苏晴儿说我特别能干
密级： 字[ 2015 ]第 号 领导批示： 会签单位： 呈报单位：
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物业管理前期介入 的论文
你跟我写的一样啊，我就勉为其难的给你吧。
哈哈。
我毕业一年了。
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哈哈 浅谈物业管理前期介入的必要性 摘 要 由于现代化的建筑和物业具有设计复杂，高新技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。
为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要专业的物业服务企业的前期介入物业建设项目。
而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。
从项目规划、设计开始提前介入， 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计， 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。
对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
关键词：前期介入；服务质量；管理；维护 目 录 第1章 绪论…………………………………………………………………………………1 1.1 物业管理前期介入的背景…………………………………………………………1 1.2 研究意义……………………………………………………………………………2 1.3 物业管理前期介入的概论 第2章 物业前期管理的内容……………………………………………………………5 2.1 物业前期管理内容分类……………………………………………………………5 2.2 物业前期管理的工作内容…………………………………………………………6 第3章 物业管理前期介入的作用及意义………………………………………………8 3.1 物业管理前期介入的作用…………………………………………………………8 3.2 物业管理前期介入的意义…………………………………………………………12 结束语………………………………………………………………………………………15参考文献……………………………………………………………………………………16 致谢…………………………………………………………………………………………17 第1章 绪论 1.1物业管理前期介入的背景 由于现代化的建筑和物业具有设计复杂，高新技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。
为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要专业的物业管理企业的前期介入物业建设项目。
而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。
从项目规划、设计开始提前介入， 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计， 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。
对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
因为物业的设计师和设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。
其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中及实际操作中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。
而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。
随着物业管理这个新兴行业的迅速发展，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用的服务上，发挥了积极作用，得到了社会的认可。
从表面上看，物业管理是对物业的使用管理和对业主的服务。
然而，随着物业管理的深层次发展，随着业主对房产质量和物业管理服务质量要求的不断提高，高水准的物业管理企业所管理小区应当成为业主的理想家园，营造设施齐全、环境幽雅、服务高位、意境独特的居住氛围。
那么，摆在开发商及物业管理公司面前的一个共同问题，就是物业管理公司的前期介入。
1.2 研究意义 1.从房地产开发的角度 从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。
利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。
弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期等等。
综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。
2.从物业管理公司的角度 物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业...
物业管理前期介入论文,5000字以上。
一、物业管理企业前期介入的作用 由于现代化的建筑和物业具有设计复杂，高新技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。
为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要专业的物业管理企业的前期介入物业建设项目。
而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。
从项目规划、设计开始提前介入， 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计， 对开发 项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。
对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
因为物业的设计师和设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。
其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中及实际操作中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。
而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。
物业管理公司的前期介入，可以积极配合设计师和设计人员对各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型，从而为完善物业的设计细节、更好的搞好物业经营的角度提出了一系列建议，并对项目进行补充和完善。
物业管理公司的前期介入，可以积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，它可以比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。
在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。
但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主要精力更多的是放在工程进度、资金筹措和促销推广上。
尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。
尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的一些细微的质量问题却经常容易忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。
现在的物业建设，特别是高水准的现代化办公楼宇、物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，有时某些作业者可能会为了方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。
物业管理企业派出专业人员入驻物业，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的硬件条件。
此外，前期介入使物业管理企业能够对物业的每一单元逐一检查验收，并能逐步熟悉和指导物业的隐蔽工程的实施，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。
如屋面渗漏材料的使用合理性、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题，这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。
若物业管理企业采取提前介入，就可以很好监督和解决此类问题。
物业管理企业提前介入可以提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管、验收工作，确保物业管理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。
有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。
有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。
物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的...
新物业公司如何进行前期介入
1、物业前期介入是指物业公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。
2、物业公司前期介入，应该从业主的利益、需求出发去发现问题、提出建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。
3、物业公司前期介入，应该使小区布局和功能定位更符合管理要求、降低管理成本，避免开发商不必要、无意义的投资。
4、物业公司前期介入，应该从设计图纸开始，全部参与设计、施工过程，要对房屋结构、管线走向、改动情况一清二楚，这样在业主报修时，维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。
物业前期介入怎么管理
物业管理的前期介入工作包括物业管理企业内部机构的设置（管理处），拟定人员编制，物业管理人员的选聘与培训，规章制度的制定三个基本环节。
具体管理内容如下：(1)物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。
其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。
岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减少人员。
(2)物业管理人员的选聘和培训岗位培训是对物业管理人员的业务培训，及物业管理所涉及的各岗位工种，人员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。
选聘的人员一般需要两种类型：管理类型（管理员、协管员）和工程技术类型（工程维修员）。
培训的内容根据设置的岗位要求考虑；培训的重点是各部门的负责人及骨干；培训的目的以胜任所担负的工作为主。
(3)规章制度的制订、学习首先，在业主委员会成立之前，根据物业的特点和外部环境，根据政府的有关规定有针对性的编写业主公约，其次制定管理文件。
如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度，并在实践中逐步补充、修改和完善。
（物业管理的四大公共管理文件，包括《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》、《小区管理制度》及《业主委员会章程》）
物业工程管理前期介入有哪些主要工作
建设部下发了《业主临时公约（示范文本）》（以下简称《公约》）和《前期物业服务合同（示范文本）》（以下简称《合同》），这两个示范文本完善和健全了物业管理法规规章体系，是对《物业管理条例》的进一步深入推行和细化，对规范物业开发企业和物业管理企业行为，引导和培养业主树立正确成熟的物业服务消费观，培育和谐的物业管理秩序具有重要的现实意义和深远的历史意义。
么，物业管理企业如何在前期介入阶段，运用好《公约》和《合同》两个示范文本呢？我结合达文物业的实践谈谈粗浅认识。
一、物业管理企业是相关法规的宣传员和辅导员 《物业管理条例》（以下简称《条例》）有关前期物业管理部分规定：建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，表示对本临时公约内容的认可；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
这一系列的条款是对房屋买受人知情权的保护，也是避免业主入住后因未履行应尽义务或违反公约而产生矛盾和纠纷的法律保障，是对业主、发展商及物业管理企业三方利益的法律保护。
这些工作按规定是由发展商来做的，但是我们知道，以往发展商的工作重点都是放在了规划设计、开发建设和产品销售方面，同时由于缺少有效的监督机制，大部分发展商在与购房者签订购房合同时没有明确公示业主临时公约，有关物业管理接口工作还只停留在给物业管理公司发一份入住通知书，传一份房屋买卖合同复印件的阶段，同时由于发展商的销售人员对物业管理知识也是知之甚少，对物业管理情况的宣传也存在不实的现象，这就为业主与发展商及物业管理企业之间产生纠纷埋下了隐患。
对于购房者来说，他们大都把眼光投到房屋的质量、面积等问题上，对于今后将给他们提供服务的物业管理公司却了解甚少，对自己应该享有的权利和应当遵守的行为规范并不清楚，这就使得《条例》的贯彻和《公约》规范化执行难以落实。
那么，如何将《条例》中关于业主临时公约和前期物业管理的规定切实落到前期物业管理的工作中去呢？前期介入的物业管理企业要想避免出现此类纠纷，就必须扮演宣传员和辅导员的角色，对发展商加强物业管理法规的宣传，并向开发商明确要求公示所聘物业管理公司的收费标准和服务状况，并以合同形式加以保证，对实际操作进行细致的辅导和协助，协助发展商制订规范的《公约》。
房屋销售阶段的《合同》和《公约》等文件可以为日后的物业管理打下良好的基础。
二、物业管理企业是培养业主树立物业服务成熟消费观的引导者 现代城市生活的快节奏造成家居生活的封闭性和以自我为中心的独立性，人们一方面为缓解工作压力寻找情感寄托而改变着生活方式，另一方面又为来自社会和周围群体的不容和付出的成本而不悦。
那种希望享受到高质量的服务，却只想支付低廉费用的想法是不现实的，渴望无拘无束的生活，任意装修，随意娱乐，却又不想受到别人的干扰更是不现实的。
《公约》正是对业主物业使用、物业维修养护及禁止行为做出了维护全体业主共同利益的明确约定，是业主自治的最高行为规则。
物业管理企业在前期介入中应该主动协助或“监督”发展商制订规范的《公约》，使《公约》条款和内容更加全面和细化，这样才有利于业主入住后更加清楚地知道哪些可为哪些不可为，哪些行为会受到物业管理公司的纠正和制止，哪些行为会因违反约定而导致其他业主的起诉。
我们可以看到《合同》示范文本中增加了四个附件，其中第四个附件是前期物业管理服务质量标准，它与前面的物业服务内容、服务费用以及费用支出内容构成合同的核心内容，也是业主最为关心的部分，《条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
这就要求物业管理企业在参与投标的活动中，要充分考虑物业服务价格与质量的综合优比，做到“质价相符”，不能片面压价，靠不切实际的承诺赢取中标，对业主造成高质低价的误导，而接管后却不能兑现承诺，最后导致业主对物业服务消费的错误理解。
三、物业管理企业是业主利益的维护者 由于《公约》是在业主买房前由发展商制订的，《合同》也是在业主买房前由发展商与物业管理公司签订的，因此业主会发出这样的疑问：物业管理公司会不会与发展商一起侵占业主的利益？这些矛盾的解决要靠物业管理行业自律、政府监督和业主消费知识的不断提高来逐步解决。
物业管理公司在前期介入中，在沟通协调发展商与业主之间的关系、维护广大业主切身利益方面发挥着重要作用。
为防止因物业开发建设的质量问题影响以后的物业管理，《条例》规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移...
物业管理可以在哪些方面进行早期介入
物业承接查验办法 第一条 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列文件： （一）物业买卖合同； （二）临时管理规约； （三）前期物业服务合同； （四）物业规划设计方案； （五）建设单位移交的图纸资料； （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第十三条 物业承接查验按照下列程序进行： （一）确定物业承接查验方案； （二）移交有关图纸资料； （三）查验共用部位、共用设施设备； （四）解决查验发现的问题； （五）确认现场查验结果； （六）签订物业承接查验协议； （七）办理物业交接手续。
第十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第十八条 现场查验应当综合运用核对、...
物业管理前期介入的法律依据是什么
一、物业管理前期介入主要是国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行的《物业管理条例》第三章的相关规定。
二、《物业管理条例》第三章相关内容第三章 前期物业管理第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
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