请叫我_神仙哥哥
范文一：商业地产财务分析
商业地产财务分析
一、把握商业地产投资决策的八条宏观要素
要素1、时机性:行业时机蕴含机会
(1)在行业处于新兴发展时期，适合进入
(2)市场的外在形式符合经济发展水平时可介入
GDP指数是一个衡量的标准，在人均收入过2500元/月的城市，市场模式(日用品领域)就让位与商场专卖超市，在经济发展达到人均5000美元以上地区，购物中心则是流行的商业开发模式，在目前国内的一线城市，商业地产的开发机会多数已发展到开发商厦阶段。
要素2、地段性:消费者有心理认同
(1)选址要避免盲点
在选址时，尤其要考虑规避"盲点"。"盲点"一般在一个大商圈中，不会在正中央，而是在大商圈的偏离中心圈一点。
(2)充分认识地段意识的重要性
要素3、布局性:通畅的布局设计会使市场迅速火爆
(1)格局对市场的致命影响
(2)布局规划的常用标准
在百货类市场建筑中，布局的使用率，一般以50,计算，如果超过65,则使用率高，如低于45,为使用率低，如低于40,则建筑规划中有问题，如高于65,则使用中通道太窄和服务公共区域小，或是建筑规划中有不合理之处，并非使用率越高或越低越好。
A、通道设计标准
B、布局的流线
C、公共区域隔断
、标识 D
要素4、稳定性:商业稳定性就是资源和品牌 (1)物业的稳定性
(2)手续的稳定性
(3)商圈的稳定性
(4)稳定性还表现在管理的稳定
要素5、人气性:商业价值最终依靠消费者实现 (1)人流量是衡量市场消费力的考察手法 (2)车流可部分代替人流
要素6、资源性:市场认同和商户量形成商业资源 (1)历史形成商业资源
(2)商户归属形成商业资源
要素7、竞争与兼容性:项目操作安全保障最大化 (1)竞争性的体现要素
(2)垄断是商业地产项目的极致成功
(3)兼容性强说明项目操作安全保障性大
要素8、人性化要素
(1)人的因素造就商业奇迹
(2)投资者经验和决断力极为重要
投资公司有句老话:宁可投资一个拥有二流产品，一流人才的项目，也不投资一个拥有一流产品，二流人才的项目。
(3)人性化还体现在商户的认知情绪
二、运用商业地产投资决策的SWOT分析法
、SWOT分析的原理 1
SWOT分析有其形成的基础。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业"能够做的"(即组织的强项和弱项)和"可能做的"(即环境的机会和威胁)之间的有机组合。
2、SWOT分析的过程
好的SWOT分析的前提是正确识别出优势、劣势、机会与威胁因素。而评价某种因素优势与劣势与否，该因素又预示着机会或威胁，取决与企业的生存环境。
三、认识商业地产投资项目财务分析
1、财务分析程序的五个基本步骤
(1)收集、整理和计算有关基础财务数据
(2)编制基本财务报表
(3)财务分析指标的计算与评价
(4)进行不确定性分析
(5)由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与
否的最终结论。
2、财务分析三点用途
(1)衡量项目的盈利能力
(2)衡量项目的清偿能力
(3)衡量项目的资金平衡能力
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范文二：从财务核算视角看商业地产服务行业管理会计体系建设
从财务核算视角看商业地产服务行业管理会计体
系建设
北京网站建设 http://www.f773.com/
摘要:本文从商业地产服务行业财务核算视角，指出管理会计体系建设需要财务核算从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。财务核算体系构建还需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展
对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。
二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三
方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。
第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。
第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级;对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级;对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目;对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级
发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。
由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。
从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。
商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作;商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作;招商阶段，需要与招商经纪服务商合作;市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。
第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池;区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池;项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。
以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体
经营成果;对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。
第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。
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范文三：商业地产租赁核算方式的纳税筹划_财务管理_经管营销_专业资料
房地产开发企业商业地产租赁核算方式的纳税筹划
作者:周玉亮 来源:山东齐鲁税务师事务所 加入时间:2008-11-6 11:21:31 阅读次数:[610]
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，主要包括宾馆、酒店、购物中心、专业市场、物流仓储中心、直销店、娱乐类商业地产、写字楼、住宅的底层商铺等。商业地产租赁作为商业地产经营的主要形式，商业地产与住宅地产租赁的显著区别在于，住宅地产租赁的对象一般是个人，而商业地产租赁的对象一般是企业。随着第三产业的发展，商业地产开发租赁已成为房地产开发企业获取更大经营效益的重要途径，做好商业地产租赁的纳税筹划，对提高商业地产运营效果有着重要的意义。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定:“开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。”，据此，商业地产租赁期间，商业地产的核算方式分为转入固定资产核算方式和未转入固定资产核算方式，即固定资产核算方式和开发产品核算方式。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定:“开发企业将开发产品转作固定资产行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。”和“开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用;未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。”，商业地产的固定资产核算方式与开发产品核算方式纳税差异是固定资产核算方式要视同销售缴纳企业所得税，同时可以提取折旧，而开发产品核算方式不缴纳视同销售环节企业所得税，也不提折旧。可见，不同的核算方式会带来不同的税收负担和净利润。为了比较这两种核算方式的财务差异，下面，我们结合实例来比较两种核算方式租赁期间应缴纳的税金及附加和净利润。
一、从净利润角度的进行筹划
案例:甲公司是内资房地产开发企业，2008年1月1日，将开发完工的写字楼用于出租，租赁20年后出售。前10年年租金为600万元，后10年年租金900万元，每年年末收取租金。写字楼土地及开发成本4800万元，开始出租时的账面价值为5000万元、市场价格为8000万元，20年后写字楼销售价格9000万元、评估价格7000万元。 (案例计算结果保留整数，营业税及附加5.55%,其中:营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加1%)
方案一、固定资产核算方式
甲公司写字楼以固定资产方式对外出租，写字楼转入固定资产视同销售环节，缴纳企业所得税，不缴纳营业税和土地增值税，同时固定资产提取折旧。
甲公司2008年度租金收入600万元，应缴纳营业税及附加600×5.55,,33万元，应缴纳房产税600×12,,72万元。将写字楼转为固定资产资产时，计算企业所得税时，应视同销售收入8000万元，税收和会计折旧年限均为20年，不考虑固定资产残值，税收折旧额为8000?20,400万元(税收折旧基数不
再是账面价值5000万元，而是视同销售价格8000万元)，会计折旧额为5000?20=250万元，视同销售收入计税所得额8000-5000=3000万元，租赁收入计税所得额600-400-33-72=95万元，计税所得额合计3000+95=3095万元，应缴纳企业所得税3095×25,,774万元，本年利润600-250-33-72,245万元。应缴纳税金及附加合计33+72+774=879万元，净利润245-774= -529万元。
甲公司2009年度租金收入600万元，应缴纳营业税及附加600×5.55,,33万元，应缴纳房产税600×12,,72万元。税收折旧额8000?20,400万元，会计折旧额5000?20=250万元，计税所得额为600-400-33-72,95万元，本年利润600-250-33-72,245万元,应缴纳企业所得税95×25%=24万元。应缴纳税金及附加合计33+72+24=129万元，净利润245-24=221万元。
甲公司2010年至2017年与2009年相同，每年的应缴税金及附加均为129万元，净利润均为221万元。
前十年小计即2008年至2017年:税金及附加累计879+129×9=2040万元，净利润累计-529+221×9=1460万元。
甲公司2018年度租金收入900万元，应缴纳营业税及附加900×5.55,,50万元，应缴纳房产税900×12,,108万元。税收折旧额8000?20,400万元，会计折旧额5000?20=250万元，计税所得额为900-400-50-108,342万元，本年利润900-250-50-108,492万元,应缴纳企业所得税342×25%=86万元。应缴纳税金及附加合计50+108+86=244万元，净利润492-86=406万元。
甲公司2019年至2026年与2018年相同，每年应缴纳税金及附加均为244万元，净利润均为406万元。
2027年写字楼租赁:应缴纳营业税及附加900×5.55,,50万元，应缴纳房产税900×12,,108万元。
2027年写字楼销售:销售收入9000万元，应缴纳营业税及附加9000×5.55%=500万元;写字楼销售按销售旧房缴纳土地增值税，写字楼评估价7000万元，增值率(9000-7000-500)?(7000+500)=20%，土地增值税税率为30%，应缴纳土地增值税(9000-7000-500)×30%=450万元。
2027年租赁和销售:年末写字楼已提完会计折旧和税收折旧账面净值即销售成本0万元，计税所得额为(900-400-50-108)+(9000-0-500-450)=8392万元，本年利润(900-250-50-108)+(9000-0-500-450)=8542万元，应缴纳企业所得税8392×25%=2098万元;应缴纳税金及附加(50+108)+(500+450+2098)=3206万元;净利润8542-2098=6444万元。
后十年小计即2018年至2027年:税金及附加累计244×9+3206=5402万元，净利润累计406×9+6444=10098万元。
二十年合计即2008年至2027年:税金及附加累计,前十年税金及附加小计+后十年税金及附加小计,2040+5402=7442万元，净利润累计,前十年净利润累计+后十年净利润累计,1460+10098=11558万元。
方案二、开发产品核算方式
甲公司将写字楼以开发产品方式对外出租，开发产品用于租赁时没有视同销售环节，不因视同销售而缴纳企业所得税，出租的开发产品不能计提折旧税前扣除。
甲公司2008年的租金收入600万元，应缴纳营业税及附加600×5.55,,33万元，应缴纳房产税300×12,,72万元。计税所得额和本年利润均为600-33-72,495万元，企业所得税495×25%=124万元。应缴纳税金及附加合计33+72+124=229万元，净利润495-124=371万元。
甲公司2009年至2017年计算方法与2008年相同，每年的应缴税金及附加均为229万元，净利润均为371万元。
前十年即2008年至2017年:税金及附加累计229×10=2290万元，净利润累计371×10=3710万元。
甲公司2018年度租金收入900万元，应缴纳税金营业税及附加900×5.55,,50万元，应缴纳房产税900×12,,108万元。计税所得额和本年利润均为900-50-108,742万元，应缴纳企业所得税742×25%=186万元。应缴纳税金及附加合计50+108+186=344万元，净利润742-186=556万元。
甲公司2019年至2026年计算方法与2018年相同，每年的应缴税金及附加均为344万元，净利润均为556万元。
2027年写字楼租赁:应缴纳税金营业税及附加900×5.55,,50万元，应缴纳房产税900×12,,108万元。
2027年写字楼销售:销售收入9000万元，应缴纳营业税及附加9000×5.55%=500万元;写字楼销售开发产品缴纳土地增值税，开发成本和开发费用4800×(1+20%+10%)=6240万元(20%为加计扣除率，10%为开发费用率)，增值率(9000-6240)?6240=44%，土地增值税税率为30%，应缴纳土地增值税(9000-6240-500)×30%=678万元。
2027年租赁和销售:写字楼账面价值即销售成本5000万元，计税所得额与本年利润均为(900-50-108)+(9000-5000-500-678)=3564万元，应缴纳企业所得税3564×25%=891万元;应缴纳税金及附加(50+108)+(500+678+891)=2227万元;净利润3564-891=2673万元。
后十年即2018年至2027年:税金及附加累计344×9+2227=5323万元，净利润累计556×9+2673=7677万元。
二十年即2008年至2027年:税金附加累计,前十年税金及附加小计+后十年税金及附加小计,2290+5323=7613万元，净利润累计,前十年净利润累计+后十年净利润累计,3710+7677=11387万元。
方案一与方案二比较可知，方案一比方案二税金及附加累计减少171万元(7613-7442)，方案一比方案二净利润累计增加171万元(11558-11387)，从选择税后利润最大化方案角度，应选择方案一即选择固定资产核算方式。经分析归纳 ，方案一、二的税金附加累计和净利润累计差异，与视同销售企业所得税额、视同销售价格、租金价格、提取折旧额、租赁结束的销售价格无关，方案一比方案二净利润大、税金小的原因是:方案一土地增值税扣除项目金额大于方案二扣除项目金额，因两方案扣除项目销售税金及附加相同均为500万元，实质上就是方案一写字楼评估价格大于方案二加计扣除后的开发成本和开发费用，其差额为7000-4800×(1+20%+10%)=760万元，方案一比方案二少缴纳土地增值税760×30%=228万元，方案一因少缴纳土地增值税多缴纳企业所得税228×25%=57万元，方案一比方案二少缴纳税金合计228-57=171万元。同理，如果上述本案例
方案一写字楼评估价格小于方案二写字楼加计扣除后的开发成本和开发费用，则应选择方案二。
结论，当固定资产核算方式土地增值税扣除项目金额大于开发产品核算方式土地增值税扣除项目金额时，因两种核算方式的扣除项目销售税金及附加相同，即固定资产的评估价格大于开发产品产加计扣除后的开发成本和开发费用时，也就是商业地产长期租赁时(只有长期租赁固定资产评估价格才能大于开发产品加计扣除后开发成本和费用)，选择固定资产核算方式要优于开发产品核算方式;反之，如果开发产品核算方式扣除项目金额大于固定资产核算方式扣除项目金额，即开发产品产加计扣除后的开发成本和开发费用大于固定资产的评估价格时，也就是商业地产短期租赁时(只有短期租赁开发产品加计扣除后的开发成本和开发费用大于固定资产评估价格)，选择开发产品核算方式要优于固定资产核算方式。
二、从现金净流量的现值角度进行筹划
上述从税后净利润角度进行纳税筹划，没有考虑企业现金需求和货币时间价值，而从现金净流量的现值角度进行纳税筹划，能反映方案的筹资能力，揭示盈利能力和创造现金的能力之间关系，更好地反映利润质量，满足企业财务需要。
案例:同上述案例，计算现值和年金现值的投资报酬率7%。
方案一、固定资产核算方式
根据前面案例固定资产核算方式结果测算:
甲公司2008年，会计折旧额250万元，净利润-529万元，现金净流量-529+250=-279万元，现金净流量的现值=-279×1年复利现值系数=-279×0.9346= -261万元。
甲公司2009年至2017年，会计折旧额均为250万元，净利润均为221万元，现金净流量均为221+250=471万元，现金净流量的现值=(471×9年年金现值系数)×1年复利现值系数=471×6.5152×0.9346=2868万元。
甲公司2018年至2026年，会计折旧额均为250万元，净利润均为406万元，现金净流量均为406+250=656万元，现金净流量的现值=(656×9年年金现值系数)×10年复利现值系数=656×6.5152×0.5083=2172万元。
甲公司2027年，会计折旧额250万元，净利润6444万元，现金净流量6444+250=6694万元，现金净流量的现值=6694×20年复利现值系数=6694×0.2584=1730万元。
20年现金净流量的现值合计-261+2868++2172+1730=6509万元。
方案二、开发产品核算方式
根据前面案例固定资产核算方式结果测算:
甲公司2008年至2017年，净利润即现金净流量371万元，现金净流量的现值=371×10年年金现值系数=371×7.0236=2606万元。
甲公司2018年至2026年，净利润即现金净流量均为556万元，现金净流量的现值=(556×9年年金现值系数)×10年复利现值系数=556×6.5152×0.5083=1841万元。
2027年，写字楼账面价值即销售成本5000万元，净利润2673万元，现金净流量2673+5000=7673万元，现金净流量的现值=7673×20年复利现值系数=7673×0.2584=1983万元。
20年现金净流量的现值合计2606+1841+1983=6430万元。
方案一与方案二比较可知，方案一现金净流量的现值比方案二增加79万元(6509-6430)，同时方案一获取较大现金净流量时间早于方案二，从选择现金净流量的现值角度，应选择方案一即选择固定资产核算方式。
范文四：商业地产成本核算要点
商业地产成本核算要点
一、成本核算前期准备
1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部分：
（1）可售部分：住宅、SOHO公寓、写字楼、可售商铺（包括室外步行街、底商等）、可售酒店、可售地下车位、按销售处理的回迁房等；（本条参照济南、石家庄、苏州、合肥、长春、绵阳、包头、成都、大连、南昌、宁波、泉州、宜昌公司意见修改）
（2）自持部分：自持商业、自持写字楼、自持酒店、自持地下车位等；
（3）公共配套部分：物业用房、幼儿园、学校、会所、地下配套设施（含地下人防等）、邮局、锅炉房等；
（4）其他：无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。
其中，公共配套部分及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象（即先做为单独的成本归集对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。
2、成本核算应在日常工作中完成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应与NC账核对一致，并定期与成本部核实，为成本分配提供可靠的依据。（本条参照三亚公司意见修改）
3、对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出，由成本部依据合同及相关文件并结合实际情况，协助财务部明确其受益对象和分配原则。
在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目；对于无合同成本支出，由成本部在成本支出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目，以保证成本支出列
支口径的一致性且方便于两部门定期对账。（本条参照长春公司意见修改）
4、要求财务部和成本部定期核实每个合同的结算值或最新预估值。对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及尚未签订合同但已经发生的成本，应预估金额，避免出现缺项、漏项、甩项，且核实结果须经财务部、成本部主管领导签字确认；（本条参照合肥、银川、宜昌公司意见修改）
5、对于入伙项目，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的，可按预算造价合理预提建造费用，并经成本部、财务部主管领导签字确认。
6、要求财务部以取得的经开发设计部、成本部主管领导共同签字确认的项目整体建筑面积数据作为成本分配的依据，项目整体建筑面积数据参照以下顺序取得：（1）实测面积；（2）预测面积；（3）施工图面积（最新版本）；（4）建筑工程规划许可证面积；（5）董事长签批文件中的面积指标。
项目整体建筑面积数据包括成本分配所需求的各个核算对象的面积指标。（本条参照三亚公司意见修改）
对于分期竣工验收备案的，已经竣工验收的部分采取实测面积、未竣工验收的部分按照最新面积数据作为成本分配的依据。（本条参照宁波公司意见修改）
7、要求财务部以取得的经开发设计部主管领导签字确认的土地面积数据作为土地成本分配的依据。土地面积数据包括：分期或分地块面积、建筑物底座占地面积（注：如建筑物的外形不规则，其投影面积大于底座占地面积，则使用投影面积）
二、成本核算一般原则
1、成本核算应遵循合规性、合理性、有利性、一贯性、可操作性原则。
2、成本预估及结算工作由成本部主导，财务部全程参与，关注
成本支出的动态变化，确保成本数据的真实性；成本分配工作由财务部牵头，成本部配合，同时充分征询工程部、设计部等意见。
3、成本部提供的数据应及时、准确、完整，避免缺项、漏项、甩项；成本分配应客观、真实、合理。
4、成本预估、结算、分配应依据相关支持性文件（如结算单、工程量清单等），按各单项合同或单笔支出（无合同项目）进行。
5、成本归集、分配应逐项分析各单项合同或单笔支出，以确定合理的受益对象和分配标准。对于特殊事项需采用特殊的分配方法，不宜一律采用单一的建筑面积法进行分配，以免造成较大偏差。
6、成本核算应遵循归集、分配、二次分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省过渡核算对象，直接在最终成本核算对象之间分配以简化分配过程。（本条参照合肥、大连公司意见修改）
三、成本核算特殊处理
（一）土地成本分配
1、受益对象：依据土地出让合同及相关政府收费文件合理确定，原则上包括全部地上建筑物，如大商业、写字楼、酒店、住宅、公寓、公共配套（如幼儿园、学校、物管用房等）等；
地下室原则上不分配土地成本（土地出让合同等相关合同或文件中明确约定包含地下空间的，或单独补缴土地出让金的另行考虑）。
2、分配方法：占地面积法（对于市政配套费等，若政府收费文件明确受益对象及收费标准的，则按文件规定进行分配）
3、操作流程：
土地成本若能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的土地成本直接计入该成本核算对象。若不能直接归属的，应按以下方法分配计入相关成本核算对象：（本条参照济南公司意见修改）
（1）如涉及多期或多地块，先按照各期或各地块占地面积比计
算出各期或各地块土地成本（依据土地使用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件等）；
（2）同一期或地块内，按各不相连的独立建筑物底座占地面积（注：如建筑物的外形不规则，其投影面积大于底座占地面积，则使用投影面积）计算出各建筑物应分配的土地成本：
某建筑物土地成本=该建筑物所在期或地块土地成本X该建筑物底座占地面积/该建筑物所在期或地块包含的各建筑物底座占地面积之和
（3）同一建筑物按建筑面积计算单位土地成本；
（4）对于插蜡烛项目，先按蜡台底座占地面积分配土地成本，再按蜡台（包括大商业等）及蜡烛（包括公寓、酒店等）的建筑面积之和计算单位土地成本。
（5）对于土地出让合同明确约定包含地下空间，或单独补缴土地出让金的，则地下室须分配土地成本：若能直接归集，可将相应部分土地成本直接计入地下室；若不能直接归集，可按适当方法（如按销售收入比例）在地上建筑和地下室之间分配土地成本。
（二）资本化利息分配
1、分配方法：造价法
2、操作流程：
按受益对象归集的实际成本支出为基础进行分配，已完工产品不参与分配。（本条参照宜昌意见修改）
（1）某受益对象的分配比例=截至报表日某受益对象实际成本支出（不含土地费用）/全部受益对象实际成本支出（不含土地费用）总和；（不含已完工产品）
注：实际成本支出是指按照权责发生制原则计提的生产成本支出（本条参照长春公司意见修改）
（2）某受益对象分配的资本化利息=某受益对象的分配比例x当期资本化利息总额
项目进行分期开发的，所有建筑购建活动未完毕前产生的利息符合资本化条件均应资本化。已竣工备案产品不再参与分配竣工备案后产生的资本化利息。所有的公共配套设施等均应参与二次分配。
（三）地下室成本分配
1、地下室包含的核算对象
（1）地下车位（含无产权车位，不含利用人防设施形成的车位）；
（2）地下商业；
（3）地下配套设施（含地下人防等）。
2、地下室成本包含的内容：
（1）按受益原则应由地下室承担的政府行政事业性收费、前期工程准备费、建安成本、社区管网工程费、配套设施费、其他建设工程支出及资本化利息。
若地下设施受益对象为地上建筑物的，其成本不应包含在地下室成本之内。
（2）地下四大块基础工程成本支出（包括土石方、围护支撑、降水、桩基），根据受益原则在地上建筑物及地下室之间按建筑面积法分配分配。（本条参照大庆、无锡公司意见修改）
（3）地下室不分配园林环境工程费等不相关成本；
3、操作流程
（1）归集地下室各成本核算对象的直接成本；
（2）归集地下室各成本核算对象的共同成本，按建筑面积法分配至地下室各成本核算对象；
（3）地下配套设施（含地下人防等）需按建筑面积法二次分配至受益对象。
（四）公共配套设施成本分配
1、公共配套设施包含的核算对象：
（1）物业用房
（2）幼儿园
（3）学校
（4）会所
（5）地下配套设施（含地下人防等）
（6）邮局
（7）锅炉房
（8）其他公共配套设施
2、公共配套设施成本包含的内容：
（1）分配的土地成本；
（2）建安等成本；
（3）分配的资本化利息。
3、分配方法：建筑面积法（本条参照漳州、宁德、成都意见修改）
4 、操作流程
（1）公共配套设施作为过渡的核算对象核算和归集各项成本，再按受益原则分配到其他成本核算对象中。
（2）公共配套设施的受益对象应准确辨识，例如小学、幼儿园等教育设施的受益对象一般为住宅产品。
（五）其他注意事项
1、计提成本应按单个合同计提，在应付账款中通过客商辅助核算”。
2、对于竣工备案后发生的且由项目公司承担的整改费用的处理：
（1）在成本分配前，首先应合理预估，并由成本部提供可以记入“开发成本”的支持性文件；
（2）在成本分配后，对预估不足或无预估的：属于可售物业发生的售后维修费用，不列入“开发成本”，在发生时直接记入“销售费用”；属于自持物业发生的整改费用，可视金额大小（以500万元为基准）增加自持物业的原值，或记入“管理费用”。（本条参照宜昌公司意见修改）
范文五：商业地产成本核算要点
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商业地产成本核算要点
一、成本核算前期准备
1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则,合理确定成本核算对象,可参考项目档案,并考虑业态、项目分期等情况,将成本核算对象分为以下部分,
,1,可售部分,住宅、SOHO公寓、写字楼、可售商铺,包括室外步行街、底商等,、可售酒店、可售地下车位、按销售处理的回迁房等,,本条参照济南、石家庄、苏州、合肥、长春、绵阳、包头、成都、大连、南昌、宁波、泉州、宜昌公司意见修改,
,2,自持部分,自持商业、自持写字楼、自持酒店、自持地下车位等,
,3,公共配套部分,物业用房、幼儿园、学校、会所、地下配套设施,含地下人防等,、邮局、锅炉房等,
,4,其他,无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。
其中,公共配套部分及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象,即先做为单独的成本归集对象,归集汇总后再在其他成本核算对象间分配,。
2、成本核算应在日常工作中完成,即应做好日常成本台帐的编制,每月成本台帐的数据应与NC账核对一致,并定期与成本部核实,为成本分配提供可靠的依据。,本条参照三亚公司意见修改,
3、对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出,由成本部依据合同及相关文件并结合实际情况,协助财务部明确其受益对象和分配原则。
在合同的审批过程中,由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目,对于无合同成本支出,由成本部在成本支
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出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目,以保证成本支出列支口径的一致性且方便于两部门定期对账。,本条参照长春公司意见修改,
4、要求财务部和成本部定期核实每个合同的结算值或最新预估值。对于应缴未缴的政府行政事业性收费,如报批报建费等,以及尚未签订合同但已经发生的成本,应预估金额,避免出现缺项、漏项、甩项,且核实结果须经财务部、成本部主管领导签字确认,,本条参照合肥、银川、宜昌公司意见修改,
5、对于入伙项目,公共配套设施尚未建造或尚未完工的,若已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的,可按预算造价合理预提建造费用,并经成本部、财务部主管领导签字确认。
6、要求财务部以取得的经开发设计部、成本部主管领导共同签字确认的项目整体建筑面积数据作为成本分配的依据,项目整体建筑面积数据参照以下顺序取得,,1,实测面积,,2,预测面积,,3,施工图面积,最新版本,,,4,建筑工程规划许可证面积,,5,董事长签批文件中的面积指标。
项目整体建筑面积数据包括成本分配所需求的各个核算对象的面积指标。,本条参照三亚公司意见修改,
对于分期竣工验收备案的,已经竣工验收的部分采取实测面积、未竣工验收的部分按照最新面积数据作为成本分配的依据。,本条参照宁波公司意见修改,
7、要求财务部以取得的经开发设计部主管领导签字确认的土地面积数据作为土地成本分配的依据。土地面积数据包括,分期或分地块面积、建筑物底座占地面积,注,如建筑物的外形不规则,其投影面积大于底座占地面积,则使用投影面积,
二、成本核算一般原则
1、成本核算应遵循合规性、合理性、有利性、一贯性、可操作性原则。
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2、成本预估及结算工作由成本部主导,财务部全程参与,关注成本支出的动态变化,确保成本数据的真实性,成本分配工作由财务部牵头,成本部配合,同时充分征询工程部、设计部等意见。
3、成本部提供的数据应及时、准确、完整,避免缺项、漏项、甩项,成本分配应客观、真实、合理。
4、成本预估、结算、分配应依据相关支持性文件,如结算单、工程量清单等,,按各单项合同或单笔支出,无合同项目,进行。
5、成本归集、分配应逐项分析各单项合同或单笔支出,以确定合理的受益对象和分配标准。对于特殊事项需采用特殊的分配方法,不宜一律采用单一的建筑面积法进行分配,以免造成较大偏差。
6、成本核算应遵循归集、分配、二次分配、汇总、结转等完整过程,不得缺省过渡核算对象,直接在最终成本核算对象之间分配以简化分配过程。,本条参照合肥、大连公司意见修改,
三、成本核算特殊处理
,一,土地成本分配
1、受益对象,依据土地出让合同及相关政府收费文件合理确定,原则上包括全部地上建筑物,如大商业、写字楼、酒店、住宅、公寓、公共配套,如幼儿园、学校、物管用房等,等,
地下室原则上不分配土地成本,土地出让合同等相关合同或文件中明确约定包含地下空间的,或单独补缴土地出让金的另行考虑,。
2、分配方法,占地面积法,对于市政配套费等,若政府收费文件明确受益对象及收费标准的,则按文件规定进行分配,
3、操作流程,
土地成本若能直接归属特定成本核算对象的,应将相应部分的土地成本直接计入该成本核算对象。若不能直接归属的,应按以下方法分配计入相关成本核算对象,,本条参照济南公司意见修改,
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,1,如涉及多期或多地块,先按照各期或各地块占地面积比计算出各期或各地块土地成本,依据土地使用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件等,,
,2,同一期或地块内,按各不相连的独立建筑物底座占地面积,注,如建筑物的外形不规则,其投影面积大于底座占地面积,则使用投影面积,计算出各建筑物应分配的土地成本,
某建筑物土地成本=该建筑物所在期或地块土地成本X该建筑物底座占地面积/该建筑物所在期或地块包含的各建筑物底座占地面积之和
,3,同一建筑物按建筑面积计算单位土地成本,
,4,对于插蜡烛项目,先按蜡台底座占地面积分配土地成本,再按蜡台,包括大商业等,及蜡烛,包括公寓、酒店等,的建筑面积之和计算单位土地成本。
,5,对于土地出让合同明确约定包含地下空间,或单独补缴土地出让金的,则地下室须分配土地成本,若能直接归集,可将相应部分土地成本直接计入地下室,若不能直接归集,可按适当方法,如按销售收入比例,在地上建筑和地下室之间分配土地成本。 ,二,资本化利息分配
1、分配方法,造价法
2、操作流程,
按受益对象归集的实际成本支出为基础进行分配,已完工产品不参与分配。,本条参照宜昌意见修改,
,1,某受益对象的分配比例=截至报表日某受益对象实际成本支出,不含土地费用,/全部受益对象实际成本支出,不含土地费用,总和,,不含已完工产品,
注,实际成本支出是指按照权责发生制原则计提的生产成本支
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出,本条参照长春公司意见修改,
,2,某受益对象分配的资本化利息=某受益对象的分配比例x当期资本化利息总额
项目进行分期开发的,所有建筑购建活动未完毕前产生的利息符合资本化条件均应资本化。已竣工备案产品不再参与分配竣工备案后产生的资本化利息。所有的公共配套设施等均应参与二次分配。 ,三,地下室成本分配
1、地下室包含的核算对象
,1,地下车位,含无产权车位,不含利用人防设施形成的车位,,
,2,地下商业,
,3,地下配套设施,含地下人防等,。
2、地下室成本包含的内容,
,1,按受益原则应由地下室承担的政府行政事业性收费、前期工程准备费、建安成本、社区管网工程费、配套设施费、其他建设工程支出及资本化利息。
若地下设施受益对象为地上建筑物的,其成本不应包含在地下室成本之内。
,2,地下四大块基础工程成本支出,包括土石方、围护支撑、降水、桩基,,根据受益原则在地上建筑物及地下室之间按建筑面积法分配分配。,本条参照大庆、无锡公司意见修改,
,3,地下室不分配园林环境工程费等不相关成本,
3、操作流程
,1,归集地下室各成本核算对象的直接成本,
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,2,归集地下室各成本核算对象的共同成本,按建筑面积法分配至地下室各成本核算对象,
,3,地下配套设施,含地下人防等,需按建筑面积法二次分配至受益对象。
,四,公共配套设施成本分配
1、公共配套设施包含的核算对象,
,1,物业用房
,2,幼儿园
,3,学校
,4,会所
,5,地下配套设施,含地下人防等,
,6,邮局
,7,锅炉房
,8,其他公共配套设施
2、公共配套设施成本包含的内容,
,1,分配的土地成本,
,2,建安等成本,
,3,分配的资本化利息。
3、分配方法,建筑面积法,本条参照漳州、宁德、成都意见修改,
4 、操作流程
,1,公共配套设施作为过渡的核算对象核算和归集各项成本,
--------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改---------------------------
再按受益原则分配到其他成本核算对象中。
,2,公共配套设施的受益对象应准确辨识,例如小学、幼儿园等教育设施的受益对象一般为住宅产品。
,五,其他注意事项
1、计提成本应按单个合同计提,在应付账款中通过客商辅助核算”。
2、对于竣工备案后发生的且由项目公司承担的整改费用的处理,
,1,在成本分配前,首先应合理预估,并由成本部提供可以记入“开发成本”的支持性文件,
,2,在成本分配后,对预估不足或无预估的,属于可售物业发生的售后维修费用,不列入“开发成本”,在发生时直接记入“销售费用”,属于自持物业发生的整改费用,可视金额大小,以500万元为基准,增加自持物业的原值,或记入“管理费用”。,本条参照宜昌公司意见修改,
