Smile23455808
------------------------------------------------------------------------------
作者: 日期:2014-08-18
一、看开发商是否具备合同约定的交房条Jian
购房者按约前往验收交接时，应当按照合Tong约定的交付条件，逐项检验有关证明文件。Dang然，这些文件要看原件，而不是复印件。一Ban来说,房屋交付时,购房者应要求开发商出Shi《房屋(www.30lawyer.com)竣工验收证明书》、《房屋面积分层分户Shi测报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使Yong说明书》。如果合同约定产权交房时，还应Yao求开发商出示“大产证”。目前我国的房地Chan业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明Shu》上已形成大体统一的趋势，问题比较少;Er目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的Mei一项都必须报主管部门备案。您验房时不能Zhi看开发商有没有这张《备案表》，同时一定Yao仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防She施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着Yan格的约束作用，只要将项目送交主管部门备An后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问Ti，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
二、验收房屋质量
1、看墙壁。
不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为Fang屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不Jin风。我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天Fa现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有Chuang户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，Geng是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋Huan是一个区的国土局建的，真可怕。所以，验Shou这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第Er天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，Ji乎是无可遁形的。
墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙Bi是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一Ge门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来Shi施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，Ma虎处理以致留后患。
2、验水电。
首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都Yao更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键De了，但如果你不打算更换水电的话，那么这Xie东西就必须认真验收了。
验电线，除了看看是否通了电外，主要是Kan是不是电线是否符合国标质量。再就是电线De截面面积是否符合要求。一般来说，家里的Dian线不应低于2.5平方，空调线更应达到4Ping方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差Yi个等级。
3、验防水。
这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当Ran，目前交付的房子，有一些事先已经声明没You做防水，这就需要装修做了。如果在交付时Yi经做了防水，那么我们就不得不对防水是否Zuo好做出验证了。如果在装修前不试一试，那Me在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护Gong程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地Mian来做一层新的防水层。验收防水的办法是:Yong水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再Na一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后Zai厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然Hou约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫De天花。主要的漏水位置是:楼板直接渗漏;Guan道与地板的接触处。
4、验管道
这里所指的管道，指的是排水/污管道。You其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一Ge盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是Bu是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为Zai工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"Tou"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，Ru果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，Zao成排水困难。
还有一种情况，不过就与验收没关了。那Jiu是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经Yan而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么Zheng体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什Me排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这Yang来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之Xia。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口Jiu会散发一种异味。也许会有发展商会认为用Fang臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏Yuan远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
5、验地平
其实验收这个，对于普遍用户是有一定难Du的。验地平就是测量一下离门口最远的室内Di面与门口内地面的水平误差。验这个，很多Shi候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为Ye主方，根本是不可能去验收主体结构的。那Me就只能从这些细节来看质量了。测量的方法Ru果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去Wu金店买一条小的透明水管，长度约为20米Zuo右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5Mi或1米处画一个标志。然后把水管的水位调Zhi这个标志高度，并找个人固
定在这个位置。然后把水管的另一端移至Li门口最远处的室内。然后看水管在该处的高Du，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这Ge标志的离地高度是多少。这两个高度差就是Fang屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类Tui，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果Cha异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接Shou的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。Wo见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量Hou我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦Suo的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问Ti就好解决多了。
6、验层高
如果你的合同有这一个条款。那么你是应Gai测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺
Shun着其中的两堵墙的阴角测量(这是最方便放Zhi长尺而不变弯的最佳办法)，你应该测量户Nei的多处地方。一般来说，在2.65米
左右是接受的范围，如果房屋低于2.6Mi，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日Hou不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高Dui于发展商来说，是非常有效的一种节约成本De方法的。1)减少总承重，这样基础部分的Cheng本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是Hen多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在Yi定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
7、验门窗
这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点Shi验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性Yan收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出Hao坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整Lao固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的Nei外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的Shui平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很Nan避免在大雨天雨水渗进的问题了。
8、其他项目
事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带Yi个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一Ke能的东西了。除此之外，你只能是依靠质检Bu分的认真了。
三、检验合同约定的房屋面积与实际面积Shi否有差异
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的Gong用面积购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面Ji是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面Ji。您要让开发商出具北京市房屋土地管理局Huo区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，如Guo套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出Shi的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘Ji构问明原因或要求复测。实测面积与合同约Ding面积存在误差的，应按合同约定办法处理。
一般合同规定，该商品房交付时，房屋实Ji面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的?2,(?3,)时，房价款保持不变;超过?2,(?3,)但不超过某个百分点(如5,)时，双方按房价结算，当实际误差超过某个Bai分比时，买家有权终止协议，可以退房。在Qian定购房合同时，应明确约定“超过面积”的Han义，以防止双方在履行合同时发生争议。具Ti情况还要根据当时开发商的合同分别考虑，Dui某些模棱两可的条款尽量在合同中设定明确De说法。
四、检验合同约定的配套设施是否齐全
配套设施除了室内部分，还包括小区的同Qi建设、同期交房、车库、会所、绿化、景观Yuan林等是否符合承诺，公共部分如大堂、楼道、墙、地、顶的装修是否符合承诺，邮箱、电Ti、周界报警系统是否配备等。检验配套设施Shi除按合同所载的条文外，所有开发商前期的Xuan传资料都视为合同的附件。在您查看了房屋Hou并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先Qian订《物业管理公约》，做一个事先约定，避Mian日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业Guan理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定。同时，考察一下您的小区Wu
Ye管理公司的资质，是否具备您要求的管理标Zhun。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
总之，在房屋的验收过程中，购房者一定Yao根据合同上的约定，明确每一项条款是否符He，如果发现有不对的地方，要及时反馈给开Fa商，要求开发商相应做出修补或赔偿。
索要“两书一表”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住Zhai使用说明书》，以便日后出现质量问题时按Yue维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房Wu质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住Zhai使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验Shou中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构Lei型等作出的相关说明。目前我国的房地产业Zai《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》Shang已形成大体统一的规范，问题比较少;而目Qian问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的Mei一项都必须报主管部门备案。您验房时不能Zhi看开发商有没有这张《备案表》，同时一定Yao仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防She施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着Yan格的约束作用，只要将项目送交主管部门备An后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问Ti，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收Dan》之前，您一定先签订《物业管理公约》，Zuo一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚Yi后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构Cheng，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到Ming明白白。同时，考察一下您的小区物业管理Gong司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有Duo少，您要让开发商出具市房屋土地管理局或Qu局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到Xin知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可Yi签收《房屋验收单》了。
商品房竣工验收注意事项
Ji础验槽?桩基工程验收?地基与基础分部工Cheng验收?主体结构分部工程验收?建筑节能分Bu工程验收?电梯工程验收?竣工验收
基础验槽:
You建设单位或总监理工程师组织施工单位、监Li单位、勘察单位、设计单位共同验收。 注Yi以下几项:
1、核对基坑的位置、尺寸、标高是否满足设Ji要求，边坡是否安全。
2、基坑土质是否满足要求。有无破坏原状土Jie构或较大的土质扰动现象。 3、用钎探的Fang法或轻型动力触探法是否有古井、古墓等 。
4、应重点检查基坑的四周、柱基、墙角、或Shou力较大的部位，如有异常要会同勘察、设计Jin行处理。
桩基工程验收
Yi、桩基子分部工程质量验收前应收集如下资Liao
1、验收人员:
Jian设单位:项目负责人
Kan察单位:项目负责人
She计单位:项目负责人
Shi工单位:项目经理、技术负责人、施工员、An全员、质量检查员、资料员 监理单位:总Jian理工程师(主持人)、各专业监理工程师
2、承载力检验报告:
3、桩身质量检验报告
(1)完整性检验报告:
1)直径大于800mm的混凝土嵌岩桩应采Yong钻孔抽芯或声波透射法检测; 2)直径不Da于800mm的桩以及直径大于800mmDe非嵌岩桩，可采用钻孔抽芯法、声波透射法Huo动测法进行检测。
4、桩身混凝土试块试验报告(每浇筑50m?必须有1组试件，小于50m?的桩，每根Zhuang必须有1组试件;
5、桩施工过程中的验收记录
6、基桩设计图及竣工图
7、桩基检测方案
8、验收总结会议上，验收组各方项目负责人Dang场确认桩基子分部工程质量合格的，在《桩Ji子分部工程质量验收记录》上签字。
Di基与基础分部工程验收
Di基与基础分部工程质量验收监督要点
一、地基与基础分部工程质量监督验Shou的程序和要求
1、地基与基础分部(子分部)施工Wan成后，施工单位应组织相关人员检查，在自Jian合格的基础上报监理机构项目总监理工程师(建设单位项目负责人)来源:www.examda.com
2、地基与基础分部工程验收前，施Gong单位应将分部工程的质量控制资料整理成册Bao送项目监理机构审查，监理核查符合要求后You总监理工程师签署审查意见，并于验收前三Ge工作日通知质监站。
3、总监理工程师(建设单位项目负Ze人)收到上报的验收报告应及时组织参建五Fang对地基
Yu基础分部工程进行验收，验收合格后应填写Di基与基础分部工程质量验收记录，并签注验Shou结论和意见。相关责任人签字加盖单位公章，并附分部工程观感质量检查记录。
4、总监理工程师(建设单位项目负Ze人)组织对地基与基础分部工程验收时，必Xu有以下人员参加:总监理工程师、建设单位Xiang目负责人、设计单位项目负责人、勘察单位Xiang目负责人、施工单位技术质量负责人及项目Jing理等。
二、地基与基础分部工程验收应具备De条件
1、地基与基础分部验收前，基础墙Mian上的施工孔洞须按规定镶堵密实，并作隐蔽Gong程验收记录:未经验收不得进行回填土分项Gong程的施工，对确需分阶段进行地基与基础分Bu工程质量验收时，建设单位项目负责人在质Jian交底会上向质监人员提交书面申请，并及时Xiang质监站备案。
2、混凝土结构工程模板应拆除并对Qi表面清理干净，混凝土结构存在缺陷处应整Gai完成。
3、楼层标高控制线应清楚弹出，竖Xiang结构主控轴线应弹出墨线，并做醒目标志。
4、工程技术资料存在的问题均已悉Shu整改完成。
5、施工合同和设计文件规定的地基Yu基础分部工程施工的内容已完成，检验、检Ce报告(包括环境检测报告)应符合现行验收Gui范和标准的要求。来源:www.examda.com
6、安装工程中各类管道预埋结束，Xiang应测试工作已完成，其结果符合规定要求。Cai集者退散
7、地基与基础分部工程施工中，质Jian站发出整改(停工)通知书要求整改的质量Wen题都已整改完成，完成报告书已送质监站归Dang。
三、地基与基础分部工程监督抽查、Jian查的主要内容
1、对实体质量抽查的一般规定:
(1)抽查施工作业面的施工质量，Tu出对强制性标准的执行情况的检查。
(2)重点检查结构质量、环境质量He使用功能。其中重点监督地基基础和涉及结Gou安全的关键部位。考试大论坛
(3)抽查涉及结构安全和使用功能De主要材料、构配件和设备的出厂合格证、试Yan报告、见证取样送检资料及结构实体检测报Gao。
(4)抽查结构混凝土及承重砌体施Gong过程的质量控制情况。
(5)实体质量检查要辅以必要的监Du检测。来源:考试大
2、对地基与基础分部工程外观的观Gan质量检查。
3、检查工程参建各方质量行为和质Liang制度履行情况。
四、不符合地基与基础分部工程质量Yan收的处理办法
1、地基与基础分部工程验收监督过Cheng中，发现有不符合验收程序、不具备验收条Jian的情况应责令重新组织验收。
2、验收监督过程中，发现存在严重Zhi量问题或涉及结构安全的质量问题时，应签Fa书面整改通知书或局部停工通知书，待问题Zheng改完成后重新组织分部工程的验收。
3、验收监督过程中，发现工程施工Zhi量违反国家强制性标准或质量责任主体违法Wei规行为，应签发局部停工通知书责令停工整Gai，并将情况及时上报行政主管部门予以处罚。
4、地基与基础分部工程未经验收或Yan收不合格，责任方擅自进行上部施工的，应Qian发局部停工通知书责令整改，并按有关规定Chu理。
五、参建责任方签署的地基与基础分Bu工程质量验收记录，应在签字盖章后3个工Zuo日内由项目监理人员报送质监存档。
Zhu体结构分部工程验收
1、主体分部验收前，墙面上的施工孔洞须按Gui定镶堵密实，并作隐蔽工程验收记录:未经Yan收不得进行装饰装修工程的施工，对确需分Jie段进行主体分部工程质量验收时，建设单位Xiang目负责人在质监交底上向质监人员提出书面Shen请，并经质监站同意。
2、混凝土结构工程模板应拆除并对其表Mian清理干净，混凝土结构存在缺陷处应整改完Cheng。
3、楼层标高控制线应清楚弹出墨线，并Zuo醒目标志。
4、工程技术资料存在的问题均已悉数整Gai完成。
5、施工合同和设计文件规定的主体分部Gong程施工的内容已完成，检验、检测报告应符He现行验收规范和标准的要求。
6、安装工程中各类管道预埋结束，位置Chi寸准确，相应测试工作已完成，其结果符合Gui定要求。
7、主体分部工程验收前，可完成样板间Huo样板单元的室内粉刷。
8、主体分部工程施工中，质监站发出整Gai(停工)通知书要求整改的质量问题都已整Gai完成，完成报告书已送质监站归档。
三、主体分部工程监督抽查、检查的主要Nei容
1、对实体质量抽查的一般规定
(1)抽查施工作业面的施工质量，突出Dui强制性标准的执行情况的检查;
(2)重点检查结构质量和使用功能，其Zhong重点监督结构安全的关键部位;
(3)抽查涉及结构安全和使用功能的主Yao材料、构配件和设备的出厂合格证、试验报Gao、见证取样送检资料及结构实体检测报告。
2、抽查结构混凝土及承重砌体施工过程De质量控制情况
3、实体质量检查要辅以必要的监督检测。
4、对主体分部工程外观的观感质量检查。
5、检查工程参建各方质量行为和质量制Du履行情况。
四、不符合主体分部工程质量验收的处理Ban法
1、主体分部工程验收监督过程中，发现有不Fu合验收程序、不具备 验收条件的情况应责Ling重新组织验收。
2、验收监督过程中，发现存在严重质量Wen题或涉及结构安全的质量问题时，应签发书Mian整改通知书或局部停工通知书，待问题整改Wan成后重新组织分部工程的验收。
3、验收监督过程中，发现工程施工质量Wei反国家强制性标准或质量责任主体违法违规Xing为，应签发局部停工通知书责令整改，并将Qing况及时上报行政主管部门予以处罚。
4、主体分部工程未经验收或验收不合格，责任方擅自进行上部施工的，应签发局部停Gong通知书责令整改，并按有关规定处理。
5、参建责任方签署的主休分部工程质量Yan收记录，应在签字盖章后3个工作日内由项Mu监理人员报送质监站存档。
单位工程质量验收监督要点和工作流程
一、单位工程质量验收的程序和要求
1、施工单位在单位工程(子单位工程)An设计文件和合同要求施工完成后，自行组织You关人员进行检查验收，并向建设单位提交工Cheng竣工报告。
2、监理单位及时组织专业监理工程师进Xing竣工预验收，达到设计和合同约定的质量标Zhun，监理单位应及时向建设单位提交质量评估Bao告。
3、建设单位收到监理单位提交的质量评Gu报告，应及时组织单位工程竣工验收，建设Dan位应当在工程验收7个工作日前将工程竣工Yan收通知单、验收方案和验收人员名单，以及Wan整的工程资料向质监站提交，质监站责任科Shi经核查符合要求后，在工程竣工验收通知书Shang签收。
质监站收到竣工验收通知书后，应当及时Dui该工程是否达到竣工验收条件进行检查，并Gao知建设单位能否按期组织验收。
4、质量监督人员应当对建设单位组织验Shou的组织形式、程序、执行工程建设强制性标Zhun的情况进行监督。质量监督人员在监督工程Jun工验收过程中，发现有违反建设工程质量管Li规定的行为或者工程质量不符合强制性标准De，应当责令建设单位进行整改或者整改后重Xin组织竣工验收。
建设单位竣工验收合格后，质监站应当在5个工作日内向委托的建设行政主管部门报送Gong程质量监督报告。
Er、单位工程竣工验收应具备的条件
1、完成建设工程设计和合同约定的各项Nei容。
2、有完整的技术档案和施工管理资料。
3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构Pei件和设备合格证明文件及进行抽样试验报告。
4、单位(子单位)工程所含分部工程有Guan安全和功能的检测资料应完整;主要功能项Mu的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的Gui定;观感质量应符合要求。
5、质监站责令整改的问题已全部整改完Cheng。
6、勘察、设计、施工、监理等单位分别Qian署的质量合格文件。
7、有施工单位秉公办事的工程质量保修Shu。
8、有公安、消防、环保等部门出具的认Ke文件或准许使用文件。
三、单位(子单位)工程质量验收监督检Cha的主要内容
1、质监员应对竣工验收的组织形式、验Shou人员资格、验收程序、执行标准及验收方案De落实情况等进行监督。
2、质量员在监督竣工验收过程中，应对Gong程资料和实物质量监督抽查。
3、验收组成员按验收方案对工程验收并Xing成一致意见时，质监员结合监督抽查情况与Yan收组意见，提出验收的监督意见，并将验收Guo程的真实情况记录在《单位工程质量竣工验Shou监督记录》上，相关质量责任人签收。
4、质监员在监督单位工程竣工验收过程Zhong，如发现参建各方有违反工程建设强制性条Wen和质量管理相关规定的行为，应责令改正，Zai整改完成后由建设单位重新组织竣工验收。
四、不符合单位(子单位)工程质量验收De处理办法
1、经返工重做或更换器具、设备的检验Pi，应重新进行验收。
2、经有资质的检测单位检测鉴定能够达Dao设计要求的检验批应予以验收。
3、经有资质的检测单位检测鉴定达不到She计要求，但经原设计单位核算认可能够满足Jie构安全和使用功能的检验批，可予以验收。
4、经返修或加固处理的分项、分部工程，虽Ran改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可An技术处理方案和协商文件进行验收。
5、通过返修或加固处理仍不能满足安全使用Yao求的单位(子单位)工程，严禁验收。
Jian筑节能分部工程验收
Si大依据:?、建筑节能工程施工质量验收规Cheng(江苏省工程建设标准DGJ32/J 19-2007)?、建筑节能工程施工质量验Shou规范 (中华人民共和国国家标准 GB 50411-2007)
?、设计节能专篇(设计图纸、审图意见及回Fu)
?、建筑节能分部资料
2、监理原则:
?、严格按以上
“四大依据”
Jian督，未经同意不得进行下道工序施工。
?、设计不全不得进行(以监理工程师联系单Xing式) ?、施工单位(新技术推广证及各类Xing式检验报告不全不得进行) 建筑参照报Gao
?、所有材料复试找到依据，符合要求后进行Shi工。 ?、现场各类节点及隐蔽工程必须参Zhao新的节能分部资料及留有图 像资料(注:满足质监停检验收要求)
3注意事项:
?、总包单位施工组织设计应包含建筑节能专Pian的所有内容， 内容有一定程度的措施、Zhi保程序、工法。
?、建筑节能开工前必须报专项施工方案及交Di培训。 ?、按新资料(节能分部资料)
Jie能保温工程信息牌，贴到现场。
?、样板间的确认件，不同;类型不同品牌(Xing式格式化) ?、变更一定要符合程序(原She计单位确认，建设单位同意，审图 中心Shen核)
?、检测报告及现场复试报告，指标内容必须Yu规范相符。 ?、重点检查“软肋”如:门Chuang洞口，交接部位，突出墙面的飘板 等。
?、凡涉及建筑节能工程，材料报验中必须包Kuo:
?、合格证
?检测报告
?、形式检验报告
?、施工方案中必须包含规范中相关要求。
?、监理现场严格按施工方案及规范要求，验Shou有痕迹化管理，巡查验收，平行检查，留有Tu像资料，所有材料报验复印件必须经监理查Kan原件，并做好原件查看记录。
1、技术与管理
节能工程施工方案
2、材料与设备
Jian筑节能工程进场材料和设备的复验项目
3、墙体节能工程
Bao温材料型式检验报告:包括安全性和耐候性Jian验。 保温材料复试报告:墙体节能工程使Yong的保温隔热材料，其导热系数、
Mi度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能应符合She计要求。(强条) 粘结材料的粘结强度;(含质量证明文件、复试报告) 增强网格布De力学性能、抗腐蚀性能;(含质量证明文件、复试报告) 现场拉拨试验;
Wai墙节能构造现场实体检验结果应符合设计要Qiu(外墙节能构造钻芯检验报告)
4、幕墙节能工程
1、保温材料:幕墙节能工程使用的保温隔热Cai料，其导热系数、密度、燃烧性能应符合设Ji要求。
2、幕墙玻璃的传热系数、遮阳系数、可见光、透射比、中空玻璃露点应符合设计要求。
3、隔热型材:抗拉强度、抗剪强度
5、门窗节能工程
Jian筑外窗的气密性、保温性能、中空玻璃露点、玻璃遮阳系数和可见光透射比应符合设计要Qiu。
1 严寒、寒冷地区:
Qi密性、传热系数和中空玻璃露点;
2 夏热冬冷地区:
Qi密性、传热系数、玻璃遮阳系数、可见光透She比、中空玻璃露点; 3 夏热冬暖地区:Qi密性、玻璃遮阳系数、可见光透射比、中空Bo璃露点
6、屋面节能工程
Wu面节能工程使用的保温隔热材料，其导热系Shu、密度、抗压强度或
Ya缩强度、燃烧性能应符合设计要求。
7、地面节能工程
Di面节能工程使用的保温材料，其导热系数、Mi度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能应符合She计要求。
8、采暖节能工程
1 散热器的单位散热量、金属热强度;
2 保温材料的导热系数、密度、吸水率
通
9风与空调节能工程
1 风机盘管机组的供冷量、供热量、风量、Chu口静压、噪声及功率;
2 绝热材料的导热系数、密度、吸水率
10空调与采暖系统冷、热源及管网节能工程 绝热材料的导热系数、密度、吸水率
11配电与照明节能工程
Dian缆、电线截面和每芯导体电阻值
Jian筑节能施工质量验收要求
Shou先要求技术负责人以及专业工长必须熟知建Zhu节能工程验收规范《
GB50411-2007
》
He建筑节能设计图纸的各项要求，并在组织此Fen部施工时严格按照验收规范的要求进行，
Gui范中的强制条文必须严格执行。对本工程墙Ti、屋面、门窗、幕墙等节能项目，所用的
Cai料以及材料的各种性能及技术指标做到心中You数，由技术负责人将要送检的材料以及所
Xu检测的项目向试验工做交底，严格按照设计Wen件节能篇章节中的原材料技术指标和检测
Xiang目的要求，进行见证取样和送检委托。
Jian筑节能验收应提供的相关资料以及应注意的Shi项:
Yi、承担建筑节能工程的施工企业应具备相应De资质，施工现场应建立相应的质量管理
Ti系，施工质量控制和检验制度，具有相应的Shi工技术标准。
Er、单位工程的施工组织设计应包括建筑节能Gong程的施工内容，建筑节能工程施工前，
Shi工单位应编制建筑节能工程施工方案并经监Li(建设)单位审查批准，施工单位应对
Cong事建筑节能工程施工作业的人员进行技术交Di和必要的实际操作培训。
San、建筑节能工程应按照经审查合格的设计文Jian和经审查批准的施工
方案施工。设计变
Geng不得降低建筑节能效果。当设计变更涉及建Zhu节能效果时，应经原施工图设计审查机
Gou审查，在实施前应办理设计变更手续，并获De监理或建设单位的确认。
Si、建筑节能工程使用的材料、设备等，必须Fu合设计要求及国家有关标准的规定。严
Jin使用国家明令禁止使用与淘汰的材料和设备。进入施工现场用于节能工程的材料和设
Bei均应具有出厂合格证、中文说明书及相关性Neng检测报告;
Ding型产品和成套技术应有型
Shi检验报告(由生产厂家委托有资质的检测机Gou，对定型产品或成套技术的全部性能及
Qi适用性所做的检验)
，
Qiang体节能工程当采用外保温定型产品或成套技Shu时，
其型式检验
Bao告中应包括安全性和耐候性检验。
五、
Qiang体节能工程采用的保温材料和粘结材料等，Jin场时应对其进行报验，
并见证取样
Song检复验，复验内容为:
1
)
、保温材料的导热系数、密度、抗压强度或压Suo强度以及保温材料的
燃烧性能检测。
(委托具有消防验收资质的检测机构进行检测)
。
2
)
、粘结材料的粘结强度;
3
)
、增强网的力学性能、抗腐蚀性能。
Jian查数量必须严格按照规范要求进行，同一厂Jia同一品种的产品，当
单位工程建筑
面积在
20000m
2
Yi下时各抽查不少于
3
Ci;当单位工程建筑面积在
20000m
2
以上时各抽查
不少于
6
次。
Song检代表批量为胶粘剂为
30t
;
抹面胶浆为
30t
;
Jue热用模塑聚苯乙烯泡沫塑料
2000
m
3
;绝热用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料
300 m
3
;
4
)
、严寒和寒冷地区外保温使用的粘结材料，其Dong融试验结果应符合该
地区最低气温环
境的使用要求。
5
)
、现场配制的材料如保温浆料、聚合物砂浆等，应按设计要求或试验室给出的配合比
Pei制，当未给出要求时，应按照施工方案和产Pin说明书配制。
6
)
、墙体节能工程的施工，应符合下列规定:
?保温隔热材料的厚度必须符合设计要求。?Bao温板材与基层及各构造层之间的粘结或
Lian接必须牢固。粘结强度和连接方式符合设计Yao求，
Bao温板材与基层的粘结强度应做现
Chang拉拔试验(委托具有资质的检测机构进行检Ce)
。
?保温浆料应分层施工，当采用保温
Jiang料做外保温时，保温层与基层之间及各层之Jian的粘结必须牢固，不应脱层、空鼓和开
Lie。?当墙体节能工程的保温层采用预埋或后Zhi锚固件固定时，锚固件数量、位置、锚
Gu深度和拉拔力应符合设计要求。
Hou置锚固件应进行锚固力现场拉拔试验。
(委托具有资
Zhi的检测机构进行检测)
7
)
、墙体节能工程进行隐蔽工程验收时，应有详Xi的文字记录和必要的图像资料。隐蔽
Yan收的内容包括:?保温层附着的基层及其表Mian处理;?保温板粘结或固定;?锚固件;
?增强网铺设;?墙体热桥部位处理;?预置Bao温板或预制保温墙板的板缝及构造节点;
?现场喷涂或浇筑有机类保温材料的界面;?Bei封闭的保温材料厚度;?保温隔热砌块
填充墙体。
六、门窗节能:
1
、建筑门窗进场后，应对其外观、品种、规格Ji附件等进行检查验收，对质量证明文件
进行核查。
2
、
Jian筑外门窗工程施工中，
Ying对门窗框与墙体接缝处的保温填充做法进行Yin蔽工程验收，
Bing应有隐蔽工程验收记录和必要的图像资料。
3
、建筑外窗的气密性、保温性能、中空玻璃露Dian、玻璃遮阳系数和可
见光透射比应符合
设计要求。
4
、
Jian筑外窗进入施工现场时，
Ying按地区类别对其性能进行复验，
Fu验应为见证取样送检，
Yan寒、寒冷地区做气密性、传热系数和中空玻Li露点检测，还应对其气密性做现场实体
检验。
Jian查数量:同一厂家同一品种同一类型的产品Ge抽查不少于
3
樘。
Qi、屋面节能工程:
1
、屋面节能工程使用的保温隔热材料，进场时Ying对其导热系数、密度、抗压强度或压缩
Qiang度、燃烧性能进行复验，复验应为见证取样Song检。
Jian查数量:同一厂家同一品种的产
品各抽查不少于
3
组。
2
、屋面保温隔热工程应对下列部位进行隐蔽工Cheng验收，并应有详细的
文字记录和必要的
图像资料:
1
)基层;
2
)保温层的敷设方式、厚度;板材缝隙填充质Liang;
3
)屋面热桥部
位;
4
)隔汽层
八、地面节能工程
1
、
Di面节能工程采用的保温材料，
Jin场时应对其导热系数、
密度、
Kang压强度或压缩强度、
Ran烧性能进行复验，复验应为见证取样送检。
Jian查数量:同一厂家同一品种的产品各抽
查不少于3组。
2、地面节能工程应对下列部位进行隐蔽工程Yan收，并应有详细的文字记录和必要的图像资Liao:
1)基层;
2)被封闭的保温材料厚度;
3)保温材料粘结;
4)隔断热桥部位
九、采暖节能工程
1、采暖节能工程采用的散热器和保温材料等Jin场时，应对其技术性能参数进行复验，复验Ying为见证取样送检:
1)、散热器的单位散热量、金属热强度;
2)保温材料的导热系数、密度、吸水率;
检查数量:
Tong一厂家同一规格的散热器按其数量的1%进Xing见证取样送检，但不得少于2组;同一厂家Tong材质的保温材料见证取样送检的次数不得少Yu2次。
Shi、配电与照明节能工程
1、低压配电系统选择的电缆、电线截面不得Di于设计值，进场时应对其截面和每芯导体电Zu值进行见证取样送检。
Jian查数量:同厂家各种规格总数10%，且不Shao于
2个规格。
Shi一、建筑节能工程现场检验
1、建筑围护结构施工完成后，应对围护结构De外墙节能构造和严寒、寒冷、夏热冬冷地区De外窗气密性进行现场实体检测(委托具有资Zhi的检测机构进行检测)。
2、外墙节能构造的现场实体检验方法为钻芯Qu样
(委托具有资质的检测机构进行检测)。
3、根据JGJ144-2008的外墙外保Wen工程技术规程做外墙抗冲击试验 (委托具You资质的检测机构进行检测)。
4、外墙节能构造和外窗气密性的现场实体检Yan，其抽样数量可以在合同中约定，但合同中Yue定的抽样数量不应低于本规范的要求。 1)每个单位工程的外墙至少抽查3处，每处一Ge检查点;当一个单位工程外墙有2种以上节Neng保温做法时，每种节能做法的外墙应抽查不Shao于3处;
2)每个单位工程的外窗至少抽查
3樘。当一个单位工程外窗有2种以上品种、Lei型和开启方式时，每种品种、类型和开启方Shi的外窗应抽查不少于3樘。 5、外墙取样Bu位的修补，可采用聚苯板或其他保温材料制Cheng的圆柱
Xing塞填充并用建筑密封胶密封。修补后宜在取Yang部位挂贴注有“外墙节能构造检验点”的标Zhi牌。
Xu要见证取样送检的材料及实体检验的记录:
1、外墙保温材料(EPS模塑聚苯乙烯泡沫Su料(苯板)、XPS绝热用挤塑聚苯乙烯泡Mo塑料(挤塑板)、岩棉板、胶粘剂、外墙腻Zi、外墙网格布、粘结砂浆、锚栓等材料;)
2、外墙实体检验:保温板材与基层的粘结强Du应做现场拉拔试验;外墙节能构造的现场实Ti检验方法为钻芯取样;外墙抗冲击试验;后Zhi锚固件进行锚固力现场拉拔试验。
3、建筑外窗的气密性、水密性、传热系数、Bao温性能、中空玻璃露点做检测;
4、屋面节能工程使用的保温隔热材料，进场Shi应对其导热系数、密度、抗压强度或压缩强Du、燃烧性能进行复验。
5、地面节能工程采用的保温材料，进场时应Dui其导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、Ran烧性能进行复验，复验应为见证取样送检。 6、采暖节能工程采用的散热器和保温材料Deng进场时，应对其见证取样送检
1)、散热器的单位散热量、金属热强度;
2)保温材料的导热系数、密度、吸水率;
7、配电与照明节能工程:低压配电系统选择De电缆、电线截面应对其截面和每芯导体电阻Zhi进行见证取样送检。
水电工程验收
通水通电
防雷检测
水电的性能检测
节能检测
电梯工程验收
Dian梯交接验收注意事项
Yi、电梯移交资料清单
1(电梯安全技术检验报告书(每梯一本) 2(质量技术监督局安全检验合格证(每梯一Fen)
4(电梯安装工程施工技术资料(每梯一本) 5. 开工报告
6(整改(回执)意见书
7(电梯随机文件
1)动力回路
2)电梯控制原理图，
3)电器敷设图，
4)电器元件代号说明书，
5)安装调试说明书，
6)电梯使用维护说明书，
7)出厂明细表(装箱单)，
8)电梯机房井道安装图纸(每梯一套)
9(电梯整梯产品合格证(每梯一份)
8. 型式试验报告书
1)门锁试验报告书
2)限速器试验报告书
3)安全钳试验报告书
4)缓冲器试验报告书
5)层门耐火实验证书、
6)轿厢上行超速保护装置
7)含有电子元件的安全回路等
11.限速器合格证(每梯一份)
12(曳引机合格证(每梯一份)
13(其他合格证(钢丝绳、链条、防爆装置、玻璃等) 14(电梯轿厢钥匙，厅门三角Yue匙随装箱单数量移交(不得少于每梯一套)，
15.机房钥匙全套
16.随机备用物品等
竣工验收
Jian筑工程竣工验收注意事项
Yi单体工程综合验收:工程综合验收的前置条Jian:人防验收、节能验收、防雷验收、消防验Shou、室内环境空气质量检测，上报给质监站的Wan整工程技术资料。应具备的资料:施工许可Zheng、施工合同、图审意见、甲乙两方的无拖欠Zheng明、市场无违纪行为证明、劳保基金交纳证
Ming、工程款结算证明、建筑工业产品备案证书Shen核表、节能认定证书。施工过程中的质量控Zhi资料收集应齐全，所有试验资料要进行汇总，主要材料试验取样次数就满足规范要求
Ji个必须要做的试验项目:
Ji础回填部分承压、桩基础动力静力试验、基Chu与主体结构检测、外墙保温材料燃烧性能试Yan、节能检测、外门窗三项性能试验、电线电Lan及开关插座配电箱、水暖安装主材试验、电Lan桥架试验、综合布线系统检测、防雷接地测Shi、自动消防设施检验、电气系统防火检测。 综合验收的前置条件应有一个统一的安排，Zai每项工程完成后应立即组织验收和试验。
验收流程:
1、工程技术资料经监督站验收合格后开具工Cheng质量监督报告，并出具建设工程安全生产评Jia表，监督处长签字的
2、报住建委综合科审查各项交费证明，也就Shi以上提到的各种检测费用。
3、到市场科开具市场无违纪行为证明，这个Bi须是在未交房前进行，否则会带来好多麻烦，有效期一个月。
4、到劳保办开具劳保基金交纳证明，所需要De资料:规划许可证、中标通知书、施工合同、图纸审查意见书、交费收据，审核合格后到Da厅盖章。
5、到行业发展科开具甲乙两方的无拖欠证明，这个很简单， 只要单位证明就行了，双方Hu开。
6、到造价管理处开具结算证明，要合同、审Ji事务所出具的 审计意见，这个东西就有造Jia的了，嘿嘿，你懂的。
7、到归口办办理建筑工业产品备案审核，这Ge环节也很重要， 关键是你在施工过程中就Bi须选择经备案的产品，否则有麻烦，审核合Ge后到大厅盖章。
8、节能认定证书:这个不必细说，你在装饰Gong程、安装工程 完成后就应该立即进行，Tong过了省节能检测后就可以办理，交纳较可观De费用可办。
9以上资料齐全后交住建委基建科，确定工程Zong合验收的时 间表，将五方责任主体签字的Jun工验收报告准备十五份到大厅盖章后下发以Xia有关单位:发改委、规划局、城建档案馆、Qi象局、住建委综合科、监督科、基建科、五Da责任主体。
10、按预定的时间进行验收，一蓝一红两份Zheng书可是要提前填 好的哦，到时候各位领导Hao签字，别说你没准备好。这个过程一般做做Gong作就不用到现场了，这个你也懂的。发发礼Pin，到时间小酌一杯，万事大吉，如果这一关Ni也过不了的话，说明你领导无能了。 11、拿齐资料到大厅办理备案，发了证就OK了。
Yi上工作其实如果你不违法的话，只要十天就Yi定能搞定 二总体建筑工程综合规划验收:Qian置条件:消防意见书、规划竣工测量竣工图、工程验收备案证书、
规划审批表、
绿化规划备案表、
档案验收合格证书
Gui划验收注意的问题:
一是停车位，
Er是各建筑物红线要符合要求，不要随便变更Gui划，特别是绿化规划基本上不要变动，否则Ni又得多陪有关部门领导喝几气。 档案验收Zhu意的问题:
Yi定要在整个开发过程中随时整理相关的资料，特别是工程技术资料，要专人做好，在施工Guo程中就事先按城建档案馆的要求编目，随时Zheng理归档。
(三)、工程竣工验收程序
Yan收会议上，工程施工、监理、设计、勘察察Deng各方的工程档案资料摆好备查，并设置验收Ren员登记表，做好登记手续。 1、由建设单Wei组织工程竣工验收并主持验收会议(建设单Wei应做会前简短发言、工程竣工验收程序介绍Ji会议结束总结发言)。
2、工程勘察、设计、施工、监理单位分别汇Bao工程合同履约情况和在工程建设各环节执行Fa律、法规和工程建设强制性标准情况。 3、验收组审阅建设、勘察、设计、施工、监Li单位的工程档案资料。 4、验收组和专Ye组(由建设单位组织勘察、设计、施工、监Li单位、监督站和其他有关专家组成)人员实Di查验工程质量。 5、专业组、验收组发Biao意见，分别对工程勘察、设计、施工、设备An装质量和各管理环节等方面作出全面评价;Yan收组形成工程竣工验收意见，填写《建设工Cheng竣工验收报告》并签名(盖公章)。 (注:
Can与工程竣工验收的各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，Zhong新组织工程竣工验收。) 二、 工程竣工验收监督(由监督站操Zuo)
1、监督站在审查工程技术资料后，对该工程Jin行评价，并出具《建设工程施工安全评价书》(建设单位提前15日把《工程技术资料》Song监督站审查，监督站在5日内返回《工程竣Gong质量安全管理资料退回单》给建设单位)。
2、监督站在收到工程竣工验收的书面通知后(建设单位在工程竣工验收前7天把验收时间、地点、验收组名单以书面通知监督站，另附《工程质量验收计划书》)，对照《建设工程Jun工验收条件审核表》进行审核，并对工程竣Gong验收组织形式、验收程序、执行验收标准等Qing况进行现场监督，并出具《建设工程质量验Shou意见书》。
商品房验收注意事项
Shang品房验收注意事项
绝大部分网友是第一次买房子，到了Jiao房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的Wen题:怎么验收房;交房手续是什么;交房要Fu多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子Zhi量问题等等。建议收房日期:一般房产商通Zhi我们小业主交房时间会比较早，建议大家不Yao在第一、第二天去收房，因为在那两天，同Shi来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不Hui有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是Di三天或第四天比较好，需要带的工具:
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下Shui管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与Di面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净Gao
5)1只万用表---用于测试各个强电Cha座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包Zhuang绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭Xia水管道。
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟Tou，建议早晨8:30去或下午2:30去。Zheng常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，Jian议早晨8:30去或下午2:30去。
过程
1)去物业部门查看资料部分，分别有以Xia几份资料需要查验:
A、房屋的《住宅质量保证书》--可带Zou
B、《住宅使用说明书》--可带走
C、《竣工验收备案表》
D、面积实测表
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、Jie构)--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟Ji可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构Shi否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地Chan部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，Yi般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行Chu理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时Jian因人而变，时间为30--40分钟。
验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子Liao，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业
Fei用及相关费用，此时物业会催促你来交付，Ke同他们交流，验收好后，再交付费用.从物Ye处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥Chi、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子Li了。(记得拿那些工具哦)
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台Deng部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)
【提示】:由于新房子空关时间较长，在Men窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切Bu可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞Gan的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可Yi看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是Fou有裂缝
【提示】:特别是查看一些墙体是否有Shui迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙Deng地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面，仔细检查地面有Wu空壳开裂情况。
【提示】:如有空鼓，一定要责成陪同物Ye人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿Lou板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具Xiao榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大Kai龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一Ban新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用Biao测量各个强弱电是否畅通。
【提示】:关闭分闸，检查各个分闸是否Wan全控制各分支线路。
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向Ge个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本Shi每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜Zuo的声音和表面无积水。
【提示】:做好这些后，确认没问题，要Jin快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆Shi，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉Che掉的位置)。
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅Qian就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业Zhu在24小时后查看其家厕卫的天花。
【提示】:在全部用完水后，应再打开水Biao，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录Dian表数字。
7)核对买卖合同上注明的设施核对Mai卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、Pin牌、数量是否相符;
【提示】:通常在这方面，应该没什么大Wen题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即Ke，采样数据来源地点与具体数据，最好把水Biao、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和Kuan度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己De小本子上，同时把一些验收房子的数据和问Ti写在物业公司提供的纸张上。
Zui后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧;若有问题，需要同物业人员Que定解决方案和解决日期，看解决结果是否影Xiang收房，若影响，需要进行交涉了。
Shang品房验收标准总 则1、入住房屋是否为所Gou买的房屋的全部或部分,如果与购房合同、Fu件及补充协议不符,要及时向有关单位反映,重新核对,做出说明。2、在房屋质量检查Fang面,看发展商有无建筑工程质量监督站核发De建筑工程质量核验合格证书,其填发时间、Gai章单位、工程名称等是否清楚、协调;其次,观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题,要及时向开发商(卖方)反映,待维修后方Neng入住。3、装修、设备方面要仔细清点。按Gou房合同及有关协议的约定,物业管理单位应Xiang购房者提供装修及设备清单,购房者可按清Dan内容进行清点,检查其是否齐备、完好程度Ji使用状况,如有不符或缺损,必须要求尽快Wei修、配齐。4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。5、Dui房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终Jie果,是与发展商签订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》)。在这个记录Biao上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认De事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无Fa认定”等字样。若发现问题,则如实记录下Lai,并要求发展商限期处理。《交屋看房记录Biao》最好自己也要留一份,同时对房屋拍照记Lu。有的购房者总是以口头来往,这样就会很Bei动;有人习惯以电话联系,这对于购房时与Fa展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节Ye是不可取的。建设部公布验房、收房标准程Xu(细节)收房细则:把验收的目光放在隐蔽Gong程上1、合 同(1) 开发商应出示完备He法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明Shu》和《竣工验收备案表》。这些文件要看原Jian,而不是复印件。(2) 查看交付给您的Shang品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。(3) 房屋Mian积是否经过房地产部门实际测量,与合同签Ding面积是否有差异。(4) 查看所购商品房Zheng栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合Ge。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报Zhu管部门备案,缺少一项都不能入住的。您验Fang时不能只看发展商有没有这张《备案表》,Tong时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,Li如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地Chan商有着严格的约束作用,只要将项目送交主Guan部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究Qi责任。(5) 对发现的问题要详细在验楼Dan上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要Xiang细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、Gai章。注意:向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《保修卡》和《住Hu手册》,以便日后出现质量问题按约要求维Xiu。2、户 内(1)窗a)窗边与混凝土接Kou有无缝隙b)落地窗以及外飘窗应安装平正Lao固c)是否翘曲变形d)开启关闭顺畅e)Ling配件装配齐全f)位置是否准确g)窗玻璃Ying表面平整h)窗玻璃是否完好无损、无划痕i)隐形纱窗是否安装完毕,且无破损j)外Chuang框四周处理是否粗糙k)外窗开启扇是否能Guan上l)把手是否松动m)窗子玻璃的每个角Shi否封好n)打开后窗户是否能固定o)直角Jie合部是否严密p) 窗框表面是否光洁q) 四角是否呈直角r) 窗的底部滑道是否平Huas) 窗台应平滑,不刮手t) 看一下窗Wai附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐Huan!(比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户)u) 所有纱窗下沿与窗台之间,应考虑预Liu安装大理石的空间(2) 地面a) 是否Song动b) 是否爆裂c) 是否撞凹d) 有Wu明显的缝隙和不平整e) 地面是否有空鼓f) 地面走线的标示g) 地平验地平就是Ce量一下离门口最远的室内地面与门口内地面De水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦,那Me方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透Ming水管,长度约为 20 米左右吧,然后注Man水。先在门口离地面 0.5 米或 1 Mi处画一个标志。然后把水管的水位调至这个Biao志高度,并找个人固定在这个位置。然后把Shui管的另一端移至离门口最远处的室内。然后Kan水管在该处的高度,然后再做一个标志。然Hou用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。Zhe两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通Guo这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。一般来说,如果差异在 2 厘米左右是正Chang的,3 厘米在可以接受的范畴。如果出这Ge范围,你就得注意了。(3) 墙身、顶棚、楼板a) 有无倾斜、弯曲b) 有无隆起Huo凹陷c) 墙面是否平整d) 墙面是否有Huae) 承重墙、梁、柱是否符合设计规范,Ruo承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示Gai房存在危险隐患,f) 钢筋是否暴露g) 检验梁与柱的位置是否
Ying响出入动线与生活动线h) 用木棍敲一下You无空声i) 墙面是否有明显色差j) 阴Yang角是否平直k) 是否有裂纹、刷纹,若裂Feng与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直,说Ming该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。l) 有无水渍、裂痕m) 天花板是否有小裂Wenn) 注意相关位置有没有空调管孔o) Jian查墙面有无石灰“爆电”,这是由于石灰没You经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过Duo或搅拌不均所致,可用铁器敲打“爆点”,Ru发现大面积的疏松、脱落,也属质量问题,Jiang给购房者的居住和装修带来极大麻烦,不可Hu视。p) 是否全部按合同要求做“外墙外Bao温”(4) 水a) 开关是否妥当b) Guo墙线是否有导管c) 导管连接是否紧密d) 管线是否安全可靠e) 下水管道不可使Yong塑料软管f) 上水管是否存在渗漏现象g) 需要注意的是,北京地区的水质严重超标,有些小区生活用水全部是自己打井取水,为Liao保险起见,这样的小区在验收房屋时,最好Zi己采些水样带回去,送给有关部门检验,如Guo水质确实不符合生活用水标准,就应想办法Ji早解决。h) 上下水管是否已做丝扣处理?(5) 电a) 开关是否妥当b) 按动Lou电保护器的测试钮c) 管线是否安全可*d) 插座面板是否有电e) 拉闸断电测试f) 插座是否带保险装置g) 洗手盆的上Fang不应有插座h) 打开所有的灯具开关,看Deng具是否都亮i) 开关插座面板是否存在划Henj) 是否有电器接地装置、是否解决等电Wei问题(等电位联接端子是否真正起作用?)k) 电线是否符合国标质量l) 电线的截Mian面积是否符合要求。一般来说,家里的电线Bu应低于2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时,容易过热变软。暖气a) 锅炉是否安装到位,有无损坏,跟自己的型Hao是否相符(有的邻居已经升级过)b) 暖Qi内是否有水c) 暖气有无漏水痕迹d) Nuan气里的水管上是否有锈(7) 卫生间a) 坐厕下水是否顺畅b) 冲水声音是否正常c) 卫生间内是否有地漏d) 坡度是否对Tou(是否有倒坡现象)e) 有无积水f) Shi否倒泛水和渗漏g) 闭水试验h) 卫生Jian门口地板是否发黑i) 台盆上水管是否漏Shuij) 是否有有裸露电线k) 进出水是否Liu畅l) 电源插座应是防潮插座并有防溅措Shim) 照明灯座必须是磁口安全灯座n) Xi手盆的上方不应有插座o) 卫生间门口是Fou有挡水条p) 排污管是否有蓄水防臭弯头q) 特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌r) 墙壁需要做拉毛处理s) 墙体到座便下水Guan道中心的距离是否小于35cm,若过小则You可能无法安装座便器t) 是否已安装纱窗?u) 卫生间是否有排风道?如何通风?(7+) 洗衣间a) 是否做了避水试验?管Xiana) 是否外露b) 是否有管线穿过c) 过墙线是否有导管d) 导管连接是否紧密e) 线路安装是否平整、牢固、顺直f) Xia水管道不可使用塑料软管g) 电话线等等Ying先加套管,再埋进水泥;不能将电话线直接Jin水泥地(9) 水表a) 是否安装b) Shi否有水表空走c) 阀门关闭不严d) 阀Men脱丝,连接件滴水e) 截止阀生锈影响水Zhi(10) 电表a) 是否安装b) 使用Shu目(11) 电话线 a) 用电话机检查Dian话线路是否有信号(12) 电视天线a) 用天线检查工具检查电视天线的信号(13) 室内污染a) 从 7 月 1 日以后,凡新开工的民用建筑工程,完工后必须由建She单位组织对室内环境进行验收,并委托经市Jian委等有关部门考核认可的检测机构,对建筑Gong程室内环境进行检测,检测不合格的,不得Jun工验收。(14) 楼宇对讲a) 在验收Shi要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是Fou正常(15) 层高a) 测量楼宇层高的Fang法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测Liang(这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法),你应该测量户内的多处地方。(17) Di漏a) 地漏位置是否合理b) 地漏是否Zai地面的最低点c) 地漏是否排水通畅(18) 隐密性及隔音效果如何(19) 日照Shi否达到国家规定(20) 通风是否达到国Jia规定(21) 天然气表以及管道天然气总Fa门应当在公共部位,管道不能暴露在室外(Te别是顶层,可能会遭雷击)(22) 窗磁、门磁系统(2) 门a) 贴脸是否完整b) 贴脸是否有裂缝c) 是否能锁上d) Tie脸与楼顶板阴角线是否平行e) 是否与墙Zai一个平面上f) 直角接合部是否严密g) 表面是否光洁,是否有划痕、锈迹+) 门Ba手是否光洁,是否有磕痕h) 不上锁是否Hui自动关上或打开i) 四角是否呈直角j) 门面上有无钉眼、气泡或明显色差k) 开Qi是否灵活l) 关上门窗听听隔音效果m) 密封程度;密封胶条是否有损坏n) 门的Hou度、材质与规格o) 门框与墙身有无过大Feng隙p) 门与门框有无过大缝隙q) 零配Jian是否装配齐全,位置准确r) 门与地的缝Xi,要预留出地面装饰的缝隙(需要额外考虑Di面
Bu平整的误差)s) 门的安全程度如何?是Fou有四个支点?(3) 外墙a) 是否有较Da面积的空鼓b) 是否开裂c) 是否渗水d) 是否有明显的水印和霉点e) 是否有Pai水设施f) 空调是否能安装g) 出水口h) 外墙墙体是否有裂缝,若有裂缝也属严Zhong的质量问题。(4) 檐沟、落水管a) An装是否牢固b) 接口是否平密c) 是否Shen漏d) 落水管,验收时,预先拿一个盛水De器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺Li地流走。(5) 消防系统a) 住宅楼消Fang供水系统,必须经消防部门检验合格。信报Xianga) 房屋是否按单元设置信报箱,其规格、位置必须符合有关规定(7) 标识系统a) 楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标Shi是否与实际相符小区环境(9) 停车场(10) 保安系统4、小区内(1) 凡竣工De工程,一般须做到“五通一平”即煤气、上Shui、电热、污水、路通,一平即楼前6米、楼Hou3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以Que保进出安全。要做到煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。室内清扫干净,水池、水Pen、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干Jing,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处Wu堵塞杂物。(2) 检查是否有规划、设计Bian更或小区缩水等问题;5、物 业在您查看Liao房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您Yi定先签订《物业管理公约》,做一个事先约Ding,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳De物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、Bao安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同Shi,考察一下您的小区物业管理公司的资质,Shi否具备您要求的管理标准。三、后记在房屋Jie管验收中发现质量问题,可根据其对房屋不Tong的影响程度分别处理:1) 影响房屋结构An全和设备使用安全的质量问题,必须约定期Xian由建设单位负责进行加固补强维修,直至合Ge。影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负Ze处理。2) 对于不影响房屋和设备使用安Quan的质量问题,可约定期限由建设单位负责维Xiu,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处Li。3) 如果发现问题至少要在收楼文件上Zhu明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。四、参考资料1) 空鼓:局部面Ceng材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用,用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部Shui泥砂浆不饱和,形成空鼓。2) 《住宅质Liang保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。3) 《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技Shu指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的Xiang关说明。五、收房签字时的注意事项1. Yi定要加上如下几句:“若房屋不符合有关国Jia强制标准或行业标准、且并未明确告知并得Dao本人书面确认,本人将保留退房或索赔的权Li,按未完成交房论处;由此而导致本人的损Shi(包括装修),本人有权提出进一步赔偿的Yao求。”2. 一定要加上如下几句(关于变Geng设计保留权利):“若房屋有变更设计,且Bing未明确告知并得到本人书面确认,本人将保Liu退房或索赔的权利,按未完成交房论处;由Ci而导致本人的损失(包括装修),本人有权Ti出进一步赔偿的要求。”
商品房交房验收注意事项
Shang品房交房验收注意事项
第一篇
Fang屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购Fang者，对于购房者来说就意味着收房。与一般De商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为Ta涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合Tong的履行，另一方面是物业管理合同的建立。Shi范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。
交房一般程序
1.开发商发出收房通知。收房通知中包Kuo收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的Chu理等。通知的形式有电话、传真、信件等。Wen妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知Zhi外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有Ke能造成承担延期交房责任的不利后果。
2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结Suan、物业费、公共维修基金等。
3.验房。购房者对房屋进行验收，看是Fou存在质量问题，对发现的质量问题向开发商Ti出，开发商进行整改，修理后再由购房者验Fang。
4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，Kai发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的Jiao付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所You权转移时间以管理机关办理过户手续的时间Wei准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付Shi由购房者来行使了。当然，风险也从此时由Gou房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、Di震等造成房屋灭失的风险)。
如何收房
对于如何来收房的问题，很多购房者的思Lu不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问Ti。
1.审查有关证件。作为购房者，应首先Shen查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，Zai合同的第八条有明确约定，从北京来看，一Ban合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工Bei案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》De规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定Tiao件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般Ke以拒绝收房。
此外，购房者还要审查几个证件，包括:Zhu宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积Shi测表等。
2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋Shi否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者Ke以要求退房。此外，很重要的工作就是审查Fang屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应Yao求开发商进行修理，待修理后再重新验房。
3.审查交房费用。交房时涉及到一系列De费用。
房屋价款结算。对于期房而言，合同价款Shi依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，Shi测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异Lai结算房款。
物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行De是强制性的物业管理制度。购房者在接收房Wu后，无论是否入住，就开始享受到前期物业Guan理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业Guan理费。按照北京现行规定，物业管理企业一Ci最多可收取一年的物业费。
公共维修基金。公共维修基金是为房屋公Gong部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也Ke以直接去房管局小区办交纳。
第二篇
1招:看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案Wen书的复印件，以便确认该项目是合法建筑;Tong时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2招:卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋Zhuang满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶Bu是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时Jin行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗Lou，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生Jian蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现Xiang。合格的地面不应有积水存在，因为安装地Lou处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因Wei地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
4招:轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面Ceng是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便Zhi。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工;若听到沉闷De碰击声，则表明它们接触良好。
5招:顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的Ding面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工Yao求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考Yan”，要么施工方在监理单位的监督下进行过Yu淋实验。
6招:阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题Chang出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处You裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要Li即通知相关单位。
7招:保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类Si夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水Di)，这个墙面的保温层肯定有问题。
8招:大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水Long头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一Dian、急一点，一来看看水压，二来试试排水速Du。
9招:暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水Zhi管连接进水管的那端要高于连接散热器的那Duan，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度Yu两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
10招:供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管Dao与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截Guan子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，Di面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用Shi防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
11招:拉闸断电不可少
Dian闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室Nei的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是Fou完全断电;户内有分闸的，也应同样分别检Cha各个分闸是否完全控制各分支线路。
12招:保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离Di面30厘米高的插座都必须带保险装置。
13招:卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防Jian措施 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯Zuo
洗手盆的上方不应有插座。
14招:厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样You利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室Nei空气的清洁。
15招:开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别Wang了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
第三篇
1、窗边与混凝土接口有无缝隙,窗框属易撞Ji处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
2、房屋内各处开关窗户是否太紧,开启关闭Shi否顺畅, 3、屋顶上是否有裂缝,一般Lai说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量Tong病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用;如Guo裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂Zhi状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有Yan重结构性质量问题。
4、看屋顶部是否有麻点,这种麻点专业称“Shi灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟Hua所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来Hen大的不利影响。 5、墙身顶棚有无部分Long起,用木棍敲一下有无空声, 6、坐厕Xia水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱You无漏水声, 7、卫生间、厨房内是否有Di漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，Bu然水要流进居室内。
8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸You无问题,各种电路、闭路电视、电话插座的Wei置等，也应仔细了解。30,的火灾是由于Dian气事故引起的，这与电气线路的设置有相当De关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜Shao于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 9、顶棚有Wu水渍,裂痕,如有水渍，说明有渗漏之嫌。Ru果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶Ceng是否渗漏是绝不能忘记的。
10、供水管的材质,目前大部分供水管采用Tong管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细Yin生长，增长水中的铜含量，有益健康。
11、试煤气热水器开关是否妥当,
12、居室、客厅各种管线是否外露,是否有Guan线穿过,因为有较多管线穿越居室，会造成Zhuang修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体Gan。
13、自来水水质怎么样,注意区分市政水和Xiao区自供水。 14、墙身、顶棚楼板有无Te别倾斜,弯曲,起浪,隆起或凹陷的地方,Zui简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有Wu凹凸一眼就能看出来。
15、检查屋内是否清洁,有无残留建筑垃圾,查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾,
16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和Ce绘单位实测面积明细表。
收楼日应带装备
1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下You问题之处作为凭证。 2、纸笔，即时记Xia发现的问题。
3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。
4、扁型三插头小电器一个(如电吹风、电须Chuang等)，插入屋内各个电源插座检查电源是否Yi全部接通。
6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等Fu送的设备是否合符发展商当初的承诺。
7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。
第四篇
Shou楼要验哪些内容,
--------面积、电气、屋面、地面、Zhuang修、结构、外墙一个都不能少购房面积
Cong房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面Ji的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对Fang屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面Ji的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响Dao最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济Li益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售Mian积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应Dang引起购房者的高度重视。应该依据建设部最Xin颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建Zhu面积分摊规则(试行)》，对购房面积进行Ji算。
电气
1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙Ying有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不De采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点Bi须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成Zheng体并有可靠的接地;
2、应按套(单元)安装电表或预留表位，并You接地装置; 3、照明器具等低压电器安Zhuang支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置Zheng确;
4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠;
5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停Ceng，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。Zhi动器、限速器、报警器及其他安全设备应动Zuo灵敏可靠; 6、对电视信号有屏蔽影响De住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射Bo复杂地区的住宅，应设置电视共用天线;
7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热Shui器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级Zhu宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各Lei管线是否安全可靠; 8、配置有电话的Zhu宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效Guo是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。 Ling外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。
屋面
1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏;
2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋Zai公用部位应设置屋面检修孔;
3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平Mi，不渗漏。
地面
1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体Ping面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如柚木地板)应表面平整、接缝Jun匀顺直，无缺棱掉角; 2、卫生间、阳Tai、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合She计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏;
3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。
验楼经验谈
Yi、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾Xie，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差(Qing带上钢卷尺);墙面、楼板面、天花等不出Xian明显的裂缝;批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷;门窗与墙身之间结He部的处理应平整，无缺棱掉角。
Er、给排水工程的验收 1、 给排水管之间De接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位; 2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏Shui，水管无破裂，各接口处密封良好; 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无Zu塞，排水迅速; 4、 在厨、厕做泡水试Yan24小时，无渗漏现象，其中:(1)地漏Chu墙管处不应有水渗出至外墙;(2)不应有Shui从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚;(3)上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家Xiang应的天花(特别要检查天花灯座、竖管口周Wei);(4)屋面下的天花和墙角、墙面(尤Qi是窗周围)不应有雨水渗入的痕迹(在大雨Guo后两天内来检查为宜);
San、照明用电工程的验收 1、 检查房内电Yuan总开关和漏电保护装置的灵敏度(一般是以An动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为Zhun); 2、 检查户内电线铺设走向是否合Li与美观; 3、 三线插座是否已安装接好Di线; 4、 灯具开关正常，插座可通电(Bu防带上可充电剃须刀等物来试验); 5、 门铃、报警系统工作正常;
Si、装修工程的验收(包括卫生洁具) 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓(小锤敲起来不空洞); 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，Mian层无剥落现象; 3、 无木地板、地瓷砖Shi，水泥地面应大致平整; 4、 铝合金或Gang木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关Ling活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃Men的安装.要验收的细项实在非常多，买家在Yan楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非Yi次便能看出，因此，验多几次亦无妨。
2 购房人在接到入住通知后，应做些什么,
2.1 可按通知上约定的日期前往收房，收Fang时，首先检查房地产商提供的文件是否符合Shang述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意Bei案的章(竣工备案已改由建委工程质量管理Chu负责)，然后对要接收的房屋进行实地验收。
2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下Wen题:
2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购Mai的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不Fu住前要向房地产商提出，重新核对并进行更Huan;
2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合Tong的约定向房地产商提出自己的主张;
2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发Xian结构问题，应在入住前向房地产商提出，并Xiang有关部门反映;如发现非结构性问题，应和Fang地产商交接时如实做好书面记录，并要求房Di产商书面承诺在一定的期限内进行维修;
2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的Yue定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、Qi、热等设备完好程度及使用状况，如有不符Huo缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单Shang注明，并要求房地产商书面确认具体更换和Pei齐的日期;
2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验Dan或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不Qing楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签Zi或盖章。
3 不符合交房条件下，购房人应做些什么,
3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，Hen多购房人并不采取行动，天真的认为房地产Shang违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或Jie除合同，但现实完全不是那么回事，权利是Yao靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的Zhe种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房Di产商的违约行为。 3.3.6 房屋主Ti结构不合格或存在严重质量问题的;
3.3.7 面积误差比绝对值超过3,的;
4 收房时要注意房屋的保修期
4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第San十三条:“房地产开发企业应当对所售商品Fang承担质量保修责任。当事人应当在合同中就Bao修范围、保修期限、保修责任等内容做出约Ding。保修期从交付之日起计算。”
4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销Shou管理办法》第三十三条:“商品住宅的保修Qi限不得低于建设工程承包单位向房地产商出Ju的质量保修书约定保修期的存续期;存续期Shao于《规定》中确定的最低保修期限的，保修Qi不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实Ji真正承担保修工作的是建设工程承包单位，Bao修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺De时间为基础的。该条里说的《规定》，是《Shang品房销售管理办法》第三十二条注明的《商Pin住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书Zhi度的规定》，而该《规定》第六条讲明:“Guo家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修Qi限按照国家规定执行。”
4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管Li条例》第四十条规定:在正常使用条件下，Jian设工程的最低保修期限为:
4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基Ji础工程和主体结构工程，为设计文件规定的Gai工程的合理使用年限;(注:该年限可能会Da到楼宇的使用年限。) 4.3.2 屋Mian防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外Qiang面的防渗漏，为5年;
4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安Zhuang和装修工程，为2年; 4.3.5 其Ta项目的保修期限由发包方与承包方约定;
4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收He格之日起计算; 4.4 因此，笔者认Wei说:“建设工程的保修期，自竣工验收合格Zhi日起计算”更为准确。即使房地产商和购房Ren约定保修期从交付使用日起算，他们很可能Hui减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，Mai尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保Xiu期的时限，避免错过保修时间。
5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为Po析
5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他Men委托的公司代办房产证，强行“代收”契税He公共维修基金
5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。
5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者Quan益保护法》的规定，房地产商只能按和购房Ren签订的购房合同中约定的交房条件交房，而Bu能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫Gou房人接受自己单方面提出的附加条件，如因Qi单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人Zhi付违约金。
5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理Fa》第二十九条明确规定:“除税务机关、税Wu人员以及经税务机关依照法律、行政法规委Tuo的单位和人员外，任何单位和个人不得进行Shui款征收活动。”到目前为止，北京市地税局Zhi委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地<2000>478号文)，Er代征人不能委托其它单位代征(参见京地税Zheng<1997>389号文)，如果房地产商Zi己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已Jing触犯了法律。
5.1.4 关于房地产商或房地产商委托物Ye公司、中介公司代收公共维修基金问题，北Jing市国土资源和房屋管理局去年曾发文(京国Tu房管物字〔2001〕1170号)明确加Yi制止。房地产商为自己代收公共维修基金行Wei辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住Zhai楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001年11月26日发文(88号)废止。 5.1.5 如果购房人在购房合同或其它Xie议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办Fang产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿Xing质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不Liao房产证或房产证必须集体一起办理，房地产Shang在规定时间内和购房人一起办理房产证是房Di产商的责任，如果房地产商不与购房人一起Ban理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年Shi要承担法律责任的。另外房地产商如果为购Fang人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产Guo户手续，他才能取消担保，因此房地产商为Liao自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一Qi办理房产证。
5.1.6 近年契税的下调和房价的下跌，Ye带给先把契税交给房地产商的业主如何要回Duo交契税的新问题，即使契税上调，房地产商Ye不会因为业主先交了地税而不让业主根据调Zheng进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房Wu过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。
5.2 在商品房交付使用时，有的房地产商Hui列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常You人问:“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗,”“房地Chan商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否He理,是否可以拒交,” 5.2.1 基Ben对策-- 不合理，拒交
5.2.2 在1986年10月1日生效的Jing国务院批准的《北京市人民政府关于在规划Shi区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂Xing规定》第二条规定:“凡在北京市规划市区Nei兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位(以下简称房地产商)，Ying当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’Jian设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设Fei，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处Li厂建设费(简称‘四源’建设费)。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条Gui定:“房地产商缴纳‘四源’建设费后，北Jing市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费Fan围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城Shi市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商Tou资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，Fei用都应由房地产商承担。
5.2.3 那么各楼入口到各户的管线费用You谁承担呢,根据北京市人民政府73号令《Bei京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六Tiao规定:“本市商品住宅的销售实行明码标价Zhi度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规Ding:商品住宅销售价格包括以下部分:“住宅Kai发成本费用，包括土地使用权出让金、征地Fei、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工Cheng费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费Yong。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成Ben费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了Zai合同中明示在交房时另行收取的，都属于“Wei予标明的费用”。因此，新建商品房收取电Li增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开Tong费都是错误的。
5.2.4 同样，购房合同中如果明示了提Gong有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，Er未明示在交房时需另外收取费用的，在交房Shi也不应就相关项目收取各种名义的初装费、Kai通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服Wu商确实要收入网费和初装费，但并不等于这Bi费用一定要由购房人承担。
5.2.4.1 如果房地产商在卖楼时签订De合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，Er在合同外进行了增加，这些项目的入网费或Chu装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收Qu，但不应在交房时强行向不希望接受相关服Wu的购房人收费。
5.2.4.2 如果房地产商在卖楼时签订De合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网Fei或初装费应由房地产商支付。有些房地产商Yi“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口Qiang行收费是站不住脚的～房屋买卖合同通常不Hui具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗Hu玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人Shou取窗户安装费、玻璃费用呢,显然不能～
5.2.5 国家的法律法规也好，主管部门De文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很Duo问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。Gen据中华人民共和国《合同法》第四十一条规Ding:“对格式条款的理解发生争议的，应当按Zhao通常理解予以解释。对格式条款有两种以上Jie释的，应当做出不利于提供格式条款一方的Jie释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入Hu等项目”是房地产商提供的条款，执行时应An购房人的理解处理。
5.3 购房人收房时要不要交“测绘费”,
5.3.1 基本对策—拒
5.3.2 常见问题1:“购房人得到的房Chan证上都会附上一张自己房屋的平面小图，每Ping方米0.3元，开发商要求购房人交“测绘Fei””--这显然不符合国家关于测量“谁委Tuo、谁付费”的原则，引用北京市物价局、北Jing市财政局关于对转发国家计委财政部关于规Fan房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有Guan问题文件的通知的补充通知中明确规定说明:“一、计价格<2002>595号规定的Fang屋所有权登记费每套80元，是指含有厨卫She施的成套住房的房屋所有权登记费，不包括Ju住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍An原标准执行，即: 0.30元/建筑平方Mi(含测量费)。二、对开发商办理房屋所有Quan登记费，含测量费0.30元/平方米;不Han测量费0.18元/平方米。”这也就是说Gou房者不是买的平房就不用交测量费。
5.3.3 常见问题2:“各区收的测绘费Bu同，西城区30元，朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元，其它区不收”--这是对二手房的收费，对新建房屋的收Fei，国家和北京有统一规定，并没有授权区国Tu房地局自行制定收费标准。 当然不排除Shou费标准的变化，购房人在面对各种收费时有Quan要求收费人提供收费依据，没有依据的收费Wan全有理由拒交。
商品房验收五大注意事项
Shang品房验收五大注意事项
Yi、什么时候去验房？
Yi般房产商通知业主入伙时间会比较早，建议Bu要在第一、二天去收房，因为在那两天同时Lai收房的人会很多，办各种手续时都会在排班Shang花很多时间，而陪同验收房子的人不会有太Duo时间仔细陪同去看房子，最好是第三天或第Si天比较好。
Zheng常验收房子时间一般是持续2~3个钟头，Jian议早晨要赶早，如8时，或下午2时半。
Er、验房需要带什么资料？
Ye主应该根据入住通知书的要求，携带相关资Liao到售楼部确认身份。这些资料一般包括：入Zhu通知书、买卖合同或预售合同、业主身份证De原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客Hu资料用）。如果委托他人验房，被委托人在Chi有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。
Yan收楼房时，不要太着急，开发商要移交的票Ju、证书、资料一大摞。这些资料一定要妥善Fang好。
San、验收新房要带什么“装备”？
1. 一个塑料洗脸盆———用于验收下水管Dao
2. 一把小榔头———用于验收房子墙体与Di面是否空鼓
3. 一副卡尺———用于测裂缝的宽度
4. 一副5米卷尺———用于测量房子的净Gao
5. 一个万用表———用于测试各个强电插Zuo及弱电类是否畅通
6. 一个计算器———用于计算数据
7. 一根水笔———用于签字
8. 一把扫帚———用于打扫室内卫生
9. 一个小凳子和一些报纸、塑料袋，包装Sheng———时间长的时候，可休息一下及预先封Bi下水管道
Si、在物业管理处该做什么？
Shou先，去物业部门查看资料部分，分别有以下Ji份资料需要查验：
A ．房屋的《住宅质量保证书》（可带走）
B ．《住宅使用说明书》（可带走）
C ．《竣工验收备案表》
D ．面积实测表
E ．管线分布竣工图（水、强电、弱电、结Gou）（可带走） 如果房产商准备充分，一Ban10分钟即可查看完资料。 其次，核实Mian积、合同及价钱多退少补问题。
Que认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否He原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部Men实际测量，与合同签订面积是否有差异（先Cha看售房合同，看之间的误差为多少，一般为Zheng负3％，3％之内不考虑，超出部分进行处Li）。以双方签订合同为准。一般这个时间因Ren而变，时间为30~40分钟。
Wu、验收房子分哪几步？
Kan完资料后，基本就可以去验收房子了，暂且Xian不要交付一些物
Ye费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们协商，验收好后，再交付费用。
Cong物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户Men钥匙、信箱钥匙等。接着就可以同物业人员Yi起去房子里了。（记得带上工具哦）
1、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部Wei有无开裂现象、五金件是否使用正常、进户Men是否保护良好，开关自如。（阳台裂缝危险Da）。关注指数★★★★★
You于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有Yi些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用Man力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细Cha看一下，用扫帚清除后就可以看了。推拉窗De拉手很容易坏，特别注意。
2、检查墙地面平整度、是否渗水、是否有裂Feng、空鼓。
Qiao悄话：特别是查看一些墙体是否有水迹，特Bie是厨房卫生间、外墙等地方，如有的话，务Bi尽快查明原因。靠山墙的户型有时因为防水Chu理不好，下大雨时雨水会浸进来。
Ru有墙地面空鼓，一定要责成陪同物业人员敲Kai后重新抹灰修复，否则在装修后出现开裂现Xiang，很多人以为是装修公司的问题，其实是房Wu自身隐患。
（以上3项可用小榔头和卡尺）
3、水路情况。检查给水是否正常可以使用，Shui表及总阀是否完好，是否有渗水的情况。验Shou下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处Guan水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和
Wei生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌Ru两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无Ji水，排水速度是否正常。
Da开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一Dian，看看水压是否正常。
Jian查天然气是否通气，能否正常使用。
4、电路：用万用表测量各个强弱电是否畅通。配电箱是否使用正常。各处开关是否可以正Chang控制。可视、对讲系统是否正常。
5、核对买卖合同上注明的设施、设备（如热Shui器、灶具等）等是否有遗漏，品牌、数量是Fou相符。通常在这方面，应该没什么大问题，Dan是确实要仔细核实。
6、测量几个实用数据记下来：
A 、 房屋尽空高度尺寸；
B 、水、电、气表读数；
C 、 马桶坑中心距墙体尺寸；
D 、 浴缸长度和宽度、下水位置；
E 、 冲淋房尺寸、下水位置；
F 、 洗手盆下水是地排式，还是墙排式；
G 、 同时把一些验收房子的数据和问题写Zai物业公司提供的纸张上。
Zui后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员Que定解决方案和解决日期，看解决结果是否影Xiang收房，若影响，就需要交涉了.
