物业工程部的说法不对,根据物业管理条例、关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知,阳台装修改变了阳台的使用功能,加大了阳台的承重负荷,如果施工不当还会造成楼下阳台渗漏水有不安全隐患,以上行为是法律、法规的禁止行为。
物业案例分析
1.如果物管将此收入做为物管公司收入,那么物管公司就是侵权就应该承担相应的法律责任,在物权法中第5章中规定: 第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条 集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
在此案例中 物管并没有产权 产权应该是小区全体业主,物管无权私自占有
物业案例分析
我当做再考一次物业管理实务。
案例4:物业公司只承担最多20%的责任,理由是物业公司未尽到部分管理义务,根据民法通则、侵权责任法规定,5岁的孩子是没有行为能力的人,其监护人没有管理好孩子应当负主要责任。
案例:6:由于物业公司没有做好安全防护措施,没有警示牌,物业公司应当承担全部侵权责任。
案例7:价格法规定,此收费没有经过当地物价局批准是非法收费,如果经过当地物价局批准同意收费所得除去必要的交通设施维修费、车管员工资外全部纳入专项维修资金账户是建设部专项维修资金管理暂行办法规定的。
案例9:物业公司没有责任,是楼上业主侵权,根据物业管理条例、合同法规定物业公司可以起诉该业主缴纳物业费和滞纳金。
案例10:(一)物业公司立即整改,(二)物业公司提请开发商尽快修复,(三)提请当地公安、街道办进行综合治理。
案例11:没有责任,根据最高法院的司法解释,物业服务企业不能确保单位、个人的人身、财产受到不法侵害的义务。
案例12:物业公司做法不合理、不合法,因为在物业费的测算中已经包括空调电费,物业公司出于节能的考虑可以制定合理的运行方案,我赞同业户的观点,物业公司不得在另行收费,业户提出自行加装空调是不合理的行为,破坏了外立面和造成大厦整体用电的不平衡。
案例17:业主的说法正确,大堂的面积已经分摊,属于业主的共同财产,物业公司出租共有部分应当经过开发商或业主大会同意,收益除去必要的开支外,纳入专项维修资金。
建设部专项维修资金管理暂行办法规定。
案例18:此说法不对,受益8户不能代表整幢其他业主没有受益,应当是经过业委会同意由整幢业主分摊维修费用。
法律依据同上。
以上代表我个人观点,有不妥处请同行提出宝贵意见!给我评分。
关于一个物业管理案例分析
分析:第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时 维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
后人发生争执,小明、小超即用身边的水泥片打小强,证明该顶楼有水泥片,物业管理公 司日常在巡查的过程中,发现水泥片在楼顶,是存在小孩嬉戏打闹的隐患的,物业公司未能及时清理导致第三者人身受到损失,应该承担责任,其责任的大小,应取决于《物业管理协 议》。
其次,监护人应当承担赔偿责任。
法律条例参考:第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持。
因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。
安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。
安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。
赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外。
第七条 对未成年人依法负有教育、管理、保护义务的学校、幼儿园或者其他教育机构,未尽职责范围内的相关义务致使未成年人遭受人身损害,或者未成年人致他人人身损害的,应当承担与其过错相应的赔偿责任。
第三人侵权致未成年人遭受人身损害的,应当承担赔偿责任。
学校、幼儿园等教育机构有过错的,应当承担相应的补充赔偿责任。
物业管理案例分析题
我当做再考一次物业管理实务。
案例4:物业公司只承担最多20%的责任,理由是物业公司未尽到部分管理义务,根据民法通则、侵权责任法规定,5岁的孩子是没有行为能力的人,其监护人没有管理好孩子应当负主要责任。
案例:6:由于物业公司没有做好安全防护措施,没有警示牌,物业公司应当承担全部侵权责任。
案例7:价格法规定,此收费没有经过当地物价局批准是非法收费,如果经过当地物价局批准同意收费所得除去必要的交通设施维修费、车管员工资外全部纳入专项维修资金账户是建设部专项维修资金管理暂行办法规定的。
案例9:物业公司没有责任,是楼上业主侵权,根据物业管理条例、合同法规定物业公司可以起诉该业主缴纳物业费和滞纳金。
案例10:(一)物业公司立即整改,(二)物业公司提请开发商尽快修复,(三)提请当地公安、街道办进行综合治理。
案例11:没有责任,根据最高法院的司法解释,物业服务企业不能确保单位、个人的人身、财产受到不法侵害的义务。
案例12:物业公司做法不合理、不合法,因为在物业费的测算中已经包括空调电费,物业公司出于节能的考虑可以制定合理的运行方案,我赞同业户的观点,物业公司不得在另行收费,业户提出自行加装空调是不合理的行为,破坏了外立面和造成大厦整体用电的不平衡。
案例17:业主的说法正确,大堂的面积已经分摊,属于业主的共同财产,物业公司出租共有部分应当经过开发商或业主大会同意,收益除去必要的开支外,纳入专项维修资金。
建设部专项维修资金管理暂行办法规定。
案例18:此说法不对,受益8户不能代表整幢其他业主没有受益,应当是经过业委会同意由整幢业主分摊维修费用。
法律依据同上。
以上代表我个人观点,有不妥处请同行提出宝贵意见!给我评分。
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找一篇关于物业管理的案例分析
业主何时开始承担物业服务费?发布时间:2010-3-2 9:10:42 点击:66 次案情:我是某小区的业主,开发商交付房屋比预售合同约定的交房期限推迟3个月。
我去办理交房手续时,开发商要求将迟延交房的违约金用于抵扣我应交纳的物业服务费,由物业服务公司开具收费发票,我也同意了。
但我拿到物业服务公司收费发票时发现,物业服务公司是按照合同约定的交房日期收取我物业服务费的。
我认为物业服务费应从实际交房日算,而不能按照预售合同约定的交房日期算。
但物业公司认为我应该从预售合同约定的交房日支付物业服务费。
请问:我该何时开始承担物业服务费?律师解答:依据《物业管理条例》相关规定,结合你的咨询问题,答复如下:一、业主应该从实际接收房屋之次日起开始承担物业服务费。
二、物业服务公司要求你按照预售合同约定的交房日交纳物业服务费没有法律依据。
你可以就此事和物业公司进行协商,若无法协商一致的,可以向人民调解委员会申请调解或直接向人民法院起诉,要求物业服务公司退回多收的物业服务费。
原因分析:《物业管理条例》第42条第1款规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
物业服务费是物业管理服务企业在为业主提供公共区域的物业管理与服务时,按照物业服务合同的约定收取的费用。
也就是说,物业服务费交付的主体是业主。
《物业管理条例》第7条规定,按时交纳物业服务费用是业主必须履行的义务。
《物业管理条例》第42条第2款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
也就是说,物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由建设单位(房产开发商)交纳,实际交付后应由业主买受人交纳。
因为在物业未交付前物业服务企业为建设单位提供了物业服务,建设单位在享受了服务同时必须承担相应的义务即交纳物业服务费。
依此类推,买受人在接收物业后,享受了物业服务企业的服务,应承担物业服务费用。
结合咨询问题来看,房产开发商迟廷交房,属于违约,应承担违约责任。
开发商要求用迟延交房违约金为业主抵扣物业服务费,业主对此予以同意,物业服务企业也为业主开具物业服务收费票据。
该行为可以认定为业主、开发商、物业管理服务公司三方一致同意,以开发商应付给业主的迟延交房违约金作为业主应交纳的物业服务费。
但在交房前该物业实际仍然由建设单位(开发商)占有,因此在交房前物业服务费不应由购房人承担。
此外需要说明的是,物业服务费一般是以月为单位交纳的,因此,实际生活中,一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。
法律依据:《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
深度分析:开发商在买卖合同中约定的交房日期,是业主和开发商之间关于交房的约定,能否实际履行,要看开发商能否按时交房。
物业服务费是业主在享受物业服务之时,交纳给物业服务企业的费用。
业主在没有接收房屋之前不可能享受物业服务的,因此也就不存在交费问题。
仅供参考!!更多案例见中国物业管理协会网
物业管理案例分析
首先明确一个概念,也是很多朋友不能明确的一个概念:虽然保安的制服看起来有点像宪兵,但是保安不是保镖,保安的作用更多的是监督和监控,而不是控制。
出现案例中的情况,保安应该先安抚装修人员的心情,同一时间想办法联系业主,当然,不是保安去联系,而是让装修人员他们自己去联系,如果他们说联系不上,那对不起,你这么晚来小区搞装修,一定会影响到其他住户,联系不上业主就等于找不到负责人,我们保安自然不会放你上去。
如果你要动手,我们不会和你动手,110是干什么的?就是干这个的。
你想动手,我们就报警,如果你在警察来之前打我们,那我们正当防卫还是可以的。
一个小区有多少保安大家大概心里都有数,怕四个装修工?等警察叔叔一到,前因后果解释清楚,事情就能解决。
即便他们真的是业主请来的,那业主自己不留好自己联系方法,而且请来之人如此粗俗,一旦告知业主前因后果,业主想闹也闹不起来,因为这件事情保安是按章程来办的。
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