房地产评估报告范例

　　一、房屋产权人(单位)：×××

　　二、估价目的：拆迁补偿价格评估

　　三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日

　　四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)

　　五、估价依据

　　1.中华人民共和国《城市房地产管理法》

　　2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

　　3.评估委托书：

　　4估价评估人员勘察了解的情况;

　　5.房屋所有权证(新北全字00311100号);

　　6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

　　六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

　　七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

　　八、估价结果

　　本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：

　　人民币小写：206247元

　　大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

　　九、评估价格有效期

　　本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

　　十、评估价格应用范围

　　该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

　　十一、估价的假设和限制条件

　　1.估价假设条件

　　我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：

　　(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;

　　(2)该物业可以在公开市场上自由转让;

　　(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;

　　(4)不考虑特殊买家的额外出价。

　　2.限制条件

　　(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

　　(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

　　(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

　　十二、特别声明

　　1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

　　5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　估价分析说明部分

　　一、估价物概况

　　本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

　　2.位置座落及环境状况

　　评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

　　3.建筑物基本状况描述

　　评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

　　二、估价程序

　　1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。

　　2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。

　　3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。

　　4.评估测算，撰写提交评估报告。

　　三、评估方法的选择

　　因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。

　　四、评估测算过程

　　(一)市场比较法

　　1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：

　　待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

　　2.选择可比案例

　　经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

　　案例

　　项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价

　　(元/平方米)

　　A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250

　　B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100

　　C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900

　　D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600

　　3. 估价计算

　　(1)交易情况修正

　　可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。

　　(2)交易日期修正

　　实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

　　(3)区域因素修正

　　因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

　　区域因素修正表

　　区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D

　　地段0.1100110110110110

　　交通通达程度0.21001109510085

　　繁华程度0.41001051109085

　　居民区0.1100100110110115

　　周围环境0.21001051059580

　　小计11021051069789.50

　　<4>个别因素

　　因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

　　个别因素修正系数表

　　个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D

　　建筑结构0.3100140140140140

　　装饰装修0.210095959595

　　使用性质0.2100100100100100

　　临街状态0.21001201109085

　　面积形状0.1100130120110110

　　小计1100118115110109

　　<5>比准价格计算

　　根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：

　　项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格

　　(元/平方)

　　A3250100/100100/100100/105100/1182623

　　B3100100/95100/98100/106100/1152731

　　C2900100/100100/100100/97100/1102718

　　D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

　　由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：

　　2632+2732+3718+2655

　　估价对象单价=———————————=2682元/平方米

　　4

　　估价对象价格=2682×78.9=211609

　　<二>收益还原法

　　1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：

　　V=a/r[1-1/(1+r)n]

　　式中：V为房地产价格

　　r为还原利率

　　n为未来可取得收益的年限

　　运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

　　2.资料的收集及参数的选择

　　通过调查，分析收集有关资料如下：

　　(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

　　(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。

　　(3) 修缮费按房屋现值的3%。

　　(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。

　　(5) 保险费为房屋现值的3‰。

　　(6) 管理费按年租金的3%计算。

　　3.计算总收益=12×2300元/月=27600元

　　4.计算总费用

　　(1) 房地产税

　　房地产税=56400×17.5%=4830元

　　(2)管理费：

　　管理费=56400×3%=828元

　　(3)修缮费：

　　房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米

　　房屋现值=830×78.9-20628=44859元

　　修缮费=44859×2%=897元

　　(4)折旧费:

　　折旧费=830×1.5%×78.5=982元

　　(5) 保险费:

　　保险费=44859×3%=134元

　　(6) 总费用:

　　总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

　　5.年纯收益

　　年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元

　　6. 确定房地产的综合还原利率

　　还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：

　　风险调整系数=Xγ1+Yγ2

　　其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。

　　风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%

　　γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

　　7. 计算房地产价格

　　选用计算公式

　　a　　　　　　　　1

　　V=— × [ 1 —　———— ]

　　r　　　　　　　(1+r)n

　　n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：

　　119　　　　　　　　　　1

　　V=——— × [ 1 —　—————— ]=198204

　　9.29%　　　　　　(1+9.29%)29

　　(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：

　　211609×0.6+198204×0.4=206247

能不能提供给成本法的过程。非常感谢。

安全生产事故的详细分类是什么?

安全生产事故分为房屋建筑、自然灾害、侦查事故、载客事故四大类。

一、房屋建筑

1、由建筑施工单位承包的农村新建、改建以及修缮房屋过程中发生的造成人身伤亡或者直接经济损失的事故，属于生产安全事故。

2.、虽无建筑施工单位承包，但是农民以支付劳动报酬或者相互之间以互助的形式请人进行新建、改建以及修缮房屋过程中发生的造成人身伤亡或者直接经济损失的事故，属于生产安全事故。

二、自然灾害

1、由不能预见或者不能抗拒的自然灾害直接造成的事故，属于自然灾害。

2、在能够预见或者能够防范可能发生的自然灾害的情况下，因生产经营单位防范措施不落实、应急救援预案或者防范救援措施不力，由自然灾害引发造成人身伤亡或者直接经济损失的事故，属于生产安全事故。

三、侦查事故

1、事故发生后，在结案后认定不属于刑事案件或者治安管理案件的，包括因事故，相关单位、人员涉嫌构成犯罪或者治安管理违法行为，给予立案侦查或者给予治安管理处罚的，均属于生产安全事故。

2．矿山存放在井下等生产场所的炸药、雷管等爆炸物品造成的人身伤亡或者直接经济损失的事故，属于生产安全事故。

四、载客事故

1．农用船舶非法载客过程中发生的造成人身伤亡或者直接经济损失的事故，属于生产安全事故。

2．农用车辆非法载客过程中发生的造成人身伤亡或者直接经济损失的事故，属于生产安全事故。

扩展资料：

安全生产事故认定程序

地方政府和部门对事故定性存在疑义的，参照《生产安全事故报告和调查处理条例》有关规定，按照下列程序认定：

1．一般事故：造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1000万元以下直接经济损失的事故，由县级人民政府初步认定，报设区的市人民政府确认。

2．较大事故：造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万元以上5000万元以下直接经济损失的事故，由设区的市级人民政府初步认定，报省级人民政府确认。

3．重大事故：造成1 0人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者5000万元以上1亿元以下直接经济损失的事故，由省级人民政府初步认定，报国家安全监管总局确认。

4．特别重大事故：造成30人以上死亡，或者100人以上重伤，或者1亿元以上直接经济损失的事故，由国家安全监管总局初步认定，报国务院确认。

5．已由公安机关立案侦查的事故，按生产安全事故进行报告。侦查结案后认定属于刑事案件或者治安管理管理案件的，凭公安机关出具的结案证明，按公共安全事件处理。

参考资料：百度百科-安全生产事故

房地产开发部岗位职责是什么？

一、房地产开发部的工作内容

(一)负责提出建设项目的可行性研究,并委托建设项目的总体规划、详细规划、市政方案规划及施工图设计、单位工程的施工图、小区内部市政工程图设计。协助总工程师编制《小区建设施工组织总设计》。

(二)根据公司的要求,负责向政府申报项目建设计划。

(三)负责办理征用土地的相关手续。

(四)负责办理方案的报批并办理领取执照的手续。

(五)负责确定征地界限及拆迁范围,组织好建设用地和市政代征地内的拆迁安置工作。

(六)在总工程师的主持下,参与技术交底,会同设计单位做出年度设计进度计划,并办理好设计洽谈。

(七)办理工程开工前的各种手续,保证工程的顺利开工。

(八)工程竣工后,会同有关部门及时办理客户入住手续。

(九)做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交。

二、开发部经理的岗位职责

(一)规划管理工作

1、根据公司项目总体开发的要求,在总工程师的指导下,负责项目开发的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。

2、负责公司与政府各专业部门的协调工作。

3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用,并办理取证工作。

(二)项目规划设计工作

1、按照总工程师对建设项目提出的具体实施步骤,向设计单位委托项目设计工作,并安排好出图计划。协助总工程师做好图纸技术交底的准备工作。

2、协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料。

(三)征地拆迁工作

按公司计划做好征地拆迁的调查、测算工作,负责征地拆迁工作中各项协议的签订,及时解决征地拆迁工作中出现的问题。

(四)负责本部门于公司其他部门之间的工作协调,对开发部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。

三、开发部职员的岗位职责

1、掌握政策法规,恪守办事程序。处理好与政府各行政职能部门的关系。

2、熟悉规划程序,办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。

3、具备项目开发相关工作技能,密切配合各项专业规划设计工作,并及时发现设计工作中的问题,提出解决问题的途径。

4、及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作,确保档案移交的完整性。

5、完成开发部经理交办的其他工作。

房地产公司会计建账流程？

房地产开发公司会计如何建账：

1、资产类主要会计科目核算：

（1）现金

从银行提取现金

借：现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金

借：其他应收账——XX

成本类或材料类科目

贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备

贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务支出

贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：委托加工材料

贷：银行存款

借：库存材料——XX材料

贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：待摊费用

贷：低值易耗品

借：采购保管费

贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋

按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

支付安装费用

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

安装完毕交付使用时

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费

借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产——生产生用固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产购建支出

交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产

贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

2、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

借：开发成本

贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时

借：应付账款

贷：预付账款

补付其余款时

借：应付账款

贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到预付款时

借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时

借：应收账款

贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款

贷：应收账款

收回全部余款

借：银行存款

贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资

借：现金

贷：银行存款

借：应付工资

贷：现金

结转代扣款项

借：应付工资

贷：其他应收款——代扣水电费

代扣房租

月末分配工资费用

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：应付福利费

用现金支付福利费时

借：应付福利费

贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船使用税

——土地使用税

月末计算的所得税

借：所得税

贷：应交税金——应交所得税

实际交纳的税金

借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

3、成本、费用主要会计科目核算

（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款

4、收入、利润的主要会计科目核算

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时

借：银行存款

贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。

借：应收账款

贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的

借：银行存款

贷：预收账款

移交使用时

借：应收账款

贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入

借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品成本的结转

借：主营业务成本

贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

借：主营业务税金及附加

贷：借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育费附加

安全生产投入规定

　　安全投入最新标准

　　《高危行业企业安全生产费用财务管理暂行办法》

　　财 政 部 文件

　　国家安全生产监督管理总局

　　财企〔2006〕478 号

　　________________________________________

　　财政部 安全生产监管总局关于印发《高危行业企业安全生产费用财务管理暂行办法》的通知

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、安全生产监督管理局，新疆生产建设兵团财务局，有关中央管理企业：

　　为了建立高危行业企业安全生产投入长效机制，加强企业安全生产费用财务管理，根据《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发[2004]2号），财政部、国家安全生产监督管理总局联合制定了《高危行业企业安全生产费用财务管理暂行办法》。现予印发，请遵照执行。

　　附件：高危行业企业安全生产费用财务管理暂行办法

　　二○○六年十二月八日

　　附件：

　　高危行业企业安全生产费用财务管理暂行办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了建立高危行业企业安全生产投入长效机制，加强企业安全生产费用财务管理，维护企业、职工以及社会公共利益，根据有关法律和国务院有关决定，制定本办法。

　　第二条 在中华人民共和国境内从事矿山开采、建筑施工、危险品生产以及道路交通运输的企业以及其他经济组织（以下简称企业）适用本办法。

　　国家对煤炭开采企业和烟花爆竹生产企业另有规定的，从其规定。地热、温泉、矿泉水、卤盐开采矿山和河道采砂、采金船作业、小型砖瓦粘土矿等危险性较小的非煤矿山，不适用本办法。

　　第三条 企业应当建立安全生产费用管理制度。

　　安全生产费用（以下简称安全费用）是指企业按照规定标准提取，在成本中列支,专门用于完善和改进企业安全生产条件的资金。

　　第四条 安全费用按照"企业提取、政府监管、确保需要、规范使用"的原则进行财务管理。

　　第五条 本办法下列用语的含义是：

　　矿山开采是指石油和天然气、金属矿、非金属矿及其他矿产资源的勘探和生产、闭坑及有关活动。

　　建筑施工是指土木工程、建筑工程、井巷工程、线路管道和设备安装及装修工程的新建、扩建、改建以及矿山建设。

　　危险品是指列入国家标准《危险货物品名表》（GB12268）和国家有关部门确定并公布的《剧毒化学品目录》的物品，包括军工生产危险品和民用爆炸物品等。

　　道路交通运输是指以机动车为交通工具的旅客和货物运输。

　　第二章 安全费用的提取标准

　　第六条 矿山企业安全费用依据开采的原矿产量按月提取。各类矿山原矿单位产量安全费用提取标准如下：

　　（一）石油，每吨原油17元；

　　（二）天然气，每千立方米原气5元；

　　（三）金属矿山，其中露天矿山每吨4元，井下矿山每吨8元；

　　（四）核工业矿山，每吨22元；

　　（五）非金属矿山，其中露天矿山每吨（立方米）1元，井下矿山每吨（立方米）2元；

　　（六）小型露天采石场，即年采剥总量50万吨以下，且最大开采高度不超过50米，产品用于建筑、铺路的山坡型露天采石场，每吨0.5元。

　　原矿产量不含金属、非金属矿山尾矿库和废石场中用于综合利用的尾砂和低品位矿石。

　　第七条 煤 系及与煤共（伴）生的金属非金属矿山、水体下开采矿山、有自然发火可能性的矿山、在需要保护的建（构）筑物和铁路下面开采的矿山，以及其他对安全生产有特 殊要求的矿山，经省级安全生产监督管理局会同财政厅（局）核准后，可以在本办法第六条规定的基础上提高提取标准，但增加的提取标准不得超过原提取标准的50%。

　　第八条 建筑施工企业以建筑安装工程造价为计提依据。各工程类别安全费用提取标准如下：

　　（一）房屋建筑工程、矿山工程为2.0%；

　　（二）电力工程、水利水电工程、铁路工程为1.5%；

　　（三）市政公用工程、冶炼工程、机电安装工程、化工石油工程、港口与航道工程、公路工程、通信工程为1.0%。

　　建筑施工企业提取的安全费用列入工程造价，在竞标时，不得删减。国家对基本建设投资概算另有规定的，从其规定。

　　总包单位应当将安全费用按比例直接支付分包单位，分包单位不再重复提取。

　　第九条 危险品生产企业以本年度实际销售收入为计提依据，采取超额累退方式按照以下标准逐月提取：

　　（一）全年实际销售收入在1000万元及以下的，按照4%提取；

　　（二）全年实际销售收入在1000万元至10 000万元（含）的部分,按照2%提取；

　　（三）全年实际销售收入在10000万元至100000万元（含）的部分，按照0.5%提取；

　　（四）全年实际销售收入在100000万元以上的部分，按照0.2%提取。

　　第十条 道路交通运输企业以营业收入为计提依据，按照以下标准逐月提取：

　　（一）客运业务按照0.5%提取；

　　（二）普通货运业务按照1%提取；

　　（三）危险品等特殊货运业务按照1.5%提取。

　　第十一条 中小型企业和大型企业上年末安全费用专户结余分别达到本企业上年度销售收入的5%和2%时，经当地县级以上安全生产监督管理部门商财政部门同意，企业本年度可以缓提或少提安全费用。

　　企业规模划分标准按照原国家经贸委、原国家计委、财政部、国家统计局《关于印发中小企业标准暂行规定的通知》（国经贸中小企[2003]143号）和国家统计局《统计上大中小型企业划分办法（暂行）》（国统字[2003]17号）规定执行。

　　第十二条 本办法公布前,各省级政府已制定下发企业安全生产费用提取使用办法的,其提取标准如果低于本办法规定的标准,应当按照本办法进行调整；如果高于本办法规定的标准,按照原标准执行。

　　第三章 安全生产费用的使用和管理

　　第十三条 安全费用应当按照以下规定范围使用。

　　（一）完善、改造和维护安全防护设备、设施支出，其中：

　　1.矿山企业安全设备设施是指矿山综合防尘、地质监控、防灭火、防治水、危险气体监测、通风系统,支护及防治边帮滑坡设备、机电设备、供配电系统、运输（提升）系统以及尾矿库（坝）等；

　　2.危险品生产企业安全设备设施是指车间、库房等作业场所的监控、监测、通风、防晒、调温、防火、灭火、防爆、泄压、防毒、消毒、中和、防潮、防雷、防静电、防腐、防渗漏、防护围堤或者隔离操作等设施设备；

　　3.道路交通运输企业安全设备设施是指运输工具安全状况检测及维护系统、运输工具附属安全设备等。

　　（二）配备必要的应急救援器材、设备和现场作业人员安全防护物品支出。

　　（三）安全生产检查与评价支出。

　　（四）重大危险源、重大事故隐患的评估、整改、监控支出。

　　（五）安全技能培训及进行应急救援演练支出。

　　（六）其他与安全生产直接相关的支出。

　　第十四条 在本办法规定的使用范围内，企业应当将安全费用优先用于满足安全生产监督管理部门对企业安全生产提出的整改措施或达到安全生产标准所需支出。

　　第十五条 企业提取安全费用应当专户核算，按规定范围安排使用。年度结余下年度使用，当年计提安全费用不足的，超出部分按正常成本费用渠道列支。

　　集团公司经过履行内部决策程序，可以对所属企业提取的安全费用按照一定比例集中管理，统筹使用。

　　第十六条 企业应当建立健全内部安全费用管理制度,明确安全费用使用、管理的程序、职责及权限，接受安全生产监督管理部门和财政部门的监督。

　　第十七条 企业利用安全费用形成的资产，应当纳入相关资产进行管理。

　　第十八条 企业应当为从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输、野外、矿井等高危作业的人员办理团体人身意外伤害保险或个人意外伤害保险。所需保险费用直接列入成本（费用），不在安全费用中列支。

　　企业为职工提供的职业病防治、工伤保险、医疗保险所需费用，不在安全费用中列支。

　　第十九条 矿山企业已提取维持简单再生产费用的，应当继续提取维持简单再生产费用，但其使用范围不再包含安全生产方面的用途。

　　第二十条 危险品生产企业转产、停产、停业或者解散的，应将安全费用结余用于处理转产、停产、停业或者解散前危险品生产或储存的设备、库存产品及生产原料所需支出。

　　第二十一条 企业由于产权转让、公司制改建等变更股权结构或者组织形式的，其结余的安全费用应当继续按照本办法管理使用。

　　企业调整业务、终止经营或者依法清算，其结余的安全费用应当结转本期收益或者清算收益。

　　第四章 财务监督

　　第二十二条 企业应当及时、足额提取安全费用，并按规定使用。在年度财务会计报告中,企业应当披露安全费用提取和使用的具体情况。

　　第二十三条 财政部门、安全生产监督管理部门对企业安全费用提取、管理、使用进行监督检查。

　　第二十四条 企业未按本办法提取和使用安全费用的，安全生产监督管理部门应当会同财政部门责令其限期改正、予以警告。逾期不改正的，由安全生产监督管理部门按照相关法规进行处理。

　　第五章 附 则

　　第二十五条 企业安全费用的会计处理,应当符合国家统一的会计制度的规定。

　　第二十六条 各省、自治区、直辖市财政部门和安全生产监督管理部门可以结合本地区实际情况，制订具体实施办法，并报财政部、国家安全生产监督管理总局备案。

　　第二十七条 本办法由财政部、国家安全生产监督管理总局负责解释。

　　第二十八条 本办法自2007年1月1日起施行。

房地产公司都有哪些部门,分别起什么作用

房地产公司的部门职能如下：

1、营销部：负责开发项目的销售或者租赁工作，是公司的“龙头”部门。

2、财务部：负责公司的会计核算和财务管理，是公司的核心部门。

3、工程部：负责项目的建设和管理，确保工期、质量、安全及成本控制执行等。

4、办公室：负责上下沟通，左右协调。

5、人力资源部：负责人力资源的开发、配置和管理。

6、发展部：负责公司的发展战略，项目的具体策划，取地以及相关许可的办理等一系列前期开发工作。

7、网络技术部门，负责网站的维护运营，产品视觉的开发等等。

扩展资料

房地产公司的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等。

房地产开发公司是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类公司又称为房地产开发经营公司。

房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。

物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。

房地产综合公司是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的公司。

房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的公司。

房地产项目公司是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时公司终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发公司常用的一种形式。

参考资料来源：百度百科：房地产公司

建筑企业的安全生产费怎么计提

是这样规定的:各建设工程类别安全费用提取标准如下：

　　房屋建筑工程、水利水电工程、电力工程、铁路工程、城市轨道交通工程为2.0%；

　　市政公用工程、冶炼工程、机电安装工程、化工石油工程、港口与航道工程、公路工程、通信工程为1.5%。

依据：关于印发《企业安全生产费用提取和使用管理办法》的通知 财企〔2012〕16号

第七条　建设工程施工企业以建筑安装工程造价为计提依据。各建设工程类别安全费用提取标准如下：

　　（一）矿山工程为2.5%；

　　（二）房屋建筑工程、水利水电工程、电力工程、铁路工程、城市轨道交通工程为2.0%；

　　（三）市政公用工程、冶炼工程、机电安装工程、化工石油工程、港口与航道工程、公路工程、通信工程为1.5%。

　　建设工程施工企业提取的安全费用列入工程造价，在竞标时，不得删减，列入标外管理。国家对基本建设投资概算另有规定的，从其规定。

　　总包单位应当将安全费用按比例直接支付分包单位并监督使用，分包单位不再重复提取。

房地产项目部主要管理哪些方面的工作

职位名称: 发展规划部经理职位编号: 直接上级: 行政总经理职位编制:

1人直接下级: 3人

核心权责: 1.在行政总经理领导下，全面负责部门工作;2.对所负责部门的工作效率和工作效果承担直接责任;3.对部门岗位设置拥有建议权; 4.对所属岗位人员的使用、薪酬、考核拥有建议权;主要工作： 1.积极开拓渠道，寻找储备地块资源，并组织项目前期论证;2.组织项目建议书及经营计划书的编制工作;3.负责土地意向合同及土地转让合同的起草、谈判;4.选择规划设计单位，组织规划方案设计工作及报批工作;5.负责项目建设、销售所需政府批准文件的办理; 6.协助其它部门处理须与政府或行业管理机构协调的事务;7.负责行业情报的收集与整理; 8.负责制订拆迁补偿方案，组织征地、拆迁及三通一平相关事宜; 9.负责组织对工程建设投标单位的资格调查; 10.负责对与房地产开发相关的政府机构、准政府机构、行业管理机构及市政公用事业单位的管理。关键素质要求： 1.

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