空白ALone
据报道，日前中国领导人提出的房子是用来住的，不是用来炒的备受关注，如何通过多主体供给、多渠道保障、租购并举等制度设计实现“让全体人民住有所居”的目标也成为城市发展的重要课题。
报道称，专家表示，当前房地产调控进入“走钢丝”阶段。但这样的紧平衡不可能长期存在，任何一个富有弹性的系统，必然有冗余的调控机制，有识别风险和应对危机的能力储备，随着房产价值在居民财产中的比例不断提高，加码房地产风险防控不容有失。
目前大量人口从中小城市流向大城市，只有少数十几个城市有持续吸纳跨省流动人口的能力，这十几个城市的金融资产占我国所有金融资产的一半以上，一旦这些城市的房地产市场崩溃，也就意味着50%以上的金融资产中的70%突然就没有了，这个问题不容小觑。
我国超大城市和特大城市吸纳的常住人口超过了总人口的50%，相比之下，中小城市的人口吸引力较低。随着大城市规模继续扩张，人口的聚集效应在未来会更加明显，应该建立住房市场监管体系，重点关注“房价泡沫城市”的风险防范和隔离。
希望中国经济可以持续健康的发展下去！
房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些
您好，房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量，发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动，以消除风险隐患。
就风险的一般意义而言，风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段，是一种完全自足型的风险管理技术，即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施，但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度，或在损失发生后予以一定补偿的作用。
风险回避虽然能有效地消除风险源，避免可能产生的潜在损失或不确定性，但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性： 1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义，而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系，这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零，但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。
房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险，如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。
4.房地产项目风险无处不在，有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险，不同的开发方案具有不同的风险产生，避不胜避。
虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性，从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施，不宜大量采用，但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式，可使开发商受损的可能性为零：第一，某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。
第二，应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。
另外，在实施风险回避时，房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策，同时，还必须首先确定需要回避的风险范围，尽可能准确进行风险识别与衡量，并将其与其他风险处理方法进行优劣比较，这是运用房地产项目风险回避措施的前提。
在实际的房地产项目活动中，开发商常用的风险回避措施有：一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动；二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。
二、损失控制 损失控制是一种主动、积极的风险对策。
损失控制包括：减少损失发生的机会，即损失预防；降低损失的严重性，即遏制损失加剧两方面的工作。
1.预防损失。
风险预防是指在风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施，以降低风险损失发生的概率为目的。
在房地产开发的各个阶段，风险预防有广泛应用。
（1）投资决策阶段。
在投资决策阶段，房地产开发商预防风险的任务：首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险；其次，要树立风险意识，建立风险管理组织，高度重视开发企业内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析。
第三，要健全风险预警系统，防范风险的关键是预先行动，即主动控制，项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。
（2）前期工作阶段。
在前期工作阶段，为了预防风险，开发商应注意以下几个方面：第一，积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助；第二，到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下埋藏物情况；第三，妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。
第四，增强合同意识，认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。
（3）项目建设阶段。
在项目建设阶段，风险预防的主要措施有：第一，采用系统的项目管理方法。
第二，向施工方人员灌输安全意识，做好现场容易出现危险事故的预案工作。
第三，及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。
第四，合理布置施工现场。
第五，尽快完成开发项目，缩短建设周期，这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。
（4）租售管理阶段。
在租售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查， 做到合同条款明确、详尽、合法。
定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各种隐患。
定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽之中。
2.减少损失。
减少损失是在风险事件发生时或发生后，采取的各种降低损失程度，或缩小损失发生范围的措施，以缩小风险的损失程度为目的。
减少损失有两方面的含义，一是风险发生时的损失最小化；二是风险发生后的挽...
房地产企业风险管理需要注意哪些问题
（一）企业内部对风险管理和内部控制的认识存在着偏差 如果企业管理者对内部控制和风险管理认识不够，将会对企业发展带来重要影响。
企业内部风险管控是一种管理制度，其本身并不会对经济效益带来直接影响，只有企业各部门加强内部控制和风险管理才能保证企业的经济价值能充分实现。
部分企业管理人员认为所谓企业内部控制，其实就是对多种规章制度加以汇总，而对于在企业风险管理中内部控制的应用价值却并没有意识到。
（二）企业风险管理和内部控制没有全面的内容 目前，我国很多房地产企业对于风险管理和内部控制在内容上还不够全面。
部分企业对财务工作的管理和控制较为重视，但是却没有在风险管理体系以及内部控制制度中引入经过梳理和完善的企业经营管理活动中的全部重要业务。
在房地产开发企业中，因为其不仅开放周期很长，而且需要一次性投入大量的成本，另外很容易受到政策的影响。
如果房地产开发企业中存在着风险管理和内部控制在内容上不足的情况，一旦存在突发问题，企业发展将会面临着重大的打击。
（三）企业风险管理和内部控制没有健全的监督机制 在对企业风险管理和风险控制进行督查中，内部审计是较为重要且有效的一种方式，然而很多房地产开放商企业其内部审计工作还不够实际，没有充分适应市场，采用的方式还是过去的财务审计。
部分房地产企业还停留在向运营管理审计的发展过程中。
这种传统阶段下的内部审计无论是设计阶段还是实施阶段，都不具有系统性。
尤其是部分企业其内审人员还没有专业的素质，针对内审人员还缺乏培训和考核机制。
因为企业风险管理和内部控制存在着监督机制不健全的情况，没有有针对性的对企业内部发展实情进行全面管理和监督。
房地产企业要进行风险控制管理的话,需要哪些风控指标？
国内房地产抵押贷款风险控制指标体系的架构主要包 含四个维度，分别是中国银行业监督管理委员会的贷款风险监管 指标、房地产抵押贷款发放方的风险指标、房地产抵押贷款借款人的风险指标和个人住房抵押贷款风险指标体系。
如何进行房地产项目风险管理
从银行的角度来说，最重要的就是第一还款来源，项目要能产生足够的现金流来覆盖贷款，且现金流必须用于偿还贷款。
具体一点说。
1、借款人（开发商）或借款人股东必须要有房地产开发资质，123级可以接受，4级和暂定资质就算了。
2、房地产项目要合法合规，符合国家政策及银行制订的房地产相关政策。
各种手续齐全完备。
3、四证齐全，自有资金比例符合监管机构，贷款银行的要求。
（这点很关键）以售为主的房地产项目自由资金一般要求达到35%，以租为主的项目，包括写字楼、卖场一类的项目要提高自有资金比例（40%~50%）防止完工风险和信用风险。
4、房地产项目要能产生经济效益，成本预算，预计销售收入要能匹配。
就是说要有利可图。
但也要考虑周边房地产项目的价格、销售情况等因素综合考虑。
5、要求担保，一般是以申请贷款的房地产项目做抵押担保，并且由借款人办理以贷款银行为第一受益人的保险。
还可以要求借款人，借款人股东，借款人关联方等利益相关方提供保证担保，必要时可以要求借款人法人、自然人股东提供个人联带责任担保。
房地产开发项目一般不提供信用放款。
6、贷款形式上，一般以中长期固定资产贷款的形式发放，根据项目进展情况合理安排还款期，贷款期限一般不超过3年。
人民银行文件规定不能对房地产开发企业提供周转性质的流动资金贷款。
对到期贷款不能办理借新还旧和还旧借新。
如果出现到期不能归还的情况可以办理展期和债务重组。
7、贷款发放一般不能一次性全部放款，而是根据工程进度分批发放。
8、贷款封闭管理，一般配合按揭业务，办理还款专户，所有回款进入还款专户优先用于偿还贷款。
还款阶段很关键，需要经办人员密切关注项目销售情况和回款情况，防止借款人将销售收入挪用，挪用的情况在分期建设滚动开发的房地产项目中经常发生。
而一旦发生将严重影响贷款的归还。
9、抵押物释放一般采用还一套解一套的方式。
不能一次性全部释放抵押物。
10、对建筑施工企业的授信也要注意，只能提供用于购买设备的贷款。
而对于以购买原材料为目的的贷款一般不能办理。
因为建筑施工企业购买原料实质为垫款。
以上随便写写，只是一个框架，具体工作中还有很多地方需要注意。
房地产项目进行风险管理风险决策的目的是什么？哪位大神知道告？
风险在任何开发项目中都是存在的，例如在建设阶段风险把控不好，会造成如工期延长，成本增加，计划修改甚至引起索赔和赔偿，最终导致项目经济效益降低，甚至项目失败。
但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿，风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益，也有助于竞争能力、管理者素质和水平的提高。
在现代项目风险管理中，风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。
对房地产项目风险进行科学的识别和分析，合理选择风险防范与处理风险方法或其优化组合，制定风险管理的各种方案，进行比较分析并从中选择最优方案，予以实施及跟踪的过程，达到以最小费用支出获得最大风险管理效果的目的。
房地产企业债务风险管控具体有哪些
1、市场竞争风险。
是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。
市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。
销售风险是市场竞争能力的主要风险。
2、购买力风险。
在房地产投资的风险主要有哪些thldl.org.cn的分析中，是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。
在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
3、流动性和变现性风险。
首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。
其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。
这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
4、利率风险。
是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。
利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。
二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
5、经营性风险。
在房地产投资的风险主要有哪些的分析中，是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。
产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
6、财务风险。
是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。
产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
7、社会风险。
是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。
当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
8、自然风险。
是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。
这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
从投资管理的角度可将房地产投资风险有哪些
管理是指出租还是出售？我先给你简单解释一下房地产投资：第一，出租。
一般都以小户型公寓、住宅为主，投资小，只需百分之三十或五十的首付。
每个月的房租大可支撑月还款。
一般回本能达到8%，就算是非常高的投资回报率。
另外一种是纯商业地产投资，主要指商铺、写字楼。
这种投资回报快，需要本金大，有些商铺回报率能达到10%以上。
第二，出售。
一般这种投资，都是在房市大环境不好的时候、这个楼盘刚开始筹建前期货款建房、刚刚开盘、前一个业主急需资金，均为抄底进入进行投资。
待升值期过了，房价稳定了在进行转手争取差价，在转手之前也可以出租，争取收益。
第三，抵押。
房屋户籍入网后，可以进行抵押，把资金抽出来进行其他项目的投资。
然后把房子出租，赚取租金收益。
风险就目前来看存在于超一线城市，入上海，北京，深圳，广州，香港。
二三线城市房价都趋于在一个相对稳定的区间里，不会有太大的风险。
房地产投资是就目前所有投资项目风险最小的。
如果害怕购入的房子卖不出去，可以选择当地大一点开发商，买70-90之间的户型，属于刚需范围。
这样，就可以把风险降到最低。
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