范文一：猫腻：关于租房买房的中介费那些破事

有一个在上海做中介的朋友聊起了关于他们行业的一些潜规则，说到潜规则第一反应就是最直接的利益：中介费。当然近年来潜规则被冲击的体无完肤，但还有人坚守很早的操守，对很多客户来说这就是些破事。

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上海的买卖房屋的中介费明面上是2%最多，也有很多1.5%，1%，0.5%的，那么里面到底有什么猫腻呢？

以前的中介信息是不共享的，或者说信息不流畅，但是现在不一样了，当业主一套房子在某一家中介公司登记出售后，不需要5分钟，周边大大小小的中介公司都知道了你的信息，你的电话会被瞬间打爆，少则五六十，多则一天两三百，这对大部分业主来说都是件头疼的事，但这还不算什么。

当你好不容易有一个准客户的时候，中介人员会使用各种你所想不到的技巧压榨你的房价，当然如果业主的房价确实高于市场价就不说了。对于客户来说，你所能知道的信息只有房屋信息，全面点或许会有业主售房动机，但是绝对不会把最最最底价全盘托出给你，因为如果告诉你了，2%中介费还有戏吗？

那么客户是否需要选择2%的佣金呢？朋友告诉小编，现在市面上很多公司，无论你去找大一点的，还是最小的，他们都有底线，就看你的心理素质能否胜过他们，原则上来说小中介是没底线的，给钱就做，不管所谓的大公司告诉你小公司不安全，不保险，其实交易流程都一样，只要是稍微正常点的房屋都没什么问题，都是一些说辞而已，所以这时候你完全有选择的找你所能承受佣金的中介服务公司，另外现今房价高的恐怖，动则几十万的中介费，你拿出来真的一点也不心疼吗？

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租房这块肉虽小，但是所面对的客户群体也相对“穷”一点，每租一套中介费就是70%，房东35%就算了，本身就有钱，但对于客户来说，其实是心不甘的，为什么？打个比方，一套3000元一室户，就要拿出1000元以上的中介费，说实话，有点不值的，别看基数小，但是这种快钱中介拿的是爽了，但是出钱方并不一定快乐，不是小家子气，而是很多人的体验感太差，根本没做什么事情就要掏钱，比例不对。有些人就说了没钱租什么房子，其实这些都是可以还价的，就看你愿不愿意斗智斗勇了，有些中介为了促成交易是可以接受很多条件的，你所需要做到的无非就是保护自己财产，不要白白慷慨他人之手。

对许多大佬来说这些都是小钱，都不算什么，那么你们确实有钱，就是这么喜欢甩大方，不喜勿喷！

范文二：【会计实操经验】取得长期股权投资关于直接相关费用,审计、法律服务、评估咨询等中介费的会计处理

只分享有价值的知识点,本文由梁博会计学堂精心收编,大家可以下载下来好好看看! 【会计实操经验】取得长期股权投资关于直接相关费用 , 审计、法律服 务、评估咨询等中介费的会计处理

导读 :关于取得长期股权投资涉及到的云云种种的费用 , 有的要求计 入当期损益 , 有的又要求计入记账成本 , 还要区分什么同一控制下、 非同一控制下 , 实在是让人目不暇接 , 伤心惨了

关于取得长期股权投资涉及到的云云种种的费用 , 有的要求计入 当期损益 , 有的又要求计入记账成本 , 还要区分什么同一控制下、非 同一控制下 , 实在是让人目不暇接 , 伤心惨了 . 今日川哥兴起 , 给各位 考中级会计师、注册会计师、注册税务师的朋友们总结了一下不同 情况下取得长期股权投资的会计处理方式 , 望有所裨益 , 则是造福人 民、莫大荣幸 .

第一步 :川哥总结出来如下的便捷记忆的表格 , 如果你实在一时间 理解不了 , 那就索性不理解了 , 第一步先把这个表格背下来 .

第二步 :对于学有余力的同学 , 川哥在此针对上表进行细细解读 , 希望对你有所启发 , 抛砖引玉 .

学员问题 1:直接相关费用、其他相关费用的区别是什么 ?

川哥讲会计 :直接相关费用是在办理股权交接过程中所发生的费 用 , 这些费用伴随着股权交接的产生而产生 , 没有股权交接就没有直 接相关费用 .

其他相关费用是在取得股权之前进行的审计、法律服务、评估咨 询等中介费用 , 这些费用产生之后 , 再决定是否要购买股权 , 即是说 , 该部分费用与股权是否交接不存在必然关系 , 因此属于其他相关费

范文三：取得长期股权投资直接相关费用、审计、法律、评估等中介费的会计处理

2016-10-08 大成方略纳税人俱乐部

关于取得长期股权投资涉及到的云云种种的费用，有的要求计入当期损益，有的又要求计入记账成本，还要区分什么同一控制下、非同一控制下，实在是让人目不暇接，伤心惨了。今日川哥兴起，给各位考中级会计师、注册会计师、注册税务师的朋友们总结了一下不同情况下取得长期股权投资的会计处理方式，望有所裨益，则是造福人民、莫大荣幸。

第一步：川哥总结出来如下的便捷记忆的表格，如果你实在一时间理解不了，那就索性不理解了，第一步先把这个表格背下来。

第二步：对于学有余力的同学，川哥在此针对上表进行细细解读，希望对你有所启发，抛砖引玉。

问题1：直接相关费用、其他相关费用的区别是什么？

川哥：直接相关费用是在办理股权交接过程中所发生的费用，这些费用伴随着股权交接的产生而产生，没有股权交接就没有直接相关费用。

其他相关费用是在取得股权之前进行的审计、法律服务、评估咨询等中介费用，这些费用产生之后，再决定是否要购买股权，即是说，该部分费用与股权是否交接不存在必然关系，因此属于其他相关费用，川哥悄悄的称之为“间接相关费用”。

问题2：为什么其他相关费用全部计入当期损益（管理费用）？

川哥：正如问题1所言，该费用发生之后，是否购买股权并不确定，与股权的交接没有必然、直接的联系，因此该部分费用可以认为是沉没成本，直接计入当期损益得了。

问题3：为什么同一控制下的企业合并，直接相关费用要计入当期损益而不是成本？

川哥：在同一控制下，长期股权投资入账成本是根据相对于最终控制方的账面价值确定的，与任何费用都无关系，因此直接相关费用直接计入当期损益。

问题4：为什么非同一控制下的企业合并，直接相关费用有中国注册会计师协会教材、企业会计准则两种不同的解读？

川哥：按照我国依法治国的理念，显然应当按照准则的规定，计入成本。按照社会的现实，出题人是中国注册会计师协会，那么协会所编教材说的是入账成本没有包括直接相关费用，你说考试时该听谁的呢？当然，川哥仔细研究了教材的定义和准则的定义，发现准则自身存在矛盾之处，《企业会计准则20号-企业合并》第十一条（一）说“一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值”，这一点与教材是一致的，估计教材就是直接照搬照抄这句话了。同时《企业会计准则20号-企业合并》第十一条（三）说“购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用也应当计入企业合并成本”。即是说，教材照搬照抄了（一）的内容，而忽略了（三）的内容，引用并不完整。另外，准则的逻辑也是存在严重问题的，为什么不把（一）和（三）合并呢？

问题5：为什么企业合并之外的方式取得长期股权投资，直接相关费用要计入成本呢？

川哥：根据其他所有资产的取得情况，直接相关费用基本上都要计入成本，只有极少数情况不计入成本，正如问题3所述。

问题6：为什么与发行权益性证券或债务证券相关的手续费不计入成本，而是冲减权益性证券的初始确认金额呢？

川哥：比如本公司花了100万股股票，每股公允价值6元，每股面值1元，手续费1万元。产生的资本公积-股本溢价为500万元，然后该手续费应该冲减资本公积-股本溢价1万元，共产生资本公积-股本溢价499万元。换句话说，发行权益性证券的手续费与证券的关系更近呢，还是与所购买的资产关系更近呢？答案很显然，与证券的关系更近，自然要遵循证券的记账规则，冲减资本公积-股本溢价。

本文经授权 尊重原创 版权归作者所有 作者：川哥 来源：川哥讲会计

范文四：关于创业版IPO的企业在申报期间发生的中介费

关于创业版 IPO 的企业在申报期间发生的中介费(审计费,律师费等)是先计入费用还是先挂其他应 收款或其他非流动资产科目, 待发行成功后冲减发行溢价呢?有没有相关的文件, 比如证监会的文件 对于这种费用会计处理的意见之类的东西呢?

可以看看 2010年 6月 23日证监会会计部发布的 “ 上市公司执行企业会计准则监管问题解答(2010年 第一期,总第四期) ” 。其中规定:

上市公司为发行权益性证券发生的承销费、 保荐费、 上网发行费、 招股说明书印刷费、 申报会计师费、 律师费、 评估费等与发行权益性证券直接相关的新增外部费用, 应自所发行权益性证券的发行收入中 扣减,在权益性证券发行有溢价的情况下,自溢价收入中扣除,在权益性证券发行无溢价或溢价金额 不足以扣减的情况下,应当冲减盈余公积和未分配利润;发行权益性证券过程中发行的广告费、路演 及财经公关费、上市酒会费等其他费用应在发生时计入当期损益。

实务中可把握的口径如下:

1.股份有限公司为首次公开发行股票并上市而发生的各类费用中,可以直接从股票发行溢价所形成 的资本公积中扣减的发行费用, 仅限于与 IPO 中新发行的股份直接相关的新增外部费用, 即根据法律、 行政法规和中国证监会的有关规定, 为了制作和报送招股说明书和其他发行申请文件, 满足法定的信 息披露和审核要求而发生的中介机构专业服务费和法定信息披露费用, 以及在发行阶段发生的与新发 行股份直接相关的费用。具体而言:

可以直接从股票发行溢价所形成的资本公积中扣减的发行费用包括:(1) 在制作和报送招股说明书和 其他发行申请文件的阶段发生的中介机构专业服务费,包括保荐费、申报会计师费、律师费、评估费 等; (2)发行申请获得中国证监会核准后,在发行阶段发生的与新发行股份直接相关的费用,包括招 股说明书印刷费、承销费、上网发行费、 IPO 募集资金的验资费、新发行股份在证券登记结算机构的 初始登记费等。

不属于根据法律、 行政法规和中国证监会相关规定必须发生的法定性质的费用, 以及与新发行股份募 集资金无直接关联的费用支出,例如广告费、路演及财经公关费、上市酒会费等其他费用,应当于发 生时直接计入当期损益, 不能从发行溢价中扣减。 发行完成后向证券交易所申请上市时发生的各项支 出与本次 IPO 中新募集的资金已无直接关联,也应当计入当期损益,不能从发行溢价中扣减。 2.企业在为 IPO 之目的而设立股份有限公司,或者自有限责任公司整体变更为股份有限公司的过程 中发生的支出,包括律师费、评估费、审计费、验资费等中介机构专业服务费,凡是从专业服务合同 (业务约定书) 条款中可单独辨认并仅与股份有限公司的设立或变更相关的 (例如在业务约定书中单 独约定变更基准日审计费、评估费的金额) ,应当于发生时直接计入当期损益。

3.在 IPO 申请尚未获得证监会核准前已发生的、根据上述规定可于 IPO 发行时从股票发行溢价所形 成的资本公积中扣减的发行费用, 可以视 IPO 进程的进展情况, 暂在 “ 其他流动资产 ” 或者 “ 其他非流动 资产 ” 项目中挂账,但项目组应当关注该等资产是否发生减值情况。如果根据市场宏观形势、发行人 自身业绩状况、监管机构的调控政策等因素综合分析后,认为在可预见的未来很可能无法实现 IPO , 或者公司已经放弃或推迟 IPO 计划, 或者 IPO 申请未能获得发审委通过或已被中国证监会作出不予核 准决定的,应当将挂账的发行费用立即转入当期损益处理。

4.在 IPO 的申请和审核过程中,经常发生需要补审、补报材料的情况,而在补审和补报材料后,原 先报送的较早年度的材料和数据可能不再出现在最终对外公告的招股说明书和备查文件中。 如果发生 此类情况的, 应当将原先为了制作现已不纳入申报期的较早年度的申报材料和披露信息而发生的中介 机构专业服务费转入损益处理。

1、关于 “ 投资补助 ” 问题,以前在本版面和 CPA 之声版面上均有讨论。现把比较标准化的处理方法重

新复制如下:

前面已经提到, 准则应用指南中提及, “ 财政拨入的投资补助等专项拨款中, 相关政策明确规定作为 “ 资 本公积 ” 处理的部分,也属于资本投入的性质 ” 。因此,实务中对于企业收到财政资金的情形,首先需 要明确的是财政资金的性质。只有在排除了属于政府资本性投入(包括投资补助)和确定无需返还的 基础上,才能适用《企业会计准则第 16号 —— 政府补助》的规定。

关于 “ 投资补助 ” 的定义和范围,目前主要见于以下规章和规范性文件中:

1. 《中央预算内固定资产投资补助资金财政财务管理暂行办法》 (财建 [2005]355号) :

第二条 本办法所称投资补助是指由中央预算内固定资产投资(含国债项目资金)安排的,专项对符 合条件的固定资产投资项目给予的投资补助资金。

第三条 投资补助主要适用于需要政府支持的经济和社会领域。主要包括:

(一)公益性和公共基础设施项目;

(二)保护和改善生态环境项目;

(三)促进欠发达地区的经济和社会发展项目;

(四)推进科技进步和高新技术产业化项目;

(五)符合国家有关规定的其他项目。

第十四条 项目单位收到投资补助后,必须专款专用,单独建帐核算,并分别按如下情况进行财务处 理:

(一)对非经营性建设项目的投资补助按财政拨款有关规定执行。

(二)对经营性建设项目的投资补助作为资本公积管理,项目单位同意增资扩股的情况下,可以作为 国家资本金管理。

中央对地方项目的投资补助,比照本办法执行;如地方政府有另行规定的,可从其规定。

2. 《企业财务通则》 (财政部令第 41号)对 “ 投资补助 ” 等有关财政资金财务处理作出了以下规定:第二十条 企业取得的各类财政资金,区分以下情况处理:

(一)属于国家直接投资、资本注入的,按照国家有关规定增加国家资本或者国有资本公积。

(二)属于投资补助的,增加资本公积或者实收资本。国家拨款时对权属有规定的,按规定执行;没 有规定的,由全体投资者共同享有。

(三)属于贷款贴息、专项经费补助的,作为企业收益处理。

(四)属于政府转贷、偿还性资助的,作为企业负债管理。

(五)属于弥补亏损、救助损失或者其他用途的,作为企业收益处理。

3. 《企业财务通则解读》 (财政部企业司编)对《企业财务通则》第二十条的进一步解释:

财政资金的类别及其财务处理办法

目前,支持企业改革与发展的财政资金大致分为五大类别。据不完全统计,仅中央有关财政资金就有 几十项。但是,对有关财政资金一直缺乏统一、明确的财务处理原则。 《通则》分门别类,对企业取 得财政资金的财务处理做出了具体规定:

1. 属于国家直接投资、资本注入的财政资金,如基本建设投资、国债投资项目等。这类资金属于国家 以投资者身份对企业的资本性投入,因此,应当增加国家资本,对于超过注册资本的投资则增加国有 资本公积。

2.属于投资补助的财政资金,如公益性和公共基础设施投资项目补助、推进科技进步和高新技术产 业化的投资项目补助等。 这类资金是对投资者投入资本的补助, 但是与前一类资金最大的区别是国家 不一定以投资者身份投入,大部分时候是政府为了贯彻宏观经济政策或实现调控目标,给予企业的、 具有导向性的资金。因此, 《通则》规定企业收到这类资金增加资本公积或者实收资本,由全体投资 者共同享有;如果国家拨款时,明确形成的资本由某个单位持有,或者做出其他权属规定的,则按规 定执行。

3.属于贷款贴息、专项经费补助的财政资金,如技术更新改造项目贷款贴息、中小企业发展专项资 金、产业技术研究与开发资金、科技型中小企业技术创新基金、中小企业国际市场开拓资金等。这类 资金一般是对企业特定经济活动支付的成本费用的补偿, 因此, 企业使用这类资金时, 作为收益处理。 企业在具体执行时,使用这类财政资金如果形成固定资产或者无形资产,应当作为递延收益,按照资 产使用寿命分期确认;如果没有形成资产,则应当作为本期收益处理。

4. 属于政府转贷、 偿还性资助的财政资金, 如世界银行贷款项目等。 这类资金使用后要求归还本金, 因此,企业收到时,应当作为负债管理。

5.属于弥补亏损、救助损失或者其他用途的财政资金,如国有企业亏损补贴、 “ 非典 ” 期间补偿民航 公司的损失、关闭小企业补助等。企业收到这类资金时,作为本期收益或者递延收益处理。

《节能技术改造财政奖励资金管理暂行办法》 (财企 [2007]371号)所规范的 “ 节能技术改造财政奖励 资金 ” 是 “ 投资补助 ” 的一个典型例子。该办法规定:

第六条 财政奖励的节能技术改造项目是指 《 “ 十一五 ” 十大重点节能工程实施意见》 (发改环资 〔 2006〕 1457号 ) 中确定的燃煤工业锅炉 (窑炉 ) 改造、 余热余压利用、 节约和替代石油、 电机系统节能和能量系 统优化等项目。

第七条 财政奖励资金主要是对企业节能技术改造项目给予支持,奖励金额按项目实际节能量与规定 的奖励标准确定。

第二十条 企业收到财政奖励资金后,在财务上作资本公积处理。

针对 “ 投资补助 ” 的性质确定和会计处理,实务上应注意:

1.在判断企业所收到的财政资金是否属于政府补助准则的规范范围时,除了考虑是否需要返还、国 家是否因此而享有所增加的权益(股权或者国家独享资本公积)等因素以外,还需要考虑这种拨款是 否属于上述的 “ 投资补助 ” 的性质。而如前面列举的文件所述,投资补助也可能是由全体投资者按股权 比例共同享有的,国家并不因此在其中享有相关权益,但仍有可能被要求计入资本公积。在此方面, 需要关注作为财政拨款拨付依据的相关财政资金管理办法(这应当在相关的拨款批文中会提及) 。如 果相关的拨款所依据的是财政部、 发改委等中央部委文件中明确要求企业在收到时计入资本公积处理, 则企业应尊重该等要求。

2.对于财政资金会计处理问题考虑时,应追溯到最上层的中央部委层次的相关财政资金管理办法之 类文件(最好是有财政部参与发文的) ,对于明确规定收到时计入资本公积的,按相关规定办理(不 论企业的所有制) 。对于没有明确属于 “ 投资补助 ” 性质,也没有明确财务处理要求,但从种种迹象判 断有可能属于 “ 投资补助 ” 的,应当向给予拨款的财政部门咨询对款项性质认定问题的意见,在排除属 于 “ 投资补助 ” 的可能性之后,再按《企业会计准则第 16号 —— 政府补助》的规定处理。

2、没有仔细研究过其年报,不清楚背景,不作评论。

3、一般情况下,编制本年度财务报表时,对前期比较数据按照本年报表数的列报口径进行重分类调 整也是比较常见的情况, 不一定作为前期会计差错。 一般做法是在本期财务报表附注中增加一个名为 “ 比较数据 ” 的专门栏目,其中只需说明 “ 若干前期比较数据已作重新编排,以符合本年度之列报形式 ” 即可。

范文五：关于对外协作科研项目中介费支付的承诺

关于对外协作科研项目中介费支付的承诺

项 目 名 称

合同编 合同成交金额(万元) 号

合 同 委 托 方

项目负责 合同承担方的学院 人

在合同签订生效后，应合同中介方的要求或洽谈时的约定，

学校方需要从该合同到校的研究经费中支付一定金额的中介费

给中介方，则由该合同约定的科研项目的负责人承诺:

1、 合同约定的到校经费中已包含了将支付的中介费，且项

该经费的支付不会影响合同约定的科研项目的完成。 目 2、 项目负责人承担中介费的纳税事宜。

3、 中介费由项目负责人负责交给中介方。 负

4、 该中介费的支付或使用，不得违反国家的有关法律和责 法规(政策)的规定。否则，其责任由项目负责人承

担。 人

5、 所需要支付的中介费是该合同实际到校研究经费(硬承 件费和过路费除外)的百分之 ( %)。

诺 项 目 负 责 人: (签字)

年 月 日

(签字) 科技处合同经办人

年 月 日

(签字) 科技处处领导

年 月 日

? 此承诺书一式俩份，在合同签订时同时签署。学校科技处一份，

合同约定的科研项目的负责人一份。 备注 ? 在办理中介费时必须携带此承诺书(复印件也可以)方可办

理。

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