杜小猫zzzzzzzzzzzzzzz
范文一：个别资本成本率
什么是个别资本成本率
个别资本成本率是指某种特定筹资方式下的资本成本率。例如，股票资本成本率、债券资本成本率、长期借款资本成本率。企业在比较各种筹资方式时，需要使用个别资本成本率。
个别资本成本率的计算[2]
个别资本成本率是企业资本占用费与有效筹资额的比率，基本公式为：
或
式中：K——资本成本率，以百分率表示；D——资本占用费；p筹资总额；F——资本筹集费用额；f——筹资费用率，即资本筹集费占筹资总额的比率。
为了满足企业进行长期筹资决策的需要，应区别各种来源测算其资本成本，其中包括：长期借款成本、债券成本、优先股成本、普通股成本、留存收益成本。
1．长期借款资本成本率
企业长期借款的资本成本是由借款利息和筹资费用构成的，借款利息计人税前成本费用，可以起到抵税的作用，因此，一次还本、分期付息借款的资本成本率为：
式中：KL——长期借款资本成本率；IL——长期借款年利息额；L——长期借款筹资总额；fL——长期借款筹资费用率；T——所得税率。
式中：i——长期借款的利率。
若长期借款的筹措费用(主要是借款的手续费)很少时，也可以忽略不计。忽略手续费时。长期借款的资本成本率为：
KL = i(1 ? T)
如果银行要求借款企业在银行中经常保持一定的存款余额作为抵押，即合同中附加补偿性余额条款时，计算长期借款成本率应该将存款保留余额从长期借款总额中扣除，因为企业并未真正使用这部分资金。此时，借款的实际利率和资本成本率都会上升。
如果在一年内结息次数超过一次，为M次，借款期数为N年，则借款的实际利率，即资本成本率为：
式中：M——1年内借款结息次数；N——借款年数。
【例】某公司从银行取得5年期借款800万元，年利率为5．2％，每半年结息一次，到期一次还本，公司所得税税率为33％。这笔借款的资本成本率为：
2．长期债券资本成本率
发行债券的成本，主要指债券利息和筹资费用。债券利息是事先根据资本市场上的利率情况确定的。按照规定，发行债券的企业定期支付的债券利息是在税前支付的，因此，企业实际上少缴了一部分所得税，那么企业实际负担的债券利息为：债券利息?(1一所得税税率)。债券的筹措费即发行费用，包括申请费、注册费、印刷费、上市费和推销费等。所以，长期债券的资本成本率为：
式中：KB——债券资本成本率；B——债券筹资总额，按发行价确定；fB——债券筹资费用率。
【例】某公司准备发行10年期长期债券，其面值为l000元，票面利率为8％，实际发行价格为1100万元，平均每张债券的发行费用8元，公司所得税税率33％，测算该债券的资本成本率。
3．优先股资本成本率
企业发行优先股股票，同发行债券和长期借款一样，需要支付筹措费，如注册费、代销费等。其股息也要定期支付。但由于股息是税后支付的，没有享受所得税优惠，所以其资本成本率的计算与债券和长期借款不同，公式为：
式中：KP——优先股资本成本率；D——优先股每股年股利；P——优先股发行价格；fP——优先股筹措费率。
【例】某公司发行面值每股100元的优先股100000股，年股利率为6％，发行费用为股金总额的2％，则优先股的资本成本率为：
当企业资不抵债时，优先股股东的索偿权，次于长期贷款的债权人和长期债券的持有人，所以优先股的投资风险比长期贷款和长期债券的投资风险高，因而优先股的股息率一般高于借款的利率和债券的利率。同时优先股股票不仅筹措费较高，而且支付优先股股息不会减少企业应缴的所得税，所以优先股的成本率明显高于债券的成本率。但是，发行优先股筹集的资金是自有资金，可以被企业长期占用，因此在一定条件下，企业仍乐于采用这种筹资方式。
4．普通股资本成本率
由于普通股的股利率是不固定的，需要根据每年的盈利情况而定，这就使得普通股的资本成本率与优先股有所不同。按照资本成本实质是投资者要求的收益率的思路，计算普通股资本成本率的方法相当于计算普通股要求收益率的方法。计算方法主要有：股息率加增长率法、资本资产定价模型法。
(1)股息率加增长率方法。如果公司采用固定增长股利的政策，股利固定增长率为G，则普通股的资本成本率为：
式中：KC——普通股资本成本率；D——普通股每股年股利；P——普通股发行价格；fC——普通股筹措费率；G——股利年固定增长率。
【例】某公司普通股目前市价为10元，估计年增长率为5％，预计第一年发放股利o．6元，筹资费率为股票市价的4％，则发行普通股的资本成本率为：
(2)资本资产定价模型法。资本资产定价模型是西方金融理论学界的威廉?夏普等人在资产组合理论基础上的又一新发展，广泛应用于发达市场国家的投资价位评估与基金管理中。资本资产定价模型的内容可以简单描述为：普通股股票的预期收益率等于无风险利率加上风险补偿(也称风险溢价或市场风险报酬率)。采用此原理计算普通股资本成本率，其公式为：
KC = RF + β(RM ? RF)
式中：RF——无风险报酬率；β——某种股票的风险对证券市场风险的敏感程度；RM——证券市场的平均报酬率。
【例】某公司准备发行普通股筹资，此时无风险利率为2．5％，市场平均收益率为8％，根据同类上市公司的卢系数预测该股票的卢系数为1．25，计算该股票的资本成本率为：
企业在清算时，普通股股东的索偿权不仅在债券持有人之后，而且也在优先股股东之后，其投资风险最大，因而股利率比债券利息率、贷款利率和优先股股利率都高，另外，其股利率还将随企业经营状况而逐年变化。一般言之，如果企业的收益逐年增加，则企业支付的股利也将逐年增长，所以普通股资本成本率最高。
5．留存收益的资本成本率
留存收益也叫留用利润，包括盈余公积金和未分配利润。盈余公积金是企业按照国家有关规定从利润中提取的公积金，包括法定盈余公积金、任意盈余公积金和法定公益金。
国家为维护债权人的利益和企业职工的利益，避免“吃光分净”，保证企业健康稳定发展，规定企业要从税后利润中按比例提取盈余公积金。盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金和职工福利事业支出等。
未分配利润是企业历年累积的，留待企业以后年度分配的利润。实际上，留存收益在使用期内是不需要支付成本的，但由于股东放弃了现金股利，便承受一定的机会成本。所以我们假设它是一种投资，此时，股东希望这部分留用利润能获得与普通股相同的报酬。因此，留用利润资本成本率的计算与普通股的资本成本率基本相同，只是不考虑筹资费用。
当股利每年有一个稳定增长率时，留存收益的资本成本率为：
式中：KE——留存收益资本成本率；D——第一年普通股股利；P——股票价格；G——股利每年的增长率。
由于留存收益不需支付筹措费用，所以其资本成本略低于普通股的成本率。
企业在选择融资方式时，要考虑不同筹资方式的资本成本水平，一般言之，按资本成本率从低到高的顺序排列，以上五种筹资方式依次为：
长期借款<><><><>
范文二：边际资本成本率
边际资本成本 内容来自:
企业无法以某一固定的资本成本来筹措无限的资金，当其筹集的资金超过一定限度时，原来的资本成本就会增加。在企业追加筹资时，需要知道筹资额在什么数额上便会引起资本成本怎样的变化。这就要用到边际资本成本的概念。边际资本成本是指资金每增加一个单位而增加的成本。
[例] 某企业拥有长期资金400万元，其中长期借款60万元，资本成本3%;长期债券100万元，资本成本10%;普通股240万元，资本成本13%。平均资本成本为10.75%。由于扩大经营规模的需要，拟筹集新资金。经分析，认为筹集新资金后，仍应保持目前的资本结构，即长期借款占15%，长期债券占25%，普通股占60%，并测算出了随筹资的增加各种资本成本的变化，见表1。
表1:
资金种类 目标资本结构 新筹资额 资本成本
45000元以内 3%
45000-90000元 5% 长期借款 15%
90000元以上 7%
200000元以内 10%
200000-400000元 11% 长期债券 25%
400000元以上 12%
300000元以内 13%
300000-600000元 14% 普通股 60%
600000元以上 15%
1、计算筹资突破点
因为花费一定的资本成本率只能筹集到一定限度的资金，超过这一限度多筹集资金就要多花费资本成本，引起原资本成本的变化，于是就把在保持某资本成本的条件下可以筹集到的资
金总限度称为现有资本结构下的筹资突破点。在筹资突破点范围内筹资，原来的资本成本不会改变;一旦筹资额超过筹资突破点，即便维持现有的资本结构，其资本成本也会增加。筹资突破点的计算公式为:
筹资突破点=
在花费3%资本成本时，取得的长期借款筹资限额为45000元，其筹资突破点便为:
(元)
而在花费5%资本成本时，取得的长期借款筹资限额为90000元，其筹资突破点则为:
(元)
按此方法，资料中各种情况下的筹资突破点的计算结果见表2。
表2:
资金种类 资本结构 资本成本 新筹资额 筹资突破点
3% 45000元以内 300000元 长期借款 15%
5% 45000,90000元 600000元
7% 90000元以上
10% 200000元以内 800000元 长期债券 25%
11% 200000-400000元 1600000元
12% 400000元以上
13% 300000元以内 500000元 普通股 60%
14% 300000-600000元 1000000元
15% 600000元以上 2、计算边际资本成本
任何项目的边际成本是该项目增加一个产出量相应增加的成本。例如目前平均人工成本为每人10元;如果增加10个人，人工的边际成本可能是每人15元;如果增加100人，人工的边际成本是每人20元。这种现象可能是由于比较难找到愿意从事该项工作的工人所导致的。
同样的观念用于筹集资本，企业想筹措更多的资金时每1元的成本也会上升。边际资本成本就是取得1元新资本的成本，筹措的资金增加时边际资金成本会上升。 根据上一步计算出的筹资突破点，可以得到7组筹资总额范围:(1)30万元以内;(2)30万元—50万元;(3)50万元,60万元;(4)60万元—80万元 ;(5)80万元,100万元;(6)100万元,160万元;(7)160万元以上。对以上7组筹资总额范围分别计算加权平均资本成本 ，即可得到各种筹资总额范围的边际资本成本计算结果见表3。
表3:
筹资总额范围 资金种类 资本结构 资本成本 加权平均资本成本
15% 3% 3%*15%=0.45% 300000以内 长期借款
25% 10% 10%*25%=2.5%
长期债券
60% 13% 13%*60%=7.8%
普通股
10.75%
长期借款 15% 15% 5%*15%=0.75% 300000-
长期债券 25% 10% 10%*25%=2.5% 500000元
普通股 60% 13% 13%*60%=7.8%
11.05%
15% 5% 5%*15%=0.75% 500000- 长期借款
25% 10% 10%*25%=2.5% 600000元 长期债券
60% 14% 14%*60%=8.4% 普通股 11.65% 600000-800000元 11.65%7%*15%=1.05%
长期借款 15% 7%
10%*25%=2.5%
长期债券 25% 10%
14%*60%=8.4%
普通股 60% 14%
11.95%
长期借款 15% 7% 7%*15%=1.05% 800000-
长期债券 25% 11% 11%*25%=2.75% 1000000元
普通股 60% 14% 14%*60%=8.4%
12.2%
长期借款 1000000- 15% 7% 7%*15%=1.05%
长期债券 1600000元 25% 11% 11%*25%=2.75%
普通股 60% 15% 15%*60%=9%
12.8%
1600000元以上 长期借款 15% 7% 7%*15%=1.05%
长期债券 25% 12% 12%*25%=3%
普通股 60% 15% 15%*60%=9%
13.05%
【例题】
某公司目前拥有资金2000万元，其中，长期借款800万元，年利率10,;普通股1200万元，上年支付的每股股利2元，预计股利增长率为5%，发行价格20元，目前价格也为20元，该公司计划筹集资金100万元，企业所得税率为33%，有两种筹资方案:
:增加长期借款100万元，借款利率上升到12,，股价下降到18元，假设公司其他条件不变。 方案1
方案2:增发普通股40000股，普通股市价增加到每股25元，假设公司其他条件不变。
要求:根据以上资料
1)计算该公司筹资前加权平均资金成本。
A.10% B.13.54% C.11.98% D.12.46%
2)计算采用方案1的加权平均资金成本
A.10.83% B.12% C.11.98% D.12.46%
3)计算采用方案2的加权平均资金成本
A.6.7% B.10.85% C.13.4% D.7.5%
4)用比较资金成本法确定该公司最佳的资金结构。
A.方案一与方案二一样好 B.方案一好 C.方案二好 D.难以确定
【答案】
(1)C
解析:目前资金结构为:长期借款800/2000=40,，普通股60,
借款成本,10,(1,33,),6.7,
普通股成本,2(1，5,)?20，5,,15.5,
加权平均资金成本,6.7,×40,，15.5,×60,,11.98,
(2)D
原有借款的资金成本=10,(1,33,),6.7,
新借款资金成本,12,(1,33,),8.04,
普通股成本,2(1，,,)?18，,,,16.67,
增加借款筹资方案的加权平均资金成本=6.7%×(800/2100)+8.04%×(100/2100)+16.67%×
(1200/2100)=2.55%+0.38%+9.53%=12.46%
(3)B
原有借款的资金成本=10,(1,33,),6.7,
普通股资金成本=[2×(1+5%)]/25+5%=13.4%
增加普通股筹资方案的加权平均资金成本=6.7%×(800/2100)+13.4%(1200+100)/2100 =10.85%
(4)C
据以上计算可知该公司应选择普通股筹资
以以上计算结果用图形表达，可以更形象地看出筹资总额增加时边际资本成本的变化(见图1)，企业可依此做出追加筹资的规划。图中同时显示了企业目前的投资机会，A至F共6个项目。企业筹集资本首先用于内含报酬率最大的A项目 ，然后有可能再选择B项目，依此类推。资本成本与投资机会的折线高于90万元的筹资总额，是适宜的筹资预算; 此时可选择 ;A、B和C三个项目 ，它们的内含报酬率高于相应的边际资本成本。D项目的内含报酬率虽然高于目前的资本成本 ，但低于为其筹资所需的边际资本成本，是不可取的。
图1
范文三：直接资本化率
直接资本化法
一、直接资本化法概述
（一） 直接资本化法的含义及基本公式
1、 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当
的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
2、 未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的收益，而年收益的种类有毛租金、净租
金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。
年收益3、 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率, 价格
价格4、 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：收益乘数, 年收益（二） 几种收益乘数法
1、 毛租金乘数法
（1）毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或每一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来
求取估价对象价值的方法，即：
房地产价值＝毛租金×毛租金乘数（也是经常所讲的“租售比价”） 毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：
毛租金乘数＝价格 毛租金乘数,毛租金
（2）毛租金乘数法的优点是：方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；
由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格一般同时受相同的市场力量影响，因此毛租金
乘数是一个比较客观的数值；避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累积。 （3）毛租金的缺点：忽略了房地产租金以外的收入；忽略了收租损失率的差异；忽略了不
同房地产空置率和运营费用的差异。
2、潜在毛收入乘数法
（1）潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数来求取估价
对象价值的方法。
（2）潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数。 3、有效毛收入乘数法
（1）有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入EGI乘以有效毛收入乘数EGIM来求取估价对象价值的方法，即 V＝EGI×EGIM
（2）有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数 （3）有效毛收入乘数法的有点事不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空
置率。当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大的差异，而且这种差异还将继续下去时，
则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。
4、净收益乘数法
（1）净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益（NOI）乘以净收益乘数（NIM）来求取估价对象价值的方法，即：V＝NOI×NIM
（2）净收益乘数是房地产价格除以其年收益所得的倍数。
（3）由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，
NOI V,R而采用资本化率将净收益转换为价值的形式: 二、资本化率和收益乘数的求取方法
1、资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法 2、通过净收益率和有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：
NIR OR,
EGIM
如果可比实例 与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率
和可比实例的有效毛收入乘数之比来求取估价对象的综合资本化率。
三、资本化率与报酬率的区别和关系
1、两者的区别：
? 资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；
报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比
率。
? 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅仅表示从收益到价值的比率，并不
明确地表示获利能力，报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益
的现值的比率
2、 报酬率与净收益本身的变化，与受益期限的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本
身的变化，与受益期限的长短等有直接关系。
四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 1、直接资本化法的优缺点
优点：?不需要预测未来许多年的净收益，通常只测算未来第一年的某种收益
?资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好的反映
市场的实际情况
?计算过程较为简单
缺点：对可比实例的依赖性很强
3、 报酬资本化法的优缺点
优点：?指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表
述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
?每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解
?由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所有不必直接依靠与估价对
象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险的投资
的收益率也可以求取适当的报酬率。
缺点：需要预测未来各期的净收益，从而较多的依赖估价师的主观判断，并且各种简化的净
收益流模式不一定符合实际情况。
范文四：资本化率
资本化率 资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。否则，投资不就变得太单一、
太简单了吗？大家都把钱存入银行生息既省心又安全。从理论上讲，虽然市场竞争者把各行业的年平均利润率趋于一致，但实际并非这么简单，新技术的应用、不同的投资组合
、不同的投资领域和投资环境都会产生新的超额利润，因此，不应把资本化率与其它利率（收益率）混同，虽然它们在量上有时可能相等或相近。
相关特点：
1．不同用途的房地产，其资本化率不同，同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低。
2．房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应高于国债的年利率。
3．同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高；收益期越短，资本化率越低。
4．房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低，因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时，还应考虑国债本金的年回收额。
化率原因编辑
风险的补偿、免税政策及不动产类形、位置、年代、租约、结构等也影响资本化率，它们的影响大小（相对值）不难发现，银行利率（借贷及自有资金利率）是影响资本化率的主要因素，但它还受其它因素的影响，因此资本化率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单地用银行利率代替，这就更加要求估价师充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与不
动产市场价格最接近的资本化率。
确定原则编辑
资本化率的确定原则
资本化(3张)
资本化率包括两部分，分别是安全利率及包含了风险与通胀的风险利率。由于资本化率具有很高的敏感度，并且其值将对结论产生乘数效应，因此对该指标的确定应当十分慎重。它首先必须符合四个原则。
一是资本化率一定要大于安全利率。
在市场经济条件下，投资者面前会有多种投资机会，例如购买国库卷或把钱存入银行、购买企业债券、投资办企业或购买股票，其中购买国库券或把钱存入银行是最安全的，到期不仅能获得稳定的利息，还可以全额收回本金。之所以有人选择投资办企业或购买股票，是因为根据风险收益的正比例关系，将会有高于安全利率的收益率，高出的这部分便是风险利率。
二资本化率应参考同行业平均资产收益水平而定。这一原则是出于任何买主或投资者，之所以肯投资这一特定的企业，其目的是获得高出同行业平均资产总额收益率的收益水平。因为该指标在同行业中是多数企业都能达到的，投资者的趋得性必然会使他们将手中的资金投入自己认为能获最大利润的企业。若该企业不能获取超额利润，他们将转移投资方向。
三是资本化率应参考该企业实际资产收益率水平，结合企业整体资产优劣状况而定。 四是资本化率应根据实际收益率，并充分考虑买卖双方期望的收益率水平，利用买卖双方利益上的对立及各自相矛盾的心理状态，遵循双方均能接受的原则加以确定。
确定方法编辑 资本化率的确定国内外学者有许多观点，以下介绍其中几种方法：
市场抽取
这个方法，需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金
，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，15-18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要在评估中去判断、甄别。在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采用。在的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是有关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3,000美金，有的卖1,800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问题，没有经过甄别、判断。
投资组合
特殊情况、特殊要求下才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。
租售比
即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。
影响因素编辑
资本化率（Capitalization Rates）是对收益性不动产进行评估的一个重要参数。 收益法依据的理论公式为：收益价值=纯收益/资本化率（这里年纯收益相等，且为无限年限）。从公式中，看出估价结果准确性，取决于估价师对纯收益和资本化率的确定，资本化率的微小变化对最终结果将产生很大为影响。因此，选择一个合适的资本化率对估价师来说十分重要。
资本化率的影响因素主要有：
1．自有资本所占比率；
2．外来资本（如借贷）利息；
3．因老化（折旧、功能下降等）产生的贬值和收益降低（相对值）；
4．因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加（绝对量）；
5．还贷后自有资金的增加。[1]
计算方法编辑
收益法是建立在货币时间价值
的理论基础上，要正确理解资本收益率的含义首先要正确理解货币时间价值，所谓货币时间价值是指
投资者在一定时间内投资一定数额的资金应该实现的报酬l1l。因为货币具有时间价值，所以未来各个时点的预期收益不具有可比性，必须把它们换算到同一时点，才能进行数量上的比较，收益性房地产投资的投资者就要选择一个恰当的投资报酬率作为折现率，把未来不同时点的预期收益折现的估价时点，这个折现率就是房地产投资的资本化率。
收益法的基本公式是：
V是房地产的价值；
A1、A2?An是以后各年的收益；
r1、r2?rn是各年的资本化率。
若假设以后期间的收益及资本化率都相同，在期数有限期的情况下，基本公式可以简化为：
V是房地产的价值；
A为每期收益；
r为资本化率。
当不动产取得收益的年数较多时，可近似的认为n为无限期，此时，公式可简化为。 确定资本化率的方法主要有以下几种：
(1)市场提取法
此法适用于房地产市场发育比较成熟并且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，该法容易理解，准确度比较高，因而应用十分广泛。
此法是通过搜集相同房地产市场上4宗以上的房地产的价格及收益信息，根据收益法的计算公式生，反求出资本化率的一种方法。即
具体做法是，是从市场上收集与待估房地产相似的房地产资料作为依据，为了保证计算
的精确度，通常要选择4
个以上的相似交易案例，而且与待估房地产交易日期相近，种类和等级要类似，然后分别求出资本化率，再取简单算术平均值或求加权平均值。
该方法应用的局限主要是资料的收集比较困难，
以及搜集到的资料的准确性可能不能得到保证。而且对于该法，我国许多估价师都认为，既然有市场可比实例，还不如直接用比较法来估价，不需用收益法。
(2)无风险利率加风险调整法
它基于这样的理论基础：投资就要得到回报，回报与风险成正比，投资的风险越高，得到的回报也就越高，如果不想冒险，只能得到较低的投资回报。此方法下资本化率的公式是：资本化率=安全利率+风险调整值=。
其中r1表示无风险利率；
r2是投资要求的平均收益率；
β是投资的风险水平。
例如：假定整个房地产投资市场的平均收益率15%，无风险投资的收益率(一般用国债利率替代)为10%，如果该房地产投资项目相对于整个房地产投资市场的风险相关系数为0-8，则可以计算出房地产投资项目的资本化率为。
r=10%+0.8×(15%-10%)=14%。
这种方法应用对的难点是风险调整值的确定仍然没有统一的标准，不同估价人员的取值会有差别，这直接影响到了估价结果。
(3)复合投资收益法
其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。复合投资收益率法是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率的方法，并按下式计算：
。
公式中，a为抵押贷款额占房地产价值的比率，r1是抵押贷款的利率，1-a是自有资金
的比率，r2是自有资金收益率。
例如：一项房地产投资，自有资金占30%，抵押贷款占70%，自有资金的收益率为15%，而抵押贷款的利率为10%，可以测算出该投资资本化率为。
r=70%×10%+30%×15%=11.5%
(4)投资收益率排序插入法
该方法要求找出和房地产投资相关的其他投资类型及其相应的收益率，然后按照它们的风险程度进行比较判断，以确定房地产投资的资本化率。投资收益率排序插入法确定资本收益率的基本思路是：先找出社会上与待估价房地产有关的各种类型的投资及其收益率，其次绘出收益率一投资类型的曲线，然后，将估价对象房地产的投资与其它投资进行比较分析，找出同等风险的投资，判断资本化率应落在的区间范围，从而确定所要求取的化率率。
例如：银行一年期存款利率为2.61%，一年期国债的利率为2.71%，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为6.90%，投资股票的收益率为8.2%，考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股票，所以其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定资本化率在6.90%-8.2%之间。
资本化率=期间所有专门借款利息支出/所有专门借款本金数与其占用时间的乘积之和 举例：
1996年1月1日为建某固定资产借入两笔专门借款，一笔金额为100万， 7月1日偿还，年利率6%，一笔金额为80万，1997年12月31日偿还，年利率为10%。假定1月1日已开始资本化。
资本化率=(100×6%/2+80×10%×2)/(100/2+80×2)=9.05%
范文五：资本成本率
资本成本率=用资费用/(筹资数额-筹资费用)或=用资费用/筹资数额(1-筹资费用率) 债务成本
长期借款成本=长期借款年息(1-企业所得税率)/长期借款筹资额(1-长期借款筹资费用率)=长期借款年利率(1-企业所得税率)/(1-长期借款筹资费用率) -除去手续费公式:长期借款成本=长期借款年利率(1-企业所得税率) 附加补偿性余额公式为:长期借款成本=长期借款年利息(1+企业所得税率)/(长期借款筹资额-补偿性余额)×(1-长期借款筹资费用率)
债券成本=债券年利息(1-企业所得税率)/债券筹资额(1-债券筹资费用率)
优先股成本=优先股年股利/优先股筹资额(1-优先股筹资费用率)
普通股成本=普通股年股利/普通股筹资额(1-普通股筹资费用率)+普通股股利年增长率
留用利润成本=普通股年股利/普通股筹资额+普通股股利年增长率
综合资本成本=Σ第j种个别资本成本×第j种个别资本占全部资本的比重 即权数
二、重点计算公式:
1(复利终值的计算(已知现值P求终值F): 2(复利现值的计算(已知终值F计算复利现值P): P= F×(P/F，I，n)
1(普通年金终值的计算(已知年金 A，求年金终值F)公式: F=A ( F / A，i ，
普通年金现值的计算(已知年金A ，求年金现值 P)公n) 2(
式: P = A (P / A，i，n)
3(即付年金终值的计算(已知即付年金A ，求年金终值F ): 4(即付年金现值的计算(已知即付年金A，求年金现值P): 5、银行借款资金成本计算:K,借款额×利率×(1-所得税率)/借款额-筹资费用×100% 6、普通股资本成本的计算:
当条件为发行价时，普通股资本成本
当条件为股市的股价时，普通股成本
7、财务杠杆系数的计算:
因为:息税前利润(简称EBIT)的计算公式为:
即:息税前利润(简称EBIT) = (销售收入-变动成本-固定成本)?(销售收入-变动成本-固定成本)-利息费用
8、项目投资决策方法的计算公式:
(1)计算项目的计算期=建设期+生产经营期
(2)计算固定资产折旧额=(固定资产投资额-固定资产残值)?设备使用年限 (3)所得税=净利润*税率=(营业收入-营业成本-折旧额)税率 (4)税后利润=营业收入,营业成本,折旧额,所得税 (5)计算初始现金流量 = 固定资产投资+垫支流动资金 (6)计算营业现金净流量,该年税后利润，该年折旧额 (7)计算终结现金净流量 = 固定资产残值收入+ 回收垫支流动资金量 9、折现评价指标:指在计算过程中充分考虑和利用资金时间价值因素的指标，又称为动态评价指标，包括:净现值、净现值率、现值指数和内含报酬率等指标。它们的计算公式是:
(1)净现值(NPV):净现值(NPV)=?(项目投产后各年的现金净流量×复利现值系数),初始投资额
(2) (3)
或:现值指数(PI),l，净现值率(NPVR)
1、 复利现值的计算:【例1】:某人想在5年后从银行取出10000元，若按5%的复利率计算，现
在应一次存入的金额多少,( 查复利现值系数表如:[F/p,5%,5]=0.7835) 解P=F[P/P，?，n]= 1000×[F/p,5%,5]=10000×0.7835=7835(元)
2、P19普通年金终值的计算:【例1-3】张先生每年年末存入银行1000元，连续存5年,银行年利率10%，
则5年后张先生可以一次性从银行取出多少钱,[F/A，10%，5]=6.1051 解: F = A [F/A，?，n]= 1000[F/A，106%，5]= 1000*6.1051=6105.1
元
3、P94银行借款成本的计算:【例3-8】某企业取得银行借款500万元, 筹措借款的费用率为0.2,, 年利率10,, 期限5年, 每年付息一次, 到期一次还本, 企业所得税率为25,, 计算这笔借款的资金成本。 K,借款额×利率×(1-所得税率)/借款额-筹资费用×100%
, [500×10,×(1,25,)]/[ 500×( 1,0.2, )] , 7.52, 简化计算为: Kl ,10,×(1-25,), 7.5,
分析:银行借款资金成本率K,借款额×利率×(1-所得税率)/借款额-筹资费
用×100%
多数情况下，银行借款的筹资费用为0或者可忽略不计，本式子可简化为: 银行借款资金成本率K,利率×(1,所得税率)
4、P95普通股成本的计算:【例3-11】某公司普通股目前的股价为15元/股，筹资费率为5,，刚刚支付的每股股利为1.8元，股利固定增长率5,，则该股票的资金成本是多少,(10分) 解:普通股资金成本:
复习作业5
1. . 某企业2004的销售额为2000万元，变动成本500万元，固定经营成本200万元，利息费用8万元，没有融资租赁和优先股，预计2005年息税前利润增长率为10,，则2005年的每股利润增长率为
( B )。 A.10, B.10.5, C.15, D.12,
【答案解析】因为:
%26.18%5%100%5115%)51(8.1k%1001)1(k , , ),(股利固定增长率 ,筹资费率)(股市现在的股价股利固定增长率刚支付的股利%100)NPVR( 原始投资现值总额投资项目净现值净现值率原始投资现值总和流量现值之和项目投产后各年现金净现值指数 )PI(利息费用固定成本变动成本销售收入固定本 变动成本销售收入
某投资项目的建设期为1年，经营期为5年，其现金净流量如表3,7所示，贴现率为10,，要求计算该项目净现值率，并评价其可行性。 表3,7 某投资项目现金净流量表 年份 0 1 2 3 4 5 NCFi
-100 -50 80 80 80 80
从表3—7中可以看出，经营期的现金净流量相等，其净现值可以采用年金
的方法计算:
NPV=,100,50×(P,F，10,，1)十80×(P/A，10,，5)×(P,F，10,，1) =,100,50×0.909，80×3.791×0.909 =130.23(万元)
3(假定无风险收益率为5,，市场平均收益率为l3,。某股票的贝塔值(风险系数)为1(4，则根据上述计算:
(1)该股票投资的必要报酬率;
(2)如果无风险收益率上调至8,，计算该股票的必要报酬率;
(3)如果无风险收益率仍为5,，但市场平均收益率上升到15,，则将怎样影响该股票的必要报酬率。
解:由资本资产定价公式可知:
股票的必要报酬率=无风险收益率 + 风险系数(市场平均收益率 + 无风险收益率)
(1)该股票的必要报酬率=5,+1(4 ×(13,一5,) = 16(2, (2)如果无风险报酬率上升至8,而其他条件不变，则新的投资必要报酬率=8,+(13,一8,) × 1(4 = 15,
(3)如果无风险报酬率不变，而市场平均收益率提高到l5,，则新的股票投资必要报酬率=5,+(15,一5,) × 1(4 = 19,
下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!!
谢谢!!!!!
1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻玉磬，但此情依旧。
2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。
3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。
4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。
5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。
6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。
7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。
8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。
9. 人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。
10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。 11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹痕迹，似乎都记载着跨越千年万载的思念。
12. 生生的两端，我们彼此站成了岸 。
13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。 14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒
15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。
17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。 18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。 19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。 20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。
21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世代绵延;就像在我心中，你从未离去，
也从未改变。
22. 就这样吧，从此山水不相逢。
23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。
24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何
夕,君已陌路。
25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天
长地久。
26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是
否回头就能够上岸
27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍 心都空了,想放
不能放。天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨
28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追
29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。
30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流
31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对，
34. 无人处暗弹相思泪。
35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 36. 千秋功名，一世葬你，玲珑社稷，可笑却无君王命。
37. 凤凰台上凤凰游，负约而去，一夜苦等，从此江南江北，万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁，人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂，苍老是一段年华。
40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得，紫檀未灭，我亦未去。
42. 谁在岁月里长长叹息。
43. 汉霄苍茫，牵住繁华哀伤，弯眉间，命中注定，成为过往。 44. 红尘初妆，山河无疆。 最初的面庞，碾碎梦魇无常，命格无双。 45. 江南风骨，天水成碧，天教心愿与身违。
46. 山河拱手，为君一笑 。
47. 如是颠簸生世亦无悔。
48. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开，一切白驹过隙成为空白。
50. 褪尽风华，我依然在彼岸守护你。
51. 那些繁华哀伤终成过往，
52. 请不要失望，平凡是为了最美的荡气回肠。
53. 你的路途，从此不见我的苍老。
54. 长歌当哭，为那些无法兑现的诺言，为生命中最深的爱恋，终散作云烟。
55. 随你走在天际，看繁花满地。
56. 我自是年少，韶华倾负。
57. 你要记得，那年那月，垂柳紫陌洛城东。
58. 苍茫大地一剑尽挽破，何处繁华笙歌落。
59. 寄君一曲，不问曲终人聚散。
60. 谁将烟焚散，散了纵横的牵绊;听弦断，断那三千痴缠。61. 清风湿润，茶烟轻扬。重温旧梦，故人已去。
1. 水滴虽小，却可以折射出太阳的光彩。
2. 梦落三千尺愁深似海，繁华遗落散满地。记忆轮回里，我举杯，在奈何桥上满口饮尽。
3. 人生没有轮回，就像花，人活一世，花开一季、人生如花，花似梦。
4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟，如今，千山万水走遍，我发现自己再也不愿离开文学的蓝天，再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。
5. 在烟雨红尘中，轻拾季节花瓣飘落的音符，组成美妙曲符，然后，倚在时光的路口，撷一缕明媚，许自己一份唯美的怀想，与快乐、浪漫相约，闲淡清欢。
6. 未经历坎坷泥泞的艰难，哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜，哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验，怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折，想说恨你不容易
7. 燕子斜飞人家，炊烟零乱，柳絮飘飘，弥漫了山里人家。
8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧
9. 中秋之曰不可能岁月明如水，偶然的暗淡，恰似镜子的背后之面，有所缺憾，人生才会是积翠如云的空濛山色。
10. 在经受了失败和挫折后，我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时，我学会了宽容;在经历了失落和离别后，我懂得了珍惜。
11. 曾经盛开的蔷薇，虽经风吹雨打，但和着微风，还有屡屡暗香飘过。
12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我们相遇，还能相认，你大喊一声，我想死你了。那一刻，我定会泪流满面。我们是朋友，永远的朋友。
13. 最爱的未必适合在一起，相爱是让彼此做自己。
14. 时间断想，时间不断。流逝，像是水，可弯可直，像是风，可柔可刚。
15. 如果说人生是一望无际的大海，那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空，那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。
16. 云层雾气，缠着几户古木人家，清新自然，如诗如画。
17. 我喜欢你，只是一个现在;我爱你，却是一整个未来。
18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。
19. 再大的风不会永不停息，在浓得雾不会经久不散，风息雾散仍是阳光灿烂。
20. 牵着时光的衣襟，走进芳菲五月，轻轻地将春光拥入怀中，于一抹素白流韵中，弹奏一曲江南的婉韵，把盏，将似水流年浅斟轻酌。
21. 我穿越轮回而来，在奈何桥相思盈袖，凄然守候。莫落泪，纵若水落三千尺东流，云动八万里西散，我依旧会化身城碟，翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。
22. 如果我爱你，我就会理解你，通过你的眼睛去看世界。我能理解你，是因为我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。
23. 似乎风在转向，送走了缓缓袭来的味道，又将刚刚溜走的风，静静地换回来。
24. 生活告诉我，童话只不过是小孩子幻想的游戏。
25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍，外表美丽，而内心却充满了干啊和恐慌。
26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西
27. 岁月，依一抹浅香于心间，看年华向晚，闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀，馨香;念起，温暖。
28. 人生的起起落落间，总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。
29. 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。
30. 心若没有栖息的地方，到哪里都是在流浪。
31. 今后，我会从尘世中的纷争走出，远离喧嚣，把岁月打磨成诗，让自己的文字静如睡莲，动如涟漪，无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。
32. 全是理智的心，恰如一柄全是锋刃的刀，它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔
33. 我们都不擅长表达，以至于我们习惯了揣测。去肯定，去否定，反反复复，后来我们就变得敏感而脆弱。
34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往，它们就像缠绕之间的一阵风，来的缱绻，去的时候让人来不及挽留。
35. 如果在乎的没有那么多，想要的没有那么多，生活便会简单得很多。
36. 在极度的喧嚣中，独自微笑独自平静是憾，落花是美的，淡淡的书香，淡淡的花香，淡淡的馨香。
37. 曾芬芳过的那片土地，幸福的花儿虽早已凋谢，只留下风雨吹打的痕迹。
38. 辗转半世红尘，缘去缘灭，空留满池伤痕。雨花迟落，霜雪纷飞，池水泛冰，已益处月的苍凉。
39. 一条古道，一匹瘦马，一个人影，被落日的余晖缓缓拉长。
40. 我们人生的大幕才刚刚拉启:刀光剑影，英雄本色;是非恩怨，儿女情常。
41. 我们要去流浪，虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长，潇洒地忘却掉每一条纹路。
42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息，寻寻觅觅，仍不见踪迹。邂逅了一场烟火，终还是那般凄凉。迷失的夜晚，点缀了无数颗孤单的星星，不知道那是否有属于我的一颗。
43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情，也算是生活中的一种享受吧。
44. 想着远方的你，绝美的笑容，只为你一个人展露，那一泓羞涩的笑容，悄悄。
45. 细碎的声音，如羞涩的蓓蕾，夜暮花影，轻浅六月，寂寂流年，拢一阙清绝，归隐在宋词里。
46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚，淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇，带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!雨尽含羞，淡抹嫣红!
47. 无影击碎了泪水，岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。
48. 我收拢了梦想的翅膀，我停却了信念的脚步，却再也作不回曾经的那一天。
49. 我宁愿用尽此生，为那些尘世的硝烟尘雾，潸然泪下，为菩提落花，为世间繁华。
50. 阳光依旧在，我们穿越光影，沿着历史的足迹继续前行，创造美好生活，走向美丽明天!
51. 洋溢着春日的微笑，坚强了外表，却虚伪了内心，脆弱了，是不敢触及的。
52. 也许，就在那一刻里，梦境还在，柔情亦在。
53. 一个人的戏，自己独自导演，诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。
54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。
55. 往事悠然一笑间，不必空忧。我们一路走来，只是为了告别往事，走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白，就真的是亵渎了生命。
56. 人生只有回不去的过去，没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎，再不好过的生活，再难过的坎，咬咬牙，也就过去了。
57. 我一直以为山是水的故事，云是风的故事，你是我的故事。可是却不知道，我是不是你的故事。
58. 生命并不是一场竞赛，而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象，超过别人，那你就浪费了这段旅程。
59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的
60. 我以为我已经将爱情忘记，将你忘记。可是有一天，我听到一首歌，我的眼泪就出来了。因为这首歌，我们曾一起听过。
61. 忍花开花落，云卷云舒，品人生似棋。
62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战
63. 人生路，路迢迢，谁道自古英雄多寂寥，若一朝，看透了，一身清风挣多少。
64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过，光明闪烁，渐渐清醒。
65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。
66. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。
67. 忘川水不枯，记忆不散;奈何桥不断，思卿不弃;今夕，彼岸花又放，佳期约又到，我轮回践约而来，等你归来。红尘路上，伊人在否?
68. 十年生死两茫茫，不思量，自难忘，千里孤坟，无处话凄凉，纵使相逢应不识，尘满面，鬓如霜。
69. 天空飘过一朵云，有时是晴，有时是阴。但白昼终归还是白昼。
70. 我知道回不去，但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。
71. 天空不曾留下鸟的痕迹，但是我已飞过、在大地上画满窗子，让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。
72. 人生首先要是望远镜，看远;再就是显微镜，看细;接下来是放大镜，看透;其次是太阳镜，看淡;最后是哈哈镜，笑看生活。
73. 我不是公主，也不会有等待救赎我的王子。
下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!!
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1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻玉磬，但此情依旧。
2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。
3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。
4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。
5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。
6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。
7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。
8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。
9. 人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。
10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。
11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹痕迹，似乎都记载着跨越千年万载的思念。
12. 生生的两端，我们彼此站成了岸 。
13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。
14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒
15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。
16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。
17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。
18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。
19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。
20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。
21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世代绵延;就像在我心中，你从未离去，也从未改变。
22. 就这样吧，从此山水不相逢。
23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。
24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌路。
25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天长地久。
26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是否回头就能够上岸
27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍 心都空了,想放不能放。天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨
28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追
29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。
30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流
31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对，
34. 无人处暗弹相思泪。
35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 36. 千秋功名，一世葬你，玲珑社稷，可笑却无君王命。 37. 凤凰台上凤凰游，负约而去，一夜苦等，从此江南江北，万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁，人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂，苍老是一段年华。
40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得，紫檀未灭，我亦未去。
42. 谁在岁月里长长叹息。
43. 汉霄苍茫，牵住繁华哀伤，弯眉间，命中注定，成为过往。 44. 红尘初妆，山河无疆。 最初的面庞，碾碎梦魇无常，命格无双。 45. 江南风骨，天水成碧，天教心愿与身违。
46. 山河拱手，为君一笑 。
47. 如是颠簸生世亦无悔。
48. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开，一切白驹过隙成为空白。
50. 褪尽风华，我依然在彼岸守护你。
51. 那些繁华哀伤终成过往，
52. 请不要失望，平凡是为了最美的荡气回肠。
53. 你的路途，从此不见我的苍老。
54. 长歌当哭，为那些无法兑现的诺言，为生命中最深的爱恋，终散作云烟。 55. 随你走在天际，看繁花满地。
56. 我自是年少，韶华倾负。
57. 你要记得，那年那月，垂柳紫陌洛城东。
58. 苍茫大地一剑尽挽破，何处繁华笙歌落。 59. 寄君一曲，不问曲终人聚散。
60. 谁将烟焚散，散了纵横的牵绊;听弦断，断那三千痴缠。61. 清风湿润，茶烟轻扬。重温旧梦，故人已去。
1. 水滴虽小，却可以折射出太阳的光彩。
2. 梦落三千尺愁深似海，繁华遗落散满地。记忆轮回里，我举杯，在奈何桥上满口饮尽。
3. 人生没有轮回，就像花，人活一世，花开一季、人生如花，花似梦。
4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟，如今，千山万水走遍，我发现自己再也不愿离开文学的蓝天，再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。
5. 在烟雨红尘中，轻拾季节花瓣飘落的音符，组成美妙曲符，然后，倚在时光的路口，撷一缕明媚，许自己一份唯美的怀想，与快乐、浪漫相约，闲淡清欢。
6. 未经历坎坷泥泞的艰难，哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜，哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验，怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折，想说恨你不容易
7. 燕子斜飞人家，炊烟零乱，柳絮飘飘，弥漫了山里人家。
8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧
9. 中秋之曰不可能岁月明如水，偶然的暗淡，恰似镜子的背后之面，有所缺憾，人生才会是积翠如云的空濛山色。
10. 在经受了失败和挫折后，我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时，我学会了宽容;在经历了失落和离别后，我懂得了珍惜。
11. 曾经盛开的蔷薇，虽经风吹雨打，但和着微风，还有屡屡暗香飘过。
12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我们相遇，还能相认，你大喊一声，我想死你了。那一刻，我定会泪流满面。我们是朋友，永远的朋友。
13. 最爱的未必适合在一起，相爱是让彼此做自己。
14. 时间断想，时间不断。流逝，像是水，可弯可直，像是风，可柔可刚。
15. 如果说人生是一望无际的大海，那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空，那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。
16. 云层雾气，缠着几户古木人家，清新自然，如诗如画。
17. 我喜欢你，只是一个现在;我爱你，却是一整个未来。
18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。
19. 再大的风不会永不停息，在浓得雾不会经久不散，风息雾散仍是阳光灿烂。
20. 牵着时光的衣襟，走进芳菲五月，轻轻地将春光拥入怀中，于一抹素白流韵中，弹奏一曲江南的婉韵，把盏，将似水流年浅斟轻酌。
21. 我穿越轮回而来，在奈何桥相思盈袖，凄然守候。莫落泪，纵若水落三千尺东流，云动八万里西散，我依旧会化身城碟，翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。
22. 如果我爱你，我就会理解你，通过你的眼睛去看世界。我能理解你，是因为我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。
23. 似乎风在转向，送走了缓缓袭来的味道，又将刚刚溜走的风，静静地换回来。
24. 生活告诉我，童话只不过是小孩子幻想的游戏。
25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍，外表美丽，而内心却充满了干啊和恐慌。
26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西
27. 岁月，依一抹浅香于心间，看年华向晚，闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀，馨香;念起，温暖。
28. 人生的起起落落间，总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。
29. 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。
30. 心若没有栖息的地方，到哪里都是在流浪。
31. 今后，我会从尘世中的纷争走出，远离喧嚣，把岁月打磨成诗，让自己的文字静如睡莲，动如涟漪，无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。
32. 全是理智的心，恰如一柄全是锋刃的刀，它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔
33. 我们都不擅长表达，以至于我们习惯了揣测。去肯定，去否定，反反复复，后来我们就变得敏感而脆弱。
34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往，它们就像缠绕之间的一阵风，来的缱绻，去的时候让人来不及挽留。
35. 如果在乎的没有那么多，想要的没有那么多，生活便会简单得很多。
36. 在极度的喧嚣中，独自微笑独自平静是憾，落花是美的，淡淡的书香，淡淡的花香，淡淡的馨香。
37. 曾芬芳过的那片土地，幸福的花儿虽早已凋谢，只留下风雨吹打的痕迹。
38. 辗转半世红尘，缘去缘灭，空留满池伤痕。雨花迟落，霜雪纷飞，池水泛冰，已益处月的苍凉。
39. 一条古道，一匹瘦马，一个人影，被落日的余晖缓缓拉长。
40. 我们人生的大幕才刚刚拉启:刀光剑影，英雄本色;是非恩怨，儿女情常。
41. 我们要去流浪，虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长，潇洒地忘却掉每一条纹路。
42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息，寻寻觅觅，仍不见踪迹。邂逅了一场烟火，终还是那般凄凉。迷失的夜晚，点缀了无数颗孤单的星星，不知道那是否有属于我的一颗。
43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情，也算是生活中的一种享受吧。
44. 想着远方的你，绝美的笑容，只为你一个人展露，那一泓羞涩的笑容，悄悄。
45. 细碎的声音，如羞涩的蓓蕾，夜暮花影，轻浅六月，寂寂流年，拢一阙清绝，归隐在宋词里。
46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚，淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇，带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!雨尽含羞，淡抹嫣红!
47. 无影击碎了泪水，岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。
48. 我收拢了梦想的翅膀，我停却了信念的脚步，却再也作不回曾经的那一天。
49. 我宁愿用尽此生，为那些尘世的硝烟尘雾，潸然泪下，为菩提落花，为世间繁华。
50. 阳光依旧在，我们穿越光影，沿着历史的足迹继续前行，创造美好生活，走向美丽明天!
51. 洋溢着春日的微笑，坚强了外表，却虚伪了内心，脆弱了，是不敢触及的。
52. 也许，就在那一刻里，梦境还在，柔情亦在。
53. 一个人的戏，自己独自导演，诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。
54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。
55. 往事悠然一笑间，不必空忧。我们一路走来，只是为了告别往事，走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白，就真的是亵渎了生命。
56. 人生只有回不去的过去，没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎，再不好过的生活，再难过的坎，咬咬牙，也就过去了。
57. 我一直以为山是水的故事，云是风的故事，你是我的故事。可是却不知道，我是不是你的故事。
58. 生命并不是一场竞赛，而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象，超过别人，那你就浪费了这段旅程。
59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的
60. 我以为我已经将爱情忘记，将你忘记。可是有一天，我听到一首歌，我的眼泪就出来了。因为这首歌，我们曾一起听过。
61. 忍花开花落，云卷云舒，品人生似棋。
62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战
63. 人生路，路迢迢，谁道自古英雄多寂寥，若一朝，看透了，一身清风挣多少。
64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过，光明闪烁，渐渐清醒。
65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。
66. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。
67. 忘川水不枯，记忆不散;奈何桥不断，思卿不弃;今夕，彼岸花又放，佳期约又到，我轮回践约而来，等你归来。红尘路上，伊人在否?
68. 十年生死两茫茫，不思量，自难忘，千里孤坟，无处话凄凉，纵使相逢应不识，尘满面，鬓如霜。
69. 天空飘过一朵云，有时是晴，有时是阴。但白昼终归还是白昼。
70. 我知道回不去，但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。
71. 天空不曾留下鸟的痕迹，但是我已飞过、在大地上画满窗子，让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。
72. 人生首先要是望远镜，看远;再就是显微镜，看细;接下来是放大镜，看透;其次是太阳镜，看淡;最后是哈哈镜，笑看生活。
73. 我不是公主，也不会有等待救赎我的王子。
