物业管理法规案例

范文一：物业管理法规案例

案例

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。他询问,对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费,

分析

1.业主混淆了不同的法律关系,该案涉及不同的法律关系,包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。

2.楼上跑水可能由两种原因引起,房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水,但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系,开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当承担违约赔偿责任。

4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系,楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯,构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域,该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围,而属于特殊的物业管理服务,对该部分维修应当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。

结论

业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费,实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会,下称“管委会”，之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定,任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议,业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是,

首先,物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务,而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托,为整个小区提供物业管理服务,物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系,而是一对整体业主的合同关系。

其次,物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的

费用,,见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条，并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费,则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,这必然导致全体业主,包括欠费的业主，的共同利益遭受损害。

因此,对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题,相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制,即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使，同时,业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。

与此相对应的是,任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费的使用和管理异议,且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务,只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。

只有在这种法定的机制下,才既能体现业主对物业管理公司的监督,又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展,最终确保全体业主的整体利益。,见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》第三项“管委会的职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。，

由此可见,业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况的监督审核工作的权利赋予了管委会,业主个人无权对此提出异议,也不能以此作为拒缴物业管理费的抗辩理由。(摘自大中华物业管理网)

1. 案一,2001年5月一天,刘某因病到某医院住院治疗,把奔驰轿车停放在该医院

住院处楼下的停车位。在停放期间,住院处7楼上的一块玻璃自行脱落,将奔驰

车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议,刘某遂告到法院,要求这家医院赔

偿各种损失46000元。针对刘某的起诉,医院提出了异议,医院拿出了气象局档

案馆的气象公证,证明事发时,该区域最大风力达到8级以上,事件的发生是由

于当时大风吹坏了玻璃,属于不可预测和不可避免的“天灾”。鉴于此,医院只同

意对被砸坏的奔驰轿车恢复原状,但不同意赔偿。法院审理认为,不管事发时是

否有大风,玻璃脱落都与被告某医院管护不力有关,因此,对于刘某的损失,医

院负有不可推卸的责任,理应赔偿。经法院审理,某医院被判赔偿刘某修车费、

保全证和公证费总计44000元。

关于阳台外墙面使用权

据反映,西市有八家二楼住户,其阳台被一楼住户,门面房，的广告牌遮盖,以至于二楼住房的空调无法安装。他们找到开发商,开发商说当初合同中明确约定“外墙面使用权属于出卖人”,再者直接侵犯其阳台外墙面使用权的是一楼住户而非开发商,故不予理睬。同时他们还不明白,物业公司是否有权干涉住宅楼外墙面使用权, 张先金律师点评,

一、关于阳台外墙面使用权

根据《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》的规定,公用墙体按其水平投影面积的一半计入单元,套，内墙体面积,非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。而阳台根据该细则规定,,,未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积,～,封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。据此可知阳台外墙体未单独计算面积,故属非公用墙体,而属其所在单元,套，用户。因此一楼住户的广告牌不可延伸至二楼的阳台,否则就侵犯了二楼的墙面使用权。二、有关购房者与开发商约定的墙面使用权问题

外墙,含山墙，属公用墙体,其水平投影的一半面积已纳入分摊面积。建设部、国家～,号”的通知中明确规定,已纳入分摊面积的公用部位的产权,属业主共有,房地产开发企业不得擅自另行出租、售。《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》也规定,凡已计入公用面积的不得另行出售或出租。所以购房者即使与开发商在合同中约定了“外墙面使用权属于出卖人”,开发商也不得将外墙面使用权擅自进行出租、出售。

再者外墙面属于本幢楼全体业主共同共有,根据我国《民法通则》和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见,试行，》的有关规定,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的。一般应认定其处分行为无效。故而开发商只有与整幢楼每一户都约定“外墙面使用权属于出卖人”,否则为无效约定,该条款无效。

综上可知,假如一幢楼的绝大部分业主都在合同中约定“外墙面使用权属于出卖人”,但只要有一户没签订这一条款,则其他各户的约定都为无效约定。即使全体业主都同意这一条款,开发商也不得将外墙面使用权擅自出租、出售。

三、关于物业公司的权利

某一住宅区交付使用后,入住率达,,,以上时,市物业办会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会。业主委员会应按有关规定,在市物业办组织下,采取公开招标方式,聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。物业管理企业的权利和义务由业主委员会和其在委托管理合同中约定。所以物业公司是否有权干涉住宅区的墙面使用权,要看委托管理合同的约定

案例九,独身女士吴某购买了建翔房地产开发公司的一套《绿鑫花园小区》住宅,入住二年后的某日晚间在室内被抢劫犯杀害,其父母以建翔房地产开发公司售房时有物业管理承诺为由向法院起诉,请求法院判决建翔房地产开发公司赔偿丧葬费、赡养费、财产损失和退房费,共计125万元。

法院查明事实如下,建翔房地产公司与吴某签定的购房合同载明“吴某每月交的物业管理费中包括保安费5元,建翔房地产开发公司提供优质的保安服务,对小区施行封闭式管理,非小区人员实行进门登记,保安24小时昼夜巡逻值班,对可疑人员进行查问核实”。案发时是邻居听到呼救后找来保安,但案犯已逃,尚未侦破。经查证,小区实行了保安巡逻,但时有时无,没有坚持24小时昼夜巡逻值班,因小区一侧的二期工程未完,入住区域没有封闭。

回答要点,

1、建翔房地产开发公司对吴某致死是否负有责任,负有什么责任,根据是什么, 2、吴某父母的诉讼请示是否合理,理由是什么,建翔房地产开发公司应否承担赔偿义务,说明处理此案的原则。

3、建翔房地产开发公司对保安管理应及时采取哪些措施,

答案,

1、建翔房地产开发公司对吴某致死负有一定的工作过失责任,性质为管理措施不利、违约,但吴某案之直接责任人为杀人犯。

2、吴某父母的诉讼请求有合理成分,建翔房地产开发公司没有严格实施保安管理,但吴某之父母没有认识到赔偿的性质不对,诉讼要求过分,因为保安不是保镖,保安费不是保险费,保安的作用仅是协助公安部门提高小区治安水平,吴某之父母要求建翔房地产开发公司承担保险赔偿责任是不合理的。建翔房地产开发公司应当承担违约责任赔偿。判断业主在小区被杀,主要看建翔房地产开发公司是否需承担违约责任,看有无违约。

3、教育员工确实实行24小时值班制度,并对入住区域进行封闭管理。另,新加坡在管理合同上要求业主对财产和人身安全自行投保。

关于丢失或被盗财产,物业公司是否应承担责任,收取了物业管理费是否就意味着物业公司对业主的财产、人身安全负起了责任,

1、物业公司不是保险公司,无法对业主的每件事负责。这并不是说物业公司没有责任,物业公司承担着小区安全防范的行政责任,这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。政府的行政主管部门可以依法对物业公司做出通报批评、警告、罚款、降低或注销物业管理的资质等线、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。

2、从法定职责看,物业公司的保安在治安防范职责上,与一般人民群众并没有什么区别。国家的法律并没有给予物业公司超越其他人民群众的特殊权利和义务,对于犯罚行为,物业公司的保安只有制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利和义务。物业公司的保安不仅没有使用任何电警棍、警械的权利,甚至可以说就连查验居民身份证的权利都没有。因此要物业公司承担超越安全防范行政责任以外的赔偿责任,显然是超越了法律的规定,是一种既不合法也不合理的要求。

3、如果收取了物业管理费就意味着物业公司应对业主的财产、人身安全负有赔偿责任,那么,物业公司给国家交纳了税费,首先应该承担赔偿责任的是国家,是公安机关。因为无论是依照宪法还是法律的规定,国家、公安机关都对公民的人身、财产的安全负有不可推卸的责任。但事实上,无论在我国,还是在外国,国家、公安机关对

类似于此类事件的发生都不承担赔偿责任。因为国家、公安机关与公民之间不具备人身、财产的保管、保险关系,不存在将公民人身、财产的实际控制权和排他占有权交付给国家、公安机关的客观事实,不符合构成保管、保险关系成立的要件,国家、公安机关只承担安全防范的行政责任。所以,在类似于此类事件的物业公司也只具备安全防范的行政责任,而不承担民事赔偿责任。

案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重

案情,业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由,制止顾某吊装巨

型浴缸。

问题,购置财产是否都可以安置在自己的物业内,

判决,顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。

依据,《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定,“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定,“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,发现违反本条例第十八条的行为,应当劝阻制止。”

公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业,并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害,使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益,以不损害公共利益和他人权益为前提,否则应加以必要的限制。

由于物业管理的不可分割性,部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租,不仅侵害了物业公司的权益,同时也侵害了同小区其他业主的利益。怎样解决这一问题,物业公司可谓“绞尽脑汁”,有的派专人攻关,与业主搞好关系，有的给按时缴费的业主送上小礼品,“以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业,其中不乏系统房、售后公房,其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95,以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量,对恶意“抗缴”的业主、住户,通过打官司追讨。去年,他们对历史老账进行了一次彻底清算,对有能力缴费、缴租却故意欠缴的,进行了集中诉讼,全年打了65个欠费官司,标的额42万元,除两起待判外,物业公司全部胜诉。其中,对拒不执行法院判决的,要求法院对其实施强制执行。

不缴费的业主,并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主,住别墅,请保姆,夫妻每人一辆车,另外还备一辆“宝马”,却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月,长宁法院判决生效后,他依然拒不执行。法院上门执行,封了其家中的空调、冰箱。第二天,他就把钱送到法院,但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空

调,家里是没法住了,一家人只好住宾馆。从此,该小区所有业主均按时缴费,物业管理费的收缴率达到100,。物业公司感动之余,给法院送来一面锦旗,“秉公办事,执法如山”。

案件回顾

原告,物业公司，———业主以电费价格高为由,拒绝缴纳电费，水费也未缴纳，并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨,对电费价格也作了必要的解释,但被告仍拒绝缴纳。为此,要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元,并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。

被告,某业主，———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议,承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范,收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外,前期物业管理阶段,收费标准未经物价局核准,物业公司无权主张，另外,拖欠的电费、水费已过诉讼时效。

法院———经审理查明,原告接受开发商的委托,从事前期物业管理,物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元，业委会成立后,双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效,原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费,被告也承认原告催讨过,故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。

案例十四、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……

4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸,当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日,罗湖区人民法院作出一审判决,死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金,其中包括精神赔偿金8.5万元，物业公司因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为,被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方,对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸,这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是,原告对小孩的死亡负15,的责任,由其自负，被告物业公司承担45,的责任，另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25,责任，其他两个男孩各承担7.5,的责任。由于3个男孩均未成年,其赔偿责任由监护人承担。案情回放

据原告郑某诉称,2002年5月7日,他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩,3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍,从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里,孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时,暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪,

找到了他们一起玩,他们用木棒点燃天那水玩,结果,小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸,小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后,小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天,后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日,小俊因大面积烧伤致败血症,父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗,但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例十七、访客无理打骂护卫员怎么办……

去年9月12日15时40分,一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时,大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒,破口大骂,随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳,随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止,两人撒腿便跑,藏匿起来。

管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍, 调看大堂出入口的现场录象, 查阅业主住户的档案资料,确认应由住户和访客负全部责任,而住户又为业主的雇员。

然后管理处约定时间,请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题,类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举,参与处理也是业主委员会主任的职责所在，。管理处详细介绍了事情经过,并列举了人证、物证,各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨,大堂护卫员处理问题并无任何不妥,应当得到大家的理解、尊重和支持,住户和访客要对这件事的一切后果负责。

事情很快就有了圆满的结局,肇事者当众向护卫员赔礼道歉,并且赔偿了扯破衣服的损失。

点评,对一些人无理取闹,不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性,又会助长不良现象。但我们自己独自处理,有相当难度。而善于借助各方面的力量,处理起来就相对容易得多。

业主请求帮助驱赶室内人员怎么办……

一日,某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。一进门就大声叫喊,要物业公司帮忙,说他家原来那伙装修工人赖着不走,不让别人干活。保安工作主管一面安慰业主不要着急,一面安排护卫班长先到现场。

随后,保安主管陪王先生一起回家。只见业主房内有七八名装修工人和一名工头,另外还有一名被业主称为工头相好的女子。该女子情绪激动,百般纠缠。主管反复劝说数十分钟仍然无效。这时,业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。

在此情形之下,护卫员们听从了业主要求,动手推拉那名女子出屋,当即遭到漫骂,但护卫员们坚持骂不还口,非常理智,物业管理人员必须学会控制自己的情绪,不能你不仁我就不义,否则有理也会变成无理，。其他几名装修工人也被劝出房间。那名女子被请出房外后,变本加厉,污言秽语跟业主对骂,并辱骂护卫员,还恶人先告状,拨打110报警。

110到后,该女子态度仍很蛮横,毫无收敛之意,还与业主动了手。在调解不成的情况下,110将该女子与那名工头一起带离现场,其后,王先生和保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。一场风波总算平息。

然而,没想到事情过去两月后,该女子将业主王先生作为第一被告,物业公司作为第二被告,告上法庭。要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉,倘若当初在劝说其离开房间无效时,我们主动请有关部门来处理,事情的结局是否可能更好些呢,，。后经法院判决,此事物业公司无过错。

点评,业主是物业公司的衣食父母,物业公司不能漠视他们的要求。但对他们的要求,还是要先掂量掂量是否正当。凡属正当的,都应当尽力襄助。不过,襄助过程中要注意遵照法规行事,避免“帮了人家、坑了自己”。

案例十九、物业管理人员入室引起的误会……

某日清晨,某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时,发现1805号业主家的客厅亮着灯,但大门内侧的防火开着,外面的“通透式”防盗门也虚掩着,她便上前按业主家的门铃,但是按了好几次,室内也不没有反应,阿霞便怀着好厅的心理,侧身进入室内,到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时,业主张先生从电梯出来径直走回家,他原来“早锻炼”去了,因粗心而忘了关好家门。，一见大门未关,张先生先是吃了一惊,进到家中,又看见一陌生女子在自己家里,更是又急又气,大声质问阿霞是干什么的,不由分说要把她送到派出所。

试分析,

1，阿霞错在哪里,

2，如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况,应该怎样处理, 3，你认为该如何向张先生说明和解释,怎样才能平息事态,

观点一、

1、阿霞错在没有向上级反映情况。自己私自进入业主屋内。

2、作为物业管理公司的员工。以后对于这种情况一定要向上级反映,不能自己单

干。在同事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来。

3、对于如何才能平息事态。首先要针对此事向业主道歉。

观点二、

1、阿霞不懂法律,公司大概培训没有跟上。私闯民宅,违法。

2、通知管理处,让管理处人员来解决,先打电话联系业主,如果联系的上,就说

明情况,让其尽快回家,并派人在门口守着，如果不在家,管理人员或保安两人以

上,进入室内检查有无危险情况,作适当处理,这种处理方式,在法律上是允许的。

3、赔礼道歉是理所当然的。我个人认为,首先向业主说明阿霞错在哪里,导致这

种事情发生的原因是什么,在这种情况下,业主一般会转怒为喜,缓和气氛,在赔

礼道歉,并说明我的工作还有不完善的地方,希望这位业主以后多提建议,来提高

我们的工作质量,并对业主的做法表示感谢,是这位业主给我们公司发现这种问题

的,业主虽然处理的有点过激,相对物业公司，,避免以后出现类似问题,并有肯

恩格帮助我们避免以后更大的危险或损失,

4、员工入职培训刻不容缓,作物业管理,无论哪位员工,都要有详细的上岗培训,

特别是相关法律法规的培训,附带一些案例分析，。

观点三、

1、其实阿霞本意是好的,但就是缺乏处理此类事件的经验,单独一个人进入业主家里,就算你是好意也会被业主误解。

2、最好的处理办法是赶快通知管理处,管理处一方面可以通过电话和业主联系,让业主赶快回家,以确认家中是否被盗窃。另一方面,管理处相关负责人要和保安赶快到现场,如实在业主联系不上,必须最少两个人同时进入业主家里,这样,有了物业保安的参与,即使业主发现,也一般不会误解。

3、事情以至此,一方面管理处要求清洁工向业主道歉,另一方面也要把情况向业主讲

清楚,希望得到业主的谅解，最好让业主看一下家里,看是否有东西丢失,以确认清

洁工的清白,一般这样处理业主不会故意刁难,只要在情在理,业主都会谅解的。处

理完后,一定要加强清洁工在处理此类事件的培训,以避免误会的再次产生。

范文二：《物业管理法规》之案例分析题【最新精选】

《物业管理法规》之案例分析题

(一)明星花园是蓝天房地产开发公司新建的商品房住宅小区，有住宅500套，每套住宅的建筑面积为100平方米，现已全部出售给500位业主。且蓝天房地产公司已聘请碧海物业管理公司承担前期物业管理。(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的，请将正确答案填在括号内。)

1、花园准备召开第一次业主大会，那么，此次业主大会的法定人数必须达到( A )时方可召开。

A. 250位以上业主出席 B. 251位以上业主出席

C. 250位以上已住用业主出席 D. 251

位以上已住用业主出席

2、有权负责召集第一次业主大会的有:( A C )

A. 蓝天房地产公司

B. 碧海物业管理公司

C. 经业主申请由物业管理行政主管部门负责召集

D. 业主根据法定程序自行召集

3、第一次业主大会的召集人应于召开业主大会( D )前将会议地点、时间、内容、方式予以公告。

A. 3 天 B. 5天 C. 7天 D. 15天。

4、280位有投票权的业主出席第一次业主大会，在决定某一具体事项时，赞成票和反对票均为140，以下表述正确的是:( B )

A. 赞成票已过半数，可以通过

B. 赞成票未过半数，不能通过

C. 此时会议主持人可以再投一票，决定是否通过

D. 如果会议主持人与表决事项有利害关系，则其不能再投票

5、第一次业主大会可以表决通过的事项有:( ABC )

A(是否继续聘用碧海物业管理公司;

B(选举业主委员会成员;

C(表决通过业主公约和业主委员会章程;

D(审议业主委员会的工作报告。

(二)甲住宅小区业主委员会与乙物业管理公司就甲住宅小区的物业管理项目达成一致意见，现拟签订物业管理合同。(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的，请将正确答案真在括号内。)

1、甲、乙双方签订的物业管理合同应当采用:( B )

A(口头形式 B.书面形式 C. 推定形式 D. 其它形式

2、订立物业管理合同时应当遵守的基本原则包括:( ACD )

A. 平等原则; B. 公平原则; C. 诚实信用原则; D. 合法原则。

3、在解决合同纠纷的条款中双方约定:"如果不服仲裁裁决，可以向人民法院起诉。"该条款:( D )

A. 因同时约定仲裁与诉讼而使仲裁协议无效

B. 关于仲裁的约定有效，而关于诉讼的条款无效

C. 关于仲裁与诉讼的约定均无效

D. 无论是否有效，双方发生合同纠纷都不丧失诉讼权

(三)某住宅小区业主委员会认为物业管理公司的服务不到位，并有乱收费的现象，于是向物业管理公司提出:"提高服务质量并对收费标准作出说明"的要求。物业管理公司则认为自己已经达到了合同要求的服务标准，收费也是按政府的规定执行，拒绝了业主委员会的要求。双方发生纠纷。(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的)

1、委员会与物业管理公司之间的纠纷属于:( C )

A(物业使用的纠纷 B.

物业维修纠纷

C(物业管理合同履行纠纷 D.

行政管理纠纷

2、关于双方纠纷的叙述错误的是:( A )

A. 物业管理公司对业主委员会提出的收费问题没有解释的义务

B. 物业管理公司对业主委员会提出的

收费问题有解释的义务

C. 此时，业主委员会可以向有关部门投诉

D. 此时，业主委员会不能提出解聘物业管理公司的要求

3、假设业主委员会向人民法院提起诉讼，则此诉讼属于:( A )

A. 民事诉讼 B. 行政诉讼 C. 刑事诉讼 D. 合同诉讼

(四)李某是某区物业管理行政主管理部门的工作人员。某日在调查某住宅小区业主委员会与物业管理公司之间物业管理维修资金管理、使用纠纷案时，李某发现物业管理公司有挪用物业管理维修基金非法使用的行为，且物业管理公司内部管理混乱，长期亏损，资不抵债。在李某准备向单位提交调查报告时，物业管理公司派人给李某送来10万元现金，并声称只要出具假报告大家都平安无事，如若不然，你以后没有好日子过。李某于是收下了现金，并出具了虚假调查报告。(以下选项中有一个或一个以上答案是正

确的)

4、假设物业管理公司被依法吊销营业执照，则:( B D )

A. 经协商，物业管理合同可以继续履行;

B. 物业管理合同终止;

C. 业主委员会不能再向物业管理公司提出赔偿损失的请求;

D. 业主委员会仍然可以向物业管理公司提出赔偿损失的请求。

(五)路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。"五一"旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道(管)漫出。事后，小区物业管理公司称:下水管道是畅通的，因此不负管理责任;开发商则称:此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁承担，为什么,

(六)为了配合政府的市容美化和夜景

灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理公司在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理公司与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理公司设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问:

(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质,

(2) 物业管理公司设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益,

(3) 本案应如何处理?

(七)上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了。经调查得知:桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责执迷不悟的管理单位破坏公共设施，毁坏绿化。面对居民的指责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿

化结构为由，拒不迁回桂树。试问物业管理公司有权改变小区内的园林、绿化设计吗,为什么,

(八)某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费,试问，房子没住，业主该不该交物业管理费,为什么,

(九)家住上海浦东某花园2号19楼的吕女士，由于对物业公司的服务不满意而拒交管理费，物业公司就索性切断了她家的自来水。据吕女士称，该花园是外销(高层)商品房，小区内有游泳，但今年游泳池没有向业主开放，据此，吕女士就拒交物业管理

费。小区物业公司便切断了吕女士家的自来水。物业公司的负责人说，吕家与物业公司刚为拒交物业管理费的事打过官司。物业公司总不能老是打官司，何况一打官司就要半年多时间，所以这次在再三催付未果的情况下，就采取了断水的办法。你不交管理费，我们就不提供服务，自来水是物业公司的电泵打上高层的。试问:业主拒交物管费，物业管理公司能否断水,此案物业管理公司的做法妥否,

(十)某市花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业公司上门催讨时，陶小姐以前不久即家水管渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据,为什么,

(十一)2000年9月的一天早上，某物业管理公司清洁工袁某在某住宅区3栋6楼打扫卫生时，见垃圾桶旁有一废弃的重达7.35公斤的方型木板(长、宽77厘米，厚2

厘米)，因贪图方便就将该木板从6楼阳台扔往楼下，恰巧击中正在楼下玩耍的仅14个月大的男童张某。张当场倒地，后经抢救无效死亡。试问:

(1) 本案可以依法追究哪些法律责任,由谁来承担,法律依据是什么,

(2) 物业管理公司依法应该承担哪些法律责任,

(十二)王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到王军要求其赔偿

损失，王军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问:

(1) 本案可以依法应由谁来承担赔偿责任,法律依据是什么,

(2) 台风将花盆刮落是否属于不可抗力,为什么,

(3) 物业管理公司依法是否应承担赔偿责任,

(十三)某小区管理处因维修房屋需要，将一堆沙子临时堆放在道路边，当天夜晚，业主赵老太路经该处不小心被沙子滑倒致伤。若赵老太起诉到法院，管理处是否应承担责任，为什么,

(十四)一天清晨，某车主找到某物业管理公司大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登

记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理公司承担车辆丢失的赔偿责任。试问:

(1) 物业管理公司应就车辆丢失承担责任吗,法律依据是什么,

(2) 依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系,

(十五)一天，某物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用

工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向该物业管理公司提出了要求赔偿的要求。试问:

(1) 接到住户家中报警信号后，物业管理公司是否可以破门而入,

(2) 在什么情况下，物业管理公司可以破门而入,

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2016年阜蒙县政府工作报告

——2015年12月26日在阜新蒙古族自治县

第十五届人民代表大会第四次会议上县长吴青林各位代表: 现在，我代表县政府向大会报告工作，请予审议。一、2015年及“十二五”时期政府工作回顾 2015年是稳增长异常艰难、保民生极为艰巨、促稳定最为繁重的一年，也是全县上下团结一致、共克时艰，经济社会发展质量和效益稳步提高的一年。一年来，在县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督与支持下，县政府团结带领全县人民，努力克服国内经济下行和外部环境变化的影响，经受住了特大旱灾的严峻考验，主动适应经济发展新常态，抢抓机遇，开拓奋进，全力确保重点项目积极推进、民生工程有序实施，全县稳增长、调结构、促改革、惠民生各项工作均取得较好成绩。 (一)坚持科学务实发展，经济指标趋稳向好。围绕县域“三化”和保障改善民生，大力实施稳增长政策措施，坚持实事求是原则，严格做实财政收入等经济指标，坚决挤出原有数据水分，经济运行逐月改善，呈现出降幅收窄、逐步向好的发展态势。预计到年末，全县生产总值实现132亿元;全社会固定资产投资完成63亿元;公共财政预算收入实现6亿元，为调整预算的100%;农村常住居民人均可支配收入实现1万元;城镇居民人均可支配收入达到1.87万元。高标准编制完成“十三五”规划纲要，确立了全面转型发展战略，我县产业基础优势在全市经济发展中的重要地位进一步彰显。 (二)坚持扩大对外开放，

项目建设扎实推进。出台《关于进一步加强招商引资工作的实施意见》，成立县招商局及45个招商分局，招商战略和主攻方向进一步明确。参加省、市招商及开展自主招商活动26次，全年招商引资签约项目63个，其中亿元以上21个，招商引资到位额预计实现40亿元，出口创汇预计实现4200万美元，全市出口大县地位进一步巩固。“项目建设推进年”活动取得扎实成效。全县研发包装5000万元以上项目44个、竣工投产2000万元以上项目78个。新开工投资2000万元以上项目61个，其中亿元以上13个。神华五间房风电场、惠农生物质热电联产、凯莱英医药原料及中间体等亿元以上项目开工建设。华润驿马池风电场、十家子国际玛瑙宝石城、巴新铁路白玉都车站货场等亿元以上项目投产运营。 (三)坚持优化服务环境，工业经济运行平稳。积极应对经济下行，主动帮助企业解决技术、资金、市场难题，累计为企业协调落实贷款3.25亿元。全县规模以上工业企业产值预计实现97亿元，增加值预计实现22亿元。伊利乳业、晟宇铸造、大鹰水泥、天予化工、力达铸造等一批骨干企业产销态势平稳，成为全县稳增长的重要支撑。新能源装机容量和发电量连续五年居全省第一。五个产业集群发展规划和产业定位进一步清晰，累计入驻企业130户，新开工项目19个，预计实现产值124亿元，投入9520万元用于基础设施建设，集群辐射拉动作用进一步显现。 (四)坚持扩量提质增效，现代农业亮点凸显。示范带建设成果进一步扩大。大力实施“三个一百”工程，完成各类工程建设33.34万亩，成功打造辽宁金地番茄种植及深加工、辽宁金果树莓二期、桑港现代农业科技园、

金亿亨冷棚葡萄产业园等104处精品示范典型。农业产业结构调整向纵深推进。农村土地承包经营权确权登记颁证工作有序开展，年内流转土地38万亩。新增省市农业产业化龙头企业8家、农民合作组织249家、家庭农场24家，新型农业经营主体持续壮大。农业基础设施和服务体系进一步完善。新增节水农业16.4万亩，完成农田水利基本建设重点骨干工程12项，投资1.2亿元的佛寺水库除险加固工程开工建设。农业机械化水平稳步提升，实施保护性耕作70万亩、深松100万亩，成功承办辽宁省秋季现代农机装备展示交易会和农机深松整地作业现场会。新建、改扩建高标准畜禽养殖小区34个。种植业、养殖业政策性保险投保分别达到101.5万亩和6.5万头，有效降低了农民生产经营风险。农业信息化建设取得新进展，成立阜蒙县农业信息中心，村级益农信息社实现全覆盖。启动实施“供销e家”工程，泡子、旧庙供销合作商厦开工建设。新品种新技术推广应用、动植物防疫检疫、农产品质量安全、农村集体三资管理、新型职业农民培育等工作取得新成绩。我县编制的《树莓组培育苗技术规程》荣获辽宁林业科学技术一等奖。生态建设成效明显。深入实施“青山、碧水、蓝天”工程。完成人工造林14.4万亩，水土流失综合治理20万亩，中小河道治理30公里。实施草原沙化治理20万亩，良种补贴人工种草19万亩。完成闭坑矿山生态治理232亩。打击非法采挖专项行动成效显著，被毁河道、林地、耕地得到有效恢复。大气污染防治、污染物总量减排、燃煤锅炉取缔工作取得实质性进展。宜居乡村建设有序推进，东梁镇吐呼噜村被国家农业部评为“中国最美休

闲乡村”。 (五)坚持以人为本理念，新型城镇化步伐加快。规划管理成效明显。全面完成县、乡、村三级宜居乡村建设规划及佛寺镇传统村落、县域排水防涝等专项规划编制工作。《物业管理条例》(草案)通过县人大常委会二审。启动实施工程运输车辆专项整治行动，城乡道路交通设施得到有效保护。依法整治非法营运三轮车，城内公交投入试运营，县城交通秩序和居民出行条件明显改善。征收开发齐头并进。完成旧城区改建和棚户区改造房屋征收660户。城乡地产开发面积实现140.3万平方米，其中小城镇地产开发面积实现90万平方米。蒙古贞新城阳光上城、和美雅苑、凯旋国际、世纪豪庭等13个项目开工建设;东梁温泉城宝地?斯帕温泉小镇地产项目全面开工，辽城?沁温泉度假区地产项目主体完工。全县房地产业投资额和销售额预计分别实现3.6亿元和6.42亿元。基础设施不断完善。蒙古贞新城铺设供热、供水、燃气管网25公里。以棚户区改造为重点的保障性安居工程扎实推进，东梁镇、伊吗图镇、湖畔橙饰3个安置小区、113栋回迁楼全面开工。农村公路体制改革试点经验在全省推广，新建、维修农村公路543公里。锦阜高铁路扩能改造、郑大线铁路电气化改造、京沈客专工程顺利实施，辽西北供水管线铺设工程全部竣工。蒙古贞污水处理厂主体工程竣工，二期投入试运行。 (六)坚持培育特色产业，现代服务业活力彰显。葛根苏木(瑞应寺)旅游度假、温泉旅游、玛瑙产业、蒙古贞新城商业中心四个服务业集聚区持续发展壮大，成为拉动全县经济增长的强力引擎。宝地?斯帕温泉小镇、阿尔善温泉度假区投入运营，兴荣商业中心工程建设与运

营招商同步推进。新增限额以上服务业企业3户，全社会消费品零售总额预计实现44亿元。制定出台《关于进一步推动旅游产业发展的实施意见》，坚持“区域整合、多元打造”的发展思路，以葛根苏木(瑞应寺)旅游度假区、海棠山旅游经济开发区、关山旗敖包风景区、塔营子大辽懿州古城为核心的全县大旅游格局基本形成。以蒙古贞庄园和畅想生态家庭农场为代表的都市农业项目辐射带动能力进一步增强。全年接待游客突破400万人次，旅游综合收入预计实现35亿元。 (七)坚持深入挖掘潜力，财政管理不断加强。依法加强税收和非税收入监管，确保应收尽收。深入推进财税体制改革，收入质量进一步提高。争取各类资金32亿元，民生和社会事业支出得到有效保障。严格执行新《预算法》，切实加强财政资金使用监管，不断调整优化支出结构，资金使用效益稳步提升。严控“三公”经费支出，行政成本进一步缩减。完成县城投公司重组，成功承贷农发行贷款1.3亿元。置换政府性不良贷款1.4亿元。金融机构新增贷款余额107亿元。 (八)坚持保障改善民生，社会事业全面进步。除发展大街排水工程外，其他9项民生工程全部高质量完成。创建义务教育标准化学校17所，全面完成义务教育学校标准化建设工程。新建校舍1.9万平方米。新建、改扩建幼儿园5所。顺利通过国家义务教育均衡发展达标县审核验收。公共文体服务水平不断提高，文化遗产得到有效保护，《蒙古贞健身安代舞》等4个节目多次参加国家和省、市展演并获金奖。医疗卫生服务体系更加健全，圆满完成县级公立医院医药体制综合改革，成功创建“全国中蒙医药工作先进县”。县蒙医

医院顺利通过国家第二批重点民族医医院评审验收，异地新建项目被省政府评为“世纪杯工程”。低生育水平持续稳定。社保提标和机关事业单位人员增资政策得到落实，绩效工资将按政策兑现。科技创新能力持续增强，申请专利18项，高新技术企业主营业务收入达到4.15亿元。铸造产业基地成立院士专家工作站，氟产业开发区研发中心与中科院上海有机所实现深度合作。大力推进精准扶贫，1.9万名贫困人口实现稳定脱贫。认真贯彻《蒙古语文工作条例》，蒙古语文学习使用得到进一步加强。成功承办中国民族语文翻译局2015年度蒙古语文翻译专家工作会议。民族团结进步事业进一步巩固和发展。 (九)坚持依法科学施政，社会管理平安稳定。认真践行“三严三实”，坚持走好群众路线，政风行风明显好转。深化政府机构、行政审批、医疗卫生、商事制度改革，撤并政府机构8个，取消、接收行政职权296项，办理“三证合一”、“一照一码”营业执照644份。全面推进政务公开，公开重点领域信息375条，受理民心网群众诉求、县政府公开电话2754件，政府公信力、执行力和服务水平显著提升。自觉接受人大依法监督、政协民主监督和人民群众社会监督。严格落实党风廉政建设责任制，以“五大系统”为重点的惩防体系建设日趋完善，审计监督、行政监察和督查考核得到强化，软环境建设成效明显。深入开展“打非治违”、“百日安全生产大检查”等专项行动，“党政同责、一岗双责、齐抓共管”的安全生产责任体系逐步完善，基层安全监管能力进一步增强，全县安全生产形势持续稳定。“六五”普法工作圆满收官，社会法治化管理水平不断提高。法制政府工作大力推进，政府

法律顾问制度建立运行。矛盾纠纷调处机制得到完善，信息搜集和稳控化解能力全面提升。扎实开展“雷霆扫毒”、“百日会战”、“缉枪治爆”专项行动，社会治安形势总体平稳。农村视频建设开创全省先河，全县382个行政村实现高清视频全覆盖。“交巡合一”警务模式收到良好效果。“平安阜蒙县”建设成果进一步巩固扩大。与此同时，保险、邮政、通信、统计、粮食、气象、社区建设取得新成绩。双拥共建、外事侨务、沉陷治理、应急处置、妇女儿童、民兵预备役、老龄及残疾人等各项工作取得新进展。各位代表，2015年是“十二五”收官之年。回首“十二五”，我们走过的路非常艰辛、十分不易，但迈出的步伐很稳健、很扎实，交出了一份不错的成绩单。过去五年，是全县综合实力快速攀升的五年。全县生产总值和公共财政预算收入稳步增长，年均分别递增7.3%和5.3%;全社会固定资产投资累计完成 492亿元, 是“十一五”时期的3倍;城镇居民人均可支配收入和农村常住居民人均可支配收入分别是2010年的1.9倍和1.5倍，县域经济基本竞争力大幅提升，民生事业发展实现历史性突破，开启了争先升位、富民强县的新征程～过去五年，是全县产业结构调整取得重大进展的五年。三次产业结构比例由52:19:29调整优化为38:21:41。新型工业化步伐加快。摆脱了对煤铁金等传统资源型产业的过分依赖，以氟化工、铸造、玛瑙、新能源、温泉旅游为重点的接续产业成为带动全县经济加快发展的新增长极。氟产业开发区晋升为“省级开发区”，玛瑙产业集群被命名为全国工业旅游示范点，全县新能源装机容量位居全国前列，以农产品加工为主导的产业发展方向进

一步坚定;现代农业取得新进展。推动耕地占补平衡，新增有效耕地面积17万亩。累计争取资金5.53亿元，实施高标准农田项目70万亩，获得“全国‘十二五’高标准农田建设示范县”称号。启动实施沈阜现代农业示范带建设工程，打造精品示范项目195处，示范带内作物亩均增产13%以上，“公司+基地+农户”产销模式得到深入推广，粮食生产保障能力和农业避旱增收水平进一步增强。“畜牧强县”建设扎实推进，建设高标准畜禽养殖小区172个，畜牧业生产规模化、集约化、标准化程度不断提高，农业增效、农民增收、农村稳定的和谐发展态势基本形成;服务业发展水平显著提升。东梁温泉城天水谷温泉度假村、宝地?斯帕温泉小镇等大型休闲旅游品牌效应不断彰显，拉动经济增长作用稳步攀升。蒙古贞宾馆、京都国际广场等一批商贸服务业项目成为城市发展新地标，辐射带动作用持续增强。科技创新助推产业发展，传统优势产业不断升级，新兴产业强势崛起，站上了产业转型、加快发展的新起点～过去五年，是全县城乡面貌大为改观的五年。希日塔拉公园和蒙古贞广场落成启用，玉龙公园升级改造完成，县长途汽车客运站投入运营。新建改造给排水管网50公里，建设广场绿地10万平方米。东梁镇、伊吗图镇沉陷区治理工程全面启动。建成了世纪豪庭、凯旋国际、天成一品等一批精品住宅小区，新增城乡地产开发面积783万平方米，是“十一五”时期的11倍。新建、维修农村公路1978公里，村村通油路目标全部实现。巴新铁路、阜盘高速及北延伸线工程如期竣工通车，交通区位优势进一步凸显。成功创建省级卫生县城。宜居乡村建设取得阶段性成果，《阜蒙县生

态县发展与建设规划》颁布实施，东梁镇被评为“省级宜居乡村示范镇”，大固本镇、佛寺镇、泡子镇被评为“省级生态镇”，大板镇衙门村、佛寺镇佛寺村等25个行政村被评为“省级生态村”，蒙古贞新城和重点镇建设初具规模，树立了井然有序、独具魅力的城乡新形象～过去五年，是全县人民群众得实惠最多的五年。社保、养老、医疗、救助等社会公共服务全方位提标扩面，公教人员工资及津补贴、企业离退休人员养老金年人均分别增加5760元和1428元，住房公积金由5%提高至8%，城乡取暖费标准统一由500元提高至800元。城乡居民养老保险参保人数达到24.7万人，共计支付养老金3.23亿元。累计发放最低生活保障金3.3亿元，建设廉租房234套，改造农村危房5294户。实现城镇实名制就业3.1万人，转移农村劳动力 68万人次，完成劳动力就业培训1.5万人次，“零就业家庭”持续保持动态为零。累计投入扶贫资金1.04亿元，全县贫困人口净减少11.2万人。乡镇综合文化站、村级文体广场和农家书屋实现全覆盖。累计为民兴办实事61件，一大批关系群众切身利益的惠民工程相继实施，社会各项事业全面进步，人民群众生产生活条件明显改善，幸福感、自豪感显著提升。全面实施县级公立医院和基层医药卫生体制改革，县蒙医医院增挂辽宁省蒙医医院牌子，县蒙医医院、县中医院分别晋升为三级甲等民族医医院和二级甲等中医院。县政府被评为全国“民族团结进步模范集体”，全县各族人民凝聚力和向心力持续增强，铸就了民生幸福、百业俱兴的新辉煌～过去五年，是全县改革开放实现重大突破的五年。简政放权工作取得实质性进展，精简行政职权143项，

政府服务职能和行政效能大幅提升。机构改革全面完成，编制完成34个政府部门权责清单，政府履职更加规范、高效、透明。累计争取用地指标1382公顷，有力保障了全县194个重点项目用地需求。围绕五个产业集群、两个新城和沈阜现代农业示范带工程，抢抓长三角、珠三角、京津冀等地区产业转移有利契机，开展“走出去，请进来”活动1000余人次，相继引进了远东铜业、锦州宝地、北京信达等一批单体投资超10亿元的大项目。以重大项目为支撑，充满生机与活力的城镇带、产业带、旅游带发展框架全面拉开，体制改革、机制创新深入推进，全方位、多层次、宽领域的对外开放格局已经形成，进入了发展活力充分迸发、内生动力持续增强的新阶段～各位代表，历经五年艰苦奋斗，全县发展形势令人鼓舞，发展成就催人振奋～发展的前提是团结实干，成绩的背后是和衷共济。这些成绩的取得，是县委统揽全局、坚强领导的结果，是县人大、县政协有力监督、倾力支持的结果，是历届领导班子打下坚实基础的结果，更是各级各部门和全县人民团结奋进、埋头苦干的结果～在此，我代表县政府，向全县各族人民，向中省市直单位、驻县部队官兵，向关心支持阜蒙县发展的老领导、老同志，向所有为自治县发展作出贡献的各界人士，表示衷心的感谢，并致以崇高的敬意～在肯定成绩的同时，我们也清醒地认识到，发展中还存在不少困难和问题。主要表现为:经济下行压力依然很大，部分行业、企业面临的市场环境严峻复杂，土地、资金等要素供应偏紧，经济运行质量和效益亟待提高;产业结构转型升级步伐不快，一些新兴产业、新兴业态刚露头角，还没能挑起经济

发展大梁;县城建管水平和农村环境整治，与省、市发展战略要求和群众期盼相比，差距仍然很大，宜居乡村建设工作急需加力;农业现代化程度低，产业链条短，龙头企业示范带动能力不强，农民持续增收难度较大;财政增长后劲不足，税源紧缺、增收因素少，民生刚性支出增多，收支矛盾还很突出;廉政和作风建设任重道远，为官不为、懒政怠政甚至“中梗阻”现象不同程度存在。这些事关改革、发展、稳定的困难和问题，我们将采取更加有效的措施认真加以解决。二、“十三五”主要目标任务各位代表，“十三五”时期注定是我县发展史上又一个不平凡的五年。未来五年是我们主动适应经济发展新常态，让创新成为驱动发展新引擎的重要机遇期，是推动我县经济社会向更高水平更高层次迈进，全面建成符合科学发展要求、顺应全县人民期待的小康社会关键期。站在新的历史起点，我们面临着千载难逢的发展机遇和有利条件。一是我国经济发展进入新阶段，呈现出以“速度放缓、结构优化、动力转换”为主要特征的新常态。全面深化改革必将释放巨大制度红利，带来新的发展机遇，“一带一路”、“京津冀协同发展”、“新一轮东北振兴”等政策战略进入实质推进阶段，要素资源加速流动，对外合作日益密切，党中央、国务院扶持东三省的意愿和政策正在发酵升温，为我县经济转型升级提供了有力保障。二是深入实施沿海经济带、沈阳经济区、突破辽西北战略构建了全省经济转型升级崭新格局，“十三五”时期必将是全省积蓄力量的释放期、产业优势的转化期、“三化”加速推进的黄金期。在全市经济转型发展风帆高扬的总态势下，我县将责无旁贷担当旗手标杆，必须当好“辕马”

满劲前行。三是我县作为全省8个少数民族自治县、15个县域经济重点扶持县、首批强县扩权改革试点县之一，集全国工业旅游示范点、省级开发区、辽宁省服务业聚集区于一身，在全省县级区域屈指可数。特别是多年累积的产业基础点多面广，新技术、新产品、新业态、新模式都可以落地生根，增长动力转换、多元支撑发展的条件和前提已经具备，完全可以大做文章、做大文章。我们要紧紧抓住千载难逢的历史机遇，以十倍的付出、百倍的干劲，闯过转型升级、跨越赶超的深坎陡坡，全力以赴实现有质量、有效益、没水分的可持续增长。要确保全县生产总值年均增长7.6%，公共财政预算收入年均增长7%，新引进投资额5000万元以上企业200户，全社会固定资产投资年均增长8%。今后五年，政府工作总的要求是:深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，坚持稳中求进、稳中有为总基调，以全面深化改革为动力，以转方式、调结构为主线，以项目建设和招商引资为抓手，着力实施创新驱动战略，着力提高发展质量和效益，着力保障和改善民生，着力创新社会治理，统筹推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化和绿色化建设，奋力开创美丽富庶、和谐开放新局面，与全省同步进入小康社会。今后五年，我们要实现的总体目标是: 坚持工业强县，打造实力阜蒙县。坚持以做大总量、盘活存量、做优增量为突破口，以推动高新技术成果转化为动力，加快实施科技创新驱动战略，全面提升工业集群整体实力和市场竞争力。做强支柱产业，全力打造氟化工、铸造、农产品三个百亿集群，全面建成全国氟产业、智能制造和农产品深加工产业

基地;培育新兴产业，新能源装机容量突破150万千瓦，产值突破20亿元，以风能、太阳能、生物质能为主体的新能源产业发展体系基本形成;打造优势产业，玛瑙产业集群产值突破20亿元，建成东北亚玛瑙文化中心。到2020年，工业增加值实现50亿元，年均增长15.3%。坚持农业富县，打造幸福阜蒙县。加强粮油安全保障能力建设，坚定不移地优化农业结构、深化农村改革、提高农民收入，全面形成“现代农民发展农业、现代科技支撑农业、现代装备改造农业、现代经营引领农业”的多点支撑格局。全力推进农产品区域化系统化布局、规模化标准化生产、品牌化产业化经营。到2020年，第一产业增加值年均增长5.4%，农业机械化综合水平达到89%，农村常住居民人均可支配收入达到1.5万元，年均增长8.4%。农业产业结构成功转型升级，实现由农业大县向农业强县的根本转变。坚持三产兴县，打造活力阜蒙县。完善配套设施，优化服务质量，全面构建以海棠山、乌兰木图山为核心的自然观光生态区;以瑞应寺、关山旗敖包为主体的祈福朝拜民俗区;以东梁温泉、十家子玛瑙为品牌的养老购物休闲区;以国华农家乐、七家子毛岭沟为重点的乡村体验经济区，形成大旅游发展格局，全力争创国家旅游强县。到2020年，创建国家5A级景区1处，全县旅游业增加值占GDP比重达到13%。创建东北地区重要的电子商务和物流配送中心，争创国家级电子商务进农村示范县。建成葛根苏木养老产业带。着力构建保险、再保险等为一体的多元化金融服务体系。第三产业增加值年均增长5.3%。坚持生态立县，打造宜居阜蒙县。突出绿色、循环、低碳、可持续发

展，统筹推进造林绿化、污染防治和生态恢复治理。到2020年，万元GDP能耗下降18%，森林覆盖率达到36%，城区绿化率达到35%。坚持“以人为本、规划引领、产城融合、改革创新、文化传承”发展思路，推进城乡一体化，完善城乡公共服务设施，着力构建“一心一轴两带三区”的新型城镇体系。到2020年，城镇居民人均可支配收入达到2.7万元，年均增长7.6%;城镇化率达到28%，县城建成区面积达到20平方公里，建成国家级卫生县城。坚持民生安县，打造和谐阜蒙县。围绕“民生脉动、百姓诉求、群众福祉”给力加压，推进基本公共服务均等化，促进以养老、就业、扶贫、低保为主的民生保障体系建设取得新突破，以教育、文化、卫生为主的社会事业实现新发展，以民主法治、社会稳定为主的平安阜蒙县建设再获新成绩。到2020年，实现全县农村公路“屯屯通”，50050名贫困人口全部稳定脱贫，人人享有基本社会保障，让人民群众安居乐业、大众创业、万众创新成为自治县加快发展的不竭动力。三、2016年工作安排 2016年是“十三五”开局之年，做好新一年的工作，意义特别重大。我们要咬住发展第一要务不放松，把稳增长作为全县中心工作，把转方式、调结构和推进产业转型发展、打造新的增长点，作为新常态下实现新发展的根本着力点，准确把握新常态下中央、省、市政策走向和全县发展的新趋势，抢抓新机遇，谋求新发展，为“十三五”强势开篇筑牢基础、打开局面～ 2016年，我们主要预期发展目标是: ??全县生产总值实现140亿元，增长6%; ??固定资产投资完成67亿元，增长6.3%; ??公共财政预算收入实现6.4亿元，增长

6.7%; ??农村常住居民人均可支配收入实现1.15万元，增长15%; ??城镇居民人均可支配收入达到2万元，增长7.6%。围绕上述思路和目标，全力抓好七个方面重点工作: (一)大力实施项目攻坚，切实增强产业发展后劲加大招商引资力度。围绕产业发展重点和优化升级，紧盯国际、国内大企业大集团，着力引进一批产业链条长、拉动能力强的大项目和知名企业，力求在引进项目质量上实现新突破。深入实施“走出去”、“请进来”战略，重点瞄准长三角、京津冀、沈阳、大连等地区，扎实开展系列招商推介活动，积极承接产业转移项目。全年招商引资到位额实现45亿元，增长12.5%;出口创汇4500万美元，增长7.1%。狠抓重点项目建设。坚定不移地把项目建设作为拉动县域经济增长的重要抓手，下大力量实施一批产能扩张和技改项目。加快东北特钢球团、济钢球墨铸铁管、大唐四方庙风电场、北京多元温泉养生等重点项目建设，促进伊利二期、力达二期、晟宇铸造二期、远东铜业等技改项目投产达效。全年新开工2000万元以上项目达到60个，其中亿元以上20个;竣工投产2000万元以上项目60个;研发包装5000万元以上项目40个。培育一批领军企业。启动“为企业服务年”活动。鼓励晟宇铸造、排山楼金矿等骨干企业转型升级，力促远东铜业达产达效，帮助大鹰水泥、三沟酒业开拓国内外市场。落实国家税收优惠政策，破解小微企业发展难题，推动民营经济健康发展。年内新增规模以上工业企业10户。提升集群竞争实力。充分发挥政府融资平台作用，积极向上争取政策资金扶持，不断加大基础设施建设投入力度，进一步提高集群承载力。

依托集群基础优势，引导产业加速集聚，加快形成规模效益，提高产业集群对县域经济发展的贡献力。“五个产业集群”新开工项目达到29个。 (二)大力发展现代农业，补齐协调发展短板坚持扩大规模与提高效益并重，完成土地流转40万亩，新建、改造各类工程44.3万亩，打造市级精品示范项目100处，全面建成沈阜现代农业示范带，实现“四年任务三年完成”目标。以示范带建设成果推动农业发展方式加快转变，巩固粮食生产大县和花生“一县一业示范县”地位不动摇。统筹推进农业标准化生产、品牌化推广、产业化发展。提升杂粮、树莓、葡萄等特色农产品品牌影响力。大力发展农产品加工业，提高初级农产品就地转化率，支持现有农业产业化企业做大做强，引进一批产业链条完善、辐射带动能力强、就业安置充分的新型龙头企业。积极发展草食性畜牧业，着力推动畜牧业持续增收，年内建设高标准生态养殖小区30个。建设节水农业工程9万亩。进一步提升农业机械化水平，实施保护性耕作75万亩、深松100万亩。加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作。深化供销社综合改革，建设阜蒙县供销社物流配送中心。启动实施国有林场改革。完成35个乡镇12316金农服务热线平台建设。强化农技培训、农产品质量安全、农资管理、农机推广等农业服务体系建设，鼓励支持农产品电子商务平台发展，促进农业持续增效、农民持续增收。严把生态红线，实现绿色发展。完成人工造林9万亩、水土流失综合治理10万亩，治理中小河道20公里。继续实施青山工程，完成闭坑矿山治理100亩。积极推广农作物秸秆综合利用新举措，确保惠农生物质热电

联产项目投产达效。坚持“政府引导、群众参与”的原则，以农村积存垃圾彻底清理为重点，全力构建整洁、美丽、文明新乡村。以重点污染源整治为主线，统筹推进大气、水、机动车、农业源污染治理。完成县城建成区燃煤锅炉淘汰年度目标。建设阜蒙县畜禽无害化处理中心。 (三)加快新型城镇化建设，促进城乡一体化发展提升规划建设水平。积极做好《阜蒙县城乡总体规划》(2011,2030)修编及规划区控制性详细规划编制准备工作。继续巩固非法营运三轮车整治成果，加强城市公交运营管理，创造居民便利出行条件。加快城乡建设步伐。全力推进重点难点地段房屋征收扫尾工作，确保重点项目和回迁楼建设按期开工。完成城乡地产开发49万平方米，其中蒙古贞新城11万平方米、东梁温泉城8万平方米、乡镇30万平方米。突出品牌特色，全面提升蒙古贞新城文化内涵和东梁温泉城禅修温泉品牌影响力。完善公共服务功能。集中力量推进棚户区改造工程建设，确保年内交付使用。实施供热、供水、燃气管网改造14.5公里。确保蒙古贞污水处理厂中水回用工程及王府镇、阜新镇、伊吗图镇污水处理厂按期竣工并投入运行。全力做好协调服务，确保锦阜高铁路扩能改造、郑大线铁路电气化改造、京沈客专和辽西北供水工程有序推进。 (四)发挥特色资源优势，释放第三产业活力以提升档次、培育特色、完善体系为目标，促进服务业结构优化、比重提升。继续抓好蒙古贞商贸中心集聚区建设，加快阜新义乌塞纳明珠生活广场项目建设进程，确保兴荣商业中心投入运营。积极推进辽西农产品批发市场二期工程建设，抓好“夜经济”、现代物流、电子商务

等新兴服务业发展，实现传统服务业提档升级。新增限额以上服务业企业5户，全社会消费品零售总额实现48亿元，增长9.1%。加快温泉新城、玛瑙之都建设步伐，重点抓好全县旅游发展总体规划及葛根苏木(瑞应寺)旅游度假区专项规划修编工作。积极吸纳社会资本，高效整合各类资金，加快海棠山、瑞应寺等重点景区基础设施建设。开发旅游商品，推介特色餐饮，加快推进沟域和乡村旅游发展，提升民族文化旅游知名度，争创“省级旅游示范县”。年内旅游综合收入实现45亿元。 (五)加强财源建设，确保财税金融健康运行全力组织财税收入，广泛拓宽聚财渠道，培育长期稳定税源。加强税收和非税收入征管，最大限度争取国家转移支付，切实提高政府可支配财力。严格控制一般性支出和预算追加，降低行政运行成本，确保刚性支出和重点项目建设需求。加大社会保障和民生领域投入力度，提高财政惠民水平。规范政府采购程序，确保财政资金安全高效运行。强化政、银、企沟通对接，积极推进县农信联社改革，切实加大对重点行业、中小微企业、“三农”等方面的信贷支持力度，最大限度发挥县城投公司融资平台效益。 (六)持续保障和改善民生，不断增进人民福祉抓好10项民生工程。?筹资2664万元购置新能源城市公交车46台;?投资1820万元完成义务教育薄弱学校改造6所;?投资1200万元新建撤并村油路60公里;?投资624万元建设100家村卫生室;?投资487万元实施县城5所公办学校供热并网工程;?投资457万元完成农村饮水安全工程13处;?投资300万元改造农村危房300户;?投资275万元改造农村敬老院5所、修建幸福院

25所;?投资75万元实施老旧楼房外墙保温工程2万平方米;?完成实名制就业3000人，普惠制培训4000人。新建、改扩建幼儿园6所，新建、改造校舍1.1万平方米。加快公共文体服务提标扩面，激发文体对内服务活力。推动优势资源、特色产业与民族文化融合发展，积极推进“民族文化示范县”建设。继续抓好县级公立医院和基层医药卫生体制改革，持续扩大蒙医蒙药品牌效益和国内国际影响力。稳妥推进计划生育服务管理改革。完善推广产学研合作服务平台。巩固和发展民族团结进步事业，依法加强宗教事务管理。加大蒙古族语言文字保护传承力度，遏制蒙古族青少年母语流失。举全县之力全面打响精准扶贫攻坚战，严格按照“六个精准”要求，实施“五个一批”脱贫举措，确保年内实现1.7万贫困人口稳定脱贫目标。完善社会协同治理机制，大力培育社区服务组织和农民合作组织。努力完成好第十二届村民委员会换届工作。加强“平安阜蒙县”建设，突出抓好信访积案化解，依法打击缠访、闹访行为，实现信访总量持续下降。健全重大决策社会稳定风险评估制度，完善突发事件防控处置机制，提升应急管理水平。组织开展“安全生产强化年”活动，强化企业主体责任、政府及部门监管责任和属地管理责任，突出抓好煤矿、非煤矿山、危险化学品、建筑施工、道路交通、消防安全等重点行业领域整治工作。加强食品安全监管，整顿规范市场秩序，创建“食品安全放心县”。做好“七五”普法启动工作，加强法律援助和社区矫正机制建设。完善立体化社会治安防控体系，推进智能化城市建设，强化网络社会管理，依法严密防范和惩治各类违法犯罪活动，保障人民群众生命财产安

全。 (七)全面加强法治建设，打造廉洁服务政府一是加强依法行政，建设法治政府。建立重大决策终身责任追究制度及倒查机制，严格执行公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论决定等决策程序，确保决策符合客观规律、顺应人民期盼。自觉接受人大的法律监督、政协的民主监督和媒体的舆论监督，高质量办理人大代表建议和政协委员提案。深入推行权责清单和政务公开，凡涉及公共利益、公众权益和社会关注的事项，一律通过政府网站、新闻媒体等载体，及时依法向社会公开，增强政府工作透明度，让权力在阳光下运行。二是坚持改革创新，建设务实政府。进一步巩固拓展学教活动整改和“三严三实”专题教育成果，以克服“四风”和“不严不实”问题为突破口，深入持久推进作风建设，努力根除作风“顽疾”。加强行政服务中心规范化建设，全面推进一个窗口受理、联动式审批、一条龙服务的运行模式，下功夫解决部门授权不充分、群众办事“两头跑”的问题，为企业和群众提供更加高效便捷的服务。三是狠抓从严治政，建设廉洁政府。深入贯彻中央八项规定和省市委十项规定，全面落实从严治党各项要求，切实做到敬法畏纪、遵规守矩。持续加强审计监督，逐步实现对公共资金、国有资产和领导干部履行经济责任情况审计全覆盖。加强政府性债务管理，切实防范财政风险。稳步实施公务用车制度改革，有效降低行政运行成本。加强政府系统党风廉政建设，认真落实“一岗双责”，坚决查处以权谋私、贪赃枉法、充当“保护伞”等违法违纪行为，促进各级干部在从严约束中努力工作、在制度监督下干事创业、在严于律己中担当责任。各位代表，

困难和挑战考验着我们，机遇和期待召唤着我们，责任和使命激励着我们。让我们在县委的坚强领导下，把握新机遇，瞄准新目标，开启新征程，为全面建成活力迸发的一流民族自治县而努力奋斗～有关名词解释三个一百:是指围绕设施农业、果品林业、畜牧养殖业和特色种植业等重点产业，致力打造一百个示范村、建设一百个精品项目、培养一百个致富带头人。供销e家:是供销合作社系统发展电子商务的平台，是落实“互联网+”发展战略和深化供销合作社综合改革的重要措施，重点围绕农产品、农业生产资料、日用消费品和大宗商品等供销合作社传统业务，建设农产品、农资、日用品及批发线上线下商城。三证合一、一照一码:“三证合一”，就是将企业依次申请的工商营业执照、组织机构代码证和税务登记证三证合为一证，提高市场准入效率;“一照一码”则是在此基础上更进一步，通过“一口受理、并联审批、信息共享、结果互认”，实现由一个部门核发加载统一社会信用代码的营业执照。一心一轴两带三区:“一心”，即蒙古贞新城以及“三位一体”同城发展形成的核心区。将阜新镇纳入新城规划范围;“一轴”，即南部城镇发展轴，依托沈阜高速公路、阜锦高速公路等交通干道，串接东梁镇、蒙古贞新城、大巴镇、泡子镇所形成的城镇发展轴;“两带”，即北部城镇发展带，依托101国道，串接于寺镇、旧庙镇、务欢池镇三个重点镇，同时联系彰武县的北部城镇发展带;中部城镇发展带，依托阜盘高速公路和沟奈线，串接大板镇、蒙古贞新城、旧庙镇、福兴地镇，同时沟通内蒙古的中部城镇发展带;“三区”，即依据自身资源及经济发展特点形成三大经

济分区，包括西北部工矿林业区、东北部农业加工区、南部旅游休闲区。六个精准:2015年6月18日，****在贵州考察时深刻阐述了扶贫开发的重要性和紧迫性，首次提出扶持对象精准、项目安排精准、资金使用精准、扶贫措施精准、驻村帮扶精准、脱贫成效精准的“六个精准”扶贫工作要求。五个一批:****在今年11月27日至28日召开的中央扶贫开发工作会议上，就解决“怎么扶”的问题提出的精准扶贫措施，即发展生产脱贫一批、危房改造和易地搬迁脱贫一批、生态补偿脱贫一批、发展教育脱贫一批、社会保障兜底一批。

2010年招商局上半年工作总结

上半年，县招商引资工作在县委、县人民政府的正确领导和州招商局的精心指导下，始终坚持以**理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕加快发展这个主题,进一步解放思想，转变工作作风，努力围绕年初制定的招商引资工作目标，在创新工作方式，拓宽招商引资领域，优化投资环境方面下功夫，招商引资工作取得明显成效。

一、上半年招商引资工作情况

上半年，全县共实施招商引资项目**个，协议总投资**亿，实际到位资金**亿(含外资项目1个)，同比增长**倍，完成县人民政

府下达任务数**万元的**%，其中:上年结转及续建项目**个，到位资金**万元;新引进项目**个，实际到位资金**万元。今年新引进投资100万元以上的企业6户，完成县人民政府下达任务数10户的60%。

(一)继续加大招商宣传力度

按照“成本低，效率高”的思路，寻求便捷有效的招商宣传方式。

1.利用文山招商网、麻栗坡县政务网作平台宣传麻栗坡，推介重点项目。

2.在已建成的麻栗坡政务网站招商引资栏目上设有相关政策、项目推介、企业信息、招商动态等栏目，便于网络招商。

3.制作了携带方便的招商项目手册500份，便于外出招商宣传，并发到相关部门及各乡镇。

4.制作发放了麻栗坡投资指南3000份。

(二)认真组织招商活动

我县充分利用各种会展平台，不断扩大麻栗坡县的知名度和影响力。

1.4月1日至4日组团参加了州庆50周年庆祝活动，会议期间，我县除对外发布了一批重点招商项目外，还签约招商项目3个，协议投资18.57亿元。

2.组团参加了中华职业教育社在北京举办的“实施温暖工程，促进县域经济发展成果展览会”，会议期间，我县对外发布了一批重点招商项目。

3.6月6日至6月11日组团参加了第十六届“昆交会”。

4.7月3日，组织人员参加了浙江商会、文山州招商局举办的项目推介会。会上，我县有5个项目作为重点项目向浙江商会的企业作推介。

(三)狠抓项目跟踪服务

1.对投产项目进行跟踪服务。按照县委、县政府“洽谈一个，引进一个，成功一个”的要求，积极为外来客商协调手续办理、生产经营中存在的困难和问题，提高生产经营效益，努力为外来企业不断发展壮大营造宽松的环境。

2.对在建、新开工项目进行跟踪服务。对今年在建、新开工的项目，如绿色水果基地建设、八布达干电站等项目，一方面做好协调服务及质量跟踪监督，随时掌握项目进度及质量状况。另一方面积极与各职能部门协调，帮助解决项目开发建设过程中存在的困难和问题，保证施工顺畅。

3.对即将开工项目进行加紧督促。对即将开工的项目，抓紧完备手续，加快相关证件办理速度，做好项目前期准备工作，促其早日开工。

(四)夯实招商引资基础性工作

1.继续加大项目库建设。按照县委、县政府的要求，今年来我局把项目库建设作为一项重要内容来抓落实，目前项目库共储备项目59个，金额89.35亿元。

2.优化环境抓服务，坚持服务第一的原则，不断强化“亲商、容

商、扶商、富商、安商”意识，按照“职责明确、信息共享、分级联动、协调顺畅”的外来投资后续服务要求，着力加大外来投资后续服务的力度。

(1)积极联系税务部门，优化外来投资企业纳税服务环境。通过加大税收宣传和对企业财务人员的税收业务培训力度，正确、认真答复税收咨询，为企业提供业务指导和信息支持，进一步优化外来投资客商纳税服务环境。

(2)加强与金融部门的协调力度，使对方在做好“三农”服务的基础上，积极地投身到外来投资企业发展建设当中，使外来投资企业与金融部门的沟通联系经常化，增强外来投资企业在麻栗坡投资建设的信心与决心。目前，麻栗坡县农村信用联社对全县重点建设项目累计发放扶持贷款16096万元，此举快速、健康地推动了项目建设的步伐。

(3)健全外来投资后续服务体系，将后续服务工作职责任务明确到人，确保后续服务工作有人管、有人抓，形成了“上下联动、职责明确、信息准确、协调及时、服务周到”的后续服务意识。

(4)进一步完善外来投资企业的信息档案，加强与税务、工商等部门对外来投资企业基础信息变动情况的比对，对外来投资企业进行详细的分类登记，做到情况明、底子清，为“好服务、服务好”奠定坚实基础。

(5)继续实施“一条龙”服务承诺制度，对新引进的外来投资企业，全程陪同考察，提供政策咨询，协助办理相关证照等手续，通

过经常性的走访调查，实现对外来投资企业全程跟踪服务

6)认真做好外来投资企业的投诉登记与受理工作，尽全力解决客商的困难和问题。

3.做好外来投资企业协会会员的发展和在企业内部建立工会组织工作。目前，全县已有11家企业加入了文山州外来投资企业协会，其中北京大唐国际发展有限公司、文山紫金矿业开发集团有限公司、鸿源水电开发有限公司、增辉冶炼厂、联营铁合金厂等9户外来投资企业率先建立了工会组织，使企业职工的合法利益得到有效保护，积极地推动了我县外来投资企业健康、快速发展。

(五)各项中心工作完成情况

1.围绕县委、县政府的安排部署，努力完成上级交办的各项工作任务，积极参与到全县社会经济建设中。

(1)认真做好烤烟挂钩点大坪镇大坪村委会河沟村小组烟苗大田移栽工作，组织干部职工投入人力30余人次，移栽烟苗6000余棵，圆满完成了挂钩点的烤烟大田移栽任务。

(2)认真落实县委对整村推进项目村建设的各项工作原则和相关要求，组织实施天保镇南温河村委会南楼大寨、六河乡转保村委会新街子温饱示范村建设工作。

(3)借助全县正在认真开展旨在激活思路、促进发展的解放思想大讨论活动的有利时机，组织干部职工以实事求是、勇于创新的态度，积极参与解放思想大讨论，全面查找招商引资工作存在的不足，努力完善外来投资企业服务环境。

(4)完成了县委、县人民政府、州招商局安排的其他工作。

2.全力做好扶贫工作。

(1)充分认识“农村党员书屋”建设工作的重要性，为扶贫挂钩点八布村委会送去2套电脑办公设备，并筹措资金帮助开通宽带上网功能，为党员及时了解国家政策方针安上了“千里眼”，使农民得到致富“好帮手”。

(2)重视农函大在培养农村致富带头人方面的重要作用，投入经费帮助八布村委会30名农户到农函大学习咖啡种植方面的农村致富技能。

(3)响应妇联号召，关爱妇女儿童，在“三?八”妇女节、“六?一”儿童节期间到八布村委会对妇女、儿童进行慰问，为他们送去急需的生活、学习用品。

(4)在建党节到来之际，不忘农村困难党员及群众，号召全体党员干部积极捐款，筹备食用油、大米等日常生活用品对该村困难党员及群众进行走访慰问，调查了解他们在生产生活中遇到的困难和问题。

二、存在的主要问题

上半年，招商引资工作虽然取得了一定的成绩，但也还存在着一些困难和问题:

(一)麻栗坡区位优越，资源丰富，开展招商引资工作具有较大的发展潜力，但工业基础较弱，产业链短，产品附加值低，配套能力差。外来投资主要集中在资源性开发项目上，种养殖、旅游加工、

市镇建设等方面的项目吸引力不强，投资的重点和热点领域不突出，进一步扩大招商引资仍然存在不少难题。

(二)招商引资尚无系统化的政策、规划、措施及科学的评价考核标准。对全县形象的宣传、产业优势的推介、项目的包装、信息的收集、整理、发布等没有明确的程序和方法。有个别部门在审批程序、收费的透明度不高，给招商引资工作带来一定的困难。

(三)投资结构不尽合理，“工业反哺农业”战略实施进展缓慢，制约种植类、养殖类项目招商引资工作进展。

(四)思想解放不够，大招商、大开放的意识还不是很强，“投资促进”理念不牢。一些部门和乡镇还没有把招商引资作为加快发展的重大战略举措来抓，没有把主要精力投放到招商引资上。部门与部门之间一定程度上还存在互相推诿、扯皮和各自为政的现象，缺少互相信任与有机协调。

(五)招商队伍的专业素质亟待提高。招商引资涉及面广，专业性强，招商人员不仅要清楚县情，本地产业导向、特点、行业规划、优惠政策等，还要具备针对不同行业研究客商心理，分析客商心理，分析客商需求，收集相关资料，及时提供信息，且能熟练运用谈判策略、技巧的能力，招商队伍的专业素质亟待提高。

三、下半年工作要点

在下半年的工作中，要重点抓好以下五个方面的工作:

(一)突出电力产业，发挥产业主导作用。紧紧抓住“已建、在建、待建”三个环节，扩大电力装机总量，继续加大对待建电站的

规划、上报、审批和对“占而不建”电站的整合力度，力争两年内基本完成全县电源点建设。

(二)突出矿业发展，发挥产业龙头作用。围绕矿产品精、深加工这个核心，加大对矿冶技改项目的引进、推广和运用力度，积极引进钨精粉、重钨酸铵等矿业深加工技术，延伸产业链，增加附加值。同时，加大对高岭土开发等一批具有一定规模、能够实现投资拉动和产业拉动的多金属和非金属矿冶产业集群项目的招商引资力度，努力提高矿产资源对经济社会发展的保障能力。公务员之家:

(三)突出特色工业，发挥产业辐射作用。始终坚持“科学发展、市场导向、突出特色、抓大扶小”的要求，努力把资源优势转变为经济优势，把经济优势转变为竞争优势。突出加快对中药材种植基地、茶叶精深加工、生态茶园基地、八布小粒咖啡精深加工生产线建设、荔枝烘干厂、冷库建设、页岩砖厂、扩建彩瓦厂、混合饲料厂、香料加工厂等农特、建材、轻工产业项目的招商引资工作。

(四)突出沿边优势，发挥外贸加工企业的带动作用。加大天保国际物流中心建设项目、天保口岸贸易加工区建设项目招商引资力度，以天保口岸为依托，以边贸市场为纽带，走小商品大市场的路子，以县城和天保口岸为重点，面向越南广阔的市场，扩大对越经济贸易合作，为全县加工产业提供示范带动作用。

(五)突出市镇建设，发挥外资服务的支撑作用。突出县城旧城改造和新区开发，加大力度开展招商引资，加快县城区遂道工程建设项目、南油水库及县城区第二自来水厂建设项目的招商引资步伐。

范文三：物业管理法规

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《物业管理法规》是“高职高专房地产类专业规划教材”之一，《物业管理法规》的编写根据《教育部关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》的文件精神，全面系统地阐述了物业管理法律法规的理论与实践知识。根据物业管理工作过程，《物业管理法规》的内容共分为10章，主要内容包括:概述，物业管理法律关系，物业管理招投标法律制度，物业服务合同法律规定，物业装饰装修管理，业主自治法律制度，物业使用与维护，物业服务收费，物业服务纠纷与处理方面的法律规定以及物业管理法律责任等。

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基本信息

书名

物业管理法规

作者

林德钦

ISBN

9787562931270

定价

29.00 元

出版社

武汉理工大学出版社

出版时间

2010年01月

装帧

平装

开本

目录11.图书信息

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3内容简介

4目录

5物业管理条例

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5?物业管理条例

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范文四：物业管理法规

北京市住宅物业管理服务标准

一、普通商品住宅物业管理服务标准

中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的通知（中物协[2004]1号）

2005-07-26 各物业管理企业：

为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)，现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。试行中的情况，请及时告我会秘书处。附：1、普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)

2、普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)的使用说明。

二○○四年一月六日

附件1：

普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)

一级

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、

维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依 5

规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发

现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。 (三)

共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

10、容易危及人身安全的设施设备有咀显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二级

(一)基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

(二)房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告 9

与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90％。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委

员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦 10

洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检

查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

三级

(一)基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。

(二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、

中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据

业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，

依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工

现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委

员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或

者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告

与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80％。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

1、小区24小时值勤。 2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。 3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年

清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查

1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

(六)绿化养护管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

附件2：

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的使用说明

1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物

业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养

护管理等六大项主要内容组成。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因

素，选择相应的服务等级。

作者：物业管理处

北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》和关于开展全市居住小区物业管

理企业服务情况检查的实施意见》的通知（京国土房管物 [2004]338号）2005-02-04

2005-07-26 各区县国土房管局，各业主委员会、各建设单位、物业管理企业，各有关单位：

为全面贯彻《物业管理条例》(国务院令379号)，维护物业管理各方合法权益，规范物业管理市场秩序，经市政府同意，现将《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》印发给你们，请遵照执行。

北京市国土资源和房屋管理局

二○○四年三月三十日

北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见

《物业管理条例》(国务院令379号，以下简称《条例》)已于9月1日起正式施行。为贯彻实施《条例》，我市正在起草制定本市物业管理办法。由于该办法出台尚需一定的时间，我市原有物业管理的有关规定与《条例》有很大差异，为做好这一期间内物业管理工作，妥善解决当前业主要求解决的问题，制定本意见。

一、基本原则

根据《条例》及北京市人民政府第四次城市管理工作会议关于居住区物业管理纳入社区建设精神，就业主大会、物业管理区域划分、前期物业管理、物业管理服务、专项维修资金、物业管理企业与供水、供电、供气、供热等专业服务单位的关系等问题明确意见，其他未涉及问题，按照《条例》及本市现行有关规定执行。

二、关于业主大会和业主委员会

(一)业主大会成立按以下规定进行组织和筹备：

1．《条例》施行前已组建的物业管理委员会，应当按照《条例》要求，在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府(以下统称街道办事处)和区县国土房管局指导下，与社区居委会共同组织召开业主大会会议，选举业主委员会；或经业主大会同意，将原物业管理委员会变更为“业主委员会”，制定《业主大会议事规则》或将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》，制定《业主公约》。召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《条例》规定的业主大会的职责。

2．新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过

50％的或入住率不足50％但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50％的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。

住宅物业首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位(或公有住房出售单位，以下同)、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。

筹备组按照有关规定履行职责。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。

3．物业管理区域只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主代表应将全体业主一致同意不成立业主大会的书面决定报送街道办事处和区、县国土房管局备案。

(二)业主大会会议的召开应执行以下规定并完成相应工作：

1．首次业主大会会议应当选举产生业主委员会，制定并通过《业主大会议事规则》和《业主公约》。

2．投票权的确定。业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。

3．业主委员会委员条件。业主委员会委员应当是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，遵守国家有关法律、法规，遵守《业主公约》和《业主大会议事规则》，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力；业主委员会委员不得在本物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动。

4．业主委员会人数及任期。业主委员会委员人数一般为5至9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年。

5．业主大会会议决议选聘新的物业管理企业的，应当通过招投标方式进行。业主大会会议可以授权业主委员会依法组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招投标活动应当按照《北京市物业管理招标投标办法》(京国土房管物［2003］848号)和《关于业主大会招标有关问题的意见》(京国土房管物［2004］216号)的规定进行。

(三)业主委员会备案及印章的刻制

1．业主委员会备案。业主委员会自组建、换届、改选等产生之日起30日内，经物业所在地的街道办事处审核后，报物业所在地的区、县国土房管局备案。

2．刻制印章。业主委员会凭区县国土房管局的备案证明到有关部门申请刻制印章；原物业管理委员会改为业主委员会后，应申请变更印章。

(四)业主大会、业主委员会与街道办事处、社区居委会关系业主大会、业主委员会应当按照物业管理纳入社区建设的有关规定，主动接受街道办事处和区、县国土房管局的指导、监督。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅物业的业主大会、业主委员会召开会议时，应当有所在地的社区居委会参加。业主大会、业主委员会作出决定前，应当听取社区居委会的建议。

三、关于物业管理区域的划分

物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。新建住宅物业一般以建设立项、规划批准的范围确定，设施设备相关、共用的物业可以划为一个区域。已建成住宅物业管理区域范围一般应与社区居委会管辖范围相适应，自然分割且相对宜于统一管理的物业可以划为一个 17

区域；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。物业管理区域已经划分且无争议的，不再重新划分。

一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业管理企业负责实施管理。

四、关于前期物业管理

前期物业管理是指业主大会成立前，由建设单位选聘的物业管理企业负责实施的管理服务。前期物业管理应遵照以下规定：

(一)关于前期物业管理招投标

自2003年12月1日起，凡申领《商品房预售许可证》的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位，应当按照招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

同一物业管理区域由一个物业管理企业负责管理，分期开发建设的，前期建成部分已确定物业管理企业的，后期建设部分可不再进行招投标。

投标人少于3个或者住宅规划总建筑面积小于2万平方米或仅为单栋住宅的，经物业所在地区、县国土房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

(二)关于前期物业管理方案

1．建设单位在销售物业前，应当制定前期物业管理方案。物业管理方案主要包括《前期物业服务合同》、《业主临时公约》和物业管理招投标备案材料。

建设单位应当与选聘的前期物业管理企业签订书面的《前期物业服务合同》。合同中应当约定物业管理服务范围和内容、服务标准、服务费用标准及收取方式、双方权利义务、合同期限、变更或解除合同条件、合同解除和终止时的管理权移交、违约责任等。《业主临时公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

2．销售物业时，建设单位应将《前期物业服务合同》中的物业管理服务内容、服务标准、费用标准及收取方式等主要内容作为房 18

屋买卖合同的内容，并向买受人明示《业主临时公约》。物业买受人在签订房屋买卖合同时，应书面承诺遵守《业主临时公约》。 2003年9月1日至《关于发布(业主临时公约)和(〈前期服务合同>示范文本的通知》颁布之日前，已经核准物业管理公约的新建项目，没有制定《业主临时公约》的，建设单位应当向买受人明示物业管理公约，买受人应当签署遵守物业管理公约的承诺书；已按《条例》规定制定《业主临时公约》的，建设单位在销售物业时应向买受人明示《业主临时公约》，物业买受人应书面承诺遵守《业主临时公约》。

五、关于物业管理服务

(一)物业管理企业应当依照《条例》与业主签订书面的物业服务合同，明确物业服务范围和内容、服务标准、服务费用标准及收取方式、双方权利义务、合同期限、变更或解除合同条件、合同解除和终止时的管理权移交、违约责任等。凡实行物业管理的住宅物业，物业服务必须符合《北京市住宅物业管理服务标准》要求；同时，物业管理企业必须建立突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施。

物业管理企业应当严格按照规定或合同约定的收费标准和收费方式向业主收取物业服务费用，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定向业主提供物业服务。业主大会依法或合同约定要求调整收费标准、改善服务质量的，物业管理企业应及时配合做好相应工作，自觉接受业主监督。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务收费由双方约定。

(二)物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。开发建设单位、业主大会授权的业主委员会或产权人依照规定原则和程序组织的物业管理招投标，具有相应资质和能力的物业管理企业可积极投标，但不得弄虚作假，以串通投标或骗取中标等方式妨碍公平竞争，损害招标人和其他投标人的合法权益。物业管理企业中标后，应当依法与招标人签订合同，并妥善处理与原物业管理企业之间的交接工作。

(三)新建物业承接时，物业管理企业应当按照《条例》第二十九条规定接收、查验建设单位提供的物业管理所需相关资料，同时对物业共用部位、共用设施设备进行质量和使用功能的查验。

承接双方应当做好查验记录。查验中发现的材料不齐备、共用部位、共用设施设备质量和使用功能问题，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当予以整改。对边建设、边入住的物业，应当查验水、电供应是否正常，是否具备通气条件，交通道路是否通畅，与施工场地是否有明显分界隔离设施。

业主大会成立后，依法选聘的新物业管理企业与原物业管理企业交接的，应在原服务合同解除后进行。新物业管理企业对共用部位、共用设施设备进行查验，原物业管理企业应一并移交物业管理所需相关资料、全体业主所有的物业管理用房等资产、以及预收的物业 19

服务费用、代管的物业押金等收支帐目和资金。物业管理企业不得强占或强行接管，防止出现管理真空或造成管理混乱。

(四)严格企业资质审批和等级管理制度。未取得资质证书的企业，不得从事物业管理；要通过资质年检和资质动态管理，加强对物业管理企业的管理，管理水平低、经营不规范、社会形象差的企业要予以整顿、清理。建立企业信用评价体系，对居民反映或投诉较多的企业，要予以公告，并作为企业资质年检的重要内容。物业管理行业协会应充分发挥作用，加强行业自律和行业监管，促进物业管理企业不断提高服务水平。

六、关于专项维修资金

住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，仍按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字［1999］1088号)规定的比例交纳共用部位共用设施设备专项维修资金；住宅小区内的非住宅物业应按《条例》规定交纳专项维修资金。

七、关于物业管理企业与专业服务单位的关系

物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位在费用收取与相关管线和设施设备维修、养护责任划分问题，在我市物业管理办法出台前，物业管理企业与专业服务单位可以按照《条例》进行协商处理。

双方未达成一致意见的，对上述专业服务的费用收取、管线和设施设备的维修、养护责任划分等暂时维持现状，以保证居民的正常生活。

八、加强领导，促进物业管理健康发展

物业管理与居民生活息息相关，涉及千家万户的利益。《条例》的颁布，对于规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业合法权益，改善和提高群众的工作生活环境，都具有十分重要的意义。

各有关单位要统一思想，提高认识，切实加强对物业管理工作的领导，加大对《条例》的宣传、贯彻实施力度，促进物业管理的健康发展，解决当前物业管理工作中存在的突出问题。

各区县、各有关单位要加强对《条例》的宣传、学习和领会，制定贯彻实施工作方案，并尽快组织实施。

各区县要加快设立国土房管派出机构，健全基层房屋管理体系，加强对业主大会、业主委员会的组建指导工作，规范其日常运作； 20

对于已经成立物业管理委员会的，要指导其尽快实现职责、章程和名称的转变。加强对物业管理企业服务和收费行为的监督检查。当前，我市一些物业管理纠纷和矛盾还比较突出，为维护正常的社会秩序，切实保护居民的合法权益，各区县国土房管局要在认真分析纠纷产生原因的基础上，依靠和配合街道办事处、社区居委会，及时协调处理物业管理纠纷。

关于开展全市居住小区物业管理企业

服务情况检查的实施意见

为贯彻实施国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)，

进一步规范我市物业管理企业服务行为，提高全市物业管理服务水平，促进物业管理行业健康发展，巩固去年全市开展物业管理规范化服务活动取得的成果，经市政府同意，现决定从2004年4月15日至8月15日开展为期四个月的全市居住小区物业管理企业服务情况检查。为此，特提出如下实施意见：

一、指导思想和工作目标

在市委、市政府的领导下，以贯彻实施《条例》和我市物业管理的有关规定为契机，通过开展旨在继续发扬“我为社区服好务，我为首都添光彩”的精神，以增强物业管理企业员工服务意识，提高服务水平，不断改进物业管理企业各项工作为目标的全市居住小区物业管理企业服务情况检查，进一步规范物业管理企业服务行为，提高服务质量，改善居住环境，推动全市物业管理行业健康发展。

二、检查工作重点

针对此次居住小区物业管理企业服务情况检查，物业管理企业应重点开展以下工作：

1．大力开展员工思想教育和技能培训

组织企业管理人员认真学习《条例》和我市新出台的物业管理政策和相关规定，与时俱进，提高政策水平。教育员工继续发扬“我为社区服好务，我为首都添光彩”的精神，增强广大员工的服务意识和责任感。广泛开展岗位技能培训，认真贯彻落实《北京市居住物业服务标准》，为物业管理行业的健康发展做出努力。

2．广泛倾听业主意见

采取召开由社区居委会、业主委员会、业主代表参加的座谈会、开展物业管理咨询服务或者定期走访业主等方式，广泛听取业主的意见和建议，认真分析业主反映的问题：对于开发建设期间遗留和销售期间承诺未兑现的问题，要及时向有关部门和相关单位反映，促使其认真研究并抓紧解决；对业主提出的物业管理方面的合理化建议要积极采纳。

3．改进服务质量，提高服务水平

(1)开展供水、供暖、供气、供电、电梯、消防等共用设

施设备的全面检查。对关系业主身体健康和生命安全的生活水箱、电梯、供电线路、消防设施等要进行严格检查，对存在问题的要及时解决，保障共用设施设备的使用安全。

(2)结合所管项目的实际情况，严格按照《北京市居住物

业服务标准》和(前期)物业管理服务合同约定的内容和标准开展物业管理服务。特别是对于关系广大业主正常生活秩序、生活质量和公共安全方面的事务，如零维修、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理等，应当作为本次活动中改进服务质量、提高服务水平的重点。

(3)加强物业管理宣传，保障广大业主的知情权。在公共

场所张贴《条例》和我市物业管理政策法规、业主(临时)公约、业主大会决议以及其他需要公布的物业管理重大事项等内容。特别是对于广大业主关心的物业服务内容、服务标准、收费项目、收费价格及收费依据等方面的内容，要向业主公示和说明，使广大业主从了解物业管理到自觉关心、支持和参与物业管理。

(4)完善各项管理制度，结合去年全市抗击“非典”和今

年防治“禽流感”的工作实际，建立和落实突发公共事件的应急处理机制和预案，确定责任制，落实责任人，保证业主正常的生活秩序。

三、工作阶段

此次检查活动分为四个阶段：

4月15日至29日为宣传发动阶段。各区县要制定有针对性的实施方案，并充分宣传，动员社会各界力量积极支持和参与物业服 22

务检查工作。

5月1日至6月30日为企业自查阶段。各区县根据本辖区实际，按照方案部署，组织物业管理企业对照《条例》、《北京市住宅物业管理服务标准》和相关规定开展物业管理服务活动。

7月1日至7月30日为区县检查阶段。各区县应根据企业自查情况，对本辖区物业管理企业服务情况进行认真检查。检查中要有所侧重，对群众反映强烈，问题突出，来信、来访比较集中的小区和企业要查清原因。对服务存在问题的物业管理企业，应加强指导工作。

8月1日至15日为考核验收阶段。由市国土房管局组织相关人员采取抽查的方式，对企业的服务自查工作进行考核和验收，对开展工作较好的企业典型予以宣传。

四、工作要求

(一)各物业管理企业应当以本次检查为契机，进一步推动本企业思想建设、组织建设和制度建设，强化员工服务意识，改进服务工作，提高服务水平，融洽与业主的关系，为开展物业管理服务创造良好的外部氛围。各企业应建立由领导亲自挂帅的自查小组，制订企业自查方案和实施步骤，明确责任，层层落实，确保此次检查活动取得实效。

(二)各区县国土房管局要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识搞好此次服务检查工作的重要性和必要性。要结合本区县的工作实际，制订检查方案和各项措施，积极抓好组织领导工作，加强对企业自查的指导和监督，精心组织，统筹安排，力争通过此次检查进一步推动本区县的物业管理工作。

二○○四年三月三十日

北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于印发

的通知》（京价房字[1997]第196号）

物业管理处 2005-07-26 1997年6月25日颁布

各区县物价局、房地局，各物业管理公司：

????根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费〔１９９６〕２６６号）和《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令１９９５年第２１号），结合《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》（京价（房）字〔１９９６〕第１５７号）试行一年来的情况，现将《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法

第一条根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费〔１９９６〕２６６号）和《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令１９９５年第２１号），特制定本暂行办法。

第二条本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合同的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。

????物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。

第四条北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。

????凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。

第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。

????物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。 24

????普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。

第六条一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。

????产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占５０％；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。

????物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。

第七条被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内（两年）其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮１０％－２５％，可调整的项目为：（１）保洁费；（２）保安费；（３）小修费；（４）公共设施维修费；（５）管理费。

第八条居住小区内配套用房，属公益性的（如学校、医院等），产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。

第九条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。

第十条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十一条物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。

????对于物价部门已规定统一价格（收费标准）的项目，物业管理单位应按统一价格（收费标准）执行或代收。

????劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价（涉）字〔１９８９〕１７０号文件规定执行，由产权人交纳。

????环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价（房）字〔１９９７〕第１８６号文件规定，每户每年２１元由产权人交纳。第十二条本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准 25

基础上加应纳税金向产权人收取。

第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。 ????对实行备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准的决定。

????凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

????（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

????（二）擅自设立收费项目、乱收费用的；

????（三）不按规定实行明码标价的；

????（四）提供服务质价不符的；

????（五）只收费不服务或多收费少服务的；

????（六）其它不执行本规定的行为。

第十四条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第十五条本办法由市物价局负责解释。

第十六条本办法自１９９７年７月１日起执行。

附件：《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》

北京市普通居住小区物业管理服务收费标准

????一、住户个人交费项目

????1. 装修房屋垃圾外运费

收费标准：20元/自然间

服务内容：清运因室内装修而产生的建筑垃圾。

服务标准：日产日清。

备注：如住户自运，不收此项费用。

????2. 保洁费

服务内容：楼宇内公共部位及小区内道路环境的日常清洁保养。

服务标准：道路每天一清扫，垃圾每天一清运，楼梯及扶手每天清扫、擦拭一次，院内道路、庭院绿地废弃杂物及时清理。备注：执行小区所在区县物价局、财政局制定的收费标准。

????3. 保安费

收费标准：3—5元/户· 月

服务内容：维持小区公共秩序，日常巡视。

服务标准：

(1)积极与派出所配合，保护小区安全。

(2)24小时昼夜巡逻值班。

(3)对小区可疑人员进行查问。

(4)对小区内违法分子，与派出所配合进行处理。

(5)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。

备注：必须是封闭式小区，雇用专职人员。

????4. 各项费用统收服务费

收费标准：1元/户· 月

服务内容：代为收取水、电、气、房租、卫生费等项费用。

服务标准：按月查表，记数准确。

?? 5. 车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）

服务内容：看管自行车等车辆。

服务标准：专用存车场所，有专人看管。

备注：执行所在区县物价局制定的收费标准。

????6. 机动车存车费

收费标准：小型车150元/辆· 月，大型车210元/辆· 月

服务标准：认真检查停车证。

备注：专用停车场、位收此项费用。收费同时发给车主存车凭证，车辆如发生丢失，收费单位应按有关规定赔偿。 ????二、产权人交费项目

????1. 绿化费

收费标准： 0.55元/平方米· 年

服务内容：小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理。

服务标准：

（ 1）植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。

（ 2）有多种树种，以落叶乔木为基本树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花卉、草坪衬托美化环境。

（ 3）花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。

（ 4）绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。

备注：绿化率超过 30％的小区，标准可上浮20％。

????2. 化粪池清淘费

收费标准： 0.30元/平方米· 年

备注：定时清淘，保证正常使用。

????3. 管理费

收费标准：

（ 1）一般住宅为2.40元/平方米· 年

（ 2）乙类住宅为2.82元/平方米· 年

（ 3）甲类住宅为3.50元/平方米· 年

服务内容：

（ 1）组织接管房屋及设备。

（ 2）办理进住手续和房屋更名、换房手续。

（ 3）计算房租。

（ 4）建立房屋管理帐册、档案。

（ 5）组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。

（ 6）处理违约，办理房屋撤管手续。

（ 7）建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。

（ 8）组织物业管理的其它费用。

服务标准：

（ 1）组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接管验收工作。

（ 2）健全完善房屋管理的各种基础资料，台帐报表、图册等符合要求，完整准确。

（ 3）组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。 ????4. 小修费

收费标准：

（ 1）一般住宅为2.36元/平方米· 年

（ 2）乙类住宅为3.54元/平方米· 年

（ 3）甲类住宅为4.72元/平方米· 年

服务内容：按京房修字 [1994]第521号通知

服务标准：

（ 1）完成零维修任务指标，零维修及时率均达到100%。

（ 2）水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

备注：小修工程

（ 1）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程。

（ 2）综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。

（ 3）房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。

????5. 中修费

收费标准：

（ 1）一般住宅为5.42元/平方米· 年

（ 2）乙类住宅为7.06元/平方米· 年

（ 3）甲类住宅为8.19元/平方米· 年

服务内容：按京房修字 [1994]第521号通知。

服务标准：基本保持房屋完好率不降低。

备注：中修工程

（ 1）凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。

（ 2）中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。

（ 3）中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

（ 4）中修工程主要适用于一般损坏房屋。房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。

????6. 小区共用设施维修费

收费标准： 1.00元/平方米· 年

????7. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费

服务内容：京价（房）字 [1996]第274号 ?注：

????1. 本标准中平方米系指建筑面积。

????2. 大修费：甲、乙类住宅每年每建筑平方米7.56元，一般住宅每年每建筑平方米5.04元。 ????3. 高档住宅的物业管理服务收费办法另行制定。

范文五：物业管理法规

《物业管理法规》期末复习应考指南一、复习应考基本要求

《物业管理法规》是中央电大开放教育专科物业管理专业的统设必修课。

本门课的成绩由“平时作业成绩+期未考试成绩”构成，其中平时作业成绩占20%，期未考试成绩占80%。

课程平时作业由中央电大统一布置，共4次，每次作业按形成性管理办法折合计入课程总成绩。期末考试的卷面成绩按满分100分折合为80分计入课程总成绩。

(一)考试范围

考试范围以文字教材、教学大纲和考核说明为主，不低于85%的试题范围属于应该掌握内容，要求了解和领会的内容所占试题范围不超过15%。

(二)考试形式

考试形式:闭卷考试。

(三)试题类型

试题类型包括判断题、不定项选择题、简答题、论述题、案例分析题，分别占卷面总成绩的20%左右、20%左右、30%左右、15%左右和15%左右。每种类型的考试题有难、中、易的差别。

(四)考试时间

考试时间为90分钟。

(五)考试注意问题

1、一定要每题都答，不能留空白，首先要回答正确、尽量多答，

因文字学科即使一时没搞得准确，答了总比不答好一些。

2、要求联系实际或举例说明的题，一定要联系实际和举例说明，一定要尽量多答，千万不能答一点或者一点都不写，否则扣分是比较多的。

3、案例题有几个小问的，一定要注意不要答掉，每个问题均要回答。

4、《物业管理法规》考试试题答题较多，有简答、论述题和案例分析，一定要注意把握时间，先易后难，把好得的分先拿到手。

5、考试时资料一定要带齐，对教材复习资料一定要熟悉，到时翻查资料可以速度快一些，以节省考试的时间。

二、复习应考资料及其使用

(一)平时作业

平时作业与考试题型和要求基本上是一样的，根据过去考试的情况看，也有考试题就是平时作业，所以一定要认真用好。

平时作业老师均作过评讲，请按老师平时所评讲的要求掌握。作业答案也已经挂在巴南电大教学平台上，请同学们多浏览巴南电大网络教学辅导平台。

(二)期末复习指导

中央电大发的《物业管理法规》期末复习指导，是较全面的复习应考指南，老师已经做过评讲，同学们要认真阅读和掌握那上面的所有内容。

(三)自检自测题

自检自测题是每期期末考试前市电大都要挂在网上的。本期市电大下发了两套自测题，这两套题一个是对平时练习的补充，同时也是对考试内容的补充和强调，一定要引起注意。

自检自测题1

第1题、填空

1.在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业______，而且还可以通过平等协商与物业管理公司建立______。

参考答案: 所有权物业委托管理合同

2.物业管理的内容更多的是______，而不是______。

参考答案: 服务管理

3.物业管理区域内全体业主组成的______是物业内的最高决策机构。

参考答案: 业主大会

4.______是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。

参考答案: 业主公约

5.国务院《物业管理条例》明确规定:从事物业管理活动的企业应当具有独立的______。

参考答案: 法人资格

6.根据国务院《物业管理条例》的规定:业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经______以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

20, 参考答案:

7.我国行政赔偿以______为主要方式，以______、返还财产为辅。

参考答案: 金钱赔偿恢复原状

8.物业管理法是物业管理企业据以和业主签约，据以合法管理业主物业的具有_________性质，并受______、______制约的法律规范的总称。

参考答案: 民法行政法经济法规

9.一般收益性物业的委托管理合同须规定物业管理公司要定期向______呈送各种文件和报告以及物业管理人员的管理责任，主要工作等。

参考答案: 业主

10.住户手册是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的管理规定，以及______所能提供的服务项目的非强制性执行文件。

参考答案: 物业管理公司

11.我们把业主定义为______的所有权人。

参考答案: 物业

12.物业管理企业管理物业的基础是______和______。

参考答案: 委托授权合同约定

13.在我国，自然人不仅可以依法享有______所有权，而且还可以通过平等协商与______建立物业委托管理合同。

参考答案: 物业物业管理公司

14.按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为______、______两大类。

参考答案: 物行为

15.物业产权行使的法律限制是指对物业产权______、______的法定限制规则。

参考答案: 绝对性排他性

16.业主团体的决策主要通过______的决议或______的执行监管等形式来实现的。

参考答案: 业主大会业主委员会

17.______是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。

参考答案: 业主委员会章程

18.______是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的管理规定，以及物业管理公司所能提供的服务项目的文件。

参考答案: 住户手册非强制性执行

19.本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对_____和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。参考答案: 房屋及配套的设施设备

20.业主在物业管理活动中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有____和监督权.

参考答案: 知情权

21.业主在物业管理活动中，有权监督____、共用设施设备专项维修资

金(以下简称专项维修资金)的管理和使用.

参考答案: 物业共用部位

22.业主在物业管理活动中，应遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、________的维护等方面的规章制度. 参考答案: 公共秩序和环境卫生

23.业主大会应当_____物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

参考答案: 代表和维护

24.业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的_____等因素确定。

参考答案: 建筑面积、住宅套数

25.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有_____的业主参加。参考答案: 1,2以上投票权

26.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1,2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经________通过。

参考答案: 物业管理区域内全体业主所持投票权2,3以上第2题、不定项选择题

1.项目管理是现代小区管理的重要环节，但综合性服务更能体现现代物

业公司管理的水平高低。按照服务的性质，可将小区内所提供的服务分

为( )。

A(常规性服务

B(委托性服务

C(经营性服务

D(单一性服务

参考答案: ABC

2.下列属于仲裁协议的法定内容有

( )。

A(仲裁事项

B(仲裁机构

C(请求仲裁的意思表示

D(仲裁费用

参考答案: ABC

3.下列说法错误的有( )。

A(行政诉讼可以进行调解

B(送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为

C(法院调解有开始、进行和结束三个阶段

D(仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的

参考答案: ABD

4.物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括( )。

A.财产保全

B.实体争议

C.驳回起诉

D.中止诉讼

参考答案: ACD

5.现代物业管理制度的产生，主要取决于下列哪些( ),

A.区分所有

B.专有部分

C.共有部分

D.社区

参考答案: AD

6.依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则( )?

A(公平合理

B(方便生活

C(团结互助

D(有利生产

参考答案: ABCD

7.我国政府主管部门现采取( )等重大措施来促进我国物业管理行业健康，全面地提高整体素质和质量。

A(立法

B(考评

C(招标

D(资质认定

参考答案: ABCD

8.下列哪些情况不属于物业管理法律关系( ),

A(某市物业管理公司因长期亏损而破产

B(林某因车祸而死亡

C(业主向国家缴纳个人所得税

D(某物业管理公司对人行道路边一棵已枯死的、倾向路面的大树，

不采取伐移措施的消极不作为行为

参考答案: ABCD

9.属于物业管理纠纷中涉及的常见罪名有( )。

A(诈骗罪

B(侵占财产罪

C(故意伤害罪

D(滥用职权罪

参考答案: ABCD

10.经过( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召

开业主临时会议。

A(10%

B(20%

C(30%

D(40%

参考答案: B

11.属于法律事件的有( )。

A(山洪爆发

B(业主死亡

C(物业管理公司解散

D(地震

参考答案: ABCD

12.业主作为物业管理法律关系的主体，可享有下列( )权利。

A.监督物业管理公司的权利

B.依法组建业主管理委员会的权利

C.选聘或解聘物业管理公司的权利

D.共同使用物业公共设施的权利

参考答案: ABCD

13.根据国务院《物业管理条例》的规定:业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

A.40,

B.20,

C.30,

D.50,

参考答案: B

14.当事人申请再审应该在判决生效后的( )之内提出。

A.半年

B.一年

C.两年

D.四年

参考答案: C

自检自测题2

判断题

1.国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。( )

参考答案: 正确

2.县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。( ) 参考答案: 正确

3.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。( )

参考答案: 正确

4.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有,,,以上投票权的业主参

加。( )

参考答案: 正确

5.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。( )

参考答案: 正确

6.业主委员会应当自选举产生之日起,,日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( ) 参考答案: 正确

7.业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。( ) 参考答案: 正确

8.在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。( ) 参考答案: 正确

9.前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。( )

参考答案: 正确

10.业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。( ) 参考答案: 正确

11.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方

的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。( )

参考答案: 正确

12.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。( ) 参考答案: 正确

13.物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。( )

参考答案: 正确

14.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。( )

参考答案: 正确

15.业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。( ) 参考答案: 正确

16.供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。( )

参考答案: 正确

17.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。( )

参考答案: 正确

18.物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。( )

参考答案: 正确

19.专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。( )

参考答案: 正确

20.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。( )

参考答案: 正确

21.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。( )

参考答案: 正确

(四)、06秋《物业管理法规》期末复习综合练习题

一、填空

第1章

l、物业管理法是物业管理企业据以和业主签约，据以合法管理业主物业得具有______________，并__________、______________制约得法律规范得总称。

参考答案:不动产单元性空间和环境

第2章

1、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业____________，而且还

可以通过平等协商与物业管理公司建立____________。

参考答案: 所有权物业委托管理合同

2、按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为____________、____________两大类。

参考答案:物行为

3、物业产权行使的法律限制是指对物业产权_______ _____，_______ ___的法定限制规则。

参考答案:绝对性排他性

4、物业管理的内容更多的是____________，而不是____________。

参考答案:服务管理

第3章

1、我们把业主定义为:____________的所有权人。

参考答案:物业

2、业主团体的决策主要通过____________的决议或____________的执行监管等形式来实现的。

参考答案:业主大会业主委员会

3、物业管理区域内全体业主组成的____________是物业内的最高决策机构。

参考答案:业主大会

4、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权____________以上通过。业主大会作出制定和修改业车公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过。

参考答案:所持投票权1,2以上通过

5、根据国务院《物业管理条例》的规定:业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主太会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经____________以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

参考答案:20,

6、____________是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。

参考答案:业主委员会

7、____________是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。

参考答案:业主委员会章程

8、____________是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。

参考答案:业主公约

9、____________是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的管理规定，以及物业管理公司所能提供的服务项目的非强制性执行文件。

参考答案:住户手册

第4章

1、国务院《物业管理条例》明确规定:国家对从事物业管理活动的企业实行____________管理制度。

参考答案:资质

2、物业管理企业管理物业的基础是____________和____________。

参考答案:委托授权合同约定

3、物业管理服务必须遵循____________与____________相适应的原则。

参考答案:权利义务

4、国务院《物业管理条例》明确规定:从事物业管理活动的企业应当具有独立的____________。

参考答案:法人资格

第5章

1、物业管理合同是一种以____________为标的的合同。

参考答案:行为

2、物业管理合同订立的过程主要包括____________和____________两个阶段。

参考答案:要约承诺

3、物业管理合同的履行包括____________和____________两个方面的含义。参考答案:实际履行适当履行

第6章

1、一般收益性物业的委托管理合同须规定物业管理公司要____________呈送各种文件

和报告以及物业管理人员的管理责任，主要工作等。

参考答案:定期向业主

2、为保证公共商业楼宇的公共事务有效管理，应该组织由工商管理部门参与

____________组成的管理委员会。

参考答案:经营者代表

第7章

1、在归责原则中，____________居于核心的地位。

参考答案:责原事由

2、在罗马法中确立了____________是法学领域的一大创举。

参考答案:过错原则

3、过错可以分为____________和____________两种表现形式。参考答案:故意过失

4、根据违法者承担责任方式的不同，法律责任可分为____________、____________、

____________。

参考答案:民事责任行政责任刑事责任

5、违约行为的一般表现有____________、____________、____________。参考答案:不履行逾期履行不适当履行

6、我国行政赔偿以____________为主要方式，以____________、____________为辅。参考答案:金钱赔偿返还财产恢复原状

第8章

1、物业管理纠纷的处理方式主要有____________、_____________、____________、

____________。

参考答案:自决与协商调解仲裁诉讼 2、在举证责任方面，行政诉讼奉行的是____________。参考答案:举证责任倒置

3、我国仲裁是以____________为主，书面审理为补充的原则。参考答案:开庭审理

二、不定项选择

第2章

l、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则,( )

A、公平合理 B、方便生活

C、团结互助 D、有利生产参考答案:ABCD

2、政府在物业管理活动中主要有( )作用。

A、发动作用 B、指导作用

C(规范作用 D、监督作用参考答案:BCD

3、现代物业管理制度的产生，主要取决于下列哪些,( )

A、区分所有 B、专有部分

C(共有部分 D、社区参考答案:AD

4、下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体。( )

A、国家 B、无民事行为能力人

C、法人 D、美国人参考答案:ACD

第3章

1、根据国务院《物业管理条例》的规定:业主大会会议分为定期会议和临时会议。业

主太会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经( )以上的业主提议，

业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

A(10% B(20% C(30% D(40%

参考答案:B

2、涉外物业管理法律关系是指特定发域境内物业管理民事关系，因其主体，客体，内

容涉及该法域以外的其他相关法域的法律适用效力问题。依据该定义，就我国的物业管理

法律关系而言，下列哪些法律关系不属于涉外物业管理法律关系,( )

A、中国某物业管理公司与台湾人程某之间的物业管理法律关系

B、中国大陆某物业管理公司与日本人P

C、美国人Chris与中国某物业管理公司

D、中国某物业管理公司与澳门刘某

参考答案:AD

3、业主作为物业管理法律关系的主要主体，可享有下列( )权利。

A、监督物业管理公司的权利

B、依法组建业主管理委员会的

C、选聘或解聘物业管理公司的权利

D、共同使用物业公共设施的权利

参考答案:ABCD

4、按照规范法律关系的法律部门不同，物业管理法律关系可分为( )。

A、行政法律关系 B、民事法律关系

C、劳动法律关系 D、经济法律关系

参考答案:ABD

5、下列哪些情况不属于物业管理法律关系,( )

A、某市物业管理公司因长期亏损而破产

B、业主林某因车祸而死亡

C、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》申请

D、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措

施的消极不作为行为

参考答案:ABC

第4章

1、我国政府主管部门现采取( )重大措施来促进我国物业管理行业健康，全面地

提高整体素质和质量。

A、立法 B、考评 C、招标 D、资质

参考答案:ABCD

第6章

1、项目管理是现代小区管理的重要环节，但综合性服务更能体现现代物业公司管理的

水平高低。按照服务的性质，可将小区内所提供的服务分为( )。

A、常规性服务 B、委托性服务

C、经营性服务 D、单一性服务参考答案:ABC

第7章

1、下列属于物业管理法律责任的归责类型的有( )。

A、过错责任 B、无过错责任

C、公平责任 D、违法责任参考答案:ABC

2、属于物业管理纠纷中涉及的常见罪名有( )。

A、诈骗罪 B、侵占财产罪

C、故意伤害罪 D、滥用职权罪参考答案:ABCD

第8章

1、下列属于仲裁协议的法定内容的有( )。

A、仲裁事项 B、仲裁机构

C、请求仲裁的意思表示 D、仲裁费用参考答案:ABC

2、物业管理纠纷民事诉讼的原则有( )。

A、辩论原则 B、处分原则

C、对等原则 D、检察监督原则参考答案:ABCD

3、当事人申请再审应该在判决生效后的( )之内提出。

A、半年 B、一年 C、两年 D、四年

参考答案:C

4、下列说法错误的有( )。

A、行政诉讼可以进行调解

B、送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为

C、法院调解有开始、进行和结束三个阶段

D、仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的参考答案:ABD

5、物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括( )。

A、财产保全 B、实体争议

C、驳回起诉 D、中止诉讼参考答案:ACD

6、下列说法正确的有( )。

A、目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范。

B、仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径

C、撤职是常见的一种行政处罚

D、行政调解是诉讼调解的一种

参考答案:B

三、简答题

第2章

l、简述物业管理法律关系的主要特征见指导P20 2、简述物业产权持有的几种形式见教材P55—57 第3章

1、简述业主自治自律原则见指导P21

2、简述业主大会的职责见指导P21

3、简述业主委员会的职责见指导P23

4、简述业主自治与业主自律的基本原则见教材P80

第4章

1、简述物业管理企业的职责范围见指导P25

第5章

1、简述物业管理合同与一般委托合同的区别见指导P21—22 2、简述物业管理合同的终止见指导P22

3、简述物业管理服务费的构成见指导22

4、简述物业管理合同的基本原则见指导P22—23

、简述物业管理合同的特点见教材P114 5

第6章

1、随着社会主义市场经济的发展和现代建筑技术的提高，收益性物业管理已日益上升

为现代企业管理的新亮点。那么它具有哪些特征, 见指导P25 第7章

1、简述物业管理法律责任特征见教材P172

2、简述承担物业管理法律责任的一般构成要件见教材P174—175 3、简述物业管理民事责任的免责条件见指导P23 4、简述引起物业管理行政责任的违法行为的表现见指导P24 第8章

1、简述仲裁的基本原则见指导P24

2、简述诉讼的基本原则见指导P24

四、论述题

第2章

1、论我国物业管理法的效力范围。见指导P27

第6章

1、如果你是某物业管理公司的领导，并于2002年3月5日接管一城市闹市的某公益

性物业。你将通过哪些程序或方式使管理更为有效和合理, 见指导P25 第7章

1、试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。见指导P26 第8章

1、试述物业管理纠纷的起因及其防范。见指导P27 2、试述我国审理物业管理民事纠纷的诉讼程序。见指导P26

五、案例分析

1、2001年1月，某小区与上海ABC物业管理公司签订物业委托管理合同。某住宅小区由ABC物业管理公司管理。2001年8月，上海的江先生人住某住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费，当物业管理公司催促他缴物业管理费时，江先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业管理公司的管理。江先生拒绝承认物业管理公司与业主委员会签订的委托管理合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业管理公司建立任何物业管理关系。经业委会多次出面调解也没有结果，最后物业管理公司把江先生告上了法庭。

问题:

1)依法有效成立的合同应是平等主体的当事人在意思表示一致的前提下成立，本案(

的物业管理公司与小区业主委员会签订的物业委托管理合同能否对江先生发生法律效力,为什么,

(2)如果该委托管理合同对江先生有法律上的约束力，江先生应该负有哪些义务,

答案:见指导P28—29

2、1999年10月某住宅小区由开发商通过招标选聘某物业管理公司进行管理。陈某是1999年10月人住某住宅小区的早期住户，在居住过程中，由于某物业管理公司未尽职责，大部分住户意见很大。为此，陈某以未能参与物业管理公司招投标的过程，且物业公司是开发商招请进来的，陈某对以“物业管理公司没有通过招标投标的选择，是开发商请进来的，不是大家选定认可的”为由，对物业管理公司的工作持不合作态度，并提出重新招标选择，否则拒绝物业管理公司的管理。

问题:

(1)开发商通过招标选某物业管理公司进行管理的行为是否有效,

(2)陈某作为首次入住的业主，在本案中的请求是否合理,为什么,

(3)对于某物业管理公司未尽职责的不作为行为，业主委员会是否有权利解除该委托合同,

答案:见指导P29

3、1998年9月赵某购买了南国花园的商品房一套，并于9月26日与南国公司物业管理部签订了委托管理物业的合同，约定无电梯的房屋按照每月每平方米0.80元收取。当日，赵某即交付了1998年9月至12月的物业管理费共计346(70元。1999年4月23日，南国花园业主委员会与南逸物业公司签订了一份物业管理合同，约定由南逸公司管理南国花园物

业，管理期限为2年，自1999年5月1日至2001年5月1日;物业管理费按照每月每平方米0(80元直接向业主收取;逾期支付的按每日收取0(30,的滞纳金。同年5月1日，南国花园业主委员会与南逸公司又签订一份合同，约定原物业管理合同自即日起移交南逸公司并继续有效。1999年5月1日，南逸公司填写“物业管理收费备案审核表”，收费标准确定为非电梯房每平方米每月0(93元，电梯房为1(23元，并加盖了业主委员会印章;后物价管理部门同意备案。

1999年7月29日，赵某交纳了1999年l月至9月的物业管理费，其中1至4月的费用为346(70元，5至9月的费用为433(40元。从1999年10月起，赵某拒绝支付物业管理费。2000年3月14日，南逸公司将赵某诉至法院，请求判令赵某按照0(80元的标准支付物业管理费。

问:业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同对业主是否有约束力,

答案:业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同对业主有约束力。

4、某住宅小区的物业管理公司张贴出一张公告:“为了安全起见，将要关闭一扇出人小区的大门，广大业主只能从另外一扇大门出人。并且将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。”物业公司将开设的酒吧承包给一个业主经营。对此，广大业主十分不满，认为出人小区的大门被关闭后进出很不方便，占用空地开设酒吧影响小区环境。业主们纷纷要求重新打开大门，撤除酒吧。广大业主与物业公司及其承包酒吧的业主经过多次交涉无果。

问:物业管理企业有权在小区空地上开设酒吧吗,

答案:见指导P21

5、2001年9月的一天，李某下班回家，经过小区内的一幢住宅楼时，被一块居住在8楼的陈某家脱落的玻璃击中头部，花费医疗费2万余元，伤残定为九级。事后李某找到陈某要求其赔偿医疗费用，而陈某辩称“我家玻璃从人住以来一直都是松动的，两天前曾向物业管理公司反映过，要求物业公司进行维修，物业公司说人手不够过两天给修。再说我家在玻璃脱落时家中无人，是由于风力太大的原因和物业公司的不负责任，才造成损害结果发生的，我们没有过错，所以不应该由我们来赔偿。”李某见无法解决此事，便于2002年8月将陈某诉至法院，要求陈某赔偿医疗费等项费用。

问题:你认为本案应如何处理,

答案:见指导P21

6、2002年9月广州帝力房地产开发公司与阳光有限公司签订了房屋售卖合同，约定以

1756万的价格购买了某大厦裙楼的一层商铺，建筑面积为1634平方米。2003年1月，帝力房地产开发公司通知阳光公司，称在交付商铺时，须与佳美物业发展有限公司签订为一期十年的物业管理协议，并一次性交纳管理费、维修基金共人民币85万元。阳光公司认为无法接受该协议，两公司就此发生了争议。

问题:

(l)阳光公司可以通过什么途径来主张自己的权利,

(2)你认为本案应如何处理,

答案:见指导P29

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