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【案例1】房屋面积差异的处理
王某2012年购买了一处商品房，面积89.5平方米，王某按89.5平方米交了房款，2013年9月交房后，王某找专业人士进行测绘发现房屋面积只有80.5平方米，现在王某应该怎么样主张他的权利?
答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条规定的处理原则，面积误差比绝对值在3% 以内(含3%)，按照合同约定的介个据实结算，买受人请求解除合同，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应于支持。买受人决定不退房的话，实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出 3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3￥)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
为此，本案中，面积误差比已超过3%，并且实际面积小于合同约定面积，王某可以主张解除购房合同，并要求开发商承担违约责任，王某如果不想退房，可以要求开发商按照上述规定返还购房款。
【案例2】代人买卖房，合同有无效?
2008年4月，李某通过中介购房，并与徐某签订定金合同，交了10000元定金，后以徐某非产权人受欺诈为由主张撤销合同并返还定金。
答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：徐某以自己的名义所实施的代理行为不违反《合同法》第403条“关于"隐名代理”之规定，无论徐某对相对人披露被代理人的具体情况在实施该代理行为前后，均不影响其委托代理关系成立。即若受托人徐某因委托人原因对第三人张某不履行合同义务时，张某可直接选定委托人主张其相应的合同权利。为此，本案李某认为徐某故意隐瞒争议房屋权属状况，且在未披露其与房屋产权人就该套房屋存在代理关系情况下即以自己作为出卖方与张某订约，该行为已对李某构成欺诈的主张缺乏事实和法律依据,故案涉合同应认定有效。李某要求撤销合同并返还所付定金缺乏法律和事实依据，不应支持。
找一个关于房屋买卖合同违约金的案例
本文系存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。
为保护当事人隐私安全，本文当事人已经使用化名代替。
案件点评： 2011年8月22日，张晃晃和王斌作为买受人与出卖人王悦就涉案房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定张晃晃、王斌向王悦购买涉案房屋，该房屋的面积为75.12平方米，房屋总价款195万元。
双方在该《存量房屋买卖合同》第十条第（三）项中约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。
如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2011年10月9日，涉案房屋过户登记至张晃晃、王斌名下，张晃晃和王斌各占百分之五十的份额。
2014年8月8日，张晃晃、王斌又将涉案房屋出售给案外人白炽翼，并于2014年12月13日过户登记至白炽翼名下。
后张晃晃、王斌将王悦起诉至法院，要求法院判决王悦支付逾期迁出户口的违约金人民币59万元（自2011年10月31日至2015年7月30日止）。
北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。
审判结果： 北京市朝阳区人民法院经审理后判决： 王悦于判决生效后十五日内向张晃晃、王斌支付违约金10万元. 一审判决后，王悦不服一审判决上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决： 驳回上诉，维持原判。
存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评： 存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权认为，本案中双方争议的焦点在于王悦是否应当承担未迁出原有户口的违约责任。
本案中，双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照合同约定履行。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据双方所签订的合同，双方约定自取得房屋所有权证书后10日内完成原户口迁出手续，否则应当承担违约金。
涉诉房屋已经自2011年10月9日完成房屋所有权转移登记手续，但王悦至今未将户口迁出，应当依照合同约定相应的违约责任。
因此，法院判决王悦承担支付违约金的违约责任是正确的。
关于违约金的数额，王悦表示约定的违约金过高，因此要求调低违约金数额，而法院在考虑王悦的主观过错程度及对张晃晃、王斌造成的收益影响后，根据公平原则，酌情确定截至2015年7月30日止的违约金数额正当，因此法院在综合考虑了当事人主观过错及造成的损失后将违约金的数额调低至十万元，是正确的。
综上，法院的判决是正确的。
案例：房屋买卖合同纠纷
房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。
1、买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人、买受人支付价款的合同。
此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房，农村房屋等各类合法性质的房屋。
2、预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。
商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。
购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金；开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。
3、预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。
商品房预售实行许可证制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得（商品房预售许可证）的，不得进行商品房预售。
4、销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。
商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同主要内容包括：商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。
5、委托合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。
中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
6、转让合同是指经济适用房所有者将经济适用房所有权转让给他人，他人支付价款的合同。
经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。
7、买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。
农村房屋买卖合同，涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按法律规定进行确认。
处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。
案例分析：关于房屋卖买合同的？广州王某95年5月,与同市陈某签订
说说我的意见： 法院的意见完全正确，附延缓条件的合同，自条件成就时发生效力（生效）。
就这个合同而言，双方约定了经过公证方才生效的条款，如果没有进行公证，合同不发生法律效力。
（“不发生法律效力”不等于“无效”） 至于无权处分的问题，根据合同法规定，无权处分的合同效力待定。
企业的政策房、房改房等政策性房屋，没有办产权是经常的事情。
何况有的产权是正在办理中，受让人有理由相信单位拥有，或者即将取得房屋产权。
无权处分在这里不必考虑。
“最高人民法院关于王欣然、任桂香与邓志容房屋买卖纠纷一案如何处理的函”的性质是司法解释。
我国的司法解释表现形式很多，个案批复也是司法解释的一种。
它是对合同法的某一个问题的具体解释说明。
但在判决书的制作时，一般不列出作为法律依据。
由于公证处也察觉该房屋转让手续有问题，因此拒绝公证，附带条件不成就，因此该合同自始没有法律约束力。
双方当事人原则上应当恢复到合同签定前的状态，原告应当退还房屋，被告应当返还房款和利息。
被告对缔约有过错的，应当承担原告的损失赔偿。
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