浮生若梦聂
范文一：农村村民建房相关问题的法律思考
农村村民建房相关问题的法律思考
高京
内容摘要 本文依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，对当前农村村民建房存在的相关问题及矛盾进行了一番法律方面的思考。文章从“农村村民建房用地的法律依据及审批程序”、“农村村民建房的主要问题”、“意见与建议”三个方面，联系桃江县某些乡镇村民建房的具体情况探讨了解决农村建房乱占滥用耕地的相关法律方面的问题，指出只有真正按照《中华人民共和国土地管理法》和《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的相关规定，严格执法，依法处理某些问题、当前农村村民建房问题上存在的有关矛盾就能得到有效的解决。
关键词 《土地管理法》 农村 建房 矛盾 意见 建议
目录
1、内容摘要……………………………………………………………………1
2、关键词………………………………………………………………………1
3、正文…………………………………………………………………………3
4、参考文献……………………………………………………………………5
农村村民建房相关问题的法律思考
衣食住行是人类生存的基本需求，建房造宅是农民生活中一件大事，由于结婚成家、添丁加口、分家立业、改善居住环境、房屋年久失修等因素影响，农民都需要建房。随着社会经济的发展，越来越多富裕起来的农民，广聚财力，为了改善居住条件，盖房造屋的要求十分强烈，农村群众建房中存在不少新问题和新矛盾。本文试就当前农村村民建房的有关问题谈几点看法。
一、农村村民建房用地的法律依据及审批程序
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处住宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。涉及使用农用地的，应当按照本办法第十五条规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续。
(一)需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；
(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。
根据以上规定，农村村民建房用地应履行以下审批程序：
(1)申请人向本人所在村或村集体经济组织提出建房用地申请：
(2)村民会议或者农村集体经济组织全体成员对用地申请进行讨论，并作出同意或否决的决定；
(3)经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意的，报乡(镇)人民政府进行审查；
(4)根据是否需占用耕地的情况，由县级人民政府建设行政主管部门或乡级人民政府审查同意并出具选址意见书；
(5)县级人民政府土地行政主管部门对上报材料进行审核；
(6)县级人民政府对用地申请进行批准；
(7)县级人民政府进行土地登记并核发建设用地使用权证书。
二、农村村民建房存在的主要问题
随着经济建设的快速发展，人口的增长及农民群众生活水平的逐步提高，农民建房无序发展，村体大量外延也占用了很多耕地。
(一)村庄外延扩张，土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重。
改革开放以来，随着农村经济发展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。农民住宅建设所用的土地多为自留地、承包地或房前屋后的空闲地，由于房屋的工程量小，施工难度不大，建造周期较短，再加上农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。如2008年1至6月桃江县桃花江镇政府就依照有关法律规定处理了30多起村民未经批准而私自建房的案例。虽经土地、城建等相关执法部门阻止，但效果不大，还是经常有农民借节假日机关工作人员休假之机，突击建房，而一些住房问题已经解决，不符合审批条件的村民，也仿效此例，违法建房。同时在建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。
(二)农村建房无序、规划不到位，村容村貌差。
由于农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。近年来虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周；有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造；有的班子干部之间有矛盾，工作不得力，或新班子换届后，对村庄建设规划不满意而要求调整，有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。还有一些村长期以来土地按自然村管理，出现“队队硬”，自然村村界难打破，村居点的选址、规划编制虽多次协调，也难落实。如桃花江镇所辖的30多个行政村存在着的上述问题的就达9个村之多。
(三)未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重。
我国农村土地制度基本特征是土地的所有权属村集体所有，土地的使用按人口在村集体内平均分配。村内宅基地的管理是政府国土管理部门审批与农村集体内部划拨分配相结合的体制。另外，村里实行的是“宅田合一”管理方式。所谓“宅田合一”是指村民在承包集体土地时，将宅基地占用的土地面积与其分得的责任田面积合在一起，即把每家每户的宅基地与责任田一同丈量，算作一共应分得的责任田面积，宅基地多的耕地就少，宅基地少的耕地就多。这种“宅田合一”的管理对很多农民而言，在宅基地使用上的认知上普遍存在很强的私有观念，认为“土地是我的，我要建房想在哪建就在哪建，想建多大就建多大”。因此，在农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况：一是部分村民未经土地管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。
(四)“空心村”大量存在。
“空心村”的大量存在一方面是由于村庄外围交通方便，视野开阔，自然条件优越，许多村民愿意到村庄外围建房；另一方面是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。而旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村”。如我县的浮邱山乡因邻近城关镇，就存在着近7个这样的“空心村”。
(五)擅自改变农村宅基地用途现象时有发生。
由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。主要表现是部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成国家资产的损失。还有一部分村庄借宅基地之名搞房地产开发，这种情况主要见于城乡结合部和集镇所在地，一是以农村宅基地的名义申报，统一建房，向社会出售；二是未经批准，村集体就占用大量土地建住宅向社会出售。通过以上方式，村集体可获得高额利润，而国家的财产却遭受巨大损失。如桃花江镇团山村因靠近县政府办公大楼，近10户村民就玩起了这样的把戏，2007年被县国土局依法处理了8起，另外2起正在处理之中。
三、意见与建议
(一)深入对国情、国策和国法的宣传，增强人民群众保护耕地的责任感和历史使命感。
人口增加、耕地减少严重影响着经济的快速发展。因此我们要加强对广大农民群众土地国情以及基本国策等的宣传教育，加大对土地管理法律法规的宣传力度，特别是加强对基层干部的宣传，在广大干部队伍和各级领导中兴起学习《土地管理法》，依法管地、用地，自觉保护耕地之风，把一般号召变成全民自觉参与的社会活动，为促进我县经济可持续发展创造良好的舆论环境，提高广大人民群众特别是领导干部依法管地、用地意识，使“人多地少，土地后备资源严重不足”的国情观念深入人心，为长期保护好耕地奠定良好的思想基础。
(二)要强化管理措施，做到依法、集约、规范用地。
在土地管理上要解决重城镇轻农村的倾向。在管理措施上，采取经济的、法律的行政的和技术的措施一齐上，尽快形成齐抓共管的局面。依据《土地管理法》第四章第三十一条的规定：“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；
没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照有关规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”本着“取之于土、用之于土”的原则，将耕地开垦费投入使用到土地复垦开发、农田基本建设中去，以保持耕地的总量动态平衡。调整执法思路，加强宅基地使用权过程的监督。加强对土地利用现状变更调查，把调查与执法检查紧密结合起来，认真落实耕地保护的各项法规政策，把科学管地、文明用地的水平提高到一个新的台阶之上。
(三)严格规划，强化管理，加强执法检查力度。
按照土地利用总体规划确定农村建设用地规模，实行“红线”控制，建立耕地保护的绿色屏障，防止村庄建设的盲目外延扩张，切实搞好农村建设规划，科学地进行功能分区。结合新一轮土地规划修编，合理确定不同类型村居住用地规模。对一般农村要圈定村界，严禁无度扩展；偏僻的小村、自然村要逐渐向中心村集中，以达到集约用地。在不违背有关法律、法规的前提下，应允许乡村结合本地实际制定相应的村庄用地措施。同时还要结合社会主义新农村建设，统一建筑设计，将土地规划和农村规划有机结合起来，在对预留建设用地实行总量控制的前提下，制定详规，以形成一套科学规划引导农村建设的良好机制。
严格执法，加大土地执法力度，一是要加强土地执法队伍建设，建立一支素质高、业务精、作风硬、忠于职守、秉公执法的土地执法队伍；二是执法必严，在农村要把乱占土地尤其是破坏耕地，违法建房和非法交易的行为列为执法重点。必要时，通过人民法院强制执行，以威慑违法并发挥警示教育作用。同时，加大对乱收费、乱罚款的治理力度，严禁“以罚代法、以罚代批”行为的发生；建立巡回监督检查制度，加强巡查，及时处置，将违法占地建房抑制在苗头倾向状态。同时还要建立执法监督制度和责任追究制度，实行执法公示，公开接受社会监督。
(四)依法批地，加强对宅基地控制。
部分农民群众在宅基地使用上的许多违章搭建行为，与有关职能部门管理措施没有及时跟上有很大关系。依法加强对农民群众住宅建设用地的管理至关重要。严格审批制度，接受群众监督，对不按规定审批宅基地和弄虚作假的有关人员给予相应的党纪政纪处分。对部分农民受经济利益驱使等原因不遵守《土地管理法》，乱占滥用土地建房的，要在加强思想教育的基础上，依法采取强制措施，坚决予以查处。坚持建新拆旧的原则。在全县农村宅基地初始登记的基础上，建立健全电脑台账，土地管理机关内部各职能部门做到资源共享，用地审批、地籍发证等都要根据电脑台账数据，依法报批和发证，监察部门也可根据电脑台账跟踪检查，各部门各司其职，齐抓共管，杜绝新的一户多宅现象发生。
规范农村宅基地申请报批程序。农民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县政府审批。经依法批准的宅基地，村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。要规范审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。县、乡(镇)要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公示。
建立宅基地审批责任和过错追究制度，严把审批关。乡镇国土资源所要对申请人的情况审查清楚，审查其是否具备申请条件，村委会上报前是否按程序张榜公示，村民有无反映，房子是否符合村集体规划。审查人要签字盖章，以示负责。县级国土资源部门在审核时，要随机抽样复审，确认无误后报县政府批准。
参考文献：
1、《中华人民共和国国土管理法》
2、《村庄和集镇规划建设管理条例》
3、《湖南省村庄和集镇规划实施管理办法(试行)》
4、《国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》
5、刘接昌：《农村房屋的法律问题》，《大连海事大学学报》2006年第3期
范文二：农村自建房相关法律问题研究
1、写报告给村委会；
2、到乡镇规划办免费办理规划证；
3、到当地国土资源所办理土地使用证，工本费5元。
你应提供如下材料：
1、户主身份证复印件；
2、户口本首页复印件；
3、户主本人页复印件；
4、报告；
5、其他（你现有的证明材料，没有则不用）。
宅基地使用权证 土地使用证 建设用地规划许可证
《安徽省城乡规划条例》
这位网友，你好！对你提出的问题回答如下：
一、农村村民一户只能有一处宅基地。
农村建房（申请宅基地），应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请。经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后，报（镇）人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。
二、下列情形之一，可申请宅基地：
1、因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的；
2、实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造需要调整拆迁的；
3、现有宅基地面积尚未达到法律规定限额标准需重建、扩建的；
4、已具备分户条件且原有宅基地面积未达到法律规定限额标准需重建、扩建的；
5、经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的；
6、离休、退休、退职的职工、复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的；
7、法律、法规、规章另有规定的。
三、在空地上，你户申请后，我局派国土所人员去现场核实土地类型，属原宅地、村内空闲地或未利用地，在不违反当地政府因建设需要的相关规定条件下可以建设。属农用地（耕地）的，不经批准一律不准建设。
若有疑问请致电5326709。
和县住房和城乡建设局 在 2011-03-07 10:17:01 答复如下：
根据《安徽省城乡规划条例》第三十二条 在乡、村庄规划区内进行农村村民住宅建设的，申请人应当持村民委员会证明材料、户口簿及其复印件，向镇、乡人民政府提出申请。使用原有宅基地和其他非农用地的，镇、乡人民政府应当自收到申请之日起十日内作出决定，符合乡规划或者村庄规划的，核发乡村建设规划许可证；不符合乡规划或者村庄规划的，不予核发乡村建设规划许可证，书面告知申请人，并说明理由。确需占用农用地的，申请人还应当提供农用地转用批准材料。镇、乡人民政府应当自收到申请之日起十日内提出审查意见，
报城市、县人民政府城乡规划主管部门。城乡规划主管部门应当自收到审查意见之日起十五日内做出决定，符合乡规划或者村庄规划的，核发乡村建设规划许可证；不符合乡规划或者村庄规划的，不予核发乡村建设规划许可证，书面告知申请人，并说明理由。
你好！
根据《土地管理法》有关规定，农民建房的审批程序是：由农民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，由乡（镇）人民政府审核，再报县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续。j
具体办理：
农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：
（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、市建设局审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向市国土资源管理局申请用地，经市人民政府批准后，由市国土资源管理局划拨土地；
（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划审核报市建设局批准。
城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的， 依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。
在农村建房必须是有本村户口的村民，个人要向村委会申请划定房场，划得房场后向乡镇政府递交建房申请书，乡镇政府审核同意后再报县级政府的土地管理部门批准。
然后，凭县级政府的发给的宅基地使用权证，向建设规划部门申请建筑规划，再凭以上手续由乡镇政府“放线”，即可施工了。
施工结束后，由规划部门验收合格后，凭以上手续到房产部门办理房产证。
宅基地是在农村分给村民专门用来盖房的土地。《宪法》第十条第二款和《土地管理法》第八条第二款对宅基地的性质做了一致的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，宅基地的性质是公有的，由集体行使对宅基地的所有权。农民对宅基地依法只享有使用权，农民居民宅基地使用权时农民群众的一项重要的财产权利。
农村宅
基地的权属？
根据《土地管理法》第8条规定，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。农
民依法享有使用权。
根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，
行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。
农村村民申请宅基地应当符合什么条件？
农村村民符合下列条件之一的，可申请宅基地：（1）因结婚原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的；（2）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；
（3）经县级以上政府批准回原籍房，没有住宅需要新建住宅的；（4）原有宅基地
被依法征用的，县级以上人民政府规定的其他条件。
农村村民占用土地建住宅需要办什么手续？
答：农村村民住宅建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局；其建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并按照法律规定的程序办理相应的审批手续。也就是：在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内建住宅的，应先向本集体经济组织或村民委员会提出建房用地申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。农村居民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予批准。4、农村农民未经批准擅自占地建房，要承担
什么法律责任？
《土地管理法》第77条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土
地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
5、宅基地可以转让或继承吗？
《土地管理法》第8条规定，农村村民的宅基地，属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权，没有所有权，一律不准转让或买卖。宅基地不属于村民的私有财产，因而不能继承。但村民继承了房屋，宅基地的使用权也就随之转移。
6、农民买卖房屋在土地方面需办理什么手续？
根据《土地管理法实施条例》第6条规定：“依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记”。根据这一规定，农民买卖房屋后，应
办理相应的土地使用权变更手续。
2、什么是宅基地使用权证？
答：宅基地使用证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体同意，经乡（镇）人民政府审核同意报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集
体土地使用证》。宅基地使用证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证。宅基地使用证可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。 3、农村村民申请宅基地的面积是否不受限制？ 答：农村村民申请宅基地的面积有具体的标准，不是可以任意申请不受限制的。《土地管理法》第六十二条规定：" 农村村民宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。" 据此，农村村民申请宅基地的面积限制根据各省市具体的情况是不一样的。《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十六条规定：" 农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下；丘陵地区一百二十平方米以下；山区一百五十平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅。" 农村拆房再建房需要遵循哪些法律法规？ 湖北－武汉 11-04 17:39 悬赏 0 发布者:杨一洋 给我留言 回答:(2)
您好：
我家是农村的，我家房子后面的邻居拆了他现在的住房，要盖起新的5
到6层新的厅室房子，但是他打算将他即将建起的房屋距离我家不到半米远，这样一来，我家后面的窗户就完全没光了，整个房子除了开灯都在黑暗里度过了，请问他们这样拆房再建房合法吗？如果不合法需要遵循哪些相关的法律法规，希望您能帮我解决这个问题，我现在是相当的急！谢谢！
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[北京-朝阳区] 邹伙发律师 VIP 电话：15911082185 124949积分
回复时间： 2012-11-04 18:46
房屋拆迁纠纷一般分为两类，一类是：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是：集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门，众多单位，征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为，案件非常复杂，维护权益建议聘请专业律师。若有需要，可来电或来所咨询邹伙发律师。
[湖北-武汉] 曾能武律师 18787积分
回复时间： 2012-11-05 09:20 应向当地的土地、建管部门备案申请。
自建房需要注意的问题：
一、自建房要选择好的建造团队，要有建筑草图。
二、自建房要监工保障，保证建房质量，要准备钢材，砖瓦，水泥等材料。
三、自建房要建房涉及到占用公共道路的问题，要处理好邻里关系。要写一张建筑合同，这样在结算的时候才能有据可谈，避免结算出现问题。
四、自建房要设计好地下管道到问题，一劳永逸，要不然麻烦大了。
五、自建房要不要忘了线路铺设。要保证墙体垂直。
六、自建房要准备门窗，好预留门窗大小。
七、自建房如果是楼房建设要注意给邻居的遮荫问题，处理好自己楼房的面积和结构合理。
八、自建房要准备动力电源。 九、自建房要选择好建房季节，最好是正月过后就建。 十、自建房地基一定要处理好。
具体可以参考这个案例：http://china.findlaw.cn/fangdichan/zhaijidi/yhyz/23372.html 其次，如果你已经结婚而且分户出去，根据一户一宅知道是可以申请另一个宅基地的。 审核项目名称：农村村民住宅建设用地报批程序的审核审批
项目编号：002
审核项目依据：《中华人民共和国土地管理法》第62条
审核总时限：30个工作日
审核程序：
一、申请受理
（一）申请条件：
1、需经村民委员会三分之二村民或村民代表研究同意和乡镇人民政府审核同意。
（二）申请人提交资料：
1、农牧民建房申请报告；
2、身份证和户口本证件复印件。
（二）标准：申请用地人提交的材料齐全、真实、规范、有效。
（三） 本岗位责任人：全程代办受理窗口（代办点）
（四）岗位职责及权限：按照受理标准查验申报资料。对申报资料符合标准的，必须及时受理，用地申请人提交的资料是否齐全、真实、规范、有效，对资料齐全符合要求的，转交片区国土资源所全程代办员, 进行建设用地项目预审，填写《农牧民建房报批表》；对申报材料不符合标准的，不予受理，向申请人说明理由，并即时出具《补充材料通知单》，以书面形式将需要补齐补正的材料及要求一次性告知申报人。
（五） 时限：4个工作日
二、初审
（一）标准：
1、申请材料齐全、真实、规范、有效；
2、权属清楚；
3、《农牧民建房报批表》填写规范准确。 （二）本岗位责任人：片区国土资源所所长 （三）岗位职责及权限：按照审核标准进行审核。对符合标准的，提出同意批准的初审意见；对不符合标准的，终结审批，将申办材料中需补齐补正材料及不符合审批条件和原因告知受理工作人员。
（四）时限：4个工作日
三、审核
（一）标准1、申办材料齐全、真实、规范、有效；
2、权属清楚；
3、其他相关资料符合规定。 （二）本岗位责任人：建设用地管理室工作人员 （三）岗位职责及权限：按照审核标准进行审核。对符合标准的，提出同意批准的审核意见转经办工作人员备案。对不符合标准的，终结审批，但必须说明不予批准的意见及理由转片区国土资源所工作人员。
（四）时限：5个工作日 四、审定 （一）标准：同审核标准
（二）本岗位责任人：主管局长
（三）岗位职责及权限：按审定标准对复审、会审意见进行审定。同意审核意见的，在审批表上填写审定意见，转建设用地管理室报市人民政府审批；不同意审核意见的，应与经办工作人员沟通情况、交换意见后，提出审定意见及理由，按原渠道退受理工作人员。
（四）时限：3个工作日
五、制发批准文书
（一） 本岗位责任人：建设用地管理室工作人员
（二） 工作标准：
1、及时、准确告知申办人办理结果； 2、制发的文书、批件完整、准确、有效；
3、审批文书材料齐全、真实、规范、有效。
（三）岗位职责及权限：对审定通过的，制作有关文书，按照工作标准进行告知，由建设用地管理室颁发《建设用地批准书》，转片区国土资源。建设用地管理室需将审批过程中形成的文件材料按要求归档备案。
（四）时限：5个工作日
六、窗口发证
（一）本岗位责任人：“受理窗口”（代办点）工作人员
（二）工作标准： 1、及时通知申请人办事结果；
2、核发登记接交手续完备。 （三）岗位职责：“受理窗口”（代办点）工作人员对建设用地管理办公室转来的《建设用地批准书》认真进行核查，内容填写正确、日期、公章等齐全，核对无误即可签收；接到《建设用地批准书》后采取通知申请人或上门服务的方式，在一周内将《建设用地批准书》发至申请人；申请人要在接收登记簿上签字。未审核批准的，将资料退回申办人，并说明理由。
（四）时限：4个工作日
七、验收
审核内容：
（一）标准
1、申办材料齐全、真实、规范、有效；
2、权属清楚；
3、其他相关资料符合规定。
（二）本岗位责任人：片区国土资源所工作人员 （三）岗位职责及权限：对权属清楚、面积准确、无争议的，请本宗地及相邻宗地使用者签字，填写“农牧民建房验收单”；对权属不清或面积不准的，填写调查说明，将调查结果告知申报人并移交监察科处理。
（四）时限：5个工作日
七、收费
1、工本费：按新计价房[2001]500号文件执行
2、占用耕地的收取耕地开垦费：按新计价房[2001]500号文件执行
联系电话： 0994-3223478（市局全程代办受理窗口）
《中华人民共和国农村土地承包法》》、《中华人民共和国建筑法》、
范文三：农民建房流程及相关法律规定
乡镇村民建房规划及用地审批流程
1、 建房户提出书面建房申请，经本村三分之二以上村民或三分之二以上村民代表同意，并经村组公示，村公示栏内进行为期7日的公示，公示内容包括申请建房的建房户姓名、家庭常住人口、现有住房情况（包括父母住房情况）及处置方式，申请建房的位置、四至界址，地类、面积、户型和层高等。
2、 公示期满无异议的填写（万安县村镇建房审批表）并交至乡镇农民建房联合审批小组。
3、 派员现场踏勘，绘制拟建房屋四至范围用地红线图，乡镇农民建房联合审批小组讨论审批，并对审批结果进行公示，对初审或公示不符合申请条件的，由村委会在3个工作日内书面告知申请人并说明理由。公示无异议的核发《乡镇建设规划许可证》并收取履约保证金。
4、 核发《乡镇建设规划许可证》，需提供材料：申请人相关身份证明、户口复印件、土地证、四邻签订的建房协议，设计图纸等（设计图包括建筑立面、每一层的平面图、圩镇建房须提供外观效果图，图纸审查时注意首层建筑平面设计图布局尺寸须与规划红线相符，建筑层数、建筑高度须与四邻协议以及审批）。
5、 建房申请人持《乡镇建设规划许可证》到国土部门办理用地手续，国土部门核发《集体土地建设用地许可证》。
6、 核发完《乡镇建设规划许可证》和《集体土地建设用地许可证》证书后进行现场放线并绘制放线记录表，开工建设。房屋基础建
成后验线并绘制验线记录表。
7、 建设过程中加强对建房进行监督管理。建房户房屋建成后由乡镇规划所牵头会同乡镇农民建房管理执法机构对房屋进行竣工验收，验收合格的如数退还所缴履约保证金。
农民建房相关法律规定及法律责任
1、农村村民建住宅，一般不准占用耕地，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，按规划集中用地，不得突破本乡（镇）和村的年度建设用地指标。
农村村民迁居后的原宅基地，应当限期退回集体。经批准的宅基地，两年不建住宅的，原批准文件失效。
2、市、县人民政府应当根据本地实际情况在下列规定的限额内制定
农村村民建住宅的用地面积标准：
（一）占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过180平方米；
（二）占用耕地的，每户不得超过120平方米；
（三）因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，凡地少人多的地方，住宅用地必须从严控制，标准就低不就高。人均住房占地面积已经达到市、县人民政府规定的最高用地面积标准的，不得批准占地建住宅。
3、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建
住宅的，由土地主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
两违整治工作相关问题政策解读
一、为什么要开展“两违”整治工作？
根据省、市、县有关文件精神，我镇已全面开展“两违”整治工作。目前，我镇“两违”现象十分突出，已严重破坏了乡镇总体规划，严重侵害了绝大多数群众的公共利益。整治“两违”，势在必行、刻不容缓。
二、什么是“两违”建筑？
所谓“两违”建筑，是指未经批准占用土地擅自建房的行为和没有取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的建房行为。
三、“两违”建筑的危害性有哪些？
一是侵占公共资源，损害群众利益；二是制约经济发展，阻碍社会进步；三是质量难以保证，存在安全隐患；四是助长不正之风，破坏社会公平。
四、“两违”整治的重点是什么？
此次整治的重点是圩镇及各村违法违规建房。特别是未批先建、擅自占用耕地建房、卫片曝光、105国道两旁违规乱搭乱建等行为。
五、“两违”整治工作步骤有哪些？
此次“两违”整治工作分三个阶段进行：
1、宣传发动和调查摸底阶段
2、自查自纠和集中整治阶段
3、完善总结和建章立制阶段
六、拆除“两违”建筑的方式有哪些？有何区别？
拆除“两违”建筑主要有三种方式：
1、自拆：是指违建户在规定时间内，主动拆除违法违规建筑；
2、助拆：是指违建户因故不能自拆，向相关乡（镇、场）提出申请，由相关乡（镇、场）组织力量帮助拆除；
3、强拆：是指以各种行为阻扰依法拆违，乡（镇、场）难以拆除，由县整治拆违组依法进行强制拆除。
七、“两违”整治期间，是否允许建房？
在“两违”整治期间，停止整治范围内的村（居）民建房审批，禁止整治范围内的村（居）民建房行为。
八、阻止强拆要承担哪些法律后果？
对少数以各种行为暴力抗法、阻扰依法拆违的，司法机关将依据相关法律从重从快予以严厉打击。
范文四：农村建房合同法律性质分析
农村建房合同法律性质分析
关于农村建房合同的法律性质, 在现有司法实践中, 有两种不同的裁判观点, 一 种认定为建设工程施工合同, 另一种则认定为承揽合同。 而两种不同的法律性质 认定所适用的法律依据不同,最终的裁判结果亦会呈现天壤之别。
农村建房合同应为建设工程施工合同:
1. 从立法来看, 因建设工程的特殊性和安全性要求, 立法将建设工程施工合同从 承揽合同中独立出来, 并制定专门的法律规定予以完善规范, 以维护建筑市场的 秩序和保证建设工程的质量。
2. 从农村建房的特点来看, 虽然表面上是施工队提供劳务为房主建房, 实际上施 工队不仅提供了劳务, 而且利用自已的设备和技术, 按房主提供的相关要求施工, 最后交付劳动成果。 因此, 农村建房已经是一个完整的小工程建设, 应认定为建 设工程施工合同。
3. 从规范农村建筑市场秩序来看, 将农村建房合同认定为建设施工合同, 更有利 于促进相关的行政管理部门制定实施农村建筑市场的配套政策, 进一步推动农村 建筑市场的规范化。
而依据该观点, 农村建房合同效力的确定, 应依照 《最高人民法院关于审理建设 工程施工合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第 1条确定为无效。而因农村 建房引发人身损害赔纠纷的, 应适用 《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件 适用法律若干问题的解释》 第 11条认定房主将建房工程承包给没有资质的雇主的, 对该雇主所雇佣人员的人身损害应与雇主承担连带赔偿责任。
农村建房合同应为承揽合同:
1. 根据承揽合同的概念和特征, 农村建房是建房施工队按房主的各种具体要求完 成建房工作, 向房主交付房屋, 并向房主支付一定报酬的行为, 其各项特征均符 合承揽合同的特征。 同时, 农村建房是比较简单的建筑活动, 它无需经过严格的 规划、勘察、设计等工作,而且大多数建房工程都是包工不包料的劳务工程,这 与建设施工合同规范的大型、复杂的土木工程、建筑工程是有明显区别的。 2. 农村建房合合同的发包方和承包方均为个人, 从合同的权利义务来看, 将农村 建房合同定性为承揽合同更有利于保护合同双方当事人的权利。
依据该观点, 农村建房合同效力的确定, 依照 《中华人民共和国合同法》 的规定, 只要该合同的内容不违反法律规定的即认定为有效。 而在建房中发生的人身损害 赔偿纠纷, 则应适用 《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问 题的解释》 第 10条的规定, 认定只要定作人在定作、 指示或者选任中没有过失的, 就对承揽人在完成工作过程中对他人造成损害或者造成自身损害的不承担赔偿 责任。
认定为建设工程施工合同房主要承担连带赔偿责任, 认定为承揽合同则不承担赔 偿责任,司法实践中的主流观点:
如果建设的是农村两层 (含两层 ) 以下的低层住宅, 则该农村建房合同应认定为承 揽合同, 而建设的是农村两层以上的住宅以及厂房, 其建设活动的规范应适用我 国建筑法的规定,将其定性为建设工程施工合同。
【依据:《中华人民共和国建筑法》第 83条第 3款规定“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和
范文五：农村个体工匠建房的法律探讨
农村个体工匠建房的法律探讨 近期，笔者审理了一起农村个体工匠承建房屋的民事案件，通过对该案的审理，联想到我国农村建筑市场的现状。当前，我国农村建筑市场秩序很不规范，多数是个体瓦工、木工自行组织起来的，既没有工商企业登记，也没有建筑施工资质，以致建筑质量无法保证，常因质量问题发生纠纷，而且松散的管理、薄弱的安全意识及粗糙的劳动工具极易导致民工受伤现象发生。审判实践中由于对合同效力与责任资格问题、归责原则等存在较大争议，处理尺度不一。有鉴于此，笔者拟结合相关规定作些粗浅探讨。 一、个体工匠的相应资质有无能否作为合同效力的认定依据。
一般认为，个体工匠资质的有无直接影响着合同的效力。这是因为建设工程施工活动不同于其他一般活动，其施工难度大，技术要求高，安全隐患多，要求承担施工任务者必须具有足够的经济实力和技术条件，置备必要的施工机械和安全保障设施。只有严格规范建筑施工活动的管理，才能从根本上杜绝建筑工程质量事故和安全事故的发生。笔者认为上述观点值得商榷。其一，
如将行政部门未履行职责所造成的后果由个体工匠承担，
明显有
在个体工匠资质审查机构的地方，未取得相应资质的个体工匠从事建筑活动应属非法建筑活动，而在没有个体工匠资质审查机构的地方，原则上不宜就工匠没有资质而认定合同无效，特别是在村庄、集镇规划区外的建筑活动。 二、由不具有资质的个体工匠承建住房时，如发生人身伤亡事故如何适用归责原则
承建方个体工匠与房主系承揽关系，而非建设工程合同关系，不应适用最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于雇佣关系的规定，而应适用第
过错，是指定作人对承揽人的选择有明显过错，如明知承揽人没有从业资格而选任。 三、在既有承揽关系，又有转包关系和雇佣关系多层法律关系中，如何确定责任人。
为便于梳理其中法律关系，正确确定责任人，可从相关案例着手。如A 将自家的建房工程发包给包工头B 施工。之后，B 又将该工程转包给C 。C 在雇佣D 做工时，造成D 受伤。笔者认为，本案的关键在于要正确认识承揽关系，转包关系，雇佣关系三者之间不同的法律特征。A 与B 是工程承揽关系，A 作为定作人，如明知承揽人没有作业资格而选任应承担相应赔偿责任；B 与C 是工程转包关系，B 将其所承包的工程转包给同样不具有施工资质的C ，导致C 组织施工时发生事故，B 作为转包人应与C 承担连带赔偿责任；C 与D 为雇佣关系，D 是在完成雇主C 交付的工作中受伤，C 作为雇主应承担赔偿责任；D 作为雇工获得劳动安全保障是法律赋予其的权利，这种权利不因雇主有无资质而受影响。
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