范文一：中国十大物业公司排行物业公司排名

中国十大物业公司排行物业公司排名

高端营销推广平台鹿豹座（广告）给大家整理了中国十大物业公司。

万科

成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“

万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个，合同管理面积2.1亿平方米。

绿城房地产集团有限公司

中国知名的住宅物业开发商之一，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。绿城于1995年1月6日在浙江杭州注册成立，2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”在香港上市（股票代码：3900），绿城为其全资子公司。历经18年的发展，绿城拥有100多家成员企业，4400多名员工，已进入包括中国长三角、环渤海经济圈重要城市、北京及其他省会城市在内的50多个城市，并取得了持续增长的经营业绩，在国内房地产市场中名列前茅。从2004年开始，绿城连续被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评为中国房地产企业品牌价值TOP10，中国房地产企业综合实力TOP10。

保利地产

成立于

1992

年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产

上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

碧桂园

中国驰名商标企业，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。迄今，碧桂园已在全国开发逾90个高品质地产项目，遍布广东、广西、天津、安徽、江苏、浙江、湖南、湖北、重庆、辽宁、黑龙江、内蒙古等区域，服务逾30万业主。碧桂园开创独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。蝉联2009、2010年广东省公务员最喜爱的房地产类品牌第一名蝉联五届（2006-2010）荣获中国房地产百优

长城物业

是首家全国性的股份制物业管理集团，设立于2009年，总部位于深圳，长城物业集团以物业服务为核心经营领域，同时跨越了房地产投资、商业物业经营的物业价值链上游，以及楼宇科技、电梯工程、停车场建设的物业价值链下游，是物业全生命周期综合性服务机构。 长城物业通过旗下各专业子公司为全国约26万客户服务，服务类型包括多/高层商住楼、别墅、服务式公寓、写字楼、商场、市政公建、高等院校、大型社区等，形成了产品结构多元化的、庞大的专业服务体系，业务遍及全国22个省、直辖市，全委物业管理面积超过2000万m2。目前，集团物业服务专业成员企业达16家，经相关权威机构评价，2008年度长城物业综合实力位居全国三甲。

中国海外发展有限公司

一九七九年在香港注册成立，是中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。二零零七年十二月十日，中国海外正式获纳入为香港恒生指数成份股。 本公司自成立以来，凭借锐意进取的精神和科学严谨的管理，一直致力于专业化与规模化发展。核心业务为房地产开发和销售，在北京、上海、广州、深圳、成都、长春、南京、西安、中山、佛山、珠海、苏州、宁波、重庆、杭州、青岛、大连、沈阳、天津、济南、长沙、南昌、武汉、厦门、烟台、吉林、银川、呼和浩特、桂林、合肥、南宁、兰州、香港、澳门等34个城市和地区成功投资开发了众多畅销的精品楼盘。此外，还涉及与地产有关的物业投资、物业管理、以及建筑设计业务等。旗下的“中海地产”已发展成为跨地域、具有国家一级房地产开发资质的名副其实的全国性地产品牌，向社会提供了十万余套精品住宅。

万达集团

创立于1988年，形成万达商业、文化旅游、电子商务、连锁百货四大产业。截至2014年，企业资产5341亿元，年收入2424.8亿元。已在全国开业123座万达广场，78家酒店（其中68家五星级酒店），6600块电影屏幕，99家百货店。万达集团2020年目标：企业资产1万亿元，收入6000亿元，净利润600亿元，成为世界一流跨国企业。

高端营销推广平台

www.lbzuo.com

深圳市彩生活服务集团有限公司

2008年元月组建，前身为深圳市花样年物业管理有限公司，成立于2002年6月18日。总部设于深圳，是花样年集团(中国)有限公司控股企业，是一家集物业服务、酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。2003年通过了ISO9001、IS014001国际质量标准体系认证。

华润置地有限公司

是华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹股之一。截至2014年12月底，公司总资产超过3,000亿港元，净资产超过1,000亿港元，土地储备面积超过4,000万平米，华润置地已进入中国内地51个城市，发展项目超过110个。 华润置地坚持“住宅开发+投资物业+增值服务”的生意模式，住宅开发方面，已形成八大产品线：万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列、旅游度假系列。投资物业发展了城市综合体万象城、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234SPACE三种模式，在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。截止到2015年3月，万象城城市综合体项目已进入中国内地21个城市,并已在深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、重庆、无锡先后开业.万象汇/五彩城项目已进入中国内地22个城市，北京、合肥、余姚、上海五彩城已相继开业。首个1234SPACE也于2013年在深圳开业。

以上就是最新的十大房地产公司排行，高端营销推广平台鹿豹座（广告）认为优质的服务+高效的营销才能让物业公司立于不败之地。

范文二：中国十大物业公司企业文化

中目前排名前的十大物业公司国靠

业家嘴物业管理1 上海有限公司

世邦魏理仕2 北京物业管理服业有限公司

第一太平戴业斯3 ;Savills,中公司 国

中海物业4 深市圳管理公司

中星集业申城5 上海物业有限公司

戴德梁行6 房地産业业;深,有限公司圳

北京金融街7 物业管理有限业任公司

上房8 上海物业管理有限公司

万科9 北京物业管理有限公司

高力业国物业服业10 上海有限公司 ?业家嘴物业管理 上海有限公司

上海业家嘴物业管理有限公司于年月日在浦业新注成立～注业本 区册册万元人民业～隶属1992518500于上海业家嘴;集业,有限公司～系有全业公司～首批业得家物业管理行业一业业业企业业业。国国

　　公司主要业业范业,本公司自有、自建各业房业的业业、业合管理～物业管理、咨业～各业物业的业修～业业保业及配

套业合服业～停业业;业,收业～第二业增业业信业业中的呼叫中心业业。

　　管理业型包括机业物业;政府业公企事业业位等,、商业宇、公物业;展楼众会商业社文化会交易业所,、////院校物业、居住物业;业墅公寓,以及等。管理域已延伸至天津等省市～业业咨业业目已业射至全各地厂区区国。/

　　公司在多年的物业管理服业业中～建立和形成了“不超越业工和业主日益增业的需求”的企业理与践断

念～形成了“业家嘴物业业更业意”的您服业理念。

　　“呼叫中心是上海业家嘴物业管理有限公司于年月日建立～以物业服业业主的服业体96916”2002518

信息平。年月日业家嘴物业“服业信息平台提升业浦业新“区物业服业信息平台。 业业20047196916”96916”“一业业～五大功能”～业修、业急业修、投业、家政服业、租业中介。个即

成功案例?

商业物业 中业石交易中心感业式服业令人业目国

业家嘴物业去年下半年业入业石交易中心承接业大厦物业服业以后～业行了充分的业～业、考察了世从研并学

界品牌公司的做法～制定了大厦服业“业石行业业”～其核心就是感业服业。主要容包括“感业客业业业业划内从

始”～“度身业造感业服业”～“打造目业管理的感业业境”。

机业物业 白玉业婚典上的花絮

业公司业每位业小姐配业了一“便民包”～以业不业之需。业些在常人眼中毫不起眼的业西～却在业业业刻礼个

起到了“及业雨”的作用。事情业小却反映了业人业业业业客人着想的良好精神面貌～展业了物业人的业从采。会展物业 上海业业球大业杯上的“业业保国网安”

一个普通的秩序业业业～不业能业做好本业工作～而且业相业的事物了解得那业透业。展业了业一新业业的魅力及强大的生命力～人业从他业身上看到了物业公司一业全新的、符合业代精神的服业理念～更看到了一业新城市精神。

院校物业 业业群性体属体体～具业业具分析

业管理业通业业矛盾方双体另即学学的具分析业业到～作业矛盾的一方～自己的服业业象～都是大生和大里的业工～他业中的业大数很极基本人文素业都是好的～业业用更加文明的方法～激业他业自身素业中的业面以抑制其中的消极从达面～而到业想的效果。

居住物业 个从真性化物业～正业足客业需求出业

盛大金磐公寓位于小业家嘴核心地界。小业有区内室多业休业业业业所～外籍人士占以上～业上海业不数70%多的业业业化居住业。业家嘴物业业业业主需求业一中心～国楼个推行性化服业～

业业“企业业从准到客业业准”～如客业业业服业、小业服业等～利用社业系会帮区助、业心客业生活～业行小文化24

活业～在客业生日、业日或喜业之事业的同业～在客业业生困业业助一臂之力等。

“从楼气被业服业到主业服业”～业立“大客服业业”业一业业业位～制定“通、通业”等制度“从个基本业足到超业服业”～业家嘴物业提出了“三。的业情友好。整业、舒适～业美的。100%”100%100%服业业量业小业主区业意100%

从区区“治业到治本”四大业业～致使小呈业出一派生业和业景象。业定停业位置的同业～在小业置业业业休息室～提供空业、业业等业施以及生活用水等～业业主的业业业也享受到物业服业。～业家嘴物业定决从利业中～拿出一部分作业业施的业业业用。

呼叫中心96916

某新建体来体即育业的一位业业商～特地打业业咨业业于新建育业物业服业业的价格。平台接到此业业业以后～立业业了公司业业咨业业业的“业业部”～业业部非常及业地做好方案～交到那位业业商手中。此业被誉业一部物业服业的“活字典”。

?北京世邦魏理仕物业管理服业有限公司

业业多年的业展～世邦魏理仕已业成业中房地业市业的业业来国区者。目前～世邦魏理仕在本地已业业有北京、上海、广圳青阳州、成都、重业、天津、杭州、深、大业、业、沈及武业家核心业事业～建立了家业目业事业～业业1210遍及中的国多城市。世邦魏理仕业合了地市业个当区网广智慧和全球及地业的业合业业～提供最全面泛100

的房地业业业服业～包括研估与与究分析、策略业业、物业业、业业租业、投业、物业业业管理等。

世邦魏理仕最业的目业是业整个区来区地的客业提供完全符合其业业策略的增业服业。展望未～我业在本地的业业业业平台业不地业大和业展～世邦魏理仕已有良好的市业业业业业业一业业目业。将断来

第一太平戴业斯;,中公司国Savills?

第一太平戴业斯通业全中国家分公司业客业提供业合性的地业服业包括写楼字、商业、住宅、酒店式服业公寓、12

估研国价、物业管理、业业管理、投业、市业究及业业业业、市业业业服业。在中多名业工的支持下～第一太平戴业斯4200

凭丰国借其富的业业业及敏业的市业洞悉力～成业地业界毋庸置疑的业业者。

第一太平戴业斯在物业管理方面具业业业水准。面向的客业广来国区泛～有自中和业太地的各业基金～公司～私人投业者及业主立案法业。

物业管理业业～云集了业界精英～他业业学广丰与博～业业富。业持业客业建立业密业系的原业～提供高效低成本的

管理～始业业将个伙量放在第一位。人性化、性化的伴业系服业也得到了客业及租业的一致好业。?深市圳中海物业管理公司

中海物业业立于香港～大于地～于壮内年在同行业中首家引业香港的成功物业管理业业和先业的物管91

模式～在之后的多年业中其地的业业情业行了充分的融合提升～在目前的管理中并践将与内况与仍始业保持香港与国断与国与及业同行业同步～不推业出新、业俱业。作业全物业管理第一品牌～其他物业公司相比无业在品牌业业业、管理业业的业争独累、服业品业的控制、人力业源的业业等各方面都具特色。

中海物业倡业的文化价业业～是以文化推业企业核心能力的持业成业～推业业源的持业业业～推业企业效率、效益的持业提高～推业企业及业工价业业业。中海物业的企业文化是崇尚业范化、业准化管理的企业文化～其精髓是“精业、业业、业信、和业”。

中海物业核心价业业,追求企业和业工的共同成业业业客业和企业的和业共业,

中海物业服业理念,精业服业、精彩生活

中海物业业业理念,共业合作、共同业展

?上海中星集业申城物业有限公司

公司深入业展七个服业～即温礼广与馨服业、情感服业、业服业、微笑服业、超常服业和业信服业～大业工始业业主保""

持着业近的距离～以人业本是公司永业的追求。业了保持公司的业展～适业物业市业业～公司不业争将余力在人""

才培业、新技业用运胆会方面大突破～业社提供永业、业业的物业管理服业。　　企业精神,业拓业新、求业业、高真效便捷、业业守信。

　　管理宗旨,以人业本、业主至上、科管理、合法业业。学

　　服业理念,业业业范、罄吾所能。

　　管理目业,构筑居住安全放心、业境业美舒心、生活方便心、文化业业业心、称互助业业业心、共业共建业 "

心的六心文明社。区"""

　　公司业量方业,业范管理 竭业服业 业品牌争

　　业范管理,遵章守法～业业高效～科至学善～

　　竭业服业,便民利民～主业至业～精致周全～

　　争业品牌,超凡卓越～业立商～精益求精。誉

戴德梁行?房地産业业;深,有限公司圳

戴德梁行业业主要的房地业业业公司～业世界各地客业提国决供业业业新的房地业及商业解方案。戴德梁行多元化的业业业保客业国网确凭可以业得全球如一的高水平服业。业着戴德梁行在物业管理及其他房地业相业服业方面的业业知业业业～戴德梁行的业业范业业已与涵盖了公业及私业等不同业域。 　　戴德梁行在不同业型的物业及业施运丰众作方面均累业了富的管理业业。目前～戴德梁行正努力业多的置业者能业享受到戴德梁行提供的全球业准业业化的、全方位的业业服业

戴德梁行物业管理特色

? 提供“业化、业业化”的物业管理～国

戴德梁行业有一支业业丰来富的业业业伍～聘用逾千名自不同业业背景的业深管理人业～秉持“客业的利益至上”的工作准业～利用戴德梁行的业化管理业业～业各地客业提国供高效率的一站式的物业服业。 　　? 抱持“以人业本”的人文管理精神～ 　　

“以人业本”是戴德梁行一业业持的管理精神～除了业业的物业管理～如清业、保安和业修保业等工作～戴德梁行更致力业业业客业融与断洽的业系～迎合他业不业化的要求～推行了小业客业服业系业以业业客业的投业、要求24

或业急情。 　　况

? 提供“透明式”的物管作运模式。 　　

戴德梁行善于了解本地客业的目业和要求～用业新的区运管理理念～以业业化的业准～以适合本地的物管业～做状出适合客业需要的业业物业管理方案

戴德梁行物业管理服业理念

? 业业 以业化业业业业面业不业展的物业管理市业～ 　　国断

? 业业 以无限服业业有形物业业更高来价业拓展空业～ 　　

? 正派 以业信正直业度及浩博坦业胸襟面业所有机遇～

?北京金融街物业管理有限业任公司

公司业建了“业业、业业、信息化”三位一的管理体区模式。公司本着“共建金融街域业境、共业金融街区区两个个即域品牌、共享金融街域业源”的原业～业施“搭建平台～业业三嫁接”的业展业略～“着力搭建服业于金融街域政界、企业界高区内体区内众体端客业群及域大客业群的服业平台～逐步业业物业管理、商业业业、业代科技的有机嫁接”～卓有成效地提升了社各界业公司服业理念的业会与知和品牌的业可～把公司的建业业展不断推向前业。

公司致力于探索、业践国与国国与与符合业业例中情的物业管理模式业业～以“塑造物业管理精品～业业一起

业造卓越”业业斗目业～通业业业化的管理服业～业业业商、业业人、与来宁使用人业效益、便捷、舒适和安～促业物业的活化增业～与达会努力到社效益、业境效益、业业效益的和业业一。

企业宗旨,服业精英、福业大 企业精神,业业众献奉～求业业新

企业道德,业利相业～共栖共业 服业理念,超业超前～完美体业

人才理念,重德尚才～适才适用 业量理念,精益求精～恒久超越

?上海上房物业管理有限公司

业部业在上海～在并宁众构江业南京、业州、无业、业州、浙江杭州、波和四川成都等地业有多分支机业展物业管理、业业咨业、物业投业业业与代理等业业。

作业中市业化国独程度最高的立第三方物业服业企业之一～业私人业主提供一业子物业管理及相业服业～服业业

目覆盖高住档楼园区体医厂宅、酒店服业公寓、商业宇、政府物业、使业业、、展业业、育业业、院、停业业业和工业房等。

“使命”——业客业提供一业子的物业管理解方决案”和“服业提升价业”

核心价业业---“用心做好每一件事”。高品业的物业管理业自全业工业于每业体个个微之业的业注、业每服业业业的苛求、业每件客业业求的业业业和业于每业工作的精益求精。“用心做好每一真从件事”“用心业业”业始。

服业理念——一是概括业“4C”即内忱“高品业的物业服业业于每一位业自心的业;Cordiality,、业业;Care,、沟通;Communication,合作;与Cooperation,。”

二是“客业业尊”～业业客业地位的体礼尊崇～享有业受重业的遇～我业业恪守“尊重业私”、“客业业先”原业并提供快速相业的业业服业。

三即来与业“服业增业”～因企业使命延伸而。业服业理念以无微不至业其业力出业点、“99，1”业其品牌、零距离极体业其特色、英式管家服业业其业理想的逐业完善的服业系。

企业业量方业——“业刻业注客业需求 ～矢志追求客业业意”。

?北京万科物业管理有限公司

公司致力于业范化、业业化、业情化管理～业业各管理小的区特点分业制业服业方案～业注服业业业～业造物业管理特色～不提升服业品业。在服业业断随断参与程中～业接受业主业督～不提高物业管理的透明度～业迎业主管理～业极区丰区接业改业建业。万科物业致力于建业和业社～业业主业业了富多彩的社文化活业。如万科HAPPY家庭业、公益植业业、业主业、万科运会园区氛童业等。通业以上活业～加强业里互业～业造了业郁的万科大家庭业。 业量管理方业——“服业至业、精益求精、管理业范、业取业新”

服业宗旨——断 “持业超越客业不增业的期望业”

核心理念——您尚区“全心全意全业”～致力于“业造高社～倡业业业生活”。

“五步一法”业新服业系体——触帮“五步”是指在物业服业中和客业深度接的业业客业、了解客业、助客业、理解客业、感业客业五业业个步业。

“一法”业是指以业足客业成功需求业出业点的服业法业。

“五步一法”业新服业系业业上是一体个最大化地业造客业价业的业程～是在业万科物业业良业业和多年物业服业业业业业业的践基业上～业业通业感知客业价业、理解客业需求～业而业业有的服业流程和业业业业业行疏理、提业和业新而提出的。重点着眼于以客业业业向～改业管理思业～业从与触掘客业需求入手～把握服业业业点～在客业直接接的各业业业业中～业客业提个供更加主业、业切、用心、到位的服业～建立更业和业、融洽的客业业系。?上海高力业国物业服业有限公司

从年业始～高力业一国国广直致力于中房地业业的前沿～先后在香港、北京、上海和州业立分公司。高1989

力业市业业国尽国网誉先的品牌形象～业我业具业业化的业业覆盖业和业业的商。业业功于我业业有最业业及最富业业的物业业业、业新的市业推广概国内念、最业业的业业和管理技能～业些都是房地业市业中无人匹业的。业充,

?业湖物业

业湖物业是业湖业业全业程管理的重要一业～是业湖品牌的重要业成部分～也是“善待你一生”理念最直接的业。业了体你把“善待一生”的理念业穿于业业主服业的自始至业～年业湖建立了自己的物业管理公司～1997

十余年中～业湖物业业得了大的业展～其业业、用心、超业的品牌形很随国象日业形成。如今～着业业的全化布局～除重业外～业湖在成都、北京、西安、上海等也建立了物业服业公司～把业湖招牌式的物业服业不业制到各地。断业湖物业十余年中不断独档摸索～建立起具特色的物业服业模式和业业能力～公司目前管理的业业已涵盖高公寓、业业业墅、业公写楼园字、大型业合商业、公、市政建筑等多业物业业型。

客业理念——善待你一生

服业宗旨——业客业提供业业、高效服业并响影其行业

服业模式——业意惊喜幽默业趣+++

?深中圳航物业管理有限公司

中航物业在业业方面尤以业合型物业管理业特色～业有中航楼宇业业管理公司和中航南光业梯公司作业技业支持～更聚集了一支富有业业业和业新意业的业业服业业业～业各业物业的践从屏基本业施～业梯、中央空业到业力业、业排水业业～从楼从丰消防系业、保安系业到业算机管理系业、宇中央控制系业～停业业管理到业生、业化工程～均有富的管理业业～可以按照各业物业的业业需求～业施最业业而业用的物业管理～使业主、客业享受更完美的物业管理服业。 首业业业型物业管理模式 中航物业业范作～科运技先业 通业了物业管理 业量保业系的业业业业体国国内双, ISO9001 重业业。主业物业业业和物业管理充分融合～注重提高物业使用效率～提供租业代理服业～提升物业无形业业～首业“业业型物业管理模式”～业受业界好业。中航物业业施业“模式”～取得了业成丰果～业业多年业业收入超业、利业超千万～是业内最具业业业力的企业之一。

企业文化已成系 中体践丰体航物业在业期业中～建立了业明而富的企业文化系。正是由于强有力的文化力量支撑～中航物业凝聚了一支业情服业客业、业着追求物业管理事业的业秀业业。

企业精神——敬业、业业、服业、业新

服业理念——我业多努力～业更业意您

业业理念——业管合成～增业增效

管理理念——管理制业～知行合一

? 深市保圳利物业服业有限公司

深市保圳称利物业服业有限公司;以下业保利物业,业立于年月日～是中保国利集业旗下业业2001925

从档独事高物业服业业业、具有立法人业格的国家一业业业企业。保利物业作业中国保利集业在成功地业业自身物业基业上业立的业业物业管理公司她国国代表中保利集业致力于提供先业的物业管理～服业于中的业代化事业～致力于推业中的城市文国明化业程。

保利物业作业国内写楼会学最早涉足星业酒店、业业字、商业;商业,、大型所、特业;业院、博物业、业光隧道、校、院,物业的业业物业管理公司～精心于医国写楼学医向中各大城市的涉外字、高业公寓、业墅、校、院、新建住宅小区等物业提供业业的物业管理服业。

从横来向业～保利物业管理服业已涉及高业居住物业、写楼字物业、酒店物业、商业物业、工业物业、市政工程物业、特业物业等多业物业的服业～业从来断向业～保利物业不业意业取～先后推出“一化服业”、“体酒店式服业”、“商业物业全程服业”、“管家式服业”、“个性化业心服业”、“零缺陷、零业差、零干业”“等服业模式。 5E”

在业期的物业管理业中～保践争您利物业一直力成业【的业业管理业家】～保利物业的品牌效业和物超所业的服业效能提高了所接管物业的附加业～保了物业确投业者的未来收益。

企业文化是企业倡业、业工业同、业期推业企业业展大的精神力壮量。近年～保来从从利无到有、弱到强、20

从国践业业企业到有企业～保利人在市业业业的舞台上～在企业的业中共同业就富有人文底业的保利文化。 　　

企业核心价业业,“业、业任、感学恩”

服业理念,“以人业本～服业以情。” 　　

工作宗旨,“服业一业目～个个塑造一精品。” 　　

业量方业,“科业业管理学业业高效服业持业改业业新追求业客业意。” 　　,,,

指业原业,“精益求精、业客业向、重业业工、社业任、会业业合作、业业守信。

?深市金地物业管理有限公司圳

业业“做最受客业信业的物业管理服业企业”之业大志向～金地物业业持“精品服业 情业业”的服业真宗旨和“业信 业范 业放 共业”的业业管理理念～心潜研内究客业需求～业着探索服业涵～业业出包含全委托物业管理、研与个内尚写究业业咨业、业业培业、业业业施业业管理等多业业业目在的系列服业业品～形成了集大厦、高住宅、业墅、字楼园区体划伙、酒店式公寓、商业、科技工业等业一的多元化业业格局～服业业域囊括了物业业目的业、业业、施工、入、常业管理等各业个丰从段。富的业品形业以及业业的服业水平～业客业一次次业业着需求到业意的业化。

作业中物业管理行业国内知名品牌～金地物业以业任业重～以品牌业魂～修管理～外业服业～在管理业业、服业品业、人才业业、品牌业等各争独学体方面具业业。通业借力科、业范的管理制～高效、业业的人才业业以及兼具理性与内断夯激情的企业文化涵～以深入、业业的服业精神～不业物业管理基业服业～业得客业信业和业意～业先行业提出了“无业服业”、“断极个干业小化”、 “常业服业业性化菜业服业”、“量身定做”等一系列特724365??

色服业模式～打造物业管理的差异个化业业～业足业业的性化需要～形成业明的服业特色～业足业业的尊业感、尊重感、愉悦断广感～充分业业金地品牌业业～致力于服业业目品牌价业的不攀升～业得了更泛高端市业客业的信业和尊重。同业立足行业高度～业定不移地致力于物业管理业业研与与究探索～引业行业的业步业业业展。

企业愿景,做最受客业信业的物业管理服业企业

把握客业需求～不提升企业业合能力～业业客业需求到客业业意的业化～成业断最受客业信业的物业管理服业企业。

业理管理理念,业信 业范 业放 共业

以业信立本～以业范业～业业径与放心业～客业共业。

服业理念,精品服业 情业业真

精品服业,注重业业～力求完美～在适度的范业做到内最好。

情业业,情感业自心～业业业于每服业真内体个瞬业。

核心价业业,用心做事 业信业人

用心～源自业业。全情投入～挑业自我～业业业秀到卓越的跨越。

业信～就是以业相待～以信取信。业到做到～业业求。真

?招商局物业管理有限公司

招商局物业管理有限公司是香港招商局集业旗下、以招商地业业母体从的上市公司成业企业～公司业业事物业管理业业和业业服业业业～业有家一业物业管理企业业业～业中物业管理业常业理事业位。公司业业业国国会圳部位于深～业有家域公司和五物业管理一业业业～服业业目区个覆盖业渤海、业三角、珠三角和西部新业城市群等业业圈～成19

业国内最早以业业业业业、以业业管理业核心的业模化、品牌化和集业化物业管理企业。

招商局物业事物业管理业业从年～始业来与国借业香港招商局集业“中西合璧”的业新业业理念～在中物30

业管理行业共成业的业史业程中～不断国内吸收美、香港等地的先业管理思想～在行业首倡物业公司“服业集成商”的业业角色定位～倡业并践遵循“以人业本、以客业先”的物业管理服业理念～在业中成熟业业了业如“管家式”、“星业式”、“一站式”、“业业巾”等到、业用的物业管理独模式～

范文三：物业公司和业主关系十大困局

物业公司和?业主关系十?大困局 当物业公司?和业主在中?国磕磕绊绊?地走过四分?之一世纪之?后～我们惊讶的?发现～我们的物业?管理依然还?在蹒跚学步?。在吹毛求疵?的业主与身?份模糊的物?管公司之间?～尽管看上去?近在咫尺～不绝于耳的?抱怨、指责、批评和谩骂?却使这短短?的距离成为?万水千山。

业主需要选?择什么样的?物管公司,物管公司在?恪守商业原?则的同时又?如何履行高?效的服务,追寻这个问?题的答案与?每一个人都?息息相关。与西方发达?国家的物管?水平虽然有?着至少80?年的差距～但这不应该?是我们停滞?不前的借口?。反而应当促?使我们保持?平静和耐心?～共同面对物?业公司和业?主之间根深?蒂固的种种?困局。

法治之光已?然聚成前方?的灯塔。物权法的颁?布和实施也?许不能立竿?见影～使业主与物?业公司握手?言和～但在探索的?道路上必定?带给我们一?次次惊喜。正如物业研?究专家所言?:?现在物业发?展正处于‘黎明前的黑?暗’阶段～也是最困难?的阶段～会有牺牲～但是天渐亮?～路渐好走～将来的物业?关系一定

会?好起来。?

发现困难可?能就是梦想?的开始。《法人》搜集了物业?关系中经常?出现的困局?和错综复杂?的矛盾～并试图记录?下他们的声?音～从中寻觅走?出困局的思?路和灵感。他们是:北京市律师?协会物权法?专业委员会?蔡耀忠主任?～北京市律师?协会物业管?理法律事务?专业委员会?秦兵主任～处理过多起?物业纠纷的?朝阳法院高?航法官～德润万毫物?业公司朱津?梁总经理～还有最高人?民法院的一?些法官们。

艰难的物业?收费

?物业公司不?作为被我们?炒了～我们还没追?究他们的责?任～他们竟反过?来向法院起?诉我们索要?物业费:?2007年?3月28日?～家住奉化路?丰华园小区?的孔先生收?到了市南法?院发来的一?纸传票～已被炒两个?月的原小区?物业鲁房物?业～起诉他索要?拖欠的物业?费、电梯费以及?滞纳金等～共计300?0余元。

收到传票后?～欠费业主非?常气愤～一位业主表?示～自入住小区?后～小区内车辆?被划、住户被盗的?

现象屡屡发?生～他所住的楼?座就曾发生?过一晚4户?居民被盗的?案子。直到200?6年11月?份～小区才成立?业主委员会?～并经业主公?开投票～鲁房物业才?被解聘。

鲁房物业办?公室的王主?任对此也颇?为委屈:?不能因为个?别居民发生?被盗案件～就说是物业?的责任～就可以不交?物业费:小区居民不?交物业费～已损害了物?业的利益～使我们的工?作无法正常?开展。现在～我们只能通?过法律途径?～来维护我们?的利益。不过～我们也没将?面铺得太大?～只起诉了1?0户有代表?性的业主。?

小区业委会?表示～根据物业管?理合同他们?胜诉的机会?不大。但是会追究?物业公司在?小区设施、设备维护等?方面的不作?为。

?物业公司在?10年就开?始探讨收费?难问题～如今依然在?探讨～而十年前的?问题和今天?的问题又有?所不同。今后仍然会?长时间存在?。??物业收费想?起来心烦～做起来困难?～最令人头疼?。?一些物业公?司的负责人?如此感叹:

曾经～通过法院判?决和执行拿?回物业费已?经成了众多?物业公司制?服欠费业主?的?杀手锏?～但是现在物?业公司的起?诉遇到了很?多问题。一物业公司?法务部的工?作人员告诉?《法人》～物业纠纷现?在很难在法?院立案～看来法院对?于处理物业?纠纷也很?头疼?。

北京市朝阳?区法院法官?高航说～生活在同一?个社区～业主和物业?公司是长期?共存、互相依赖的?关系。如果出现物?业服务问题?和欠费问题?～无论是业主?还是物业公?司都应该采?取积极的态?度～通过沟通、协商和谈判?～妥善处理纠?纷～并应积极请?求社区、街道、行业协会、行业管理机?关主持和解?。否则仅凭法?院的一纸判?决和一次执?行难以从根?本上解决矛?盾。

有的业主因?停车收费争?议～把车辆停在?小区通行路?口～堵塞交通～或者借口服?务不合格而?拒绝交费,有的物业公?司在和业主?发生争议后?～不顾已交纳?费用的业主?利益或者在?纠纷尚未彻?底解决时～不负责任的?退出小区～停止服务等?。?实现私权利?

以不侵害他?人权益为限??是民法的基?础理论～上述行为就?是履行合同?或维护权利?不适当～甚至是侵害?了其他业主?合法权益。

蔡耀忠律师?认为～业主一旦欠?费～物业公司不?应该采取停?水、停电和降低?服务标准的?方式?催缴?～否则会激化?矛盾～不能解决实?质性问题。

李劲松律师?表示～按照《物业管理条?例》规定～欠费业主应?先由业委会?督促交费～这是强制性?条款～在没有业委?会督促交费?的前臵程序?下～物业公司无?权直接起诉?欠费业主。

德润万豪物?业公司朱津?梁总经理建?议～为了避免物?业公司向业?主收取供水?、供电以及有?线电视等费?用所承担的?风险～物业公司应?当多和供电?公司等协商?～并建议开发?商和这些公?司实行?磁卡式?一步到位的?合作。

尴尬的自我?管理

?小区大门无?人把守～夜晚出行路?灯不亮,垃圾

成山,缴费业主与?欠费业主分?成两派经常?互相谩骂攻?击～甚至大打出?手。与此同时～开发商占据?楼顶修建庙?宇～消防隐患等?问题迟迟不?能解决～前期物业管?理撤离不办?移交手续～物业管理用?房没有着落?以致新的物?业管理企业?不愿入驻 ……?这是某小区?的状况。

于是～该小区并召?开了业主大?会～以三分之二?多数业主通?过～决定由业主?委员会暂时?对小区物业?进行?自我管理?。

业主委员会?为了维持工?作～开始向小区?业主收取物?业管理费～但是～个别业主拒?缴物业管理?费～以致业主委?员会的?自我管理?无法继续。

迫于无奈～业主委员会?最终停止了?物业管理费?的收取～保安、保洁等工作?人员先后辞?职～小区物业管?理彻底瘫痪?。

其实早在2?005年～北京天恒拓?展房地产公?司总裁李建?国发起探索??自我管理?式的?物业革命?～其核心就是?开发商把物?业公司的股?权分配给全?体

业主～希望用?业主自管物?业?化解物业管?理中的矛盾?～提高物业管?理水平。同时～为了不违反?《公司法》?设立公司最?多50人?的强制规定?～李建国通过?一种信托财?产管理机制?来解决。

蔡耀忠律师?认为～法律一直认?可业主的自?治～业主实现自?治的方式分?为两种:一种是?自我管理?～既由全体业?主管理或者?委托部分业?主代表进行?管理,一种是委托?他人管理～可以委托有?资质的企业?或者有资格?的个人进行?管理。通过业主委?员会进行管?理是业主?自治?的一种方式?～业主大会主?要是一种会?议性机构～而业主委员?会是业主大?会常设性执?行机构。

《物业管理条?例》并没有规定?业主的?自我管理?～但是也并没?有禁止或排?除～那就是可以?的。新近颁布的?《物权法》规定了业主?的自我管理?。第81条规?定～?业主可以自?行管理建筑?物及其附属?设施～也可以委托?物业服务企?业或者其他?管理人管理??。

高航法官承?认～关于业委会?的诉讼地位?问题～

法院在以前?专门讨论过?～一般是将业?委会界定为??其他组织?～具有诉讼主?体资格。而对于业主?的?自我管理?虽然理论上?没有问题～但是由于业?委会的财产?、成员的报酬?、业委会的监?管等问题并?没有解决～在实践中可?行性不大。在香港地区?～业主委员会?一经成立就?要接受业主?大会和政府?专管当局的?监督～如果业主委?员会委员有?违反法定职?责～就必须承担?罚款、训戒等法律?责任。而且～为了保证业?主委员会成?员的利益～各国和各地?区一般也规?定委员可以?按照标准领?取一定的津?贴～作为其时间?、精力付出的?回报。

德润万豪总?经理朱津梁?说～李建国所发?起的?物业革命?属于一种?自我管理?方式～其可行性?可以探讨?～但是其?勇气可嘉?。

?难产?的业委会

北京白领家?园小区的业?主们通过前?期的自发维?权～认识和体会?到了?团结的力量??。小区业主希?望能够尽快?成立业主委?员会～但是～没有想到～业委会的成?立是如此的?艰难。

要成立业主?委员会～筹备者们首?先要克服的?困难就是如?何发动足够?多的业主参?与。而在筹备的?过程中～很多问题不?断出现:

?有的业主不?配合～我们去敲门?发放意见调?查表的时候?～他们根本就?不开门。?

?物业指使保?安一次次地?撕毁我们张?贴的会议情?况通告～刚刚贴上的?公告在半小?时内就会‘不翼而飞’～我们与物业?公司打起了?对立的‘游击战’。?

但是～或许白领家?园立业委的?筹备者们所?遇到的困难?才刚刚开始?。

静馨嘉苑小?区的业主们?经过艰难的?前期组织工?作～发起人小组?终于发动了?足够多的业?主～业主大会筹?备组也在媒?体的参与关?注下顺利宣?告成立。

然而～筹备组的后?续工作面对?的另外一种?僵局是:开发商拒不?提供产权清?册～因此无法计?算投票权数?和比例,小区所属的?社区居委会?则对筹备组?

的选举结果?态度暧昧～没有进一步?提供指导～也不打算承?认筹备组会?议的选举结?果,居委会对业?主大会筹备?组的人数和?人选不满～提出业主大?会筹备组5?人足够～其中3人还?必须是居委?会指定的人?……

?我们就这样?陷入僵局～时间在一天?一天过去～业主们的心?也一天一天?冷下来。但是我们又?有什么办法?突破瓶颈呢?,?业主们无奈?地说。

据了解～目前北京市?共有300?0多个住宅?小区～而成立了业?委会的只有?500个左?右。如何解决好?小区业委会?成立难的问?题～引起了众多?有识之士的?关注。

那么～到底是哪些?原因阻碍了?业委会的成?立,在业主委员?会没有成立?的情况下～物业管理企?业损害业主?公共权益～如何由?全体?业主行使提?起诉讼的权?利,单个或部分?业主能否起?诉物业公司?,

蔡耀忠律师?认为～如果没有成?立业主委员?会～在物业管理?企业违反合?同约定损害?业主公共权?益或有其它?损害全体业?主公共权益?的情形时～业主可

以个?人名义提起?诉讼。在实践中～业主进行集?体诉讼更好?一些～可以解决内?部的一些份?额分配与承?担等问题。但是一旦成?立业委会～可以理解为??业主失去了?所有权人的?一些诉讼权?利～将部分权利?让渡或者赋?予了业主大?会?。当然～如果业委会?不行使权利?～业主可以直?接行使诉讼?权利～类似于公司?法规定的?股东代表诉?讼?制度。

高航法官表?示～组织业主成?立业委会是?较为困难的?～因为往往出?了问题之后?～业主才会有?一种组织意?识。而且在业委?会的成立过?程中～需要开发商?、物业公司的?配合～开发商、物业公司一?般基于自身?的利益考虑?～往往会采取?一些措施阻?碍业委会成?立。我们可以借?鉴一些发达?国家和地区?对业主或住?户自治组织?的建立方式?～比如香港《建筑物管理?条例》就规定～管理委员会?可以通过三?种方式建立?:(1)业主自主组?建,(2)主管当局委?任,(3)审裁处委任?。

北京市汇佳?律师事务所?律师邱宝昌?坦承～业主委员会?成立难～使业主面对?物业公司和?开发商时是?一盘散沙～强弱对比过?于悬殊～权益受损后?～维权

手段相?当无力。而一些政府?部门对这个?问题的漠视?～导致了业主?在维权过程?中更为艰难?。

模糊的车库?产权

2007年?4月～因为物业纠?纷～明珠苑小区?业主委员会?与安徽昌皖?房地产公司?和万国物业?管理公司对?簿公堂。最后法院做?出一审判决?～明珠苑小区?业主依法取?得了面积为?1040平?方米的地下?车库以及其?他权利。

合肥明珠苑?小区由昌皖?公司于20?03年建成?～建成后就由?昌皖公司指?定的万国公?司负责物业?管理。因为种种纠?纷～2005年?10月21?日～万国公司退?出了小区物?业管理。但是～万国公司只?是向业主移?交了部分资?料和物品～而涉及到小?区全体业主?利益的相关?图纸～特别是物管?用房、商业用房以?及1000?多平方米的?地下停车库?却并没有移?交。

2006年?～明珠苑小区?物业管理委?员会一纸诉?状将昌皖公?司以及万国?公司告上法?庭～要求返还地?下停车库、值班室、物管用房以?及小区平面?图等图纸

资?料。

而昌皖公司?认为～规划部门没?有审批在小?区内建车库?和值班室～同时当初业?主在购房时?～昌皖公司也?没有在购房?合同中明确?约定车库以?及值班室的?归属。在昌皖公司?提供的购房?合同以及由?合肥三维测?绘公司的测?绘报告中～可以看出地?下车库并没?有分摊到业?主的房屋面?积中～因此～车库不是小?区的公用配?套设施。

类似由小区?产权不清所?引发的物业?纠纷随处可?见。比如～一些小区物?业公司在小?区墙面、电梯等做公?告～对于公告的?受益到底归?谁～业主和物业?公司各执己?见。物权法出台?以前～相关法规也?没有作出明?确规定～从而极易引?发纠纷。

律师蔡耀忠?说～物权法的颁?布为解决此?类纠纷提供?了法律依据?。物权法规定?了建筑物的?区分所有权?～建筑区划内?的道路、绿地、其他公共场?所、公用设施和?物业服务用?房～一般属于业?主共有。物权法同时?规定～建筑区划内?～规划用于停?放汽车的车?位、车库应当首?先满足业主?的需要。建筑区划内

?～规划用于停?放汽车的车?位、车库的归属?～由当事人通?过出售、附赠或者出?租等方式约?定。占用业主共?有的道路或?者其他场地?用于停放汽?车的车位～属于业主共?有。

对于车库的?归属没有约?定的～归开发商所?有～因为地下车?库并非房屋?必须要配备?的设施～不是主物与?从物关系～系相对独立?建筑物～它可以独立?使用而不失?其使用价值?。

《物权法》起草人之一?、北京大学尹?田教授认为?～如果业主的?公摊面积里?包括了车库?～车库就理所?当然的属于?业主～不适用物权?法里的约定?原则了。

最高院一法?官说～物权法车库?的模糊化规?定是利益集?团博羿的结?果～倾向于开发?商的利益～在将来制订?司法解释时?～可能会有所?完善。

炒?旧管家?要慎行

美然动力街?区小区仿佛??走了一圈又?回到了从

前?。? ?从业主购房?入住被动接?受前期物业?管理～到对物业服?务产生不满?情绪,从业委会的?艰难成立到?与物业管理?公司的协商?和交涉未果?,从人民法院?依法审判到?判决文书的?强制执行,从业主选聘?的物业公司?进驻小区到?因无法交接?管理而无奈?地低调撤出?,从业主一致?对外到因信?任危机而不?得不由政府?机构介入。?

2005年?9月～朝阳区人民?法院依法判?决美晟房地?产公司和美?晟物业公司?向美然动力?街区业委会?移交相关清?册资料、并退出美然?动力街区物?业管理现场?。宣判后～美晟房地产?公司和美晟?物业公司提?出上诉～并准备暂停?供电、水、暖服务。

市第二中级?法院二审维?持了原判。

二审法院宣?判后～美晟物业公?司称未收齐?供暖费和物?业费～对小区实行?停热水、停暖、停保洁和停?保安的举动?。后经多方协?调小区恢复?供暖和供热?水后～小区业主自?发进行保安?工作、自发进行小?区保洁。2006年?1月17日?经其申请～北京市朝阳?区人民法院?完成了现场?移交手续的?执行工作～四方佳园

物?业公司进驻?该小区。

矛盾并未因?业主选聘的?物业公司的?进驻而得到?解决。在四方佳园?物业管理公?司进驻第二?天即协同业?委会向业主?发出过渡时?期收取物业?费和供暖费?的通知。此举得到了?业主的广泛?支持。但是同时也?有业主就某?些业委会委?员涉嫌借机?谋私一事向?朝阳区三间?房乡政府进?行了举报。因此政府机?构对于该小?区的收费行?为紧急叫停?。因无法维持?日常经营管?理～四方佳园物?业管理公司?撤出了该小?区的管理。美然动力街?区前一段时?期陷入了无?人管理及业?主内部信任?的危机。

目前该小区?正处于临时?物业公司管?理时期。

高航法官提?醒说～在发生纠纷?时～业委会、业主和物业?公司应进行?必要的沟通?和协调～不到万不得?已～不要轻易启?动?弹劾?程序。重新选聘物?业对小区业?主和物业企?业都会造成?非常大的影?响。如果原物业?公司一旦被?解聘～就应该及时?的交接。否则不仅侵?害了业主的?利益～也损害了其?自己的声誉?和物管行业?的形象。

鉴于?美然现象?给社会提出?的问题～我们认为有?必要建立?物业紧急接?管机制?。由房地产行?政管理部门?根据居民委?员会的要求?～针对诸如美?然动力街区?小区物业真?空给小区居?民、周边环境及?社会稳定可?能造成威胁?的情况～指定临时物?业管理机构?按照立法规?定的服务和?收费的最低?标准实施管?理和收费～直至物业依?法选聘新的?管理公司。早在200?2年～北京市朝阳?区房屋和土?地管理局曾?经就辖区内?某小区指定?过临时管理?单位。这样做的必?要性不言而?语～操作中也是?可行的。

秦兵律师指?出～通过诉讼赶?走物业公司?～需35个月?～70万元～难度是比较?大的。如果原物业?公司拒不交?接～可以报警～业主可以取?回自己的东?西～即采取自救?措施。业委会可以?和物业公司?签订《交接协议》或者备忘录?～为日后的法?院判案提供?依据。在交接的过?程中～还可以聘请?会计师、律师等专门?人员进行。

从事物业管?理师资格培?训的北京海?腾睿智教育?咨询有限公?司执行副总?经理曹洋说?～更换物业公

?司关键是明?确?为什么换,不换矛盾怎?样解决,如果必须换?～换谁,怎么换,从实际情况?来看～不建议换。?

自建、自管的是与?非

2007年?1月18日?～桥西区法院?受理了一批?共14件物?业纠纷。

原告恒辉物?业公司表示?～旭城花园业?主800多?户业主有近?1/3欠费～物业公司境?况很难～无奈将业主?告上法庭。这次先起诉?14户～公司将分批?起诉。

一位业主介?绍说～业主们欠费?的原因有的?是因为房屋?质量问题～有的是因为?房产证和暖?气不热等问?题。他家的房子?搬进来不久?墙角就开始?长毛～壁橱也沤了?～连壁橱里的?衣服都跟着?损坏了～墙壁粉刷后?也不管用。物业公司找?来专业的人?员进行鉴定?认为是墙里?没做防水层?～或者是防水?层坏了～业主因此不?愿意交费。

但是～恒辉物业公?司负责旭城?花园的贡经?理则

认为:?作为物业公?司我们提供?了服务～业主缴纳相?关费用～这是天经地?义的。至于他们提?出的房屋质?量、房产证等问?题～那是业主和?开发商之间?的事～业主应该分?清法律责任?。一些业主不?缴服务费～甚至连水费?都不缴～这也不是解?决问题的方?式。?

有资料显示?～北京市宣武?区法院近年?审理的上千?件物业管理?纠纷案中～有 7 成是因开发?企业遗留问?题引发。因此～业主、物业公司、房地产商三?方的关系实?际上陷入一?个?怪圈?:业主对小区?设施、管理、房屋的质量?不满～于是责问物?业公司～而物业公司?将问题推至?开发商～业主的问题?并没有得到?解决～便拒交物业?费～而物业管理?陷入瘫痪～业主从中也?受害。

从1981?年中国第一?家物业管理?公司诞生至?今～开发商与物?业公司之间?的父子关系?一直没有完?全摆脱。目前全国2?万家物业管?理公司中～70%属于开发商?办的～与生俱来的?血缘关系使?得物业公司?一般很难洗?脱?和开发商一?个鼻孔出气??的嫌疑～其作为挡箭?牌的尴尬处?境也是不言?而喻的。但国外成

熟?的房地产市?场～专业管理公?司所占的份?额约70%。

最近～南京知名开?发商长发地?产为了保证?其高档楼盘?的品质～公开宣布～今后开发项?目将不用子?物业公司来?管理～转向世界顶?级管家?戴德梁行?。这种改变?自家建、自家管?的魄力无疑?具有里程碑?的意义。

高航法官分?析～现在要做的?是?割断与母体??的关系～使物业管理?公司真正成?为独立的具?有法人地位?的物业管理?公司。不少房地产?管理部门的?物业管理公?司～基本上是房?管所的公房?经营维修人?员和各单位?的后勤、管房的人员?组织起来的?翻牌公司。牌子是新的?～但机制和观?念是旧的～开发中留下?的问题自然?由?儿子?承担。这些所谓的?物业管理公?司～没有自身的?激励机制～应该进行改?制～使其真正成?为?产权明确、责权明晰、政企分开、管理科学?的现代企业?～在市场竞争?中求生存～求发展～以适应市场?经济的发展?要求。

某物业管理?公司法务部?负责人则表?示～在目前

的情?况下～如果开发商?和物业公司?没有任何关?联关系～则开发商更?不会和物业?公司进行沟?通和协调。改变?自建自管?的局面～可能会更混?乱。

服务质量难?公断

杨女士所在?的小区因为?服务不合格?～法院判决物?业费打七折?。

因杨女士等?4名业主拖?欠小区物业?公司物业费?达3年之久?～于是～小区的物业?公司将他们?4人起诉到?了法院。

在开庭审理?的过程中～杨女士等业?主提供了小?区物业公司?服务质量差?的证据～作为?拒付物业费??的抗辩。

2006年?8月14日?～北京市丰台?区人民法院?做出了一个??引人注目?的判决:自2002?年起物业公?司向业主提?供了物业管?理服务～且杨女士等?人也实际享?受到了物业?公司提供的?服务～故应当支付?物业服务费?。根据杨女士?等人提供的?照片及物业?管理

满意度?调查问卷～可以认定物?业公司提供?的物业管理?服务有一定?瑕疵～故应当对其?诉求的物业?服务费予以?一定比例的?扣减～扣减的比例?根据物业服?务的实际情?况确定为3?0%。

?业主接受了?物业公司的?服务是既成?事实～我们可以支?付一定的物?业费～打折是对物?业公司的惩?罚。?显然～此次被判只?交7折物业?费的业主赵?先生比较理?智～对于打折的?判决表示理?解。该小区的其?他业主～对于法院这?样的判决～也都表示支?持～?这是对物业?公司的一个?监督～是我们国家?司法的一个?进步。?

中央电视台?《东方时空》关于交纳物?业费问题的?调查显示～42%的人选择了?拒交物业费?～以表示自己?对物业公司?的不满。物业服务不?能令业主满?意是收费难?的主要原因?。

那么～物业服务是?否?合格?该如何判断?,由法院酌情?扣减服务费?是否合适,是否应由专?业的物业价?格评估机构?来判断,

朱津梁总经?理认为～对于法院判?决物业费打?折的情形应?该从两个方?面来看:一方面～法院的解决?方法是对的?～如果?管理?有瑕疵～?打折?是可以的,另一方面～法院判决扣?减30%是否合理～应由法院还?是物价部门?来评判还需?要讨论。

秦兵律师称?～法院酌情判?决物业打折?是件好事～可以更好地?督促物业提?高自己的服?务质量。现在我们还?没有绝对的?法律法规来?判定打折标?准～但法院可以?参照《合同法》、《物业管理条?例》、《民事诉讼法?》、北京市的《物业管理标?准》等相应的法?律法规或者?双方签订的?物业合同～通过实际情?况来自由裁?判。

高航法官指?出～由于物业服?务是日常发?生的、长期的、细化的～以及具有个?体差异的～所以～在签订合同?时～应当在参考?物业合同范?本的基础上?～尽可能细化?合同的内容?。使业主和物?业公司都有?章可循、有合同可依?。物业主管机?关也应当建?立物业服务?的行业标准?～构建多档次?的服务标准?体系～严格物业公?司资质等级?管理。

同时～建议引入具?有评估、监测功能的?第三方机构?～提供对物业?服务标准、物业公司资?质等级、物业管理费?分级收取的?评估、监测等服务?。

?事实服务?怎界定

名噪一时的?朱明瑛与物?业公司的一?场官司最终?以物业公司?胜诉而画上?句号～朱明瑛必须?支付拖欠的?物业费。有分析人士?认为～法院实际上?是认为物业?公司提供了??事实服务?～而朱明瑛接?受了这种服?务。

?难道说～谁强迫要为?我服务～我就必须付?费,? 朱明瑛至今?对这个?事实服务?不予认同。

朱明瑛所提?到的?事实服务?主要是来源?于北京市高?法前段时间?为北京市各?法院审理物?业纠纷官司?出台的一个?司法解释～该解释第2?4条规定:?物业管理企?业与业主委?员会虽未签?订书面的物?业服务合同?～但业主事实?上接受了物?业的服务～物业管理企?业可以要求?业主缴纳相?应的物业服?务费用。双方当事人?没有约定物?业服务收费?标准的～法院可参

照?政府规定收?费标准或同?类物业服务?项目收费标?准确定应缴?纳的物业服?务费用。?

那么～我国立法是?否承认?事实服务?～构成事实服?务需要具备?哪些条件,司法解释的?规定和我国?合同法的规?定是否存在?冲突,

蔡耀忠认为?～我国《合同法》第36条规?定:?法律、行政法规规?定或者当事?人约定采用?书面形式订?立合同～当事人未采?用书面形式?但一方已经?履行主要义?务～对方接受的?～该合同成立??。这里实际上?规定了一种?比较特殊的?合同形式～即双方当事?人以自己的??行为?表示自己的??意思?～符合?意思自治?。

北京市高法?解释第24?条规定的?事实上接受?了物业的服?务?概念～并没有形成?合同或者合?意。这时～物业公司要?求业主支付?费用～实际上依据?的是?不当得利?制度。形成该条款?中的?事实服务?一般是原物?业合同终止?～而新的物业?合同还没有?签订～物业公司继?续履行了管?理服务义务?～那么业主均?应该支付相?应的费用。不当得利的?前提是～物业公司不?是非法进入?～在前期物业?合同终止后?～物

业管理服?务不能够中?断～所以～需要物业公?司继续提供?服务～如果个别业?主不同意～也不能够否?认服务的合?法性～因为问题主?要来源于业?主内部无法?做出决议。

而不当得利?可以分为善?意和恶意的?～如果是善意?取得管理权?并实施管理?的～业主需要支?付物业管理?服务成本费?用和合理报?酬～如果是恶意?取得管理权?并实施管理?的～可以不支付?费用和合理?报酬～或者最多支?付成本费用?。

另外～即使没有前?期的物业管?理服务合同?～如果存在一?些特殊情况?～在业主邀请?或者政府建?议的情况下?～业主还是应?该支付必要?的物业管理?服务费用～此种情况下?可以考虑适?用?紧急避险?制度。

秦兵律师说?～在朱明瑛案?件中～该物业公司?所持的合同?～即使业主签?署后也是可?以随时解除?的～因为它属于??无固定期合?同?～规范的?物业管理委?托合同?是有效期的?。并且其内容?是双方都应?同意的～一方不能把?自己的意志?强加于另一?方。

?保安?保什么

2007年?1月4日凌?晨～中山大道棠?下某花园一?业主家中被?盗～损失惨重。

天亮后～被盗业主察?看发现～小偷是沿煤?气管道爬上?来的～然后剪开生?活阳台(内阳台没装?防盗网)纱窗进入室?内。盗走了现金?若干～还顺手牵走?了手表和手?机～但留下了

银行卡及车?钥匙。

很多小区会?发生这样的?失盗事件～从而引发业?主和物业公?司之间的纠?纷。一旦发生失?窃等事件～业主认为物?业公司并没?有尽到保安?职责。

据了解～有的物业公?司没有尽到?保安义务～业主不满意?～但是～有的物业公?司虽然尽到?保安义务～业主却并不?买账。二者之间经?常缺乏一些?沟通和尊重?。最重要的是?～对物业管理??保安?责任边界不?清和宣传解?释不力。

那么～物业公司保?安的职责是?什么,应当承担何

?种程度的义?务,

高航法官坦?承～这是一个很?难处理的问?题～我国尚无统?一关于物业?管理公司保?安职责的法?律规定。而因缔约人?数众多～达成合意不?易～物业管理合?同往往采用?较为模糊的?语言来规定?权利义务。这就导致发?生纠纷。一般来说～物业公司的?保安义务是?附随义务～要求保安达?到勤勉、谨慎的程度?。

高航指出～对物业管理?公司是否违?反保安义务?～可以考虑一?些相对细化?的标准:(1)物业公司的?保安人员、监控措施、保安制度是?否符合法律?的强制性规?定～而且保安人?员是否勤勉?尽职～监控系统是?否正常有效?运作,(2)如果合同有?约定～物业管理公?司是否配备?或采取了与?合同约定等?级和收费标?准相一致的?保安措施,(3)当发现犯罪?时～物业管理公?司是否及时?采取相应的?合理措施,(4)针对小区居?民对安全提?出合理怀疑?～物业管理公?司是否积极?改进。如果物业管?理公司已达?到标准、尽到合理义?务～就无须再承?担责任。

如果物业公?司向业主提?供了赔偿～可以向第三?

方侵权人追?偿。

另外～如果业主的?汽车在车库?丢失～因为保险公?司一般会承?担大部分的?赔偿～所以物业公?司实际上也?只是承担了?部分赔偿责?任。

蔡耀忠律师?表示～物业公司和?业主基于保?安义务所引?发的物业纠?纷中～经常遇到的?一个问题是?:如果业主的?汽车在车库?丢失～物业公司是?否承担赔偿?责任～这就涉及到?物业公司收?取的费用只?是车库的租?金～还是包含了?管理费用。从目前小区?车库的费用?和成本来看?～费用中包含?了保管费用?～这就意味着?～如果业主的?汽车在租赁?的车库丢失?～物业公司一?般应该承担?赔偿责任。当然～这也并不绝?对。

北京市第一?中院的一位?法官认为～物业公司作?为从事包括?保安服务在?内的物业管?理服务单位?～在物业合同?约定的保安?范围之外能?够发现并控?制侵害的合?理区域内～仍负有一定?的对业主人?身、财产安全的?保障义务。物业公司承?担补充赔偿?责任～以物业能够?防止或制止?损害的范围?为限。

业主隐私权?的边界

2007年?伊始之际～天津汇英里?小区居民王?凤坤遇到了?一件烦心事?～她因为拖欠?物业费被物?业公司告上?法庭～法庭判决王?凤坤败诉～王凤坤补交?完物业费后?～竟被物业公?司在小区里?张榜通告。

这引起了王?凤坤的强烈?不满:?那张通告指?名道姓地说?我差了多少?物业费～并说是为了?维护物业公?司的利益而?通告居民。我特别气愤?～我和物业公?司的纠纷已?经了结～为什么还拿?我的事去‘教育’别人,?

南京翠屏国?际城物业处?在20户业?主联系不上?的情况下～将业主房号?及姓名一一?公布～选择登报方?式催缴物业?费。并表示～通过报纸公?告催缴是为?了留取证据?～因为在小区?张贴公告～这些业主以?后可以说没?看到。

在李湘和仁?必德物业公?司物业管理?纠纷中～法院最后判?决李湘败诉?。但是～李湘的代理?人在开庭

审?理时辩称:?原告擅自带?领一些媒体?进入采访～擅自公开住?址～并没有物业?管理资格:?

据调查～在一些地方?～物业公司倒?卖业主信息?的情况也经?常出现～很多专家已?经明确指出?～这种行为严?重侵犯了业?主的隐私权?～理应受到法?律的制裁。

但是～在物业公司?追缴欠费的?过程中～一些业主反?应～物业公司也?存在一些侵?犯业主隐私?权或者名誉?权的情况。

那么～物业公司追?缴欠费的上?述公告行为?是否侵犯了?业主的隐私?权或者名誉?权呢,

高航法官认?为～如果法院等?部门还未对?欠费事实做?出司法认定?～在小区内公?布欠费房间?号～并没有对业?主造成实质?性的影响～可以理解为?一种?提示交费?的行为～没有侵犯隐?私权或者名?誉权。如果房间号?和姓名均公?布～则存在侵权?的嫌疑～因为透露了?业主的住址?。

对于登报的?行为～则可能发生?侵权～因为物业纠?纷毕竟是合?同纠纷～在媒体上公?告～则可能会使?业主在家庭?、社会中的形?象有所扭曲?～给业主带来?名誉方面的?损失。

无论如何～物业公司公?布房间号和?姓名的行为?不值得提倡?～也有欠妥当?～因为～业主?欠费?的原因有很?多～在未经过法?院等部门裁?判的情况下?～?欠费?并不一定是??事实?。

蔡耀忠律师?认为～物业公司在?小区或者报?纸上公布欠?费业主的名?字或者房号?～实际上是物?业公司行使?合法权利的?方法～并不侵害业?主的隐私权?或者名誉权?～因为是业主?欠缴物业费?在先～其本身具有?过错。

当然～如果法院等?机关最后认?定物业公司?服务不合格?～业主是合理?欠费～那么物业公?司就存在可?能侵权的嫌?疑。

范文四：物业公司和业主关系十大困局

『学习改变人生?做成功物业管理人～』

物业公司和业主关系十大困局

http://www.sina.com.cn 2007年05月11日 14:16 《法人》

当物业公司和业主在中国磕磕绊绊地走过四分之一世纪之后～我们惊讶的发现～我们的物业管理依然还在蹒跚学步。在吹毛求疵的业主与身份模糊的物管公司之间～尽管看上去近在咫尺～不绝于耳的抱怨、指责、批评和谩骂却使这短短的距离成为万水千山。

业主需要选择什么样的物管公司,物管公司在恪守商业原则的同时又如何履行高效的服务,追寻这个问题的答案与每一个人都息息相关。与西方发达国家的物管水平虽然有着至少80年的差距～但这不应该是我们停滞不前的借口。反而应当促使我们保持平静和耐心～共同面对物业公司和业主之间根深蒂固的种种困局。

法治之光已然聚成前方的灯塔。物权法的颁布和实施也许不能立竿见影～使业主与物业公司握手言和～但在探索的道路上必定带给我们一次次惊喜。正如物业研究专家所言:“现在物业发展正处于‘黎明前的黑暗’阶段～也是最困难的阶段～会有牺牲～但是天渐亮～路渐好走～将来的物业关系一定会好起来。”

发现困难可能就是梦想的开始。《法人》搜集了物业关系中经常出现的困局和错综复杂的矛盾～并试图记录下他们的声音～从中寻觅走出困局的思路和灵感。他们是:北京市律师协会物权法专业委员会蔡耀忠主任～北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会秦兵主任～处理过多起物业纠纷的朝阳法院高航法官～德润万毫物业公司朱津梁总经理～还有最高人民法院的一些法官们。

◎文,本刊记者 吕冰心

艰难的物业收费

“物业公司不作为被我们炒了，我们还没追究他们的责任，他们竟反过来向法院起诉我们索要物业费～”2007年3月28日，家住奉化路丰华园小区的孔先生收到了市南法院发来的一纸传票，已被炒两个月的原小区物业鲁房物业，起诉他索要拖欠的物业费、电梯费以及滞纳金等，共计3000余元。

收到传票后，欠费业主非常气愤，一位业主表示，自入住小区后，小区内车辆被划、住户被盗的现象屡屡发生，他所住的楼座就曾发生过一晚4户居民被盗的案子。直到2006年11月份，小区才成立业主委员会，并经业主公开投票，鲁房物业才被解聘。

鲁房物业办公室的王主任对此也颇为委屈:“不能因为个别居民发生被盗案件，就说是物业的责任，就可以不交物业费～小区居民不交物业费，已损害了物业的利益，使我们的工作无法正常开展。现在，我们只能通过法律途径，来维护我们的利益。不过，我们也没将面铺得太大，只起诉了10户有代表性的业主。”

小区业委会表示，根据物业管理合同他们胜诉的机会不大。但是会追究物业公司在小区设施、设备维护等方面的不作为。

“物业公司在10年就开始探讨收费难问题，如今依然在探讨，而十年前的问题和今天的问题又有所不同。今后仍然会长时间存在。”“物业收费想起来心烦，做起来困难，最令人头疼。”一些物业公司的负责人如此感叹～

曾经，通过法院判决和执行拿回物业费已经成了众多物业公司制服欠费业主的“杀手锏”，但是现在物业公司的起诉遇到了很多问题。一物业公司法务部的工作人员告诉《法人》，物业纠纷现在很难在法院立案，看来法院对于处理物业纠纷也很“头疼”。

北京市朝阳区法院法官高航说，生活在同一个社区，业主和物业公司是长期共存、互相依赖的关系。如果出现物业服务问题和欠费问题，无论是业主还是物业公司都应该采取积极的态度，通过沟通、协商和

第1页，共9页

中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net

『学习改变人生?做成功物业管理人～』

谈判，妥善处理纠纷，并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。否则仅凭法院的一纸判决和一次执行难以从根本上解决矛盾。

有的业主因停车收费争议，把车辆停在小区通行路口，堵塞交通，或者借口服务不合格而拒绝交费;有的物业公司在和业主发生争议后，不顾已交纳费用的业主利益或者在纠纷尚未彻底解决时，不负责任的退出小区，停止服务等。“实现私权利以不侵害他人权益为限”是民法的基础理论，上述行为就是履行合同或维护权利不适当，甚至是侵害了其他业主合法权益。

蔡耀忠律师认为，业主一旦欠费，物业公司不应该采取停水、停电和降低服务标准的方式“催缴”，否则会激化矛盾，不能解决实质性问题。

李劲松律师表示，按照《物业管理条例》规定，欠费业主应先由业委会督促交费，这是强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。

德润万豪物业公司朱津梁总经理建议，为了避免物业公司向业主收取供水、供电以及有线电视等费用所承担的风险，物业公司应当多和供电公司等协商，并建议开发商和这些公司实行“磁卡式”一步到位的合作。

尴尬的自我管理

“小区大门无人把守，夜晚出行路灯不亮;垃圾成山;缴费业主与欠费业主分成两派经常互相谩骂攻击，甚至大打出手。与此同时，开发商占据楼顶修建庙宇，消防隐患等问题迟迟不能解决，前期物业管理撤离不办移交手续，物业管理用房没有着落以致新的物业管理企业不愿入驻 ??”这是某小区的状况。

于是，该小区并召开了业主大会，以三分之二多数业主通过，决定由业主委员会暂时对小区物业进行“自我管理”。

业主委员会为了维持工作，开始向小区业主收取物业管理费，但是，个别业主拒缴物业管理费，以致业主委员会的“自我管理”无法继续。

迫于无奈，业主委员会最终停止了物业管理费的收取，保安、保洁等工作人员先后辞职，小区物业管理彻底瘫痪。

其实早在2005年，北京天恒拓展房地产公司总裁李建国发起探索“自我管理”式的“物业革命”，其核心就是开发商把物业公司的股权分配给全体业主，希望用“业主自管物业”化解物业管理中的矛盾，提高物业管理水平。同时，为了不违反《公司法》“设立公司最多50人”的强制规定，李建国通过一种信托财产管理机制来解决。

蔡耀忠律师认为，法律一直认可业主的自治，业主实现自治的方式分为两种:一种是“自我管理”，既由全体业主管理或者委托部分业主代表进行管理;一种是委托他人管理，可以委托有资质的企业或者有资格的个人进行管理。通过业主委员会进行管理是业主“自治”的一种方式，业主大会主要是一种会议性机构，而业主委员会是业主大会常设性执行机构。

《物业管理条例》并没有规定业主的“自我管理”，但是也并没有禁止或排除，那就是可以的。新近颁布的《物权法》规定了业主的自我管理。第81条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。

高航法官承认，关于业委会的诉讼地位问题，法院在以前专门讨论过，一般是将业委会界定为“其他组织”，具有诉讼主体资格。而对于业主的“自我管理”虽然理论上没有问题，但是由于业委会的财产、成员的报酬、业委会的监管等问题并没有解决，在实践中可行性不大。在香港地区，业主委员会一经成立

第2页，共9页

中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net

『学习改变人生?做成功物业管理人～』 就要接受业主大会和政府专管当局的监督，如果业主委员会委员有违反法定职责，就必须承担罚款、训戒等法律责任。而且，为了保证业主委员会成员的利益，各国和各地区一般也规定委员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报。

德润万豪总经理朱津梁说，李建国所发起的“物业革命”属于一种“自我管理”方式，其可行性“可以探讨”，但是其“勇气可嘉”。

“难产”的业委会

北京白领家园小区的业主们通过前期的自发维权，认识和体会到了“团结的力量”。小区业主希望能够尽快成立业主委员会，但是，没有想到，业委会的成立是如此的艰难。

要成立业主委员会，筹备者们首先要克服的困难就是如何发动足够多的业主参与。而在筹备的过程中，很多问题不断出现:

“有的业主不配合，我们去敲门发放意见调查表的时候，他们根本就不开门。”

“物业指使保安一次次地撕毁我们张贴的会议情况通告，刚刚贴上的公告在半小时内就会‘不翼而飞’，我们与物业公司打起了对立的‘游击战’。”

但是，或许白领家园立业委的筹备者们所遇到的困难才刚刚开始。

静馨嘉苑小区的业主们经过艰难的前期组织工作，发起人小组终于发动了足够多的业主，业主大会筹备组也在媒体的参与关注下顺利宣告成立。

然而，筹备组的后续工作面对的另外一种僵局是:开发商拒不提供产权清册，因此无法计算投票权数和比例;小区所属的社区居委会则对筹备组的选举结果态度暧昧，没有进一步提供指导，也不打算承认筹备组会议的选举结果;居委会对业主大会筹备组的人数和人选不满，提出业主大会筹备组5人足够，其中3人还必须是居委会指定的人??

“我们就这样陷入僵局，时间在一天一天过去，业主们的心也一天一天冷下来。但是我们又有什么办法突破瓶颈呢,”业主们无奈地说。

据了解，目前北京市共有3000多个住宅小区，而成立了业委会的只有500个左右。如何解决好小区业委会成立难的问题，引起了众多有识之士的关注。

那么，到底是哪些原因阻碍了业委会的成立,在业主委员会没有成立的情况下，物业管理企业损害业主公共权益，如何由“全体”业主行使提起诉讼的权利,单个或部分业主能否起诉物业公司,

蔡耀忠律师认为，如果没有成立业主委员会，在物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益或有其它损害全体业主公共权益的情形时，业主可以个人名义提起诉讼。在实践中，业主进行集体诉讼更好一些，可以解决内部的一些份额分配与承担等问题。但是一旦成立业委会，可以理解为“业主失去了所有权人的一些诉讼权利，将部分权利让渡或者赋予了业主大会“。当然，如果业委会不行使权利，业主可以直接行使诉讼权利，类似于公司法规定的“股东代表诉讼”制度。

高航法官表示，组织业主成立业委会是较为困难的，因为往往出了问题之后，业主才会有一种组织意识。而且在业委会的成立过程中，需要开发商、物业公司的配合，开发商、物业公司一般基于自身的利益考虑，往往会采取一些措施阻碍业委会成立。我们可以借鉴一些发达国家和地区对业主或住户自治组织的建立方式，比如香港《建筑物管理条例》就规定，管理委员会可以通过三种方式建立:(1)业主自主组建;(2)主管当局委任;(3)审裁处委任。

第3页，共9页

中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net

『学习改变人生?做成功物业管理人～』

北京市汇佳律师事务所律师邱宝昌坦承，业主委员会成立难，使业主面对物业公司和开发商时是一盘散沙，强弱对比过于悬殊，权益受损后，维权手段相当无力。而一些政府部门对这个问题的漠视，导致了业主在维权过程中更为艰难。

模糊的车库产权

2007年4月，因为物业纠纷，明珠苑小区业主委员会与安徽昌皖房地产公司和万国物业管理公司对簿公堂。最后法院做出一审判决，明珠苑小区业主依法取得了面积为1040平方米的地下车库以及其他权利。

合肥明珠苑小区由昌皖公司于2003年建成，建成后就由昌皖公司指定的万国公司负责物业管理。因为种种纠纷，2005年10月21日，万国公司退出了小区物业管理。但是，万国公司只是向业主移交了部分资料和物品，而涉及到小区全体业主利益的相关图纸，特别是物管用房、商业用房以及1000多平方米的地下停车库却并没有移交。

2006年，明珠苑小区物业管理委员会一纸诉状将昌皖公司以及万国公司告上法庭，要求返还地下停车库、值班室、物管用房以及小区平面图等图纸资料。

而昌皖公司认为，规划部门没有审批在小区内建车库和值班室，同时当初业主在购房时，昌皖公司也没有在购房合同中明确约定车库以及值班室的归属。在昌皖公司提供的购房合同以及由合肥三维测绘公司的测绘报告中，可以看出地下车库并没有分摊到业主的房屋面积中，因此，车库不是小区的公用配套设施。

类似由小区产权不清所引发的物业纠纷随处可见。比如，一些小区物业公司在小区墙面、电梯等做公告，对于公告的受益到底归谁，业主和物业公司各执己见。物权法出台以前，相关法规也没有作出明确规定，从而极易引发纠纷。

律师蔡耀忠说，物权法的颁布为解决此类纠纷提供了法律依据。物权法规定了建筑物的区分所有权，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，一般属于业主共有。物权法同时规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

对于车库的归属没有约定的，归开发商所有，因为地下车库并非房屋必须要配备的设施，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失其使用价值。

《物权法》起草人之一、北京大学尹田教授认为，如果业主的公摊面积里包括了车库，车库就理所当然的属于业主，不适用物权法里的约定原则了。

最高院一法官说，物权法车库的模糊化规定是利益集团博羿的结果，倾向于开发商的利益，在将来制订司法解释时，可能会有所完善。

炒“旧管家”要慎行

美然动力街区小区仿佛“走了一圈又回到了从前。” “从业主购房入住被动接受前期物业管理，到对物业服务产生不满情绪;从业委会的艰难成立到与物业管理公司的协商和交涉未果;从人民法院依法审判到判决文书的强制执行;从业主选聘的物业公司进驻小区到因无法交接管理而无奈地低调撤出;从业主一致对外到因信任危机而不得不由政府机构介入。”

2005年9月，朝阳区人民法院依法判决美晟房地产公司和美晟物业公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料、并退出美然动力街区物业管理现场。宣判后，美晟房地产公司和美晟物业公司提出上诉，并准备暂停供电、水、暖服务。

第4页，共9页

中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net

『学习改变人生?做成功物业管理人～』

市第二中级法院二审维持了原判。

二审法院宣判后，美晟物业公司称未收齐供暖费和物业费，对小区实行停热水、停暖、停保洁和停保安的举动。后经多方协调小区恢复供暖和供热水后，小区业主自发进行保安工作、自发进行小区保洁。2006年1月17日经其申请，北京市朝阳区人民法院完成了现场移交手续的执行工作，四方佳园物业公司进驻该小区。

矛盾并未因业主选聘的物业公司的进驻而得到解决。在四方佳园物业管理公司进驻第二天即协同业委会向业主发出过渡时期收取物业费和供暖费的通知。此举得到了业主的广泛支持。但是同时也有业主就某些业委会委员涉嫌借机谋私一事向朝阳区三间房乡政府进行了举报。因此政府机构对于该小区的收费行为紧急叫停。因无法维持日常经营管理，四方佳园物业管理公司撤出了该小区的管理。美然动力街区前一段时期陷入了无人管理及业主内部信任的危机。

目前该小区正处于临时物业公司管理时期。

高航法官提醒说，在发生纠纷时，业委会、业主和物业公司应进行必要的沟通和协调，不到万不得已，不要轻易启动“弹劾”程序。重新选聘物业对小区业主和物业企业都会造成非常大的影响。如果原物业公司一旦被解聘，就应该及时的交接。否则不仅侵害了业主的利益，也损害了其自己的声誉和物管行业的形象。

鉴于“美然现象”给社会提出的问题，我们认为有必要建立“物业紧急接管机制”。由房地产行政管理部门根据居民委员会的要求，针对诸如美然动力街区小区物业真空给小区居民、周边环境及社会稳定可能造成威胁的情况，指定临时物业管理机构按照立法规定的服务和收费的最低标准实施管理和收费，直至物业依法选聘新的管理公司。早在2002年，北京市朝阳区房屋和土地管理局曾经就辖区内某小区指定过临时管理单位。这样做的必要性不言而语，操作中也是可行的。

秦兵律师指出，通过诉讼赶走物业公司，需35个月，70万元，难度是比较大的。如果原物业公司拒不交接，可以报警，业主可以取回自己的东西，即采取自救措施。业委会可以和物业公司签订《交接协议》或者备忘录，为日后的法院判案提供依据。在交接的过程中，还可以聘请会计师、律师等专门人员进行。

从事物业管理师资格培训的北京海腾睿智教育咨询有限公司执行副总经理曹洋说，更换物业公司关键是明确“为什么换,不换矛盾怎样解决,如果必须换，换谁,怎么换,从实际情况来看，不建议换。”

自建、自管的是与非

2007年1月18日，桥西区法院受理了一批共14件物业纠纷。

原告恒辉物业公司表示，旭城花园业主800多户业主有近1/3欠费，物业公司境况很难，无奈将业主告上法庭。这次先起诉14户，公司将分批起诉。

一位业主介绍说，业主们欠费的原因有的是因为房屋质量问题，有的是因为房产证和暖气不热等问题。他家的房子搬进来不久墙角就开始长毛，壁橱也沤了，连壁橱里的衣服都跟着损坏了，墙壁粉刷后也不管用。物业公司找来专业的人员进行鉴定认为是墙里没做防水层，或者是防水层坏了，业主因此不愿意交费。

但是，恒辉物业公司负责旭城花园的贡经理则认为:“作为物业公司我们提供了服务，业主缴纳相关费用，这是天经地义的。至于他们提出的房屋质量、房产证等问题，那是业主和开发商之间的事，业主应该分清法律责任。一些业主不缴服务费，甚至连水费都不缴，这也不是解决问题的方式。”

有资料显示，北京市宣武区法院近年审理的上千件物业管理纠纷案中，有 7 成是因开发企业遗留问题引发。因此，业主、物业公司、房地产商三方的关系实际上陷入一个“怪圈”:业主对小区设施、管理、

第5页，共9页

中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net

『学习改变人生?做成功物业管理人～』 房屋的质量不满，于是责问物业公司，而物业公司将问题推至开发商，业主的问题并没有得到解决，便拒交物业费，而物业管理陷入瘫痪，业主从中也受害。

从1981年中国第一家物业管理公司诞生至今，开发商与物业公司之间的父子关系一直没有完全摆脱。目前全国2万家物业管理公司中，70%属于开发商办的，与生俱来的血缘关系使得物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，其作为挡箭牌的尴尬处境也是不言而喻的。但国外成熟的房地产市场，专业管理公司所占的份额约70%。

最近，南京知名开发商长发地产为了保证其高档楼盘的品质，公开宣布，今后开发项目将不用子物业公司来管理，转向世界顶级管家“戴德梁行”。这种改变“自家建、自家管”的魄力无疑具有里程碑的意义。

高航法官分析，现在要做的是“割断与母体”的关系，使物业管理公司真正成为独立的具有法人地位的物业管理公司。不少房地产管理部门的物业管理公司，基本上是房管所的公房经营维修人员和各单位的后勤、管房的人员组织起来的翻牌公司。牌子是新的，但机制和观念是旧的，开发中留下的问题自然由“儿子”承担。这些所谓的物业管理公司，没有自身的激励机制，应该进行改制，使其真正成为“产权明确、责权明晰、政企分开、管理科学”的现代企业，在市场竞争中求生存，求发展，以适应市场经济的发展要求。

某物业管理公司法务部负责人则表示，在目前的情况下，如果开发商和物业公司没有任何关联关系，则开发商更不会和物业公司进行沟通和协调。改变“自建自管”的局面，可能会更混乱。

服务质量难公断

杨女士所在的小区因为服务不合格，法院判决物业费打七折。

因杨女士等4名业主拖欠小区物业公司物业费达3年之久，于是，小区的物业公司将他们4人起诉到了法院。

在开庭审理的过程中，杨女士等业主提供了小区物业公司服务质量差的证据，作为“拒付物业费”的抗辩。

2006年8月14日，北京市丰台区人民法院做出了一个“引人注目”的判决:自2002年起物业公司向业主提供了物业管理服务，且杨女士等人也实际享受到了物业公司提供的服务，故应当支付物业服务费。根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定物业公司提供的物业管理服务有一定瑕疵，故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减的比例根据物业服务的实际情况确定为30%。

“业主接受了物业公司的服务是既成事实，我们可以支付一定的物业费，打折是对物业公司的惩罚。”显然，此次被判只交7折物业费的业主赵先生比较理智，对于打折的判决表示理解。该小区的其他业主，对于法院这样的判决，也都表示支持，“这是对物业公司的一个监督，是我们国家司法的一个进步。”

中央电视台《东方时空》关于交纳物业费问题的调查显示，42%的人选择了拒交物业费，以表示自己对物业公司的不满。物业服务不能令业主满意是收费难的主要原因。

那么，物业服务是否“合格”该如何判断,由法院酌情扣减服务费是否合适,是否应由专业的物业价格评估机构来判断,

朱津梁总经理认为，对于法院判决物业费打折的情形应该从两个方面来看:一方面，法院的解决方法是对的，如果“管理”有瑕疵，“打折”是可以的;另一方面，法院判决扣减30%是否合理，应由法院还是物价部门来评判还需要讨论。

第6页，共9页

中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net

『学习改变人生?做成功物业管理人～』

秦兵律师称，法院酌情判决物业打折是件好事，可以更好地督促物业提高自己的服务质量。现在我们还没有绝对的法律法规来判定打折标准，但法院可以参照《合同法》、《物业管理条例》、《民事诉讼法》、北京市的《物业管理标准》等相应的法律法规或者双方签订的物业合同，通过实际情况来自由裁判。

高航法官指出，由于物业服务是日常发生的、长期的、细化的，以及具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。物业主管机关也应当建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。

同时，建议引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。

“事实服务”怎界定

名噪一时的朱明瑛与物业公司的一场官司最终以物业公司胜诉而画上句号，朱明瑛必须支付拖欠的物业费。有分析人士认为，法院实际上是认为物业公司提供了“事实服务”，而朱明瑛接受了这种服务。

“难道说，谁强迫要为我服务，我就必须付费,” 朱明瑛至今对这个“事实服务”不予认同。

朱明瑛所提到的“事实服务”主要是来源于北京市高法前段时间为北京市各法院审理物业纠纷官司出台的一个司法解释，该解释第24条规定:“物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业的服务，物业管理企业可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应缴纳的物业服务费用。”

那么，我国立法是否承认“事实服务”，构成事实服务需要具备哪些条件,司法解释的规定和我国合同法的规定是否存在冲突,

蔡耀忠认为，我国《合同法》第36条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。这里实际上规定了一种比较特殊的合同形式，即双方当事人以自己的“行为”表示自己的“意思”，符合“意思自治”。

北京市高法解释第24条规定的“事实上接受了物业的服务”概念，并没有形成合同或者合意。这时，物业公司要求业主支付费用，实际上依据的是“不当得利”制度。形成该条款中的“事实服务”一般是原物业合同终止，而新的物业合同还没有签订，物业公司继续履行了管理服务义务，那么业主均应该支付相应的费用。不当得利的前提是，物业公司不是非法进入，在前期物业合同终止后，物业管理服务不能够中断，所以，需要物业公司继续提供服务，如果个别业主不同意，也不能够否认服务的合法性，因为问题主要来源于业主内部无法做出决议。

而不当得利可以分为善意和恶意的，如果是善意取得管理权并实施管理的，业主需要支付物业管理服务成本费用和合理报酬，如果是恶意取得管理权并实施管理的，可以不支付费用和合理报酬，或者最多支付成本费用。

另外，即使没有前期的物业管理服务合同，如果存在一些特殊情况，在业主邀请或者政府建议的情况下，业主还是应该支付必要的物业管理服务费用，此种情况下可以考虑适用“紧急避险”制度。

秦兵律师说，在朱明瑛案件中，该物业公司所持的合同，即使业主签署后也是可以随时解除的，因为它属于“无固定期合同”，规范的“物业管理委托合同”是有效期的。并且其内容是双方都应同意的，一方不能把自己的意志强加于另一方。

第7页，共9页

中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net

『学习改变人生?做成功物业管理人～』

“保安”保什么

2007年1月4日凌晨，中山大道棠下某花园一业主家中被盗，损失惨重。

天亮后，被盗业主察看发现，小偷是沿煤气管道爬上来的，然后剪开生活阳台(内阳台没装防盗网)纱窗进入室内。盗走了现金若干，还顺手牵走了手表和手机，但留下了

银行卡及车钥匙。

很多小区会发生这样的失盗事件，从而引发业主和物业公司之间的纠纷。一旦发生失窃等事件，业主认为物业公司并没有尽到保安职责。

据了解，有的物业公司没有尽到保安义务，业主不满意，但是，有的物业公司虽然尽到保安义务，业主却并不买账。二者之间经常缺乏一些沟通和尊重。最重要的是，对物业管理“保安”责任边界不清和宣传解释不力。

那么，物业公司保安的职责是什么,应当承担何种程度的义务,

高航法官坦承，这是一个很难处理的问题，我国尚无统一关于物业管理公司保安职责的法律规定。而因缔约人数众多，达成合意不易，物业管理合同往往采用较为模糊的语言来规定权利义务。这就导致发生纠纷。一般来说，物业公司的保安义务是附随义务，要求保安达到勤勉、谨慎的程度。

高航指出，对物业管理公司是否违反保安义务，可以考虑一些相对细化的标准:(1)物业公司的保安人员、监控措施、保安制度是否符合法律的强制性规定，而且保安人员是否勤勉尽职，监控系统是否正常有效运作;(2)如果合同有约定，物业管理公司是否配备或采取了与合同约定等级和收费标准相一致的保安措施;(3)当发现犯罪时，物业管理公司是否及时采取相应的合理措施;(4)针对小区居民对安全提出合理怀疑，物业管理公司是否积极改进。如果物业管理公司已达到标准、尽到合理义务，就无须再承担责任。

如果物业公司向业主提供了赔偿，可以向第三方侵权人追偿。

另外，如果业主的汽车在车库丢失，因为保险公司一般会承担大部分的赔偿，所以物业公司实际上也只是承担了部分赔偿责任。

蔡耀忠律师表示，物业公司和业主基于保安义务所引发的物业纠纷中，经常遇到的一个问题是:如果业主的汽车在车库丢失，物业公司是否承担赔偿责任，这就涉及到物业公司收取的费用只是车库的租金，还是包含了管理费用。从目前小区车库的费用和成本来看，费用中包含了保管费用，这就意味着，如果业主的汽车在租赁的车库丢失，物业公司一般应该承担赔偿责任。当然，这也并不绝对。

北京市第一中院的一位法官认为，物业公司作为从事包括保安服务在内的物业管理服务单位，在物业合同约定的保安范围之外能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务。物业公司承担补充赔偿责任，以物业能够防止或制止损害的范围为限。

业主隐私权的边界

2007年伊始之际，天津汇英里小区居民王凤坤遇到了一件烦心事，她因为拖欠物业费被物业公司告上法庭，法庭判决王凤坤败诉，王凤坤补交完物业费后，竟被物业公司在小区里张榜通告。

这引起了王凤坤的强烈不满:”那张通告指名道姓地说我差了多少物业费，并说是为了维护物业公司的利益而通告居民。我特别气愤，我和物业公司的纠纷已经了结，为什么还拿我的事去‘教育’别人,“

第8页，共9页

中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net

『学习改变人生?做成功物业管理人～』

南京翠屏国际城物业处在20户业主联系不上的情况下，将业主房号及姓名一一公布，选择登报方式催缴物业费。并表示，通过报纸公告催缴是为了留取证据，因为在小区张贴公告，这些业主以后可以说没看到。

在李湘和仁必德物业公司物业管理纠纷中，法院最后判决李湘败诉。但是，李湘的代理人在开庭审理时辩称:“原告擅自带领一些媒体进入采访，擅自公开住址，并没有物业管理资格～”

据调查，在一些地方，物业公司倒卖业主信息的情况也经常出现，很多专家已经明确指出，这种行为严重侵犯了业主的隐私权，理应受到法律的制裁。

但是，在物业公司追缴欠费的过程中，一些业主反应，物业公司也存在一些侵犯业主隐私权或者名誉权的情况。

那么，物业公司追缴欠费的上述公告行为是否侵犯了业主的隐私权或者名誉权呢,

高航法官认为，如果法院等部门还未对欠费事实做出司法认定，在小区内公布欠费房间号，并没有对业主造成实质性的影响，可以理解为一种“提示交费”的行为，没有侵犯隐私权或者名誉权。如果房间号和姓名均公布，则存在侵权的嫌疑，因为透露了业主的住址。

对于登报的行为，则可能发生侵权，因为物业纠纷毕竟是合同纠纷，在媒体上公告，则可能会使业主在家庭、社会中的形象有所扭曲，给业主带来名誉方面的损失。

无论如何，物业公司公布房间号和姓名的行为不值得提倡，也有欠妥当，因为，业主“欠费”的原因有很多，在未经过法院等部门裁判的情况下，“欠费”并不一定是“事实”。

蔡耀忠律师认为，物业公司在小区或者报纸上公布欠费业主的名字或者房号，实际上是物业公司行使合法权利的方法，并不侵害业主的隐私权或者名誉权，因为是业主欠缴物业费在先，其本身具有过错。

当然，如果法院等机关最后认定物业公司服务不合格，业主是合理欠费，那么物业公司就存在可能侵权的嫌疑。

第9页，共9页

中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net

范文五：物业公司优秀高管的二十大气质

物业公司优秀高管的二十大气质!超赞！

一、有格局 人常说，常在江湖混，哪有不挨棍，也就是说，工作过程中，有说闲话的，有批评的，有帮倒忙的，还有背后说你不好的，如果你作为高管，那一定是一笑了之，有谁听说过天天说别人坏话就能成功的，还有谁听说过，天天反论别人还能大器者，所以，心胸宽广，不受一些人影响，大度，这样的人，才可以做到高管，这叫有格局。

二、阳光心态

不要把消极的信息带到工作上来，不要把不好的信息发到微博、微信上去，而是学会把不好的信息，消化掉，坚持阳光的心态，拨云见日，把青春所拥有的一切，展示给这个社会，这样，活在当下，活得有意思。

三、一日千里的成长

每一个人一日千里的成长，把女人当男人用，把男人不当人用，不是真正的管理，把普通人当成优秀者，才是真正的管理，那需要我们自我成长要快。

四、先做榜样，再做管理

先做榜样，再做管理，走向第一线，走向新生活，所以，只指挥别人，没有自己大胆做，按系统做，永远都是纸上谈兵，早晚就是要出事的。

五、文化统一 就是相信，实干，服务，PK，这样的文化，正直，阳光，并且有感染力，这样的文化，是很好文化，是广大优秀员工集体的结晶，是每一个人价值的体现，凡是遵守者，都业绩好，团队强，还破坏者或不执行者，要么危险重重，要么业绩平平，所以，文化统一。

六、心灵契约

高管之间，高管与公司之间，联系有时并不多，但有心灵契约，不相离，不弃下，不吹拜，务实，相互支持，关键时间替对方着想，这就是心灵契约，代表着责任，相信，承担与爱的精神，得到了体现。

七、指哪打哪 有一个重要的思想，就是我们就是一块砖，哪里需要哪里搬，工作岗位不调肥，不说乱，听从公司的统一安排，做到做事无怨言，行动很简单，只有这样，公司的愿景才能统一安排，公司行动才能效率提高，这样，才会让别一个高管的价值得到最大化，公司真心的帮助员工，那就是把员工放到最应该做的地方，但有可能不是最喜欢的，但优秀的高管接受，支持，兴趣点一致并做到。

八、心有理想，春暖花开

有目标的人，有行动力，认真做事，一步一步，虽然路远，不虚大，不做假，认真建设系统，一步步完成使命，只有心有理想，才能个人开花。

九、天天进帐，人人出单 没有销售，不是好公司，没有出单，不是好员工，作为营销型的公司，不用讨论，那就是把自己的业绩做上去，带团队往前走。

十、对位

就是要与中国或世界上同级别的人要有相同的能力，气质，条件及成长，要想成为高管，要优秀高管对位，看一看，我们的不足，才成长，才能向优秀公司看齐。

十一、头顶着天，脸贴着地

头顶着天，就是站起来，做起事来，脸贴着地就是认真，一件一件做，不要眼高手低，否则会有别人笑你。

十二、德须配位

责任越大，岗位越高，要求的德就越高，越要修身，我们都是凡人，但我们需要不断的努力，向上成长。

十三、做家长

做家长，不要做小孩，不是天天说公司不好，说别人不好，而是要努力的建设我们的家园，提高公司竞争力，而不是看到问题不解决，看到不足乱批评。

十四、帮助

帮助这个词太好了，那就是想让别人帮助我们，必先帮助别人，必先让别人感受我们的帮助，所以，员工我们需要帮助，客户需要我们帮助，只有把帮助做好，我们公司才有生命力。

十五、示弱

学会示弱，学会赞美别的公司，学会把别的公司给别人共享，不去树敌，那你就优秀了。

十六、把别人当财神

你把别人当财神，别人就是财神，你把别人当敌人，别人就会成为敌人。 十七、熬 熬是很伟大的一个字，只有熬出来的人，才是当人敬重的人，只有熬的人，才会成功的，整天左看看，右看看，一定会有巨大风险的。所以，让我们一起熬，享受熬的快乐。

十八、看得起小钱

让你看不起小钱，那你就挣不了大钱，钱不是一下子挣来的，而是一点一点积累来的，你懂这个小钱的意义，才会成为真正的富人。

十九、相信的力量

只有有相信力量的人，才可以零沟通，没有相信的力量，对方一定会感受到不好的能量与非善的能量，这样，很难做成大事。

二十、无所不改变

顺应时代，学习先进，改变策略，成功指日可待。

转载请注明出处范文大全网 » 中国十大物业公司排行物业公司