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范文一：个人住房贷款的风险
个人住房贷款的风险及其防范措施
本文主要分析了个人住房贷款的风险,探求商业银行体系中的风险因素。我们认为带来风险的因素主要有以下三个方面:信贷前的调查不足;银行业务的概念偏差;银行内部控制制度的不足。最后提出了防范个人住房贷款风险的措施建议。 [关键词]商业银行 住房贷款 信贷风险 操作风险
随着我国经济的飞速发展,我国的金融等一些市场得到了较快的发展,近年来我国年均GDP增长达到10%左右,在一定程度上带动全球经济的发展。
但是,我国一些行业的过快发展也导致了一系列弊端逐渐出现,如在房地产行业,虽然房地产行业的快速发展对我国的财政税收收入以及GDP增长作出了很大的贡献,但是由于我国房地产行业投资性房屋的购买数量的快速增加以及比重的迅速上扬,房价偏高、增速过快等问题也相继出现,这导致我国商业银行个人住房贷款业务风险增加和贷款操作难度提高。
本文将对目前个人住房贷款所存在的风险来源作出归纳,然后从商业银行的角度作出深层次的原因分析,最后针对导致这些风险的产生因素对我国商业银行个人住房贷款业务风险的防范提供建议和对策。
一、个人住房贷款风险来源
近年来,虽然我国的经济得到了较大的发展,但一些由于发展过快导致的问题也相继暴露,如在房地产行业,投资性房屋的购买数量的快速增加以及比重的迅速上扬,房价偏高、增速过快等问题也相继出现,这导致我国商业银行个人住房贷款
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业务风险增加和贷款操作难度提高。这些风险主要来源于以下几个方面:
(一)政策风险
政策风险,是指由于政策的改变导致投资者的投资收益发生变化的风险。近年来,我国经济高速发展,GDP等指标快速上升,但逐渐呈现出投资过热的现象,通货流动性过剩、投资具有盲目性等问题相继出现。由此,我国的货币政策开始从紧,20xx年,人民银行xxxx次上调基准利率,目前五年期贷款利率和存款利率已分别达到xxx%和xxxx%,第一套个人住房五年期按揭利率更是从xxx%上升到xxxx%。
1.利率、汇率调整风险
在我国,商业银行和个人住房贷款的借款人签订合同的利率主要为浮动利率,而许多借款人在借款时只是计算了贷款的额度、还款本息以及每月还款数量,考虑每月收支是否能维系平衡,忽视了可能存在的利率调整。在浮动利率机制下,借款人每期的还款金额会随着基准利率的变化而变化。一旦贷款基准利率出现较大幅度的上升,借款人的还款压力将明显增加,信贷风险将会提高。
2.宏观经济环境变化
国家经济的宏观环境变化会直接影响国内投资市场,而导致宏观环境变化的因素是多方面、不确定的。
在过去的前几年中,我国一直处在通货紧缩的环境,为刺激消费需求,国家曾鼓励银行开展包括个人住房贷款在内的消费信贷业务。但是近年来,我国已慢慢走出了通缩的环境,而居民消费习惯存在惯性,不可能马上改变,如果宏观调控措施不
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到位,只会导致两个结果:要么进入新一轮的通货膨胀,要么我国经济发展硬着陆。这其中任何一个现象发生都会影响我国经济发展,国家必然会适时的调整政策干预市场,如果忽视这些宏观环境的变化,会提高银行信贷业务风险。
(二)信用风险
1.“假按揭”现象
按揭贷款一般是指借款人在购房过程中,由于没有足够的资金,而以所购买的房屋为抵押物向银行借款的一种信贷形式。所谓的假按揭,就是以按揭的名义套取银行贷款的行为。
在一定的程度上,假按揭钻了法律的空缺:首先,由于假按揭的实际借款人与名义借款人不一致,而与银行签署合同的对象是名义借款人,因此当违约发生时,实际借款人并不需要付出太多的损失;其次,由于抵押合同是基于主债权合同的从合同,因此当债权债务关系解除时,抵押关系也被解除,会造成因抵押物买卖纠纷导致银行抵押权失效;另外,希望通过假个贷套取银行贷款资金的开发商多为实力不济者,因此即使暂时取得了银行贷款,其后续的资金来源仍然得不到保证,项目可能无法完成,从而给银行信贷资金带来巨大的损失。
2.开发商使用虚假资料
目前,由于房地产行业火热且收益高,相当一部分企业进入了房地产的投资,但是由于开发商繁多且各企业资质良莠不齐,银行很难对企业进行准确的风险评级。而且,一些开发商本身资质较低、实力不强,严整影响到这些开发商的抗风险能力,由于这些资质不强的开发商实力有限,很难提供出比较优质的贷款抵押物,甚至不能满足国家相关贷款规定。
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3.借款人还款能力变动风险
还款能力是指借款人偿还其向银行贷取的本金和利息的能力,是贷款人对借款人进行贷前调查的首要内容。
但是,借款人的还款能力不是一成不变的,在长达几年甚至几十年的还款期限内,借款人不可能保证其收入以及其还款能力稳定不变,不可能保证在接下来的一段时间内不发生离异、残疾甚至意外死亡,而在日趋激烈的社会环境下,借款者也不可能保证自己的工作稳定。如果借款人一旦收入发生变化或者由于其他因素影响而导致还款能力不足,商业银行信贷业务就面临风险。
4.房产减值风险
房价缩水减值也同样会对银行个人住房贷款的影响。
首先,目前很多人选择采用“以房养房”的方式供房,房地产价值的下降会直接影响房屋的出租价格,由此导致借款人的还款能力下降,无法按时归还贷款资金和相应的利息。
其次,如果房地产市场价格大幅度下降,会导致大部分投资型房贷借款者收益小于成本,从而选择放弃归还贷款,造成银行损失。
(三)操作风险
贷款人操作风险是指因为银行工作人员在实际工作中出差错或者银行贷款流程本身存在缺陷而导致贷款损失发生的风险。
贷款人操作风险主要有以下几个方面:
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首先,放贷银行没有进行充分的贷前调查,只是分析项目的可行性和抵押物实际价值的调查,却忽略了对贷款风险的分析。
其次,贷后检查不及时,检查制度流于形式,对借款人的贷后实际情况掌握不足。
二、商业银行个人住房贷款风险深层次原因分析
(一)贷前调查存在不足
贷前调查是银行进行信贷业务的前提,只有在贷前进行充分的调查以后,银行才可以根据调查结果决定贷不贷款以及贷多少款。但是,近年来,由于房地产的快速发展,房屋价格快速上升,房屋逐渐变为一种增值工具,相对价值比较稳定,这导致许多商业银行在对个人住房贷款业务的贷前调查中,过多的重视调查抵押物的价值,认为只要有好的抵押物就有了依靠,可以放款,而轻视了对借款人其他方面如借款人还款能力的调查,提高了银行房屋贷款的风险。
(二)银行经营理念存在偏差
那么,是什么原因导致银行贷前调查不足的情况存在,这在一定程度上是由于银行经营理念存在偏差所造成的。
目前,银行住房贷款业务在短时间内具有一定的收益性和安全性,因此逐渐被银行作为重点业务发展,并将该业务的业务量作为工作人员考核达标的评判标准,出现在奖励办法中。商业银行这种为了追求经济利益的方法本无可厚非,但是,商业银行住房贷款业务人员为了完成任务,容易放松对贷款的调查。
(三)内控制度不完善
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除了银行理念偏差对银行个人住房贷款业务的风险存在影响外,内控制度的不完善也严重影响了贷款业务的质量。
导致内控制度有效性缺乏的因素有很多,如在以下几个方面:
首先,上级行没有针对下级行的具体情况制定适当的贷款审批条件,导致贷款风险的产生。
其次,人民银行的信贷记录具有一定的滞后性,通过人行征信系统取得的信贷调查结果不全面。
另外,贷后检查也存在一定的缺陷。目前,如果出现贷业务还款不及时的情况,在前两次逾期时都只是象征性的收取罚息并加强联系,从一定的程度上来说,贷款逾期只要能保证资金安全性,甚至可以为银行增加利息收入。
三、防范个人住房贷款风险的对策
(一)加强对贷款业务的贷前调查
贷前调查是任何贷款的前提,当然也包括个人住房贷款。我国商业银行对个人住房贷款业务的贷前调查包括对抵押物的调查和对借款人其他资信情况的调查,而其他资信情况则包括借款人还款能力等方面。
借款人抵押物价值固然重要,但是并不可以就此忽视对借款人其他资信情况的调查。目前,商业银行个人住房贷款业务的贷前调查中,很多调查都是出于形式,并没有保证调查的质量,这导致银行的授信部门不能根据借款人的实际情况作出有效的个人风险防范措施。
(二)树立正确的商业银行经营理念
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由于商业银行经营理念存在偏差、奖励考核机制歪曲,以及内控制度存在缺陷,贷款业务的风险被进一步加大。因此,要降低商业银行个人住房风险贷款业务的风险,需要正确商业银行的经营理念。
首先,由于目前住房贷款业务在短时间内具有一定的收益性和安全性,因此逐渐被银行作为重点业务发展,并将该业务的业务量作为工作人员考核达标的评判标准,出现在奖励办法中。
其次,银行应该加强从业人员的专业知识再教育。商业银行在从业人员有一定的基数比例是非金融专业人员,很多业务人员都是在接触业务以后才真正开始学习金融知识,这导致银行从业人员的专业知识不够全面,缺乏对金融形势的分析能力,无法及时意识到业务风险的存在。
(三)完善银行内控制度
要降低个人住房贷款的风险,除了要加强商业银行个人住房贷款业务的贷前调查和正确其经营理念外,更重要的是,要从根本上完善银行本身的内控制度～要在以下几个方面加以改善。
首先,要加强上下行以及各部门之间的沟通和协调。由于上级行并不了解下级行所承接的贷款业务的实际情况,因此很难光从客户资料上分析借款人的实际资信情况,这样就容易导致风险的出现。
其次,目前个人征信系统存在一些瑕疵,比如商业银行往往在贷款资金发放后才向人民银行个人征信系统提出更新要
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求,这使得人民银行个人征信系统的信息披露存在滞后性,也为借款人一房多贷的情况发生提供了可能。
第三,银行应当完善贷后管理体系。
四、结束语
通过以上的分析, ,我国商业银行个人住房贷款风险的主要成因来自于商业银行本身,如贷前调查不完善等,而促使这些情况存在的原因主要是由于银行经营理念存在偏差以及银行内控制度本身的不完善。针对这些情况,如果加强银行贷款业务贷前调查的力度,树立正确的商业银行经营理念,同时完善商业银行内控制度,我国商业银行的住房贷款风险将得到一定的缓解。
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范文二：个人住房贷款面临的主要风险
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个人住房贷款面临的主要风险
作者：沙威威
来源：《商情》2013年第25期
【摘要】在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国个人住房贷款风险形成有下列三大因素。
【关键词】个人住房 贷款 主要风险
一、宏观经济状况因素
通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐患。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。
二、国家宏观政策因素
住宅金融往往被赋予实现经济增长的政策性任务，国家积极鼓励商业银行开展针对个人的住房消费贷款业务，但在政府没有对住房消费信贷提供贴息或政府担保的情况下，要求银行对用商业性信贷资金发放的住宅贷款按法定贷款利率下浮水平执行，无形中加大了银行的金融风险压力。政府又通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定限制银行及时处置借款人的抵押资产，这些对个人住房贷款的安全来说窦是非常不利的。
三、个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失
个人住房抵押贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。受传统计划经济依靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚介入经济生活，个人守信意识不强，对个人信用较差的缺乏惩罚措施。在这种情形下，发放贷款势必承担较大的不确定因素带来的违约风险。借款人违约行为的发生将给贷款银行造成直接的经济损失。违约风险产生的直接根源在于借款人信用缺失以及相关制度的不完善。
现阶段，个人住房抵押贷款主要面临的风险类型有利率风险、流动性风险、信用风险、抵押物风险、法律风险、操作风险等六种。
（一）利率风险
范文三：直客式个人住房贷款的法律风险
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作者：文博
来源：律事通
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0:27 今日导读 2016.3.31 来自律事通
笔者在某大型房地产公司任职法务期间，经办了一起涉及直客式个人住房贷款的案件，虽然案件历经两审后仍然败诉，但在案件处理过程中对于直客式个人住房贷款进行了深入研究，总结出了房地产公司采取直客式个人住房贷款的法律风险，并针对上述风险提出预防措施。
一、何为直客式个人住房贷款？
直客式个人住房贷款是相对于间客式个人住房贷款而言的，直客式个人住房贷款是指购房者未通过房地产公司推介，直接向银行申请办理的个人住房贷款，简单点说就是银行直接向购房者发放贷款，让购房者自己把全部房款（包括首付款和银行贷款）一次性支付给房地产公司。而间客式个人住房贷款则是由购房者先在房地产企业处选房子，然后提交相关贷款资料，再由开发商向银行提出贷款申请，经银行审批同意后，购房者在于银行签订借款合同、担保合同，最后银行才放款。
直客式个人住房贷款相对于间客式个人住房贷款具有以下特点：1.楼盘灵活选择，可以不受与开发商签署按揭合作协议的限制，购买任意楼盘均可向银行申请贷款；2.享受一次性付款优惠，可以在获得贷款审批后与开发商签署一次性付款的购房合同，从而享受一次性付款的优惠；3.担保方式多样灵活，无须落实本笔房产抵押，在提供其他房产抵押、质押、自然人担保、专业担保公司或其他法人阶段性担保的情况下可先获得贷款。
2005年起，中国银行、建设银行及浦发银行、中信银行、民生银行等商业银行纷纷推出直客式个人住房贷款服务，加快实现个人住房贷款营销服务模式由以“间客式”为主向以“直客式”为主的转变。从2006年开始，我国政府加强了对房地产业的宏观调控，国土资源部、建设部、央行等部门分别从土地、开发、资金等层面相继出台了一系列调控政策，“直客式住房贷款”近年来发展较为缓慢。
二、房地产公司采取直客式个人住房贷款的实例分析
2008年7月23日，某房地产公司与购房者孙某某签订签订商品房买卖合同，购买某房地产公司开发的房屋，总价468703元，其中首付140703元，向某银行贷款328000元。
2008年8月12日，购房者孙某某作为借款人、某银行作为贷款人，某房地产公司作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》，其中，某房地产公司承担阶段性连带责任保证（截止时间为借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日）；借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押担保（所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后10日内办理正式抵押登记手续；所购房屋为现房的，借款人应在取得《房屋所有权证》后10日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。）
2008年8月14日，银行贷款到达某房地产公司账户（内部明源系统显示为“非贷款类房款”）。
2008年12月5日，案涉房屋的房产证办出，并由某房地产公司领回。
2009年2月12日，某房地产公司将房产证交给购房者孙某某，但购房者孙某某领取后未到银行办理抵押登记。
2013年4月24日，购房者孙某某逾期还款一次。
2014年6月，案涉房屋被某法院因其他案件查封，导致案涉房屋无法办理抵押登记手续。
2014年6月13日，某银行向法院起诉要求购房者孙某某归还本金及利息，并要求某房地产公司承担连带清偿责任。
2014年12月5日，法院下达判决支持了上述诉讼请求，该案件经上诉后，二审法院判决维持原判。
三、房地产公司采取直客式个人住房贷款的法律风险
不可否认，房地产公司采取直客式个人住房贷款具有以下好处：1.可以作为房地产项目销售的宣传噱头，增加了购房者贷款方式的选择，利于房地产项目的快速销售；2.相比较于间客式个人住房贷款，直客式个人住房贷款的手续更方便，放款速度更快，利于房地产企业快速回款；3.房地产公司不需要向银行缴纳按揭保证金，减少费用的支出。
此外，按照直客式个人住房贷款的制度设计，购房者可以选择其他房产抵押、质押、自然人担保、专业担保公司或其他法人阶段性担保、二手房交易资金监管等多种担保方式作为直客式个人住房贷款的阶段性担保，房地产公司并非必须对购房者的直客式个人住房贷款提供阶段性连带保证责任，这也是直客式个人住房贷款与间客式个人住房贷款的重要区别所在。
但是，实践中，房地产公司为了快速收到银行的放款，往往会选择为购房者承担阶段性连带保证责任，而银行也更倾向于由房地产公司为购房者提供连带责任保证，因此在上述案例中，《个人一手住房贷款合同》中某房地产公司作为保证人要对购房者的借款承担阶段性连带责任保证。
在房地产公司为购房者的直客式个人住房贷款提供阶段性连带责任保证的情况下，在实践中往往会存在如下法律风险：
1.房地产公司在内部明源系统录入时会将该套房屋的付款方式录入为“一次性付款”，而房地产公司对于一次性付款的房屋，待其房产证办出后往往会直接交由客户（而对于“按揭付款”的客户，房地产公司在房产证办出后一般直接交给银行去办理抵押登记），上述案例中房地产公司的工作人员正是看到内部明源系统中购房者孙某某的付款方式为“非贷款类房款”，故在案涉房屋的房产证办出后直接交给了购房者孙某某；
2.客户在领取房产证后，并不清楚如何配合银行去办理房屋的抵押登记，同时办理抵押等级费时、费力、费钱，客户在拿到房产证后也不愿意主动去办理房屋的抵押登记，上述案例中购房者孙某某在拿到房产证后直至起诉时长达5年多多没有去办理案涉房屋的抵押登记手续；
3.由于房地产公司是直接将房产证交给购房者，银行并不清楚购房者是何时取得房产证的，此外由于在房屋的抵押登记手续办理完毕之前，房地产公司均承担连带担保责任，股银行也没有主动去办理房屋抵押登记手续的动力，上述案例中银行在放款后长达6年的时间里均未核查案涉房屋是否办理了抵押登记手续，即使购房者孙某某出现了一次逾期还款的情况，银行仍然没有发现案涉房屋没有办理抵押登记手续，直到案涉房屋被某法院因其他案件查封才发现这一问题。
尽管上述案例历经两审仍然败诉，笔者仍然认为这一案件仍存在可以探讨的地方。庭审中，笔者认为贷款人（某银行）存在明显怠于行使权利的行为，以不作为的形式阻碍了房地产公司阶段性连带担保责任保证解除条件的成就，依照《合同法》第四十五条第二款的规定应视为条件已成立，某房地产公司的阶段性担保责任已经解除。具体来说：
（1）2008年7月23日，某房地产公司的与借款人（孙某某）签署《重庆市商品房买卖合同》，2008年8月12日，贷款人（某银行）、借款人（孙某某）和某房地产公司三方签订了《个人一手住房贷款合同》，但贷款人（某银行）并未按照《个人一手住房贷款合同》第八条的规定，在合同签署10日内（2008年8月23日前）与借款人（孙某某）到有关部门办理预告抵押登记；
（2）2008年8月12日，贷款人（某银行）、借款人（孙某某）和某房地产公司三方签订《个人一手住房贷款合同》时，贷款人（某银行）已经知悉某房地产公司与借款人（孙某某）签署《重庆市商品房买卖合同》的内容，包括交付时间为2008年4月30日前（第六条）、商品房交付使用后60日内应办理《房地产权证》（第15条），但案涉房屋在2008年12月5日取得《房屋所有权证》后，贷款人（某银行）并未要求某房地产公司向其交付，某房地产公司遂于2009年2月12日将交付将案涉房屋所有权证交予借款人（孙某某）；
（3）2013年4月24日，借款人（孙某某）发生一次逾期还款，贷款人（某银行）理应按照《个人一手住房贷款合同》通用条款第二条第6点的规定有权行使抵押权，但其并未主张行使抵押权，甚至没有核实案涉房屋是否已经设置了抵押权，直至案涉房屋于2014年6月被某区人民法院查封，无法办理抵押登记后，贷款人（某银行）才起诉要求借款人（孙某某）偿还贷款本金和利息，并要求某房地产公司承担连带保证责任，这距离案涉房屋取得《房地产权证》已经长达6年。
当然，房地产公司在本案中仍然存在需要总结的地方：
1.如银行要求房地产公司承担阶段性连带责任保证，则建议尽量不采用直客式个人住房贷款方式，因为这与间客式个人住房贷款并无太大的区别；
2.如果房地产公司已经对于购房者直客式个人住房贷款承担了阶段性连带责任保证，要求购房者同时提供其他保证人来同时承担阶段性连带责任保证，或者提供其他担保措施来减轻房地产公司的责任；
3.定期自行梳理、跟踪办理了直客式个人住房贷款的客户情况，房产证办出后不能直接交给购房者，应直接交给银行，并书面要求银行尽快办理抵押登记手续；
4.定期与银行梳理梳理办理了直客式个人住房贷款的客户情况，确保已经办出房产证的客户及时办理了抵押登记手续，不存在遗漏的情况。
范文四：个人住房贷款的风险防范及对策
摘要:住房制度改革的不断深化使得 发展 住房 金融 成为真正启动消费信贷的关键 问题 , 而个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分也已成为 社会 各界关注的热点话题。本文从对 个人住房贷款的风险特征及隐患的 分析 入手,结合人行最近出台的政策和商业银行在业务 流程中的重点环节阐述了风险防范对策。
关键词:个人住房贷款;风险特征;风险隐患;防范对策
一、 个人住房贷款的特点及风险特征 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于 购买自用普通住房的贷款, 与传统的 企业 贷款相比, 具有以下特点:1. 贷款对象特 殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定:个人住房贷款的贷款对象是具有 完全民事行为能力的 自然 人, 对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。 2. 贷款 用途专一。 个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革, 支持城镇居民购买自用普通房, 因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。 3. 贷款数量较大。 对于经办银行而言, 个 人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大 的。 4. 贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过 30年,因此个人住房贷款多数为中长期贷款。 5. 偿还方式特殊。相对于企业贷款, 个人住房贷款偿还方式较为特殊:贷款期限在 1年以内(含 1年)的,实行到期一次还本付 息, 利随本清; 贷款期限在 1年以上的按月归还贷款本息。 个人住房贷款所具有的以上 特点,决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征,给实际管理工作造 成困难,一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展,因而加强对其风险隐患的分析 研究 就 显得尤为重要。 二、个人住房贷款的风险隐患分析 1. 个人信用带来的风险。 这是个人住房贷款风险中比例最高的种类,主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付 能力风险两类。 对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。 对于贷款银行来说,一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料,又不用投 入过多的时间和成本。在国外,贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作,但由于 我国个人资信制度尚未建立,对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准,银行只能以借 款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据,其真实性、时效性难以确定,对 个人收入的核实成本较高。 个人住房贷款年限最长可达 30年, 在这样长的时间跨度内无法对 借款人 经济 状况进行持久的监控,现阶段商品房价格较高,每月的还本付息负担较重,一 旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。 担保人 (即开发商) 作为借款人 从银行获取贷款履行担保的第三方,如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务,按 照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终 结之前履行其连带责任, 但由于房地产开发业也是高风险、 高收益行业, 开发商的经营状况、 支付能力也是很难准确把握的, 因此也极易产生风险。 2. 欺诈行为带来的风险。 这 里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规,捏造事实、隐瞒真相,采取不正当手段套取银行资 金,骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款,致使我行信贷资产遭受损失的行为。重 复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押,或乱开收入证明、伪造身 份证件等,这可能是借款人的欺诈行为,也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人 的欺诈行为, 还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。 3. 由银行自身 操作带来的风险。 随着个人住房贷款业务量的急剧上升, 各银行在 “简化信贷手续” 的 呼声中提高了办理个人住房贷款的速度,这种服务上的改进,无疑带来了住房信贷消费群的 扩大,直接促进了住房市场购买力的提高。但是,如果在办理贷款的过程中过于追求效率而 忽视了贷款操作的严谨性,将会造成相关 法律 手续及文本的缺漏,从而直接导致贷款的损 失。 4. 抵押物产权带来的风险。 这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人 住房贷款尚未清偿期间,由于城市建设规划,拆迁等因素而产生产权风险,尽管政府出台了 相关办法对此予以保障,但银行仍面临着两种风险:一是拆迁补偿后,其补偿价格远远低于
住房市场价格,即使货币化补偿金全部用于还贷,也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人 (银行)无法实施抵押权的物上代位权,即可能产生产权替代风险。
范文五：个人住房贷款面临的主要风险
【摘要】在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国个人住房贷款风险形成有下列三大因素。 【关键词】个人住房 贷款 主要风险 一、宏观经济状况因素 通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐患。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。 二、国家宏观政策因素 住宅金融往往被赋予实现经济增长的政策性任务，国家积极鼓励商业银行开展针对个人的住房消费贷款业务，但在政府没有对住房消费信贷提供贴息或政府担保的情况下，要求银行对用商业性信贷资金发放的住宅贷款按法定贷款利率下浮水平执行，无形中加大了银行的金融风险压力。政府又通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定限制银行及时处置借款人的抵押资产，这些对个人住房贷款的安全来说窦是非常不利的。 三、个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失 个人住房抵押贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。受传统计划经济依靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚介入经济生活，个人守信意识不强，对个人信用较差的缺乏惩罚措施。在这种情形下，发放贷款势必承担较大的不确定因素带来的违约风险。借款人违约行为的发生将给贷款银行造成直接的经济损失。违约风险产生的直接根源在于借款人信用缺失以及相关制度的不完善。 现阶段，个人住房抵押贷款主要面临的风险类型有利率风险、流动性风险、信用风险、抵押物风险、法律风险、操作风险等六种。 （一）利率风险 利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，住房抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。利率风险由于利率水平的变动而给银行资产的价值带来风险，所以要警惕利率的变动造成银行亏损。 （二）流动性风险 流动性风险是指商业银行持有住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，流动性差。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。我国在个人住房贷款业务中更要慎重操作，避免因流动性而引发信贷危机。 （三）信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：一是被迫违约，住房信贷的被迫违约风险是借款人在购买房产后因为财力原因，不能按期偿还到期债务而形成的一种违约风险。二是理性违约，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。三是提前还款，这是借款人主动违约行为，借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。四是“假按揭”风险，由于银行贷款业务操作不规范，审查不严以及内部激励机制不当造成的假按揭导致银行不良信贷增长，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。如挪用到房地产开发，或者进入资本市场。由于我国个人资信系统不完善、贷款期限长等因素，存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。 （四）抵押物风险 贷款抵押物是商业银行第二还款来源，商业银行在住房贷款业务中也面临着抵押风险，包括抵押物自身的风险和抵押物产权的风险。一是抵押物自身的风险，个人住房抵押贷款虽然属于担保贷款，但是住房本身也是存在风险的。房屋可能因各种自然灾害和人为灾害损失甚至损毁，或者由于宏观政策改变，导致房屋价值降低，如房价的下跌导致房屋价值下降等，一旦借款人违约，银行就有可能遭受损失。二是抵押物价格风险，我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难，抵押物价格会受到影响。或当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息而造成抵押物风险。 （五）法律风险 我国的个人住房信贷业务正处于初级阶段，现行的法律制度还不完善，立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，特别是住房抵押贷款的法律不具体，使商业银行遭受着法律制度上的风险而造成损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，我国还没有针对消费信贷的法律法规，还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。 （六）操作风险 违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放贷款要求而造成的业务风险，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段。容易形成管理和决策风险。银行粗放经营的风险的典型特征是只求数量扩张不求质量提高，在房地产贷款方面，这种粗放经营会导致不良贷款比率上升，风险资产增大，可以说这是银行发展房地产贷款业务面临最主要的风险。 四、我国个人住房贷款风险的防范措施 随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向逐渐强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。在这将近十年的时间里，个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占的比重日渐提高，已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面，都起到了积极的作用。但是，个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时，目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后，个人征信系统建立晚等问题。所以，这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患。应该从以下几方面控制房贷风险： （一）建立个人信用制度，控制借款人违约风险 随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行，个人信用制度建设取得了一定进展，但这一制度建设毕竟刚刚起步，还没有形成相对完善的体系，从总体上推进我国个人信用制度建设，仍有许多问题有待解决。一些发达国家个人信用制度建设已有100多年的历史，形成了科学化、规范化、法制化的运行机制，为此，我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。 （二）银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞 主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度；对借款人进行严格的贷前审查；签定回购或债权转让条款；严格控制开发商贷款风险；坚持较高的资本充足率；强化不良资产处置等。 （三）实施个人住房抵押贷款证券化 个人住房抵押贷款证券化可将银行巨额抵押贷款流动化，有效地缓解可能面临的住房信贷资金约束压力，降低其流动性风险；同时银行可以将抵押贷款在到期日前“真实出售”可有效的控制和减少利率风险和信用风险。 （四）健全房地产金融的法律、法规体系 完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。对于房地产金融的立法，第一要出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度；第二要修改和完善“证券法”，以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度；第三要修改和完善“担保法”、“保险法”，完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度，以完善房地产金融领域的担保体系及个人信用制度；第四要完善现有财产保险制度，增加住房抵押贷款保险的种类，降低贷款申请人负担。 五、大力发展商业性住房抵押贷款保险 我国的房地产金融要发展，必须建立起适合国情的房地产金融保险制度，以增加抵押物的担保能力，降低个人住房贷款风险。为此，第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构，政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜；第二要开发新险种。第三要鼓励借款人积极投保，对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人，商业银行应给与适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。 六、建立住房贷款担保机构 消费信贷与其他贷款不同，借款人是一个消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放消费贷款时，用抵押、担保做还款保证显得十分重要。 美国的次贷危机给我们警示：及时有效地分析我国个人住房抵押贷款的风险，对保证贷款安全，防范金融风险的发生有着十分重要的意义。
