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范文一：关于物权法的土地使用年限
关于物权法的土地使用年限
自己从事地产多年关于土地使用年限之事经常有人问起最来更是有华侨城物业同事栋楼.同一层房子都有不同年限之说.为了让客户有个了解最近在网上找了一些相关资料.现发上来给各位同仁或客户一些了解.
写字楼，住宅及商业面积，过了使用年限怎么办？买房,商业用地40年，综合用地（写字楼）是50年，按住宅用地规划的为70年新<物权法>>第十二章<建设用地使用权>>第一百四十九条规定:
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定：
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
写字楼属于非住宅建设用地。土地使用权期限届满后，如需续期，需要该土地上的房屋及其他不动产的归属者（因为购房者购买了房产的同时，也购买了其占用的土地范围内的国有土地使用权）交纳土地使用权出让金。但具体费用和操作程序，现在国家并没有相关明确规定。这个问题实际上国家尚未明确。 根据使用性质，我国对土地制定了不同的使用年限。近年来，随着房地产市场的开发建设，不少业主在购买商品房领到房产证后总会发现，商品房的土地使用年限并非开发商承诺的年限。
个案：商品房使用年限无端少了八年
市民购买全新的一手商品房住宅，往往因开发商推迟了土地开发的时间，70年期的使用年限少了好几年。
2006年12月2日，李小姐购买了位于城市核心地段的一套商品房。拿到房产证后，李小姐才发现，该商品房的实际使用年限少了8年。
李小姐与开发商签定的商品房买卖合同上显示，该商品房是纯居住用房，土地使用年限为1999年9月18日到2069年9月17日，但土地使用权证的核发时间为2003年6月2日。
李小姐认为，土地使用年限无端减少将给他带来重大经济损失，因为给开发商支付的房款里，应该分摊了70年的土地出让金，而土地使用年限缩短8年，就意味着她多付了8年的土地出让金。
李小姐称，在她的商品房所处地段上，和她一样存在住宅土地使用年限“缩水”情况的共有200多户。
据记者了解，新的商品房住宅（一手房），其使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也可能已经减少了好几年。
根据法律及法规的规定，土地用途为住宅的，使用年限为70年。深圳一些地块（尤其是如今的龙岗、宝安两区）由于历史遗留问题，多是从工业用地转为住宅用地，其土地使用年限大都从上世纪90年代初起算，因而置业者现时购房入住，其房地产的土地使用年限往往不足60年。作为置业者在购买此类商品房时，有必要向开发商了解上述情况，不要等
到买了房后再后悔。作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况，否则购房者有权主张撤销该认购书并拒签买卖合同。因此，买卖双方有必要对该土地年限情况，予以特别了解和说明，以减少纠纷发生。
法规：使用年限只与地价挂钩
购买商品房时，您会看价格、看地段、看户型……但您注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗？ 王先生看中了中心城某楼盘的一套商品房，交了3万元定金。当他与开发商准备签订认购书时，却发现开发商土地使用年限少了。原来，这家开发商1996年就已经取得了该块土地的土地证，拥有了该块土地的开发权，而目前所买的这套住房要等到2008年年底才能正式交房，这套住房在使用年限上就少了12年。
许多购房者在买房时，往往会以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，换上谁也不知道50年之后，世界会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。
购房者可以为了小小的折扣整天排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。
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于2007年10月1日起施行的《物权法》作出的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》的这一规定，回答了广大商品房拥有者关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。虽然《物权法》关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。
概念：土地使用年限从何时开始算
对于土地所有权，大家首先要明确一个概念，土地归国家所有，国有土地可以出让使用权。任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权，而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的，并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权，一旦土地使用期满，国家将收回土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。”也就是说，一旦土地使用权到期，不仅国家要收回土地，而且土地上的建筑等物也归国家所有。
购房者在买商品房时，房价中包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起。只不过，在商品房买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者。如果开发商在3年前就取得了土地证，那么这套商品房的土地使用时间就是从3年前开始算的，您购买了这套商品房，无形中土地使用期限就减少了3年。当然，商品房的实际使用年限不太可能完全达到法定最高土地使用年限。一个房地产项目整个开发流程下来，即使一切顺利也往往需要两三年时间，可以说，实际使用年限比法定最高年限少5年之内，都可视之为正常情况。但造成年限“缩水”的原因很多，不同情况要区别对待，有些原因是客观因素造成的，有的则是人为因素造成的，例如开发商闲置土地不及时开发。针对此类土地，深圳市已经采取了措施，根据有关规定，土地闲置不足1年，督促开工建设;闲置1年以上2年以内，征收闲置费，限期3个月内开工建设;2年以上闲置土地无偿收回。
另外，记者提醒广大购房者，与开发商签定《商品房销售合同》时，开发商必须将竣工时间、交付时间、入住时间等重要的进度安排明确告知购房者，并在《商品房销售合同》中约定延期交付赔偿金额，如遭遇延期交付，购房者可以要求赔偿。
置业：注意物业用途和使用年限"
根据中国的土地出让使用年限的相关规定，分别有如下几种：
一、住宅用地（商品房用地）为70年。
二、工业用地（工厂、工业区）为50年。
三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地为50年。
四、商、娱、旅等盈利性项目用地为40年。
五、其他综合类性质用地为50年。
六、农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。
值得注意的是：由于早期的房地产市场并不成熟，许多城市都曾出现过一些商品房只有50年的使用权问题。还要提醒购房者的是，最近一些年冒出的许多新商品房种类，如单身公寓、产权式酒店、酒店式公寓等，广受各购房者的欢迎。不过，在买这些物业之前，您有必要搞清物业的用途和土地使用年限。
就物业用途而言，主要有住宅、商业、办公、商住等几种。用途不同，房价是有所差别的。在此，购房者要特别留心的是商住用途的物业。一般来说，商住楼是指整栋楼房中既有商用的房子，又有住宅用途的房子，而楼内每一套房子只能有一个用途，要么住宅，要么商用，不能兼具住宅、商用两种用途。因此，购房者在签订购房合同时，一定要就物业用途的条款询问清楚，约定明确。另外，只有住宅用途的物业，购房者才能把户口迁进去。
（一）购买商住两用楼时应注意以下因素买
1、使用年限：商住两用楼的用地一般为公建性质，最高土地使用年限为50年，而住宅用地的土地使用年限为70年;
2、公摊面积：商住两用楼的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积;
3、各种税费：我国对住宅交易的契税实行优惠税率，一般要低于其他用途的商品房。购买商住两用楼时就无法享受优惠税率;
4、按揭年限：目前住宅按揭贷款最高可达8成30年，但对商住两用楼一般只有6成10年;
5、使用成本：商住两用楼的物业管理费、水电费一般要高于住宅;
6、使用功能：一般情况下，商住两用楼没有单独的厨房。
（二）如何计算二手房的土地年限
因购买的公有住房是使用过的二手房，其土地使用年限如何计算确定？
如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套商品房首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他商品房上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结构、砖混结构商品房，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构商品房，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构商品房1997年竣工，该楼第一套商品房首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限＝70年－(1999年－1997年)＝68年(2067年止)，如该楼第二套商品房于2002年入市交易：其土地使用年限：70年－(2002年－1997年)＝65年(2067年止)。
如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用权证》规定的出让年限减去已使用的年期计算。新浪乐居4 c" J8 k) e) f
范文二：《物权法》中关于土地所有权的规定
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通过学习本课程，你将能够：
● 明白土地所有权的范围和取得；
● 理解土地所有权的确权和依据；
● 懂得土地所有权的转移。
《物权法》中关于土地所有权的规定
一、土地所有权的范围、取得
我国实行社会主义公有制，与其他私有制国家不一样，我国的土地所有权主要依据法律进行确认，因此土地所有权是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定的所有权的一部分。
根据《宪法》及《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），我国的土地所有权分为国家所有权和集体所有权两种。其中，国家所有权依照法律规定进行确定，不需要进行登记；集体所有权也是依照法律规定进行确认，但需要必要的登记工作。
《物权法》第四十一条规定：
法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
也就是说，任何单位和个人或者其他组织不能取得土地所有权，土地所有权只有国家所有和集体所有两种形式。
《土地管理法》第八条规定：
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。
《物权法》第四十八条规定：
森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
关于土地所有权，《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）
第二条规定：
下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地；
（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
（三）国家依法征用的土地；
（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
以上是《土地管理法实施条例》对国有土地所有权做的细化规定。
《物权法》第五十八条规定：
集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
二、土地所有权的确权、依据
1.土地所有权的确权
关于集体土地所有权和国有土地所有权两种所有权形式的确权，《物权法》第九条规定：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，
不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.土地所有权的依据
土地所有权需要依照法律确认，而不是通过登记确认，这与《物权法》中规定的其他物权不同，比较特殊。
《土地管理法》第十一条规定：
农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发
证书，确认建设用地使用权。
可以看出，集体土地的确权依据是登记，需要进行土地确权登记，也就是发土地证并记载于土地登记簿上。该土地所有权证包括集体土地所有权证和集体土地建设用地使用证两种证书，所以集体土地所有权需要登记发证确认。
目前，国内正在进行集体土地登记，有些地方还没有完成，有些地方结合第二代全国土地调查进行集体土地登记发证工作。
《土地登记办法》第二条规定：
本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使
用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿上公示的行为。
前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；
集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
与集体土地使用权不同，国有土地使用权的取得不需要登记。
在土地使用权的取得中，有的土地依据登记，有的土地不需要登记。
例如，《物权法》虽然规定土地承包经营权，但在《土地登记办法》中没有对土地承包经营权进行登记发证。
再如，《物权法》第二十八条规定：
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设
立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
对于以上物权的生效，可以不依照登记。
归纳来说，取得土地使用权不需要登记的情况有三种：第一，法院的判决可以证明权利属于个人；第二，仲裁委员会的判决和人民政府的征收决定；这三，依据法律文书而导致的权利成立。
除此外，还有一些情况：
《物权法》第二十九条规定：
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
《物权法》第三十条规定：
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发
生效力。
《物权法》中第三十一条规定：
依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照
法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
也就是说，在以上情况下处置特殊物权时，需要进行登记。
三、土地所有权的转移
1.土地所有权的转移方向
《宪法》规定土地所有权不能买卖，但在实际操作中，我国的国有所有制和集体所有制之间可以进行转移，只是这种转移具有严格的方向性限制，即只能由集体土地所有权转化为国有土地所有权，这是目前唯一存在的转移方式。
2.土地所有权的转移途径
土地所有权的转移途径有两种：征收和没收。
《物权法》第四十二条规定：
为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和
单位、个人的房屋及其他不动产。
征收
《物权法》和《土地管理法》并没有对公共利益做出明确具体的界定，现实生活中的征收行为包括基础设施建设、大型水利、水电、交通、重点能源建设等，也包括实现城市规划、改变城市面貌等，这些都是公共利益，能够使百姓普遍受益。
没收
没收是指因违法犯罪而导致的财产没收。
《物权法》第四十三条规定：
国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。
不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
《土地管理法》实行耕地特殊保护政策，对征地具有明确规定，其中征地中常见的将农用地转为建设用地是国家严格限制的类别。
范文三：关于物权法
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考点1 物权法定原则
考点说明:《物权法》明确规定了物权法定原则。
一、理论精炼
物权法定原则，又称为物权法定主义，是指法律规定物权的种类和内容，不允许当事人以其意思设定与法律规定不同的物权或物权内容。在这一点上与债权不同，债权依合同自由原则，当事人在不违反法律和社会公共利益的范围内，可以创设任何种类的债权。我国物权法没有设定典权制度。
(1)物权的种类和内容只能由全国人大及人大常委会制定的法律来规定，其它法律文件一律不得设定物权的种类和内容。
(2)民事主体的物权行为违背法律规定的无效。
二、命题角度分析
【角度,】 物权法定原则要求物权的种类和内容，由法律规定。 例1:对当事人创设法律没有明确规定的物权类型的法律行为的效力，下列判断正确的是,
,(生效，只是不具备物权效力
,(根据意思自治原则应发生效力
,(确定无效
,(如果不在法律明确禁止之列，则确定生效
答:, 根据物权法定原则，物权的效力必须由法律规定，不能由当事人通过协议设定。据此，当事人创设法律没有明确规定的物权类型的法律行为有效，但不具备物权的效力。
例2:甲与乙约定，甲将自己的一块劳力士手表在不转移占有的情况下质押给乙，担保乙的债权的实现。甲违约，乙向法院起诉，行使质押权，实现优先受偿权。乙能胜诉吗,
答:不能，质押行为因违反物权法定原则无效。
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2 / 19 512216440.doc TopSage.com 考点, 物权变动原则及公示方法
考点说明:《物权法》首次规定了异议登记、预告登记制度，强调了动产交付的方式。
一、理论精炼
物权变动的原则:
(一)公示原则 是指在变动时，将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。
(二)公信原则 是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行公示，则该公示即产生了公信力，即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全和快捷，稳定社会经济秩序。 公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。
公示方法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法。登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。
二、命题角度分析
【角度,】 物权变动的公信原则。
例:下列选项中取得所有权是基于公信原则的有(),
,(甲在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物
,(甲从市场上以正常价格买到一件赃物
,(甲从乙处买得一台电脑
,(甲误将乙的房子登记为自己的房子，后甲将此房转让给丙，甲丙之间办理房屋过户手续，丙取得该房所有权。
答:, ,是通过先占取得所有权。,是基于善意取得制度而取得所有权。,是基于正常的法律行为而取得所有权。公信原则，是指物权变动公示的，即使标的物出让人事实上无处分权，善意受让人基于对于公示的信任，取得该屋所有权。
【角度,】 交付方式。
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选择题:甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以,万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。此种交付方式属于() ,(现实交付 ,(简易交付 ,(指示交付 ,(占有改定 答:, 详解参见下述考点穿联动产交付方式。
三、考点穿联
(一)不动产的几种登记制度
,、不动产登记的范围:
(,)不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
(,)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
,、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 ,、申请异议登记
(1)申请异议登记的条件:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
(2)异议登记的效力:申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。
(,)后果:异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
,、预告登记
(,)适用范围:买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
(,)效力:保障将来实现物权，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
(二)动产交付方式
二、动产交付
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4 / 19 512216440.doc TopSage.com ,、交付的种类:
(,)现实交付:实际交付动产。
(,)简易交付:动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
(,)指示交付:条动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
(,)占有改定:动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
,、交付的效力:动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
,、动产登记的效力:船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
四、应试能力拓展
,(案例: 甲将自己所有的房屋卖给乙并经产权登记。后乙又卖给丙且也经产权登记。数月后甲向法院提出甲与乙订立房屋买卖合同时乙有欺诈行为，故应撤销合同。法院判决撤销了甲、乙之间的买卖合同。问:现甲能否取回房屋所有权,丙能否享有房屋所有权,
答:甲不能取回房屋所有权。丙仍然享有房屋所有权。依据公信原则，交易只要按照法律规定的公示方式进行就取得公信力，就具有物权变动的效力，即便公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合。具体到本案，甲乙进行了产权登记，丙信赖乙对房享有所有权，所以与乙进行交易，而且也进行了登记，丙享有房屋所有权。
,(选择题:(04(卷三(单(10)某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移,
A(8月7日 B(8月8日
C(8月9日 D(8月15日
答:, 此交易的方式为简易交付。宾馆通过租借占有了此摄影机，,月,日同电视台达成了买卖协议，此时视为摄影机的所有权发生转移。 大家网，大家的～ http://www.topsage.com 更多精品在大家～
TopSage.com 512216440.doc 5 / 19 ,(选择题:2006年11月10日，甲将自己家的耕牛借给邻居乙使用。11月20日，乙向甲提出购买此牛，甲同意。双方商定了价格，并约定,天后付钱。11月2,日此牛被雷劈死了。问由谁来承担风险,
,(甲 ,(乙 ,(甲乙各一半 ,(甲1/3 乙2/3 答:, 本案中的交付方式为简易交付，乙在买卖合同达成之前就占有标的物——牛，合同达成时，视为交付，同时依据我国合同法的规定，风险自交付时发生转移，所以乙应承担该牛被雷击的风险。
考点3 善意取得
考点说明:《物权法》规定动产、不动产、其他物权(如质权、留置权)都可以善意取得，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权的取得的观念。 一、理论精炼
善意取得又称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人(即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人)时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。
,、条件:
(,)无处分权人将不动产或者动产转让给受让人;
(,)受让人受让该财产时是善意的;
(,)以合理的价格有偿转让;
(,)转让的财产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人;
(,)不违反法律的禁止性规定。如被盗、被抢的财物、遗失物不适用善意取得制度。
,、适用范围:动产、不动产、其他物权都可以善意取得; ,、效力:善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
二、命题角度分析
【角度,】 善意取得的标的不能是脱离物。
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6 / 19 512216440.doc TopSage.com 例:甲有一台新的手提电脑，一天被乙盗窃而去。乙当天就在大街上找到一个买主丙，丙以,5000元将电脑买走。甲闻讯后向丙主张返还此电脑。问:丙可否主张善意取得,
答:不可以。不适用善意取得制度的对象有:被盗、被抢的财物、遗失物。 【角度,】 善意取得要件之一:对价、有偿。
例:甲购买手机一部，交给同事乙请其起代为上号。乙将该手机赠予了其亲戚丙，丙受赠时并不知道手机不为乙所有，后小偷将此手机偷走了。问手机应该归(),
,(甲 ,(乙 ,(丙 ,(小偷 答:, 甲为手机所有人，享有最完全的物权，在其权利被侵害时可以行使物上请求权，请求返还原物。乙是无处分权人，丙并非有偿取得手机，所以不适用善意取得制度来阻断甲的所有权。
【角度,】 善意取得的善意的基本要求是，取得物权时不知道也不应当知道对方无处分权。
例:甲乙为一对好朋友。甲有一两山地自行车委托乙保管，乙应允。半个月后，乙拿到旧货市场卖与丙。丙买回家后第二天，从另一友人丁处得知该车系甲所有，而为乙偷偷卖掉的事实。问:丙能否取得该山地车,
答:能。所谓善意是指受让人在受让财产时不知道或者不应当知道转让人无处分权。本案关键是丙在买自行车时并不知道车非乙所有，而是事后知道的。 三、应试能力拓展
例:(00(卷二(多(42)甲擅自将乙借给他的一块手表出让给丙，下列表述中哪些是正确的
A、甲以自己的名义出让给丙，甲、丙之间的合同属于效力未定的合同
B、甲以乙的名义出让给丙，甲、丙之间的行为属于无权代理的行为
C、丙可因善意取得而取得该手表的所有权
D、丙只能因乙的追认才能取得该手表的所有权
答:,,, 根据《合同法》的规定，,项中甲的行为是无权处分，合同可因乙的追认而有效;,项中甲的行为是无权代理，也可因乙的追认对乙产生效力;,项，甲丙的交易若符合善意取得要件，则丙可取得手表的所有权。 考点4 建筑物区分所有权
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TopSage.com 512216440.doc 7 / 19 考点说明:《物权法》首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。
一、理论精炼
建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独立性。
(一)业主的建筑物区分所有权的客体范围:
1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
(二)下列事项由业主共同决定:
1、制定和修改业主会议议事规则;
2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
3、选举和更换业主委员会;
4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人;
5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
6、改建、重建建筑物及其附属设施;
7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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8 / 19 512216440.doc TopSage.com 二、命题角度分析
【角度,】 建筑物区分所有人的权利义务。
例题: 对于区分所有人的建筑物(),
,(区分所有人对整个建筑物享有共同所有权
,(区分所有人得就共有部分请求分割
,(区分所有人得就共有部分的权利可单独转让
,(共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担
答:, 区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。,错。区分所有人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割。,,错。
四、应试能力拓展
例:(06(卷三(多(55)甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的,
A(甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B(一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
C(若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D(如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意
答:,,, 甲、乙、丙、丁对于各自居住的房子享有独立所有权，其客体是使用和构造上均具有独立性的部分，所以一层住户肯定不对三、四层的楼板享大家网，大家的～ http://www.topsage.com 更多精品在大家～
TopSage.com 512216440.doc 9 / 19 有所有权。,对。整堵墙以及楼顶属于甲、乙、丙、丁共同拥有的，所以墙的广告收入四人分享，丁在楼顶建花圃必须要得到甲、乙、丙的同意。,,对。至于,于法于理无据。
考点5 拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏物
考点说明:《物权法》首次规定了所有人对第三人的追及权的2年除斥期间和不当得利人20日内妥善处理义务。
一、理论精炼
遗失物指非基于所有人或占有人的意志而暂时丧失占有的物。 埋藏物指包藏于他物之中，不易从外部发现的物。隐藏物指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。遗失物、失散的饲养动物、漂流物、埋藏物、隐藏物都不是无主财产，一般都要归还原所有人。重点注意以下问题:
(一)遗失物与埋藏物的区别标准是:发现的时候，是否是处于被埋藏与他物之状态。
拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏与先占的区别:前者的物为有主物，后者的客体是无主物。
(二)遗失物的所有权人的救济:
1、所有权人等权利人有权追回遗失物。
2、该遗失物通过转让被他人占有的，所有权人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
3、所有权人等权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿 (三)拾得遗失物的处理:
1、拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人等权利人领取，或者送交公安等有关部门。
2、有关部门收到遗失物，知道所有权人等权利人的，应当及时通知其领取;不知道的，应当及时发布招领公告。
3、遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。 二、命题角度分析
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10 / 19 512216440.doc TopSage.com 【角度,】 拾得遗失物应归还失主，拾得人是无因管理的债权人。 例:某日甲在大街上拾得一钱包，内含1000元人民币及失主的名片，甲为尽快归还失主，花了100元打的前往失主处，问此的费谁承担
答:失主。甲为失主的利益支出的费用，属必要费用，失主承担，也符合权利义务平衡原则。
【角度,】 隐藏物的归属于其所有人。
例:2006年11月30日，甲在家将一件内藏5000元人民币的旧大衣仍到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并发现了此钱。后甲闻讯前往乙家要钱，未果。问下例说法正确的是()
,(甲已抛弃了衣服和钱
,(乙依据先占原则得到了衣服和钱
,(该钱为隐藏物，乙因发现而取得
,(乙应将钱返还给甲，仅仅保有衣服
答:, 甲仅仅抛弃衣服非钱，,错。乙只能先占无主物——衣服，不能先占有主物——钱，,错。发现隐藏物，能证明是他人的，应归还，,错，,对。 三、应试能力拓展
例:(04(卷三(单(7)甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项哪一个是正确的,
A(奇石属遗失物，乙应返还给甲
B(奇石属无主物，乙取得其所有权
C(乙因加工行为取得奇石的所有权
D(丙可以取得奇石的所有权
答:, 甲丢失了奇石，并未丧失所有权，,错。乙配基座的行为并非加工行为。加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新的财产。即使乙的行为是加工，也不能导致甲失去对奇石的所有权，,错。丙是无偿取得奇石的，所以不适用善意取得制度而不能取得奇石，,错。乙配的基座，是小价值的添附不影响奇石的所有权，应当归还失主，失主对乙配基座的损失给与补偿，,对。
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TopSage.com 512216440.doc 11 / 19 考点6 地役权
考点说明:《物权法》首次规定了取得地役权应当采取书面形式订立地役权合同及地役权登记效力。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
一、理论精炼
地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。
(一)设立地役权的形式:应当采取书面形式订立地役权合同。 (二)地役权登记效力:当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
(三)地役权的期限:地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。
(四)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
(五)地役权的效力
1、地役权自地役权合同生效时设立。
2、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
3、地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
(六)地役权的抵押:地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
(七)地役权的变动:
1、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 2、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
二、命题角度分析
【角度1】地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移。 更多精品在大家～ http://www.topsage.com 大家网，大家的～
12 / 19 512216440.doc TopSage.com 例:甲在海边拥有一幢别墅，为了方便其观看海景，甲在与其毗连的乙的地上设定了不得建高层建筑物的地役权。为方便丙观看海景，甲可否把该地役权转让给自己的邻居丙,
答:不可以。因为地役权必须与需役地和供役地同时存在。
【角度2】需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存继;供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存继。
例:甲地在乙地设有通行的地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，则丙、丁两地的所有人或使用人仍得各自从乙地通行。
四、应试能力拓展
例1:地役权与相邻关系的区别有:()
,(相邻关系不是一个独立的物权;地役权是独立的用益物权
,(相邻关系的产生基于法律的规定;地役权是通过当事人缔结合同而产生
,(相邻关系是所有人或使用人的财产权利的延伸;地役权的内容依当事人自由设定
,(相邻关系的权利的取得是无偿的;而地役权合同是有偿的 答案:,,,,
答案解析:相邻关系本质上是所有人或使用人的财产权利的延伸，是基于法律规定产生的;地役权是用益物权。
例2:(03.卷三.单. 8)甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上从事高层建筑;作为补偿，甲每年支付给乙4000元。2年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的,()
A(甲对乙的土地不享有地役权
B(甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元
C(丙有权建高楼，但须补偿甲有此受到的损失
D(甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效
答:A
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TopSage.com 512216440.doc 13 / 19 答案解析:根据合同相对性理论或者《物权法》明确规定地役权合同未经登记，不得对抗善意第三人。,项正确。
考点七7 抵押的财产范围
考点说明:《物权法》首次规定了未来财产抵押制度，即企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押。
一、理论精炼
抵押权是对于债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产及其他财产，优先清偿其债权的权利。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人。其目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。抵押权的标的物是债务人或第三人提供担保的不动产及其他财产。抵押权的设定不要求移转标的物的占有。
抵押合同中，若抵押的财产不可抵押，则该合同无效。一般不可抵押的财产主要有以下几种:
1、土地所有权;
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;
3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
4、所有权、使用权不明或者有争议的财产;
5、依法被查封、扣押、监管的财产;
6、乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
二、命题角度分析
【角度1】公益法人的公益设施不得为抵押的标的。
例:某大学向银行举债1000万元，以其下属幼儿园的一座教学楼作抵押，该抵押是否有效,若其以该学校的车队所有的车辆作抵押，则该抵押是否有效, 答:以幼儿园的教学楼作抵押无效;以车辆作抵押有效。
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14 / 19 512216440.doc TopSage.com 【角度2】以乡(镇)、村办企业厂房抵押的，占用范围内的集体土地使用权一并抵押。
?例:某村新办了一个砖厂，为筹集资金，向银行借款100万，同时以自己的生产车间厂房作抵押。问:该抵押是包括该厂占用的集体土地使用权, 答:包括。
三、考点串联? 可以抵押的财产
1、建筑物和其他土地附着物;
2、建设用地使用权;
3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权;
4、生产设备、原材料、半成品、产品;
5、正在建造的建筑物、船舶、飞行器;
6、交通运输工具;
7、企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押
8、法律、行政法规规定可以抵押的其他财产。具体包括:
(1)正在建造或尚未建造的房屋可以抵押;
(2)正在建造中的船舶可以抵押;
(3)以将来的财产办理登记的，原则上有效，只要在一审辩论终结前补办手续，可以有效;但未办理抵押登记的，不得对抗第三人;
(4)以农作物抵押的，不及于集体土地使用权;
考点8 抵押登记的效力
考点说明:《物权法》对《担保法》第41条、42条进行了修正，这两条作废。《物权法》规定应当登记的而没有登记，抵押合同有效，不能取得抵押权。
一、理论精炼
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TopSage.com 512216440.doc 15 / 19 抵押权登记是导致抵押权获取公信力的必要途径。它对于维护市场经济条件下交易的安全，保护抵押财产关系人和第三人的利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。
对抵押权之登记效力的主张，有登记要件主义和登记对抗主义两种。登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力;登记对抗主义是指抵押权的成立只须在当事人间达成抵押合意即可。但对第三人不产生公信力，若要对抗善意第三人，可以进行抵押权登记。我国采取了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则。
)以建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商(1
等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权;正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。
(2)以生产设备、原材料、半成品、产品;交通运输工具或者正在建造的船舶、飞行器抵押的，抵押权自抵押合同生效时发生效力;未经登记，不得对抗善意第三人。
(3)企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品进行动产抵押的，应当向动产所在地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时发生效力;未经登记，不得对抗善意第三人，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 二、命题角度分析
【角度,】一般动产设定抵押的，抵押合同自签订之日起生效;登记与否，由当事人决定。未办理登记的，不得对抗第三人。
例:甲欠乙债,,万元，甲以一艘轮船为乙设立了抵押，合同签订后，一直未到有关部门办理抵押登记。问:该船舶抵押权效力如何,
答:有效，但不能对抗第三人。
【角度,】登记的公信力。
例1:甲欠乙,,,万，甲以汽车,辆抵押给乙，并签订了合同。次日，甲、乙去车管所办理抵押登记。由于,人的疏忽，错登记为其中,辆。问:该抵押合同的标的是几辆汽车,
答:,辆。
三、考点串联 抵押权的优先受偿效力
(一)同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:
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16 / 19 512216440.doc TopSage.com 1、抵押权都已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;
2、抵押权已登记的先于未登记的受偿;
3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
(二)建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。需要拍卖该建设用地使用权的，可以将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并拍卖，但拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 (三)抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。
考点9 权利质权的标的
考点说明:《物权法》首次规定可以转让的基金份额和应收账款也可以成为权利质押的标的。
一、理论精炼
权利质权是为了担保债权清偿，就债务人或第三人所享有的权利设定的质权。权利质权是一种准质权。权利质权的标的是权利。在性质上说其特点主要有:(1)必须是财产权;(2)必须是可以让与的财产权;若该权利不能让与，不
)必须是不违仅不能就该权利的变卖价金受偿，也不能由质权人取得权利。(3背质权性质的财产权。质权是动产质权，不动产原则上不能设定质权。 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以质押:
(,)汇票、支票、本票;
(,)债券、存款单;
(,)仓单、提单;
(,)可以转让的基金份额、股权;
(,)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权; (,)应收账款;
(,)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
二、命题角度分析
【角度1】权利质权的标的具有可以转让性
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TopSage.com 512216440.doc 17 / 19 例:下列哪些权利可以作为权利质权的标的,
A(汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单
B(依法可以转让的股份、股票、基金份额
C(商标专用权、专利权、著作权中的财产权
D(依法可以转让的债权
答:,,, C项中应当是依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权。依法可以转让是权利质权的必备要素。
三、考点串联 质押生效条件
1、以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时发生效力。没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时发生效力。
2、以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时发生效力。以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时发生效力。 3、以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同，质权自有关主管部门办理出质登记时发生效力。 4、以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同，质权自信贷征信机构办理出质登记时发生效力。
四、应试能力拓展
例:(03(卷三(单(11)周某以公司债券出质，债券上未进行任何记载。周某按约定将债券交付给质权人。下列说法哪项是正确的,
A(质押合同成立但不生效
B(质押合同不成立
C(质押合同生效，但不具有对抗效力
D(质押合同生效且具有对抗效力
答:C 《担保法解释》第99条规定:“以公司债券出质的，出质人与质权人没有背书记载“质押”字样，以债券出质对抗公司和第三人的，人民法院不予支持。”
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18 / 19 512216440.doc TopSage.com 考点10 留置权
考点说明:《物权法》首次规定了企业之间留置的不要求留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，扩大了企业的留置权范围。
一、理论精炼
留置权是债权人按照合同约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。留置的条件:
1、债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。如承揽合同、货运合同、保管合同、仓储合同、行纪合同的债权人享有留置权。 2、法律规定不得留置的，依照规定。当事人约定不得留置的，按照约定。 二、命题角度分析
【角度1】留置权的标的物是动产。
例:红星建筑公司，为四方学校新建了一栋教学楼。竣工后，该学校未依约支付价款，则红星建筑公司催其支付工程款。3个月后，该学校仍未任何反应，则甲此时便向法院申请，拍卖该教学楼，就拍卖所得优先取得相应的价款。请问甲是否行使的是留置权,
答:甲行使的不是留置权，因为其标的物(建设工程)为不动产。这是法定的优先受偿权。
【角度,】若留置物为可分物，则债权人有义务留置与债务金额相当价值的动产。
例:甲学校委托乙修理部修理,,台笔记本，每台修理费为,,元;乙修好后，甲不付费。问:乙是否有权留置该,,台笔记本,若甲学校委托丙修理一部汽车，修理费,,,,元，而该部汽车值,,万元。病修理好后，甲不付费。问:丙是否有权留置该部汽车,
答:无权。根据《物权法》的规定，留置的财产为可分物的，留置物的价值应当相当于债务的金额。留置权人在债权未受全部清偿前，留置物为不可分物的，留置权人可以就其留置物的全部行使留置权。
三、考点串联 留置的效力
1、留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
2、留置权人有权收取留置财产的孳息，收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。 大家网，大家的～ http://www.topsage.com 更多精品在大家～
TopSage.com 512216440.doc 19 / 19 3、留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、债务人可以请求留置权人在债务履行期间届满后行使留置权;留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
5、留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
6、同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。 7、留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
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范文四：关于《物权法》起草
关于《物权法》起草
梁慧星 中国社会科学院法学研究所 研究员
《物权法》的起草是从1998 年开始的。1998 年第八届人大委托了一些专家、学者, 成立了民法起草工作小组。民法起草工作小组的任务是为民法典的制定和《物权法》的制定准备草案。民法典的步骤分三步: 第一步是通过制定统一合同法实现交易规则的完善、统一和与国际接轨; 第二步是要制定一部《物权法》, 通过《物权法》的制定实现财产关系基本规则的统一、完善和与国际接轨; 第三步就是要制定一部科学、进步、完善的中国民法典。
1999 年, 统一合同法顺利通过了。第二步《物权法》也在顺利地进行当中, 1999 年10 月我负责的社科院《物权法》课题组, 其中包括清华的崔建远教授参加, 就完成了中国《物权法》的建议稿。2000年, 中国人民大学的王利明教授领导的一个课题组, 完成了人民大学《物权法》草案的建议稿。这两部建议稿提供给全国人大以后,2001 年年底, 法工委产生了《物权法》征求意见稿。《物权法》征求意见稿发到了地方人大、法院、有关部门和法学院征求意见。
在这个时候, 中国加入了世贸组织, 国家领导人认识到完善国内法律环境的重要性, 2002 年就把《物权法》草案的修改审议工作paper has produced remarkable results. By pay close attention to reform, all three business units exceeded annual targets on schedule task. Hotel as originally planned one month in advance to achieve the annual task of Pingliang, four months ahead of the dynamic balance of revenues and expenditures year, annual operating revenue reached 10.41 million Yuan, accounting for 114% of the annual plan, achieved a net profit
停了下来, 腾出手来进行民法典的起草。民法典草案出来后, 2006 年12 月提请人大常委会进行第一次审议。
《物权法》分为五部分: 第一部分是总则, 包括一般规定、物权变动、物权的保护。第二部分是所有权, 在这部分中, 第五章、第六章、第七章是按照生产资料所有制来划分财产所有权, 这就是对所有权分类保留了按照生产资料所有制划分。第三部分叫做用益物权。第四部分是担保物权。第五部分是占有。
?《物权法》的指导思想
《物权法》的指导思想是制定《物权法》最重大的一个问题。这个指导思想在过去的《民法通则》上有一个规定叫“国家财产神圣不可侵犯”, 在宪法上叫做“公有财产神圣不可侵犯”。在学者讨论建议草案的时候, 认为以上规定是反映单一公有制和计划经济体制的要求, 与现在的经济生活已经严重地脱节, 已经不符合。现在的经济生活是多种所有制、多种经济形式、多种经营形式同时并存, 因此要求在《物权法》制定的指导思想上要采取平等对待的态度。因此社会科学院课题组提出“合法财产一体保护”。它的侧重点在于, 不考虑生产资料所有制是什么, 只考虑财产的取得, 财产取得只要是合法的, 在法律上同样对待、同样保护。现在保留了生产资料所有制的划分, 分为国家财产所有权、集体财产所有权和私人财产所有权, 这是财产所有权传统的分类。但是现在的草案没有规定对国家财产的特殊保护, 没有规定《民法通则》上的“国家财产神圣不可侵犯”, 也没paper has produced remarkable results. By pay close attention to reform, all three business units exceeded annual targets on schedule task. Hotel as originally planned one month in advance to achieve the annual task of Pingliang, four months ahead of the dynamic balance of revenues and expenditures year, annual operating revenue reached 10.41 million Yuan, accounting for 114% of the annual plan, achieved a net profit
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有出现“公有财产神圣不可侵犯”这样的字样。我对这个草案的评价是在财产保护问题上向前跨了半步, 和民法通则相比前进了半步。这个问题学术界有两种意见。一种意见就是赞同法工委的草案中这样按照所有制划分, 叫做“三分法”, 一些同志肯定三分法, 认为按照所有制划分没有什么不好, 是可以的; 另外一种意见认为应该进一步, 就是一体保护, 叫做“一元论”。我认为“一元论”是对的。区分的结果必然意味着要区别对待, 区别对待必然是不平等对待。
我们的执法机关, 行政机关在涉及到不同所有制的财产时, 有意无意地就偏向了某一边, 实践就是不平等地对待。这样的结果不符合市场经济要求, 我觉得应该严格贯彻合法财产一体保护。
?物权的定义
《物权法》指出: “本法所指的物权是自然人、法人直接支配不动产、动产的权利”。这个定义当中包含了两个要点: 一个是直接支配性; 一个是不动产和动产作为物权的客体, 要符合特定的物的要件。它抛弃了物权的排他性, 这是一个问题。
我们通常讲私法观念、私权观念, 其中最重要的是物权观念, 而物权观念最重要的是体现在排除他人的干涉。物权完整的定义, 揭示了它的直接支配性和它的排他性, 最有利于使全体人民掌握和普及物权的观念。我们就知道我们自己的房屋、汽车排除一切人的干涉, paper has produced remarkable results. By pay close attention to reform, all three business units exceeded annual targets on schedule task. Hotel as originally planned one month in advance to achieve the annual task of Pingliang, four months ahead of the dynamic balance of revenues and expenditures year, annual operating revenue reached 10.41 million Yuan, accounting for 114% of the annual plan, achieved a net profit
任何人没有经过法定的程序, 都无权干涉。我们就可以用来保护自己的财产, 同时这种观念的普及有助于促进我们国家的民主化, 可以限制政府的违法行为。现在的强制拆迁, 在与房屋的所有权人没有达成补偿协议时, 就强行采用暴力手段, 甚至是犯罪手段, 把这个公民的房子夷为平地, 人家的生活用品都没有拿出来就使这些人无家可归。再比如还有些地方,卖房子给你的时候是完整的所有权, 但是房子卖出之后, 政府大笔一挥旧城改造, 房子全部要拆掉, 那你刚卖给我的时候为什么不说房子要拆呢? 公民的财产没有得到保护。
?《物权法》的法定原则
基本原则的规定当中, 首先规定《物权法》定原则。它和合同法上的合同自由原则如此地鲜明地对照。合同法, 债法, 明文规定: 合同自由。定不定合同, 与谁定合同, 定什么内容, 怎么定, 完全按照当事人的意思。但是物权就不这样, 物权不能由当事人自己决定。
为什么物权要法定呢? 为什么不能由当事人自由创设和变更呢? 这来源于法律政策上对物权和对合同不同的判断。这个判断就是, 合同一般说来只涉及当事人自己的利益, 一般不会损害国家、社会和他人的利益。但在《物权法》上做此判断就不行。因为物权往往要涉及国家的利益、社会的利益和他人的利益。和合同只涉及当事人自己的利益完全不同, 物权是支配权,支配权有排他的效力, 实际上是对现存财产的垄断。垄断者以外的他人不得干涉。
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另一个理由是: 物权是市场交易的前提。在读马克思政治经济学讲“斧头和羊交换”, 斧头是什么? 物权。羊是什么? 物权。市场交易不就是所有权的交换么, 买卖不就是所有权的有偿移转么? 所以说物权是市场交易得以发生、得以进行的前提, 同时又是市场交易的结果。从这点说, 物权必须统一, 不能由当事人自己创设。
我们想到改革开放过程中不就出现了这样的问题。公房卖给职工的过程中, 单位规定了不同的花样。有的单位规定, 如果职工调走, 虽然对房屋有所有权, 但是不得出售他人, 必须退回原单位。我们买房子得到了所有权。那么这个所有权是否完整呢? 只能占有, 部分使用, 调走还要退回。可不可以卖呢? 不可以。有的单位在售房合同中写这个房子不能够上市出售, 甚至规定, 不能继承, 只能本人使用。这就导致公房销售中房屋所有权出现不同, 这样的情况对于市场交易没有利。北京近几年作出强制规定, 不管当年有什么特殊的约定, 这些房屋都可以上市, 这就是强行适应市场交易的要求。这一点就是为什么物权必须要由法律规定, 要排除当事人的意思自治, 这是市场交易规律的要求。这一点是非常重要的。
?物权公示原则
公示就是公开表示出来的意思。那我们马上就想到了合同法上为什么不要求合同公示。合同法上没有规定一个合同公示原则, 相反合paper has produced remarkable results. By pay close attention to reform, all three business units exceeded annual targets on schedule task. Hotel as originally planned one month in advance to achieve the annual task of Pingliang, four months ahead of the dynamic balance of revenues and expenditures year, annual operating revenue reached 10.41 million Yuan, accounting for 114% of the annual plan, achieved a net profit
同法上允许当事人合同保密。合同涉及到当事人自己的利益, 没有必要公示。要求公示反而会对当事人的利益有损害, 这是对合同的基本判断。
对物权的判断就不一样了。物权的状态、物权的变动事关重大。首先对交易对方来说, 张三有一套房子要销售, 李四是准备买这套房子的, 李四首先要考虑的是这套房子是不是张三的。如果我买了房子后证明这套房子不是张三的, 我拿不到房子, 钱追不回来, 我不是受到损害、制造麻烦吗? 所以对交易对方来说, 首先要判断出卖人是不是这个房屋的所有权人, 它的物权状态至关重要。除了这一点, 还要判断, 这个房屋所有权之上有没有抵押权。如果我买了这套房子, 银行向法院提起请求行使抵押权, 马上要查封扣押拍卖, 把我赶出来, 理由是房屋上面有抵押权。
对法律秩序来说也是至关重要。比如说一个企业要破产, 它破产的时候清算组要清点它的财产, 如果其中有别人的财产, 能不能把它分配了呢? 不行。比如张三的房子买给李四。张三的债权人说, 我知道张三有套房子在什么地方, 那法院是不是马上就可以把它扣押并拍卖呢? 首先要考虑的是房屋的所有权究竟是在张三手里还是转给了李四。如果已经转给了李四, 法院再去扣、拍卖, 就要构成违法行为。因此物权一定要有公示原则。《物权法》规定不动产以登记为公示方法, 采取了登记生效主义, 条文上规定不经登记不发生物权效力, 这就是登记生效主义的表述。
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除了不动产以外, 动产当中还有的动产采取登记, 这就是条文上讲到船舶、飞行器和机动车。
?物权优先于债权的原则
物权优先原则最常用的是哪些情形呢? 首先是一物多卖。上海发生过一个案件, 一个开发商一套商品房卖了6 个消费者, 这6 个消费者都要房子, 这6 份买卖合同在法律上都是有效的。这就是法律上说的债权平等。那么法官应当判给谁呢? 总要有个标准。我们设想, 谁最先定合同, 或者谁最需要, 也可以再找一个标准, 谁最先付款, 这样可以么? 不行。这样解决会使社会秩序陷入混乱。解决一房多卖的问题就一个标准: 物权优先。如果其中一个人已经办了产权过户, 他已经获得了所有权,则法官马上用物权优先债权原则裁判有所有权的人获得房屋,而不问谁最先定合同, 或者谁最需要。这就是一物多卖的情况下物权优先债权的应用。
另一个就是企业破产: 按照破产法, 申报债权, 由全体债权人按照各自债权在债权总额中所占比例分割破产企业的财产。这叫债权平等。假设有个债权人说对企业房屋有抵押权, 如果有证据, 则法官裁判将此房屋从破产财产中单独拿出拍卖, 由该债权人从此财产中优先受偿, 如果有剩余, 则纳入破产财产,让其他债权人瓜分。这就是教科书上写的抵押权人行使“别除权”。
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物权优先原则有例外, 法律条文上说“如果法律有相反规定的除外”。一个例外表现在合同法规定的“买卖不破租赁”。什么叫“买卖不破租赁”呢, 就是《合同法》第229 条的规定: 租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。另外还有个例外就是前面讲到了企业破产的时候, 往往拖欠工人工资。那工人工资属于劳动合同上的权利, 是债权, 应该和其他债权人一起按照债权的比例分配破产企业的财产。这时我们就发现, 一个拖欠的工人工资的数量往往是很小的, 那工人只能分到很少的几乎可以忽略不记的钱。所以这样根据债权平等的原则, 工人的工资很可能就根本得不到。工人的工资是用来养家糊口的, 是用血汗换来的, 不能按照债权额比例分配,这样分配他什么都得不到。所以要使工人的工资债权优先于其他债权, 并且还要优先于银行的抵押权。银行的抵押权是物权,这样债权就优先于物权, 这就是例外。
?不动产的登记制度
不论《物权法》如何完善, 如果没有一个好的不动产登记法, 那也难以保障《物权法》的实施效果, 不会得到切实的实施。想一下当年我们的担保法生效, 规定抵押权生效必须要有登记, 但是那时候我们的好多地方没有设立登记制度。设立了抵押权去哪里登记呢, 当地没有登记机关。
首先就是不动产的登记机关。现在的问题是登记机关不统一, 多头登记, 不统一。这样给当事人的登记造成困难, 给法律秩序的建立paper has produced remarkable results. By pay close attention to reform, all three business units exceeded annual targets on schedule task. Hotel as originally planned one month in advance to achieve the annual task of Pingliang, four months ahead of the dynamic balance of revenues and expenditures year, annual operating revenue reached 10.41 million Yuan, accounting for 114% of the annual plan, achieved a net profit
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导致障碍。另外一个问题就是那些不动产登记机关本身就是行政管理机关, 他们手中握有行政管理权。因此我们看到一些地方的规定, 如必须对抵押物的价值进行评估, 按照评估的价值收取登记费。那企业为什么要设立抵押权呢, 是因为企业没有钱, 要向银行贷款。结果贷款还没到手, 你登记机关就要收他几万十几万的登记费, 这怎么合理呢? 登记机关手中有行政权, 他利用这个权力来获取公民和企业的财产。本来登记机关应该是一个服务机关, 登记是一个服务行为, 一个证明行为。现在却成了登记机关利用行政权力获取他人财产的生财之道。应该设立统一的和行政管理权脱钩的登记机关。不但要统一, 还一定要和行政管理权脱钩, 他只能办登记, 这样才能解决刚才提到的问题。
关于不动产登记制度, 在《物权法》上还规定和创设了一些新的登记制度。首先创设了一个异议登记。就是说权利人和利害关系人对这个不动产的权利有异议的时候, 可以防止登记簿上的权利人抢先下手把这个不动产转让。那个权利人通过诉讼打赢了官司, 获得了权利再去登记机关一看, 已经转卖了。所以就创设了异议登记。就是把异议登记在不动产登记簿上, 这样就限制了登记簿上的权利人转让财产。
还有就是创设了预告登记。就是针对商品房预售的买房人, 他签订了商品房预售合同以后, 却不能去登记机关办理登记。因为这个时paper has produced remarkable results. By pay close attention to reform, all three business units exceeded annual targets on schedule task. Hotel as originally planned one month in advance to achieve the annual task of Pingliang, four months ahead of the dynamic balance of revenues and expenditures year, annual operating revenue reached 10.41 million Yuan, accounting for 114% of the annual plan, achieved a net profit
候房屋还没有建好。没有登记就没有产权, 所以这也是造成刚才我们说的案例中一个房屋可以卖给6 个人的原因。为了解决这个问题创设了预告登记制度。设立了商品房预售合同后, 买房人就可以拿着合同去登记机关申请办理预告登记。把所预购的那套商品房的房号, 第几栋几层几单元第几号房, 连同这个买房合同的合同号全都记在登记簿上面, 那将来开发商要把这个号码的房子再卖给别人, 就会无效。
出处:《城乡建设》2 0 0 7年第4期
paper has produced remarkable results. By pay close attention to reform, all three business units exceeded annual targets on schedule task. Hotel as originally planned one month in advance to achieve the annual task of Pingliang, four months ahead of the dynamic balance of revenues and expenditures year, annual operating revenue reached 10.41 million Yuan, accounting for 114% of the annual plan, achieved a net profit
范文五：关于《物权法》起草
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关于《物权法》起草
梁慧星 中国社会科学院法学研究所 研究员
《物权法》的起草是从1998 年开始的。1998 年第八届人大委托了一些专家、学者, 成立了民法起草工作小组。民法起草工作小组的任务是为民法典的制定和《物权法》的制定准备草案。民法典的步骤分三步: 第一步是通过制定统一合同法实现交易规则的完善、统一和与国际接轨; 第二步是要制定一部《物权法》, 通过《物权法》的制定实现财产关系基本规则的统一、完善和与国际接轨; 第三步就是要制定一部科学、进步、完善的中国民法典。
1999 年, 统一合同法顺利通过了。第二步《物权法》也在顺利地进行当中, 1999 年10 月我负责的社科院《物权法》课题组, 其中包括清华的崔建远教授参加, 就完成了中国《物权法》的建议稿。
, 中国人民大学的王利明教授领导的一个课题组, 完成了人2000年
民大学《物权法》草案的建议稿。这两部建议稿提供给全国人大以后,2001 年年底, 法工委产生了《物权法》征求意见稿。《物权法》征求意见稿发到了地方人大、法院、有关部门和法学院征求意见。
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在这个时候, 中国加入了世贸组织, 国家领导人认识到完善国内法律环境的重要性, 2002 年就把《物权法》草案的修改审议工作停了下来, 腾出手来进行民法典的起草。民法典草案出来后, 2006 年12 月提请人大常委会进行第一次审议。
《物权法》分为五部分: 第一部分是总则, 包括一般规定、物权变动、物权的保护。第二部分是所有权, 在这部分中, 第五章、第六章、第七章是按照生产资料所有制来划分财产所有权, 这就是对所有权分类保留了按照生产资料所有制划分。第三部分叫做用益物权。第四部分是担保物权。第五部分是占有。
?《物权法》的指导思想
《物权法》的指导思想是制定《物权法》最重大的一个问题。这个指导思想在过去的《民法通则》上有一个规定叫“国家财产神圣不可侵犯”, 在宪法上叫做“公有财产神圣不可侵犯”。在学者讨论建议草案的时候, 认为以上规定是反映单一公有制和计划经济体制的要求, 与现在的经济生活已经严重地脱节, 已经不符合。现在的经济生活是多种所有制、多种经济形式、多种经营形式同时并存, 因此要求在《物权法》制定的指导思想上要采取平等对待的态度。因此社会科学院课题组提出“合法财产一体保护”。它的侧重点在于, 不考虑生产资料所有制是什么, 只考虑财产的取得, 财产取得只要是合法
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的, 在法律上同样对待、同样保护。现在保留了生产资料所有制的划分, 分为国家财产所有权、集体财产所有权和私人财产所有权, 这是财产所有权传统的分类。但是现在的草案没有规定对国家财产的特殊保护, 没有规定《民法通则》上的“国家财产神圣不可侵犯”, 也没有出现“公有财产神圣不可侵犯”这样的字样。我对这个草案的评价是在财产保护问题上向前跨了半步, 和民法通则相比前进了半步。这个问题学术界有两种意见。一种意见就是赞同法工委的草案中这样按照所有制划分, 叫做“三分法”, 一些同志肯定三分法, 认为按照所有制划分没有什么不好, 是可以的; 另外一种意见认为应该进一步, 就是一体保护, 叫做“一元论”。我认为“一元论”是对的。区分的结果必然意味着要区别对待, 区别对待必然是不平等对待。
我们的执法机关, 行政机关在涉及到不同所有制的财产时, 有意无意地就偏向了某一边, 实践就是不平等地对待。这样的结果不符合市场经济要求, 我觉得应该严格贯彻合法财产一体保护。
?物权的定义
《物权法》指出: “本法所指的物权是自然人、法人直接支配不动产、动产的权利”。这个定义当中包含了两个要点: 一个是直接支配性; 一个是不动产和动产作为物权的客体, 要符合特定的物的要件。它抛弃了物权的排他性, 这是一个问题。
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我们通常讲私法观念、私权观念, 其中最重要的是物权观念, 而物权观念最重要的是体现在排除他人的干涉。物权完整的定义, 揭示了它的直接支配性和它的排他性, 最有利于使全体人民掌握和普及物权的观念。我们就知道我们自己的房屋、汽车排除一切人的干涉, 任何人没有经过法定的程序, 都无权干涉。我们就可以用来保护自己的财产, 同时这种观念的普及有助于促进我们国家的民主化, 可以限制政府的违法行为。现在的强制拆迁, 在与房屋的所有权人没有达成补偿协议时, 就强行采用暴力手段, 甚至是犯罪手段, 把这个公民的房子夷为平地, 人家的生活用品都没有拿出来就使这些人无家可归。再比如还有些地方,卖房子给你的时候是完整的所有权, 但是房子卖出之后, 政府大笔一挥旧城改造, 房子全部要拆掉, 那你刚卖给我的时候为什么不说房子要拆呢? 公民的财产没有得到保护。
?《物权法》的法定原则
基本原则的规定当中, 首先规定《物权法》定原则。它和合同法上的合同自由原则如此地鲜明地对照。合同法, 债法, 明文规定: 合同自由。定不定合同, 与谁定合同, 定什么内容, 怎么定, 完全按照当事人的意思。但是物权就不这样, 物权不能由当事人自己决定。
为什么物权要法定呢? 为什么不能由当事人自由创设和变更呢? 这来源于法律政策上对物权和对合同不同的判断。这个判断就是, 合
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同一般说来只涉及当事人自己的利益, 一般不会损害国家、社会和他人的利益。但在《物权法》上做此判断就不行。因为物权往往要涉及国家的利益、社会的利益和他人的利益。和合同只涉及当事人自己的利益完全不同, 物权是支配权,支配权有排他的效力, 实际上是对现存财产的垄断。垄断者以外的他人不得干涉。
物权是市场交易的前提。在读马克思政治经济学 另一个理由是:
讲“斧头和羊交换”, 斧头是什么? 物权。羊是什么? 物权。市场交易不就是所有权的交换么, 买卖不就是所有权的有偿移转么? 所以说物权是市场交易得以发生、得以进行的前提, 同时又是市场交易的结果。从这点说, 物权必须统一, 不能由当事人自己创设。
我们想到改革开放过程中不就出现了这样的问题。公房卖给职工的过程中, 单位规定了不同的花样。有的单位规定, 如果职工调走, 虽然对房屋有所有权, 但是不得出售他人, 必须退回原单位。我们买房子得到了所有权。那么这个所有权是否完整呢? 只能占有, 部分使用, 调走还要退回。可不可以卖呢? 不可以。有的单位在售房合同中写这个房子不能够上市出售, 甚至规定, 不能继承, 只能本人使用。这就导致公房销售中房屋所有权出现不同, 这样的情况对于市场交易没有利。北京近几年作出强制规定, 不管当年有什么特殊的约定, 这些房屋都可以上市, 这就是强行适应市场交易的要求。这一点就是
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为什么物权必须要由法律规定, 要排除当事人的意思自治, 这是市场交易规律的要求。这一点是非常重要的。
?物权公示原则
公示就是公开表示出来的意思。那我们马上就想到了合同法上为什么不要求合同公示。合同法上没有规定一个合同公示原则, 相反合同法上允许当事人合同保密。合同涉及到当事人自己的利益, 没有必要公示。要求公示反而会对当事人的利益有损害, 这是对合同的基本判断。
对物权的判断就不一样了。物权的状态、物权的变动事关重大。首先对交易对方来说, 张三有一套房子要销售, 李四是准备买这套房子的, 李四首先要考虑的是这套房子是不是张三的。如果我买了房子后证明这套房子不是张三的, 我拿不到房子, 钱追不回来, 我不是受到损害、制造麻烦吗? 所以对交易对方来说, 首先要判断出卖人是不是这个房屋的所有权人, 它的物权状态至关重要。除了这一点, 还要判断, 这个房屋所有权之上有没有抵押权。如果我买了这套房子, 银行向法院提起请求行使抵押权, 马上要查封扣押拍卖, 把我赶出来, 理由是房屋上面有抵押权。
对法律秩序来说也是至关重要。比如说一个企业要破产, 它破产的时候清算组要清点它的财产, 如果其中有别人的财产, 能不能把
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它分配了呢? 不行。比如张三的房子买给李四。张三的债权人说, 我知道张三有套房子在什么地方, 那法院是不是马上就可以把它扣押并拍卖呢? 首先要考虑的是房屋的所有权究竟是在张三手里还是转给了李四。如果已经转给了李四, 法院再去扣、拍卖, 就要构成违法行为。因此物权一定要有公示原则。《物权法》规定不动产以登记为公示方法, 采取了登记生效主义, 条文上规定不经登记不发生物权效力, 这就是登记生效主义的表述。
除了不动产以外, 动产当中还有的动产采取登记, 这就是条文上讲到船舶、飞行器和机动车。
?物权优先于债权的原则
物权优先原则最常用的是哪些情形呢? 首先是一物多卖。上海发生过一个案件, 一个开发商一套商品房卖了6 个消费者, 这6 个消费者都要房子, 这6 份买卖合同在法律上都是有效的。这就是法律上说的债权平等。那么法官应当判给谁呢? 总要有个标准。我们设想, 谁最先定合同, 或者谁最需要, 也可以再找一个标准, 谁最先付款, 这样可以么? 不行。这样解决会使社会秩序陷入混乱。解决一房多卖的问题就一个标准: 物权优先。如果其中一个人已经办了产权过户, 他已经获得了所有权,则法官马上用物权优先债权原则裁判有所有权
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的人获得房屋,而不问谁最先定合同, 或者谁最需要。这就是一物多卖的情况下物权优先债权的应用。
另一个就是企业破产: 按照破产法, 申报债权, 由全体债权人按照各自债权在债权总额中所占比例分割破产企业的财产。这叫债权平等。假设有个债权人说对企业房屋有抵押权, 如果有证据, 则法官裁判将此房屋从破产财产中单独拿出拍卖, 由该债权人从此财产中优先受偿, 如果有剩余, 则纳入破产财产,让其他债权人瓜分。这就是教科书上写的抵押权人行使“别除权”。
物权优先原则有例外, 法律条文上说“如果法律有相反规定的除外”。一个例外表现在合同法规定的“买卖不破租赁”。什么叫“买卖不破租赁”呢, 就是《合同法》第229 条的规定: 租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。另外还有个例外就是前面讲到了企业破产的时候, 往往拖欠工人工资。那工人工资属于劳动合同上的权利, 是债权, 应该和其他债权人一起按照债权的比例分配破产企业的财产。这时我们就发现, 一个拖欠的工人工资的数量往往是很小的, 那工人只能分到很少的几乎可以忽略不记的钱。所以这样根据债权平等的原则, 工人的工资很可能就根本得不到。工人的工资是用来养家糊口的, 是用血汗换来的, 不能按照债权额比例分配,这样分配他什么都得不到。所以要使工人的工资债权优
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先于其他债权, 并且还要优先于银行的抵押权。银行的抵押权是物权,这样债权就优先于物权, 这就是例外。
?不动产的登记制度
不论《物权法》如何完善, 如果没有一个好的不动产登记法, 那也难以保障《物权法》的实施效果, 不会得到切实的实施。想一下当年我们的担保法生效, 规定抵押权生效必须要有登记, 但是那时候
当我们的好多地方没有设立登记制度。设立了抵押权去哪里登记呢, 地没有登记机关。
首先就是不动产的登记机关。现在的问题是登记机关不统一, 多头登记, 不统一。这样给当事人的登记造成困难, 给法律秩序的建立导致障碍。另外一个问题就是那些不动产登记机关本身就是行政管理机关, 他们手中握有行政管理权。因此我们看到一些地方的规定, 如必须对抵押物的价值进行评估, 按照评估的价值收取登记费。那企业为什么要设立抵押权呢, 是因为企业没有钱, 要向银行贷款。结果贷款还没到手, 你登记机关就要收他几万十几万的登记费, 这怎么合理呢? 登记机关手中有行政权, 他利用这个权力来获取公民和企业的财产。本来登记机关应该是一个服务机关, 登记是一个服务行为, 一个证明行为。现在却成了登记机关利用行政权力获取他人财产的生财之道。应该设立统一的和行政管理权脱钩的登记机关。不但要统一,
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还一定要和行政管理权脱钩, 他只能办登记, 这样才能解决刚才提到的问题。
关于不动产登记制度, 在《物权法》上还规定和创设了一些新的登记制度。首先创设了一个异议登记。就是说权利人和利害关系人对这个不动产的权利有异议的时候, 可以防止登记簿上的权利人抢先
获得了权下手把这个不动产转让。那个权利人通过诉讼打赢了官司, 利再去登记机关一看, 已经转卖了。所以就创设了异议登记。就是把异议登记在不动产登记簿上, 这样就限制了登记簿上的权利人转让财产。
还有就是创设了预告登记。就是针对商品房预售的买房人, 他签订了商品房预售合同以后, 却不能去登记机关办理登记。因为这个时候房屋还没有建好。没有登记就没有产权, 所以这也是造成刚才我们说的案例中一个房屋可以卖给6 个人的原因。为了解决这个问题创设了预告登记制度。设立了商品房预售合同后, 买房人就可以拿着合同去登记机关申请办理预告登记。把所预购的那套商品房的房号, 第几栋几层几单元第几号房, 连同这个买房合同的合同号全都记在登记簿上面, 那将来开发商要把这个号码的房子再卖给别人, 就会无效。
出处:《城乡建设》2 0 0 7年第4期
文章来源:中顾法律网
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