范文一:澳门建筑业发展-酒店业发展和房地产发展的关联性分析
澳门建筑业发展\酒店业发展和房地产发展的关联性分析 [摘要] 通过分析澳门经济发展的主导产业及其关联产业,为制定合理的产业发展政策和战略提供借鉴。指出澳门应当对旅游、博彩、会展服务业发展进行前瞻性的规划,为服务业的发展创造良好的环境,积极拓展服务业发展的区域空间和市场空间。
[关键词] 澳门 主导产业 关联产业 发展
1 研究背景及目的
近年来,经济全球化的发展进入了一个前所未有的高度,意味着国与国之间、地区与地区之间的竞争已经从自然资源和人力资源的层面上升到了产业竞争力和区域综合竞争力的高度。不同地区区域发展的经验揭示出:区域综合竞争力的重要内容是产业竞争力,获取产业竞争力的途径之一就是合理配置区域产业结构,包括区域主导产业、区域辅助产业以及构建区域产业链。区域产业竞争力的真正获取和增强就是确定和培育主导产业。
本文研究的目的是通过分析澳门经济发展的主导产业及其关联产业,为制定合理的产业发展政策和战略提供借鉴。
2 主导产业理论与关联产业理论综述
最早提出主导产业概念的是美国经济学家艾伯特•赫希曼(A.O.Hirschman)。他发现,在产业链中必然存在一个与其前向产业和后向产业在投入―产出关系中联系数量最高的产业,这个产业的发展对其前向和后向产业的发展有较大的促进作用。他主张,主导产业对关联度高的其他产业有比较强的前向、后向、旁侧关联,应该把这种高关联度的产业作为主导产业。因此,将这个产业作为主导产业有利于带动其他产业的同时发展。主导产业在经济发展中具有扩散效应,即主导产业对经济发展和产业结构的主导作用。对一个地区而言,区域经济持续和高效的发展需要主导产业的支撑,整个经济的增长率在一定意义上是靠主导产业的迅速增长所推动的。主导产业一般是指在产业结构系统中处于带头地位的产业,这些产业的状况在很大程度上决定了该产业结构系统未来的发展方向和模式。主导产业通常能获得持续的高增长率,并对其他产业的增长产生直接和间接的诱发作用。
3 澳门建筑业发展、酒店业发展和房地产发展的关联性分析
3.1 旅游业、博彩业、会展业是澳门的主导产业
旅游业通过扩散效应可对关联产业起到明显的带动作用。旅游业是一个具有高产业关联度的产业,它的大力发展不仅可以促进生态环境保护、文化产业、城市文明程度的提高,还可以带动交通、通讯、建材、商贸、餐饮、服务、住宿业得到迅速的发展。
根据产业关联度,旅游业是一个以提供服务为主并相应涉及众多行业和企业的非生产性行业,具有较强的综合性,在第三产业中起着先导作用。为满足旅游者的需求,就必须提供包括“行、游、住、食、购、娱”在内的各种服务,从而涉及到餐饮、住宿、交通、旅行业、商店等多个行业和企业。为保证旅游活动有效进行,还要为旅游者提供汇兑、通讯、医疗、保健、商务洽谈等各种服务,从而又涉及金融保险业、电信业、医院、疗养院、房地产业等,同时也带动城市建设。澳门特区行政长官何厚铧在施政报告中指出:“本澳正逐渐形成以博彩旅游业为龙头、以服务业为主体,其他行业协调发展的产业结构”。勿容置疑,博彩旅游业在澳门经济中居于举足轻重之龙头地位,其主导产业的定位已为诸多学者论证。根据“澳门统计普查局”公布的数据,澳门旅游业在GDP中占有近40%的比重。
3.2 旅游业带动酒店业发展
几年来,随着澳门的多家五星级酒店相继建成,2004年5月18日,澳门金沙酒店开张,2005年4月28日,澳门永利酒店开张,2005年12月31日,澳门渔人码头试业开张, 2006年10月19日,澳门星际酒店开张,2007年8月25日,澳门威尼斯酒店开张。根据澳
门旅游局发布的数据,在酒店业快速发展的情况下,2005年,2008年全澳门酒店入住率平均达到75%以上,这是具有典型意义的旅游业带动酒店业发展的象征。
3.3 旅游业带动房地产业发展
据普查资料推算,旅游每增加1元收入,相关产业的收入就能增加4.3元,旅游业可以直接带动数十个关联产业。由此,旅游业的发展不仅促进自身发展,且相应带动第三产业发展,进而又带动相关物质生产部门的发展。发展旅游业,可扩大就业,为就业结构调整和社会稳定创造有利条件,旅游业每增加1个就业人员,其他行业就会增加5个就业人员。
上世纪60年代初,澳门旅游娱乐有限公司取得博彩专营权之后,澳门经济进入了一个高速发展的时期。旅游业迅速发展,来澳旅客1960年仅有70万人次,1965年达到126万人次,1972年突破200万人次,1979年突破300万人次,1980年突破400万人次,1996年达815万人次。澳门回归后,2001年达1027.9万人次,2003年达1188万人次,2004年达1667万人次,2005年达1890万人次。2008年,来澳旅客更是达到2350万人。以服务业为主体的第三产业规模的扩张,对工业房地产和商业房地产需求量大幅上升。
随着城市经济的发展,居民工资水平也有较大幅度提高。2005年第三季度末,制造业全职员工的薪酬方面,平均月薪为4388元(澳门元,下同),较2004年同月上升5.8%;水电及气体生产供应业平均月薪为18660元,较2004年同月上升4.2%;酒店饮食业平均月薪为5676元,升幅为2.8%;金融业平均月薪为13159元,升幅为3.0%。城市居民是房地产消费的主体之一,居民工资水平的提高会进一步刺激住宅需求,从而又加快了房地产业的发展。因此,旅游业对房地产业发展具有巨大的带动作用。
3.4 酒店业、房地产业带动建筑业发展
根据澳门特区政府土地工务运输局二月份公布的统计资料,截至2010年第四季,澳门施工中的酒店项目有23个,审批中的酒店项目有33个。施工中与审批中的项目可提供超过38000间客房。按发展商提交的初步计划,23个兴建中的酒店项目预期可供应约24000间客房。其中客房数目介乎100,600间的中型酒店7个,600,2000间客房的大型酒店6个,还有一个接近10000间客房的超大型酒店项目正在施工。如此大规模的酒店行业建设,在澳门的整个建筑业中占了大份额的比例。因此酒店业对澳门的建筑业起着重要的带动作用。
根据资料显示,至2008年12月底,兴建中及审批中的楼宇数据,建成后总供应住宅单位将可达30367个住宅单位,商业及写字楼单位可有1040个,正在施工阶段的住宅单位有9872个,商业及写字楼单位数目共294个。因此,商住型房地产对澳门的建筑业也起着巨大的拉动作用。这是2002年至2008年7年内,每年的澳门新动工楼宇单位数目总和。
从上图可以很清楚地看到,在2002年,正是澳门政府决定改革博彩业,并在该年发放3张赌权经营执照。这时房地产就开始有上升的趋势,有2787个项目。再到2005年,陆续有几家大型酒店开张,从而带动房地产业,新增项目达到4724个,并且楼价不断上升。
此外,在澳门政府与澳门旅游娱乐公司所签的专营合同中,要求澳门旅游娱乐公司承担对经济、社会、文化和基础设施的建设和资助义务,如兴建豪华酒店;资助电力、船坞、海运、码头、填海工程、学校和住宅的建设;建造第二条澳凼大桥、机场、深水港等,基础建设项目对澳门的建筑业也起着巨大的带动作用。
4 结论
综上所述,旅游、博彩、会展业是澳门经济发展的主导产业,酒店业、房地产业、建筑业是其高度关联产业,主导产业的发展带动了酒店业、房地产业、建筑业的快速发展,而酒店业、房地产业、基础建设的需求带动了建筑业的发展。
因此,基于对澳门经济的定位,澳门应当对旅游、博彩、会展服务业发展进行前瞻性
的规划,为服务业的发展创造良好的环境,积极拓展服务业发展的区域空间和市场空间。政府可以利用法律和财税手段,引导企业拓宽服务产业的领域,构建产业集群,以旅游博彩业为龙头,带动其他关联产业协调发展。
澳门仍然可以发挥旅游、博彩业的优势来带动服务业的发展。以博彩为龙头的旅游业是澳门经济的一大特色,在地域狭小、人力资源和自然资源都很缺乏的澳门,工业正逐步向内地,这样一来,博彩业在澳门经济中的地位就显得更为重要。博彩业的发展将会进一步促进澳门旅游业的稳定和发展。
博彩业给澳门带来了巨大效益,但是应该看到这是在周边国家和地区禁赌的条件下澳门获得的得天独厚的环境,近年来,周边国家开放赌禁的呼声越来越大。因此,澳门应该逐步减小对博彩业的经济依赖,充分利用特有的文化资源、旅游资源、利用良好的基础设施、酒店资源不断丰富服务业,比如,加快发展会展业。
完善基础设施建设。自中国大陆开放内地居民港澳“自由行”以来,进入澳门的内地游客急剧增加,澳门旅游基础设施的缺陷日益突出,澳门政府应尽快完善城市规划与功能定位,改善公共基础设施。
范文二:澳门建筑业发展、酒店业发展和房地产发展的关联性分析
澳门建筑业发展、酒店业发展和房地产发展的关联性分
析
? 圈经管视点
澳门建筑业发展、酒店业发展和房地产发展的
关联性分析
澳门科技大学国际旅游学院 朱宁奕
摘要 通过分析澳门经济发展的主导产业及其关联产业,为制定合理的产业发展政策和战略提供借鉴。指出澳门应当对旅
游、博彩、会展服务业发展进行前瞻性的规划,为服务业的发展创造良好的环境,积极拓展服务业发展的区域空间和市场空
间。
关键词 澳门 主导产业 关联产业 发展
澳门建筑业发展、酒店业发展和房地产发展的关联
研究背景及目的
性分析
近年来,经济全球化的发展进入了一个前所未有的高
度,意味着国与国之间、地区与地区之间的竞争已经从自然 . 旅游业、博彩业、会展业是澳门的主导产业
资源和人力资源的层面上升到了产业竞争力和区域综合竞争 旅游业通过扩散效应可对关联产业起到明显的带动作
力的高度。不同地区区域发展的经验揭示出:区域综合竞争 用。旅游业是一个具有高产业关联度的产业,它的大力发展
力的重要内容是产业竞争力,获取产业竞争力的途径之一就 不仅可以促进生态环境保护、义化产业、城市文明程度的提
是合理配置区域产业结构,包括区域主导产业、区域辅助产 高,还可以带动交通、通讯、建材、商贸、餐饮、服务、住
业以及构建区域产业链。区域产业竞争力的真正获取和增强 宿业得到迅速的发展。
就是确定和培育主导产业。 根据产业关联度,旅游业是一个以提供服务为主并相应
涉及众多行业和企业的非生产性行业,具有较强的综合性.
本文研究的目的是通过分析澳门经济发展的主导产业
在第三产业中起着先导作用。为满足旅游者的需求,就必须
及其关联产业,为制定合理的产业发展政策和战略提供借鉴。
提供包括“行、游、住、食、购、娱”在内的各种服务,从而主导产业理论与关联产业理论综述
涉及到餐饮、住宿、交通、旅行业、商店等多个行业和企业。
最早提出主导产业概念的是美国经济学家艾伯特 ?赫希 为保证旅游活动有效进行,还要为旅游者提.兑、通讯、
曼 . . 。他发现,在产业链中必然存在一个与其 医疗、保健、商务洽谈等各种服务,从而又涉及金融保险业、
前向产业和后向产业在投入一产出关系中联系数量最高的产 电信业、医院、
疗养院、房地产业等,同时也带动城市建设。
业,这个产业的发展对其前向和后向产业的发展有较大的促 澳门特区行政长官何厚铧在施政报告中指出:“本澳正逐渐形
进作用。他主张,主导产业对关联度高的其他产业有比较强 成以博彩旅游业为龙头、以服务业为主体,其他行业协涮发
的前向、后向、旁侧关联,应该把这种高关联度的产业作为 展的产业结构”。勿容置疑,博彩旅游业在澳门经济中居于举
主导产业。因此,将这个产业作为主导产业有利于带动其他 足轻重之龙头地位,其主导产业的定位已为诸多学者论证。
产业的同时发展。主导产业在经济发展中具有扩散效应,即 根据“澳门统计普查局”公布的数据,澳门旅游业在中占
主导产业对经济发展和产业结构的主导作用。对一个地区而 有近 %的比重。
言,区域经济持续和高效的发展需要主导产业的支撑,整个
. 旅游业带动酒店业发展
经济的增长率在一定意义上是靠主导产业的迅速增长所推动 几年来,随着澳门的多家五星级洒店相继建成,年
的。主导产业一般是指在产业结构系统中处于带头地位的产 月,澳门金沙酒店开张, 年 月,澳门永
业.这些产业的状况在很大程度上决定了该产业结构系统未 利洒店开张, 年 月,澳门渔人码头试业开张. 年 月 ,澳门星际洒店开张,年 月 开,
来的发展方向和模式。主导产业通常能获得持续的高增长率,
澳门威尼斯洒店开张。根据澳门旅游局发布的数据,在洒
并对其他产业的增长产生直接和间接的诱发作用。
业快速发展的情况下,年~ 年全澳门洒店人住率平 年第 期 总第 期
范文三:房地产和建筑业的行业特征分析
房地产和建筑业的行业特征分析 一、房地产和建筑业的相关概念
(一)房地产和建筑业
房地产是房屋财产和土地财产的总称,在经济学上称为不动产,不动产指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家将房地产称为物业。
房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质,即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税(十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”),以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
(二)房地产市场
房地产市场可分为以下几类:房地产一级市场,指土地征用、划拔、出让市场,房地产呈纵向流通,土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式;房地产二级市场,指房地产转让、租赁、抵押等市场,房地产呈横向流通,通过表现为经营者与消费者之间的交易;房地产三级市场,指房产的互换、
典当、租赁以及二手房交易市场,房地产呈横向流通,表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言,房地产市场还包括物业管理市场,指以物业管理服务为交换对象的市场,对前三级房地产市场有一定的辅助作用
(三)房地产业和建筑业
房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业,具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业(物业管理业)、二手房交易的经营管理等行业,广义而言,还包括建筑业的房地产建设部分。建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门
二、两者之间的关系
在我国三项产业的划分中,建筑业属于物质生产部门,是第二产业,房地产开发与经营业带有经营与服务的性质,是第三产业。
在房地产的开发建设中,二者的具体关系可分为两类:一类是合同关系(委托、招标等),一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商,将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商;第二类是房地产开发企业通过自营工程,将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系,值得注意的涉税问题有两点:
一是自营工程在销售时,其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税;二是存在自营工程的企业,如果有代建工程项目,应按“建筑业”税目缴纳营业税。
建筑业的特点 其主要特点是:?固着地上,不能移动;?复杂多样,彼此各异;?形体庞大,整体难分;?经久耐用,使用期长。建筑业产品的这些特点,又造成了建筑业生产上的一系列特点,主要是:
?生产的流动性。
表现在两个方面,一是生产人员和机具,甚至整个施工机构,都要随施工对象坐落位置的变化而迁徙流动,转移区域或地点;二是在一个产品的生产过程中,施工人员和机具又要随施工部位的不同而沿着施工对象上、下、左、右流动,不断地变换操作场所为了适应施工条件的经常变化,施工机具多是比较小型或便于移动的,手工操作也较多,在一定程度上影响了建筑业技术的发展。
?生产的单件性。由于建筑物或构筑物的功能要求不同,所处的自然条件和社会经济条件各异,每个工程都各有独特的工程设计和施工组织设计,产品价格也必须个别确定并单独进行成本核算。
?生产周期长。较大工程的工期常以年计,施工准备也需要较长时间。因此,在生产中往往要长期占用大量的人力、物力和资金,不可能在短期内提供有用的产品。
?露天和高空作业多,受自然气候条件的影响大,质量和安全问题突出。
三、房地产开发与经营业的纳税评估
房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息,通过特定的程序和方法,对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定,并对一般涉税问题进行处理的工作过程。
四、经营分类
1、根据开发建设的层次和产品内容的不同,可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”(不具备使用条件)开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租(产品为土地),由取得土地使用权者进行房屋开发建设(产品为房屋);一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发(产品为房屋)。国外一般以前者为主,在我国绝大多数企业以后者为主,也有少数企业同时从事两个层次的开发。
2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同,分为新区开发和
旧城改造(旧区再开发)两种形式,简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展,建设卫星城就是一种大规模的新开发形式,再开发则是对原有城市功能的改造和扩充,涉及到拆迁安置改造等环节,程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是:
3、根据投资方式不同,可分为独立建房和合作建房两种形式。 4、根据开发建设项目的类别不同,可分为普通住宅(含经济适用房)、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。
五、经营流程
A 经营特点:
1、投资量大,投资回收期长
房地产开发与经营业为资金密集型行业,投资量大,除分散建设的单项工程外,多数企业进行成片开发,一般采用分期分批、滚动开发方
式,从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售,直到实现投资回收和回报,要跨过几个年头,经营运转周期长,收益集中在中后期。
2、资产负债率高,对金融机构依赖程度大
据国家统计局统计,2002年,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右,拖欠占用施工企业资金占比22%,平均资产负债率为72%,比工业企业高出16个百分点。
3、牵涉面广,运作程序复杂
综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等,需要打交道的单位和部门几十个,开发过程中的协作单位也很多。
4、发展速度快,带动相关行业迅速发展
进入90年代以来,该行业发展迅猛,带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。 B、建筑业的经营特点
一是建筑业涉及面广,生产周期长短不一
二是建筑企业数量庞大,从业人员多,以建筑业尤为突出
n 运作流程:
房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点,一般可分为开发建设和租售管理两大阶段。其中,开发建设阶段又分为投资机会选择与决策分析、前期工作、施工建设三个时期,前期工作包括立项(取得项目审批书)、规划设计、取得土地使用权、施工准备等若干环节,主要审批事项集中在这些环节,有关审批管理流程见下图(该流程图非北京市审批流程图,审批机构和个别程序可能存在一定差异,仅供参考):
城市房地产开发项目审批管理流程
租售管理阶段分为租售和售后管理两个时期。租售期的主要经营活动为销售房屋、转让土地使用权、出租房屋、出租土地使用权、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。
六、会计核算
房地产开发与经营业遵从《房地产开发企业会计制度》和《施工、房地产开发企业财务制度》,其会计科目的设置有别于《企业会计制度》 具体差异如下表所示:
lhb05550 的 房地产会计基础知识
1、资产类主要会计科目核算:
(1)现金
从银行提取现金
借:现金
贷:银行存款
支取现金或是预支现金
借:其他应收账——XX成本类或材料类科目
贷:现金
(2)银行存款
(3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供
出租房屋和提供劳务,
而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
?出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发
票或出租发票)
借:应收账款——XX公司或个人
贷:主营业务收入
?出让材料而应收取的未收款项
借:应收账款——XX公司
贷:其他业务收入
收回款项时:
借:银行存款
贷:应收账款
(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核
算方法:一种直接转销法,
二是备抵法
提取坏账准备金
借:管理费用
贷:坏账准备
发生坏账时
借:坏账准备
贷:应收账款
收回已转销的应收账款
借:应收账款
贷:坏账准备
借:银行存款
贷:应收账款
(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借:应收票据——XX公司
贷:主营业务收入
商业汇票到期:
若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)
借:银行存款
贷:应收账款
若为有息商业汇票
借:银行存款
贷:应收票据——XX公司
财务费用
(6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备
料款,
分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
?预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)
借:预付账款——预付承包单位款
贷:银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借:预付账款——预付承包单位款
贷:库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)
借:开发成本
贷:应付账款——应付工程款
同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借:应付账款——应付工程款
贷:预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付工程款贷:银行存款
?预付给供应商的材料价款
借:预付账款——预付供应单位款
贷:银行存款
材料验收入库,用预付款抵扣应付款
借:应付账款——应付购货款
贷:预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付购货款
贷:银行存款
(7)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设
备的买价、运杂费、
流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。
(8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差
旅费、折旧费、维修费、
低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
(9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
(10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
(11)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
?购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、
销售发票、付款单)
借:物资采购——设备采购
贷:银行存款
计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格)
借:物资采购——设备采购
贷:采购保管费
采购保管费的计算公式如下:
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的
买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单)
借:库存设备
贷:物资采购
?订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提
货单、银行单据、运输费单据)
借:预付账款
贷:银行存款
设备到达验收入库
借:物资采购——设备采购
贷:应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借:应付账款——应付供货款
贷:预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借:应付账款
贷:银行存款
?设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料
汇总表、设备出库单)
借:开发成本——房屋开发
贷:库存设备
销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)
借:银行存款
贷:其他业务收入
结转成本
借:其他业务支出
贷:库存设备
(12)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应
与加工单位签订加工合同。
发出材料,委托外单位加工
借:委托加工材料
贷:库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借:委托加工材料
贷:银行存款
借:库存材料——XX材料
贷:委托加工材料
(13)低值易耗品:是指未达到固定资产标准的劳动材料。如:工具、器具、
玻璃器皿等
自营工程领用生产工具,一次性摊销计入成本费用
借:开发间接费用
贷:低值易耗品
仓库领用工具一批,用五五摊销法:
借:待摊费用
贷:低值易耗品
借:采购保管费
贷:待摊费用
(14)开发产品:是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同
的条件移交购货单位,
或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施
和代建工程等企业开发的产品,
在竣工验收时
借:开发产品
贷:开发成本
对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发成本
借:主营业务成本
贷:开发产品
(15)分期开发产品:应根据分期销售合同进行结算,可以根据需要设置“分
期收款开发产品备查账”。
借:主营业务成本
贷:分期收款开发产品
(16)出租开发产品:是指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一
种经营活动。
主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细
科目
出租土地或是房屋时
借:出租开发产品——出租产品
贷:开发产品
租金收入:
借:银行存款或应收账款
贷:主营业务收入
(17)周转房:是指企业用于安置拆迁居民周转使用,下设“在用周转房”和“周
转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房,按实际搭建的成本
借:周转房——在用周转房
贷:开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借:开发成本或开发间接费用
贷:周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用,如果金额不大
借:开发成本或开发间接费用
贷:银行存款
如果金额较大的
借:待摊费用或长期待摊费用
贷:银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
(18)固定资产
?购入的固定资产(所附原始凭证:运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单
据、购货发票等)
借:固定资产
贷:银行存款
购入需要安装的固定资产
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
支付安装费用
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
安装完毕交付使用时借:固定资产
贷:固定资产购建支出
?自制自建的固定资产(所附单据:移交使用单、工程结算单)
支付的土地征用费及堪设计费
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
领用材料时
借:固定资产购建支出
贷:库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借:固定资产购建支出
贷:应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借:固定资产
贷:固定资产购建支出
?其他单位投资转入的固定资产(所附单据:投资证明、合同)
借:固定资产
贷:实收资本
累计折旧
?改扩建的固定资产(所附单据:扩建通知单)
借:固定资产——未使用固定资产
贷:固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借:银行存款
贷:固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
工程竣工时(所附单据:工程竣工结算单)
借:固定资产——未使用固定资产
贷:固定资产购建支出
交付使用时
借:固定资产——生产用固定资产
贷:固定资产——未使用固定资产
(19)无形资产:企业长期使用而没有实物形态的资产,包括专利权、非专利
技术、商标权、土地使用权.
2、负债的主要会计科目的核算
(1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借:开发成本
贷:应付账款
以预支款抵冲应付款时
借:应付账款
贷:预付账款
补付其余款时
借:应付账款
贷:银行存款
(2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以
及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借:银行存款
贷:预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借:应收账款
贷;主营业务收入
借:预收账款——预收代建工程款
贷:应收账款
收回全部余款
借:银行存款
贷:应收账款
(3)应付工资
开出现金支票,发放工资
借:现金
贷:银行存款
借:应付工资
贷:现金
结转代扣款项
借:应付工资
贷:其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借:开发成本(建安)
开发间接费用(开发项目现场)
销售用费(销售机构)
管理费用(行政管理部门)
采购保管费(采购部门)
管理费用——劳动保险费(长期放假员工)
应付福利费(医务人员)
(4)应付福利费(按工资总额的14%计提)
借:开发成本(建安)
开发间接费用(开发项目现场)
销售用费(销售机构)
管理费用(行政管理部门)
采购保管费(采购部门)
贷:应付福利费
用现金支付福利费时
借:应付福利费
贷:现金
(5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金,
主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船
使用税、土地使用税各种税种)
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借:主营业务税金及附加
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借:其他业务支出
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借:管理费用
贷:应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借:所得税
贷:应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借:应交税金——XX税
贷:银行存款
(6)其他应交款:核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借:主营业务税金及附加
贷:其他应交款——教育费附加
3、成本、费用主要会计科目核算
(1)开发成本:如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括:
土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费); 前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”); 基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环
卫、绿化);
建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费); 公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、
公共厕所等设施支出),
分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项
来设置三级明细科目
?开发土地成本费用:
借:开发成本——土地开发
贷:银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借:开发成本——土地开发
贷:开发间接费用
结转开发土地成本费用
借:开发成本——房屋开发
贷:开发成本——土地开发。
?配套设施开发
计算公式:
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*
配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产
品的预算成本(或计划成本)*100%
发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发)
借:开发成本——配套设施开发
贷:开发产品
支付的配套设施开发费用
借:开发成本——配套设施开发
贷:银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借:开发成本——配套设施开发
贷:库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借:开发成本——配套设施开发
贷:开发间接费用
结转配套设施开发成本
借:开发成本——房屋开发
贷:开发成本——配套设施开发
?房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的)
借:开发成本——房屋开发
贷:银行存款
?开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单)
借:开发成本——房屋开发
贷:银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借:开发成本——房屋开发
贷:银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
?代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借:开发成本——代建工程开发
贷:银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借:开发成本——代建工程开发
贷:开发间接费用
工程竣工后结转成本
借:开发成本——代建工程
贷:开发成本——代建工程开发
移交委托单位后,根据移交手续
借:主营业务成本——代建工程结算成本
贷:开发成本——代建工程
(2)开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用,包括:管理人员
的工资、职工福利费用、
折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借:开发间接费用
贷:银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借:开发成本——房屋开发
贷:开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借:开发产品——房屋
贷:开发成本——房屋开发
(3)管理费用:是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营
活动而发生的各项费用
(4)财务费用:包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续
用、金融机构手续费用
(5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:
产品销售之前的改装修复费、
不品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费, 以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常
费用
发生的销售费用
借:销售费用
贷:银行存款
或应付账款
下面是赠送的保安部制度范本,不需要的可以编辑删除!!!!谢谢!
保安部工作制度
一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法觃,按照####年度目标的要求,做好####的安全保卫工作,保护全体人员和公私财物的安全,保持####正常的经营秩序和工作秩 序。
二、做好消防安全工作,认真贯彻“预防为主”的方针,教育提高全体人员的消防意识和防火知识,配备、配齐####各个楼层的消防器材,管好用好各种电器设备,确保####各通道畅 通,严防各种灾害事故的发生。
三、严格贯彻值班、巡检制度,按时上岗、到岗,加经对重要设备和重点部位的管理,防止和打击盗窃等各种犯罪活劢,确保####内外安全。
四、、加强保安队部建设,努力学习业务知识,认真贯彻法律法觃,不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平,勤奋工作,秉公执法,建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。
11、保持监控室和值班室的清洁干净,天天打扫,窗明地净。 12、服从领导安排,完成领导交办任务。
5、积极扑救。火警初起阶段,要全力自救。防止蔓延,尽快扑灭,要正确使用灭火器,电器,应先切断电源。
6、一旦发生火灾,应积极维护火场秩序,保证进出道路畅通。看管抢救重要物资,疏散危险区域人员。
九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。
保安员值班操作及要求
一、交接岗
1、每日上午9时和下午 19时 为交接岗。
2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚,以及夜班所发生的情况未得到解决的需>
面汇报。检查值班室内外的卫生状况,地面无纸屑,桌面无杂物,整齐清洁。
二、执勤
1、7:50 — 8:10、13:50 —14:10立岗迎接上班人员;12:00 — 12:20 、18:00 — 18:20立岗送下班人员。
2、值勤时做到遇见领导立岗,检查物品立岗,外来人员进出立岗。 3、门卫室值勤时,应做到坐姿端正,注规监规器的劢态,做好接待工作,值勤期间不看书报电规,听收音机。不不无关人员聊天,劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话,禁止打瞌睡。
4、维持门口秩序,使之保持畅通。
5、熟记消防,报警,救护及内部联系电话。
三、巡逻
巡逻是防盗及发现####有不安全因素的重要措施。
1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。
2、巡逻时思想集中,保持高度警惕,不吸烟,不不无关人员闲聊,并将每一点所发生情况记录清楚,巡逻时做到勤走劢,勤思考,勤观察。发现问题及时报告。 3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻,夜晚以机房为重点进行检查,每晚零点之后巡查不少于两次。
四、防火工作
1、严格门卫制度,严禁无关人员,将易燃易爆物品带入####。 2、发现违反安全觃定的电源和火种,应予以切断和熄灭,应报告####领导采取相关措施。
3、值勤时发现物质储存,保管不符合防火要求,消防器材移作他用及非正常使用灭火器,应及时阻止,并报告,提请有关部门整改。
4、发生火灾先拨打 119 向消防部队报警,并立即报告####领导。报警时简要
讲清####地址,电话号码及火情,同时派人在门口接应,引导消防车进入火场,
向消防人员介绍水源,总电闸部位等。
范文四:房地产和建筑业营改增解读
房地产、建筑业营改增的所有税事
段文涛/文
本文分为四个部分:基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、
管理规定
第一部分 增值税纳税人的基本规定
在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人,为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税,应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税,应纳税额=销售额×征收率。
第二部分 房地产相关的税收规定
一、取得不动产的抵扣规定
1. 所有增值税一般纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。
取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、销售不动产的征税范围
销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。
建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围
经营租赁不动产,是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告,按照经营租赁服务缴纳增值税。
四、税率和特殊征收率及计税方法
(一)销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%;销售、出租不动产的征收率为5%。
五、利息及费用不得抵扣进项税额
(一)纳税人购进贷款服务(支付利息)的进项税额不得从销项税额中抵扣。
(二)纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣。
六、不征收增值税的收入
房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。
七、销售额的规定
(一)销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用(不含税),财政部和国家税务总局另有规定的除外。
(二)除用于公益事业或者以社会公众为对象的外,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产,应当视同销售。
(三)房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
支付的土地价款,应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则,不得扣除。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。
八、销售不动产的特别征税规定
(一)一般纳税人销售房地产老项目
1. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适应简易计税方法,以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
2. 房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5% 的征收率计税。
(二)一般纳税人销售房地产新项目
一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产,应按照3% 的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
(三)小规模纳税人销售房地产项目
1. 小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其它个人销售其购买的住房),以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5% 的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
2. 房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。
(四)个人出售房地产项目
1. 个人销售自建自用住房免征增值税。
2. 其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5% 的征收率申报缴纳增值税。
3. 个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的, 免征增值税。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照有关规定执行。
(一)预售房地产项目
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
(二)一般纳税人销售房地产老项目
1. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适应简易计税方法,以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
2. 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3. 房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5% 的征收率计税。
(三)一般纳税人销售房地产新项目
1. 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2. 一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
(四)小规模纳税人销售房地产项目
1. 小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2. 小规模纳税人销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3. 房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。
(五)个人出售房地产项目
1. 个人销售自建自用住房免征增值税。
2. 北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区,个体工商户和个人销售购买的住房,将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照有关规定执行。
3. 北京市、上海市、广州市和深圳市,个体工商户和个人销售购买的住房,将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照有关规定执行。
个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3. 其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5% 的征收率申报缴纳增值税。
九、租赁不动产的特别征税规定
(一)一般纳税人出租不动产老项目
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2. 公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费,可以选择适用简易计税方法,减按3%的征收率计算应纳税额。
试点前开工的高速公路,是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。
(二)一般纳税人出租不动产新项目
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
(三)小规模纳税人出租不动产
小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
(四)个人出租不动产
1. 其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。
2. 个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
十、异地经营税款预缴规定
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建),适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人跨省(自治区、直辖市或者计划单列市)销售、出租取得的与机构所在地不在同一省(自治区、直辖市或者计划单列市)的不动产,在机构所在地申报纳税时,计算的应纳税额小于已预缴税额,且差额较大的,由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关,在一定时期内暂停预缴增值税。
第三部分 建筑业相关的税收规定
一、建筑业征税范围
建筑服务,是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰,线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
二、税率及征收率
纳税人提供建筑服务的增值税税率为11%;增值税征收率为3%;财政部和国家税务总局另有规定的除外。
三、销售额的规定
(一)销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用(不含税),财政部和国家税务总局另有规定的除外。
(二)除用于公益事业或者以社会公众为对象的外,单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供建筑服务,应当视同销售。
(三)纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
四、提供建筑服务的特别征税规定
(一)为甲供工程提供服务
一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。
(二)以清包工方式提供建筑服务
一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
(三)为老项目提供建筑服务
一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目是指:
1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2. 未取得《建筑工程施工许可证》的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
五、异地施工税收管理
1. 一般纳税人跨县(市)提供建筑服务,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的
预征率在建筑服务发生地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2. 一般纳税人跨县(市)提供建筑服务,选择适用简易计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3. 试点纳税人中的小规模纳税人(以下称小规模纳税人)跨县(市)提供建筑服务,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4. 一般纳税人跨省(自治区、直辖市或者计划单列市)提供建筑服务,在机构所在地申报纳税时,计算的应纳税额小于已预缴税额,且差额较大的,由国家税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关,在一定时期内暂停预缴增值税。
第四部分 房地产、建筑业相关管理规定
一、纳税人规定规定
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
除国家税务总局另有规定外,一经登记为一般纳税人后,不得转为小规模纳税人。
二、增值税两种计税办法
增值税的计税方法,包括一般计税方法和简易计税方法。
(一)一般计税方法
1. 一般计税方法的应纳税额,是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式:
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。
2. 销项税额,是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。
销项税额=销售额×税率
3. 进项税额,是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额。
准予从销项税额中抵扣的进项税额为:增值税扣税凭证(增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票)上注明或计算的增值税额。按照规定不得抵扣的进项税额应当转出或扣减。
(二)简易计税方法
简易计税方法的应纳税额,是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额,不得抵扣进项税额。
应纳税额=销售额×征收率
(三)一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为,可以选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更。
三、不含税销售额的计算
(一)一般计税方法的销售额不包括销项税额,纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:
销售额=含税销售额 /(1+税率)
(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:
销售额=含税销售额/(1+征收率)
四、增值税纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。
纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
五、增值税纳税地点
(一)固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的,应分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税
务机关批准,可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
(二)非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的,由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
(三)其他个人提供建筑服务,销售或者出租不动产,应向建筑劳务发生地、不动产所在地税务机关申报纳税。
范文五:房地产和建筑业营改增
新知
中国税务/商务专业服务
营改增一步之遥,房地产和建筑业时不我待
二零一五年四月第十四期摘要
2015年3月6日,十二届全国人大三次会议召开记者会,财政部部长楼继伟先生提到,今年按照计划应该完成“营改增”的改革,也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税,其中最难的就是不动产业转换成增值税。房地产和建筑业作为国民经济的重要支柱,其营改增的影响广泛,将面临包括业务安排,账务处理,上下游管理,系统改造等各种挑战。因此,房地产和建筑业应该早做准备,积极应对即将到来的增值税时代。
详细内容
房地产业和建筑业营改增政策面临的主要问题
2014年以来,伴随中国经济增幅下行的态势,整体房地产市场处于相对冷峻、冷清和观望的状况1。考虑到目前行业仍处于困境,因此,业界纷纷建议营改增的相关政策制定时应同时考虑对于行业发展的影响,需要谨慎处理。
随着房地产业加入营改增的日期趋近,房地产企业需要考虑以下主要问题:?
相关成本可能无法获得增值税发票或发票抵扣有限。除土地成本以外,房地产的成本主要由原材料(如砖瓦、白灰、砂石、土方等)和劳动力构成。许多原材料的供应商大多为个人、个体户、小规模纳税
?
人等,没有或很难向企业?开具增值税专用发票。并且,此类供应商个体体量较小,但数量众多,也增加了发票收集的难度。同时,很多房地产企业各地的项目采购、财务部门人员水平参差不齐,也加大了发票收集管控的难度。并且,进项税票要在180天2内认证完毕的时间限制,也是一项巨大的挑战。已开工、已开盘等的存量资产项目,可能受营改增影响巨大。如果房地产项目已完工但销售还未结束,若突然实行营改增,税率上升,项目成本基本上均已发生,无法再行取得进项税票抵扣。而项目预售、销售合同可能也已签订,如无法更改,则增加的税负很难转嫁给消费者。因此,对于这种已开工,已开盘的项目,若没有适当的过渡政策,其收入及利润必然大幅下降。
房地产业的显著特征是项目周期长,且成本与收入周期背离。这些可能导致营改增之后,房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。根据我国增值税相关规定,若当期增值税销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足抵扣部分通常可以结转下期继续抵扣。营改增后,房地产企业若采用预售方式,由于销售先于建造完成,可能其建造过程中发生的进项税额没有销项税额可以抵扣,成为沉淀成本;若房地产项目在建造完成后进行销售,销售周期较长或转为出租,则大额的建造成本产生的进项税金可能在很长的销售或租赁期内才能被完全消化,从而影响现金流,增加项目的资金成
本。
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新知—中国税务/商务专业服务建筑业与房地产业有着非常高的关联性。建筑业营改增面临的主要问题可能包括原材料和劳务人工费难以取得发票进行抵扣;跨期老合同的税务处理;营改增税负能否转嫁;会计核算可能产生的变化、组建专门的税务工作小组统领工作、对各个部门进行定期培训和政策更新汇报、测算营改增潜在税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同?
企业应重视并积极进行营改增的全面影响测试分析,包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的模拟数据,可以根据目前已知的可能的营改增税务营改增前购买的材料,在营改增后使用,能否进项抵扣;外出经营的申报地点;是否按照项目进度来确定增值税纳税时点等。另外,对于”走出去”的建筑企业,要特别关注营改增之后海外项目所涉及的劳务是否可以享受免税等优惠政策。营改增给房地产业和建筑业企业内部管理带来的挑战
除了需要解决上述问题之外,营改增还会给房地产和建筑业企业带来各方面的挑战,具体包括:?
账务处理的难度增加,税务的合规性成本上升。增值税的合规性要求相对营业税要更为严格,且相应的财务、税务系统面临改造升级的挑战。建议企业的相关人员应尽快适应新旧税制的衔接。另外,营改增也对其他业务部门提出了更高的要求(如进项发票收集等)。?
影响企业业务和流程安排。企业可能需要变更业务模式,以适应营改增的税收政策。?
供应商、客户群体分类及管理。营改增后,供应商是否能够提供增值税专用发票,客户能否接受税负转嫁,将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、
现金流。
如何应对对即将加入营改增的房地产和建筑
业企业,管理层应该提高思想认识,
提前研究并制定应对之策。为了实
现营改增平稳顺利的过渡,企业可
以采用如下三阶段方法,完善税务
管理系统、降低潜在税务风险、降
低流转税负。
第一阶段:政策尚未出台阶段企业应从内部先着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑
2模板、制定内部发票保管和递交财务部的流程和时间等内控制度、制定系统升级改造行动计划等。同时与行业协会和主管税务机关保持密切沟通,尽早反映诉求和疑问。第二阶段:政策出台到生效日之间的短期过渡阶段
对公司的业务流程及系统实施改造,与供应商、客户签订新的合同,购买安装税控系统、熟悉发票申领、开具、认证、作废等操作和增值税申报流程。审查企业是否符合享受税收优惠和财政扶持的条件,积极准备申请事宜。
第三阶段:政策生效并执行阶段密切关注营改增政策的更新和进展情况,评估系统、会计核算、内控的执行情况,及时发现并规避重大风险。根据其他行业营改增的经验,在实行营改增之后的相当一段时间内,有关政策的细则可能需要进一步明确,各地实务操作也可能存在不同,因此企业需要谨慎研判,并采取相应的措施以消除不确定性。
注意要点
自2012年上海进行试点以来,营改增经历了数轮扩围,过往两年,营改增在给实施行业中的大部分企业带来税负减轻的同时,也使得部
分企业不得不面对税负上升、利润
下降、企业经营能力削弱的局面。
困境的关键是,部分企业忽视了对
营改增的提前研究和规划,从而造
成政策正式推出后,企业在短时间
内疲于应付繁重的增值税合规性要
求,而无暇顾及运营流程梳理、供
应商/客户定价磋商等,更无从谈起
如何抓住营改增的契机降低企业的
税负效率。建议房地产和建筑业企
业密切关注相关政策的发展,从自身层面积极准备,应对营改增可能
带来的影响:处理方案,结合自身的业务模式、收入成本构成、供应商及客户关系等进行评估。
?
根据影响测试分析的结果,企业可以考虑对于经营模式进行相应调整,对供应商、客户进行梳理,重新确定定价政策等,以降低负面影响。
?对于企业自身无法解决且有行业共性的问题,如土地成本抵扣、销项进项不匹配等,可以考虑联合行业内其他企业及行业协会等,向相关政府部门进行反映,以便于政策制定者更加了解房地产和建筑行业的特点,从而在研究税收政策时加以考虑。
?企业应当提高税务管理水平,加强税务风险管控能力,尤其要加强增值税专用发票的管理。在这个过程中,应当加强对财务、税务、以及各部门业务人员的培训、学习。
?
企业的财会人员应当加强对分包方、其他供应商的管理,同时充分了解无法抵扣的增值税专用发票(即增值税进项税额)的几种类型等。
注释
1.
根据国家统计局最新数据显示,2014
年,全国商品房销售面积同比下降7.6%;商品房销售额下降6.3%。2.
《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)第一条:增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票,应在开具之日起180日内到税务机关办理认证,并在认证通过的次月申报期内,向主管税务机关申报抵扣进项税额。
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