一、物业管理服务现状。

调研期间，调研组认真走访了xx区物业管理服务中心，恒德物业、新地物业、新世纪物业等多家物业服务企业，并深入业主家中了解具体情况。3月25日召开了由区住建局局长主持，市区部分人大代表、政协委员、市住建系统相关部门负责人、各街道办事处、社区居委会负责人、物业服务企业代表、业主代表共同参加的座谈会。座谈会上各方就物业管理服务方面的现状、存在的问题、解决的措施、进行了探讨。

(一)物业管理机构现状。xx区2013年4月17日成立xx市xx区物业管理服务中心，核定副科级领导职数1名。物业管理中心的主要职责是：贯彻落实物业管理的政策、法规和有关规定;负责开展全区物业管理的达标考核和项目创优活动;负责指导组建业主大会、业主委员会并进行备案;负责住房专项维修基金的归集和使用监管工作;负责物业管理从业人员的培训工作;负责协调和处理物业管理矛盾纠纷。实际工作中住房专项维修基金的归集和使用监管工作、物业管理从业人员的培训工作由市房产管理局相关职能部门负责开展。同时因为各种原因物业管理服务中心仍直管区属47栋住宅楼的水电暖等费用的收缴工作、二级管网的维修维护工作。

(二)物业服务企业现状。xx区城区现有物业服务企业46家，其中：取得《物业企业资质证书》二级资质的1家;三级资质的34家;暂定三级的8家，申请资质3家。共开展物业服务项目123个，服务面积800.80万平方米，其中托管住宅小区69个，服务面积680.42万平方米;托管办公区物业44.56万平方米;托管商业区物业服务32.63万平方米;托管其他物业服务项目43.19万平方米。实行物业管理的小区成立业主委员会的有10个，占住宅小区比例的14.49%。现有物业服务从业人员1500人。其中：企业管理人员284人，企业管理人员中持证上岗人员214人，取得全国物业管理师职业资格证书20人。

(三)物业管理市场现状。

xx区物业管理市场经过近年来的不断规范和完善，现已逐步走向成熟阶段。物业管理市场规模不断扩大，各种高精技术人才逐步走向物业管理市场。部分物业企业开始探索多元化发展的渠道。旧有的一些管理模式还有待于进一步的提升。

1、前期物业管理所占比重较大，占据了物业管理服务市场的90%以上。多数前期物业管理服务企业由建设单位原职工或亲属担任负责人，在实际管理运行中主要运营经费靠建设单位补贴运营。

2、物业服务企业经营状况不容乐观。所调研的企业中，处于正常经营运行的只有5家，其余皆为亏损企业。

3、“专”、“精”、“强”物业企业在市场的比重中所占较小，“杂”、“乱”、“差”物业企业占据了市场的主导地位，物业服务市场总体呈现出散乱的状态。物业服务市场中专业的、精干的、强大的企业只有不到全部的20% ，更多的物业企业只是被动的代收取水电暖等费用，对真正属于物业公司的服务项目如环境卫生、小区绿化、公共设施的维护等反而呈现出“杂”、“乱”、“差”的现象。

二、存在的问题。

(一)管理体制不健全，机制不顺。主要表现为职权不清、机构不全、运转不畅。

——职权不清。xx市房地产管理局物业管理工作下放xx区房产管理局，但部分职责与权限没有做到同步下放。xx区房产管理局没有xx区行政区划内的房屋产权登记、交易、办理权限，没有住房专项维修基金的收缴，管理和审批权限，没有物业企业资质的审批权限。

——机构不全。物业管理服务中涉及的面广、问题多，管理机构存在上下脱节的现象严重。根据国务院《物业管理条例》等法律法规的规定，街道办事处、社区居委会应当在物业管理服务中承担相应的责任，但实际中没有成立相应服务工作机构，没有配备专职工作人员，不能对物业企业的服务行为做到有效的监管。

——运转不畅。区物业管理服务中心成立时间短，人员年龄结构偏大，专业文化素质相对较低，对全区的物业管理服务工作指导能力不强。在管理上没有形成上下联动机制，缺乏必要的奖励和制约机制。

(二)市政设施配套欠账较多。xx因矿设企，因企设市，在上世纪七八十年代，由于城市总体规划建设滞后，旧城区大部分房屋没有归集住宅专项维修资金，没有物业服务企业，基础设施严重受损，没有及时维护修缮，房屋无人管理，形成诸多“失管”小区。

(三)物业管理服务政策落实执行不到位。根据2003年6月8日中华人民共和国国务院第379号令，《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，第五十二条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”，《甘肃省物业管理办法 物业管理条例》第三十六条“供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新：

(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备);(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备，《xx市物业管理暂行办法》第五十一条“物业管理服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费依据。终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管线、网上的损耗由供应单位承担，不能向业主分摊。上述有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断行业的优势，将不合理收费强加于物业服务企业。上述单位向业主或者其它使用人收取服务费用的，可以委托相关物业服务企业代收，双方签订有偿服务合同。任何单位不得向业主收取手续费等额外费用。”第五十八条“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，承担物业管理服务区域内共用管线和设施设备维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费用。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿”。实际工作中，相关企业单位并没有按照以上条款执行。

(四)物业管理服务工作宣传不到位。首先，表现在业主的参与程度不高，业主对于物业管理服务采用市场化运作的意识不强。市场化运作管理服务的小区只占60%的比例。市区企事业单位自建自管和街道社区代管服务的小区仍有很多，部分小区甚至是完全失去管理，而这些小区居住的业主，依赖性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物业服务市场化运作有较强的抵制心理。其次，表现在业主对于物业服务企业的要求过高，业主和物业服务企业的责权不清，服务内容不明，服务收费依据未公开公示。第三，表现在业主对于物业服务收费实行政府指导价和市场调节价的原则不理解，收缴的物业费没有按照要求进行开支公示，在业主心中形成了“收费不办事”的印象。物业管理服务工作的宣传不到位直接导致业主与物业服务企业对立情绪较大，矛盾集中。如安民小区南区双利物业公司由于宣传不到位，导致业主与物业企业矛盾加深，业主拒交物业费，物业企业运转困难，服务质量不能保证，导致恶性循环。

(五)物业管理工作人员依法行政的能力不强。物业管理服务中心现有工作人员7名，全部为工人编制，平均年龄50岁左右，年龄结构偏大，文化层次较低，对于物业管理相关法律法规不甚明了，不善于运用行政和法律的手段化解物业管理中产生的问题，依法行政能力不强，依法行政的意识不高。各街道办事处、社区居委会的物业管理服务相关工作人员不具备相应的专业知识，且人员变动性较大，也存在依法行政的能力不强的现象。

(六)物业服务企业服务行为不规范。部分物业服务企业管理松散无序。很少按照企业资质等级标准去实施物业管理服务，绝大多数物业服务企业虽然制定了相关的一系列物业服务规章制度，但是真正能够落实到位的却寥寥无几。物业服务企业普遍面临的困境是：(1)现行市价发【2008】102号物业管理服务收费基准指导价标准偏低。(2)物价、人工工资成本不断上升，与物业的收费标准不对称，物业行业员工工资无法提高，使物业管理企业留不住人，员工队伍相对不稳定，员工流动性大，特别是保安人员的流动性更大;(3)老旧小区推行物业管理难度大，物业收费率低;(4)供水、供电、供热企业职能界定不清，行使不力，服务不到位，造成物业服务企业在此方面的亏损较大。

现在我要和一个物业公司合作,物业公司老板要我写一个报告给他,...

尊敬的各位领导、同事们大家好： 我叫。

，今年29岁，自8月到达源物业管理有限公司工作以来，已是四个多年头。

我先是从最基层的保安员做起，通过自己的不断努力做到保安队长，再到经营管理部副部长，现任奥林国际公寓管理处副主任，在领导与同事们的支持与帮助下，经过长期的学习与磨练，个人素质与能力得到了提高，工作取得了一定的成绩，积累了宝贵的工作经验，养成了我耐心细致、严谨求实的工作作风。

现在我将这四年里的一些工作经历与心得汇报给大家。

曾经当过兵的经历造就了我不服输的性格：我始终相信滴水穿石、聚沙成塔，万丈高楼平地起，踏实肯干是真知，勤能补拙是良训。

既然公司给了我一个实现人生价值的机会，我就应该好好工作，以高质量的服务博取业主的信赖，为公司的发展尽自己的最大力量。

服务于业主，就是尽自己最大的能力保障他们的生命安全、财产安全。

在保安队工作期间，我受过很多委屈，需要面对有些业主的不理解和外来人员的滋事生非，那些为人知的、不为人知的我都忍了下来，尽自己的能力协调矛盾，感动业主，争取理解与支持。

作为保安队长，我经历过很多事情：劝救过意欲轻生的居民，挽救了一条可贵的生命；联系醉酒居民的家人，将其安全送抵家中；平息多起打架斗殴事件；积极配合公安机关擒获犯罪分子等等，这些都是我应该做的，更是我必须做的，只要业主的利益受到保护，公司的荣誉得到维护，那么我便无怨无悔！ 服务于居民要求我们待人以诚。

我认为诚信包含两个方面的内容：一是自己恪守信约，言必信、行必果；二是相信别人能守信用。

二者缺一，就不是真正的诚信。

现代生活要求人要诚信，特别是像我们物业公司这样的服务性行业。

诚信并不是简单的一个词汇，诚信更是一种态度、一种责任；一个不诚实的人是承担不起工作的责任的，一个不诚信的公司更不可能在现代社会上立足。

这就要求我们物业公司的每一位员工都应诚实守信、至真至诚的对待每一位业主，尽我们所能为业主提供一个良好的学习环境、宽松的工作环境、舒适的生活环境。

雨水能够滋养大地，复苏万物，可是于我们物业工作人员而言却不尽如此。

当的雨季来临时业主们的投诉电话也接踵而至。

每次接到报修电话，我都要在第一时间头顶大雨赶到现场，挨家挨户的进行走访、了解和调查，并且做好记录及时汇报给工程部，只有这样工程部的同事才能够更好的进行维修，使得房屋漏雨问题得到圆满的解决。

待房屋维修完毕我还要逐家进行回访，确保我们的维修能够得到住户的满意。

一场雨下来要走上十几家，要爬百十多层楼，一天下来腰酸腿疼，晚上回家睡觉时经常半夜将我痛醒，妻子看在眼里记在心里边给我按摩边流眼泪，我在妻子的按摩下又睡着了。

对于业主，我们不但要诚实，更要守信，及时沟通情况，相互配合，只有这样才能圆满的解决问题。

那还是7月8日的下午，乌云骤起、突降大雨，由于sa06—3单元601住户家中装修空气超标，将窗户打开进行通风，因当时家中无人，无法及时将窗户关闭，形成雨水倒灌进入室内。

19:30点左右，3单元501住户向物业公司投诉此情况，我与几名工作人员及时联系到601房主，601房主回到家中及时清理了积水，并且到501室查看因跑水给其带来的损失，并答应给予501室业主一定赔偿。

但是501业主要求赔偿全部损失，物业公司工作人员得知情况后出面调解未果，为避免给楼下401室造成损失，我们提出要帮助501室清理积水，但是501业主拒绝配合并将我们从其家中撵出。

于是我们费劲周折联系到401业主将此情况及时通知本人，待其赶回家中时发现雨水已渗透天花板，我们又与501业主说明积水没有及时清理给401住户造成的损失，此时501业主才允许我们工作人员进入，当大家进入室内后发现其积水仍然没有清理，于是我们又挽起袖子对积水进行了彻底的清理。

由于天气寒冷、雨水凉，又长时间泡在水里将我的痔疮病又引发出来好长时间没有好，妻子说我你图什么呢？我嘴上不说什么但我心里明白这是我的工作，我为住户服务我身体虽然痛苦但我心里快乐着。

夏季的雨水尚且如此，冬季的寒冰更是不在话下。

的深冬异常寒冷，a01车库业主因忘记关门，造成管线冻裂大面积跑水，使主路冻冰长达50多米，此时业主们并未投诉，但出于对安全问题的考虑，我亲自带领保安员、保洁员们进行刨冰会战，利用仅一天的时间将积冰处理完毕。

看着平坦的路面，我的心里更加舒坦！ 事无巨细，只怕认真二字，我在不断学习中成长，在不断成长中积累经验。

能够从公司的一名外雇人员走到了公司的管理岗位，这是大家对我的认可，公司对我的信任，如何当好一名合格的督察员成为我进入经营管理部后的首要工作任务。

我以完善公司的规章制度为突破口，寻找资料学习物业相关知识，结合自己当兵时积累的管理经验制定了《保安队内部管理考核细则》，又在此基础上结合保洁、维修等实际情况制定了《达源物业公司管理考核细则》，并于3月在公司全面推行。

《管理考核细则》是推行了，但能否落实却是一个大问题。

面对业主不断增多的投诉与员工们的不理解，我...

物业电梯考核报告怎么写

随着改革开放及对外交流的增加，现在很多单位都采取外出考察的方式，学习借鉴先进地区、行业的经验和做法，可以说这既是一个学习的过程，也是一个反思不足、寻找差距、明确方向的过程，这对于落后地区学习先进经验，缩小与先进地区的差距无疑是最直接、最有效的方法，将对本地、本部门的工作起到很好的促进作用，考察结束后，考察方将整个外出考察过程用文字的形式表述出来就是外出考察报告。

我认为，外出考察报告主要包括以下几个部分： 一、引言 引言部分即平时我们写文章时所说的冒，应包括此次外出考察的目的，什么人员参加，到什么地方去，重点考察什么内容等。

如本报告在引言部分所写的某县组织各乡镇、有关部门负责人赴外地就项目建设、园区建设、招商引资以及新农村建设进行实地考察，让人知道了此次外出考察的主旨所在，读起来让人一目了然。

二、被考察方工作中的主要做法及成功经验 此部分最主要的是要把被考察方工作中的与众不同之处及成功经验写出来。

如本报告所写考察团的感受是当地的思想解放程度高、经济发展势头猛，改革开放力度大，令人震撼，发人深省，为什么当地发展迅速呢？仔细探究，主要做法是当地的干部群众观念新、思路活，加快发展的势头猛、气魄大，招商引资的措施硬、方法多，争先创优的状态好，劲头足。

外出考察的主要目的就是学习先进地区的经验，反思自已工作中存在的不足，明确下一步的努力方向。

如ⅹⅹ市各县可供借鉴的成功经验主要有：超前的思想意识造就了干大事业的大气魄，外向型的经济格局提升了发展速度，完备的发展载体奠定了腾飞的基础，永不懈怠的精神铸就了前进的动力，优越的创业环境推动了经济的跨越发展。

总结经验部分是考察报告的重头戏，一定要写深，写透，写全，切忌浅尝辄止，走马观花，做表面文章，那样就达不到外出考察学习的目的，也不可能给没有参加考察的同志以启示，这一点应引起我们的重视。

三、对照先进找差距，下一步拟采取的措施 外出考察结束后下一步的主要工作就是学习人家的成功经验，并结合自身工作实际情况，搞好结合，使之成为解放思想、更新观念、反思工作、改进工作的契机，这里面就有一个如何落实的过程，即下一步怎么办、怎么干，如何加速发展的问题。

外出考察的目的就是对照先进找差距，通过此次考察，该县委、县政府就找到了加快发展的方向和下一步拟采取的有效措施“六个突破”。

即：在解放思想上实现新突破；在以工强县上实现新突破；在招商引资上实现新突破；在破解瓶颈上实现新突破；在新农村建设上实现新突破，在狠抓落实上求突破。

需要注意的是，外出考察报告中要选好典型事例，尽量用典型引路，事实说话，因为事实胜于雄辨，典型最具代表性。

本篇考察报告中就多次例举了当地经济发展中的一些具体事例，用了大量数据来说明当地的发展态势好、速度快，效果非常直观，比泛泛的讲要生动的多，这应引起我们的注意。

附： 关于赴ⅹⅹ市学习考察情况的报告 中共ⅹⅹ县委 ⅹⅹ县人民政府 为进一步解放思想，更新观念，学习先进，查找不足，激发全县上下大干工业、大上项目的热情， 6月2日至10日，我们组织各乡镇、有关部门的主要负责同志共计40余人，赴ⅹⅹ市六县（市、区）就项目建设、园区建设、招商引资以及新农村建设进行了学习考察。

学习考察期间，听取了当地的经验介绍，实地考察了工业园区（经济技术开发区）、企业、农村。

现将学习考察情况报告如下： 一、感受ⅹⅹ，发展态势令人震撼 ⅹⅹ市是一个农业大市，经济基础比较薄弱，但近几年来他们却取得了飞速发展，创造了落后地区迅速崛起的“ⅹⅹ现象”。

考察期间，考察团所到之处，无不感受到当地涌动着发展的热潮，他们思想解放程度之高、经济发展势头之猛、改革开放力度之大，令人震撼，发人深省。

概括起来，主要有以下几个特点： 一是干部群众的观念新、思路活。

当地之所以能够取得大发展、快发展，第一位的原因就在于这些地方的干部群众观念新、思路活，能够在纷繁复杂的大环境中找准发展定位，能够在挑战中发现和抢抓机遇，能够在不可能中发现可能，以超前的思维、崭新的理念和富有创造性的工作实现了大发展、快发展。

他们的发展理念特别新，他们解决难题的办法特别多，他们推动工作开展的方式特别活，他们把人才视为第一资源的意识特别强。

（例子） 二是加快发展的势头猛、气魄大。

ⅹⅹ市各县（市、区）无论是工业园区的总体规模还是企业的单体规模，都气势恢弘；无论是发展速度还是发展质量，都堪称一流。

（例子） 三是招商引资的措施硬、方法多。

考察团参观的ⅹⅹ市几个县（市、区），都把招商引资作为加快发展的根本举措，不断创新招商思路，完善招商措施，激活招商主体，千方百计招大商、引巨资，借助外力加快了自身发展。

（例子） 是争先创优的状态好、劲头足。

当地干部群众的精神都十分振奋，不管是党委政府的负责人，还是企业的厂长经理，都有一种不甘落后、不肯服输的劲头，都有一种居安思危、勇创一流的精神，都有一种挑战自我、超越自我的魄力。

（例子） ...

怎样写好物业公司年终工作总结

一、 强化标准化物业管理体系建设，打造成熟高效物业管理团队，提升物业管理服务品质。

（一） 实施标准化流程管理 保障覆盖全部管理过程。

以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作标准，重点制定、改善了各项管理服务流程、管理制度、作业指导书；建立了监督管理组织，落实岗位责任制。

建立了一套覆盖各个管理环节、实施有效的管理体系。

（二）针对项目实际情况 全程交叉培训考核。

结合项目部的管理实际，针对新员工多、年轻员工多的特点，为保障管理服务品质，力争做到员工业务水平专业化、全面化，物业部年初制定了详细的培 训考核方案，通过工程、客服、安全、环境知识的交叉培训考核，使员工物业知识专业化、全面化。

同时整理了一套实用的培训课件，编写了《保安人员应知应 会》、《客服人员应知应会》。

（三）重视宣传引导工作 赢得业主理解支持。

成立了项目部宣传小组，通过宣传栏、电子邮件等形式，积极主动的向园区业主公示本公司及物业部的工作情况；宣传物业部的工作及公司的服务理念； 保障畅通的沟通渠道，坚持正确的舆论导向；宣传法律法规和政府部门的管理指导信息；并及时向业主提供安全知识、健康常识、天气预报、租房信息、生活小常识 等。

赢得了业主对物业管理工作的理解和支持，引导园区业主积极参与园区建设。

（四）推行贴心管家服务 建立嵌入式管家模式。

成立了“贴心管家小组”，形象成了项目经理重点跟进、部门经理分工负责、客服人员跟踪推进的管理模式。

更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费 情况，分析总结工作经验，及时协调处理顾客需求。

不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费困难。

实现了从“贴心管家小组”成立前的每月收费80余万 元，到小组成立后每月135万元的飞跃，基本完成了公司的收费指标。

转载请注明出处范文大全网 » 如何做好企业物业管理服务工作调研报告