范文一：房地产的案例

第一章 房地产经济与经纪人

“现金收购二手房”，如今这样的招牌在许多房展会上都能看到：房屋中介一手交钱、房主一手交房，猛一看买卖很“透明”。其实不然，一位业内资深人士告诉记 者，这种看似钱房两清的简单交易，实际上却蕴藏着欺上瞒下，乱吃差价，非法牟取暴利的黑幕。 今年1月份，王女士的父亲因病住院，需要一笔不小的费用来做手术。王女士决定出售位于西坝河附近的一套闲置房。3天后，一家中介公司的工作人员向王女士提出，可以一次性用现金付清房款。王女士与这个小伙子达成交易：房屋以55万元成交。

由于王女士家中事务繁忙，该中介公司就建议王女士办理《全权委托公证》，由房地产中介公司代理。并美其名曰：办理更名、过户之类的手续就不用再麻烦房主本人去办了。王女士于是就签字公证，收取了全额房款，并将房产证交给了这家公司。

可是三个月后，某银行工作人员三番五次打电话找王女士，催她速到银行缴纳所欠的贷款和利息。与此同时，公安机关也找到王女士，向她了解一起租金诈骗案的情况。这时，王女士才恍然大悟：这家不法中介拿着王女士所签的《全权委托公证》及房产证，到银行进行了抵押变现，并冒充房东代理，将房租给一个学生。然后就拿着房客的全年房租卷款逃跑了，却给王女士留下一堆“烂账”。

业内人士还告诉记者，不法中介除了直接与业主讨价还价进行现金收房，低价进高价出吃取差价外，有时还会伪装成个人购房者，与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售《全权委托公证》，粗心的业主往往在收到房款后便将房产证交给对方，以至上当受骗。

专家提醒，房产过户环节非常关键，房屋交易买卖双方一定要见面，正式签订《房屋买卖合同》。

据了解，按照市国土房管局发布的《关于加强本市房地产经纪行为的通知》要求，房地产中介公司被禁止隐瞒重要事实，提供虚假交易机会，以及采取欺诈、恶意串通等手段损害当事人合法利益，或者向当事人收取佣金以外的酬金或差价。而“现金收房”正是不法中介利用“一次性付全房款”的噱头吸引卖房人，以自己的业务优势和信息优势欺瞒交易者，获取除佣金之外的其它高额收入。这种行为不仅违反了法律规定，违背了房产经纪应有的公开、公平、公正的职业操守，损害了买卖双方的利益，同时也损害了行业信誉。

第七章 房地产经济业务的促成

杭州和睦路德高房产经纪人小翁，每天为了寻找房源、客源，绞尽脑汁，眼看着好不容易要做成一桩单子了，不料却遭遇“抢单”。而抢单者，就是隔壁房产中介人。

昨天得知对方要签约了，气不过小翁跑过去理论。双方动了手，小翁被打进了医院。 今年20岁出头小翁，在德高房产做经纪人快半年了。小翁刚入行时，前辈就提醒：干这行，防火、防盗，还得防着“无间道”——竞争对手冒充客户套房源那是常有事。好房源才能吸引客户。

房产中介中“无间道”，只要知道了房子确切位置，要找到房东，根本不是难事，这几乎已经成为了这行“潜规则”。

最近，小翁带着一位客户看房子，看了个把月，客户终于看中了大浒东苑一套房子，大

约一百平方米，户型好，关键是房东诚心卖，价格也非常适中。

小翁这个客户，其实是从“金信房产”那“抢”来。原本是金信老客户，因为“金信”没有大浒东苑那套房，所以，客源自然就流过来了。就在小翁以为这单生意马上就要成交时候，情况突然发生了变化。大浒东苑这套房，不知怎地成了香饽饽。几天前，德高房产来了一年轻小伙子，身高1米75左右，说是要买房，理想地是大浒东苑。小翁带着年轻小伙去看了大浒东苑那套房子。之后，小伙子就再无音讯。小翁也没多想，猜测对方可能还在观望。偏偏在这个当口，小翁原本十拿九稳单子跟丢了——原本准备买大浒东苑客户，竟然再次调转枪头，回到金信房产，因为，金信房产也拿到了这套房源。

但接下来发生事，让他心里这股怒气一下就冒出来了。之前看过大浒东苑那个“打酱油”小伙子，竟然出现在了“金信房产”里，而且穿西装打领带，竟是他们经纪人！昨天，大浒东苑那个单子就要在金信房产签字了。

房势高涨或者低迷情况下，中介之间竞争越发激烈。但是，要从对方房产中介公司“虎中拔牙”，抢夺房源，也并非难事。只要能确定房源准确位置，到时候再从物业或者通过其他方式，便可得到房东联系电话。

如今杭州二手房行情回落情况下，最缺是客源，各家中介公司纷纷出招吸引客源。小陈说，目前最有效办法就是通过网络登记房源信息，好房源会吸引买家主动打电话上门，无论有意无意，都无疑多了一个客源。

范文二：与房地产有关的税种

第一单元 与房地产有关的税种

六、涉及房地产的考点综述

? 房地产的销售 ? 房地产的出租

? 房地产的赠与 ? 以房地产进行投资、

联营 ? 其他规定

（一）房地产的销售

1.出卖人应缴纳土地增值税、印花税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，企业应缴纳企业所得税、个人应缴纳个人所得税。

2.买受人应缴纳契税和印花税。 3.个人转让住房的特殊规定

（1）土地增值税：自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 （2）营业税：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（3）个人所得税：个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。 （4）印花税：自2008年11月1日起，对个人销售或者购买住房暂免征收印花税。（2013年教材未提及）

4.营业税的计算 （1）新房

销售不动产的营业额为纳税人销售不动产而向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。

（2）二手房

纳税人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。

5.个人所得税的计算

应纳税额＝（收入总额－财产原值－合理费用）×20%

? 房地产的抵押 ? 房地产的继承 ? 房地产的交换 ? 房地产的自用

（二）房地产的出租

1.出租人应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，企业应缴纳企业所得税、个人应缴纳个人所得税。

【解释】由于房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。 2.承租人无需缴纳契税。

【解释】土地、房屋权属的出租，不属于契税的征税范围。 3.营业税的计算

出租不动产时，营业税的计税依据为租金收入全额，不得扣除任何费用。 4.房产税的计算（从租计征、按年度征收） （1）房产税应纳税额＝租金收入×12%

（2）对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。 5.个人所得税的计算（以“1个月”内取得的收入为一次，按次征收） （1）每次（月）收入不超过4000元的

应纳税额＝[每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）－800元]×20%（或10%）

（2）每次（月）收入在4000元以上的

应纳税额＝[每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）]×（1－20%）×20%（或10%）

【解释1】准予扣除项目包括：出租房屋时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及房产税、印花税等相关税费。

【解释2】当月的修缮费用超过800元的，当月最多扣除修缮费用800元，其余部分在以后月份扣除。

【解释3】个人按市场价格出租居民住房适用10%的个人所得税税率。

（三）房地产的赠与 1.营业税 （1）单位

单位将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生应税行为，应当缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。 （2）个人 一般情况下，个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生应税行为，应当缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。但是个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税（2013年教材未提及）： （1）离婚财产分割；

（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （3）无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人； （4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 2.土地增值税

不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担

直接赡养义务人”；

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与“教育、民政和其他社会福利、公益事业”。

3.契税

通过赠与方式承受土地、房屋权属的，应缴纳契税，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。

（四）以房地产进行投资、联营 1.营业税

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；在投资后转让其股权的，也不征收营业税。

2.房产税

（1）以房产投资、联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

（2）收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

3.土地增值税

以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

【解释】凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商

品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

4.契税

以土地、房屋权属作价投资、入股，视同发生权属转移，被投资方应当缴纳契税。

（五）房地产的抵押 1.抵押期间 （1）土地增值税

在抵押期间不征收土地增值税。 （2）契税

土地、房屋权属的抵押，不属于契税的征税范围。 2.抵押期满后，以房地产抵债 （1）土地增值税

对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。 （2）契税

以土地、房屋权属抵债，视同发生权属转移，承受人应当缴纳契税。 （3）营业税

如果纳税人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额，计征营业税。

（六）房地产的继承 1.土地增值税

房地产的继承，不属于土地增值税的征税范围。 2.契税

土地、房屋权属的法定继承，不属于契税的征税范围。 （七）房地产的交换 1.契税

交换房屋时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

2.土地增值税

房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。但对“个人之间”互换“自有居住用”房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

【解释】土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地的过程中是否与对方当事人办理了土地使用权权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。 （八）房地产的自用 1.营业税

纳税人自建自用房屋的行为不纳税。 2.房产税

（1）单位：用于生产经营

应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2% （2）个人

个人所有非营业用的房产（居民住房），免征房产税。

【解释1】对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。 【解释2】为了抑制房价过快增长和房产投机行为，从2012年1月起，我国在上海、重庆两地进行了房产税改革。

3.土地增值税

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

【相关链接】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳房产税。 （九）其他规定 1.合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

【相关链接】单位将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，其销售行为按销售不动产缴纳营业税。

2.房地产的代建行为

代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

3.企业兼并转让房地产

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

【相关链接】纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同，不属于营业税的征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。

4.房地产的重新评估

国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。 【例题1·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。

A.某市房产所有人将房屋产权无偿赠送给其女儿 B.某市房产所有人将房屋产权有偿转让给他人

C.某市土地使用权人通过希望工程基金会将土地使用权赠与某学校 D.某市土地使用权人将土地使用权出租给某养老院 【答案】B 【解析】（1）选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不征收土地增值税；（2）选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体将土地使用权赠与教育事业的行为，不征收土地增值税；（3）选项D：房地产的出租，不征收土地增值税。

【例题2·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。

A.经当地税务机关核实，个人之间互换自有居住用房地产 B.兼并企业从被兼并企业取得的房地产

C.通过中国境内非营利的社会团体赠与社会公益事业的房地产 D.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 【答案】D

【解析】以房地产作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应征收土地增值税。

第一单元 单元测验

【单元测验链接】

http://boss.dongao.com/student/showExaminationPaper.html?examinationId=113819

【提示】点击上面的“第一单元 单元测验”即进入相关试卷。

范文三：有关房地产的一些问题

房产销售中的常见问题及解决方法

房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司‘双赢策略’，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最常见的十二种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。

一、产品介绍不详实

原因：1、对产品不熟悉。2、对竞争楼盘不了解。3、迷信自己的个人魅力，特别是年轻女性员工。解决：1、楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。2、进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。3、多讲多练，不断修正自己的促词。4、随时请教老员工和部门主管。5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。

二、任意答应客户要求

原因：1、急于成交。2、为个别别有用心的客户所诱导。解决：1、相信自己的产品，相信自己的能力。2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。

三、未做客户追踪

原因：1、现场繁忙，没有空闲。2、自以为客户追踪效果不大。3、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪。解决：1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。4、每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。

四、不善于运用现场道具

原因：1、不明白，不善于运用各种现场销售道具的促销功能。2、迷信个人的说服能力。解决：1、了解现场销售道具对说明楼盘的各自辅助功能。2、多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。3、营造现场气氛，注意团队配合。

五、对奖金制度不满

原因：1、自我意识膨胀，不注意团队合作。2、奖金制度不合理。3、销售现场管理有误。解决：1、强调团队合作，鼓励共同进步。2、征求各方意见，制订合理的奖金制度。3、加强现场管理，避免人为不公。4、个别害群之马，坚决予以清除。

六、客户喜欢却迟迟不作决定

原因：1、对产品不了解，想再作比较。2、同时选中几套单元，犹豫不决。3、想付定金，但身边钱很少或没带。解决：1、针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。2、若客户来访两次或两次以上，对产品已很了解，则应力促使其早早下决心。3、缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定签约。4、定金无论多少，能付则定；客户方便的话，

应该上门收取定金。5、暗示其他客户也看中同一套单元，或房屋即将调价，早下决定则早定心。

七、下定后迟迟不来签约

原因：1、想通过晚签约，以拖延付款时间。2、事务繁忙，有意无意忘记了。3、对所定房屋又开始犹豫不决。解决：1、下定时，约定签约时间和违反罚则。2、及时沟通联系，提醒客户签约时间。3、尽快签约，避免节外生枝。

八、退定或退户

原因：1、受其他楼盘的销售人员或周围人的影响，犹豫不决。2、的确自己不喜欢。3、因财力或其他不可抗拒的原因，无法继续履行承诺。解决：1、确实了解客户之退户原因，研究挽回之道，设法解决。2、肯定客户选择，帮助排除干扰。3、按程序退房，各自承担违约责任。

九、一屋二卖

原因：1、没作好销控对答，现场经理和销售人员配合有误。2、销售人员自己疏忽，动作出错。解决：1、明白事情原由和责任人，再作另行处理。2、先对客户解释，降低姿态，口秘婉转，请客户见谅。3、协调客户换户，并可给予适当优惠。4、若客户不同意换户，报告公司上级同意，加倍退还定金。5、务必当场解决，避免官司。

十、优惠折让

（一）客户一再要求折让。

原因：1、知道先前的客户成交有折扣。2、销售人员急于成交，暗示有折扣。3、客户有打折习惯。解决：1、立场坚定，坚持产品品质，坚持价格的合理性。2、价格拟定预留足够的还价空间，并设立几重的折扣空间，由销售现场经理和各等级人员分级把关。3、大部分预留折让空间，还是由一线销售人员掌握，但应注意逐渐退让，让客户知道还价不宜，以防无休止还价。4、为成交而暗示折扣，应掌握分寸，切忌客户无具体行动，而自己则一泻千里。5、若客户确有困难或诚意，合理的折扣应主动提出。6、订金收取愈多愈好，便于掌握价格谈判主动权。7、关照享有折扣的客户，因为具体情况不同，所享折扣请勿大肆宣传。

（二）客户间折让不同。

原因：1、客户是亲朋好友或关系客户。2、不同的销售阶段，有不同的折让策略。解决：

1、内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户的折扣统一说词。2、给客户的报价和价目表，应说明有效时间。3、尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。4、如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。5、态度要坚定，但口气要婉转。

十一、订单填写错误

原因：1、销售人员的操作错误。2、公司有关规定需要调整。解决：1、严格操作程序，加强业务训练。2、软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合更改。3、想尽各种方法立即解决，不能拖延。

十二、签约问题

原因：1、签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误。2、签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方是：面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材装潢，违约处理方式，付款方式……）。3、客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。解决：1、仔细研究标准合同，通晓相关法律法规。2、兼顾双方利益，以‘双赢策略’签订条约细则。3、耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。4、在职责范围内，研究条文修改的可能。5、对无理要求，应按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。

范文四：房地产的有关问题

房地产问题分析与对策 房地产问题分析与对策 一、房地产行业发展概况分析 我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。房地产固定投资日益增长，比重逐渐加大，。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。 在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。 二、我国房地产业面临的主要问题分析 当前我国房地产行业存在的问题主要集中在这几个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学、房地产市场秩序比较混乱、银行信贷体系不够完善等。 1、 投资增长速度过快 随着我们国家人均GDP的提高，经济的持续快速增长，汽车和住房等已经成为消费者重要的投资和消费品。当前，消费结构的升级，城市化进程加快，城市基础设施建设进一步完善，以及城市危房的改造等使得房地产业投资一直处于快速发展过程中，局部地区房地产价格上升过快。 2、 结构不合理 当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产业投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率直线攀升。 一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的经济适用房和中低档商品房处于短缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产业健康发展，将会带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展。 3、 土地开发利用不科学 地开发利用是关系到整个房地产市场发展的关键因素。房地产市场的繁荣与否、健康与否都跟土地市场息息相关。同样，导致房地产出现“过热”现象至关重要的一个原因就是土地市场的失控。 前土地利用方面存在的问题主要是：土地滥用、违规开发现象过于严重5耕地得不到有效保护；土地开发利用没有科学合理的规划。 土地市场的不规范运作与地方政府有着密切的关系。 各级地方政府从地方经济出发、从自己的政绩出发，打着“经营城市”的旗号，大肆新建开发区，营造各种形象工程。 4、房地产市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期 5、从房地产融资模式来看，目前中国房地产商大都从银行贷款，将资金投到具体项目上，这种方式潜藏着较大的金融风险。一旦房地产业受挫，其风险会向银行转移，形成大量的呆坏账，最终影响金融和社会的稳定。 三、主要对策分析 决当前我国房地产行业存在的问题主要应从以下几个方面努力：继续发挥国家政策的引导作用、加快结构调整步伐、加强科学规划、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为和加强房地产信贷管理，防范金融风险。 1、 发挥国家政策的引导和信号作用 家政策的作用首先体现在对土地利用和信贷的控制和指导上。对土地市场进行适当干预，保护耕地，减少浪费，控制房地产行业过热发展的源头，对银行信贷加强严格审核和控制，降低信贷风险。 国家应该进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。 2、 加快结构调整的步伐 调整房地产供给结构还需要发挥政府的重要作用。政府首先应保证经济适用房土地供应，适当增加普通商品住宅土地供应5其次要继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和管理，搞好普通商品住房建设，完善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求；第三，要严格控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。 3、 加强科学规划 中央政府要加大对地方政府权力的约束，做好土地监督工作，增强供应信息的透明度和稳定性，防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租。进一步完善招标拍卖挂牌出让制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确定土地价格，防止出现暗箱操纵现象。严控新增用地。 4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，准确判断房价变动趋势。加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。 5、加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理和风险提示，调整和改善房地产贷款结构。。 6、完善住房公积金制度，让更多的低收入者更快的享受【居者有其屋】的利益 当前我国房地产业虽然存在投资增长过快、部分产品价格上涨幅度较高、结构不合理和土地开发利用不科学等问题，但从总体上看，整个行业仍然是健康的，并没有出现过热的现象。作为国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，仍是政府产业政策的着重点之一。一个正常、成熟的市场应该是理性的、只包含较少投机成分的市场。政府出台了一系列政策规范房地产行业，包括打击炒房、紧缩房地产信贷、确立土地交易方式、清查开发区违规占地等，这些政策都表达了政府排除干扰房地产市场健康发展的不利因 素、力促房地产市场向规范化迈进的政策取向。随着这些政策的贯彻落实，加之中国经济持续稳定发展和城市化水平不断提高的良好宏观背景，中国房地产市场的透明度和规范性将进一步提高，中国房地产业将迎来一个新的发展高潮。

范文五：有关房地产问题的研究

认清房地产市场问题与趋势

2011 年 11 月 21 日 02:06 来源： 上海证券报 【字体：大 中 小】 网友评论

当前房地产市场呈现成交量显著下行、 市场不断降温的状况， 反映出房地产调控政策取 得了一定的成效。然而，房地产市场仍然存在着一些问题。未来房地产调控政策需要更加注 重市场性工具，避免把短期政策长期化。要推动体制机制改革，在遏制投机、促进房价基本 稳定的同时，促进房地产市场健康、可持续发展。 当前房地产市场运行的主要特征 1、房地产开发投资呈现高位放缓态势 、 在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下，1-10 月，全国房地产开发投资 49923 亿元， 同比增长 31.1%，较上半年和前三季度分别下降 1.8 和 0.9 个百分点，较 1999-2010 年同期 均值高 4.4 个百分点，总体仍保持较高水平。 从月度数据看，前 5 个月房地产投资增速相对平稳，6 月份出现明显下滑，但 7 月份又 大幅回升，从 8 月开始到 10 月，连续 3 个月保持高位放缓态势，10 月当月房地产投资同比 增长 24.5%，较 7 月下降 12.5 个百分点。 2、住房销售增速逐步减速 、 住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感， 实施房地产调控政策后， 首先在销售环 节上见到效果。 进入 2011 年以来， 住房销售增速在 2010 年下半年大幅下降的基础上略有回 升， 总体呈现波动放缓的态势。 1-10 月商品房销售面积、 销售额累计同比增长 10%和 18.5%， 分别较上半年下降 2.9 和 5.6 个百分点，虽然略高于上年同期的数据，但与 1999-2010 年同 期均值比，分别低 11.4 和 12.3 个百分点。 从月度数据看，2011 年住房销售增速经历了三个阶段。第一阶段是年初到 4 月份，出 现大幅下滑，4 月份销售面积和销售额出现负增长，增速分别为-10.1%和-11.8%；第二阶段 是 5 月和 6 月，出现大幅反弹，6 月份销售面积和销售额分别达到 25.4%和 47.5%；第三阶 段是 7 月到 10 月，连续 4 个月下滑，10 月份销售面积和销售额再次出现负增长，增速分别 为 9.8%和 11.1%。同时，二手房交易量持续为负增长，说明房地产市场交易景气并未上升。 4 月以来，北京、宁波、深圳、广州等城市二手房成交量均表现为同比负增长；北京、宁波 目前二手房成交量已接近 2008 年金融危机时的水平。 3、房地产价格放缓迹象初现 、 新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9 月份，70 个大中城市新建住宅价格同比平均 上涨 3.7%，环比平均上涨 0.10%，涨幅继续回落。价格同比上涨的城市有 69 个，价格回落 的有 1 个，同比涨幅超过 5%的城市有 17 个；价格环比上涨的城市有 24 个，持平的城市有 31 个，下降的城市有 15 个，环比涨幅均未

超过 1%。

二手住宅价格同比涨幅下降，环比实现负增长。9 月份，70 个大中城市二手住宅价格同 比平均上涨 2.4%，环比平均下跌 0.07%。9 月份，70 个大中城市中，二手住宅价格同比上 涨的城市有 61 个，持平的城市有 2 个，下降的城市有 7 个，涨幅超过 5%的城市有 10 个； 二手住宅价格环比上涨的城市有 24 个，持平的城市有 21 个，下降的城市有 25 个，环比涨 幅均未超过 1%。 4、土地价格增速全面放缓，土地交易逐步趋冷 、土地价格增速全面放缓， 土地价格增速全面放缓。2011 年第三季度，全国主要监测城市综合、商业、居住和工 业地价环比增长率分别为 1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降 0.54、0.79、 0.48、0.49 个百分点；同比增长率分别为 8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，较上一季度分 别下降 0.48、0.22、0.25、0.84 个百分点，地价环比、同比增幅全面回落。12 个重点城市平 均楼面地价 10 月份降至 1794 元/平方米，较去年同期低 1605 元/平方米。据中国指数研究 院的统计数据显示，今年前三季度，130 个城市住宅类土地成交楼面均价同比下跌 11%。 土地交易逐步趋冷。 从土地供应市场上异常交易地块的情况来看， 高价地块数量明显减 少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。12 个重点城市 10 月份居住用地土地供应 804 公顷，而成交量为 444 公顷，相差 360 公顷，且缺口又扩大趋势。进入 10 月，随着各 地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场进一步冷清。上海、广州、 北京等地出现多宗地块被撤牌和商业用地流拍的情况， 开发商拿地意愿重新走低。 三季度末， 地产开发贷款余额 7887 亿元，同比下降 4.8%，比上季末低 5.3 个百分点。在严厉的房地产 调控政策下，全国土地市场趋冷，可见一斑。 5、保障房建设完成预定目标 、 11 月 2 日，国土资源部发布公告称，截至 2011 年 10 月 14 日，全国 31 个省（区、市， 含兵团、西藏除外）今年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地 42614 公顷，用地落实 率超过 100%，已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。 今年中央财政已分批下达 1522 亿元保障性安居工程补助资金，各地也通过建立保障房 融资平台等方式积极筹措资金。11 月 10 日，住房城乡建设部公布，截至 10 月底，今年全 国城镇保障性安居工程开工已超过 1000 万套，实现了年初计划的目标任务。 当前房地产市场存在的主要问题 1、房地产调控逐步加码与房地产价格尚未实质性下降的矛盾 、 2011 年 1 月 26 日发布房地产市场调控“新国八条”，政策延续了 2010 年以来持续的“增 加供给、抑制

投机、加强监管、推进保障性住房建设”的调控思路，在调控手段上则是使用 了更多的行政手段，包括限价、限购等手段。至 1 季度末陆续有 40 个大中城市出台限购令， 其中北京、深圳限购政策及执行程度最为严厉。然而，截止到 9 月份，70 个大中城市新建 住宅价格同比上涨的城市有 69 个，只有 1 个下降，房地产价格尚未出现实质性下降。

2、一线城市房价稳中趋降与二、三线城市房价快速上涨形成鲜明对比 、一线城市房价稳中趋降与二、三线城市房价快速上涨形成鲜明对比 目前来看，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。然而，与此形成对比 的是，二、三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度 看，二、三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过 快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。 3、限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响 、 以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微， 而“限购令”的政策效果却十 分明显。限购政策本质上属于行政手段，而且影响范围不仅仅是投机需求，对于因劳动力转 移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型需求也产生影响。因而，限购 政策对于非投机性需求的影响需要引起关注，是否需要择机退出值得探讨。 4、货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用 、 2010 年以来，货币政策采取连续收紧的操作，到 2011 年，其滞后效应逐步显现出来。 在货币政策收紧的条件下， 房地产信贷资金逐步减少， 三季度末， 房产开发贷款余额 2.64 万 亿元，同比增长 14.9%，比上季末低 3.5 个百分点。房地产开发投资资金来源增速不断下降， 1-10 月份，累计同比增长 20.2%，较上年同期下降 11.8 个百分点，其中国内贷款增长 1%， 较同期下降 25.3 个百分点；自筹资金同比增长 30.8%，较同期下降 19.9 个百分点；其他资 金中个人按揭贷款同比增长-4.9%，较同期下降 20.1 个百分点。 对未来房地产市场几个基本判断 综合来看，中长期内，房地产市场仍将保持发展态势，但短期内房地产市场继续保持降 温态势。具体而言，有以下几方面原因。 1、基本面：房地产市场需求仍然旺盛，经济增长短期内难以实现“去房地产化” 第一，城镇化背景下住房需求仍然旺盛，短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。我 国 2010 年城镇化率为 49.68%，到 2030 年估计实现能稳定在 70%左右。根据国际经验，一 个国家的城镇化加快发展的阶段往往伴随着住房建

设快速发展。因此到城镇化基本稳定之 前，房地产市场总体将保持较快的发展格局。 尽管保障性住房建设在未来五年将提供 3600 万套住房，大体解决 1 亿人住房问题，然 而，保障性住房供给的瞄准对象有限，难以完全满足广大人民群众住房需要，更加无法满足 由于收入增长和家庭人口变化形成的改善性需求。 第二，房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业，短期内“去房地产化”难以实现。 房地产业及其相关行业的投资、增加值在 GDP 中占有很高的比重，目前在新兴技术没有实 现重大突破之前， 很难实现经济增长的“去房地产化”， 而且现阶段我国消费结构正处于由“衣 食”向“住行”升级的过程之中，无论是供给、还是需求呈现出“房地产化”倾向具有阶段性特 征。

第三，地方政府财力与事权不匹配，以“土地”换“公共基础设施和民生建设”的发展模式 短期内难以改变。长期以来，地方政府财力与事权不匹配问题突出，土地出让金作为一项政 府预算外收入， 在支持地方建设方面也发挥了积极的作用的同时， 这一模式也导致了地方政 府对土地收入的过度依赖，造成较大风险。然而，未来一个时期，地方政府融资渠道仍然有 限，包括基础设施、民生建设等建设任务越来越重，因此，地方政府对于房地产开发的热度 仍不会降温。 2、政策面：限购令等调控措施效果进一步显现，“需求冻结”的局面转为“供求双冻结” 的风险上升 限购令发挥效力的时间是，需求冻结后销售量大幅放缓，而投资资金完全断裂“供求双 冻结”之间。预期效果是，需求下降，但投资仍然较快，供给较充足，减少了信贷资金、减 少了预付款， 在把自有资金用完之前， 开发商势必要降价以获取资金流。 一旦资金链已断裂， 投资出现大幅下滑，将导致供需双冻结的局面，一方面导致房价上涨，另一方面导致金融风 险。然而，限购令一旦放开，房地产价格势必会大幅回升，正是存在这种担忧，限购令短期 内难以退出。 3、预期面：居民购房意愿持续下降 根据央行城镇储户调查问卷的分析，一季度末，30%的居民对未来房价持上涨预期，比 例比上季度低 10 个百分点；二季度末，25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低； 三季度末，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高 1.3 个百分点，为 2009 年有 调查以来的最高值。 城镇居民购房意愿持续下降， 未来 3 个月意欲购房的居民占比由 3 月下 旬 15.4%降至 6 月下旬的 14.6%， 又进一步降至 9 月下旬的 14.2%， 2009 年调查以来的新 创 低。

专访钟东霖：商业地产的金融化趋势

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点地产网 发布时间： 发布时间 2011 年 11 月 24 日 09:59 作者： 作者 李宁

作为深圳甲级写字楼中的标杆典 范，大中华国际交易广场无疑是颗璀璨 的明星。而这一杰作的缔造者——大中 华国际集团，更是在国内商业与旅游地 产方面低调前行，至今鲜有人知。

就大中华在国内的幕后布局，观点 地产新媒体专访了大中华国际集团(中 国)有限公司首席执行官钟东霖先生。 钟 东霖介绍，公司是以房地产开发为主， 除此之外还涉及了金融投资、 电视媒体、 港口物流、电子商务等多元化经营，公 司目前投资的项目主要集中在香港、深圳、北京、上海、惠州等诸多城市。

至于地产业务方面，钟东霖称，地产占集团业务的百分之七十，主要为商业地产 和旅游地产，未来大中华国际集团将致力于商业地产、旅游地产、生态休闲、农村城 市化的项目建设。

对于目前许多房企争先恐后地进入商业地产的现象，钟东霖指出，如果房地产商 没有自己的发展模式，只是利用一些概念来争取较低的地价，最后将被沉重的商业运 营成本和利息给拖垮。

商业地产是双刃剑，做好的可以同时享受运营利益和地产增值利润，做不好的则 可能成为一座空城，死气沉沉，还会影响住宅配套的地产价值。

钟东霖还认为，中国的商业地产会逐步基金化、证券化。

而大中华将继续深化在金融领域的投资发展，并透过金融运作参与其他领域的投 资；因此公司并不排除在矿业、低碳、新能源领域的投资。

以下是观点地产新媒体对大中华国际集团(中国)有限公司首席执行官钟东霖先生 的采访实录：

观点地产新媒体：目前，大中华除了房地产以外，还涉及多个行业， 观点地产新媒体：目前，大中华除了房地产以外，还涉及多个行业，大中华的产 房地产以外 业结构中， 房地产占多大份额？住宅以及商业又是怎么的比例呢？今后大中华的整体 业结构中， 房地产占多大份额？住宅以及商业又是怎么的比例呢？ 规划是怎样的？ 规划是怎样的？

钟东霖： 钟东霖：大中华国际集团是一家以房地产投资开发为龙头，集商业经营、酒店管 理、休闲度假、物业管理、金融投资、电视媒体、港口物流、电子商务等多元化经营 为一体的大型外商投资企业。

集团的投资遍布香港、深圳、北京、上海、惠州、乐山、汕头、汕尾、遵义、贵 阳、满洲里、正蓝旗、曹妃甸等热点区域，不断以大手笔的实力杰作，推动中国城市 化发展的现代化进程，提升城市的内涵价值。

地产占集团业务的百分之七十，主要为商业地产和旅游地产，未来大中华国际集 团将致力于商业地产、旅游地产、生态

休闲、农村城市化的项目建设。

观点地产新媒体：大中华在房地产行业日益激烈的竞争中， 观点地产新媒体：大中华在房地产行业日益激烈的竞争中，您认为能够保持最大 的优势在哪里？ 的优势在哪里？

钟东霖： 钟东霖：目前商业地产和旅游地产逐渐成为房地产产业的主流方向，而这正是大 中华国际集团在十年前就开始投入的领域；基于大中华对于这两块业务资金运作的优 势和管理运营优势，我们将继续整合相关资源，结合各地文化来做出个性化的产品。

集团也非常注重低碳、环保领域，我们已经和国内外知名的设计院合作，将在未 来几年推出国际一流的低碳小区和生态度假园区。

观点地产新媒体：大中华是很早做商业地产写字楼的， 观点地产新媒体：大中华是很早做商业地产写字楼的，对于当今国内的商业地产 是如何看待的？在许多传统住宅型房企转战到商业地产领域， 您怎么看待这种现象？ 是如何看待的？在许多传统住宅型房企转战到商业地产领域， 您怎么看待这种现象？ 蜂拥而至的同时您是否担心这个行业会存在一些问题？ 蜂拥而至的同时您是否担心这个行业会存在一些问题？

钟东霖： 钟东霖：目前中国的主流商业地产可以归类为七种主要发展模式：万达模式(百 货商业模式)、恒隆模式(顶级购物中心)、红星美凯龙模式(专业市场)、万象城模式 (ShoppingMall)、凯德置地模式(金融运作)、SOHO 模式(小区商业)及大中华模式(酒店 商住综合体)； 这还不包括过去的传统商业模式。 这些新的商业模式给予城市注入了新 的生命元素，也提升了商业地产的文化层次。

如果房地产商没有自己的发展模式，只是利用一些概念来争取较低的地价，最后 将被沉重的商业运营成本和利息给拖垮。商业地产是双刃剑，做好的可以同时享受运 营利益和地产增值利润，做不好的则可能成为一座空城，死气沉沉，还会影响住宅配 套的地产价值。 观点地产新媒体： 观点地产新媒体：日前深圳已建成的有京基 100、在建的有平安金融大厦、华润 、在建的有平安金融大厦、 总部等摩天大厦，对这些地标性建筑，您是怎么看他们未来的发展？ 总部等摩天大厦，对这些地标性建筑，您是怎么看他们未来的发展？深圳商业地产的 发展空间，您觉得还很大吗？ 发展空间，您觉得还很大吗？

钟东霖： 钟东霖：商业地产的发展总是那些较大的、较现代化的项目会分流那些老旧的、 过时的项目：购物中心如此、酒店如此、写字楼如此，专业市场也是如此。在国外， 有许多专门收购老旧的商业物业翻新再推出的基金，国内 REITs 则还在试验阶段。

既然新

的项目取代旧的项目是商业地产的规律，新的商业地产的竞争力就不是个 问题；需要担忧的则是那些半新不旧的商业项目，他们将直接面临诸多新的商业地产 项目的冲击。

因此，我相信中国的商业地产也会逐步基金化、证券化，许多专业的地产团队透 过资本运作收购老旧的商业地产项目，注入一些生命力，可以维持他们的生存空间。

观点地产新媒体：目前大中华在金融、电视传媒、电子商务方面投入也比较大， 观点地产新媒体：目前大中华在金融、电视传媒、电子商务方面投入也比较大， 对于金融、传媒、电子商务这些行业的未来发展，您是怎么看的？ 对于金融、传媒、电子商务这些行业的未来发展，您是怎么看的？目前是否会再投资 一些其他产业？ 一些其他产业？

钟东霖： 钟东霖：金融和房地产是分不开的，更正确的说房地产商最核心的竞争力就在于 资本杠杆上的操作，集团在其他领域的投资则是产业多元化的尝试。

大中华将继续深化在金融领域的投资发展，并透过金融运作参与其他领域的投 资；因此我们不排除在矿业、低碳、新能源领域的投资，这些行业都和政府政策相关， 可以结合集团既有的资源。

观点地产新媒体： 观点地产新媒体： 新媒体 大中华这两年是否有上市规划？您希望大中华将会成为一家怎 大中华这两年是否有上市规划？ 样的企业？ 样的企业？

钟东霖： 钟东霖：大中华国际集团有上市的计划，主要是希望透过资本运作更快速地拓展 其商业地产版图；未来集团的目标是发展成以地产为主轴，引进新科技、新理念来打 造商业地产王国，集团将致力于推进城市现代化和农村城市化进程，为提升人民生活 品质、建立和谐社会做出贡献。

未来，大中华更将结合两岸三地的资源，以“我爱大中华”的使命进军海外主要城 市；大中华的国际化也就是中国的国际化，“大中华”的精神就是“大爱无疆”的精神。

观点地产新媒体：对于这一轮的调控，您是如何理解的？各种手段用尽， 观点地产新媒体：对于这一轮的调控，您是如何理解的？各种手段用尽，房价似 的调控 乎依旧坚挺，您认为是什么原因呢？地产调控似乎已经成为常态， 乎依旧坚挺，您认为是什么原因呢？地产调控似乎已经成为常态，您觉得这个行业健 康吗？对于未来的展望，您怎样看待它的发展前景？ 康吗？对于未来的展望，您怎样看待它的发展前景？

钟东霖： 钟东霖：这一轮的调控目标在于调控房价，它却对各行各业带来严重的影响；银 行资金紧缩造成了民营企业贷不到款，也助长了高利贷的盛行；然而这些调控对于房 价却影响

有限，要是非得弄到房地产商与民营企业玉石俱焚才终止调控将会是一件非 常可怕的事情。温州民营企业倒闭已经是一个警讯，未来更多的企业还将面临资金链 断裂的风险。

事实上，房地产行业和其他行业是一样的，当供过于求时房价就会下降，反之就

会上涨；要调控房价不必将房地产商拖垮，只要释放出更多的合理价格土地、落实限 时开发政策就行。宽松的资金还可以加速开发商的盖楼进度，利用市场经济的自然发 展法则以竞争来制约房价将是最有效果的调控手段。

当今土地价格占开发成本的大半，也是房价居高不下的主要原因；一味地责怪开 发商哄抬房价是不公平的，因为房地产商之间的竞争态势还是挺剧烈的。

目前通货膨胀和许多因素都有关系，主要还是资源的供求关系在作祟；如果政府 能够从疏导消费者、教育消费者着手来改善消费者的恐慌心态，也就能够导正购买者 囤积居奇的心态。

当前许多人都有几套房产，如果大家能够消除“房产是稀缺资源”的概念，将它变 成是消耗品、时尚品，正确看待房地产的功能性、货物性；那么中国就可以建立一个 正确的投资观，美国的次贷危机也就不会在中国发生。

对于中国房地产行业，我是保持着审慎乐观的态度的，房地产行业是拉动经济的 龙头产业，我相信最终政府会考虑到各行各业的生存发展而改变其紧缩的货币政策； 转而加大“廉租房”、 “保障房”的建设， 失去了暴利的房地产商也将面临新一轮的洗牌， 那些不高不低的房地产商将面临被市场淘汰的风险。

只要中国的经济持续发展，中国的房地产业就会得到支撑，它将在市场经济机能 下被迫转型； 甚至到海外扩张业务， 中国在许多行业如汽车业、 高铁业都能后来居上， 相信房地产业也能走出国门，和国际一流的开发商一较长短。

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