烽火诸侯6
范文一：通风权 采光权
通风权 采光权
通风权和采光权对相邻关系的影响是十分重要的，因为通风和采光是直接涉及相邻权利人的生活质量及影响身体健康的重要因素和必要的权利。为此《物权法》第八十九条规定“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
对通风权和采光权的具体规定在不同地区有不同标准。通风权容易解决，只要相邻建筑物没有堵塞相邻权利人房产的空气流通，一般不视为妨碍相邻权利。具体标准没有严格的规定。习惯的适用标准，只要能够保证两个建筑物之间有正常的消防通道，就视为符合要求。在实际应用中，只要相邻建筑物达到了采光限制的距离，一般也就达到了通风要求。
采光权则要求相邻建筑物的距离不能影响相互之间的自然采光照度。因为南方和北方的温差不同，自然采光对建筑物的室温有重大影响。由于土地的紧张，现在很多开发商在利用土地的时候，往往以缩小建筑物的间距以增加建筑面积的作法获取利益，是值得相邻权利人注意的。
采光的基本要求是，两栋建筑物之间的距离要保持一定的采光时间。依据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(gb50180-93)》(下称《规范》) 的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准; 在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低; 旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”
对采光权的侵害主要是因物权的被侵害所导致权利人健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，采光侵权一般是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：因阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等因素。
在确定采光侵权赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室(客厅) 受光面积和房屋的朝向等因素进行判断。而房产中的阳台、厨房、厕所则不应计算在采光面积内。对于东西向房屋和南北向房屋的采光赔偿数额应该有所区别，东西向的房屋获得赔偿的标准应该高于南北向房屋赔偿数额。
采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，目前有两种计算公式可供参考。
第一种计算方式：低于国家标准的时间差(分钟)×赔偿单位(元/分钟/平方米)×居室(客厅) 的面积(平方米)+超过国家标准的时间差(分钟)×补偿单位(元/分钟/平方米)×居室(客厅) 的面积(平方米)
第二种计算方式：按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于
高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿; 低于国家标准的计算赔偿数额的计算公式是：
赔偿单位(元/平方米)×居室或客厅面积(平方米)
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范文二：侵犯通风及采光权申诉材料
宁夏光耀房地产公司侵犯光耀上城住宅小
区一期业主通风及采光权申诉材料
尊敬的银川市国土资源规划管理局领导 ：
采光虽合乎国家大寒最低日照标准，但新建筑物使在先相邻建筑物的采光低于原标准，亦属侵权。
《宪法》第十九条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵权”。
《中华人名共和国物权法》第八十九条规定“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
我国《民法通则》第八十三条中的相关规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
《房地产管理法》第二十四条规定：“房地产开发必须严格执行城审规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”。
由于对采光权的侵害不仅体现在对物权上的侵害还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此采光权侵权实际上是多种侵权的综合。因采光权的侵害给住
户造成的影响包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。
申诉要求 ：请银川市国土资源规划管理局维持原小区规划方案不变，确保“光耀上城小区”原小区规划中的采光、通风不受影响。
2014年12月19日
范文三：房屋的通风采光权的规定
按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。也可以用：楼高：楼间距＝1：1.2比值计算。
其他相关：房的采光状况是每个业主都十分关心的问题，当有新建的建筑在自己住房周围出现时，大家都会考虑到自己的采光是否受到侵犯。根据《民法通则》第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。”这条规定给采光权受到侵犯的业主获得赔偿提供了基本法律依据。但是，是否真的侵犯采光权，还要结合具体的实际情况来分析。
首先，采光权是一种有条件、有范围的权利，它不是通过专业人员进行测量就能准确确定的。由于我国土地资源紧缺，城市房屋居住密集，现在的住宅都会有不同程度的遮挡阳光现象，不能因为有遮光就认为自己的采光权受到侵犯。况且由于地理位置的不同，南方和北方的日照条件和生活习惯都存在较大的差异。在如何处理建筑采光问题上，依据《民法通则》的基本法律原则，只能是通过各个地方根据自身的特点，制定相应的地方法规来进行规定。
比如，北京市现在依据的地方法规主要是1994年经人民政
府批准修订的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》，该法规条文是以建筑间距系数和最小距离作为核定建筑间距是否合法的标准。从现实情况来看，一般业主容易接受同一时期建设完成的居住区中的建筑间距，即使间距很小，也能得到业主的认可。而当有新建建筑出现并遮挡业主阳光时，业主往往难以接受，进而可能会发生纠纷。在这一点上，业主一定要经过仔细分析后，方可判断自己的采光权是否真的受到法律意义上的侵犯。新建建筑和现状住宅之间的距离，必须符合有关法规的要求，才可进行建设，否则就是违法建设。如果业主能够确定对方是违法建设，那么可向对方提出异议；如果新建工程是符合有关法规的规定建设的，即使是遮挡住宅的阳光，那也是合法遮挡，是受法律保护的。业主即使提出异议，也得不到法律的支持。
需要补充的是，在合法遮挡的情况下，依据《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章的规定：“现状居民因新建、扩建建筑而被遮挡，造成冬至日满窗日照时间不足1小时的，享受一次性经济补偿。”这种补偿一般也就在几千块钱左右。这就是说，虽然是合法遮挡，但考虑到新建建筑对居民原有的日常生活居住条件产生较大影响，这种影响给居民带来了一定的损害，为了弥补对居民的损害，市有关部门结合北京的实际情况，提出了这种补偿的方式，这已经在很大程度上保护了居民的采光权。如果您的住房被新建建筑遮挡，符合
上述第四章的规定，可以向城市规划行政主管部门申诉或依法向人民法院起诉。在此要提醒您的是，如果是同期建成的居住区，即使是因遮挡造成冬至日满窗日照时间不足1小时的，也没有经济补偿问题。
房屋的通风采光权的规定
许多居民的住房被新建建筑遮挡阳光后，由于切身利益受到影响，从维持个人权益的角度出发，希望能够维护现有日照条件的愿望是可以理解的。但是，有一点是必须明确的：采光权只是一种有条件的权利，而不是无条件的权利。在1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》第五章民事权利第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权中，第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”对于取得住宅产权或使用权的居民来说，采光权不像建筑面积那样，可通过简单的定量标准来确定。由于在住宅周围进行建设时，都会不同程度地遮挡住宅阳光。而我国地域广阔，南方与 北方的日照条件和生活习惯均存在较大差异，如何在处理建筑采光问题上，体现有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，只能通过各地区根据自己的地方特点，制定出相应的地方法规来进行规定。在制定法规的过程中，不
可能同时满足有关各方的全部权益，当出现矛盾时，为兼顾有关各方的权益，有关各方都会相应丧失一部分权益。因此，采光权只是一种有条件的、相对的权利，而不是无条件的、绝对的权利。
另外，我国《民用建筑设计通则》JGJ37－87(中华人民共和国城乡建设环境保护部标准，1987年10月1日起试行) 第三章第3.1.2条规定：“建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求，”“建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风”。第3.1.3条规定日照标准：“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时”。
此外，国家强制性标准国标GB50180－93《城市居住区规划设计规范》(中华人民共和国国家标准，1994年2月1日起施行)1.0.5条规定了居住区的规划设计的基本原则，其中1. 0.5.4条规定：“适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境”。第5.0.2条规定“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。”
可见，采光权虽没有专门的单项法规，但并不是无法可依，而是有强制性的国家标准。
按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。 郑州（113°42′E ，34°44′N）冬至日太阳高度角为：31°50′
角度 弧度 sin 值 cos 值 tg 值
0.57735 30 0.523599 0.5 0.866025
31.8 0.555015 0.526956 0.849893 0.620026
范文四：通风权和采光权到底有多重要
通风权和采光权到底有多重要
通风权和采光权对相邻关系的影响是十分重要的，因为通风和采光是直接涉及相邻权利人的生活质量及影响身体健康的重要因素和必要的权利。为此《物权法》第八十九条规定“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
对通风权和采光权的具体规定在不同地区有不同标准。通风权容易解决，只要相邻建筑物没有堵塞相邻权利人房产的空气流通，一般不视为妨碍相邻权利。具体标准没有严格的规定。习惯的适用标准，只要能够保证两个建筑物之间有正常的消防通道，就视为符合要求。在实际应用中，只要相邻建筑物达到了采光限制的距离，一般也就达到了通风要求。
采光权则要求相邻建筑物的距离不能影响相互之间的自然采光照度。因为南方和北方的温差不同，自然采光对建筑物的室温有重大影响。由于土地的紧张，现在很多开发商在利用土地的时候，往往以缩小建筑物的间距以增加建筑面积的作法获取利益，是值得相邻权利人注意的。
采光的基本要求是，两栋建筑物之间的距离要保持一定的采光时间。依据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(gb50180-93)》(下称《规范》) 的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准; 在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低; 旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”
对采光权的侵害主要是因物权的被侵害所导致权利人健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，采光侵权一般是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：因阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等因素。
在确定采光侵权赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室(客厅) 受光面积和房屋的朝向等因素进行判断。而房产中的阳台、厨房、厕所则不应计算在采光面积内。对于东西向房屋和南北向房屋的采光赔偿数额应该有所区别，东西向的房屋获得赔偿的标准应该高于南北向房屋赔偿数额。
采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，目前有两种计算公式可供参考。
第一种计算方式：低于国家标准的时间差(分钟)×赔偿单位(元/分钟/平方米)×居室(客厅) 的面积(平方米)+超过国家标准的时间差(分钟)×补偿单位(元/分钟/平方米)×居室(客厅) 的面积(平方米)
第二种计算方式：按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于
高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿; 低于国家标准的计算赔偿数额的计算公式是：
赔偿单位(元/平方米)×居室或客厅面积(平方米)
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范文五：采光权
采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜,不宜以定额长期赔偿的方式判决。在审判实践 中,目前有两种计算公式,均是以《规范》规定的标准作为计算基础。一种计算方 式是首先根据上述规定确定赔偿数额,以及同样按照上述规定确定补偿数额,两项 相加作为赔偿总数:
低于国家标准的时间差(分钟)×赔偿单位(元 /分钟 /平方米)×居室(客厅)的 面积(平方米)+超过国家标准的时间差(分钟)×补偿单位(元 /分钟 /平方米) ×居室(客厅)的面积(平方米)
另一种计算方式是按照不同时间段确定赔偿数额,依据《规范》的规定,将遮挡采 光的时间,以不同时间段确定一个赔偿单位,通常低于国家标准时间段的赔偿单位 大于高出国家标准时间段的赔偿单位,高于国家标准的作一次性补偿;低于国家标 准的计算赔偿数额:
赔偿单位(元 /平方米)×居室或客厅面积(平方米)
从目前的司法实践和现有法律法规来看,采光权的损害赔偿金额面临的问题不 少,一是立法滞后,没有可资参照的标准,即使有也远远落后于时代;二是各地判 决标准不一,大多取决于法官的自由裁量权;二是赔偿金额实在太少,难以体现采 光权价值。
1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章“遮挡现状居民住房阳光 的处理”中第十三条规定:“被遮挡阳光的现状居民住房,以居室窗台中心点 (均以 外墙面计 ) ,在冬至日日照时间不足 1小时的,每户按其居室被遮挡状况给予一次性 补偿 800元至 2000元。违法建设和处于新建建筑高度两倍水平距离以外的居民住房 不予补偿。 ”据悉,一些地方对采光权的补偿还在使用这一标准,理由是新的补偿 标准还没出台。区区 800元至 2000元,便将自己及后代的采光权做了交易。不要说 现在,就是在十多年前,这一标准也难以体现采光权的价值。
2004年 10月,长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出二审判决,认为目 前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定,一审法院按照每平方米 110元作为赔偿 标准并无不妥,遂驳回上诉,维持原判。这样,受害方吴某 64.73平方米的住宅, 获得了 7120.3元“遮光”补偿。但吴某还是认为,其所居住的房屋是其一家终身赖 以生存的地方,这 7000元怎能弥补他们全家这辈子的采光损失呢?
2003年 8月,天津一位住户主张自己的“采光权”也得到该市和平区人民法 院的支持。在通过鉴定认定住户的日照时间因为高层建筑的遮挡确实减少的情况 下,法院依照“公平原则”判令被告——高层建筑物的开发商按照居室面积一次性 补偿住户 2800余元。赔偿标准是按每平方米 120元计算。不过,这里得到补偿的只 是被遮挡的 20平方米的居室面积,而不是整套住宅。
还有的法院对采光权损害的赔偿判定,是按照受害方因住房阳光被遮后,多 用的电灯电费来确定赔偿数额。 2004年 11月,湖北省荆州市中级法院审结一起采光 权纠纷案。判决认为,湖北省监利县一幢新建的 7层综合楼影响了 10户居民的通风、 采光等权益,要求侵害人采取折价赔偿办法,即从 2003年 4月 1日起至其停止侵权时 止,侵害方赔偿 10户居民每天每户电费 1.12元。
本律师认为, 对于采光权受侵害的赔偿数额, 可以确立一个简便和合理的标准, 即以采光权受侵害后的房屋的价值与受侵害前的房屋价值之差额作为赔偿标准,或 者由阳光遮挡人取得被妨碍房屋,但按原房屋的重臵价格赔偿受侵害人,这两种方 式被害人总体上获得救济程度是一样的,只是放弃不妨被妨碍房屋,简称为“重臵 价格法” 。确立该标准的理由有四:
1、可以居住和建造房屋的土地是稀缺资源,房屋的受光性当然也是稀缺资源, 这就是为什么采光好的房屋卖价比采光差的房屋要高得多的原因,可见,房屋中的 阳光是有价值的;
2、土地资源稀缺,为了有效利用,确实需要也不可避免对别人的采光作合理 的遮挡,但遮挡必须以确保别人房屋一定的日照时间为前提,如果因为遮挡而使别 人房屋的日照时间低于标准,则可以认为后面的见房者利用了别人房屋的阳光资 源,当然要为此付出代价。从法律的经济分析出发,如果后面的房屋不被拆除,那 么可以视为侵权人自愿买下了别人房屋的采光权;
3、从实际情形看,先前房屋被遮挡,连起码的日照时间都无法保证,多半是 后面房屋的建设者为了充分利用土地,造得更高和更挤,以得到更多的建筑面积, 获得更多的利益,由此而妨害先前房屋的采光,理应给予与所获利益相称的合理赔 偿;
4、采光如何,对人们的心身健康影响极大,是房屋使用价值高低的主要指标; 商品房是公民的主要私有财产,可以买卖、抵押、投资,采光如何对其流转性和价
值高低关系甚巨。采光权被侵害,房屋价值和使用价值降低,其降低的具体程度可 以通过资产评估的方法来确定。先确定同地段、同建造标准、同层同类型房屋每平 方米单价,再评估被侵权后的房屋价值,原则上尊重被妨碍房屋的所有人的意愿, 如果他选择保留房屋,则赔偿受遮挡前后的差价;如果不愿保留房屋,则侵权人按 原房屋的市场重臵价格赔偿,当然也可以将原房屋拍卖后,再赔偿差价。
总之,目前各地法院的上述种种做法都是极不公平的。当然,本律师的建议有 待最高院出台司法解释或人大立法予以肯定,否则很难得到广泛认同,因为采光权 纠纷的被告往往是房地产公司,相比普通百姓,房地产公司目前是强势中的强势。 法律规定很笼统,没有具体细则 日照标准是指根据各地区的气候条件和居住 卫生要求确定的居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量 我国 规定最低标准 住宅间距应该保证被遮挡住宅建筑底层向阳的窗户在大寒至冬至 日至少有一小时的满窗日照时间 ,是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依 据。而所谓采光权,通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权 利,比日照范围更大,没有相关法律规定 现阶段一般以民法通则的相邻权和《城 市居住区规划设计规范》为准。 近几年来,我国司法实践中有关采光 权的纠纷层出不穷,索要采光权的案件越来越多,从城市到乡村邻里之间的采光权 争议时有发生。这一方面反映出人们越来越注重生活质量,但另一方面,也显示出 法律和政策对于采光权问题未给予足够的关注,相应法律法规还不够健全。 北京丰台法院法官魏亚南从多年的审判实践出发,强烈呼吁尽快完善采光权立法。 近年来,由于土地资源的稀缺,建筑的密度随之加大,而且伴随着城市化的 发展,高层乃至超高层建筑的兴建规模还在继续扩大,阳光的遮挡问题已经严重地 影响了部分居民的正常生活,导致被遮挡居民维护采光权的纠纷和诉讼越来越多。 这就为我们提出了一个值得探讨的新问题——如何有效地保护居民的采光权。 阳光无价,采光有价 讨论如何保护居民采光权的前提时,首先要看一下我国 法律对于采光权有哪些规定。我国法律对于采光权的规定是极其有限的:一是《宪 法》第十九条规定的“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯” ;二是《民法通则》 第八十三条规定的 “不动产的相邻各方, 应当按照有利生产、 方便生活、 团结互助、 公平合理的精神,正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给 相邻方造成损失的,应当停止侵害、排除妨碍,赔偿损失” 。 由于以上法律
对采光权的规定太笼统,缺乏具体的实质性内容,实践中,关于以何种标准判断是 否侵害了邻人的采光权,采光权损害该不该赔,究竟该如何赔,按什么标准赔等, 法律条文中没有作出明确规定,给司法实践带来很大难度,亦使得当事人的合法权 益得不到有效的保护。 谈到采光权的保护,首先要明晰“采光侵权的认定” 。 司法实践中,居民在主张采光权时容易陷入一个误区,即认为只要新建建筑遮挡了 居室的采光,缩短了居室享受阳光的时间,就构成侵权。关于侵害采光权的赔偿标 准,采光权人要求的赔偿数额也多从以下几个方面考虑:其一,考虑采光条件受到 限制而使现状居民在躯体和精神上受到的伤害;其二,考虑在今后若干年房屋使用 过程中为增加取暖、通风、照明等条件而支出的费用;其三,考虑取得采光权的代 价。 虽然阳光无价, 但在市场经济条件下, 要获得好的采光条件却是要付出代价的。 但是, 在实际审理中, 情况却不是这样。 如何赔偿, 标准不一 《北 京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”中第十 三条规定:凡城市规划行政主管部门批准建设的新建建筑遮挡现状居民住房阳光 的,建设单位(含建房的个人)应主动按下列规定办理:被遮挡阳光的现状居民住 房,以居室窗台中心点(均以外墙面计) ,在冬至日日照时间不足 1小时的,每户 按其居室被遮挡状况给予一次性补偿 800元至 2000元。违法建设和处于新建建筑 高度两倍水平距离以外的居民住房不予补偿。 所以,按照现有的法规只要开 发商所盖楼与居民所在楼的间距达到法律规定的最低限—— 18米, 同时居民房屋在 冬至日日照时间超过 1小时,依照现行规定建设的新建建筑,即使影响了居民的采 光权,因为其建筑间距合乎规定的标准,就不必承担相应的赔偿义务。换言之,新 建建筑在符合规定的前提下遮挡现有住宅阳光,为“合法遮挡” ,则居民以采光权 被侵犯为由打官司便很难胜诉。如果经过专业日照测绘,建筑物最小日照时间确实 达不到 《城市居住区规划设计规范》 中的要求, 居民们胜诉的希望会很大。 但 是,提起诉讼必须尽早,因为一旦楼房建起,即使规划部门在行政诉讼中败诉,出 于社会效益的考虑,法院一般也不会判决将建筑拆除,转而会以给补偿金的方式解 决, 这样, 居民们的采光问题还是无法得到实质上的解决。 但需要补充的是, 在合法遮挡的情况下,依据《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章的规定, “现状居民因新建、扩建建筑而被遮挡,造成冬至日满窗日照时间不足 1小时的, 享受一次性经济补偿” 。这种补偿一般也就在 2000元左右。就是说,虽然是合法遮
挡,但考虑到新建建筑对居民原有的日常生活居住条件产生较大影响,这种影响给 居民带来了一定的损害,为了弥补对居民的损害并结合北京的实际情况,提出了这 种补偿的方式。但如果是同期建成的居住区,即使是造成冬至日满窗日照时间不足 1小时的,也没有经济补偿问题。 此外,从目前的司法实践和现有法律法规 来看,采光权的损害赔偿数额面临有两个问题:一是由于缺乏相对统一的执法尺度 和补偿适用标准,各地法院处理采光权侵害赔偿案件的标准不一,大多取决于法官 的自由裁量权;二是数额确实太少,难以体现采光权价值。因此,笔者认为应该建 立完善的赔偿标准,从经济的角度处理房屋遮挡问题。 期待采光章法 要 想完善采光权的立法,首先要明晰采光权侵害造成的原因。 现在的观点一般 理解为是新建建筑对原有建筑的遮挡所造成的。那么,新建建筑是否符合规划批准 便成为争议的第一个焦点。首先假设在新建建筑符合规划批准的范围内时所造成的 遮挡。也就是说从主观上在规划批准的前期时候规划部门就预料到这种遮挡的存 在, 这从最初便承认了采光权侵害发生的必然性, 这也是典型的 “明知故犯” 行为。 这种主观上的“故意”直接导致了侵害结果的发生,且无法再“恢复原状、排除妨 害” 。这种权利的侵犯对被侵犯者而言是赤裸裸的、无奈的。另外一种侵害的发生 是在不符合规划批准的前提下仍然违规操作、违章建筑造成的侵害行为的发生。这 是一种更为直接、更为严重的“明知故犯”现象。它与前一个的根本区别在于侵犯 者是直接做出侵害行为的违规者。这种侵害在司法实践中也很难再“恢复原状、排 除妨害” ,一般也仅是微乎其微的补偿,这极大地损害了公平原则,无法维护法律 的公正、 公平。 其次, 我们要明确采光权遮挡侵害行为导致的直接经济后果。 现实中,房屋在被遮挡前后有着很明显的经济差距,尤其是新建建筑对原有建筑造 成遮挡情况时,使得原有建筑的经济价值发生了很大的变化。比如被遮挡房屋的业 主在购买房屋时因为房屋的采光效果很好而每平米的价格比同等地理位臵的房屋 要高出约 500至 800元,也就是说采光的优势是每平米 500至 800元左右。然而现 在因新建建筑的出现而造成房屋失去了采光的优势,使得房屋的价值有了较明显的 落差,这样,现行的赔偿标准就没有存在的经济依据了。也就是说, 800元至 2000元的一次性赔偿标准没有其存在的经济基础。 纵上所述,笔者主要从以下几 个方面呼吁采光权立法的完善:一, “采光权”应作为一项独立的人身权利 在立法中体现出来。采光权不仅仅应体现为物权,从某种程度上讲应当归纳到人身
权的范畴。采光权是与人类生命和健康息息相关的权利,是人在居室中对阳光充分 需要的权利。 采光权不是谁赋予的, 而是作为人来讲与生俱来且必需、 必要的权利。 采光权对于人的生命和健康的价值是不能用简单的数字和经济来衡量的。 二,在采光权侵权的认定问题上,只要新建建筑和设施的遮挡缩短了原来建筑的采 光时间,原建筑权利人的权利就受到了侵害,就应当认定侵权成立。至于新建建筑 是合法建筑还是非法建筑,是不是符合建筑间距的要求,不应成为认定民事侵权的 标准。 三, 对于采光权受侵害的赔偿数额, 可以确立一个简便和合理的标准, 即以采光权受侵害后的房屋的价值与受侵害前的房屋价值之差额作为赔偿标准。 四,强化政府行政部门的职能作用,从根本上杜绝采光权侵害的发生。在市 场经济的条件下,人们对价值大小的判断也趋于“市场化” ,采光权作为一项与生 命、健康直接相关的权利一旦被侵害则是长远的事宜,而短期的小额赔偿是不能挽 回所造成的损失的。因此,应当在侵害发生的前期便要避免其发生。这需要规划部 门和建设部门的双重重视! 总之,随着采光权案件的日益增多,法律空缺面 临的尴尬问题也越来越突出。在人们越来越重视生活质量的今天,笔者强烈呼吁尽 快完善采光权的立法,更好地维护采光权利人的合法权益。 采光权:通常是 指房屋的所有人或使用人享有从室外取得阳光的直接、适度、适时照射的权利。当 前,对采光权的侵犯,突出地表现为相邻一方高层建筑或其他设施,未与相邻他方 保持适当距离或即使在保持适当距离的前提下仍然发生了遮挡相邻他方现状居民 的室内采光、导致采光不足的现象。
河北省采光权赔偿标准
为了正确处理相邻关系,合理利用土地,改善居住环境,根据有关法律、法规, 结合我省的实际和各地习惯,对建筑物采光纠纷案件的审理提出如下意见:
1、城乡建筑物应符合规划要求,合理利用土地,有利生产,方便生活,不得影响 相邻方的采光。
2、建筑物的采光应保证冬至日午间满窗日照时间不少于一小时,或者全天有效日 照时间累计不少于两小时。
日照时间的认定,应在冬至日进行实地测量或者委托有关部门进行测算鉴定。 被遮挡建筑物窗户底沿应距地面一米以上,其面积大于规定标准 (室内面积的七分 之一 ) 的,按规定标准计算。
3、按原基原高翻建房屋影响相邻方采光,或者被遮挡建筑物是在遮挡建筑物建成 之后兴建的,不认定为侵权。
4、被遮挡建筑物是违章建筑的,其采光请求不予保护;遮挡物是违章建筑的,不 得兴建,已兴建的应当拆除。
5、按城市总体规划设计的建筑物影响相邻方采光的,应允许兴建。但兴建方应为 对方解决取暖、照明、调换住房或者给予经济补偿。给予经济补偿的,补偿标准以 受影响建筑物的居住面积计算,每平方米一次性补偿一百元至二百元;被遮挡建筑 物列入拆迁范围的,酌情补偿;补偿后列入拆迁范围的,不再返还补偿费。
两方以上建筑物共同造成影响他方建筑物采光的,应由侵权的各方分别承担民事责 任。
本意见中
业主应当把维权重点放在事前预防上,一旦出现采光权被侵害的苗头和趋势时,市 民可查看开发商的规划设计是否经过规划部门严格审批,如果开发商不具有相关审 批手续时,应及时向规划部门反映,或者提前通过诉讼等渠道来解决。如果事后起 诉,即使法院判令侵权者停止侵权,在实践中也往往会因各种情况难以执行。若侵 权已成事实,建议业主可先请有关权威部门评估房屋因此受到挡光影响后日照时间 缩短的贬值额,以此作为诉讼依据提起诉讼。 〃安徽万事律师事务所
中国法院网讯 因认为相邻的“珠江骏景”高层建筑遮挡了自家住房光线,老徐 等 5家住户以自己的采光权等多项权利受到了侵害为由,将“珠江骏景”的开发商 珠江房地产公司告上了法庭。今天上午,丰台法院判决开发商赔偿老徐等 5名原告 的损失共计 36.7万元。
2004 年 8月,珠江房地产公司经行政主管部门审批,在丰台区永外果园 43号建 设“珠江骏景”项目北区 10-12号楼。一年后,该工程竣工。然而此楼房与老徐居 住的西罗园南里 17号楼仅一路之隔, “珠江骏景”在马路东侧,西罗园南里 17号楼 在马路西侧。老徐说,这之前,他住房的东照采光充足,一览无余,站在家里都能 看到永定门。但“珠江骏景”高层建成后,矗立在他所住楼房东侧的三栋楼几乎完 全将阳光遮挡。 加之通风条件也受到破坏, 使得他屋内夏天潮湿、 冬天阴冷。 此外,
由于两楼相距 30多米,他家黑白天都要遮挡窗帘,否则就要被偷窥,夕照时由于高 层建筑的反射,他的住宅还经常受到反射光的污染。
老徐认为,这些情况不仅使他的房屋价值严重减损,更为严重的是给他正常 的生活和工作带来了影响。仅每个月的电费开销就增加了 100多元(他购买的楼房 使用年限是 70年,现刚刚居住 4年) 。同时由于反射光的污染,家人的身心健康和情 绪均受到直接影响。他在精神上承受着巨大的痛苦和损害。老徐认为是珠江房地产 公司建筑的高层建筑严重侵犯了他的采光权、通风权、隐私权、眺望权,同时还受 到污染。为此,老徐要求开发商赔偿他房屋贬值费 10万元,电费增加的费用 4万元, 精神损害赔偿金 1万元。同时起诉到法院的还有同楼的其余 4名住户。
针对老徐等人的起诉,作为被告的珠江房地产公司在法庭上主要陈述了几点意 见:第一,他们认为自己不存在侵权行为,他们在开发建设小区的过程中取得了行 政部门的多项许可证件,不存在过错,原告们要求其承担赔偿责任没有法律依据。 第二,他们认为原告住房的户型结构决定了其享有的日照水平,符合《城市居住区 规划设计规范》及《住宅设计规范》 。第三,他们认为原告要求赔偿的数额缺乏依 据,造成电费增加的原因有很多,电器使用、生活习惯等等,在多种原因并存的情 况下很难量化出遮光引起电费增加的数额。
丰台法院受理此案后,委托鉴定部门对珠江骏景北区 10-12号楼对西侧丰台区 西罗园南里 17号楼东立面大寒日、冬至日的日照影响情况,进行了测算。最终测算 报告显示,老徐等人的房屋客厅在“珠江骏景”住宅实际建成前后,大寒日日照时 间均不足 2小时,但冬至日日照时间在“珠江骏景”住宅工程建设前在 1小时以上, 建成后不足 1小时。
由此,丰台法院认为,老徐等人与珠江房地产公司作为不动产的相邻双方,应 当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理通行、通风、 采光等相邻关系。从本案现有事实来看,珠江公司开发的珠江骏景北区西侧高层住 宅,虽然经行政主管部门审批建设,但确已对老徐等人住房采光造成影响,故珠江 公司侵权的事实成立,对老徐等人其应适当予以赔偿。赔偿数额由本院依据采光受 影响程度酌情确定。据此,判决珠江房地产公司赔偿给老徐 7.5万元的损失。其他 4名住户也分别被判由珠江房地产公司赔偿 7.5万元到 7万元。
采光权的法律依据之辨析
近年来,随着城镇建设速度的加快,高层建筑逐渐增多,造成相邻建筑之间因 采光而发生的纠纷也日渐增多,房屋的采光状况已成为每个业主都极为关切的问 题,每当有新建建筑在自己住房周围出现时,大家都会考虑到自己的采光是否受到 侵犯。那么,何谓采光权呢?我们通常认为,采光权就是指房屋所有权人或使用人 享有的从室外取得适度自然日照光源的权利。而侵犯采光权,则通常表现为相邻一 方建筑物或其他设施,未与相邻他建筑保持适当距离或适当高度而遮挡相邻他方室 内采光,导致采光不足的行为。那么,采光权足与不足的量化标准和依据又是什么 呢?从国家质量技术监督局和国家建设部联合发布的《住宅设计规范》规定来看 , 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个 时,其中宜有二个获得日照。 《城市居住区规划设计规范》规定,住宅间距应该保 证被遮挡住宅建筑底层向阳的窗户在大寒至冬至日至少有一小时的满窗日照时间。 据此,我们认为住宅采光的法定的量化标准和采光权争议的尺度就是:1、相邻建 筑间距:以 1:1.2的比值计算; 2、日照时间:以冬至日照时间不低于 1小时(以建 筑最底层窗户为基准) 。
采光权是一种有条件、有范围的权利,它不是通过专业人员进行测量就能准确确 定的。由于我国土地资源紧缺,城市房屋居住密集,现在的住宅都会有不同程度的 遮挡阳光现象,不能因为有遮光就认为自己的采光权受到侵犯。况且由于地理位臵 的不同,南方和北方的日照条件和生活习惯都存在较大的差异。在如何处理建筑采 光问题上, 只能依据我国法律的基本原则, 根据各个地区自身日照采光情况的不同, 科学合理的来加以确定。
采光权的法律依据有:
1、 《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应按 照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、 通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除 妨碍,赔偿损失。 ”
2、 《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定:“在城市规划区内,未取得
建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响 城市规划的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期 拆除或者没收违法建筑、 构筑物或者其他设施; 影响城市规划尚可采取改正措施的, 由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正,并处罚款。 ”
3、 《最高人民法院关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》 (试行)中第 97-103条对邻地利用,因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相 邻防险作出了规定。但未对采光问题单独规定。
4、 《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定:“因违 章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷,人 民法院可以受理。违章建筑的认定,拆除不属民事纠纷,依法应由有关行政部门处 理” 。
5、 《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定:“城镇个人建造住宅,必须符 合城市规划的要求,不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通 风。 ” “城镇个人建造住宅, 必须经城市规划管理机关审查批准, 发给建筑许可证后, 方可施工。 ”
6、 《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》 ,其中第七条 规定住宅设计应重视室内外环境,满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等 方面的要求,提高居住的舒适度。
【核心提示】 遇到此类案件时, 可以综合案情从以下几个方面设计当事人的赔偿 请求:由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,健康补偿费、视觉污染费, 因采光损失导致房屋价值贬低等。
【案情简介】
2007年, 万宏公司办理审批手续后, 在马君学等人居住的7层楼前盖起了一幢 13层的大厦,马君学等12户居民的房屋日照受到明显影响。于是, 2008年 6月 12家 住户联合起来把万宏公司告上了法院,要求赔偿其各自房屋因环境恶化造成的贬值 共计 100多万元。
昆明市官渡区法院委托司法鉴定机构进行鉴定, 结论表明:万宏公司建盖高楼后 妨碍了12户居民房屋的日照,造成各住户房屋贬值5万余元至10万余元不等。 法院据此作出一审判决:万宏公司向12家住户赔偿因侵害采光权造成的损失共计 84万余元。万宏公司不服向昆明市中院提起上诉。
昆明市中院审理认为, 目前对采光权被侵害后造成的损失缺乏统一衡量标准。 但 影响房屋价值的因素除了采光还包括房屋楼层、地理位臵、交通环境等,应综合考 虑。 据此作出二审判决:万宏公司向12家住户支付4万元至6万元不等的赔偿款, 共计53万元。二审判决宣判后,双方当事人均表示服判,万宏公司一次性支付了 全部赔偿款。
【法律界网站点评】
当我们行走在洒满阳光的大街上, 享受阳光照耀下的安逸时, 可能想不到阳光会 成为一种稀缺资源。随着城市化进程的加快,一栋栋高楼拔地而起,一些市民因为 被剥夺阳光而发愁,致使关于采光权的纠纷以至诉讼越来越多。本案当中的当事人 12户居民虽然得到了赔偿,但是我们发现,一审和二审作出的判决竟相差 31万元之 多,这不得不让人摸不着头脑。
所谓采光权,通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利, 比日照范围更大,没有相关法律规定,现阶段一般以《民法通则》 、 《物权法》的相 邻权和《城市居住区规划设计规范》为准。让法院法官头疼的是,由于地区差异、 纬度的差异,很难找到一个赔偿标准来判决。
《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”
第十三条规定,对被遮挡阳光的现状居民住房每户按其居室被遮挡状况给予一次性 补偿 800元至 2000元。这个标准在全国来说算是凤毛麟角,但是却用只能用于 15年 前,对现在已经不适用了。现在的电费也都差不多这熟,加上精神损失费肯定要多 很多。
但除此之外, 其他的城市几乎没有类似的补偿标准。 等当事人起诉到法院, 在无 法可依的情况下,有些法官可能会判决支持原告的部分诉讼请求,更多的则是以没 有相关的法律依据为由,驳回原告的诉讼请求。
目前,遇到此类案件时,可以综合案情从以下几个方面设计当事人的赔偿请求:由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,健康补偿费、视觉污染费,因采光 损失导致房屋价值贬低等。 对于这样的侵害补偿的分类, 由于相关法律法规的缺失, 法官只能是从案件的影响力的角度酌定了。而各地许多采光权的补偿,也可能给后 来类似的案件提供一定的参考。像在呼和浩特市如意小区遮挡阳光的补偿中,开发 商就开全国先河地给予被侵权人总共两千万元的补偿,每户每窗依照被挡光情况的 不同,给予 3.5万元 -1.8万元不等的补偿,这样的例子可以给其他类似的案件一定 的借鉴。
【法律界网站提示】 虽然全国各地采光权案件此起彼伏, 但是我们发现, 我国民 事基本法律《民法通则》和 2007年的《物权法》对采光权都是一笔带过,各地应当 尽快制定本地区的采光权侵权补偿办法,使此类案件有法可依,能切实保护权利人 的权益。
