论证策划项目报告

范文一：论证策划项目报告

婚庆公司策划项目论证报告

团队:Never Give Up 组别:第一组

组员：李文涛王念龙张静张业宜信云杰张志刚

一．婚庆公司经营环境调查及分析

1. 婚庆公司宏观环境分析

（1）兰州市人口环境分析

首先，兰州这座沿河而居的城市，有着61.6万的巨大人口基数，并且，兰州的生活环境有了很大的改观，街心公园、绿化带等等绿色的建设吸引着越来越多的人到这座城市工作、定居。（2）经济环境分析

官方数据显示，在2012年，兰州城镇居民人均年收入1.84万元，为婚庆公司的发展奠定了良好的经济基础。（3）兰州市婚庆市场环境分析

近几年，兰州的经济一直保持较快的迅速发展，兰州市一座化工城市，人们的腰包

鼓起来了，作为结婚——人生的头等大事当然希望办的更好，更加有纪念意义，所以在兰州市的经济环境的大背景下，婚庆公司很有前景。（4）兰州市社会文化环境分析

在早期，人们对婚礼并不重视，选择自己简单的操办下或者亲朋好友大家聚在一起

吃个便饭就算庆祝了结婚，更有甚者连这些简单的程序都省略掉，随着经济、文化社会的不断进步，人们开始注重婚礼庆典，因为现在的人都希望有一个令自己难忘的婚礼。（5）科技

在科技的不断进步，人们的要求日新月异，婚庆策划者的不断创新的激励下，婚庆设备也在不断的推陈出新，在这种大背景下，例如激光灯、泡泡机等全新设备应运而生。

综合以上宏观环境分析，可以得到一下结论：兰州市得天独厚的自然景观和悠久

的历史文化，会使人们对婚庆公司的要求更高，服务更加完善，并且要退出新的创新和服务。可以肯定的是，婚庆公司的是非常有市场前景的。

2. 婚庆公司微观环境分析

（1）营销渠道企业（包括供应商和中间商）：婚庆产业已经成熟，婚庆消费市场的婚纱

礼服，婚纱摄影，婚礼服务，婚宴，珠宝首饰等行业也已发展成熟，并与新婚消费的其他行业如家电，家具，床上用品，室内装修，房地产行业等40多个关联产业，已形成了令人瞩目的婚庆产业链，充满了巨大的潜在商机。

（2）消费者：人们对婚庆的要求越来越高，而且当代年轻人结婚选择的方式也是多种

多样，追歼追求个性化、浪漫的婚礼。

（3）竞争者：在西固区就有多家婚庆公司，比如五月新娘、梦在天鹅湖等等都是强有

力的竞争对手。二．企业经营问题诊断

企业名称：漫都时尚婚庆公司

经营范围：婚礼策划，招待，咨询，婚场布置，专业督导，婚礼管家培训

现有经营状况：自2013年3月20日正式开业，之前是两家婚庆公司，分别为漫都梦

和缘来是你，固定投资在100万元左右，独立库房，精装店面及各种配套设施。分为行政部，设计部，策划部，运营部，执行部，公司在职人员呢16名。

诊断项目、问题点、改善建议

问题

由于公司是由两家婚庆公司合并的，所以会产生冲突。因而要加强员工之间的交流，减少冲突。

三．婚庆公司的可行性分析

成本费用预算

1—1制造费用预算

1-1-2

根据我们的定位情况，在装饰装修方面，硬装要求简洁大方，注重软装方面的装饰，具

2.收入第一月：

主营业务收入：5万元第二月：

主营业务收入：7万元

四．婚庆公司项目实施的效果预测

市场占有率：从原有的西固市场10.5%的占有率提升到12.3%。销售增长率：月销售额增加5万元。

品牌形象的提升：公司的知名度:由原来的9.5%提升到13.4%。公司的美誉度:由原来的4.5%提升到7.6%。

五．婚庆公司项目风险及对策分析

1.市场风险

采取“价格战”策略打败对手。

实现以服务为中心，实现网络化营销，拓展销售渠道，强化管理 2.资金风险

实行严格的资金借贷制度，根据公司发展情况和资金市场成本变化，调整资本结构；加强对业务收入，业务支出，日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用，为公司夸大驼子提供现金流；

加强对资金运行情况的监控，最大限度的提高资金使用效率；实施财务预算制度；建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降到最低

3.不可抗力风险

为避免企业在发生意外及其它各种不可抗力因素造成损失，将在财务预算中拨出专款，购买各种保险以规避可能遇到的风险。 4.管理风险

规范公司治理，制定完善的各项管理制度；

加强对管理人员组织机构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平；

倡导组织创新、思维创新，以适应不断变化的外部环境。

六．婚庆公司项目可行性论证

针对以上分析，不难看出，婚庆正是一个蓬勃发展的产业，其潜力无限大，可挖掘空间大。有关调查显示，一整套婚礼程序有60项左右，也就是说一对新人能够为商家提供几十个商业服务机会。婚庆市场还有很多服务空白等待填补，这就是商机，也就是我们得出目前开展婚庆业务可行性的主要依据。

范文二：项目论证报告

项目管理论文

（项目论证报告）

院系：公共管理学院

学号：U200917434

姓名：潘元

生猪养殖场扩建项目论证报告

一、实施要点

?项目背景

?市场和养殖场生产能力 ?座落地点和厂址 ?项目设计

?养殖场机构和企业管理费用 ?人力

?执行时间安排 ?财务和经济评价 ?结论

二、项目背景（一）项目背景

2012年6月2日，望城县政府有关单位为加强本地生猪养殖业发展并推动地方就业和经济发展，发起了生猪养殖场扩建项目，该项目对包括本厂在内的县内4家生猪养殖场进行公开招标，并最终选取一个养殖场对口辅助。（二）项目主办者和（或）发起者望城县畜牧局

三、市场和工厂生产能力（一）需求和市场预测

猪肉是人们生活中主要食品之一，深受人们青睐。我国是世界最早养猪和食猪肉最广泛的国家之一，目前我们是世界上养猪大国，占总存栏的49%，能繁猪3720万头，猪肉生产总量达2971.5万吨。然而在总存栏中，无公害、瘦肉型猪所占比例不足30%。而随着国家经济的发展，人民生活水平的提高，市场上对无公害、无污染、低残留、高蛋白、高瘦肉率、低脂肪肉质鲜美的猪肉需求很大。目前，无公害瘦肉无论从优质种猪存栏还是优质三元商品猪总体存栏远远不能满足市场需求。因此继续扩大优质瘦肉型猪的生产规模势在必行，从市场销售看，有较强的竞争优势。（二）生产计划和生产能力

预计项目建成后，本厂年繁育种猪可达到3000头以上，年出栏育肥猪4500

头以上。除了在本县内开拓市场外，还将积极地向怀化、重庆、贵州等地区推广品种，谋求更好的发展。因此，该项目具有巨大的市场潜力。四、座落地点和厂址（一）选址原则

充分利用现有资源和地理优势；发挥带动和辐射功能；进行科学规划、合理布局、节约投资；寻求交通方便和配套设施完善。（二）建设地点

项目选址于望城县廖家坪村。场区总占地面积为60多亩，发展空间较大。四面环山，有公路穿过，距离望城县城1.2公里，交通便利。（三）当地条件

场址工程地质条件、水电供应条件及交通运输条件较好。距居民区2千米，周围无污染，无工业区。通风良好，排水、排污方便。水资源丰富，水质良好。（四）对环境的影响

本厂将以以下标准为设计依据：《大气污染物综合排放标准》（GB3095-96）、《湖南省污水与废气排放标准》（DB21-60-89）；以以下标准为设计原则：执行各项工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”原则。坚持经济效益与环境效益相统一的原则。同时，本厂将对扩建的项目所产生的污染物进行治理：项目在施工过程中主要使用清水搅拌；少数的建筑垃圾可及时清理，没有工业废渣，不污染环境；在施工中产生噪音均低于85分贝。另外项目建成后本厂还会采取以下污染防治措施：该项目设计将环保设施和项目主体工程同时建设，同时投入使用。本厂建有大型沼气池两座，生产废水经沉淀后，直接排放，由于排放量较小，对当地水环境影响不大。主要为猪粪便，可统一清理到沼气池处理，不会污染环境；本厂建有病死猪处理室，用于病死猪解剖处理及焚化，做到无害化处理。环境保护组织机构及人员也是有保障的，环保工作由厂级领导主管，并设生产安全处，配置专各人员负责公司的环保日常管理工作。五、项目设计

（一）项目建设内容

项目占地面积约5300平方米，扩建建筑面积2736平方米。主要建设内容包括：一、新建猪舍。新建产房608平方米，妊娠舍608平方米，保育舍608平方米，育肥舍912平方米。其中，产房、妊娠舍、保育舍的规格均为：长38m×宽8m。主体均采用砖混结构，房顶使用钢架结构、隔热瓦（如下表1）。二、购置各类设备。购置产床60套、保育栏40套、限位栏150套、化验仪器1套。三、项目将在原有规模的基础上，增加引进良种能繁母猪200头，年向社会提供优势种公猪300头，优质种母猪500头，商品仔猪3000头。四、新建排污暗沟，及场区绿化等内容。表1：

（三）技术

主要技术工艺有：一、良种繁育。以长白、大约克和杜洛克为基本猪种，生产二元母猪；以三元母猪为基础猪群，生产杂交瘦肉型商品猪；二、改善饲养环境。采用先进的猪舍建筑结构、材料，以及有利于提高生猪生育成绩和饲养报酬的新工艺新设备；三、①妊娠猪舍。全部使用钢制定位栏，设自动饮水器，自动窗帘。②分娩舍。实施全漏逢高位床栏舍，有母子舍及仔猪补料槽，装地下冲水器，采用自动饮水器，装电热板和红外线灯，用于冬季保暖。③保育舍。实施全缝高位钢架床位，装地下冲水器，采用自动饮水器，陪电热板；四、实行全进全出饲养模式。实施生猪三点式养殖模式，布局以下三个区：配种妊娠及分娩哺乳区、断奶仔猪保育区和肉猪育肥区。各区域配有专门化猪舍、设备和生产管理人员。同时严格做到各生产单元以月单位全进全出，严格猪群周转和各猪舍的大小以及规格面局，按设计要求系统安排，形成稳定的生产流水线；五、立体的防疫技术、设备和药物。真正建立起以预防为主的生物安全机制，配以先进的设备和药物，实施严格的卫生防疫制度及免疫程序、驱虫程

序，并采取隔离、消毒、免疫和无害化处理等配套的综合防疫措施和规章制度，配备动物标识智能识读器，电脑灯信息终端；六、科学管理项目建立后将使用计算机信息管理系统，实施动态管理，制订各项规章制度，使生猪仔业取得更大的经济利益（四）设备

项目拟购置定位栏、产床、保育床等设备仪器，这些设备全部为国产，质量较好，价格相等。投资为50.6万元，具体如下表2：

六：工厂机构和管理费用（一）、机构设置

该项目实现总经理负责制。机构设置如下图：

各部门职责为：

办公室：负责外事接待、场内外事务协调、对外宣传、档案建立及内部制度制

定等内部管理工作；

财务部：主要负责各种财务数据统计、报表制作、工资发放、成本核算、效益

测算等财务工作；

质检部：负责日常各类产品的质量标准制定，质量检测等质量监测工作；生产部：负责猪的饲养、养殖技术研究、疫病防预等各项生产工作；

市场部：负责市场调查、市场开拓、技术服务、客户联络等外部工作；后勤部：负责日常饲料购置、饲料加工、场区卫生、环境保护、日常消耗品购

置等服务性工作。

七、人力

（一）劳动定员

1、定员编制依据：项目法人初步提出的生产管理原则。

2、定员预计：本企业新增项目定员为5人，其中技术员1人，饲养员4人。（二）人员培训

由望城县畜牧局负责指导人员培训，新增定员的主要来源是在社会上进行招聘、招工，择优录取。（三）技术人才资源

本项目建设工程技术是成熟的，一是有建设管理经验；二是本公司技术力量雄厚，管理者不需要外聘。本项目投资者多年从事本行业事业，拥有较多的管理和技术人才，可以满足企业生产需要。因此，本项目工程建设单位在技术和人员上是有保证的。

八：项目执行时间安排

建设期为9个月

该工程项目拟于2012年8月正式开始施工建设，到2013年5月竣工验收，交付使用。

施工进度安排如下：

（1）2012年8月份以前，完成项目勘察设计、咨询评估、资金筹措等前期

工作

（2）2012年8月份至2013年3月份，完成项目工程施工（3）2013年3月份至2013年4月份设备购置及安装（4）2013年5月份，工程竣工验收并试行运行

九：财务和经济评价（一）总投资费用

项目总投资为200万元（主要设备价格为厂家询价，其它设备依据市场价格估算），其中：

（1）工程费用：84.80万元；

如表3：

（2）设备购置与安装：42.80万元；如表4：

（3）场区硬化与绿化

1200平方米，132.50元/平方米。约需15.90万元。（4）种猪引进

根据计划生产规模，项目种猪引进120头，共需投资56.50万元：大白猪、长白猪、杜洛克纯猪：引进数量为60头，每头5000.00元，投资金额为30.00万元。长大杂二元母猪：引种猪数量130头，每头2000.00元，共需投资26.00万元。运输费5000.00元。（二）资金筹措

本项目需资金200.00万元。其中：申请项目资金120.00万元；企业自筹80.00万元。（三）生产总成本

项目总成本费用（以正常生产年份为标准）每年424.30万元，其中：（1）饲料及添加剂。主要为饲料机添加剂的费用，4000头×900元/头（平

均）＝360.00万元。

（2）治疗防疫费。每年治疗防疫费用为4000头×32元/头＝12.80万元；

（3）外购动力费。主要为电、水、燃料等能源的消耗费用，每年20.00万元；（4）工资及福利费。长期用工为7人，年工资及福利费为2.20万元/人，工

资总计15.40万元。季节性用公费用计入其它费用中。

（5）折旧及摊销费。据项目固定资产计提，本项目折旧及摊销为31.9万元；（6）修理费用。按折旧费用的50%计算，年需15.00万元。

（7）其它费用。包括管理费用、营销费、宣传广告费、季节性用工等其它

费用，测算为15.00万元。

（四）财务评价及国民经济评价

1、主要经济指标：

项目达到生产能力后，年新增销售收入为505.00万元，年利润可达87.70万元。

其它经济指标如下表5：

2、销售收入估算及税金

预计新增收入548万元

（1）后备公猪：200头×1500元/头＝30.00万元（2）后备母猪：450头×1400元/头＝63.00万元（3）商品育肥猪：3500头×1300元/头＝455.00万元

根据我国的税法规定，本项目属农业生产者销售的自产农业产品，不需纳税。 3、利润

548—424.3＝80.70万元 4、投资回收期

总投资＝200＝2.3（年）年利润 80.70万元 5、盈亏平衡分析

以生产能力利用率表示的盈亏平衡点＝固定成本÷（销售收入—可变成本—销售税金）×100%。

正常年份固定成本为71.50万元，可变成本为352.80万元，销售税金及附加为0万元；年销售收入505.00万元。利用率＝71.5÷（505—352.8—0）×100%＝48% 销售收入＝505×48%＝200.80万元。 6.社会效益分析

项目建设充分得用项目地区充足材料、人力资源，在本身取得客观点效益回报的同时，其发展还可带动当地与之相关产业发展，从而促进商品交换，繁荣市场，带动本地区居民共同富裕，促进了企业的发展，符合长远规划的要求，为地区的经济增长注入新的活力，有利于地区经济的发展。

结果表明：当项目达到设计生产能力的48%，即运营收入达到200.80万元时即可保

本经营，该项目有较强的抗风险能力。通过以上财务评价及不确定性分析表明：项目投资效果明显，经济效益良好，有较强的抗风险能力，本项目是可行的。

十、结论

本项目从经济、技术、管理、市场及社会效益方面论证是可行的。项目建成后，每年提供瘦肉型猪1万头，将为繁荣市场，提高人民经济收入和财政增收起到积极作用。项目的各项服务体系，除为项目服务外，还将为社会服务，以带动全社会以养猪为主的畜牧业更快发展。

范文三：项目论证报告

附件

（1）新课程改革的要求

《基础教育课程改革纲要（试行）》指出：新课程的培养目标应

体现时代要求。要使学生具有爱国主义、集体主义精神，??具有初

步的创新精神、实践能力、科学和人文素养以及环境意识等。这就要

求我们改变课程实施过于强调接受学习、死记硬背、机械训练的现状，

倡导学生主动参与、乐于探究、勤于动手，培养学生搜集和处理信息

的能力、获取新知识的能力、分析和解决问题的能力以及交流与合作

的能力。在教学过程中，则强调教师应与学生积极互动、共同发展，

要处理好传授知识与培养能力的关系，注重培养学生的独立性和自主

性，引导学生质疑、调查、探究，在实践中学习，促进学生在教师指

导下主动地、富有个性地学习。让学生所学知识真正落到实践中去，

让科学技术转化为现实的生产力。

（2）全面实施素质教育的要求

素质教育是一种以人类自身的身心素质为对象，按照社会和人发

展的实际需要，面向全体学生，全面提高学生素质，使学生潜能得到

最大限度的开发和培养的现代教育模式。它与传统教育的主要区别是

教育层面宽，从封闭性向开放式教育发展，并强调学生在学习中的主

体地位。第三次全国教育工作会议把提高国民素质，增强民族创新能

力提到关系到中华民族兴衰存亡的高度来认识。

（3）全面提高政治课教学质量的要求

中共中央办公厅，国务院办公厅下发了《关于新形势下进一步加

强和改进中小学德育工作的意见》。《意见》指出：“中小学思想品德

课、思想政治课和职业学校德育课要紧密联系学生生活和社会实践，

增加实践教学和学生参加社会实践的课时。”理论联系实践，理论应

用于实际，既是思想政治课基本理论的要求，也是社会、学生自身实

际的需要；既是教师施教的根本指导方针和原则，也是学生学好思想

政治课的根本途径和方法；既是一般的教学方法，也是教学的根本目

的。同时，也是激发学生学习兴趣的触发点，营造“活课”的关键。

思想政治课的特点决定了思想政治课教学应该也必须遵循和体现理

论联系实际的原则，否则，思想政治课教学将因空洞虚幻的教学内容、

单调乏味的教学方式、远离现实的教学效果失去说服力、吸引力和生

命力。当前，思想政治课教学的症结在于重课堂的知识教学而轻社会

实践，重校内训导而轻校外教育，始终停留在“说教式”“口头化”

的层面上。

正因为如此，我们不仅要改革课堂教学，更应该把课堂教学向两

头延伸，课前－课内－课后相互协调、统筹安排，在这一过程中，教

师应通过增强实践环节，有效地培养学生的政治实践能力。

（一）项目解决的主要问题：

1、目前高中学生参与政治、经济生活的意识和政治、经济实践

能力低下。

2、在讲授高一政治新课程《经济生活》和《政治生活》时大多

数教师没有真正理解新课标的宗旨和要求，没有把经济学、政治学知

识与现实生活紧密联系起来，教师培养学生政治经济实践能力的资

源、途径、方法不足。

（二）研究主要内容

1、依据高一政治新课标，通过研究制订出高一《经济生活》和

《政治生活》各个模块的具体实践能力要求。

2、研究每框题的内容，研究课型、授课方法和手段，提出有利

于提高学生实践能力的指导性意见。

3、研究评价学生政治、经济实践能力的方式和手段。

（三）研究要达成的主要目标

1、在亲身探索体验的过程中，提高学生对哲学、政治学、经

济学的兴趣。政治课抽象和枯燥无味是一种普遍现象，其根本原因是

脱离社会实际、脱离学生的实际需要、学生没有直接的生活体验，课

堂教学无论怎样举实例、创设情境，也总是一种虚拟现实。社会经验

少的学生总有一种不能“绝知此事”的感觉，学得好的也只是善于领

悟和体会而已。而研究性学习让学生通过对自己感兴趣的自然与社会

事实的解剖活动来开展学习，就会趣味盎然。

2、培养学生多渠道获取信息和处理信息的能力。在研究性学习

中，由于所涉及的问题的复杂性和综合性，必须综合各方面的知识，

查找相关的资料，获取相关的信息，寻找事物内部的联系，以达到问

题的解决。因此，开展研究性学习有利于培养学生初步掌握通过互联

网、图书馆、人际交往等多渠道获取信息的能力和处理信息的能力，

提高学生的交际和表达能力，改进学生的学习方式。

3、提高发现问题和解决问题的能力。研究性学习的过程是围绕

着一个需要解决的实际问题而展开，经过学生直接参与研究，并最终

实现问题的解决而结束。学生在研究性学习过程中，会激活自己各科

学习中的知识储存，通过解决实际问题的探索性活动，提高综合应用

能力。

4、学会分享与合作，增强集体意识。合作的意识与能力是现代

人所应具备的基本素质。在以往的课堂教学情境中，学生间的交流与

合作缺少充分的机会与条件，研究性学习提供了一个有利于沟通与合

作的良好空间，学生得以在这个过程中发展乐于合作的团队精神，学

会交流和分享研究的信息、创意及成果，并在欣赏自己的同时，也学

会欣赏别人。

5、养成科学态度和科学管理，增强对社会的责任感。学生在研

究性学习的过程中，通过认真踏实的探究，会逐渐养成尊重他人的想

法和成果的正确态度、不满足于现状的进取精神、严谨的科学态度、

克服困难的意志品质等。同时也懂得了科学知识对于自然、社会与人

的意义和价值，学会关心国家、社会和他人，从而使自己的精神境界

得到升华。（四）、具体实施方案

第一阶段为准备阶段。从2006年3月至2006年4月。该阶段是

课题立项的准备工作阶段。这一阶段主要工作包括理论学习、了解国

内外教改动态，了解相关课题的研究情况。作一些调查研究（包括学

生问卷）、完成课题研究设计方案的撰写、组建课题组，确定课题的

实施方案、研究内容与计划等。具体工作是设置高一学生政治实践能

力调查问卷，对龙城高级中学高一年级学生的政治实践能力进行调

查，分析总结并写出调查报告；组织学习研究高一政治新课程标准和

《经济生活》、《政治生活》教材，制订出高一政治学生实践能力培养

要求。经济生活部分由王洪书、赵虹两位老师负责，政治部分由谢开

碧、唐艳两位老师负责。

第二阶段为实验第一阶段。从2006年4月至2006年5月。该阶

段是初步探索实验阶段。主要工作是按照研究目标和实施方案开展初

期实验，根据实验中的新情况，新问题，逐步调整，完善课题实施方

案、研究计划。具体工作是依据新课标的实践能力要求，研究探索培

养学生政治生活实践能力的具体方法和策略，同时运用于高一政治日

常教学中，按实践能力要求设计出具体的教学方案。

第三阶段为实验第二阶段。从2006年6月底至2006年10月底。

该阶段为深入研究阶段，为此我们将着重做到两个结合：课题研究活

动和常规教研活动相结合；集中的课题研究活动与校本研究相结合，

增加课题研究活动的密度，提高课题研究活动的效益。具体工作将依

据新课标的实践能力要求，研究探索培养学生经济生活、政治生活实

践能力的具体方法和策略，并按实践能力要求设计出具体的教学方

案。通过一学期对学生政治实践能力的培养的基础上，研究探索检测

学生实践能力的方式和方法并形成文字资料。主要工作是经常性的召

开课题组会议，举办各级教学观摩活动，经验交流会，扩大课题研究

的影响，并做好资料收集和成果总结工作。期间，我们组织开展了如

下活动：2006年5月，在龙城高级中学唐艳老师组织了《政治生活：

民主监督》的公开课研讨活动；2006年6月，谢开碧老师组织了研

究性课题的学习和研讨活动。赵虹、王洪书老师也分别组织和参与了

范文四：项目论证报告

第一部分项目概况

1、项目地址：贵州省正安县南门

2、总建筑面积：267114.5平方米

3、住宅建筑面积：153623.5平方米

4、商业建筑面积：32600平方米

5、公建面积：8.4万平方米

6、绿化率：35%

第二部分项目区域宏观因素分析

南门?古井坊位于贵州省正安县城南门原老干局和工会办公楼。

正安县位于贵州省遵义市东北部，县域东抵务川，东南靠凤冈，南邻湄潭，西南接绥阳，西北毗桐梓，北与重庆市南川县相连，东北和道真县接壤。南北长 79 公里，东西宽 62 公里。县城北距重庆主城区220公里，南距遵义140公里，贵阳295公里，是贵州襟联重庆的前沿，素有“黔北门户”之称。1990 年，全境国土总面积 2595平方公里。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），60万人。

正安历史悠久，文化源远。是巴蜀文化、荆楚文化与古黔北文化相互渗透交融发育的重要区域；是东汉儒学大师、教育家、贵州文化鼻祖尹珍先生的故里。尹珍文化在这里世代传承和发扬，积淀了正安深厚的文化底蕴，素有“小说之乡”、“群众文化之乡”称誉。

正安山川秀丽，资源丰富，气候宜人，四季分明。境内属典型的喀斯特地貌，旅游资源富有特色，有百里桐花、千倾茶园、万亩草场、天楼云海、顶菁日出、石笋凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏腾龙、风雨桥、公馆桥、尹珍墓、务本堂、八圣宫等丰富的自然景观和人文景观。全县耕地面积46万亩，林地面积138万亩，可开发利用非耕地107万亩，待开发的草山草坡 70 万亩。自然资源和可开发的矿产资源十分丰富，有红豆杉、香果树等珍稀树木，全县中药材品种 1500余种，占全省品种资源的50％。野生动物160多种，云豹、金钱豹、毛冠鹿、大鱿等国家一、二、三类保护动物20余种。全县大小河流393条，水域面积4万亩，河网密度0 . 68千米／平方公里，水能资源储量28万千瓦，可开发量为22万千瓦，已经省水电勘测设计院设计规划的沙阡电站、毛家塘电站（总装机容量10万千瓦）正待引资开发。全县已探明有原煤、铝土矿、含钾页岩、萤石等16种主要矿产资源。

正安交通便捷，通讯发达，基础设施日臻完善。全县拥有各类公路 2390 多公里，路网密度每百平方公里拥有公路70.2公里，每10000人拥有公路39公里，超过全省平均水平。电信、移通、联通等通讯网络覆盖全境，地方电网与国家电网并网运行，使县内电力供应充足。

正安是中国野木瓜之乡、油桐之乡，也是全省重要的茶叶生产基地县、优质烤烟生产基地县。县政府加速培育特色优势产业：重点发展茶叶、方竹笋、野木瓜三大产业，到“十一五”期末，三大产业基地建设要突破40万亩，实现产值6亿元以上。

正安县以产业化发展战略、城镇化发展战略、非公有制经济优先发展战略、开放带动战略、可持续发展战略和科教兴县战略为主线，实施了城建、烤烟、畜牧“三大攻坚战”，县域经济快速健康发展、城乡面貌发生深刻变化、人民生活不断改善、精神文明和民主法制建设成效显著、党的建设不断加强，经济和社会事业取得全面进步。

正安县今后五年的发展将以五大建设的核心就是农业产业化建设、生态能源建设、能源工业建设和农畜产品加工业建设、城镇化建设和农村基础设施建设。四创活动则以四在农家、三级联创、四民社区和平安正安创建为主。“一条方针两个强力点”是正安县未来几年发展的主线。按照这一发展思路。正安县正在实施突破工业化、提升城镇化、实现农村沼气化、推进农业产业化，建设绿色生态与特色经济强县的“四化一强”发展战略：做大做强优势产业，着力突破工业化。加快芙蓉江流域水电开发进度，建成以沙阡、毛家塘、牛都坝为主的梯级电

站，大力发展小水电；大力发展以茶叶、方竹笋、野木瓜、畜产品、薯类为主的特色农产品加工业，逐步恢复和壮大以油桐、油菜为主的油脂加工业。正安县政府正积极推进正、道、务片区铝土矿联合开发，发展氧化铝工业；发展化肥工业，力争建成年产10万吨有机多微复合肥厂；抓好天麻、白芨等中药材基地建设，发展以中药材加工为主的新兴药业；大力发展以新型节能材料为主的建材工业，力争建成年产60万吨新型干法水泥生产线。到2010年，初步形成以能源、农产品加工、建材等为支撑的工业体系，实现工业增加值在地区生产总值中的贡献率达25％以上。切实完善城镇功能，着力提升城镇化。牢固树立“小城镇、大战略”思想，坚持旧城改造与新区开发并重，力争完成县城东门、北门片区旧城改造，完善西部新区与楼台园区建设，拓展县城规模，逐步健全城镇功能，提高县城品位，把县城建设成为具有尹珍文化特色的遵义东北部中心城市。“十一五”期末，使县城人口达7万—8万人。通过重点扶持，使庙塘、土坪、流渡、新州等乡镇集镇人口达0.5万—1万人。继续强力推进“整脏治乱”行动，建立城镇管理长效机制，巩固省级卫生文明县城创建成果，努力构建文明、和谐的城镇环境。

正安是一块资源丰富的处女地，是一块商机无限的宝地，是一块生机勃勃的热土，是投资者的天地，淘金者的乐园。正安已具备天时、地利、人和的良好投资环境。开放的正安将紧紧抓住国家实施西部大开发战略的重要机遇，以更优惠的政策，最优质的服务，更宽松的环境，诚邀国内外朋友和客商前来旅游观光、访亲探友、投资开发、同创美好的明天。

金点通结论：本项目的区位优势比较明显，随着道路交通的不断完善，为正安县地产市场的迅速崛起打下坚实的基础。

第三部分项目区域环境分析

正安县位于遵义东北部，县城北距重庆220 公里，南距遵义140 公里，贵阳295 公里，是贵州襟联重庆的前沿，素有“黔北门户”之称。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），60万人，国土面积2595平方公里。

正安县全县辖19个乡镇，其中两个民族乡。即：谢坝仡佬族苗族乡、市坪苗族仡佬族乡。两个民族乡均建立于1987年11月。根据第五次人口普查统计显示，全县总人口 593960人，其中：少数民族人口 42399人(外出务工人员未作统计)少数民族人口占总人口约8．4％。

一、民族结构全县共有23种少数民族：仡佬族、苗族、土家族、布依族、回族、壮族、彝族、蒙古族、白族、哈尼族、满族、侗族、傣族、藏族、维吾尔族、水族、朝鲜族、土族、拉古族、黎族、瑶族、羌族、塔吉克族。

二、分布情况从23种少数民族的分布来看，世居少数民族多分布在安场镇、谢坝仡佬族苗族乡、市坪苗族仡佬族乡。土坪镇华尔山苗寨为土著苗族。婚姻迁入的遍及全县19个乡镇。

正安属中亚热带湿润季风气候。气候温和，四季分明，雨量充沛，无霜期长。特别是在农作物生产旺盛期正值高温多雨时节，热量和水分的有效性高，对农作物生长极为有利。由于地势高差较大，立体农业气候明显，温凉、温和、温暖气候均兼有。但日照少，辐射弱，春秋多低温阴雨，盛夏多伏早。

据县气象站 1959 一 1990 年的观测，年平均温度为 16 . 14 ℃ ，极端最高温度 38 . 8 ℃ ，极端最低温度零下 6 . 2 ℃ 。年平均温度最高地区樊村为 16 . 9 ℃ ，最低地区上坝为 11 . 9 ℃ ，绝大部分地区在 14 一 16 ℃ 。无霜期平均 290 天，最长 337 天（ 1973 年），最短 246 天（ 1990 年）。平均年降雨量 1076 毫米，多数地区在 l000一 1200毫米。总趋势是在同一海拔高度上，温度自西向东逐渐降低，降雨量则由东南向西北递减。

金点通结论：正安县城市基础建设已初具规模，城区道路、绿化将会日趋完善。加之政府招商引资力度的不断加大和城市化进程的加快，以及县城旧城改造的不断深入，本区域地产市场方兴未艾，投资潜力巨大。

4、1 土地性质综述

本项目土地面积为112亩，地形条件较为完备，土地地形北高南低，从场地内周边原有建筑基础情况来看,该地块的地质条件良好。

4、2 项目自然景观

本项目规划建筑面积预计为10万平方米，项目中30米宽的东升大道也在建中，将连接务川县的各个交通要道，本项目东靠群山秀脉，西接务川商业中心圈，可远眺山林秀色，近览流光车影。本项目将是一座融商业、观光、旅游、高尚住宅为一体的高尚人文商住社区。

金点通结论：相对于贵州省其他地区和城市，正安县的楼市起步较晚，本项目具有一定开发规模，应打造成本区域第一个以自然景观为住的高尚人文商住社区，走“精品”路，大打复合地产牌，充分运用现代营销推广理念进行包装宣传，势必会在当地引起相当的反响，谱写正安县新的楼市历史。

5、1 S（优势）

1. 地理位置：地处务川县城，地理位置优越，交通便利，有利于向周边地区的辐射。

2. 自然景观得天独厚：本项目视野开阔，为典型的山景地带。

3. 稀缺性：一是本项目周边无高档住宅空白，导致务川目前商品房的紧缺；二是政府对周边规划控制严格，土地的稀缺性和商住一体化的稀缺性并存。

4. 周边配套成熟：本项目中拟建有两个大型文化休闲广场、一个停车场、一条商业步行街，还有县汽车站、县医院等公建设施。

5. 强强联手，新观念，新手法的引入，易于引导潮流，建立“先行者”的地位和形象。

6. 政策优势：正安县政府加大城市运营的力度，势必为开发商敞开大门，提供各种优惠政策。

7. 户型、面积设计合理，性价比高，适应市场需求。

8. 楼盘品质的保障：本项目是务川县境内首家引入物业管理公司的住宅区。

5、2 W（劣势）

1. 由于项目修建公路、整理河道、等前期投资较大，可能造成工期较长，周边环境建设缓慢势必会对销售造成一定的影响。

2. 从现状看，本项目所临的东升大道人流量较少，又属新城中心，目前商业氛围不够，在商业门面的销售上肯定有压力。

3. 竣工后的东升大道属交通要道，交通繁忙，县汽车站等公建设施的存在，致使环境噪音大。

4. 当地居民的教育水平普遍偏低，目前又无可比性项目，对产品概念的引导是否会造成难度，目前还是未知数。

5、3 O（威胁）

1. 务川当地的群众对期房的认识、接受度不高。

2. 无对比性楼盘所带来的风险。

3. 项目前期公建设施的投入较大，有可能导致资金回笼较慢而影响建设工期的延长。

5、4 T（机会）

1. 当地政府对本项目的大力支持。

2. 市场供求的严重不平衡，目前商品房的紧缺性为本项目的销售打下了坚实的基础。

3. 强有力的、优势的营销策划、推广理念及高素质的销售团队、现代的营销模式会将一切劣势化解到最小程度。

4. 正安县政府所给予的各种优惠政策运用。

5. 全国城镇化进程的加快为本项目带来了良好的机遇。

第六部分本项目区域调查报告

6、1 调查说明

6、1、1 目的

为了能够对本项目正确地定位以及更深层次地分析,提供清晰、完整的数据资料是非常必要的,本公司特地组织了一次全面的社会调查，通过对正安县社会经济宏观发展环境，房地产业发展环境，金融、建筑行业以及区内的旅游业、娱乐业、科教、文化、体育等第三产业发展的现状及特点分析；以及重点对正安县房地产市场分析，包括宏观市场（供给、需求、竞争），区域内消费者的居住情况，区域市场的分析研究；再辅以对项目的地块及周边的情况如：已有生活居住便利状况、可利用的自然景观、人口结构及消费潜力等方面内容的分析来获得有关信息，并采取一定的统计分析、归类、整理、提炼等方法形成对开发中的本项目真正有益的数据、资料，以便为顺利完成本项目的定位、营销策划打下坚实的基础。

6、1、2 调查对象

本次调查的对象为：

1、政府发展规划。

2、政府各职能部门出台的相关管理文件和行业内部约束文件。

3、各年正安县统计年鉴。

4、公司收集、整理的相关资料。

5、其他相关资料：报纸、杂志、电视、文献、新闻发布资料等。

6、（需求调查）区域内普通消费者

7、地块周边情况，如居住圈、生活方便状况、人口、商务频繁状况、交通、可利用的自然景观、未来发展状况等。

6、1、3 调查内容

（一）市场环境调查

社会经济环境：政策、金融、产业分布、第三产业等。

消费环境。

房地产市场：居民居住状况、住宅开发量。

（二）地块环境调查

1、地块环境。

2、生活方便状况。

3、商务频繁状况。

4、居民生活状况。

5、居住圈状况。

6、可利用的自然景观。

7、未来发展。

8、周边人口。

（三）针对性调查

1、购买能力调查。

2、消费喜好调查。

3、消费趋势调查。

6、1、4 调查方法

（一）资料收集法：宏观政策及相关数据

（二）观察法：典型楼盘的重点调查

（三）问卷调查法：需求抽样调查（以入户式或拦截式为主）

6、1、5 数据处理与信息分析

（一）计算机处理（客观分析法）：应用于需求市场调查问卷处理，供给及竞争市场典型调查中的楼盘汇总分析，使用SPSS、EXECL等统计分析软件包进行分析。

（二）主观分析法：

1、主成份分析法：应用于典型楼盘分析；

2、假设检验：应用于研究影响消费者购房因素相关性分析。

6、2 消费者市场调查报告

6、2、1 基本情况

6、2、1、1 居住区域

正安道真务川凤冈重庆其他

金点通观点：从调查的情况来看，正安县的居民占绝大部分，占总体的85.36%。另外的居民居住地为道真、正安、务川、重庆等，基本符合目前正安县居民的构成比例。

6、2、1、2 居民从业单位性质

金点通观点：居民从业单位主要是私营业主约占一半，经营临街门面作为其主要的收来源。国有企业上班的居民也占有一定的比例为17.8%。在政府机关、集体企业上班的居民所占比例分别为5.08%、8.48%。其他性质居民构成主要包括退休职工、失业者、学生等。

6、2、1、3 居民职业

2.61%

金点通观点：结合居民的从业性质来看，正安县的居民以务农为主占67.30%，经商和打工者所占的比例比较大，26.70%，但经商的规模不大，以临街铺面为基本模式。专业技术人员和单位负责人所占比例较小，这符合务川地区的职业结构比例。

6、2、1、4 居民年龄结构比

金点通观点：从居民的年龄段来看，20-30岁和30-40岁年龄段的居民占的比例较大，

0.85%

41.53%

分别为41.53%和38.98%，其次为40岁以上的居民，从年龄上来看，务川居民的年龄分布对房地产的发展具有较大的好处，因为20-40岁的人正处于需要购房阶段或需要置换房屋，且大多数居民的收入较为稳定，发展前景较好。

6、2、1、5 受教育程度

金点通观点：从统计数据来看，正安县居民的文化程度普遍不高，这一点在我们的调

本科大、中专

高中中学小学以下

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

查过程中最有体会，主要表现在他们对拦截式问卷调查的方式不能接受，还有对房地产方面的基本常识不了解。从数据上来看，居民所受教育主要是高中、中专和初中为主，接近九成；大专和本科以上学历的居民甚少，不到10%。居民接受教育的程度较低，使他们对事物的看法会较为保守，但同时也给我们提供了一定的机会，对于新鲜事物只要我们善于引导，务川居民必定会疯狂抢购。这一点在我们的营销策略中需要加以重视。

6、2、1、6 家庭结构

金点通观点：务川居民的家庭结构普遍符合国家标准，以三口之家和四口之家为主，

占66.2%，其次是五口之家和二人世界，总体来看，家庭人口符合正态分布的规律。

6、2、1、7 家庭月收入

70%60%50%40%30%20%10%0%

100150200250100300

0-10-20-20-30元0元

5050以下00元00元00元00元以上

金点通观点：总体来看，务川居民的家庭月收入偏低，主要集中在2000-2500元左右，

从调查得来的数据来看，务川居民家庭月收入低于2000元所占的比例为20.7%。而此次调

查的对象主要是临街铺面，应该说是务川居民收入较高的群体，据了解务川普通家庭的月收入在1500元以下的比例比调查得来的数据还要高一些，而收入较高的家庭已基本有了自己的住房。

6、2、1、8 收支余额流向

储蓄

保险

购房

投资

旅游

教育其他

金点通观点：务川居民收入除了满足基本生活需求外，多余的收入大多是用于储蓄，

用于储蓄的比例占43.22%，其次是购房和子女教育，由此可见，务川居民的购房欲望是很强的，甚至超过子女教育的支出。

6、2、1、9 住房情况

与父母合住

租赁

借住

自有

金点通观点：目前务川居民大多都有自己的住宅或者是与父母同住，两者所占比例为

70.81%，但居住的环境较差。居民中急于换房的大有人在，换房原因主要是房屋陈旧、面积、房屋质量差，年轻人想单独居住，给自己更多的生活空间，还有25.8%的人无住房。由此可见当地住房的紧缺性。

6、2、1、10 住房面积

50%40%30%20%10%0%

40平40-80-100120150

100-1-1平方方米80平20平50平平方米以以下方米米方米方米上

金点通观点：务川居民的住房条件较差，多是房改制度实施以前单位修建的房屋，房

屋面积、结构和质量均较差。目前居民住房面积多在40-80平方米之间，其次是80-100平

方米之间，两者占的比例约为七成半。而有钱一族近年买的住房多为150平方米以上，普遍反映面积过大，消费闲置较多。

6、2、2 购房意向

6、2、2、1 购房时间

两年以后

20%

一年内29%

金点通分析：数据显示务川居民计划在一年内买房的人数超过了一半（此处数据已作

初步调整），有一小部分的被调查者短期内没有购房的打算。

6、2、2、2 购房原因

金点通观点：结合被调查者的基本情况来看，务川居民多数都有自己的住房，只是住

房条件较差，所以需要改善居住条件的接近五成，而近期急需购房的居民主要是为了解决居住问题，占了33.3%，总的来说，务川需购房的居民占绝大多数。

6、2、2、3 置业考虑的因素

60%50%40%30%

20%10%0%

地价交发生物小付段格通展活业区款

商配管环方实套理境式力

金点通观点：在置业因素分析中，制约居民购房的首要因素主要是价格，占56.93%，

一是居民的收入较低；二是房屋不同普通的商品，它可能需要一个家庭倾其所有才能购买。其次是地段。再有就是付款方式和小区环境，本项目交通便捷，需要做的就是将小区环境打造好，给客户提供灵活的付款方式，完善生活配套，就会吸引住大量的客户了。

6、2、2、4 信息来源

其他途径影视广告自己实地了解

路牌广告亲朋推荐报纸广告

金点通观点：由于正安县地产市场在开发过程中较少注重营销策略，宣传力度不够、

宣传形式单一，所以居民多数选择到现场了解，加上亲朋好友推荐的形式占总体的52.54%，正安县本身楼盘的资料主要是通过消费者自己了解得知。本项目广告宣传策略上应当因地制宜，应通过发送DM单或地区电视广告片等引导消费者的消费观念，将有效的信息及时传递到消费者。

6、2、2、5 购房地段

80%70%60%50%40%30%20%10%0%

凤冈

贵阳

其他区

其他

务川遵义

金点通观点：务川居民选择购房的区域多数锁定在务川，占总体的73.73%，所以本项

目的目标客户群应当是大众。选择在务川购房的群体中，有41.38%的消费者购房区域不一定，而其余选择在其他城市买房的居民主要是因为工作的原因，或者因其他城市的房地产发展较成熟，绿化及配套设施比较完善。

6、2、2、6 选择价位

40%30%20%10%0%

00元/

0050005000

-60－4－5－5元/0元平方50元00元50元平方/平／平／平／平以下米以方

米方米方米方米上

根据金点通调研数据分析，务川居民对于房屋价格的承受能力较低，主要集中在

450-550元／M2，占64.67%；而价位在400-450元／M2占的比例为16.02%，这其中绝大部分集中在500元／M2之间，超过600元／M2的接受程度就比较少了。房价超过700元／M2为务川房地产市场的真空地带，普通居民的接受度几乎为零。另有一定比例的居民承受的房价在550-600元／M2之间。出现这种现象的主要原因是由于务川居民的收入较低所决定的，并且务川房地产市场主力价格也在500-600元／M2之间。

金点通观点：在房屋总价方面，务川居民普遍认为在6万元以下，最多不能超过8万元，接受度最高的是每套房屋总价在6－7万元之间，这就要求我们在前期的规划设计方面尽量降低成本，进而降低总房款，以免开发出来的产品被市场淘汰。

6、2、2、6 需求面积

35%30%25%20%15%10%5%0%0

平方

米以

下

0－

0－0－103050

-－平方170平90平110510平30平平方米以方米方米方米方米上米

由于务川居民传统的消费理念，认为房屋面积越大越好，这一点从正开发的住宅如此受

欢迎就可以看出。不过这种观念正在改变，前期已经购买房屋的居民普遍认为面积过大，闲置浪费的较多。根据金点通调研数据分析，90－120 M2的住宅比较受欢迎，占总体的34.75%；其次是70－90 M2的住宅，受欢迎程度为24.58%；110－130 M2的住宅也是市场追捧的对象，占总体的23.73%。总而言之，根据调查的结果显示，本项目的主力户型在80－130 M2之间。

6、2、2、8 户型需求

一房一厅

二房二厅

三房二厅

四房二厅

五房二厅以上

金点通观点：在户型需求上，主要集中在三房二厅和二房二厅，它们占总体的比例分

别为64.24%和27.29%，两者超过总需求的90%。并且不少的消费者希望将房屋设计成错层（约占30％－40％）。而四房及以上户型最好控制在10％以内。

6、2、2、9 选择房型

金点通观点：在选择房型上，消费者多半选择了多层不带电梯住宅，高层能被部分消费者所接受，而别墅几乎无人问津。多层中许多客户希望能做成错层，这是务川居民未来的消费趋势。

6、2、2、10 车位需求

车位对绝大部分的居民来说是没有必要的，但对于小区来说是必不可少的，这不仅是小区的配套，而且对小区品质提升是一个必备条件。金点通建议：修建部分地下车库，以备小区客户及外来车辆使用。整个小区最好以每20户配置1个车位为佳。

6、2、2、11 装修标准

清水房

厨卫装修

菜单式

整体装修

无间隔墙

金点通观点：在装修需求上，消费者一般会选择自己装修。一是节约费用，二是按照

自己的喜好进行装修，这部分消费者占总体的比例为72.03%。另有21.7%的消费者选择厨卫装修，其余的装修方式消费者很少接受。

6、2、2、12 付款方式

银行按揭一次性付款,

20%

40%30%20%南门·古井坊项目论证报告

金点通观点：因为居民的收入较低，越来越多的人选择银行按揭，其比例达到60％。

一次性付款和分期付款的比例各占20％。

6、2、2、13 按揭首付款

51.43%

金点通观点：在选择银行按揭的付款方式下，居民首付成数主要集中在两成，其比例

为51.43%，其次是首付三成为27.14%，选择首付一成的客户也存在一定的比例，大约占12.86%。综合来看，务川居民的收入较低，应尽量给客户提供宽松的付款方式。

10%以下

6、2、2、14 按揭月供款

40%35%30%25%20%15%10%5%0%

300元以下

300－500元

500－800元

800－1000元1000－1500元

月供金额由于居民的收入较低，因此可接受的月供金额也较低。有40％的居民月供款为300－500元之间，月供款在500－800元之间的占32.86%。从调查中我们了解到，居民的收入大多用于供房款。金点通建议：在总房款的控制上应尽量适合务川居民的收入水平，开发出消费者都能够购买的房子。

6、2、2、15 按揭年限

35%30%25%20%15%10%5%0%

5－10年

10－15年15－20年20－25年25－30年

金点通观点：在按揭年限上务川居民没有什么明显的集中趋势，相比之下，选择10－

15年和15－20年按揭的比例略微较大，其所占比例分别为25.72%和34.85%。

6、2、2、16 物业管理

业主自主管理

高品质物管

80%

金点通认为：在物业管理方面，务川居民对此的认识仅仅停留在打扫楼道清洁和看住

宅大门，所以他们在物业管理费的接受程度是出钱合适，享受常规性物业管理。其物管费多以户数为单位收取，每月收费为10－20元之间。在本项目的操作过程中，应引导消费者对物业管理有一个全新的概念。

6、2、2、17 配套生活

配套方面居民主要关心的问题集中在公共交通、园林绿化、农贸市场、运动场所、医疗设施及学校方面。在项目地块周边，目前的交通状况是比较理想的，居民到城区和正安县其他各地都是方便快捷的，是正安县的交通要塞。园林绿化是目前务川房地产项目的空白点，其他项目几乎没有绿化。

金点通认为：本项目应在此方面有所突破。运动场所是小区必备的公共设施，应尽量多设全民健身器材，以增强项目的吸引力和品质。子女教育是每个家庭比较看重的问题，在小区内设置幼儿园可以解决业主的后顾之忧。

6、2、2、18 居民购房最关心的问题

金点通观点：在购房时居民最关心的问题主要是价格、房屋质量、户型结构、环境绿化、生活配套设施、房屋朝向等方面。房屋质量和户型结构是每个开发商必须认真对待的问题，它对房屋的销售和公司品牌的树立是绝对的主导因素。环境绿化再次成为务川居民购房关心的问题，好的小区环境对项目的品质和销售将起到推波助澜的效果，对客户的吸引力是巨大的。

6、2、2、19 务川地区部分商业物业概况

金点通分析认为：从楼层来看，由于务川地区多数商业物业为门面形式，因此多分布在1F，个别地方涉及2F；从面积来看，务川地区的商业物业规划面积大致相近，多数用于小的个体工商户作零散的商业物业；从销售价格来看，多集中在2000—5000元/m2之间，这个价格较为适中，符号务川地区的市场情况，而由于所处地段不同，各商业物业的租价也有一定的出入；从销售情况现状来讲不是很理想，这于地理位置有着极大关联，许多位置较为偏僻的地方也有了数量不小的商业面积，导致目前的空置商业物业还在不断增加；从部分已入住的商业物业显示出，多数门面都用于经营餐饮、副食等小规模的零散的商业物业；从整体来看，务川地区的商业物业有很大的风险及威胁，不单要有好的地理位置还要有自己的特色和优势才可以吸引投资人。

6、3 相关性分析

6、3、1 月收入与需求面积

金点通观点：从面积需求程度分析，不同家庭收入的消费者对面积的需求有所不同，但主要集中在90－120M2之间，其次分别为110－130M2和70－90M2之间，总体呈正态分布。而高收入家庭（月收入在2500元以上）的面积需求总体向110－130M2方向倾斜，中低收入家庭（2000元以下）倾向于70－100M2之间。

从图形中可以看出，家庭收入在1500－2000元和2000－2500元的消费者的购房意向具有一定的趋向性，他们认为房屋面积在90－120M2比较合适。

6、3、2 家庭收入与余额流向

从不同家庭收入消费者来看，他们除了满足基本的生活需求外，剩余的家庭收入主要用于储蓄，占总体的40％左右；其次主要用于子女教育，这是中国老百姓普遍关心的问题，务川居民用于子女教育所占比例在25％左右；购房支出也是务川居民的三大支出之一，普遍在20％左右。

金点通认为：从数据显示，家庭收入在2000－2500元的居民用于购房的支出最高，占34.61%，总的看来家庭收入在2000元以上的居民对购房的支出较高，说明他们对房屋的需求愿望是强烈的，所以本项目的目标客户群应是家庭收入在2000－3000元之间的消费者。结合正安县的统计年鉴来看，正安县居民总体收入偏低，2002年城市住户八大类支出的数据显示其恩格尔系数为38.99%，说明正安县居民刚解决温饱问题。

6、3、3 家庭收入与价格

金点通观点：从家庭收入分析，务川居民对于房屋价格的承受能力较低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而价位在400-450元／M2占的比例为16.02%，这其中绝大部分集中在500元／M2之间，超过600元／M2的接受程度就比较少了。房价超过700元／M2为务川房地产市场的真空地带，普通居民的接受度几乎为零。虽然目前务川房地产市场主力价格在450－550元／M2之间，但考虑到政府房地产相关政策的影响和市场价格的走向趋势，未来一两年内务川房地产市场的主力价格应该在600－900元／M2左右。这是在我们的价格策略中需要谨慎对待的，要基于务川居民的收入和房地产市场价格来定价。

6、3、4 现有居住面积与购房时间

金点通观点：从数据分析来看，居民的购房时间与他们现在的居住状况息息相关，结合前面居民的现有住房面积分析，务川居民现有住房多集中在50－80M2之间，计划在近两年内购房的比例总计为88%，其中计划在半年内购房的为39%，一年内购房的为29%，两年内购房的为20%；而住房面积在80M2以下的居民计划在两年内购房的比例总计为

89.97%；目前居住面积在100M2以上的消费者的购房时间全部选择在两年以后，他们多是近年购置了新房，近期置业的欲望不强，对本项目而言这一层面的客户群不多。

6、3、5 家庭收入与月供款

金点通观点：家庭的月收入决定了其购房支付月供款的能力，这点可以从调查的数据中得到证实。务川居民家庭月收入在2000元以下的消费群其月供款主要在300－500元和300元以下，少数家庭能够承受500－700元的月供，超过900元根本就无人提及；收入超过2000元的家庭所承受的月供款在500－700元和300－500元之间，月收入超过3000元的家庭有少量能够承受800元左右的月供款，其比例在3％左右。

第七部分结论与建议

根据金点通调查结果可以看出：

☆ 在售项目建筑型态以单体楼为主，这类楼盘档次低，设计理念落后，仅满足当地居民的居住功能，无任何品质可言。金点通建议做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。

☆ 在售项目建面均价在500—550元/平方米之间。结合宏观因素分析，由于本区域地产市场品质、价位偏低。金点通建议：开盘期间价格不宜过高，以免造成目标客户及准客户的流失。应采取低开高走的价格策略，待消费市场逐步认同本案及销售放量后，再稳步提升本案价格，从而实现本项目的利润最大化。

☆ 根据调查的结果显示，大多数居民选择面积多在90—120 m2，金点通建议户型设计应以80--130 m2的面积为主。

☆ 从户型需求来看，由于当地居民居住环境较差，现有住房面积较小。金点通建议：户型设计应以三室二厅为主，二室二厅为辅，四房及以上户型最好控制在10%以内，户型设计也应有多种类型可供选择，适合不同购房者的不同需求。

☆ 从付款方式上看，近期内销售的项目都采用一次性付款及分期付款两种方式，很多购房者还采用自己贷款购房的方式。在付款方式上金点通建议：应给消费者提供轻松的环境，以吸引更多的消费者前来购房。

☆ 金点通观点：通过综合分析，务川居民的收入较低，所以房屋总款应尽量控制在10万元以内，按揭首付和月供也应尽量给客户提供宽松的付款方式，尽量适合当地居民的收入水平。

☆ 金点通观点：品牌提升是求得市场认同的重要因素。以其特性化、精品化的品质占领目标市场。通过物业品质的提升，品牌从表面的感知阶段过渡到内在感知阶段。要知道拥有市场的唯一途径就是拥有领导市场的品牌。

☆ 推广手法单一，推广策略不够成熟，务川地区近年销售的项目对于卖点的提炼及包

装不够重视，根据金点通调查的情况来看，由于务川地区区域性报刊很少，导致广告投放的特殊性，主要以户外宣传单为主，可见其对广告宣传的重视度不够高也不够成熟，所以金点通建议本项目应尽早开始对外进行全面宣传，一定要集中力量突出本项目的特点、优势、卖点，反复推介，给公众留下深刻印象。

范文五：项目论证报告

年产一万吨生物质固化成型燃料项目

项目论证报告

第一章总论

1.1 项目的提出

1.2 项目提出的背景

1.3 发展农林废弃物固化成型生物质燃料的意义

1.4 生物固化成型燃料的特点 1.5 结论

第二章产品生产安排和依据 2.1 市场需求预测

2.2 建设规模

第三章物料供应安排及依据第四章项目地址选择及依据第五章建设方案

5.1 项目组成

5.2 生产技术方案

5.3 主要设备

5.4 工艺流程

5.5 消防

第六章环境保护与劳动安全卫生 5.1 噪音的防治

5.2 劳动安全卫生

第七章企业组织与劳动定员第八章投资预算

第九章经济效益分析

第十章项目实施方案

第一章总论

1.1项目的提出

1.1.1项目的名称

项目名称:“ ”年产一万吨生物质固化成型燃料产业化项目(暂定)

本项目利用生物燃料新能源的技术和设备，主要利用农作物秸秆和林业废弃物粉碎、压缩成型，生产固体燃料进行废弃物能源化的再利用。

1.1.2项目承担单位

本项目由承担。

地址:

电话:

传真:

邮编:

法人代表:

1.2项目提出的背景

能源是国民经济发展的重要命脉，是国家安全与发展的重要保证，我国是一个能源消费大国，但更重要的是，我国是一个人均能源资源相对不足的国家。随着国民经济不断发展和人民的生活水平不断提高。能源消费不断增加，国内能源供应短缺，已成为制约我国经济发展的瓶颈。

目前人类用能除少部分来源于水能、风能、太阳能、核能、生物质能外，有85%以上的能源还是靠煤炭、石油、天然气等不可再生的化石资源，根据已探明的地球能源储量与人类现有能源的消耗计算，据专家预测，煤炭还可以开采100年，天然气60年，石油50年。这些有限的资源除作为能源使用之外，还是一些产业不可替代的化工原料，如何保护好这些不可再生的宝贵化石资源，充分利用可再生资源已纳入世界各国实施可持续发展的战略目标。

生物质能是由植物的光合作用固定于地球上的太阳能，最有可能成为21世纪主要的新能源之一。据估计，植物每年贮存的能量约相当于世界主要燃料消耗的10倍;而作为能源利用量还不到其总量的1%。这些未加以利用的生物质，为完成自然界的碳循环，其绝大部分由自然腐解能量和碳素释放，回到自然界中。事实上，生物质能源是人类利用最早、最多、最直接的能源，至今，世界上仍有15亿以上的人口以生物质作为生活能源。生物质直接燃烧是传统的利用方式，不仅热效率低下，而且劳动强度大，污染严重。通过生物质能转换技术可以高效地利用生物质能源，生产各种清洁燃料，替代煤炭，石油和天然气等燃料，生产热能。可减少对矿物能源的依赖，保护国家能源资源，减轻能源消费给环境造成的污染。专家认为，生物质能源将成为未来持续能源重要部分，到2015年，全球总能耗将有40%来自生物质能源。生物质能源则不仅是最安全、最稳定的能源，而且通过一系列的转化技术，可以生产出不同品种的能源，如固化和碳化可以生产固体燃料，气化可以生产气体燃料，液化可以获得液体燃料，还可以生产电力等等。目前，世界各国，尤其是发达国家，都在致力于开发高效、无污染的生物质能利用技术，保护本国的矿物质能源资源，为实现国家经济的可持续发展提供根本保障。

我国是一个农业大国，每年有7亿多吨的农作物秸秆产生，这是一笔巨大的宝贵资源。但长期以来，未得到合理有效的开发利用。秸秆除少部分作为饲料和工业原料，大部分被直接燃烧用于炊事和取暖，剩余则废弃田间或地头焚烧。这不仅造成极大的资源浪费，而且带来严重的大气污染，以致频繁引起火灾等事故。保护和合理高效利用资源，减少农业生产对环境的污染，做到农业发展与资源和环境相互协调，是农业可持续发展的战略要求。我国是

一个人口众多而农业资源相对短缺的国家，加入世贸组织后，农村经济进入了一个新的新的发展阶段，农业受到前所未有的冲击，如何回避风险，农民、农业和农村问题已引起党和国家的相当重视。

以常熟为例，全县有40多万亩棉田，年产约20万吨的秸秆，加上农林废弃物每年约有25万吨，如果有1?3的秸秆实现产业化科学利用，则有8多万吨农林废弃物能源化再利用。

国家在倡导和实施“生态农业”建设的同时，正在创立“绿色能源农业”的新概念，并积极进行其战略研究和基础建设。农作秸秆的高产、科学转换和无公害高效利用，首当其冲被列入这个领域。

我国生物质的能源利用绝大部分用于农村生活能源，极少部分用于乡镇企业的工业生产;而利用方式长期以来一直以直接燃烧为主，只是近年来才开始采用新技术利用生物质能源，但规模较小。普及程度较低，在国家，甚至农村的能源结构中占有极小的比例。

生物质直接燃烧方式不仅热效率低下，而且大量的烟尘和余灰的排放使人们的居住和生活环境日益恶化，严重损害了妇女、儿童的身心健康。此外，还对生态、社会和经济造成极其不利的影响。

我国政府及有关部门对生物质能源利用极为重视，国家几位主要领导人曾多次批示和指示加强农作物秸秆的能源利用。国家科委已连续在三个国家五年计划中将生物质能技术研究与应用列为重点研究项目，涌现出一大批优秀的科研成果和成功的应用范例，如生物质气化发电和集中供气、生物固体成型燃料等，取得了可观的社会效益和经济效益。2011年7月，在近30年以来首次召开的全国农村能源工作会议上，国家能源局局长刘铁男透露了‘十二五’生物质能的发展目标;到2015年生物质发电装机达1300万千瓦，成型燃料年利用量达到2000万吨。生物质能开发利用既涉及农业和农村的经济发展，又关系到能源安全。提出我国生物质能开发利用的四个重点领域;秸秆固化成型被列入优先发展的重点项目。 1.3发展农林废弃物固化成型生物质燃料的意义

生物质固化成型燃料是将秸秆、稻壳、木屑等农林废弃物粉碎后，送入成型器械中，在外力作用下，压缩成需要的形状。然后，作燃料直接燃烧，也可进一步加工，形成生物碳。在国外，该生产方法已经成熟，如丹麦、德国、比利时、美国、日本等国家已实现了工厂化生产，其产品主要作用与取暖炉、锅炉发电等。目前，我国研究和开发的生物质固化成型机也已用于生产。生产的致密成型燃料，也已应用工业锅炉于家府炊事、取暖。经测定，该种燃料排放的污染物低于碳，是一种高效、洁净的可再生能源。

1.4生物质固化成型燃料的特点

(1)应用便利，易于贮运。固化成型法与其他方法相比较，具有生产工艺、设备简单，易于操作，生产设备对各种原料的适应性强及固化成型的燃料便于贮运(可长时间存贮和长途运输)和易于实现产业化生产和大规模使用等特点。另外，对现有燃料设备，包括锅炉、炉灶等，经简单改造即可使用。成型燃料使用起来方便，在广大农村有传统的使用习惯，成型燃料也易于被老百姓所接受。

(2)替代煤炭，保护生态环境。预计到2020年，中国的GDP可能达到5万亿美元，能源需求25~30亿t标煤，其中仅石油缺口达1.6~2.2亿t。大量燃烧一次性能源，排放大量二氧化硫和二氧化碳等，对环境造成污染，加剧了地球温室效应。我国目前农作物秸秆年产量约为7亿t，折合标煤3.5亿t，其中30%作为燃料使用，约折合1.05亿t标煤，如果这些能源都能固化成型有效开发利用，替代原煤，对于有效缓解能源紧张，制粒有机废弃污染物，保护生态环境，促进人与自然和谐发展都具有重要意义。

(3)提高能源利用率。直接燃烧农林废弃物的热效率仅为10%~30%，而对农林废弃物进行固化以后经燃烧器(包括炉、灶等)燃烧，其热效率为87%~89%，热效率提高57~79个百分

点，节约了大量能源。

由此可见生物质能作为一种可再生能源，具有取之不尽，用之不竭的特点，在当今国际能源竞争日益激烈，传统能源面临枯竭的情况下，对于其有效开发利用，寻找一条见效快、方便可行、易于被广大用户接受的利用途径，固化成型法是可行的。

同时生物质固化成型技术是一项社会公益事业，是农业产业的衍生产业，是实现农村能源与生态、环境和社会效益同步发展的产业。它改变了农村秸秆低品位、低效率利用的状况，实现了农村使用高品位生活能源的现代化生活方式，为促进农村现代化建设起着重要的现实意义。以常熟为例，全市有40多万亩棉田，年产约计20万吨的秸秆，加上多家木材经营加工厂，农林废弃物每年约有25万吨，如果有1?3的秸秆实现产业化科学利用，则有8万吨农林废弃物能源化再利用，每吨收购价格为100元，则农户收入增加800万元，节约煤炭5万吨。

另一方面，农林废弃物固化燃烧是对环境的一种保护。由于生物质燃料块燃烧排放出来的二氧化碳增长为零。与化石能源相比，1万吨秸秆所产生的燃气就可以减少1.4万吨二氧化碳排放，1400吨二氧化硫排放，100多吨烟尘排放。根据京都议定书，世界各国对二氧化碳排放都有了限定。发展中国家每减少1吨二氧化碳向大气的排放，发达国家将向其支付4.3美元。如果到世界环境组织认可争取列入国家“清洁发展机制(CDM项目)”，将会得到一定的补偿。

1.5结论

生物质致密成型技术是将单位面积大、相对燃烧的秸秆压缩成高密度块状体，便于储存和运输，使单位体积的燃烧值提高十几倍。产热性与抗炼性能与中等质量煤接近，从而适用于火炉、锅炉使用。并比普通秸秆做燃料利用率提高50%。

通过以上分析可知:本项目符合国家产业政策，具有较好的经济、社会和环境效益，是可行的。

第二章产品生产安排和依据

2.1市场需求预测

据统计，我国的农林废弃物资源十分丰富，每年总量约为7亿t的农作物秸秆主要用作生活燃料、饲料、肥料和工业工业原料，其中有近2亿t的农作物秸秆被农民在农用炉灶内直接燃烧用来炊事和取暖。另外，我国每年还有大量的林业采伐和林木制品加工厂产生的废弃物，如枝桠、小径木、板木、木屑等，总量也近1亿吨。其使用方式为直接燃烧，热能利用率仅5%~8%。本项目产品产热性和抗炼性能与中等质量煤接近，从而适用于火炉、锅炉使用。并比普通秸秆做燃料利用率提高15%。

本项目生产基地靠近东方染厂，金晨印染，沙家浜染厂等多家企业，这些印染生产企业常年需求燃料进行加热产生蒸汽，每家需求量5吨计算(很保守估计)，3个厂家使用就能满足供求关系，产品还可以提供给农村及城市取暖、炊事及大型锅炉使用，仅常熟市市场需求前景就十分广阔。

2.2建设规模

本项目实行常熟市分片设立收购点，分批实施的策略，旨在迅速占领常熟市市场，达到扩大市场规模，求利润最大化的目的。规模为年产生物质燃料一万吨，项目公司成立后建立在常熟市原材料较为丰富的地区，并建设农林废弃物收购点，优先对常熟市的农作物秸秆和木材废料进行粉碎并加工，然后逐步扩大到苏州市。

第三章物料供应安排及依据

本项目产品所使用的原材料为各种农作物的秸秆、茎、叶以及锯末、刨花等生物质，

常熟每年约计20万吨的各类秸秆，加上木材等林业废弃物太仓市每年的农林废弃物约为25万吨，物料供应充足，完全有能力满足本项目年产一万吨生物质燃料的需求。第四章项目地址选择及依据

本项目选择在秸秆资源丰富地区的城乡结合并且交通方便、有一定的经济基础，农民素质高、易接受新鲜事物的乡镇作为示范基地。

本项目是以农村各种生物质为原料，压制成密度为1g,??压块燃料，燃烧值为14兆焦,公斤，与中等煤热值相似。可提供农村及城市取暖、炊事及大型锅炉使用。

在常熟市辛庄镇建立生物质固化成型燃料加工厂，就地取材、就地加工，也可以农民自带原料，收取少量加工费(即代料加工)，也可以秸秆直接作价交换取生物质燃料块等方式进行生产。

第五章建设方案

5.1项目组成

本项目主要包括生产车间、原料堆场、成品库及办公、电、修理、消防等辅助设施。 5.2生产技术方案

5.2.1产品方案

本项目产品为生物质燃料。生物质燃烧块产品:圆柱状或块状，含水量10%~20%，密度0.8-1.2g,??，其原料粉碎细度(长×宽)小于15?×10?。

5.2.2产品规模和生产方法

规模为年产一万吨，农忙季节时在夏津县境内分片设立秸秆收购点，采用专利的生物质密度成型技术进行生产成型燃料。

5.3主要设备

主要包括粉碎设备、物料输送设备、压缩成型装置设备。设备主要参数如下:

配套动力:60KW

生产效率:1500~2000?,h

5.4工艺流程

工艺流程图如下:

负压除尘?物料粉碎?物料输送?成型?产品?包装

5.5消防

根据《建筑设计防火规范》(GBJ16—87)和《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ40—90)设计，并根据规范在室内外配置消火栓和灭火器。

第六章环境保护与劳动安全卫生

本项目基本上不产生污染，仅有轻微的噪音。

6.1噪音的防治

对噪音大的设备及场所装设消音器和采取隔音措施，并加强站区绿化，降低噪音，改善环境。

6.2劳动安全卫生

本工程认真的执行劳保设施“三同时”原则，在生产过程中采取相应防范措施，确保本项目建成投产后，具备保护职工安全和身体健康的基本条件，达到《工业企业设计卫生标准》(TJ36—79)和《工业企业厂界噪声标准》(GB1348—90).

第七章企业组织与劳动定员

本项目企业的组织机构按公司章程的规定设置，每班加工定员5—7人，可解决长期用

工10—15人，临时用工三个月左右约20人左右。所有人员经培训合格后上岗。

第八章投资预算

建立年加工生物质成型燃料一万吨的生物质燃料加工企业。工程预算总投资约在年230

万左右。

具体资金预算如下:

序号项目单位数量投资金额(万元) 1 场地面积 ? 2000 20(租赁/每年) 6 颗粒燃料加工机组套 2 60

7 运输车辆辆 2 20

8 安装费 15

9 配电设备改装 100KW 5

10 不可预见费 10

11 流动资金 100(用于购买秸秆) 总计 230

第九章经济效益分析

按年产10万吨生物质密成型燃料块效益分析如下: 项目单位金额

秸秆吨 200元

耗电度 60元

人工人 50元

其它 50元

损耗 % 约20

成本合计吨 430元

市场售价吨 650元

利润吨 220元

项目单位金额

木材废料吨 300元

耗电度 60元

人工人 50元

其它 50元

损耗 % 约20

成本合计吨 550元

市场售价吨 850元

利润吨 300元

一万吨工厂年利润按照秸秆计算可达220万元。通过以上分析可知:去掉各种不利因

素，本项目具有较好的经济效益，是可行的。

第十章项目实施方案

根据以上内容及我们对夏津县的资源调查情况，对该项目的运作方案如下: 一、常熟的资源情况及政策

常熟作为苏州市粮食的生产区，每年的秸秆产量在20万吨左右，目前的秸秆利用率不到10%，少部分被农户做薪柴外，多数被农户在田间直接焚烧掉。农林废弃物资源十分丰富。常熟的各项基本设施相当完善，交通便利，近几年对新农村建设的扶持力度相当大，老百姓对新生事物的接受程度也快。政策上面省里出台了各种支持秸秆综合利用的优惠政策，大力宣传秸秆利用的好处，已深入民心。

二、项目的运作

1、生物质固化成型燃料的加工与推广:

根据常熟的农业种植结构我们计划有选择的在常熟境内设立收购点，可以摸索出一套切实可行的运作方案，其中包括原料的收购、储存、加工人员的配置、产品市场推广。生产中问题的解决等，然后在此基础上，面向全省推广。

2、投资预算及效益分析:

根据第八章和第九章的内容，建设一个年加工能力一万吨生产基地总计投资230万元，这是在场地租赁的情况下。根据目前国内煤炭价格，该项目的投资回收期为一年到二年。

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