范文一：房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略

房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略

见方式中存在的问题。(一)预售开发产品常见问题及审计策略1.预售开发产品未取得房屋预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时必须取得国土资源和房产管理局核发的《房地产预售许可证}}，拥有此证的商品房才能预售。房地产开发企业收取的预售楼款，必须是在取得预售许可证后收取，而且要签订房屋预售合同。2.违规收取;诚意金;等认

购款。建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知}}(建住房[27><><>

缴相关税金，对预收的定金、车位款等则不及时申报利用关联企业资金等，其中

由承建商垫资获得资金有限纳税;有的房地产开发企业为延迟纳税，则将收取的

销且有政策限制。因此，在上述几种筹资形式中，预售开售款先在其他往来中挂

账，尤其是混同在关联方的往来发产品、向银行贷款及利用关联企业资金是目前

房地产款项中。开发企业筹措资金的常见方式。下面着重分析这几种常6.内部

职工低价购房未作纳税调整。有的房地产开国AnJ??F?0?斗』中.草草.舍tt.2

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发企业，特别是固有房地产开发企业，对内部员工购房关系人3妥协议约定

房犀产权仍旧公司。;内部按悔;中房采用低于成本的价格发售，但在计算霄业税、

企业所得税时蚓未按规定作纳税调整，漏缴相关税金。按照税、法还本付息由公

简出资。在账务处理时，付出的首期款和规定，对这种价格明显偏低且无正当理

由的销售，要按，有的作为个人借款反映，有的虚挂企业往来款。这当月销售同

类不动产的平均价格核定计税。种做法不仅是虚假销售，也是套取银行信贷资金

的违法7.预收账款未按规定及时结转销售收入。行为o按税浩规定，这种销售

应视同正常销售申报纳税。品究工后，房地产开发企业应根据收款性质和销售方

式，4.借款抵押资产未在会计报表反映。房地产开发企按照收入确认的原则，合

理地将预儒楼款确认为收入。业向银行借款都需要提供抵押物，但有的房地产开

发企旧有的房地产开发企业为延迟纳税，将日符合收入条件业借款抵押合同中规

定的抵押物不在会计账面反映。出的预收账款长期挂账，不及时结转收入。现这

种情况，有的是借款抵押资产是未入账的账外资产，一、向银行贷款及利用关联企业资金有的是违规抵押，即房地产开发企业不具有用于抵押资1.以;零酋付;、;一成首付;等广告促销，虚假收产的所有权。取首付款。所谓;零首付;、;一成首付5.以支付不正当利主主为前提取得其他企业提供的贷产开发企业与购腾人共间i造盒假，向银行套职按揭资金的款担保。房地产开发企业为取得银行借款，一种做法。他企业提供贷款担保。在无关联关系的情况下，房地产同时，合同中规定的首付款比例是符合银行按揭规定的，开发企业取得这种贷款担保会支付给提供担保企业一定但房地产开发企业与购房人会另外签订一份补充协议，的利益。这种情况下有的利益交换。6.品刑十肚制，γj约定首付款分期或推迟在某一时间前交纳。因此，，未作企业所得税纳税调付;、;…成首付;其实是推迟或分期收取酋付款。这种整。有的房地产开发企业向关联企业借款，约定利率超来收取的首付款一般会在应收账款中挂账。过了国家相关规定，但在企业所得税汇算清缴时未作纳2.利用关联关系虚构腐犀购建业务，逃避银行对房税调整;有的膺地产开发企业向关联企业借款金额超过地产专项贷款的监管。目前我国银行业监管部门对房地了注册资金的5<>

售联企业转入自巳的另一结算账户。楼款不仅仪在;预收胀款;中反映，要对;应

收账款;3.利用;内部按捕;筹资，他应收款;;预收账歉;;其他应付款;等往来款明

细账有的房地产开发企业为筹集资金，以员工或其他关系人，了解各科目所核算

业务中有无预收售楼款。各义实楼井1J、理银行按揭贷款，但公司另与员工或

其他2. ???0?0???????????0????0???????0????????????0?????0?????????0??????????????????0???0?0?0???????0?0?????0??????0????0?????????????????????????????????????????????0?????0???????????????????0?????????????????????????????????????????????0??????????????????????????????0??????????0?????????0?????0??????????0???????????????0??????????0????????????0??????0????????????????????????????????0????0??????????????0????0????????????0???????????????????????????????????0????????????????????????????????????????????????????????

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合同核对，对挂账的非预收售楼款耍明确款项的性质、时，可将合同巾约定的收款时间、收款，金额与账金额及收款时间，削断是否存在违规收取;诚意金;面数核对。正常的分期收款销售中，应收售楼款捷账时认购款的情况。间不会太长，也可以与房屋销售合同核对。存在成立假收3.检查;其他应收款;明细账时，对员工备用金借取首付款时，应收售楼款金额及收款时间与房雇销售合款要关拉借款人职位、借款金额、借款时间及归还时间同均无法核对。要检查相关原始单据，判晰借款的合理性。同2.检查关联企业间往来款明细账时，如果存在房地收取购房认筹款的会计处理。如果会计处理时将收取的产开发:?0?:~将大概资金转至关联企业，姐期内资金又由购房认筹款直接冲减;其他应收款;中职工借款，可能关联企业转凹的情况，要检查相关照始凭证，关注转账存在公词借款给内部员工参与认购的情况。单上注明的款项用途。可根据关联企业间经营范围、业4.检查关联企业间往来款明细账时，要明确往来款务性质等情况，判断资金划转是否合理，是否存在虚掏项的性质、金额及发生时间。如果存在自关联企业代收房犀胸建业务革委取银行倍贷资金的行为。房款的情况，要取得收款原始单据、3. 时，要关注购房人中是否有本情况记录，企业员工，如有本企业员工，迫查酋付款收取的原始凭，判断是否存在虚假销售问题。证;要检查按揭合间内容填碍是否完整(虚假按揭合同5.在对往来款项详细检查的基础上，汇总各月已收与正常投揭合同相比，合同条歌的内容填写往往不究取的房座、商楠、车位等销售款或定金，测算应交税金;整);要检查业主入住手蟆签证资料，虚假销儒往往没有对已取得的各月纳税申报表进行检查，将测算的应交税业主入住资料:检查往来款中是否有长期拢账的异常项巳预交税金进行比较，确定是否存在延迟市报纳税目，对定期等额增加的往来款要熏点检查，因为可能是或未足额撒纳税金的情况o每月支付的银行按揭款提账;必要时还可到所售楼盘了6.对房屋销售明细表

及廓屋销售合同进行检查，解房朦的使用情况:要测算应付银行借款利息金额，

与重点关性销售价格明显偏低的合间，要求被审计单忧解财务费用中银行借款利

息金额对比。通过以上检查程序，释销售价格明显偏低的原因。据被审计单位的

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儒的合规合法性，如是周有企业，要注意低价4惆对银行借款合同及抵押合阅、

贷款信息卡等资料‘销售是否经过相关主管部门的授权批准，是否造成罔有检查

时，要关战抵押物的名称、权!离人，资产流失。取得企业所得税纳税申报表，

检查价格明显发企业账面记载资产对比，可由此发现是否存在账外资偏低的销售

有无按当月间类房屋正常销售价格申报纳税。产及违规抵押等问题。如是其他单

位提供借款担保，耍7.结合收入、戚本的检查，确定房犀销售收入确认了解房

地产开发企业与担保单位之间的关系，关注与担时间，检查在往来款项中挂账的

预收销售款是否及时转保单位间的业务往来，检查是否存在与担保事项有关的为

收入，关注有无长期挫账米支付的债务，检查入账时支付。的原始单据，，隐匿

对向关联企业借款的合同或协议，要检查约定利情况。率有无超销售收入的5.

出国家相关规定，有无不合理的借款条件;测(二)对向银行贷款及利用关联企业

资金中的常见问算利息计算是否正确;检责利息罗IJ支单据是否合法:对题企业

所得税汇算清缴资料，要检查不符合企业所得税税1.检查;应收账款;、;其他应

收款;等应收债权时，前扣除标准的借款费用是否巳作纳税调撼。关注有无长期

挂账的应收售楼款;取得相关分期收款销(作者单位:深刻I1天华会计师事务

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范文二：房地产开发企业财会工作中的常见问题与审计对策

房地产开发企业财会工作中的常见问题与

审计对策

?工作研究

赢参业,分纠|},审计对不

<财税与会计)1998年第l2期

【P一房地产开发企业贝才会工作中的

常见问题与审计对策

近几年来.我们在对房地产开发企业进行审计

时,发现不少单位存在以下舞弊行为:

1.多计拆迁补偿面积如某拆迁户在市政府下

达拆迁公告以后.私自在一层房上加盖了一层.建筑

面积五十六平方米.托熟人办理了无建拍登记的建

筑许可证和房产证在对一1个房地产开发公司的审

计中,先后发现了十二户此类不台规,不合法的证

件,棱减拆迁补偿面积七百五十二平方米.

2.期间费用不接规定结转.期间费用主要有管

理费用和财务费用.按照房地产开发企业会计制度

规定.年终应将管理费用和,务费用全部转人”本年

利润科目,而我们在审计时发现一些单位未接规定

结转.如某房地产开发公司在一九九三年至一九九

六年问,把各年度所列支的管理费用,财务费用六百

四十万元都转到”递是资产”科目中.其结果一方面

虚坩了企业资产,另一方面造成企业盈亏不实.

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3.预收账款不按时结转.预收账款不按时结转

造成企业经营收人不真实如某房地产开发公司预

收账款散额较大,经追查发现,该公司商品房已竣工

并交付使用,房价差额部分买房户已全部交清,销售

收人已实现.但该公司仍把收到的销售收人滞留在

预收账款中不进行结转.这样就隐请了企业经营收

人,虚增了负债,拖延了所得税的缴纳.

针对上述弊端,笔者认为有以下审计对策:

针对有可能存在多计拆迁补偿面积的情况,采

取事前,事中,事后审计的办法.事前审计,即开发

项目立项后.审计人员和其他人员一起耀人现场,对

拆迁区域进行摸底.掌握拆迁范围内的建筑物结构

和面积情况.逐户登记造册,做到心中有散:事中审

计.即动迁开始后.茴1人拆迁点审查动迁组所签订的

协议上的面积与房产证,量房底册的面积是否一致.

对作价补偿费进行逐户审核;事后审计,即大规模动

分配到市地.市地财政,计生部门再联合分配下

拨.对奖威经费由省下文分配到市地后,市地财政,

计生部门予以转拨.

二是全省统一制定四项手术减免标准,并向全

社会发布公告.各项手术费用减免标准接省财政

厅,物价局,卫生厅,计生委豫价市宇(1991)100号

规定的手术收费标准执行.防止乱收费和随意加重

手术对象负担现象的发生.提高政策透明度.

三是严播专项事业费的使用范围.四项手术减

免经费其能用于县(市,区)城镇居民和农村村民施

行计划生育手术费用的减免及手术后遗症治疗费

等;独生子女保健补助费其能用于城镇失业人员和

困难地区贫困乡村的独生子女保健补助;周补事业

费可以分块拄比例用于四项手术减免,独生子女保

健,设备购置,干部培训等;避孕药具经费应确保达

到周衷规定的购药比例,严禁把用药具经费购置的

药具和上级免费调拨药具用于零售;奖威款只能用

于各级计生部门的宣传,培训等业务支出,严禁发

蛤个人.

四是加强财会队伍建设,搞好财务管理.计生

管理部门和财政部门要对基层财会人员进行培训,

进一步提高他们的业务素质和工作能力.同时要加

强财务管理,对上级投人的计划生育专项事业费做

到专账专管.单独棱算.对每一笔专项资金支出都

要认真审壹.对不符合规定用途的支出项目要坚决

捌除.同时将专项资金使用情况及资金拨付进度及

时向领导汇报,当好参谋,为领导决策提供依据.

五是加强对计划生育专项事业费的监督检

查.要建立经棠的监督檀考及追踪反馈制度.对专

项资金要拄规定用途分配.做到科学合理.对下擅

的专项事业费蔓定期或不定期地检查.对违纪问题

要采取通报批评,扣减事业费等措施严肃处理.

作者单住:河南省时政厅

武謦河南崔消防总队

?43

?时筏与会计)1998年第12期?工作研完

执法单位的预收款和

稽押款应纳入财政专户

?刘建设

在公,检,法,工商等部门的业务括动中,时常存

在这种情况:一个案件在审结前要预收一定的费用,

如案件受理费,执行费,执行案件稽押款等.按照现

行会计箭度,执法单位要将这部分赍金惜记”银行存

款”或”现金”科目,贷记”暂存款科目,等到案件审

结后,再将裁定应缴款项记人应上缴财政专户就”,

然后转缴财政专户.这种会计处理方法在实践中存

在着明显的不足.一是执法单位收取的预收款从性

质上说为财政预收敦,应厦时纳人财政账户.但上

述执法单位的务处理不反映资金的性质,资金滞

留在执法单位,失去应有的监控.二是一个案件从

立案到审结往往要经过较长的时问,不仅使预收敦

甩置.失去效益,而且给执法单位挪用留下了空子.

为了克腿这一块陷.应该完善行政事业单位舍

计嗣度,在应上缴财政专户敦总账科目下,增设

“暂存款”明细科目.

倒法院璜收诉讼费IOOO元.作会计分录:

借:饭行存款IOOO

贷:虚上缴财政专户教一暂存款1000

上缴财政专户后,作会计分录:

借:应上缴财政专户款一哲存款1000

贷:饭行存款1000

财政部门在收到法院缴来的暂存款时,要记人

暂存教户,作会计分l录:

借:韫行存款1000

贷:暂存款一法院1000

财政部门在案件审结前,对此类暂存款不做进

一

步的殳I转,人库等处理,但可把此间歇赍金进行融

通使用,保持流通性,发挥其效益.案件审结,裁定

执行金额后,执法单位要及时把裁决通知书复印件

送达财政部门.如果暂存款与裁执金额相等,财政

部门应把暂存款转记”财政专户;如果暂存款金额

大于裁决金额,则财政部门应将多余部分退还执法

部门,再由执法部门退给交敦人如果暂存金额小于

裁定金额,则财政部门应把暂存款全额转记.财政专

户后,再要求执法单位补交其余欠款.

上缴财政专户资金的主体是执法部门,而非案

件当事双方.至于案件当事双方谁缴费,都是他们

与执法部l『]间的事情.但不论谁缴费,仅从资金管

理的意义上讲,财政部门所要收取的赍金额在数量

上是相等的,反映的是执法单位与财政部门问的赍

金管理关系.所B|.如果缴费责任人发生变化.只需

要在执法单位将双方的责任进行转换,而不必牵涉

财政部门.

由于公,检,法,工商等执法部门审理的案件较

多,执法过程中瑗收和稽押敏金额—艘比较大.账面

上滞存有大量的首存款.因此.完普有美会计制度.

,司

新乡市汽车运输总公司

责任培辑:陈鹏

范文三：房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略

房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略 房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略

一、常见问题 房地产开发企业筹集资金的渠道通常有以下几种形式:一是增资扩股;二是发行债券;三是利用经营性欠款;四是预售开发产品;五是向银行贷款。由于我国对企业通过发行股票、发行债券这两种方式募集资金有严格的管理和要求，目前只有少数房地产开发企业能以这些方式融资。而利用经营性欠款主要有由承建商垫资、利用关联企业资金等，其中由承建商垫资获得资金有限且有政策限制。因此，在上述几种筹资形式中，预售开发产品、向银行贷款及利用关联企业资金是目前房地产开发企业筹措资金的常见方式。下面着重分析这几种常见方式中存在的问题。 (一)预售开发产品 1(预售开发产品未取得房屋预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时必须取得国土资源和房产管理局核发的《房地产预售许可证》，拥有此证的商品房才能预售。房地产开发企业收取的预售楼款，必须是在取得预售许可证后收取，而且要签订房屋预售合同。 2(违规收取“诚意金”等认购款。建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房166号)明确规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据最新的规定，房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。对取得预售许可证前、取得预售许可证十日后且未签订房屋预售合同的收款，要注意是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况 3(虚假认购，哄抬房价。有的房地产开发企业为抬高房价，采取一些虚假手段营造房屋供不应求的认购场面。公司借款给内部员工参与认购就是一种常见的手段。 4(少收或未收售房款，通过关联公司虚挂往来。有的房地产开发企业售楼款由关联公司代收，但所代收的售楼款却不划转，仅在往来中挂账反映。这种会计处理可能存在未收取或未完全收取售楼款，虚假确认销售收入的问题。 5(预收售楼款未按规定计缴税金。按税法规定，房地产开发企业在预收售楼款项时就要计缴相关税金。在实际工作中，有的房地产开发企业收取预收款时不按规定

申报缴税;有的房地产开发企业则仅就收取的售房款计缴相关税金，对预收的定金、车位款等则不及时申报纳税;有的房地产开发企业为延迟纳税，则将收取的销售款先在其他往来中挂账，尤其是混同在关联方的往来款项中。 6(内部职工低价购房未作纳税调整。有的房地产开发企业，特别是国有房地产开发企业，对内部员工购房采用低于成本的价格发售，但在计算营业税、企业所得税时却未按规定作纳税调整，漏缴相关税金。按照税法规定，对这种价格明显偏低且无正当理由的销售，要按当月销售同类不动产的平均价格核定计税。 7(预收账款未按规定及时结转销售收入。在开发产品完工后，房地产开发企业应根据收款性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售楼款确认为收入。但有的房地产开发企业为延迟纳税，将已符合收入条件的预收账款长期挂账，不及时结转收入。 (二)向银行贷款及利用关联企业资金 1(以“零首付”、“一成首付”等广告促销，虚假收取首付款。所谓“零首付”、“一成首付”，实际上是房地产开发企业与购房人共同造假，向银行套取按揭资金的一种做法。这些房地产开发企业在与购房人签订购房合同时，合同中规定的首付款比例是符合银行按揭规定的，但房地产开发企业与购房人会另外签订一份补充协议，约定首付款分期或推迟在某一时间前交纳。因此，“零首付”、“一成首付”其实是推迟或分期收取首付款。这种未收取的首付款一般会在应收账款中挂账。

范文四：房地产企业税收常见问题及审计对策(1)

房地产企业税收常见问题及审计对策

?高连云 ,青岛市审计 局

几年, 我国房地产业迅猛发展,在 放在其他应付款等科目, 在进行收入结 … …

近经 济成分中成为拉动国民经济指 转时,只将购房首付款结转收入,不按合 数增长的重要因素, 对税收收入的增长 同约定的收款期及时确认收入, 购房人 房地产企业税收中一、的常见问题: 发挥着重要推动作用。 同时,房地产行业 提前交纳房款时, 不按实际收款日期确 发展中出现的房价畸高、 偷逃税款等现 , 一 , 提 前 确 认 收 入 , 预 交 、 虚 交 税 认收入实现等。 象,以及由此导致的分配不公、影响民生 款。 政府或税务部门在完不成收入增长 , 三 , 利 用 “ 往 来 ” 科 目 隐 瞒 收 入 , 偷 等社会矛盾,也成为突出的问题之一。 审 目标或税收任务的情况下, 往往通过约 逃税款。 根据《房地产企业所得税管理暂 计 机 关 结 合 国家出台的房地产调控政 谈、先征后退、承诺给予其他政策优惠等 行办法》规定,房地产企业的收入总额应 策, 将房地产企业纳税情况作为税收征 方式, 要求资金周转相对较为灵活的房 包括生产经营收入和其他收入。 其中,其 管审计的重点,通过综合分析精确选项, 地产企业将应于下年度入库的税款提前 他收入包括,商品房售后服务收入、材料 提高延伸房地产企业审计水平, 在一定 征收入库,或在无税源的情况下,虚交税 销售收入、无形资产转让收入、固定资产 程 度 上 整 治 了房地产行业税收征管秩 款。 出租收入及其他代有关部门收取的代收 序。 下面就审计实践中,房地产企业税收 ,二,推迟结转营业收入,延时纳税。 费用等。 审计中发现,企业经常把其他收 存在的常见问题进行总结, 并进一步探 审计中发现此为房地产开发公司少交税 入通过往来款核算,以逃避纳税义务。 此 讨审计对策, 以共同提高房地产企业税 款的常见手法。 主要表现为不按时结转 外, 在银行按揭款上做文章的企业也不 收监管质量。 经营收入、 将售房款长期挂预收收入或 在少数。 根据国税发,2006,31 号文件规

工程竣工结算是工程竣工后, 根据 目前, 利用计算机电算化进行工程 … … … 四施工阶段的造价 、

后补充修改预算所办理的工程结算。 它 推行按月,或季度,根据形象进度进行结

施工阶段是工程造价直接反映的时 要求工程价款具有客观性、公正性、合理 算,工程竣工验收后,根据审计报告书进 期,有 原施工图预算及合同价, 加上变更签证 款结算管理,更能准确地反映工程造价, 些人认为,工程承包合同一经签订, 性, 并直接影响到建设单位和施工单位 行竣工后结算, 结算时根据合同规定预 施工阶 管理与控制 段工程造价便是施工企业的问题, 双方的经济利益。 留质保金。 采取这种结算方法工程造价 建设单位根据合同、工程进度划付进度款 工程造价的波动一方面受变更签证 会趋于更合理、更科学。 即可,这种思想是不可取的。 施工阶段工 的影响, 另一方面工程施工过程中诸多 工程造价最终是由市场确定的。 工 程造价必须受建设单位和施工企业双方 因素对工程造价也会有影响。 如施工阶 程造价的动态变化是社会主义市场经济 的管理和控制。 如这一阶段建设单位的工 段中的材料价格变化, 一定时期内的政 的产物,是经济规律的必然趋势。 这种动 程变更对工程造价有着极大影响,若盲目 策性费用增减等对工程造价会造成直接 态变化使工程造价的 “可变性” 更为复 追求 “档次”, 在工程建设过程中施工不 影响。 因此,根据工程形象进度进行阶段 杂。 随着市场经济的发展速度加快,建设 断、变更不断,致使建设造价标准提高,这 工 程 预 算 控 制 , 更 能 公 正 、 合 理 、 客 观 地 产品的特征却又自始自终制约着该产品 就必然导致工程造价的增加。 因此,只有 反映工程造价。 的生产速度,这一快一慢的矛盾,致使建 在建设单位和施工企业共同管理下,才能 做好工程结算工作是确定项目工程 设 工 程 造 价的管理与控制难度相应增 保证工程造价得以合理的控制与实施。 造价和监督投资效益的有效措施,是衡量 大。 这是新时期对工程造价管理者的挑 建设

单位要对施工阶段的工程进行 设计方案是否经济合理及控制设计概算 战 , 它需要管理者不断学习 、 不 断 研 究 , 严格管理, 防止施工单位偷工减料。 目 的重要依据。 严格审核建设工程结算工作 以新的经济形式变换新 的 经 济 头 脑 , 既 前, 施工中所有的建材都由施工企业自 是降低工程造价,完成投资包干和正确使 要注重工程项目前期计划科学合理的制 行购进,那么,建设单位就要把好材料质 用国家资金不可缺少的重要环节。 工程结 定, 又要充分利用和认真分析生产周期 量 关 , 另 外 , 还 要 对 沙 浆 、 砼 等 技 术 配 合 算中,结算要根据施工图纸、设计变更、基 中的重要信息, 抓住生产周期的有利机 比进行严格管理与控制。 础部分以及隐蔽工程的验收签证单、施工 遇,把握市场经济的脉搏,才能适应工程

合同、工程预算等资料,按照有关政策文 造价的动态变化,才能合理利用投资,有

核。 同时,为了提供工程结算的准确性,要 管理与控制 蒉

建立工程结算复审制度。

… … … 五、工程竣工结算造价的件及建筑安装工程的收费标准, 精心审 效地控制工程造价,取得最佳投资效益。

审计月刊 2008年 第 12 期(总第 248 期)

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业务探索 Y

定“采取银行按揭方式销售开发产品的, 外 , 由于收息方要缴纳营业税 、 城 建 税 、 笔以上税款的纪录 , 往往也存在预征税 应按销售合同或协议约定的价款确定收 教育费附加及个人所得 税 等 , 为 协 同 逃 款嫌疑。 三是查找大额、整数入库税款纪 入额, 其首付款应于实际收到日确认收 税 , 房 地 产开发公司又出现了新的手 录, 这些税款往往以倒算的方式算出纳 入的实现, 余款在银行按揭贷款办理转 法 , 即采取以低价房款 先行售给借款企 税基数, 因为正常申报缴纳税款很少出 账之日确认收入的实现。 ”某些房地产公 业 或 个 人 , 后 由 其 以 出 售二手房并与购 现整数,可在查找出整数税款的基础上, 司 利 用 金 融按揭贷款售房方式的特殊 房者到开发公司更名的 方 式 套 取 现 金 、 再落实该税款申报 缴纳的真实性、 合规 性,将银行按揭款项记入其他应付款,不 取得利息。 性。 四是有的房地产企业,根据审计人员 作预售收入处理,从而隐瞒收入、偷逃税 平时的了解, 处于刚起步甚至项目尚未 … …

款。 动工阶段, 年末若突然出现大额营业税 二、审计对策

利润,偷逃税款。 某些房地产企业往往同 ,一, 提高审计人员的综合业务素 2、重视实物信息核查。 重点抓住项 ,四,利用不同项目间成本混转调减 等税款入库,很可能有虚交税款的嫌疑。 时开发好几个项目,有的处于预售阶段, 质。 处在审计一线上的审计人员必须熟 目 数 量 、 开 发 面 积 、 开 发 地 点 、 单 位 价 格 有的项目已基本结束。 多个房地产项目 练掌握各项税收政策、 会计知识及相关 等四个环节。 具体包括全面核实纳税人 同时进行,应分项目核算成本。 某些房地 法律法规,并提升计算机辅助审计水平。 实际参与开发的项目数量、开发面积,各 产公司往往故意将几个开发项目的成本 只有这样, 才能在审计实务中不断增加 项目的开发地点,与该项目的“竣工验收 混在一起,结转成本时,不是按权责发生 审计经验, 提高计算机分析数据水平和 证明书”、“土地规划许可证”、“土地出让 制及配比原则进行,而是在各项目间“随 效率,练就一双“火眼金睛”,才能查处房 ,转让,合同”、“竣工验收时间”等资料进 意”调整,以达到明亏暗赢的目的。 地产企业偷税问题、 查证房地产企业税 行核对、核实项目的可售商品房面积,如

, 五 , 利 用 “ 预 提 费 用 ” 账 户 , 虚 增 成 收征管质量的问题。 通过抽查开发项目的回 迁 安 置 协 议 、 联 本、调整利润。 税法规定,预提费用年末 ,二,充分利用综合信息。 一是利用 建协议、房屋销售合同,并根据开发项目 不得留有余额, 但对开发建设周期较长 以前年度纳税电子资料进行同一纳税人 坐落地点等客观情况判定回迁, 联建商 的房地产开发项目的预提费用, 则应区 近年数据对比分析, 以发现税种变化异 品房面积的真实性及可 售 面 积 的 真 实 、 别不同情况处理。 房地产公司该账户年 常等问题。 二是注重外调工作,善于发现 核实开发项目的销售单价与同期市场价 末往往存在大量结余。 主要采取两种方 新的问题。 如到房地产交易中心获取房 格相比是否异常等。 式虚增成本, 一是对于因地方政府及有 地产项目预售和销售方面的信息, 注意 3、加大售房合同检查力度延伸审计 关部门优惠政策而少付或不付各项费用 搜集网上和报纸杂志上 的 楼 盘 广 告 , 以 具体企业时, 将售房合同与经营收入相 仍照常提取,而不是按实际支付额列支。 购 房 者 身 份到售楼处了解项目销售进 核对, 审查是否存在未按合同规定结转 二是提取国家已取消的收费。 度、实地查看楼盘建设情况等。 三是多层 收入的问题。 警惕往来账户,重点是挂账

,六,利用借款利息偷逃税款。 房地 次、多视角、多领域收集汇总有价值的信 的应付款付款项及借款项目。 对发生金 产公司在项目开发前期,动用资金较大, 息材料。 沿着房产立项、开发、销售等业 额较大的业务要特别重视, 审查是否将 筹集资金渠道较多。 有的通过银行借贷、 务 环 节 , 对税务机关以外房产 、 建 设 、 交 售房款废往来账户而未 结 盟 转 收 入 , 或 有的从企业拆借, 还有的由企业职工集 易、 按揭银行等诸多第三方的信息进行 提取已减免的各项收费及乱进利息虚增 资。 根据税法规定,开发企业为建造开发 采集分析等。 成本等问题。

产品借入资金而发生的符合税收规定的 ,三,结合审计实践。 4、加强全面审查。 不放过任何有关 借款费用,属于成本对象完工前发生的, 1、提高选案环节针对性。 如对预征 的蛛丝马迹, 谨防税务机关协同房地产 应配比计入成本对象, 属于成本对象完 虚征税款问题, 前期征管数据分析尤为 开发企业,共同抵防审计人员的做法。 蒉 工后发生的,可作为财务费用直接扣除。 重要, 通常税收任务重的分局存在此类

实践中房地产公司往往将发生的利息全 问题的可能性较大, 通过对比分析其征 大超过同期银行贷款利率水平。 另外,有 合进一步数据分析 , 往 往 准 确 性 很 高 。

的房地产公司从其投资方 ,同为房产经 如, 一是筛查入库日期与税款所属期在 营公司,融入资金的借款利息全额扣除。 同一个月的电子数据,正常情况下,税款 而

征稿启事 根据税法规定, 开发企业将自有资金 入库日期应在税款所属 期 的 下 一 个 月 , 借

额进入开发成本, 并且有些借款利率大 管数据中 12 月份税收占全年的比例,配 给全资企业,包括分支机构,和其他关 如果出现 12 月份缴纳税款所属期 为 12

为了深入学习实践 科 学 发 展 联企业的, 关联方借入资金金额超过其 月的税款,则存在预征税款的嫌疑。 二是

观, 推动审计工作进一步发展,加 注 册 资 本 50, 的 , 超过部分的利息支 筛查同一个月多次申报 的 电 子 数 据 , 同

强审计理论与实务的研究,本刊从 2008年 第 10 期开辟“ 学习实践科 息 支 出 , 准予按金融机 构同类同期贷款 申报缴纳一次。 如果存在同一月份,特别

学发展观” 专 栏 , 已陆续刊载部分 基 准 利 率 计算的数额内税前扣除 。 此 在 12 月份对同一纳税人申报 并 征 收 2 文章,欢迎大家继续踊跃投稿。 本

专栏将进行优秀论文评选。 一纳税人在一个月份中对同一税种应只 出 , 不得在税前扣除 , 未 超 过 部 分 的 利 本刊编辑部

审计月刊 2008年 第 12 期(总第 248 期)

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范文五：[doc格式] 房地产企业税收常见问题及审计对策

房地产企业税收常见问题及审计对策

饕*

—I地中的常

?__…一

(一)预交,虚交税款.政府或税务部

门在完不成收入增长目标或税收任务的

情况下,往往通过约谈,先征后退,承诺

给予其他政策优惠等方式,要求资金周

转相对较为灵活的房地产企业将应于下

年度入库的12月份或第4季度税款提

前征收入库;或在无税源的情况下,虚交

税款.

)不及时结转营业收入,延时纳

税.审计中发现此为房地产开发公司少

交税款的常见手法.主要表现为不按时

结转经营收入,将售房款长期挂预收收

入或放在其他应付款科目等,在进行收

入结转时,只将购房首付款结转收入,不

按合同约定的收款期及时确认收入,购

房人提前交纳房款时,不按实际收款日

期确认收入实现等.

(三)通过”往来”科目隐瞒收入.偷

逃税款.审计中发现,企业经常把其他收

入通过往来款核算,以逃避纳税义务.此

外,在银行按揭款上做文章,也不在少

数.根据国税发(2006)31号文件规定”采

取银行按揭方式销售开发产品的,应按

销售合同或协议约定的价款确定收入

额.其首付款应于实际收到日确认收人

的实现,余款在银行按揭贷款办理转账

之日确认收入的实现.”某些房地产公司

利用金融按揭贷款售房方式的特殊性,

将银行按揭款项记入其他应付款,不作

预售收入处理,从而隐瞒收入,偷逃税

款.

f四)多个不同项目间成本混转,以调

减利润偷逃税款.多个房地产项目同时

进行,应分项目核算成本.某些房地产公

司往往故意将几个开发项目的成本混在

一

起,结转成本时.不是按权责发生制及

配比原则进行,而是在各项目间”随意”

调整.以达到明亏暗赢的目的.

(五)利用”预提费用”账户,虚增成

本,调整利润.税法规定,预提费用年末

不得留有余额,但对开发建设周期较长

的房地产开发项目的预提费用,则应区

别不同情况处理.房地产公司年末该账

户往往存在大量结余,主要采取两种方

式虚增成本:一是通过争取地方政府及

有关部门的优惠政策少付或不付各项费

用.但仍照常提取.而不是按实际支付额

列支.二是提取国家已取消的收费.

f六)利用借款利息偷逃税款.房地产

公司在项目开发前期,动用资金较大,筹

集资金渠道较多.根据税法规定,开发企

业为建造开发产品借入资金而发生的符

合税收规定的借款费用,属于成本对象

完工前发生的,应配比计人成本对象;属

于成本对象完工后发生的,可作为财务

费用直接扣除.审计实践中往往发现,房

地产公司将发生的利息全额进入开发成

本.有些借款利率大大超过同期银行贷

款利率水平.还有的房地产公司,从其投

资方f同为房产经营公司)融人资金,其借

款利息全额扣除.

辨|?锤攀j二,审计对策

0?譬…一一…一’……

(一)提高审计人员的综合业务素质.

审计人员必须熟练掌握各项税收政策,

会计知识及相关法律法规.同时计算机

辅助审计水平也必须同步跟进.只有这

样,才能在审计实务中不断增加审计经

验.提高计算机分析数据水平和效率,这

是审查房地产企业偷税问题,查证房地

产企业税收征管质量的制胜武器.

f二)充分利用综合信息.一是利用以

前年度纳税电子资料,进行同一纳税人

近年数据对比分析,以发现税种变化异

常等问题.二是注重外调工作,善于发现

新的问题;如到房地产交易中心获取房

地产项目预售和销售方面的信息,注意

搜集网上和报纸杂志上的楼盘广告,以

购房者身份到售楼处了解项目销售进

度,实地查看楼盘建设情况等:三是多层

次,多视角,多领域收集汇总有价值的信

息材料.沿着房产立项,开发,销售等业

务环节,对税务机关以外房产,建设,交

易,按揭银行等诸多第三方的信息进行

采集分析等.

(三)结合审计实践,提供以下方法参

考.

1,提高选案环节针对性.如对预征

虚征税款问题,前期征管数据分析尤为

重要,能达到事半功倍的效果.通常税收

任务重的分局存在此类问题的可能性较

?高连云/青岛市审计局

大.通过对比分析其征管数据中l2月份

税收占全年的比例,配合进一步数据分

析.往往准确性很高.一是筛查入库日期

与税款所属期在同一个月的电子数据,

正常情况下.税款入库日期应在税款所

属期的下一个月.如果出现l2月份缴纳

税款所属期为12月的税款,则存在预征

税款的嫌疑.二是筛查同一个月多次申

报的电子数据,同一纳税人在一个月份

中对同一税种应只申报缴纳一次.如果

存在同一月份,特别在12月份对同一纳

税人申报并征收2笔以上税款的纪录,

往往也存在预征税款嫌疑.三是查找大

额,整数人库税款纪录,这些税款往往以

倒算的方式算出纳税基数,因为正常申

报缴纳税款很少出现整数,可在查找出

整数税款的基础上,再落实该款申报缴

纳的真实性,合规性.四是有的房地产企

业处于剐起步甚至项目尚未动工阶段,

年末若突然出现大额营业税等税款入

库.很可能有虚交税款的嫌疑.

2,高度重视实物信息核查,重点抓

住项目数量,开发面积,开发地点,单位

价格等四个环节.具体包括全面核实纳

税人实际参与开发的项目数量,开发面

积.各项目的开发地点,与该项目的”竣

工验收证明书”,”土地规划许可证”,”土

地出让f转让)合同”,”竣工验收时间”等

资料进行核对,核实项目的可售商品房

面积,如通过抽查开发项目的回迁安置

协议,联建协议,房屋销售合同.并根据

开发项目坐落地点等客观情况判定回

迁.联建商品房面积的真实性及可售面

积的真实,核实开发项目的销售单价与

同期市场价格相比是否异常等.

3,延伸审计具体企业时,加大对售

房合同的检查力度.将其与经营收入相

核对.审查是否存在未按合同规定结转

收入的问题.警惕往来账户,重点是挂账

的应付款项及借款项目.对发生金额较

大的业务要特别重视,审查是否将售房

款挂往来账户而未结转收人,关注是否

存在提取已减免的各项收费及乱计利息

虚增成本等问题.

4,全面加强审查,谨防税务机关协

一瑟审计月刊2009年第4期(总第252期)强|辩?峨黼秣龋

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