防登记产权人
私自出卖房产
深圳众筹买房案例中,在买房后,房产仅登记在一人名下。如果产权登记人未经其他出资人同意自行将所购房屋出卖并完成了过户登记,在购买人符合善意第三人的情况下,其他出资人的权利很难得以保障。
风险防范:众筹买房时,选信誉好的朋友作为产权人,如果人数不多,可以将几人同时登记为产权人;也可由其他出资人保管房产证及相关权利凭证,如:购房合同、购房发票、交税发票等凭证,尽可能防止产权登记人擅自将房屋卖给其他人。
尽量买现房
防期房烂尾风险
若众筹购买的房屋无法按时完工,或者出现烂尾楼,会导致所有出资人的产权不能获得保障。
风险防范:消费者众筹买房尽量要买现房,或者购买实力雄厚的开发商开发的准现房。这类房产不会有烂尾的风险。
如果遇到开发商圈钱跑路,众筹参与者应及时报案,追回案款。
如何分红或
承担亏损要签协议
众筹买房前,全体出资人要签订详细的关于收益分配、亏损分担的协议,否则当出资人出售房屋获得预期收益,或者出现亏损时,全体出资人无法保证自己的合法权益。
风险防范:全体出资人在签订购房合同前在其内部订立有关协议,对利益及可能出现的亏损如何分担,做详细约定。要求明确购房合同中确定的签约主体,明确产权所有人,充分确保出资人的知情权,加强交易环节的信息披露。在可能的情况下,让所有出资人参与到决策环节中,为投资决策提供参考意见。
房价下跌时
卖不出要有能力应对
深圳“众筹买房”案例中,出资人只准备了2年的月供,准备2年内获利卖出。如果在这两年中出现了房价下跌,或者房屋卖不出去。借款人月供不能及时支付,会导致借款人进入黑名单,拖欠银行借款情节严重,也会导致房产可能被查封、拍卖等风险。
风险防范:面对抢房潮,消费者要理性分析,不能盲目跟风。众筹买房由于投资收益由市场决定,并不是固定收益,投资者应根据投资的标的情况并结合自己的风险承担能力、经验、偏好投资慎重决定是否投资。
在准备众筹买房时,参与人员都需要提前对房产市场做理性判断,并根据自身的财力、物力,做好即使房价下跌,仍然有能力从容应对的准备,如果众筹数额大,参与的时候自己需要考虑到承受的能力和相应的风险。
鉴于我国不动产所有权的取得实行房屋登记制,故为降低“众筹买房”在实际操作中潜在风险,实际出资人之间需要签订书面协议,明确出资人之间、出资人与名义购房人之间的权利义务,特别是有关出资比例、出资款项交付方式、利益分配、抛售时间、名义购房人擅自处分或因名义购房人原因致使众筹房屋被查封、被执行的损害赔偿责任、房屋贷款无法及时偿还导致名义购房人资信受损的赔偿责任、房屋出售后产生的争议处理等约定,以免产生纠纷无据可循,最终影响“众筹购房”合同目的实现。当然,对为了规避现有限购政策或贷款政策而签订的众筹购房协议,在司法实践处理中应赋予各方以严格责任,保证现有房地产市场的有序运行。91投房
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