范文一：成都房地产

姓名 性别 类别 工作单位黄中兴 男 房地产总裁 仁恒置地（成都）有限公司（董事/总经理）（地址：人南路二段18号川信大厦36层）杨俊忠 男 房地产总裁 四川省华鼎建设有限责任公司(董事长/总经理/高级工程师)（地址：太升北路28号华信大厦12楼）王树君 男 房地产总裁 四川省华鼎建设有限责任公司(副总经理) （地址：太升北路28号华信大厦12楼）蒋莉 女 房地产总裁 成都万华房地产开发有限公司(营销总监)（地址：人南路南延线麓山大道2段6号麓山国际社区）张猛 男 房地产总裁 深圳市星彦地产顾问有限公司成都分公司(副总经理)（地址：人南路二段18号川信大厦15D）张天奎 男 房地产总裁 四川天奎实业有限公司（董事长/高级经济师）（地址：新都区入园路）陈道旭 男 房地产总裁 四川天奎实业有限公司（总经理/高级工程师）（地址：新都区入园路）钟大祥 男 房地产总裁 四川天奎实业有限公司（副总经理/高级工程师）（地址：新都区入园路）黄贵元 男 房地产总裁 成都冠润房地产开发有限公司（经理）（地址：温江区团结巷27号）刘世富 男 房地产总裁 成都冠润房地产开发有限公司（经理）（地址：温江区审计局2楼）李强 男 房地产总裁 成都冠润房地产开发有限公司（经理）（地址：温江区团结巷27号）杨健 男 房地产总裁 西南房屋综合开发公司(董事常务副总经理/国家高级项目管理师/国家注册监理管理师)（地址：成都马鞍南路110号）王晋江 男 房地产总裁 成都芝芝房地产有限公司(总经理)(地址：成都清江路口温哥华广场32层)杨兴良 男 房地产总裁 成都川亚工程技术总承包公司(经理)（地址：成都武候区郭家桥北街5号）李中东 男 房地产总裁 中国民生银行成都分行计划财务部(总经理)（地址：成都市人民中路二段22号）郑强 女 房地产总裁 成都市万基房地产开发有限公司（总经理）（地址：成都科华北路139号三强大厦718室）张雷 男 房地产总裁 四川金指码科技有限公司(总经理)（地址：成都金牛区59号金港商城A座712室）徐晓鹏 男 房地产总裁 四川华胜集团工程设计有限公司(董事长)（地址：成都高新区创业路16号火炬大厦）刘玉超 男 房地产总裁 成都御都投资有限公司吴黎明 男 房地产总裁 成都天府新城房地产开发有限公司(总经理)（地址：成都人南路四段19号威斯顿联邦大厦819室）贺雷 男 房地产总裁 成都天府新城房地产开发有限公司(合约部经理)（地址：成都人南路四段19号威斯顿联邦大厦819室）何浩东 男 房地产总裁 成都建筑设计研究院(院长兼党委副书记)（地址：成都市东御河沿街16号）陶磊 男 房地产总裁 成都建筑设计研究院(副院长)（地址：成都市人民中路一段东御河沿街20号）何勇 男 房地产总裁 成都民正建设有限公司(总经理)（地址：成都市少陵东街27号）刘俊刚 男 房地产总裁 四川厚土房地产顾问有限公司（营销总监）（地址：成都建信奥林匹克花园10-3-602室）廖彬 男 房地产总裁 四川省天拓建筑设计有限责任公司(总经理)（地址：成都市西安北路28号中川大厦8楼）陈明 男 房地产总裁 成都晨明企业集团有限公司(总裁)（地址：成都市五桂桥迎晖路138号）敖梅 女 房地产总裁 成都晨明企业集团有限公司(财务总监助理)(地址：成都市五桂桥迎晖路138号)覃永强 男 房地产总裁 成都宏联建设工程有限公司(董事长)黄咏梅 女 房地产总裁 成都嘉新屋业代理有限公司（董事长）（地址：成都市大业路39号大业大厦12楼C座）杨红 女 房地产总裁 成都华骏兴业地产开发有限公司（总经理）（地址：成都市武侯区晋阳路126号华明商务楼4楼）杨健 男 房地产总裁 成都海天鸿实业发展有限公司(副总经理)（地址：成都市武侯区高升桥路22号4F）罗伟 男 房地产总裁 成都海天鸿实业发展有限公司(副总经理)（地址：成都高新区科园二路一号）符琛 男 房地产总裁 成都海天鸿实业发展有限公司(总经理助理)（地址：成都高新区科园二路一号）谭晓东 男 房地产总裁 四川零壹房地产营销策划有限公司(总经理)（地址：成都市天祥街59号328）陈国林 男 房地产总裁 西昌市鑫申建筑有限公司(总经理)（地址：西昌市滨河路）杨蜀涛 男 房地产总裁 四川天晨房地产开发有限公司(总经理)（地址：绵阳涪城路76号建设大厦16F）陈光健 男 房地产总裁 成都市香木林置业有限责任公司(营销总监)（地址：成都市瑞联路171号）黄一峰 男 房地产总裁 四川省成都市福生实业有限公司(副总经理)（地址：彭祖大道北段138号烟草公司三楼）全长志 男 房地产总裁 四川君子园实业开发有限公司(董事长)（地址：成都市外东十陵镇和平路紫晶广场四楼）王珏岚 女 房地产总裁 四川共生照明电器有限公司(副总经理)（地址：成都市十陵灵龙路紫晶广场四楼）陈治春 男 房地产总裁 四川亚东房地产开发有限公司(董事长) （地址：成都市武侯区航空路丰德国际广场B栋12B#）尹秀容 女 房地产总裁 四川亚东房地产开发有限公司(总经理) （地址：成都市武侯区航空路丰德国际广场B栋12B#）陈桂竹 女 房地产总裁 四川亚东房地产开发有限公司(总经理助理) （地址：成都市武侯区航空路丰德国际广场B栋12B#）王文兰 女 房地产总裁 成都策程营销策划有限公司(总经理)（地址：成都市永丰路47号丰尚玉林商务楼103A室）侯多 男 房地产总裁 四川省绵阳市东圣房地产开发有限公司(董事长)（地址：绵阳市长虹大道中段91号）叶刚 男 房地产总裁 成都燕宇投资实业发展有限公司(董事长)（地址：成都市高新区新光路70号）刘欣 男 房地产总裁 成都燕宇投资实业发展有限公司(总经理)（地址：成都市高新区新光路70号）吕琳 女 房地产总裁 四川华盟实业有限责任公司(总经理)(地址：成都市太升南路61号省农工商大厦5F)李欣 女 房地产总裁 成都爱邦地产顾问有限公司(董事长)(地址：武侯区科华北路58号亚太广场B座801、408)张小平 男 房地产总裁 成都盛吉立房地产开发有限公司（总经理）（地址：成都市人南路四段19号威斯顿联邦大厦19A－H单元）伍波 男 房地产总裁 四川君合律师事务所(律师)(地址：成都市华兴正街5号王府井商城B座26楼)何千涛 男 房地产总裁 四川省邛崃市规划与建设局(副局长)(地址：四川省邛崃市南街345-1-1-3-100)王琳璨 男 房地产总裁 成都地一地产顾问咨询有限公司(总经理)(地址：成都国信路1号12栋)傅阳 男 房地产总裁 成都广聚兴房地产营销策划有限公司(董事/总经理)(地址：成都市人民南路凯莱帝景8楼E-F座)贺麟 男 房地产总裁 四川汇源吉迅数码科技有限公司（总经理）（地址：成都市高新区（西区）汇源光通信产业园2楼）张雪 女 房地产总裁 四川康苑房地产有限公司(营销总监)向 晓 男 房地产总裁 成都嘉祥房地产开发有限公司（副总经理）(地址：成都市一环路南四段兴蓉西巷)侯红权 男 房地产总裁 成都嘉联地产顾问有限公司(总经理)(地址：紫竹北街85号大世界商业广场3F-A座)黄育君 男 房地产总裁 科美.东篱(澳洲)建筑景观(成都公司)(董事/总经理)(地址：成都市二环路东五段七号)刘永华 男 房地产总裁 新华社驻成都军区分社(社长)(地址：成都市北较场成都军区政治部新华社)阙彬 男 房地产总裁 华润置地成都有限公司(副总)刘贻成 男 房地产总裁 成都晨明企业集团有限公司(副总裁)（地址：成都市五桂桥迎晖路138号）田家骏 男 房地产总裁 成都新港投资开发有限公司(总经理)地址：成都市双建路387号祥宇商厦6楼徐大滨 男 房地产总裁 四川百世旺家门窗有限公司(总经理)地址：成都临江东路39号锦江国际水晶座20A1熊波清 男 房地产总裁 栢迪国际房地产顾问有限公司/栢迪物业服务有限公司栢迪物业管理（深圳）有限公司（华西区总经理）地址：总府路2号时代广场806A刘小辉 男 房地产总裁 四川天宏实业有限公司（常务副总经理）地址：遂宁市市中区公园路195号4单元2楼5号陈大康 男 房地产总裁 成都每日房屋开发有限责任公司（董事长）地址：成都市武侯区桐梓林北路凯莱蒂景C-19-F曾志强 男 房地产总裁 乐山新城房地产开发有限公司（总经理）张继学 男 房地产总裁 四川创视传媒（投资）有限公司(总经理)地址：太升北路28号华信大厦14楼杨奎 男 房地产总裁 成都市泛林房地产开发有限公司(副总经理)地址：成都市二环路东一段22#陈国金 男 房地产总裁 成都金山房地产开发有限公司（董事长)地址：龙泉驿区滨河路金山苑园刘永忠 男 房地产总裁 成都金山房地产开发有限公司(副总经理)地址：龙泉驿区滨河路金山花园张爱军 男 房地产总裁 成都金山房地产开发有限公司(副总经理)地址：成都市高新区紫荆北路86号3幢6单元3号陈奇 男 房地产总裁 成都金山房地产开发有限公司(副总经理)地址：内江市中区大洲路陈启华 男 房地产总裁 成都金山房地产开发有限公司(副总经理)卢德春 男 房地产总裁 四川托泰房地产开发有限公司(董事长)地址：内江市兴隆路256号邓展 男 房地产总裁 四川托泰房地产开发有限公司(总经理)地址：内江市兴隆路256号汪勇 男 房地产总裁 四川托泰房地产开发有限公司(董事)地址：成都市棕南正街1号阳光花园1-301薛刚 男 房地产总裁 成都恩威投资(集团)有限公司(总经理)地址：成都高新区创业路28号杜亮 男 房地产总裁 四川淳科实业有限公司(总经理)地址：成都市武侯区武青南路33号、成都武侯高新技术创业服务中心孵化楼3楼305号杜明 男 房地产总裁 四川淳科实业有限公司(副总经理)地址：成都市武侯科技园武科东三路周平双 女 房地产总裁 泸州玉宇电力有限责任公司（总经理）严小蓉 女 房地产总裁 四川泰和泰律师事务所（律师）徐伟利 女 房地产总裁 成都金强实业（总经理）杨大让 男 房地产总裁 四川省天光科技实业有限公司(董事长兼总经理)地址：成都市一环路北三段新76号刘兴顺 男 房地产总裁 四川成功企业发展有限公司(副总经理)地址：成都市猛追湾街43号高琦 男 房地产总裁 四川成功企业发展有限公司(总经理助理)(地址：成都市猛追湾街43号)邓帮超 男 房地产总裁 成都百川房地产营销策划公司遂宁公司(董事长)地址：遂宁市和平花园4-3-1室陈学慧 女 房地产总裁 四川北兴实业有限公司（董事长）地址：遂宁市北兴公司遂 北路开发区唐晓林 男 房地产总裁 成都成量集团有限公司（总经理）地址：成都市新都区新都镇新泰路120号赵兵 男 房地产总裁 四川红泰房地产开发有限公司（董事长）地址：成都市清江东路康尚成 男 房地产总裁 四川创新房地产开发有限公司(董事长)地址：成都一环路东三段64号刘勇 男 房地产总裁 四川新泰房地产开发有限公司(董事长)地址：四川省江油市银河干道中段李迎 男 房地产总裁 成都长江紫东企业(集团)股份有限公司(董事长兼总经理)地址：成都市双桂路4号杨荣生 男 房地产总裁 四川同创投资有限公司（总经理）蒋志祥 男 房地产总裁 四川中虹房地产开发有限公司(董事长)地址 ：四川南充市嘉陵区长城路胡嵋 女 房地产总裁 四川国恒建筑设计有限公司(副总经理)地址：成都市滨江东路136号B-8、9楼庄英哲 男 房地产总裁 成都标竿房地产投资顾问有限公司（总经理特助）地址：成都市锦里西路119号现代城1单元2303邓玉良 男 房地产总裁 成都市双流达昌建设有限责任公司(董事长兼总经理)地址：成都市双流县九江镇万白路199号林芷伊 女 房地产总裁 成都万贯房地产开发有限公司（总经理助理）地址：成都市金牛区金府路555号万贯五金机电城马爽姿 女 房地产总裁 成都万贯（集团）置业股份有限公司（总裁办主任）地址：成都市金牛区金府路555号万贯五金机电城张焕涛 男 房地产总裁 成都首创新资置业有限公司(副总经理)地址：成都市建设北路一段76号通美大厦501室苏宏 男 房地产总裁 四川万润房地产开发有限公司(总经理)赵荣杰 男 房地产总裁 成都新宏实业有限公司(董事长)地址：天府大道北段20号高新国际广场B座8楼8号尹平 男 房地产总裁 成都尺度兴业地产代理有限公司(总经理)地址：成都羊市街16号刘忠 男 房地产总裁 成都嘉联地产顾问有限公司(副总经理)地址 ：成都紫竹北街大世界商业广场3F贝颖海 男 房地产总裁 香港国际贝氏设计有限公司(总经理)地址：成都市天仙桥南路2号锦江教育局9楼吴永刚 男 房地产总裁 成都八一家具股份有限公司(副总经理)地址：成都市成双大道北段68号何发祥 男 房地产总裁 四川巴中经济技术开发区科技园管理委员会(总工程师)地址：四川巴中市巴州区文星街64号周润平 男 房地产总裁 四川省荣新集团有限公司（总经理助理）地址：成都市航空路6号丰德国际广场A1-12A杨小强 男 房地产总裁 四川省荣新集团有限公司荣新房地产开发公司成都项目部(成都项目部副总经理)地址：成都市航空路6号丰德国际广场A1-12A虞波 男 房地产总裁 四川省荣新集团有限公司(成都项目部副总经理)地址：成都市航空路6号丰德国际广场A1-12A邹玉林 男 房地产总裁 四川荣新房地产开发有限公司(项目部副总经理)地址：四川省自贡市马吃水盐都大道盐都花园会所张毅 男 房地产总裁 四川荣新房地产开发有限公司(副总经理)地址：四川省自贡市马吃水盐都大道盐都花园会所丁绍鑫 男 房地产总裁 四川省荣新集团有限公司(总裁助理)地址：四川省自贡市马吃水盐都大道盐都花园会所张丽彬 女 房地产总裁 四川省荣新集团有限公司（自贡项目部总经理)地址：四川省自贡市马吃水盐都大道盐都花园31-D曾家洪 男 房地产总裁 四川省荣新集团有限公司（项目部总经理）地址：四川省自贡市马吃水盐都大道盐都花园谢志忠 男 房地产总裁 四川省荣新集团有限公司(副总裁)地址：四川省自贡市马吃水盐都大道盐都花园龙志斌 男 房地产总裁 四川省荣新集团有限公司（荣县项目部总经理)地址：四川省自贡市荣县河西新区金碧城杨飞 男 房地产总裁 四川首飞房地产开发有限公司(总经理)邓炼 男 房地产总裁 成都金阳集团实业有限公司（总经理）地址：成都市金堂县钟楼街79号王宏 男 房地产总裁 四川普森房地产开发公司(副总经理)刘静 女 房地产总裁 成都策源营销代理有限公司(总经理)侯雪飞 男 房地产总裁 广安富强房地产开发有限公司(董事长)汪洋 女 房地产总裁 成都东方创展置业顾问有限公司(销售总监)地址：成都金牛区三洞桥路20号附7号中行7楼金娜 女 房地产总裁 成都金海岸置业投资有限公司(总经理)林龙 男 房地产总裁 成都心怡投资实业有限公司(董事)地址：人民南路四段53号嘉云台3栋9楼余清海 男 房地产总裁 四川恒邦房地产开发有限公司(财务总监)地址：乐山市新大桥转盘云集大厦二楼

范文二：房地产评估

一、名词解释

1. 房地产：狭义上是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2. 房地产估价：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。

3. 级差地租：是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。

4. 城市地租：等于位置地租加上农业地租。

5. 基准地价：是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

6. 市场法：是指通过比较待估房地产与近期售出的类似房地产的异同，并据此对类似房地产的市场价格进行调整，从而确定待估房地产价值的估价方法。

7. 实际收益：是指在现状条件下实际取得的收益。

8. 建筑物功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

9. 在建工程：是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。

10. 面积分摊法：是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价值量，或土地份额。

11. 高层建筑：是指10层及10层以上的居住建筑及建筑高度超过24米的其他建筑。

二、判断题

1.桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。（× ）

2.房地产既可用于消费，也可用于投资。（√ ）

3.招标价是建筑物价格的构成部分之一。（√ ）

4.征用价格属于公平市场价格。（× ）

5.建筑物实际已使用年限比名义使用年限要短。（× ）

6.就土地使用权评估而言，成本法一般使用于新开发土地的估价. （√ ）

7.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（√ ）

8.对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。（√ ）

9.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起，而不是从估价时点开始算起。（√ ）

10.房地产估价时，实地勘察应有估价人员独立完成。（× ）

三、简答题

1. 简述房地产估价的含义。

答：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，房地产估价是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关法律、法规的规定，为了特定的估价目的，遵循适用的估价原则，选择适当的价值类型，按照法定的估价程序，运用科学的估价方法，对特定房地产的价值进行估算的过程。

2. 简述房地产估价的特点。

答：1）时点性2）市场性3）预测性4）公正性5）咨询性

3. 简述房地产价格的特点。

答：1）房地产价格具有地区性2）房地产价格实体具有双重性3）房地产价格具有高位性4）房地产价格具有单件性5）房地产价格具有计划性6）房地产价格具有扩散效应性6）房地产价格具有敏感性8）房地产价格具有趋升性

4. 简述房地产价格的主要构成因素。

答：1）土地价格2）房屋建筑成本3）建筑房屋的利润4）税金5）其他附加费6）土地使用税

5. 简述收益法的评估程序。

答：1）收集验证房地产的有关经营、财务状况的信息资料；2）计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；

3）预测房地产的预期资产净现金流，确定适当的折现率；4）估算待评估房地产的收益价值。

6. 简述市场法评估的操作步骤。

答：1）搜集交易实例2）选取可比交易实例3）建立价格可比基础4）进行交易情况修正5）进行交易日期修正6）进行区域因素修正7）进行个别因素修正8）综合修正

7. 简述成本法估价的操作步骤。

答：1）搜集有关估价对象的邻近环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等资料；2）估算土地价格；3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本；4）估算建筑改良物的折旧；5）估算附属改良物的重置成本及折旧；6）求出房地产价格。

8.简述在建工程评估需要准备工作。

答：第一，要求企业提供待估在建工程详细资料。第二，要求提供并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。第三，评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。第四，检查工程质量。第五，搜集与该工程评估所需的有关数据资料。

9.简述在建工程评估的特点.

答：1）在建工程种类多，情况复杂2）在建工程的形象进度以及资产功能差别很大3）在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致4）在建工程的建设工期长短差别较大

10.简述土地价格分摊法的缺点。

答：1）实际的建筑物的价值在楼盘全部卖出以前很难得到准确的价值，建筑物中有部分面积数年不能清盘是十分普遍的现象，因此我们所用的建筑物的总价值一般是估计出来的；2）未来的房地价值是不断变动的，土地价值也是不断变动的，从理论上将要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行，因为进行分摊所需要的费用可能很高；3）土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。

11.简述房地产估价流程。

答：1）房地产估价流程的介绍2）获取估价业务3）受理估价业务4）拟定估价作业方案5）实地查勘估价对象6）选定估价方法测算7）确定估价结果8）撰写估价报告9）审核估价报告`10）出具估价报告11）估计资料的归档

12.简述房地产估计报告的组成部分。

答：1）封面2）目录3）致委托方函4）估价师声明5）估价报告的结果6）估价技术报告7）附件

房地产评估练习题

第一部分 选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个选项中只有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

1.供人们生活起居的建筑是

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑

2.建筑地段地租的基础是由真正的

A.生产成本规定的 B.农业地租规定的 C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的

3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则A.房地产价格较高 B.房地产价格不变 C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低

4.商业中心往往位于地价高昂的A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容积率是指地块上的建筑面积与A.总面积之比 B.地块面积之比 C.地下面积之比 D.绿化面积之比

6.商业标准宗地的位置应是

A.街角地 B.多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地

7.因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别 C.可能趋于一致，也可能扩大差别 D.由有关部门确定

9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定

A.土地还原利率 B.各有关修正系数 C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正

10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100 C.其中分母等于100 D.不成立

11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是

A.土地的估价期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同时期的基准地价不同 D.土地在不同时期的路线价不同

12.新开发区内可出售土地的平均售价A.不包含整个开发区的所有开发成本 B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上

C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费 D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费

13.房屋的商品租金构成因素是

A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费 B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租

C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润

D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

14.房屋重新建造成本中应包括

A.利息、利润 B.利息、利润、税费 C.利润、税费 D.利息、税费

15.剩余法在评估待开发土地中运用得A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般

16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围

17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的

A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况

18.路线价估价法是一种评估大量土地的

A.迅速估价方法 B.较慢估价法 C.简易法 D.延迟法

19.标准深度是指标准宗地的A.街道宽度 B.临街深度 C.街道长度 D.街道曲度

20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可换性

二、双项选择题

21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和

A.商业用地方式 B.商品住宅用地方式 C.机关用地方式 D.宗教用地方式 E.军事用地方式

22.房地产评估的特点主要有

A.科学性 B.实践和公正性 C.个别性D.严肃性 E.固定性

23.区位理论除成本学派外，还有A.市场学派 B.价格学派 C.行为学派 D.竞争学派 E.交易学派

24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有

A.剩余法 B.收益还原法 C.开发法 D.价值法 E.市场法

25.直接影响土地级别界线位置的是

A.单元划分 B.定级单位 C.面积单元 D.指标取样 E.指标计算

26.房地产的收入分为

A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入 D.净收益 E.有效毛收入

27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是( BC )

A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别 B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似

C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内 D.没有土地使用证的房地产也可以

E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别

28.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是

A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼 D.旅馆 E.仓库

29.市场比较法中，区域因素有

A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置

D.房地产的地质条件 E.临街状况

30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是

A.要求估价人员具有充分的鉴定技术 B.要求估价人员具有实际操作经验

C.要求被估对象为新建筑物 D.要求被估对象为旧建筑物

E.仅对一些特殊建筑物进行估价

31.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是

A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量 C.土地上附着物修建的日期

D.原土地使用者是私人或集体 E.土地具体位置及生熟程度、地价区段

32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细

B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细

C.根据旧建筑物特点计算间接工程费 D.根据旧建筑物特点计算直接工程费

E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费

33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了

A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件 D.社会条件 E.经济条件

34.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：

A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件 D.经济条件 E.生活条件

35.同一路线价区段的划分应是

A.地价不等地段 B.地价相等地段 C.地段相连的路段 D.地段不相连接 E.性质相差大的地段

36.路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的

A.20% B.30% C.8% D.10% E.40%

37.基准地价对应的平均容积率是A.该用途土地在该地域内的平均容积率 B.该用途土地在该均质地域内的容积率 C.该用途土地在该级别地域的容积率

D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率 E.该用途土地在该级别地域的平均容积率

38.房地产环境条件不包括A.城市经济发展条件 B.房地产开发情况 C.建筑物保养 D.城市社会发展水平 E.房地产业税收政策

第二部分 非选择题

三、判断改错题39.╳ 抵押贷款 40.╳ 5～7 41.╳ 重置价格或重建价格 42.√ 43.╳ 区片价和路段价

39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。( ╳ )

40.大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。( ╳ ) 5～7

41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。( ╳ ) 重置价格或重建价格

42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。 ( √ )

43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。 (╳ ) 区片价和路段价

四、简答题(每小题4分，共12分)

影响房地产价格的因素通常有：

(1)一般因素。 (2)城市区域因素。 (3)个别因素。

(1)封面； (2)目录； (3)致委托估价方函； (4)估价师声明； (5)估价的假设和限制条件； (6)估价结果报告；

(7)估价技术报告； (8)附件。

剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。

五、计算题(每小题10分，共20分)

47.某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(万元)

(2)计算年经营费用

①房地产税=30×12%=3.6(万元)

②管理费=30×5%=1.5(万元)

③房屋原值=1000×3000=300(万元)

④修缮费=300×2%=6(万元)

⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)

⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)

⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)

(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)

(4)该写字楼套间的价格 =137.099

发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?

(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?

48.(1)土地价格=1,000万-500万-200万=300(万元)

故该块地最高价格为300万元。137.1(万元)

(2)总价＝18,000(万元)

六、论述题(每小题10分，共20分)

在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。

运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：

(1)交易实例的搜集；

(2)可比交易案例确定；

(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正；

(4)房地产价格确定。

估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：

因为：

(1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能应用该结论。

(2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。

(3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。

说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。

范文三：房地产评估

资 产 评 估 报 告

姓名：

学号：

班级：

序号：

房地产评估报告

估价项目名称：浙江省台州市黄岩区宁锦园7栋1单元XX室

房地产市场价值评估

委 托 方：（户主）

估 价 方：

估 价 人 员：

估价日期：2014年5 月01

估价报告编号：

2014 年5 月10 ２ 日至日

目 录

一、致委托函 ......................................................... 4

二、估价师声明........................................................ 5

三、估价的假设和限制条件........................... .................. 6

(一)估价假设条件...................................................... 6

(二)限制条件........... .... ........................... ............ 6

四、估价结果告..................................... .................. 7

(一)委托方............................................................ 7

(二)估价方...................... ..................................... 7

(三)估价对象概况............... ........................ ............. 7

(四)估价目的.................. ........................... ........... 7

(五)估价时点............ ............................. ............... 7

(六)本次评估价值定义............. ....................... ............ 7

(七)估价依据................ ......................... ............... 7

(八)估价原则.................... .................... ................ 7

(九)估价方法.......................................................... 8

(十)估价结果.......................................................... 8 (十二)估价作业日期............. ..................................... 8 (十三)估价报告应用有效期....... ...................................... 8

五、估价技术报告

(一)个别因素分析............ ......................................... 9

（二）区域因素分析......... .......................................... 9

（三）市场背景分析............... .................................... 10

（五）估价方法选用 ................................................... 11

（六）估价测算过程................................................... 13

六、交易实例调查表................................................... 14

附件（作业自述）..................................................... 19

３

一、致委托方函

阮先生：

承蒙委托，我课堂对您委托之房地产进行评估，估价时点为二○一四年五月一日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据您提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法和价值形式，依据一定的评估程序对该房地产的公开市场价值做出客观的评定估算，现将估价结果报告如下：

委托估价房地产为浙江省台州市黄岩区宁锦园7栋1单元XX室房地产市场价值评估，建筑面积合计为185（带车库） 平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:

评估总值：19082265.01元

大写金额：人民币壹佰玖拾萬捌仟贰佰陆拾伍圓

法定代表人：

二○一四年五月十日

４

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和中华人民共和国建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会共同颁布的《房地产抵押估价指导意见》等进行分析、形成意见和结论，撰写估价报告。

5、我们已对估价对象进行了实地勘察，但我们对估价对象的勘察，仅限于估价对象的外观和使用状况。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、注册估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，对估价对象法律权属确认或发表意见超出注册估价师执业范围，注册估价师不承担验证委托人和相关当事方提供的估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。

特此声明！

注册房地产估价师（签章）：

二○一四年五月十日

５

三、估价的假设和限制条件

(一)、估价假设条件

1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。

2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。

3、不考虑特殊买家的额外出价。

4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：

①自愿销售的卖主；

②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；

③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。

5、假设委估房地产为居住用房，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

6、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。

7、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。

(二)、限制条件

1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。

2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以委托方提供的《房屋所有权证存根》记载的建筑面积而得,总建筑面积185平方米（含车库，其中车库40平方米）。

3、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。

4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。

5、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。

6、本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。

６

四、估价结果报告

(一)委托方

名 称：（户主）阮建华

(二)估价方

机构名称：中南财经政法大学《资产评估》课堂

法定代表人：

住 所：武汉市东湖高新技术开发区南湖大道182号

(三)估价对象概况

1.房屋状况

委估房产于二○○七年建成，剩余使用年限为65年，维护保养情况较好；建筑面积为185m2（其中40m2为车库），实际在2楼，属住户1楼（一楼为车库）；钢筋混凝土结构；复式，三室三厅，两卫一厨，两个阳台；室内装修精美，采光通风良好，冬暖夏凉；通电通气通水通讯等。

2.小区状况

该住宅小区名为“宁锦园”，始建于2004年，完工与开卖于2006年，共有房屋10栋，每栋7层，小区物业服务不到位，没有给买房者实现将会修建基本健身设施的承诺，绿化面积达到规定标准，采光度好，且住户素质较高，且相处较为融洽，节日中会举办活动。

3.周围环境

估价对象位于台州市黄岩区城东南部宁锦园居住小区内，近河、近公交车站，附近有城关中学、公园、电影院、大型超市及大型休闲广场，交通方便，各项生活设施齐全。但由于东南部近年来作为黄岩区中心的转移地点，近几年来配套设施建设一应俱全，小区西边100米处有新建的公园，500米内有大型电影院，且附近有大型购物中心，以及2家大型超市，并且有五星级酒店在建，小区所在地段的发展前景极好。

(四)估价目的：为出让房地产提供价值参考

(五)估价时点：二○一四年五月十日

(六)本次评估价值定义

本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。

(七)估价依据

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)

2、《中华人民共和国土地管理法》

７

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《中华人民共和国民事诉讼法》

5、《中华人民共和国物权法》

6、委托方提供的委估房地产有关资料

7、评估人员现场勘查、摄影和记录

8、估价时点襄阳市房地产市场相关价格信息

(八)估价原则

1、独立、客观、公正、公平原则

2、合法原则

3、谨慎原则

4、估价时点原则

5、最高最佳使用原则

6、替代原则

(九)、估价方法

根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

(十)、估价结果

委托估价房地产为湖南省湘西州龙山县新世纪家园E栋304室房地产市场价值评估，建筑面积合计为185（含车库，车库40平方米）平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:

评估总值：19082265.01元

大写金额：人民币壹佰玖拾萬捌仟贰佰陆拾伍圓

(十一)、估价人员

中国注册房地产估价师：

评 估 人 员：

(十二)、估价作业日期：2014年05月01日至2013年05月10日。

(十三)、估价报告应用有效期

本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2014年12 月31 日 ８

至2015年12 月30 日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。

五、估价技术报告

(一)、个别因素分析

委估房产于二○○七年建成，剩余使用年限为65年，维护保养情况较好；建筑面积为185m2（其中40m2为车库），实际在2楼，属住户1楼（一楼为车库）；钢筋混凝土结构；复式，三室三厅，两卫一厨，两个阳台；室内装修精美，采光通风良好，冬暖夏凉；通电通气通水通讯等。

该住宅小区名为“宁锦园”，始建于2004年，完工与开卖于2006年，共有房屋10栋，每栋7层，小区物业服务不到位，没有给买房者实现将会修建基本健身设施的承诺，绿化面积达到规定标准，采光度好，且住户素质较高，且相处较为融洽，节日中会举办活动。

（二）、区域因素分析

1、小区区位分析：

估价对象位于台州市黄岩区城东南部宁锦园居住小区内，近河、近公交车站，附近有城关中学、公园、电影院、大型超市及大型休闲广场，交通方便，各项生活设施齐全。但由于东南部近年来作为黄岩区中心的转移地点，近几年来配套设施建设一应俱全，小区西边100米处有新建的公园，500米内有大型电影院，且附近有大型购物中心，以及2家大型超市，并且有五星级酒店在建，小区所在地段的发展前景极好。

具体区域因素分析如下：

（1）商娱乐繁华度：整个城区大体成矩形，以街心花园为中心，该小区位于区城东南部，与街心花园成553m对角距离，在周围500m范围内，有大型超市2个、商业街100米左右，附近有国土资源局，财政局以及多个居民区，城关中学在其对面，大型酒店5家，零星店铺不计其数，地段较繁华，且发展前景好，地段价格不易下跌。

（2）交通便捷度：小区位于引泉大路旁，往北800m左右是汽车站，可乘坐去往黄岩区北部的乡镇；往南走10分钟左右是街口，可乘坐的士。且附近道路四通八达，交通方便，但是，附近居民区较多，还有学校，容易堵车。黄岩区交通发达。甬台温铁路、甬台温高速公路、104国道纵贯城区，82省道横穿城区，与黄长线、拱沿线、十院线等道路连接，形成了布局合理、交通便捷的路网系统。

（3）周边布局状况（以1000米为半径的圆圈范围内）：小区东南方向为新兴商业区，外围有东官河，东北方向为国土局、财政局、区第二中学、浦发银行、农业银行等；西北 ９

方向则为新建公园、标志建筑罗曼大酒店及世纪联华、商业街等；西南则为其他居住小区、小学、各类小商铺、咖啡馆等等。

（4）城市基础设施完善度：黄岩区位于浙江黄金海岸线中部，东界椒江区、路桥区，南与温岭市、乐清市接壤，西邻仙居县、永嘉县，北连临海市，距省会杭州207公里。近年来，黄岩区社会各项事业全面进步，邮电通信基础设施完善，水电供应充足；金融兴旺，民资丰厚；市场繁荣，商贸活跃，建有华东地区最大的汽车摩托车交易中心。星级旅游饭店、文化娱乐设施一应俱全。

（5）环境质量状况：全黄岩自然资源十分丰富。东部属温黄平原，是富饶的鱼米之乡；西部是山区，拥有丰富的森林资源，全区森林覆盖率70%，是全省首批绿化合格县。但由于东南部发展成商业圈，该小区建成以来人口逐渐向此方向聚集，且近几年东南部一直在建设中，且私家车较多，因此整体的绿化并不是非常好，路面多灰尘，空气质量也不佳。

2、县城区位分析：

黄岩区，是台州市三区之一，位于浙江内陆中部，东接椒江区、路桥区，南与温岭市、温州乐清市接壤，西邻仙居县、温州永嘉县，北连临海市，距省会杭州207公里。全区总面积988平方公里，人口66万余人。辖区地形狭长，地势西高东低，西部多高山，中、东部平原系“温黄平原”的一部分，平原地区河网纵横，是典型的江南水乡。黄岩区交通发达。甬台温铁路、甬台温高速公路、104国道纵贯城区，82省道横穿城区，与黄长线、拱沿线、十院线等道路连接，形成了布局合理、交通便捷的路网系统。

（三）市场背景分析

2008年，台州市人民政府印发《关于促进台州市房地产市场健康稳定发展的若干意见的通知》，包括随后央行的“双调”政策等，这将直接影响房地产市场。随后，中央与地方政府相继出台了“救市”新政，及时改变原来的货币紧缩政策，同时，从2009年1月起台州市房地产交易中心已正式实施“国三条”规定，施行政策优惠，出台了包括个人首次购买套型建筑面积90平方米及以下普通住房，减免契税；超过2年普通住房转让的，免征收营业税；个人销售住房免征收土地增值税等一揽子“暖市”政策。银行方面也将中国人民银行、银监会2007年9月27日发布的二套房贷政策悄悄松绑。这些举措，将有助于房地产市场获得宽松的货币环境，激活了2009年的台州楼市。

2009年，在全球经济危机影响尚未褪尽之时，台州楼市不仅没出现众人预期中的拐点，而仍是走出了“四季如春”的上扬行情，2009年上半年台州市区商品房销售量达到了3.12万套，面积342.3万平方米，销售额创下了历史新高，销售面积则超过2008年全年，也 １０

超过2007年同期，仅次于2006年同期，特别是高达15000元/平方米的均价。2009年下半年，台州楼市不断创出新的纪录。福房指数与福估指数也一路上扬。截止09年12底，台州楼市的成交量将以400多万平方米的总量热闹收场，创下历年新高。

楼市的迅速窜热也使得中央政府不得不着手调控，进入12月后，短短的十天内，中央连续出台了三个遏制楼市投资过热的政策：第一是住房转让营业税复位，取消优惠政策；第二是“国四条”，即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措遏制房价飙涨，投机过度行为；第三是五部委出台规范土地市场，规范地方政府的土地出让和遏制开发商圈地称王的行为。总之，房地产市场依然存在着许多不确定的因素，在已经到来的2014年，仍然需要进行全面调整，但我们相信，经过一两年政策引导和市场规律的调整，房价将逐步实现健康有序发展。 （五）、估价方法选用

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和龙山县房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法来测算委估房地产的价格。

市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。 （六）、估价测算过程

1、选择评估方法。该种类型的住宅有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。市场法：利用市场上同样或者类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值。

2、收集有关的评估资料。

① 收集待估住宅资料。近河、近车站，附近有第二中学、影院、大型酒店、大型娱乐场所、大型超市及小型休闲广场，交通方便，各项生活设施齐全。 ② 收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。

表1 交易实例情况表

交易实例A较正常买卖价格偏高3%，交易实例D较正常买卖价格偏低2%。则各交易实例的交易情况修正率为：

交易实例A：3%；交易实例B：0%；交易实例C：0%；交易实例D：2%。

4、进行交易日期修正。根据调查，2012年10月以来房屋价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正系数为：

交易实例A期日修正系数=1+1%×8=1.08 交易实例B期日修正系数=1+1%×5=1.05 交易实例C期日修正系数=1+1%×12=1.12 交易实例D期日修正系数=1+1%×10=1.10 5、进行区域因素修正。

表2 区域因素比较分析表

需修正；第二，土地使用年限因素的修正。交易实例A与待估房产的剩余使用年限相同无需修正，交易实例B、C、D均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：

11

6065

（1?8%）（1?8%） 年限修正系数=[1-]÷[1-] =0.9968

7、计算待估住宅的比准价格。

表3 参照对象单位面积修正计算表

房屋评估单价为：（10035.18+12546.43+12198.77+10212.31）÷4=11248.17（元/㎡） 房屋评估总价为：145×11248.17=1630985.01（元）

车库说明：根据黄岩区市场行情，我们调查了几个类似住宅小区的一楼车库价格，评估单价为6932元\m2，车库评估总价为：6932×40=277280（元）

该房产评估总价为：1630985.01+277280=1908265.01（元）

因此估价对象在估价时点的地上建筑物及附属物等的公开市场价值为人民币壹佰玖拾萬捌仟贰佰陆拾伍圓。

签名： 2014\05\10

交易实例调查表

物业类型：住宅

可比实例A： 调查日期：2014年5月10日

调查人：

可比实例B： 调查日期：2014年5月10日

调查人：

可比实例C： 调查日期：2014年5月10日

调查人：

估价对象位置图

浙江省台州市黄岩区宁静园7幢1单元XXX室

估价对象部分照片

室内结构图

附件： 作业自述：

1、 态度认真，作业格式公正、内容规范；

2、 资料残缺，没有关于该住房小区的建筑密度、容积率、交易状况等信息； 3、 水平有限，不会修正指数的计算，引用了教材中的数据； 4、 结尾仓促，关于车库的测算没有详细技术报告。

5、 由于评估地为自家住宅，所以对附近数据比较了解，但是图片均来自网络查找，精心选取最接近实际的。

6、 资料不很全面，实地调研没有做到，只能通过网络渠道了解评估对象的各方面情况。

范文四：《房地产评估》

◇管理系◇

学年第学期集中实践

专业班级： 姓 名：

指导教师： 课程名称：房地产评估

迟交作业惩罚措施

没有指导教师的允许迟交作业者，要受到相应的减分惩罚，迟交一天扣除该次作业满分成绩的10%，迟交3天以内扣除该次作业满分成绩的20%，迟交四天以上，扣除该次作业满分成绩的30%—60%，包含周末。

抄袭

作业雷同的，或存在其他明显抄袭现象的，视情节轻重减分惩罚，减分额度不应低于该次作业满分成绩的30%。

我知道上述要求，为此，我声明我的作业是自己独立完成，是个人的学习与研究成果。

学生签名： 日期：2011 年11月 1日

《房地产评估》课程设计指导书

估价项目名称：吉林省长春振宇机电成套厂子厂区转让价格评估

委托方：吉林省长春振宇机电成套厂

估价方：长春建筑学院房地产估价事务所

估价人员：

估价作业日期：2011年10月30

估价报告编号：长建房估字（2011）第1110022号

目录

一、致 委 托 方 函------------------------------------------------- 4

二、估 价 师 声 明------------------------------------------------- 5

三、估价的假设和限制条件------------------------------------------- 6

四、估 价 结 果 报 ------------------------------------------------ 7

（一） 委托方----------------------------------------------------- 7

（二） 估价方----------------------------------------------------- 7

（三） 估价对象--------------------------------------------------- 7

（四） 估价目的--------------------------------------------------- 8

（五） 估价时点--------------------------------------------------- 8

（六） 价值定义--------------------------------------------------- 8

（七） 估价依据--------------------------------------------------- 9

（八） 估价原则--------------------------------------------------- 10

（九） 估价方法--------------------------------------------------- 10

（十） 估价结果--------------------------------------------------- 10

（十一）估价人员--------------------------------------------------- 11

（十二）估价作业日期----------------------------------------------- 11

（十三）估价报告应用的有效期--------------------------------------- 11

五、估 价 技 术 报 告---------------------------------------------- 11

（一）个别因素分析------------------------------------------------- 11

（二）区域因素分析------------------------------------------------- 12

（三）市场背景分析------------------------------------------------- 12

（四）最高最佳使用原则--------------------------------------------- 13

（五）估价方法选用------------------------------------------------- 13

（六）估价测算过程------------------------------------------------- 13

（七）估价结果----------------------------------------------------- 21

六、附件----------------------------------------------------------- 22

致委托人函

吉林省长春振宇机电成套厂：

受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对由贵公司拥有产权的、位于长春市火炬路的厂区工业用地土地使用权现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。

本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日可能实现的市场价值为: 人民币3457.62万元。人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。

长春建筑学院房地产估价事务所 （盖章）

法定代表人签字（盖章）：

2011年10月29日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。

6.本报告仅为委托方以位于长春市高新区的厂区土地使用权进行转让，确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。

7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。

8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9. 本估价报告估价结果为估价对象于2011年10月29日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。

10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。

12.根据长春市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。

13.参加本次估价的注册房地产估价师：

房地产估价师： 签名：

估价的假设和限制条件

（一）估价的假设条件

1.委托方合法取得土地，并支付有关税费，并以所确认的土地用途（工业用地）评估估价对象的价值。

2.本报告以估价对象在估价时点（2011.10.29）处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。

3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。

5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。

6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。

7．假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。

8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。

（二）估价的限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

估 价 结 果 报 告

（一）委托方

单位名称: 吉林省长春振宇机电成套厂

注册地址: 长春市高新区

法定代表人: 贾彤

（二）估价方

单位名称: 长春建筑学院房地产估价事务所

注册地址: 长春市双阳区

法定代表人:

估价资质：建设部房地产价格评估壹级资质

联系人电话：

（三）估价对象

1.权属状况

吉林省长春振宇机电成套厂。2000年1月估价对象取得《国有土地使用证》 ，工业用地土地面积为79.35亩，工业用地土地使用者为吉林省长春振宇机电成套厂。

名称：吉林省长春振宇机电成套厂厂区土地使用权；

2.查勘现状

坐落:长春高新区内,考察长春市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:根据《国有土地使用证》，东至星河街， 西至海外街，北至火炬路，南至蔚山

路。

土地面积及使用年限:该地块总面积为79.35亩,土地用途为工业用地,总容积率小于等于2.0。出让年限自2000年1月1日至2049年12月30日，截止估价试点2011年10月29日，尚余38.5年；

建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息如表1所示：

车间厂房相关信息

表1：

产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。委托方持有《国有土地使用证》。

3.周边环境

估价对象位于长春市高新区，向北距离火炬路约100米，东临星河街。估价对象所在区域为长春南部不繁华地段。估价对象附近有海外制药，鸿达集团，吉林省佳工技工 。估价对象周边有222,13路等多条公交线路经过，南侧的经蔚山路为长春市交通路网主干道。

（四）估价目的

本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。

（五）估价时点

本报告的估价时点为2011年10月29日。

（六）价值定义

此次评估的价格是评估对象在2011年10月29日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。

根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指吉林省长春振宇机电成套厂厂区工业用地土地使用权满足合法原则下的土地使用权熟地现值.根据委托方提供的资料,厂区的宗地面积为79.35亩,其中车间厂房的建筑面积为1587.07平方米,土地面积2875.69平方米.本报告设定估价对象在合法前提下, 宗地面积为79.35亩,其中车间厂房的建筑面积为1587.07平方米,土地面积2875.69平方米。基础设施开发程度设定为“五通一平”, 总容积率小于等于2.0,用途为工业用地。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。

（七）估价依据

1.国家及长春市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件

(1)《中华人民共和国土地管理法》

(2)《中华人民共和国房地产管理法》

(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》

(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

(5)吉林省人民政府和吉林省国土管理局颁发的有关文件

(6)长春市人民政府和长春市国土管理局颁发的有关文件

(7)国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》（试行）

(8)国家土地管理局颁发的《关于印发＜土地估价报告规范格式（1996）的通知》

(9) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书

2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料

(1)《长春市国有土地使用权出让合同》

(2)《国有土地使用证》

(3)委托方企业法人营业执照副本；

(4)委托方提供的其他相关资料。

3.估价人员实地查勘所获取的资料

4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料

(八)估价原则

我们在估价时遵循了以下原则：

公平原则：要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象房地产的价格。

合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。

最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提。

替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。

(九)估价方法

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法。

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法 房地产在估价时点的积算价格＝房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成本—建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧）

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格.

(十)估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2011年10月29日可能实现的市场价值为:3457.62万元,大写金额: 人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。

(十一)估价人员

估价人员：魏梓伦 李宏岩 邢跃跃 金炫何

(十二)估价作业日期

2011年10月20日至2011年10月30日。

(十三)估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期自2011年10月29日起原则上为一年。本估价报告出具之日起至2012年10月29日止。但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年，如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。

估 价 技 术 报 告

(一)个别因素分析

吉林省长春振宇机电成套厂厂区坐落于长春市高新区内,考察长春市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至: 根据《国有土地使用证》，东至星河街， 西至海外街，北至火炬路，南至蔚山

路

土地面积及使用年限:该地块总面积为79.35亩,土地用途为工业用地,总容积率小于等于2.0。出让年限自2000年1月1日至2049年12月30日，截止2011年10月29日，尚余38.5年；

建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息如2表所示：

车间厂房相关信息表 表2：

产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。委托方持有《国有土地使用证》。

(二)区域因素分析

估价对象位于长春市高新区，向北距离火炬路约100米，东临星河街。估价对象所在区域为长春南部不繁华地段。估价对象附近有海外制药，鸿达集团，吉林省佳工技工 。估价对象周边有222,13路等多条公交线路经过，南侧的经蔚山路为长春市交通路网主干道。

(三)市场背景分析

随着2010年振兴东北老基地政策的实施, 吉林长春市各个发展区域的交通条件得到了极大的改善，基础设施也得到了极大的完善。该评估地块的交通条件非常便利，周围的基础设施也比较完善。

(四)最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律

上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于长春西产业带,东临花莲路,北火炬路。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为工业用途开发建设最为有效。

(五)估价方法选用

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法.

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值.

成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。

房地产在估价时点的积算价格＝房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成本—建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧） 对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。

(六)估价测算过程

1.市场比较法

具体估价思路为:选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易

情况,时间因素,区域因素,个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下的熟地价,并进而确定其熟地现值。可比案例的选取可遵循如下原则:

a.与估价对象土地的用途相同； b.与估价对象土地处于同一供求圈； c.与估价对象土地价格类型相同； d.与估价对象土地估价时点接近；

e.可比案例均为正常交易,即在公开市场,信息通畅,交易双方平等自愿,五利害关系的情况下的交易。

(1)选取比较实例

根据替代原则,调查长春市同类地区土地市场交易的情况,结合我所收集的地价资料,选取以下A（表3）B（表4）C（表5）三个实例: 实例A： 表3

实例B: 表4

实例C: 表5

已知土地成交实例： 表6

(2)比较因素条件说明

将估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表7。

表7 因素条件说明表

(3)比较因素条件指数表

将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见表8

表二8 比较因素条件指数表

表9 因素比较修正系数表

比准熟地价格：实例A 32.33×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=42.85万元/亩

实例B 34.04×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=45.10万元/亩 实例C 70.12×100/110×100/110×100/105×100/105×100/105×100/125=40.05万元/亩

经比较修正后的楼面熟地价相差不大,取三个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的熟地价,为42.67万元/亩,则估价对象现值为: 42.67万元/亩×79.35亩＝3385.86万元

2.成本法

成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。

估价对象价格＝土地在估价时点的市场价格＋建筑物现值 (1)土地在估价时点的市场价格 1)取得土地费用 ①土地毛地价测算

估价对象位于长春市宽城区，根据委托方提供的《长春市土地使用权出让合同》及委托方的介绍，估价对象为工业用途，工业用途用地毛地价为350元/m2 。

②土地开发及其他费用

估价对象位于长春市宽城区，调查估价对象附近土地开发费用情 况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发费用为150元/m。 ③土地取得费用

土地取得费用＝土地毛地价＋土地开发及其他费用 ＝350元/m2＋150元/m2

2

＝500元/m2

2）利息

假设估价对象建设周期为一年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，一年期贷款利率为6%，计算中只计单利，则：

利息＝500元/m2×6%×1＝30元/m2 3）利润

参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润10％，则： 利润＝500元/m2×10% ＝50元/m2 4）管理费

按土地取得费的2.5％计算，则： 管理费＝500元/m2×2.5%＝12.5元/m2 5）税费

各项费用之和的5.5%，则： 税费＝(500+30+50+12.5) ×5.5%

＝32.59元/m2

6）土地在估价时点的市场价格

＝土地取得费用＋利息＋利润＋管理费＋税费 ＝500+30+50+12.5+32.59 ＝625.09元/m

土地价格＝625.09元/m2×（79.35×667）m2

＝3308.38万元

(2)建造建筑物费用及正常利税 1）房屋建造成本 ①建安工程造价

确定建安工程造价为1000元/m2。

②建材行业统筹基金

取建安费用的1%，则：

建材行业统筹基金＝1000元/m2×1%＝10元/m2 ③不可预见费

取建安费用的5%，则：

不可预见费＝1000元/m2×5%＝50元/m2

④红线内市政费

取建安费用的10%，则：

红线内市政费＝1000元/m2×10%＝100元/m2 ⑤其他费用

其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，

合计其他费用单价为110元/m

房屋建造成本合计＝①＋②＋③＋④＋⑤ ＝1270元/m2 2）利息

估价对象建设周期为一年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标准，一年期利率为6%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计，则：

利息＝1270元/m2×6%×1/2＝38.1元 3）管理费

按房屋建造总成本的2.5%计算，则： 管理费＝1270元/m2×2.5%＝31.75元/m2

4）利润

按开发商利润为10%计算，则： 1270元/m2×10%＝127元/m2

2

2

5）税费

同土地部分的计算说明，按上述1、2、3、4各项之和的5.5％计算，则： 税费＝(1270+38.1+31.75+127) ×5.5％

＝80.68元/m 6）房屋综合建筑成本

房屋综合建筑成本为上述1)至5)项之和，即：

1270+38.1+31.75+127+80.68=1547.53元/m2

7）建筑物现值

根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定其成新率为90%，则： 建筑物单价＝房屋综合成本×成新率

＝1547.53元/m2×90%

＝1392.77元/m2

建筑物现值＝1392.77元/m2×1587.07m2

＝221万元

(3)估价对象的积算价格

估价对象价格＝3308.38+221万元=3529.38万元

2

(七)估价结果

根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了市场比较法、成本法两种方法进行了综合测算.其中的市场比较法的理论依据为“替代原则”,更体现市场行为； 成本法的理论依据为“替代原则”,适用于待开发房地产的估价。经综合考虑,确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为股价对象的现值。

估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日的现值为:人民币3457.62 大写金额:人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。

附 件

1.《长春市国有土地使用权出让合同》（略）； 2.《国有土地使用证》（略）；

3.委托方企业法人营业执照副本（略）； 4.委托方提供的其他相关资料（略）； 5.估价对象外观图片（略）；

6．估价中引用的其他专用文件资料（略）； 7．估价机构资质和估价人员资格的证明（略）。 8.长春市城区国有工业用地区片基准地价图

9.长春市国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示 （表11）

表11

范文五：房地产评估

房地产抵押估价与风险防范

目录

一、 抵押房地产估价原则

1. 合法原则

①证件齐全：完工房：两证，期房：五证，土地：一证一合同 ②权属完整、干净：土地出让、房屋公开市场购买

③扣除了法定优先受偿价款

2. 谨慎原则

①权证与实物有差异时，谁小取谁原则；

②不预估涨价；

③不按贷款数额倒推评估价；

④不使用非正常交易价（最高的拍卖价、特殊交易价）

3. 估价时点原则

使用现在的价格

4. 替代原则

① 使用最近有成交的价格

② 遵循五个类似

（地段同等、用途相同、结构相同、规模相当、档次相似） ③或最近有的建设成本价格

5. 最高最佳使用原则（抵押评估时基本不使用）

二、 影响因素分析

1、 区位（最重要的因素）

2、 实物（用途、结构、面积、层次、装修、档次、成新率、高度、成

本）

3、 权益（有证、无证、证件不全、证实不对应）

4、 政策与制度变化：房地产政策、土地政策、金融政策、税收政策

5、 经济政治环境：当地经济水平、人均收入水平、人均可支配收入、

产业走向、人员受教育程度

6、 特殊因素：旅游城市、工业城市、特区、老工业基地、公园旁、化

工厂旁、贫民窟内、养殖厂旁

三、 抵押房地产估价方法

1、 市场比较法：

适用范围：适用买卖交易平凡的住宅、商铺、开发经营性用地。 原理：

运用要领：

2、 收益法：

适用范围：所有有收益的住宅、商铺、商场、酒店、工业厂房 原理：

运用要领：

3、 成本法：

适用范围：交易实例较少的工业厂房、公益事业用房、经济适用住房、特殊用房

原理：

运用要领：

4、 土地估价的基准地价法

适用范围：工业用地、协议出让的住宅、办公楼等

原理：

运用要领：

四、 风险防范与变现能力分析

1、 高评风险

2、 权属瑕疵风险

3、 规划与政策变化风险

4、 抵押物灭失风险

5、 各种不同类型房地产的变现可能性

五、 房地产开发基本知识

1、 投资机会寻找

2、 土地收购储备出让

3、 业主拿地

4、 项目设计、施工、竣工验收

5、 销售、实物移交、产权登记

六、 附件：

1、 各类房产、土地抵押登记需提交资料

一、抵押房地产估价原则

1、合法原则

概念：要求估价师依法判定房地产的市场价值。

一份估价报告里，常有估价依据这一栏，我们看到，估价师在这一栏里罗列了很多法律、法规、政策，包括估价人员搜集的资料。

的确，房地产估价，从外行来看，就是根据市场行情,给房产定个价钱，一般人就会认为，处于同一位置，实物形态差不多的房产，都是一个价。其实不然，房地产作为不动产，不同于一般商品，

一般商品可移动、可大量复制，材料、用途、加工运输成本一样，价格也就差不多；一般商品以交换确权，房地产土地不可移动，只有以登记确认产权变化,权力内函不同,即使是同一宗房地产,价值也不同;

因为房地产土地取得方式有划拔有出让的，实物形态结构装修设备及小区内部配置之差，用途有还有住宅商业工业之分，地段有1-5级之差，权属确认还有有证无证的问题。

我国房地产业发展与法律发展进程中的引起的房地产事件事件特征 ①首提住房市场化概念：1978年；深圳卖地；随后上海试点

②《土地管理法》1986年，首次提出土地有偿使用、用途管制、 耕地保护、建设用地取得等概念；此后,企业单个人不可随意占地；2004年修改；

③《规划法》城市性质、用地安排、规划管理权属、用地指标限制。合法建筑与违法建筑；之前，城市建设缺乏管理，随意占地建房； ④《房地产管理法》1994年，房地产市场管理转折点。房地产开发经营、房地产交易管理、房地产登记发证、土地用途管制与有偿有限期使用等等；前：无证、市场不活跃；土地划拔；此后，明确单位个人对土地的使用权，用地都得买，保留少量划拔。全国强制卖地。全国建立房地产交易市场，交易登记发证中心。

1994-2000年，住房改革； 2000-2008年，企业改制 （全国房产土地完成办证）

⑤《测绘法》2001年、房屋土地面积测绘；《房屋登记办法》《土地登记办法》。面积由专业测绘单位测绘，并有规范。登记发证有指定机关；之前：面积不准；

⑥《物权法》所有权、用益物权、担保物权的规定。民法范畴。 品相比，由于价值量大及不可移动，作为私人财产，显得十分重要，因此，任何一个国家，特别是中国这样一个土地全民国有及农民集体所有的国家，制定了大量的法律来界定房地产的制作与权属确定。物权法出台后,<房地产法><土地管理法><抵押办法><转让办法>都进行了修改;

⑦房地产生产过程的规范《住宅设计规程》《标准厂房设计规程》《学校设计规程》《二甲医院设计标准》；建设领域中有《建筑法》《开发经营管理条例》，管理领域里有《城市房地产管理法》《土地管理法》《房屋转让管理规定》《抵押管理办法》《租赁管理办法》，《土地管理法实施细则》《国有土地使用权出让规程》《规划法》《物业管理法》等等，可以说，房地产、土地的占有、使用、处分、收益过程里，处处充满了法律规定，你依法占有、使用、处分了房产、土地，他就是合法的他就值钱，你不按规矩来，他就是违法的，他就是值钱。

估价师估价，就是把房地产的实物与权益结合起来，判断他是合法还是不合法，值钱还是不值钱。

①合法房产的证明凭证：

完工后房产，应该有两证；《房屋所有权证》、《土地使用证》 在建设工程有四证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》，商品房还加一证《商品房预售许可证》。就是欲称的五证齐全‘完工后未办理产权转移的在建工程还有《竣工备案证》。

合法土地：城市《土地使用证》集体《土地所有权证》《土地使用证》 土地出让合同或划拔凭证；

抵押房地产：他项权利证书。

②临时建筑：2年内适度按成本估价；违章建筑：0价值。拆除。 ③有证建筑的权属完整性及纯度。

土地：集体与城市土地；城市建设用地可转让，其他不能；

城市土地：划拔或出让；工业商业住宅综合；容积率指标。 房地产：有证或无证；土地年期。

出让土地使用权的是买来的，价值是完全市场价值；划拔土地使用权是国家无偿给你使用的，转让或抵押时，要折价的；还有土地使用是

有年期限制的，你70年住宅用了几年，还剩几年，地价是要摊销的。你同一地段，商业与住宅，住宅与工业，地价差有时是几十售的价差。

如果证件不齐全，估价师首先要判断，他有否可能补齐证件，如果能补的话，需要多少费用和时间，然后再来判断房地产的价值。 ④扣除了法定优先受偿价款

对于划拔地上的房产转让时，首先要经政府批准同意后，首先要补缴土地出让金，剩下的转让所得才能自由处置；

对于改制所得房产，你要补缴改制差价及职工养老医疗，你才能处分剩下所得。

房改房出售，要先上缴超面积净收益，剩下的才是你的。

在建工程抵押，处置时先留出农民工工资，乘下的才能抵债，这都是法律对房地产处置所得的限制，也是最终房价的约定。

这就是估价的合法原则，也是房地产估价中的最重要原则。

2、谨慎原则

抵押房地产估价，要考虑各种用途、指标与风险，谨慎评估，小心定价，以免造成不必要的损失。

估价师实际操作时，还是同等条件下，对比实物与实物差，实物与权证价，差别定价。

比如：成本差 咸宁大道同一条街的相邻的两处商业用房，建筑面积都是80平方米，但有一个层高4米，有一个内空层高5米，我们定价时，就要把层高4米的价格定得低一些。

①权证与实物有差异时，谁小取谁原则；

最典型的就是工业类房产的估价，更要注意审查权证与实物的差异。 比如说嘉鱼县某一个加工厂的46栋厂房与1宗土地抵押评估，估价人员到现场清查了3天，一栋栋的核对了房产，发现了两个情况，一个是有证的46栋厂房中有3栋已拆除了，剩下的43栋有扩建的，也有部分拆除的，另外厂区内还有6栋房产未办证的。那么评估的时候，我们是一把乱混，就按46栋评，还是按46-3+6栋评呢。

首先根据物权法的规定，担保物权是建立在所有权之上的，那么已拆除的3栋和未办证的6栋属物一个属于所有权灭失了，一个属于所有权未设立登记的。当然要排除掉，即不给价值。

剩余还有几栋面积变小的，虽然证上的面积未变小，但根据实事求是与谨慎原则，我们还是建议测绘出变小的面积，以实际面积确定总价值。 这也是《抵押登记管理办法》抵押物灭失，抵押权消失的规定的体现，以及土地上的新增建筑物（未办证），不属物抵押物的体现。 这即是遵循谨慎原则，同时也是遵循合法原则。

②不预估涨价；

客户为了多贷款，常常有高评的愿望；有的评估员为了满足客户的需要，把可能的涨价打进去了。

③不按贷款数额倒推评估价；

有的客户，是银行的金牌客户或长期客户，现金流量也好，客户经理与其合作多年，在他困难时，也想帮帮他。

客观的说，按贷款总额倒推评估价，是少数，但存在。

④不使用非正常交易价（最高的拍卖价、特殊交易价）

有评估员，为了评出一个客户理想的价格，选用特殊交易案例， 如拍卖，存在竞争中的非理性台价；收购相邻的房地价，往往比市场价贵10-30%。还有一个特别现象就是，同一地段同一类型的房地产，普通人买的价格与银行买的价格就是不一样，银行上门来买了，我就是要买贵一些，你不买就不买。

2、 估价时点原则

抵押评估，《抵押评估指导意见》规定的估价时点为现场勘查之日。 为什么有这个规定呢，因为房地产的价格，同一个房地产，不同的年月价格是不同的。

咱们温泉路的钢混普通住宅，2005年是1200元/平方米，2007年是1800元/平方米，2009年是2500元/平方米，2010年是2800元/平方米，那一年房子是什么价，这就是估价时点原则。

抵押评估，是现场查勘日为估价时点，不是以前，也不是到期还款日。不能估三年还款后的房子。

3、 替代原则

估价对象值什么价，对于交易实例较多的房地产，我们用类似房地产的近期成交价来比比，并进行差别修正，就可以了，这就是替代原则。

遵循五个类似

（地段同等、用途相同、结构相同、规模相当、档次相似）

如都处于住宅三级地段，都是钢混结构，都是大户型，都是有绿化有物业管理、设施配备较好的小区房）

相似性达到五项以上，或更多，才能比较替代定价。

或最近有的建设成本价格

对于那此交易实例较少，又没什么收益能证明其价值的，就比较成本了，建造成本差不多，价格就差不多。

4、 最高最佳使用原则（抵押评估时基本不使用，除非法定用途具有可

改变性），即怎么值钱怎么评（拆迁适用）

5、独立、客观、公正原则（通用原则）

不受客户左右；提高技术水平、估价人员职业道德与良心；

二、估价的影响因素分析

1、区位（最重要的因素）

①位置：方位、地段位置、距离、朝向、楼层

地段决定房价，对于住宅与商铺来说，区位绝对是最重要的因素。 每个城市一类地段的房子永远是最贵的。

②交通：

交通通达度、出行便利度，临街繁荣度等正面、负面影响

住宅用房：临街或临高架、轻轨、高速公路等引起的噪声。公交线路的多少出行便利度。

工业厂房：重视临路状况与车站、码头、港口、机场的运输距离； 商业：临商业内街、步行街，还是交通要道，单行线。

③周围环境和景观：

住宅、写安楼、商务宾馆：环境优美，价高收益大；

2、实物（用途、结构、面积、层次、装修、档次、成新率、高度、成本） 用途最重要：

例如温泉商业街：住宅：3000元/平方米，商业：30000元/平方米 贺胜路：住宅2600元/平方米。 工业：800元/平方米。

3、权益（土地剩余使用年限长短、规划限制条件、有证、无证、证件不全、证实不对应）

同一个房产，两证齐全，土地出让，且均为公开市场价的权益。 两证齐全，但土地划拔，市场价格将打折。

仅有一证，无两证，评估如何定价（仅有土地证、仅有房产证） 两证全无

合法建设手续不齐全房：补办手续难易与费用、

违章房：0价值 4、政策与制度变化：房地产政策、土地政策、金融政策、税收政策 ①土地政策

《土地管理法》《国有土地使用权转让和出让暂行条例》《国有土地使用权出让规范》《全国土地分类》《全国工业用地出让最低标准》

2009年5月13日，国土资源部下发了《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》，各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。

2009年11月20日国土资源部下发《关于开展第二次土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》指出，调查“批而未用”土地。

2009年下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；接着，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%； ②房产政策

（房地产法）《开发经营管理条例》《物业法》《规划法》《经济适用住房管理法》《廉租房管理办法》《商品房销售管理办法》；

2010年4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

③税收及金融政策

4月16日，工、农、中、建、交五大行对外表示,为认真贯彻落实国务院常务会议关于扼制部分城市房价过快上涨的要求,抑制不合理住房需求,决定从4月16日开始,正式实行差别化住房信贷政策,对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。国务院常务会议于4月9日正式决定,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。

2010年6月，明确二套房以家庭为单位认定。

4、房地产市场

查全国《住宅与房地产信息网》、《中国经济网》

公布有各地的房地产市场供应量、成交量，发展趋势，各楼盘办理预售许可情况。各区域房地产平均售价，最高售价等等数据。

如；2010年一季度，全市商品房新增供应套数为23174套,其中商品住房新增供应套数为21085套，写字楼新增供应套数为512套，其他为1577套。商品房实现销售面积360.20万平方米，环比减少10.33%，同比增加67.62%；销售套数为35488套，环比减少11.04%，。商品住房实现销售面积294.51万平方米，环比减少14.6%，同比增加39.7%；销售套数28345套，环比减少15.61%，同比增加41.41%。

受到传统销售淡季以及金融政策宏观调控等因素的影响，3-4月，咸宁市商品住宅销售量下降了一半。

5、经济政治环境：当地经济水平、人均收入水平、人均可支配收入、产业走向、人员受教育程度。

一些城市的经济指标越好,人口越多,人均可支配收入越多,房价就越高.这些都是有规律可循的.

6特殊因素：旅游城市、工业城市、特区、老工业基地、公园旁、学校旁、化工厂旁、贫民窟内、养殖厂房

特别美好的环境与特别差的环境对房价的影响是重大的.

如：市政府与咸宁学院旁的居住环境较其他地方更好；

温泉街上不临街的住宅比其他地方的要走俏一些

三、抵押房地产估价方法

1、市场比较法：

①适用范围：适用买卖交易平凡的住宅、商铺、开发经营性用地。 ②运用要领：市场比较发达，有足够的交易案便可参照对比，并且

2收益法：

适用范围：所有有收益的住宅、写字楼、商铺、商场、酒店、工业厂房、酒楼、停车站、加没站，仓库、农地

②运用要领：了解一般房地产的投资回报情况；售价多少、出租租金，收益年限，收益率。多少租金收益的房子，就值多少钱。

3、成本法：

适用范围：交易实例较少的工业厂房、公益事业用房、经济适用住房、特殊用房、在建工程、期房。

4、土地估价的基本地价法

适用范围：工业用地、协议出让的住宅、办公楼等。

特别说明：

城市土地出让：遵循《国有土地使用权出让规范》，有竞争者的，尽量采取招标、拍卖、挂牌方式出售。

工业用地评估：老地转让可采用协议方式，

但工业用地出让，有一个《全国工业用地出让价最低标准》限制各地因招商引资低价贱卖土地。

一般土地出让：不得低于基准地价、标定地价的20%，否则，国家和当地政府有权收回土地。

并且，土地的抵押评估，当地国土管理部门，即限定最高备案认可价，又限定最低价，土地抵押，相对房产抵押，价格浮动空间较小，处置安全系数更高。

四、 风险防范与变现能力分析

1、高评风险

评估人员自身水平能力，分析错误（大型工业与商业）

市场竞争压力导致估价机构铤而走险；

来自信贷人员的压力；

2、权属瑕疵风险

①、缺少土地使用证；集体土地不能抵押的.

②、有土地证但出让金未缴足，估价及信贷人员未发现的； ③、划拔土地，未经上级批准或未扣应补缴出让金的；

④、改制取得土地，未扣应补缴土地出让金的；

⑤、房产使用用途与实际用途不一致，按最高最佳使用原则评估的； ⑥、在建工程，拖欠农民工工资申报不实的；

⑦、房屋已灭失证未注销，评估人员或信贷员未看现场；

⑧、实物面积小于权证登记房屋面积减少，估价及信贷人员未发现的； ⑨、实物与权证地址、用途等信息与现状不一致，无法对应的；

3、规划与政策变化风险

城市规划；

住宅区被规划为工业区；因城市建设公里、高架、绿地，房屋被征用。 产业政策：陶汰或限制用地；对高新技术产权、创新型中心企业、环境保护重点项目，国家重点建设项目发放贴息贷款。或给予资金补助。对圈地囤房行为进行打击等等

税收与金融政策:近些年来,国家大量使用金融与税收政策,来参与房

价调整.如增加金融机构存款准备金、加息，降低贷款成数，提高个人贷款条件，等等。

4、抵押物灭失风险

拆迁：抵押物灭失。

（关注当地日报刊登的拆迁公告，抽拆迁办及产权单位下文，主要权利） 自然灾害：水灾、泥石流、雪灾、山体滑坡

产权单位抵押后，拆除重建（工业厂房）

原抵押物灭失，新增房产不属于抵押物；

5、各种不同类型房地产的变现可能性

看独立使用性、通用性、可分割转让性、价值量大小、当地当时的市场行情。

首先：房地产处于涨势行情，房子就好处置，房子处于跌市行情,房地产就不好卖.

其次:单宗房地产总价值量的大小.

单宗房地产价值量越小,越好处置,原则是住宅以30万/套为门槛；商铺以100万为门槛，开发经营型土地以1000或5000万/宗为槛，高于这个价就不好卖。

再次：房地产性质类型

住宅：唯一的一套，属生活保障用房，人民法院不便执行，变现能力不强； 多套住宅：好卖。

商铺：最容易执行与处置的房产；

中小型商场、超市、酒楼、写字楼、标准厂房：具通用性、独立使用性的好卖，不具不好卖。

国有企业资产与上市公司资产：不好卖，会受到政府干预；

在建工程：不好卖，产权债务关系太复杂，一方面是建筑商与材料供应商、政府，另一方面是几十上百号购房者，很复杂。

特种厂房：不好卖，潜在购买者少，变现难。

（关注产业政策，属于鼓励类就放贷，属于限制或淘汰类就放弃） 工业厂房的局部、商场、酒楼的其中某几层：不好处置。通常受地役权与相邻关系限制。

房地产开发全过程常识

一、 选择投资机会

1、 自已找： ①到规划局查拟建设项目占地的城市规划功能，看哪块地具有开发的可能性； ②到国土资源局查拟建设地块的权属、用途，是否可征用、收购，与项目投资意向是否相符，现产权单位及地上建筑物的产权情况 （国土资源局） ③事先找到有意见进行项目建设与改造的单位，谈好合作意向，再向土地储备中心提出用地意向；

2、 到土地储备中心查询，了解储备中心本年或下一年度的供地计划；

二、 土地储备根据本市年度建设用地供应计划，以及建设单位的要求，对拟建设项目进行收购储备供应的前期工作安排；

三、 土地储备中心委托相关部门进行地形测量，获得地形图（地形勘测单位）

四、 土地储备中心向规划局向城市规划部门提出用地申请，申请项目定点。

五、 规划局受理后，向土地管理及相关单位发征询意见表；

六、 土地储备中心委托规划设计院对该地块进行控制性规划设计，并报规划局审批。

七、 规划管理部门审核定点要求，通过后下发《项目选址意见通知书》；

八、 需要进行核准的项目，还需报市发改委核准；

九、 规划局审批控制性规划，通过后，获取规划设计条件及用地红线图，发放《建设用地规划许可证》；

十、 土地储备中心向国土资源局申请建设用地（国土资源局规划科、规划设计院、规划局）

前面的所有工作，如果有意向开发单位的，由土地储备中心委托测量、定点，做控规，开发单位跟踪进度，没有开发单位的，由土地储备中心自已操作；

如果提前有意向建设单位，一般土地出让时，采取的是毛地挂牌出让，由建设单位自行完成拆迁；如无意向单位，就是储备中心先完成拆迁工作，后以净地对社会公开拍卖。

如属于净地出让的，定点后即办理拆迁许可证，进行地上建筑物拆迁补偿，

十一、 土地储备中心对该地块委托评估，确定规划条件下毛地或净地的拍卖底价；

十二、 对于实施挂牌出让的土地，由国土资源局地价评审委员会组织相关科室、规划局议地价，对评估价格进行专家评审，确定土地成交价；

对于公开竞卖的土地，由交易中心委托拍卖单位，组织土地拍卖活动，以最高报价确定成交单位及价格。

十三、土地交易中心出具土地成交确认书；

十四、与国土资源局签订土地出让合同，交纳土地出让金，获取《国有土地使用证》。

十五、如属于毛地出让的，取得土地使用权后，进行地面建筑物拆迁补偿。

十六、开发商委托设计单位做出不少于2个设计方案，然后持方案报审表、及设计图纸，向规划局提出建筑物设计方案审批申请，经调整修改，审批通过后，签发《规划设计方案审批通知书》，

十七、与供水、供电、排水、道路、城管等市政管理部门接，进行开工前期准备；

十八、申请人防、白蚁防治、消防、市政占道、墙改、质监部门，向以上部门申请项目建设批准文件；

十九，持以上批准文件，向规划局申请，规划局组织招开市政协调会，最后签发《建设工程规划许可证》。

二十、开发商持用地通知单或《国有土地使用证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》，到招投标中心，申请组织招标，选择监理、施工单位，最终确定中标单位。

二十一、确定施工单位后，持有关文件向建设主管部门申请《施工许可证》；

二十二、规划局到施工现场施线；

二十三、工程正式建设；

二十四、安排融资、进行质量、进度、成本、合同四控制；

二十五、联系销售单位，向房产局申请办理预售许可；取得预售许可证； 二十六、竣工验收；

二十七、项目各项备案（发改委、规划局、档案管）

附件：

（一）、 各类房产、土地抵押评估需提交资料

抵押评估委托书

《房屋所有权证》、《土地使用证》

房屋平面图、土地宗地图，其中房产的局部抵押，需经房产部门测绘，并盖有测绘图章

企业营业执照、事业单位法人证明

抵押人是改制企业的，需提供《土地出让合同》

抵押人房产属于房改房或集资房的，需提供《购房资金计算表》、产权人职称、职务、工龄证明。

抵押人属集体企业的，需提供职工代表大会同意抵押文件

抵押人属有限责任公司或股份公司，需提供董事会同意抵押的证明；

（二）、在建工程抵押评估

评估委托书

立项批文、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》

建设用地详规图、房屋施工平面图、设计说明

施工进度与竣工时间说明、交房标准

桩基础合同、建安工程合同、室外工程合同

投入资金与付款证明

开发企业营业执照、资质证书。

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