范文一:蓝堡公馆沿街商铺招商销售的方案
蓝堡公馆沿街商铺招商销售的方案
一、 商业概况:
项目介绍:本项目商业是由上海绍盛房地产发展有限公司开发,位于金山石化区域最主要的道路:杭州湾大道与卫阳路之间,杭州湾家园4号楼沿街商铺和5号楼商业裙房,占据金山石化区域的核心位置,项目周边分布大批银行、休闲娱乐中心和海鸥大厦星级酒店,具有无可比拟的优越地理位置。周边杭州湾家园、金山豪庭、蔚蓝领海等小区鳞次栉比,消费人群相当充足。
卫清东路商业气氛经过近五年的商业运营及调整完善,现已逐渐进入商业成熟阶段,其所处的石化CBD核心区内,强大消费实力强力支撑本项目商业价值。
本项目的商铺整体分布沿着卫清东路东西走向,东端与西端以框架式三至五层建筑结构为主,是比较典型的集中型商业模式的建筑形态;
沿卫清路段商业则以一至三层的沿街底商为主,是比较典型的社区型商业的建筑形态,但由于具备一层5.8米,二层4.8米挑空的独特条件,拓展了更大的商业业态适应性;
二、 项目经济技术指标:
4号楼:建筑面积:约3682平米
南北跨度:约23米,东西跨度:约143米
楼层高度:2层
套数:26户
5号楼:建筑面积:约2877平米
南北跨度:约54米,东西跨度:约30米
楼层高度:3层
三、 销售方式:
1. 包租:统一经营:业主购买后,在约定三年内无自主经营权,交于开发
商成立的经营管理公司统一经营;
关系图:
方案:
a) 关于租金承诺
, 设计原则:为了能够吸引投资者,降低投资疑虑,确保投资收益
的稳定与增值,现按一次性付款达到三年回报率总18%的标准设
计;
, 租金回报:以6%的年回报率为标准,4#楼,按28000元的均价,
面积142平米计算,成交价格3976000元,前3年18%的回报为:
715680元,抵扣房价实际成交价格3260320元; , 抵扣方式:租金回报部分,只抵扣总房款,不单独抵扣首付部分; , 承诺包租回报率建议:1年5%、2年6%、3年7%。 b) 关于包租年限
, 建议年限:5年,5年委托经营管理,交房前经营管理公司开始
进行意向招租,强制期3年过后,客户可以选择自行招租,也可
以委托经营管理公司根据市场情况进行招租,租金收益实行二八
分成。考虑到后期经营管理公司的继续介入问题,可缩短委托经
营年限。
c) 关于租金给付
, 给付办法:“扣3年”:前3年租金在总房款中一次性扣减; , “扣3”的好处:总房款减少,契税支付相应减少,在扩大投资
客户基础的同时又降低客户的投资门槛。
d) 关于经营管理公司
, 建议开发商自己成立专业的管理公司负责出面与业主签定《委托
经营管理合同》及与承租方签定《商铺租赁合同》,或与专业管
理公司合作,主要是规避开发商责任与风险,让独立第三方承担
责任。
2. 租金回报:经营管理公司将商铺出租的收益,三年预计总回报率18%,(三年的租金在总房价里抵扣)在约定期满后,业主可自主经营,也可继续交于经营管理公司操作,具体投资收益根据当时市场情况双方协商决定。
3. 招商:由开发商出面进行招商,招商成功后产生的招商费用为开发商所有;
, 招租对象及内容:配套商业( 如干洗、美容美发、轻餐饮、咖
啡店、小型便利店、邮局、自助银行等)5号楼(大型KTV)
, 招租优惠:给予大型的商家一定的优惠政策,给予较长的免租期,
使的先把商业氛围带旺,吸引更多的商家进驻,也使得回报率得
到显著的提高,让商业的销售有良好的预期 。
, 预期整体租金收益:
租金
第一、二年 第三年 第四年 第五年
年限
1.1元/平1.3元/平1.5元/平1.8元/平
基础租金
米?天 米?天 米?天 米?天
1477921元/1747109元/201589元/2419074元/
合计租金
年 年 年 年
包租盈亏分析表
试算面积142平米 单价28000元
租金收益 包租金额 盈亏表 第一年 57013元 -198800元5% -141787元
第二年 57013元 -238560元6% -181547元
第三年 67379元 -278320元7% -210941元
总计 181405元 -715680元18% -534275元
总结:原销售均价25000元,面积142平米, 总价:3550000元。
包租后的销售均价28000元,面积142平米,总价:3976000
元
总价提高:426000元,减去三年亏损534275元,
实际得出亏损:108275元
4. 招租和销售渠道:可以联同中介公司以及分销公司对商铺进行租赁和销
售,给予一定的佣金,这样会有良好的销售去化。
佣金的计提:为租赁合同规定月租金的2个月租金;
附:商铺委托经营合同
蓝堡公馆委托经营
合同.doc
5. 佣金提成方式:
5号楼佣金方式——
销售人员奖励分配:按项目实际招租总金额的0.50%计提;
项目领导总奖励分配:按项目实际招租总金额的0.50%计提;
4号楼沿街商铺佣金方式——
销售人员奖励分配:按商铺出租的平均月租金计提一个月;
项目领导总奖励分配:按商铺出租的平均月租金计提一个月;
范文二:高平路沿街商铺连接方案
高平路沿街商铺排水管道与新建排水管线连接方案
为保证施工质量及工程进度,并结合现场实际情况,高平路沿街商 铺排水管道与新建高平路排水管线连接方案如下:
1. 原有管线直径400≤φ≤500mm
1)靠近新建检查井时,适当移动检查井位置,就近接入新建主污水管检查井, 检查井改为砖砌检查井。
2)距离新建检查井较远时,采用增设砖砌检查井连通。
2.原有管线直径100≤φ≤φ300mm
在新建主污水管线外侧增设辅管,利用砖砌辅管检查井将沿街每家商铺排水管与辅管连通(一家一井),根据现场实际情况,每30~40m 为一区段就近接入设计检查井(预制装配检查井需切割开孔接入)。辅管检查井采用矩形暗井,内径尺寸:1000×1000mm ,辅管采用dn300钢筋混凝土Ⅱ级管,商铺排水管端与辅管检查井间连接支管采用与各商铺、小区原排水管相同材质管材,接入辅管检查井。
青岛第一市政工程有限公司
2013年8月9日
范文三:奉化长汀项目沿街商铺包装方案
奉化长汀项目沿街商铺包装方案
针对兴润长汀安置小区外围底商的开始的销售工作~迪加认为需要在奉化市场上初步树立桥西岸路商铺项目的整体形象~引发和增强大客户的投资信心,另一方面~也需要本项目根据现阶段商铺状况~提供销售必需具备的相关物质条件。针对现阶段的总体现状和商铺销售的整体要求~迪加认为现阶段急需解决的问题是:
现场销售接待处:建议在施工现场设置现场销售接待处。现场接待的特点为客户购买特征比较明显~目的基本明确,同时~其已通过对现场商铺的观察产生了一定程度的兴趣~此时~辅以销售人员有针对性的专业销讲引导~达到促成成交的目的。同时~现场接待还将进行散户的客户积累与跟踪服务。
接待处展板:接待处展板的设置主要为便于销售员更形象地向客户介绍商铺情况~作为辅助销售的重要工具之一~悬挂于销售接待处以营造卖场气氛。除去项目临时接待处的展板外~我司认为销售中心需要悬挂更多的展板~多视角、多方位的介绍商铺的具体情况~包括制作:项目区位及周边配套图、市政交通规划图、项目优势,图文并茂,、投资概念、商铺平面图、发展商及相关各方实力简介等一系列展板。
商铺现场包装:主要包括楼体户外广告、商铺商业氛围营造、沿街指示牌等~应近期内完善现场的形象包装。
(商业氛围营造参考)
,指引牌参考,
商铺折页:要是在有限的篇幅内~简明扼要的介绍本商铺~并着重突出项目优势~具有低成本、投放范围广泛、携带轻便的特点~是宣传商铺不同要素特征的重要宣传工具。
,商铺折页参考,
商铺推介媒体投放选择:
报广媒体的特点是传播速度较快 ~信息传递及时、充分~重复翻阅率高~消息准确可靠具有相应权威性。在传统四大媒体中~报纸无疑是最多~普及性最广和影响力最大得媒体:对于整体商铺对全方位展示是最好最快的选择。也由于投放成本过大只建议在项目外宣传初期阶段选择投放两次。
短信广告的特点是发布费用低廉~传播不受时间和地域的限制“一对一”传递信息~强制性阅读~时效性强。可根据不同的层次客户发布针对信息。我们商铺总体量量不大~但总价投资要求高~对于客户的选择要求度高。所以我们建议主推短信类广告为主。目标投送周期为对外宣传初期选择一周一次投放~正常为两周一次投放。投放客户类划分原则为奉化宁波地区月移动话费300元以上的客户。
范文四:远东怡景花园沿街商铺推广方案
近几年来,景德镇商业地产受旧城改造、招商引资等政策的影响,
发展迅猛。目前景市商业地产表现出以下特征:
1、老商业区分布零散,新商业区处于开拓形成期。
由于受城市的地理条件、发展规划和经济的发展水平的制约,景
市的商业布局较为分散,业态缺乏统一规划,总给人以比较零乱的感
觉。作为市繁华商业中心——珠山中路,虽然诸业态较为集中,但也
是分散中的相对集中。一些大型商业项目距离较远,不利于聚集人气。
作为市中心的休闲广场,附近商业项目不集中,交通线路四通八
达,广场的休闲功能并未得到充分发挥。
广场南路及火车站站前路一带,是市政府规划的新的商业中心,
但由于受目前商业布局、城市规划和交通条件的影响,其新的商业中
心的形成还需时日。
2、商业物业释放过快,将会延缓市场培育的进程。
受政府招商引资和城市规划等因素的影响,近几年来,景市的商
1
业物业的开发量较大,已出现阶段性饱和。就陶瓷市场来说,其重复
建设就较为严重,既国贸形成成熟的陶瓷市场之后,香江大市场对市
场的支持乏力,从而使原定位为陶瓷市场的锦绣昌南几乎成了死盘。
景市的房地产开发,很多带有街区改造的性质,社区商铺开发量
较大,街区商业的形成过程可能会延长。这是因为:
(1) 因为整个房地产市场的开发量较大,销售速度在放缓。
(2) 已购房客户中不少是投资户,房子虽然卖了出去,但他们
不会居住,从而导致新房入住率较低。
(3) 在城市开发中,开发商总是优先选择沿街地块,整个街区
人口较少。这样会大大降低商铺的潜在价值。
(4) 景市的地理条件,对街区人口的数量也起到了限制作用。
3、商业房租差价缺乏规则,政策导向因素明显。
在景市商业地租的高低一方面取决于地段,另一方面取决物业性
质和投资者对未来的预期。在很多地段,出现了城郊商铺比市内商铺
租价较高的现象。
环城北路是景市房地产开发相对较为集中的区位,沿街商铺开发
量也较大,其中包括梨树园、春天花园、新枫园、远东怡景花园、建
鸿房产等多个项目的底商达数百间,每平方米售价在3500——5500元之间。现租金为每平方米13——25元之间。出售率达40 %左右,出租率达15%,闲置率达85 %。其中春天花园每平方售价4800元左右,梨树园沿每平方售价在3500—5500元左右,建鸿房产每平方米
4000元(已售罄),新枫园底层每平方售价5100元左右,二层3000元/平方米。
2
大部分楼盘的底商情况如下表:
楼盘名称 数量开间进深层高售 价 租价元售租状入住
(间) (米) (米) (米) 元/m2 /m2 态 率 新枫园 81 不等 11-18 4 5150 15-25 在售 10% 华林公寓 9 4.2 12 4 5400 18-20 ---- 100% 东江公寓 16 4.5 14.6 6 5000 12--15 在售 90% 建鸿公寓 9 4.2 15 4 4000 ------ 已售完 90% 春天花园 24 5 18 4 4800 18-20 在售 90%
4500-- 星光花苑 90 不等 18 7 15-20 在售 15% 5500
3500-
紫荆花苑 150 4--5 12 4 ------ 待售 0 4500
5200- 信义商住 20 4.2 11 4 ------ 待售 0 5600
审计 21 4.2 14 6 3500 20-25 已售完 50%
总体上看,环城北路沿街商铺属城郊社区商铺,同时受区位因素
的影响,这一带的商铺增值潜力有限。目前由于受人口入住率的影响,
商铺作为社区配套功能并未得到发挥。相反由于这里因西接瓷都大
桥、香江陶瓷大市场和西客站,是景市的交通要道,作为汽车贸易、
汽车维修、汽车美容等为主的汽车销售与服务市场已经初具雏形。由
于这里家装市场空间较大,一些建材零售商也开始进驻这里。从调查
的情况看,这两种业态的经营情况一般,但随着时间的推移,经营情
况会逐渐好转。
远东怡景花园沿街商铺共33间,总建筑面积约5800平方米,底层从70多平方米到120多平方米不等。
3
从本区域看,远东怡景花园的商铺具有以下特点:
1、商铺进深较大,达到17.74米。
2、单间面积较大,底层最小的面积也达到74.5平方米,增加了市场进入的难度。
3、因西靠昌江,并与瓷都大桥连接,不利于聚集人气。
4、与新枫园相比,我们的商铺属朝阳商铺,在价格同等条件下,
会有利于销售。
综合考虑环城北路商业地产的实际情况,远东怡景花园的一层商
铺的价格应定在5000元/平方米为宜,二层价格1500元/平方米。
远东怡景花园沿街商铺原作为社区配套使用,但如果作为配套项
目进行招商,以现在本区域市场的招租价格18-25元/平方米计算,一般商铺的月租金也在1000—2000元左右,商家经营成本较高,不容
易吸引商家入住。从现在市场看,汽贸、建材市场已初具雏形,如果
我们对其目标经营者作针对性的市场推广,招商很容易成功。但作为
远东怡景花园这一中高档小区,如果沿街商铺以汽贸等市场为主,很
容易降低本小区的品位。
但考虑景德镇房地产整个市场现状以及远东怡景花园目前的销
售情况,我们建议,仍应顺应本区域市场的发展趋势,对入住投资客
户及入住经营者的经营项目不作干涉。
由于目前景市的商业地产开发项目较大,市场已趋饱和,且市场
投资客户较多。那么影响未来商业地产走势及风险的主要因素则取决
4
于:
一是商铺投资者的短期收益(主要是租金收益,一般情况下为
1-3年)。如果短期内投资收益率过低,则有可能导致新入市商铺价格
下跌。
二是经营者的经营收益(时间一般为6——12个月)。如果经营者的经营收益过低,甚至不足以支付房租,就可能导致市场不景气,
从而导致商铺价格下降。
所以,我们建议,远东怡景花园在市场推广上应采取“速战速决”
的策略,进入市场要早,时间不可拖得过长。
我们的建议计划是:
1、从3月1日起就开始推向市场,并针对性地进行市场推广,
搜寻目标客户。媒体支持:电视、报纸、DM,但以DM为主。
2、主要销售策略:
?“买一送一”,即买一层,送二层。
?先购优惠,以利于聚集人气。
?售后返租,以利于资金回笼。
?视销售具体情况采取其它灵活多样的销售策略。
1、电视底游:
(1)环城北路远东怡景花园底层商铺超低价入市,6500元/平
方米起,卖一送一。垂询热线:8299988
(2)远东怡景花园底层向阳商铺现已公开发售,数量有限,欲
购从速。垂询热线:8299988
2、报纸:
5
A、主题一:抢到就是赚到。
底商发售信息+促销信息
B、主题二:社区商铺为什么总那么火?
解读社区商铺+远东怡景花园底商信息+促销信息
3、DM:
底商信息+社区综合市场信息+促销信息。在推广上针对本区域及
景市汽车贸易市场进行针对性的推广,如派发DM,进行业务洽谈等。
6
楼盘名称 数量开间进深层高售 价 租价售租率 入住率
(间) (米) (米) (米) 元/m2 元/m2
新枫园 57 不等 5150 22-25 60% 20% 华林公寓 9 4.2 12 5400 100% 东江公寓 16 14.6 6 5000 60% 建鸿公寓 9 4.2 15 4 4000 已售完 90% 春天花园 24 5 18 4 4800 90% 梨树园 5200 审计 21 4.2 3500 20-25 已售完
7
范文五:济南中国重汽嘉祥苑沿街商铺营销推广方案
www.doc365.net
.
济南建华房产营销策划有限公司
www.doc365.net
www.doc365.net
目录
第一部分:济南市商铺商圈状况
第二部分:区域项目竞争调查
第三部分:本案基本情况分析
第四部分:媒体制定策略
第五部分:销售环节支持
www.doc365.net
www.doc365.net
第一部分:济南市商圈状况分析
(1) 济南市早期商铺、商圈发展历程:
济南市商铺的发展是和商业发展息息相关的,换一个角度讲济南的商业发展程度折射出商铺发展状况。济南市早期的商铺是以传统意义上的百货商店、大型卖场为支撑点的载体;而中小型商铺则是以市民自建为主。上个世纪90年代以前济南市民的主要购物场所是“六朵金花”:济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。无一例外的是大而全的百货店。大到家具,小到根针,在一个店里全能买到。这个时期的商铺绝大部分是单位或个人所有。
1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业发起了挑战,把专业店般进商场;以三联家电为代表的各种专业卖场、专卖店也在济南遍地开花,传统百货遭到严重挑战,大部分客流被分流。“超市要革百货的命”在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的过程。济南世界购物广场如原子裂变释放出巨大能量,不少外省资金及埠外管理背景的的企业,纷纷来济南开办超市,新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。在这个时期大型商铺的使用权出租、产权买断才真正意义上出现。
两个回合下来,不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出,第一回合中老字号的济南一百出局。第二回合中,开“平价商场”之先河的中兴商厦、曾经是中国企业500强的济南国贸大
www.doc365.net
www.doc365.net 厦相继出局,济南最早的百货店----济南百货大楼也元气大伤。我国加入世贸组织的同时,新一轮的济南商战才是真正较量的开始。首先是业态升级大战,集购物、休闲、娱乐和餐饮于一身的银座地下购物广场,2000年开业至今持续火暴。这种新兴的第三业态一站式超级购物中心不断叫响泉城,随后上海联华、北京国美、江苏苏宁、易出莲花等省外势力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头也纷纷抢址济南。
另外济南的专业市场和老商业街的发展也不甘落后的进行着不断的创新和变革,在全国较有知名度洛口服装市场的规模也不断的发展。文化路,东关大街等专业服装、商品市场也在不断的扩大规模,增加人气。随着北园大街的家具、建材商业带、花园路综合性商业区、经二路、经四路传统商业区、泉城路步行商业街的不断发展和完善一幅新的济南商业新版图正在形成。
(2) 济南市商业地产发展现状
2005年,国家一系列宏观调控政策的出台成为商铺火热的催化剂,但其本质是压抑多年的市场需求。从下半年开始,国家一系列宏观调控政策在市场中发挥威力,特别是去年针对二手房交易实施的交易个税,更是雪上加霜。在不支持大力开发的大环境下,一些开发商将资金转向宏观政策调控不严的商铺。因此,宏观调控政策成了省城商铺火热的催化剂。
www.doc365.net
www.doc365.net
从开发的情况来看,2006年济南产权商铺的开发速度大大加快,新商铺大量涌现。据了解,2006年济南楼市推出的商铺基本属于产权式商铺,总体面积超过130万平方米,是济南楼市历史上推出商铺面积最多的一年,其中包括鲁能泰山广场、济南海鲜大市场、时代商业广场、现代物流、济南时代商贸城等大的商场式商铺和伟东新都商铺、阳光舜城社区商铺、海蔚广场商铺等社区商铺等,被业内人士称为“商铺年”。
从销售的情况来看,几乎所有大中型商铺都采取产权式销售,就是将一个完整的商铺产权进行分割,单位出售。但是由于多数人对产权式商铺没有清晰的了解,不熟悉产权式商铺的投资方式,市民在商铺投资方面还是有所顾虑,整个商铺市场的投资气氛和投资市场可以说还没有真正形成。相反,目前有大批浙商资金已经进入济南商铺领域,除了建立大型专业化产权商场外,浙商还热衷买下门头房向济南商人出租,征收租金。
根据济南市商业地产的发展现状和市民投资热情来看,社区商铺投资在济南商铺投资中占较大比例。据山东地产网网上调查显示,目前济南市的产权商铺中最热销的是社区商铺;写字楼底层商铺也普遍被看好;商场产权式商铺由于观念超前,虽稍遇市场抗性,但最终仍然是最后被接受的投资方式。
www.doc365.net
www.doc365.net
第二部分:区域项目竞争调查
齐鲁花园
商铺位置:堤口路与纬六路西北角
商铺体量:28套
面积区间:
价格:8000/平方米
销售率:100%
项目优势:1)周边道路基础优势突出。
2)依托齐鲁花园众多居住业主。
3)同齐鲁花园住宅项目同期上市,潜在客户众多。
4)业态定制灵活多样,投资潜力较大。
5)商铺停车位充足。(6个/套)
项目劣势:1)价位较高。
2)已无房源。
花样年华
www.doc365.net
www.doc365.net
商铺位置:堤口路中段
商铺体量:56套
面积区间:130---245平方米(两层沿街、二楼单独楼梯设置、可分割销售、) 价格:11000/一层 5500/二层
销售率:期房销售
项目优势:1)推行单层销售,客户选择余地较大。
2)依托本居住小区众多居住业主。
3)同花样年华住宅项目同期上市,潜在客户众多。
4)业态定制灵活多样,投资潜力较大。
5)停车位较为紧张。
项目劣势:1)一层价位较高。
2)期房销售,距交房时间一年有余,影响投资回报。
金色阳光花园
商铺位置:堤口路与济齐路交叉路口东北角
商铺体量:未定
面积区间:未定
价格:未定
销售率:处于积累客户阶段,尚未销售
项目优势:1)项目地处西部较为繁华地段路口,人流量密集。
2)金色阳光花园广告宣传推广声势浩大,商铺推售前景广阔。
www.doc365.net
www.doc365.net
3)毗邻果品批发市场,业态定制灵活多样,投资潜力巨大。
4)积累客户时间充足,利于制定适合市场的合理价位。
项目劣势:1)预计整体价位偏高。
2)期房销售,交房前时期影响投资回报。
第三部分:本案基本情况分析
该地块位于堤口路西段与堤口南路,,是济南西北部较为繁华的区域之一,该区是大型国企宿舍聚集地:包括中国重汽祥和苑、铁路宿舍、矿院宿舍、中铁花样年华、齐鲁花园、万盛园小区、金色阳光花园、益康家园等社区。
(一)项目周遍的公建配套:
1、 交通方便,公交线路密集。
2、 近八大社区,商业客流充足。
3、 临近银行、超市市政配套较好。
4、 临近蔬菜批发市场、果品批发市场生活配套完备。
(二) 项目地块地理位置
区位优势:项目地块位于堤口路西段,且临无影山大润发、益康
超市,西面是蔬菜批发市场、果品批发市场仅隔数百米,具有明
显的增值空间。
优 势
该项目周围商业氛围浓厚,环境优美,附近沿街店铺、酒店林立;
是商业零售业、服装、商铺投资的理想地带。
66个停车位,同时停车场可多样利用。
产品内部房型设计不理想。
劣 势
不具备依托大型房产项目同期推广的条件。
www.doc365.net
www.doc365.net (三)项目市场分析
与本项目所处区位、特质相近的可竞争项目不多,金色阳光花园
商铺规划中、齐鲁花园商铺基本售馨、只有中铁花样年华沿街商
铺在售56套均价11000元/平方。同等地段我项目有明显的价格
优势
优 势
本区域消费市场处在快速发展阶段,齐鲁花园商铺基本无剩余,
给项目预留的发展、发挥空间较大。
近年来济南市民的商铺投资热愈演愈烈,为本项目打入市场奠定
了良好的基础。
周边区域投资客户流失较为严重
不 足
www.doc365.net
转载请注明出处范文大全网 » 蓝堡公馆沿街商铺招商销售的方