墨镜不懂夜的黑
范文一：国有土地上房屋征收
第一节 房屋征收概述
1.房屋征收的概念 2.房屋征收的限制条件（三条件） 3.公共利益的界定 4.公共利益的特点 5.征收与征用的区别 6.征收与征用的相同之处 国有土地上的房屋征收,过去称为城市房屋拆迁，2011年以后不再使用此概念。
2.房屋征收的限制条件（三条件）
■ 征收、征用都是强制性的
第二节 国有土地上房屋征收与补偿
1.国有土地上房屋征收的管理体制
2.国有土地上房屋征收的程序
3.国有土地上房屋征收的补偿
4.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任
2.1 拟定征收补偿方案 2.2 组织有关部门论证 2.3 征求公众意见 2.4 房屋征收决定 2.5 暂停办理相关手续 2.6 征收补偿费用的管理
■ 市县人民政府予以公布，征求公众意见，之后进行修改，期限不得少于30日
■ 因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》，市县政府应当组织召开听证会
■ 参加听证会的代表应包括被征收人代表和社会各界代表
2.4 房屋征收决定
■ 政府在作出征收决定前，应进行社会稳定风险评估
■ 房屋征收决定涉及被征收人数量较多时，应经政府常务会议讨论决定 ■ 作出征收决定后应及时公告
2.5 暂停办理相关手续
■ 不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，如有上述行为，不予补偿
■ 房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门，暂停期限最长不得超过1年
2.6 征收补偿费用的管理
■ 足额到位：用于征收补偿的货币和实物的数量，应符合征收补偿方案的
要求
■ 专户存储：保证补偿费用不被挤占和挪用
■ 专款专用：征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用
3.国有土地上房屋征收的补偿
3.1房屋征收补偿的内容
3.2房屋征收补偿的方式
3.3被征收房屋价值的评估
3.4订立补偿协议或作出补偿决定
3.5公布补偿情况和审计结果
■ 补偿协议
· 房屋征收部门与被征收人签订
■ 效力
· 协议签订后，一方当事人不履行义务的，另一方可以提起诉讼
【重点难点】双方达不成协议或房屋所有权人不明确的处理
由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起诉讼。
3.5公布补偿情况和审计结果
■ 建立房屋征收补偿档案
■ 将分户补偿情况进行公布
【2011年真题】综合分析题
2011年8月，某城市作出房屋征收决定，被征收的国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为6000万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。
4.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任 4.1政府部门的法律责任 4.2暴力野蛮搬迁的法律责任 4.3出具虚假或者有重大差错的评估报告的法律责任 4.1政府部门的法律责任 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
4.2暴力野蛮搬迁的法律责任
■ 对暴力野蛮搬迁的处罚
· 对相关单位和责任人员根据情节严重程序不同承担民事责任、行政责任或刑事责任
■ 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式
· 造成损失的，承担赔偿责任
· 对直接人员构成犯罪的，追究刑事责任
· 尚不构成犯罪的，给予处分
· 构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚
4.3房地产估价机构或估价师出具虚假或有重大差错的评估报告
可给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚，并将处罚记录入信用档案。 造成损失的，承担赔偿责任。
构成犯罪的，追究刑事责任。
第三节 国有土地上房屋征收评估
1.房屋征收中可由估价机构评估测算的内容
2.房屋征收评估机构选定及委托
3.房屋征收评估原则和要求
4.房屋征收评估异议处理和争议调处
5.房屋征收评估收费
6.对违规房地产估价机构和人员的处罚
1.房屋征收中可由估价机构评估测算的内容（三项）
■ 被征收房屋的价值
■ 用于产权调换房屋的价值
■ 被征收房屋类似房地产的市场价格
■ 其它
2.房屋征收评估机构选定及委托
■ 资质规定
· 除三级暂定资质外，其他资质的估价机构都可以从事房屋征收评估 ■ 选定估价机构的方法
· 先由被征收人在规定的时间内协商选定
· 无法确定的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机等方式确定
【重点难点】
■ 签订评估委托书
· 由房屋征收部门与估价机构签订房屋征收评估委托合同，并出具委托书 ■ 签章
· 房屋征收评估报告必须由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章
3.房屋征收评估的原则和要求
3.1 房地产征收评估的原则
3.2 房地产征收评估的四大基本事项
3.3 实地查勘
3.4 评估方法
3.5 评估结果确定
3.6 技术协调要求
3.7 评估报告的送达
3.3实地查勘
■ 三方应在查勘记录上签字或盖章
· 征收部门
· 被征收人
· 估价机构
■ 被征收人拒绝在查勘记录上签字盖章的
· 应当有三方（征收部门、估价机构和无利害关系的第三人）见证，并应当在估价报告中说明情况
3.4评估方法选用
■ 选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或多种 ■ 具备条件的，应当选用两种以上的评估方法
3.5评估结果确定
选用多种评估方法时，应对各种方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
评估价格应以人民币为货币，精确到元。
3.6技术协调要求
■ 同一房屋征收范围内的评估工作，原则上由一家估价机构承担 ■ 房屋征收范围较大的，可以由两家以上估价机构共同承担
■ 两家以上机构的，应当明确一家为牵头单位，牵头单位应组织有关机构就重要的内容进行沟通，统一标准
3.7评估报告送达（四步）
■ 估价机构将分户初步评估结果提交房屋征收部门
■ 房屋征收部门将结果向被征收人公示，公示期间估价人员进行现场说明解释，听取意见
■ 公示期满后，估价机构向征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告
■ 征收部门应当向被征收人转交分户评估报告
范文二：【word】 提前收回国有土地与国有土地上房屋征收的异同
提前收回国有土地与国有土地上房屋征收
的异同
投资服务?川i
??栏目责编何佳艳hejy@bjinvest.gov.cn
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闰拥军盈科律师事务所
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或其他用途的I:地等,在
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为了纯的聘住的建筑物
和附属设施
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提前收回国有土地
与国有土地上房屋征收的异同
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随
设用地日益匮乏.而日新月异的现代化
城市建设对土地的需求十分迫切.目前,
土地法律制度及国家相关政策,均对城
市新增建设用地设定了严格的条件,程
序和责任.因而,无论是通过拓展城市
规模增加建设用地,还是改变土地类型
增加建设用地,在操作层面都存在一定
的困难.在这种情况下,有效利用城市
原有的建设用地,不失为理性的选择.
然而,在城市的发展进程中,特别是
1984年国务院《城乡规划条例》,1987
年中华人民共和国土地管理法》实施
以来,城市原有的建设用地已经有了合
法的用地单位(或个人),重新进行开
发建设存在障碍.实践中,行政机关往
往采取国有土地上房屋征收和提前收回
国有土地使用权(本文特指为了公共利
益的需要提前收回土地的情况)的方法,
解决用地紧迫的难题.这一做法固然加
快了城市现代化建设的步伐,但同时也
引发了一系列社会矛盾.本文拟从两者
的概念,实施主体,程序,补偿标准等
方面展开分析,以期探求规范该项工
作,化解风险的有效路径.
从法律上讲,政府为了公共利益
的需要,有两种方式可以达到收回国
有土地的目的.中华人民共和国城市
房地产管理法》在制定之初,就设立
了两种方式:
一
种方式是依据《中华人民共和
国城市房地产管理法》第六条规定:
为了公共利益的需要,国家可以征收
国有土地上单位和个人的房屋,并依
法给予拆迁补偿,维护被征收人的合
法权益;征收个人住宅的,还应当保
障被征收人的居住条件.具体办法由
国务院规定.这里的具体办法就是刚
刚颁布的《国有土地上房屋征收与补
偿条例》.该条例第十三条规定:房屋
被依法征收的,国有土地使用权同时
收回.
另一种方式是依据《中华人民共
和国城市房地产管理法》第20条规定:
“国家对土地使用者依法取得的土地使
用权,在出让合同约定的使用年限届
满前不收回;在特殊情况下,根据社
会公共利益的需要,可以依照法律程
序提前收回,并根据土地使用者使用
土地的实际年限和开发土地的实际情
况给予相应的补偿.”另外提前收回
国有土地在《中华人民共和国土地管
理法》也有类似规定,其第58条规定:
“有下列情形之一的,由有关人民政府
土地行政主管部门报经原批准用地的
人民政府或者有批准权的人民政府批
准,可以收回国有土地使用权:(一)
为公共利益需要使用土地的;(二)为
实施城市规划进行旧城区改建,需要
调整使用土地的;依照前款第(一)项,
第(二)项的规定收回国有土地使用
权的,对土地使用权人应当给予适当
补偿.”但在实践过程中,各级政府多
是依据《中华人民共和国土地管理法*
的规定,收回国有土地.
提前收回国有土地使用权必然涉
及到土地上的房屋,征收国有土地上
的房屋,必然涉及到国有土地的收回.
那么提前收回国有土地使用权和国有
土地上的房屋征收是一个什么样的法
律关系呢?
一
,国有土地上房屋征收和提
前收回国有土地在概念上的异同
国有土地上房屋征收是指为了公
共利益需要,由市,县级人民政府依
照法律规定的权限和程序,征收国有
土地上单位,个人的房屋,并对被征
收房屋所有权人给予公平补偿的行为.
国有土地上房屋征收的客体是房屋的
所有权.
《物权法》第42条明确规定,”能
够成为征收对象的只限于集体所有的
土地和单位,个人的房屋及其他不动
产”.根据该条,能够成为征收对象的
一
定是被征收人拥有所有权的财产,
被征收人拥有所有权以外的权利的财
产不能成为征收的对象.
国有土地使用权的收回是指当出
现某种法定事由时,土地行政主管部
门经原批准用地或有批准权的人民政
府批准依法收回用地单位和个人使用
的国有土地使用权的行政行为.根据
物权法的规定,国有土地使用权是
一
种用益物权.提前收回国有土地的
客体是土地使用权,而不是所有权.
二,设立两种收回国有土地方
式的原因
《土地管理法,城市房地产管理
法》在设立之初,为何都是公共利益,
其目的都是为了取得土地,而设立两
种不同的方式昵?
笔者认为首先国有土地上房屋征
收主要是针对的房屋,而提前收回国
有土地主要的是针对未开发的国有土
地,工厂或其他用途的土地等,在上
述国有土地上建设不是为了单纯的居
住的建筑物和附属设施.其次在数量
上,房屋的征收主要是征收涉及到的
多数人或者大量的房屋.提前收回国
有土地涉及到少数或者个体的单位和
个人的国有土地的收回.
三国有土地上房屋征收和提
前收回国有土地在实施主体的异同
中华人民共和国土地管理法》第
58条规定:”有下列情形之一的,由有
关人民政府土地行政主管部门报经原
批准用地的人民政府或者有批准权的
人民政府批准,可以收回国有土地使
用权.因此提前收回土地使用权实施
主体是原批准用地的人民政府或者有
批准权的人民政府.
国有土地上房屋征收与补偿条
例》第四条规定:市,县级人民政府负
责本行政区域的房屋征收与补偿工作.
因此国有土地上房屋征收的实施主体
是县,市人民政府.
四,国有土地上房屋征收和提
前收回国有土地在程序上的异同
(一)国有土地上房屋征收的程序
ToUZIFUWUI投资服务
l,房屋征收部门拟定征收补偿方
案.
2,社会稳定风险评估.
3,征收补偿费用应当足额到户,
专户存储,专款专用.
4,市,县级人民政府作出房屋征
收决定,并予以征收公告.
5,对被征收房屋价值评估.
6,签订补偿协议.
7,政府作出补偿决定.
房屋征收部门与被征收人在征收
补偿方案确定的期限内达不成补偿协
议,或被征收人房屋所有权人不明确的,
市,县人民政府按照征收补偿方案作出
补偿决定.
8,申请法院强制执行.
(二)提前收回国有土地的程序
1,立案;
2,调查取证,认定事实;
3,拟订收回方案.土地行政主管
部门拟订收回国有土地使用权方案,并
将拟收回国有土地使用权事宜通知原土
地使用权人,并告之听证的权利.
4,听证.土地使用权人要求听证
的,应当在接到收回国有土地使用权通
知后的一定期限内向市或者县级人民政
府土地行政主管部门提出.土地行政主
管部门接到听证申请后,应该按照《国
土资源听证规定中规定的期限内组织
听证.
5,报批.土地行政主管部门在组
织听证后规定的一定期限内,将所拟订
的收回国有土地使用权方案连同听证结
果报市或者县级人民政府审批.
6,下达收回决定书.根据市或县
级人民政府批准的收回国有土地使用权
方案,土地行政主管部门应当在批准之
日起一定期限内,向原土地使用权人下
达收回国有土地使用权决定书,同
时告知原土地使用权人申请复议和提起
诉讼权利.对收回国有土地使用权决定
不服的,可以在接到提前收回国有土地
使用权决定后若干期限内(按照行政
NVESTBEIJING投资北京89
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复议法规定,一般是60天),依法
向上级行政机关或者人民法院申请行
政复议或者起诉.
7,注销登记.土地行政主管部门
在下达收回国有土地使用权决定书》
后,由原登记发证机关办理注销土地
登记,收回国有土地使用证,并发布
收回国有土地使用权公告.对于出让
的=匕地,还应当依法终止国有土地使
用权出让合同.
8,补偿.
五,国有土地上房屋征收和
提前收回国有土地在补偿标准上
的异同
(一),提前收回国有土地的补偿
标准.
从理论上讲,目前有两种补偿标
准:
1,相应的补偿
中华人民共和国城市房地产管理
法(以下简称房地产管理法》)第
20条规定:”国家对土地使用者依法取
得的土地使用权,在出让合同约定的
使用年限届满前不收回;在特殊情况
下,根据社会公共利益的需要,可以
依照法律程序提前收回,并根据土地
使用者使用土地的实际年限和开发土
地的实际情况给予相应的补偿.”
2,适当补偿
中华人民共和国土地管理法(以
下简称土地法》)第58条规定:”有
下列情形之一的,由有关人民政府土
地行政主管部门报经原批准用地的人
民政府或者有批准权的人民政府批准,
可以收回国有土地使用权:(一)为公
共利益需要使用土地的;(二)为实施
城市规划进行旧城区改建,需要调整
使用土地的;(三)土地出让等有偿使
用合同约定的使用期限届满,土地使
用者未申请续期或者申请续期未获批
准的;(四)因单位撤销,迁移等原因,
停止使用原划拨的国有土地的;(五)
90投资北京INVESTBEIJING
公路,铁路,机场,矿场等经核准报
废的.依照前款第(一)项,第(二)
项的规定收回国有土地使用权的,对
土地使用权人应当给予适当补偿.”
正是由于我国《土地管理法,房
地产管理法在补偿标准问题上规定
不一致,导致了我国土地补偿秩序的
严重混乱.因此,在现实中某些地方
政府滥用土地管理法第58条,收
回国有土地,不给补偿或者给被拆迁
人很少补偿.市,县人民政府往往打
着公共利益等旗号,收回国有土地,
既不履行相关的审批手续,国土部门
发个通知就把正在使用的土地收回了,
导致一些单位或者居民的房屋被强拆,
没有得到合理的补偿.实践表明,地
方政府滥用收回国有土地方式,规避
征地拆迁程序和补偿,引发激烈矛盾
和冲突已经成较普遍的现象,造成很恶
劣的社会影响.
(二)国有土地上房屋征收的补偿
标准一公平补偿
国有土地上房屋征收与补偿条
例第二条规定:为了公共利益的需
要,征收国有土地上单位,个人的房屋,
应当对被征收房屋所有权人(以下称
被征收人)给予公平补偿.
仅从法律的字面上来看,国有土
地上房屋征收和提前收回国有土地在
补偿标准是不同的,有相应的补偿,
适当补偿,公平补偿等有很多的学者
也进行了大量的篇幅进行分析,试着
找出其中的不同点.
但笔者认为,国有土地上房屋征
收和提前收回国有土地在补偿标准的
本质上是一致的,政府部门都是为了
公共利益,其目的都是为了取得使用
权人的土地.从最终的效果来讲,政
府最终都是获取了使用权人的土地和
土地上的房屋或其他建筑物.不论是
征收还是收回,政府最终获得的财产
是相同的,按照公平,等价的原则,
政府应该支付的是相同的对价.因此
国有土地上房屋征收和提前收回国有
土地在补偿标准上应该是一致的.
这一点,在物权法上得到了充分
体现:
1,房屋征收的补偿标准
K物权法》第42条规定:为了公
共利益的需要,依照法律规定的权限
和程序可以征收集体所有的土地和单
位,个人的房屋及其他不动产.
征收单位,个人的房屋及其他不
动产,应当依法给予拆迁补偿,维护
被征收人的合法权益;征收个人住宅
的,还应当保障被征收人的居住条件.
《国有土地上房屋征收与补偿条
例在制定时,严格依据物权法第42
条规定的原则,对房屋和土地的补偿
做出了规定.
2,提前收回国有土地的补偿标准
根据物权法第148条规定:”建
设用地使用权期间届满前,因公共利
益需要提前收回该土地的,应当依照
本法第42条的规定对该土地上房屋及
其他不动产给与补偿,并退还相应的
出让金”.
该条所称的”退还相应的出让金”,
实际上土地出让金在法律上就是地价,
因此收回国有土地,其中包括了房屋
和土地的价格,这与房屋征收的补偿
在物权法上是一致的,两者都是适用
了物权法的第42条.
近年来,提前收回出让土地和房
屋征收引发的矛盾有增多的趋势,逐
渐成为影响社会稳定的一大隐患,不
利于构建和谐社会.笔者对此进行了
多方面的分析和研究,抛砖引玉,希
冀引起学界和实务界对这一问题的关
注.髓
范文三：国有土地征收
附件 1:
全新安置房建安造价标准(暂定) 单位:元 /平方米
附件 2:
老县城街道分类
一、主要街道
禹王路、南大街、文昌街、东大街、新民路、怀唐路(涡河
一桥至环山路口) 、健康路、淮河路、淮海路、卞和路。
二、次要街道
永平街、衙前街、衙后街、水库路、庙山路、进山路(禹王 路至健康路) 、荆山路、文兴街、佟楼街、小坝路、乳泉路、环 山路、西岗街。
三、小街小巷
老城区内主要街道和次要街道以外的街巷等,称作小街小 巷。
附件 3:
被征收房屋的建筑面积计算规则
凡征收区内的建筑物,按以下规则计算建筑面积。
一、 单层建筑物的建筑面积按外墙勒脚以上的外围水平面积计 算。
二、 多层建筑物的建筑面积按外墙勒脚以上外围水平面积分 层计算。
三、建筑物的内室通道、门厅、走廊、楼梯及封闭式阳台, 按其水平投影面积计算建筑面积。 室内按附属物补偿, 不计算建 筑面积。
四、建筑物的室外走廊、 挑阳台 (宽 0.6米以下的不计算面 积) 、室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
五、突出建筑物墙面的柱、垛、勒脚、台阶、铁梯、烟道、 屋面作平台使用等不计算建筑面积。
六、鸽房、鸡房、雨蓬、花棚等设施不计算建筑面积。
附件 4:
怀远县国有土地上房屋征收附属物补偿标准(一)
怀远县国有土地上房屋征收附属物补偿标准(二)
说明:
1、内外装饰能拆用的自行拆除,不能拆用的由评估部门按有关规定进行评估。
2、本表未列入的项目,另参照定额计算。
范文四：国有土地征收
1、公益征收
公益征收又称公用征收，是指国家基于公共利益的需要，以强制方式取得人民的财产权，并给予财产权人以补偿的法律制度。从公权力的角度来看，是权利的强制取得；反之，从相对人的角度来看，属于其权利的被剥夺和丧失。在方式上，系由行政机关根据法律的规定，通过做出特定的征收行为，从而取得被征收人的财产所有权。
在实行土地私有制的国家，由于房屋是附随于土地的，故国家对土地的征收也就包括了对地上建筑物及其他附属设施的征收，因此，在土地私有制的国家一般没有独立的房屋征收制度。但我国实行土地公有，国家要取得土地使用权要么从相对人手中“收回国有土地使用权”，要么就对农村的土地改变权属关系，而后者就是我们所称的“土地征收”制度。但对于附随于土地的房产，我国就建立起十分具有中国特色而又独立于土地收回和土地征收制度的“房屋拆迁”制度，因此，所谓的房屋拆迁实际上就是国家针对相对人房屋的一种强制征收行为。亦即，城市房屋拆迁系国家行使公权力，强制取消相对人地上权以及基于该地上权之房屋所有权，并以补偿其损失为条件，而将该土地的使用权转移用于公共需要或转移于其他可客观上促成公益的需要的一种土地公益征收。
从现阶段的制度框架内，我们可以看出，政府的拆迁行为表面上是基于其代表国家以土地所有权人的身份收回土地使用权，但是土地上的房屋对于被征收者来说也是有所有权的，根据民法原理，两个所有权之间并无优劣之别。即使是从房地产所有者有土地使用权来讲，使用
权也属于财产权保护的范围内，所有权人对其进行限制与收回也应基于合理的目的、遵循正当的程序和给予必要的补偿。拆迁问题的本质是公权力介入私权利的问题，而其介入依据并不是土地所有权，而是公权力。在现代社会，公私界限一般情况下应当泾渭分明，公权介入私权只能基于一个理由，即公共利益，否则，该公权的行使就是失当的，甚至是在滥权。所以只有把公益性拆迁纳入公益征收的范畴，才能规范公权力的行使，杜绝政府滥用行政权所造成的拆迁目的不明确、拆迁程序不规范、拆迁补偿不合理等一系列问题。
法国的1789年《人权宣言》第17条规定，“财产是神圣不可侵犯的权利。除非由于合法认定的公共需要的明显的要求，并且在事先公平补偿的条件下，任何人的财产不能被剥夺”，包括法国的《人权宣言》在内的世界各国宪法性文件对公益征收的宪法规定看，虽然用语不尽相同，但其基本条件都是一致的，即公益征收必须基于公共利益的需要、必须符合正当程序、必须给予合理补偿。
2、“公共利益”的涵义
公共利益也即公益，美国法中对公益的说法通常有public use；public interest; public purpose; public need 等等。美国宪法第五修正案中规定“未经正当法律程序，而被剥夺其生命、自由及财产权；私有财产亦不得在未予以公正补偿后，予以公用征收 ”在这一修正案中，规定的是只有基于“public use”才能行使征收；而在土地征用的法律中则使用“public purpose ”。但无论哪种表述，都离不开“公共”这一核心。
仔细查阅我国法律，可以随意举出很多处关涉“公共利益”的地方。《宪法》第10条，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》第13条规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第58条，“有下列情形之一的，??可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；??”《城市房地产管理法》第19条，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，??在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回??”
一般来说，公共利益时任何人，但是，并不必是全部人们的利益。公益是一个相关空间关系人数的大多数人的利益，换言之，地区内的大多数人的利益，就足以形成公益。克莱认为公益必须以价值标准所带来之质与量来作为判断标准。这个优先价值必须是量最广，而且，质最高。所谓量最广是指受益人的数量最多，尽可能地使最大多数人能均沾福利，同时基于国家扶助弱者之立场，也必须考虑收益者的重要特征，诸如职业、收入、年龄及地位。在“质”方面，以对受益人生活需要的强度而定，凡是对满足受益人生活所愈加需要的，亦即与生活需要紧密性愈强的，即是质最高的价值标准。故公益的范围的界定必须符合“量最广”且“质最高”的标准。
依经济学的定义，社会公共利益客观外在的表现形式可以称为公共物品。有学者认为，所谓公共物品，是指政府向公民提供的各种设施和服务的总称。公共物品是指既具有“共同消费”又具备“非排他”性
质的财富。所谓共同消费，即当某人消费着一定的财富的同时，其他人亦可以消费同等量的财富。所谓非排他性是指若对某一人提供财富，相应地也要对他人提供相同量的财富。
3、公共利益的内容与范围
我国法律并未对公共利益进行限定，但其他国家或地区的立法已经将公共利益的外在表现以立法的形式作了明确界定。譬如德国、韩国及我国台湾地区。韩国在《土地征收法》中明确了公益事业的范畴，其规定“公益事业指：（1）有关国防、军事事业；（2）铁路、公路、河川、港口、上下水道、电气、燃气、广播、气象观测等建设事业；（3）国家或地方共同团体设立的办公场所、工厂、研究所、公园、市场等建设事业；（4）国家或地方公共团体指派的建设者，由他们所进行的住宅建设事业或住宅用地事业；（5）根据其他法律可以征收或使用土地的事业。”我国的梁慧星教授也曾建议在民法中列举公共利益的内容，所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林地保护事业及国家法律规定的其他公共利益。
4、城市房屋拆迁补偿范围
补偿范围是确定拆迁活动造成的损失中那些财产利益应依法给予补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，我国目前城市房屋拆迁补偿的范围可以包括四个部分：房屋、房屋的附属物、收益以及拆迁费用。
作为拆迁主要对象的房屋时所有人经济利益的一部分，是拆迁补偿的主要范围。通过补偿保障了被拆迁房屋所有人法律上、经济上应享有的合法利益，同时也解决了拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。列入拆迁补偿范围的房屋必须是合法房屋，也就是说所有权人合法所有的房屋。这里的“合法所有”包含两层涵义：一是房屋为所有权人合法所有；二是房屋本身合法。对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿（但是拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿）。 列入补偿范围的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有某种用途的设施。作为房屋的附属物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某种用途并有利于房屋的升值；必须是能计算其价值的物体；该附属物具有合法性。这些附属物对产权人来说也具有经济价值，拆除他们将给被拆迁人带来一定的经济损失，所以应给予补偿。
城市房屋拆迁补偿的第三项内容是房屋的收益。收益又称为孳息，包括自然孳息和法定孳息。房屋无所谓自然孳息，其中法定孳息是指合法使用房屋给房屋权利人带来的利益。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》的规定，可以纳入补偿对象的收益有两类：一是租金，二是生产、经营的部分收益。
城市房屋拆迁补偿的最后一项内容是拆迁费用。我国《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补偿费”，因此，拆迁费用也应当纳入拆迁补偿的范围。
范文五：国有土地上房屋征收相关文件
国有土地上房屋征收相关文件
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）---------------------P2—P11
2、《国有土地上房屋征收评估办法》（住房城乡建设部建房?2011?77号）------------------------P12—P20
3、《郑州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（郑政?2011?31号）------------------------P21—P24
4、《郑州市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（郑政?2011?85号）---------P25—P28
5、《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》豫政 ?2012?39号------------------P29—P33
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）
第一章 总 则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第二章 征收决定
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第三章 补 偿
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的
市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四章 法律责任
第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构
成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月
13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
二、《国有土地上房屋征收评估办法》（住房城乡建设部建房〔2011〕77号）
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（四）委托人应提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法；
（十）其他需要载明的事项。
第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般
以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需
的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；
协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出
解释和说明。
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其
中房地产估价师不得少于1/2。
第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
第二十八条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别
规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。 第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第三十二条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。
三、《郑州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（郑政?2011?31号）
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）及相关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市、县（市、区）为了公共利益的需要，确需征收房屋的，适用本办法。
第三条 市、县（市、区）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县（市、区）房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市人民政府房屋征收部门应当加强对区级人民政府房屋征收部门的监督，特别是在征收计划、法规政策、征收补偿方案、补偿资金使用等方面的监督。
第四条 依照《条例》第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，由项目单位提出申请，发展改革、国土资源、规划等部门根据我市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划分别出具相关意见（含征收房屋范围红线图）。
第五条 市、县（市、区）房屋征收部门委托项目所在地房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，
并签订委托协议；对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督。
项目所在地房屋征收实施单位对拟征收范围内的房屋及其附属物的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查摸底，并制作分户、汇总摸底调查表。
第六条 市、县（市、区）房屋征收部门按照摸底调查情况，参照住房保障部门公布的周边普通商品房类似房地产市场价格（或委托房地产评估机构出具的预估价）匡算征收补偿总费用。
第七条 市、县（市、区）房屋征收部门拟定征收补偿方案报本级政府。本级政府召集有关部门和人员进行论证，并将论证过的房屋征收补偿方案及房屋征收红线范围进行公布，广泛征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第八条 市、县（市、区）房屋征收部门对在公布期内收到的公众意见进行梳理，对合理的部分应予采纳，并将征求意见情况及根据公众意见修改的情况及时报本级政府，由本级政府予以公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，市、县（市、区）政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第九条 做出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足
额到位，市房屋征收部门设立专户存储，专款专用。
第十条 做出房屋征收决定前，项目所在地市、县（市、区）政府应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
第十一条 做出房屋征收决定前，项目所在地市、县（市、区）政府应当组织规划、建设、住房保障、国土资源、征收等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，并出具认定和处理意见。
第十二条 市、县（市、区）政府做出房屋征收决定，并同时进行公告，公告内容需载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
第十三条 市、县（市、区）房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等调查情况进行核查、确认，并将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十四条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
市、县（市、区）房屋征收部门将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不得超过1年。
第十五条 由被征收人协商选定评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定通告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第十六条 市、县（市、区）房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限等事项，订立补偿协议。 第十七条 对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
第十八条 市、县（市、区）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市、县（市、区）房屋征收部门报请本级政府依照《条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。并在征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十九条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县（市、区）政府依法申请
人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。 第二十条 市、县（市、区）房屋征收部门依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第二十一条 本办法自下发之日起施行。本办法待《郑州市国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后自行废止。《条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理，但政府不得责成有关部门强制执行。
四、《郑州市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（郑政〔2011〕85号）
（一）、国有土地上房屋征收与补偿工作原则
1、郑州市人民政府负责行政区域内市级以上跨区大型项目—1—的房屋征收与补偿工作, 所辖各区人民政府负责区级财政投资的基础设施公益项目、旧城区改建、保障性安居工程项目以及市人民政府下达由各区人民政府负责组织的房屋征收与补偿工作。
2、市、区房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收补偿工作, 可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
3、郑州市房屋征收部门负责对县(市、区) 房屋征收部门组织实施本行政区域国有土地上房屋征收与补偿工作的监督指导。
（二）、国有土地上房屋征收与补偿工作程序
1、因公共利益的需要确需征收房屋的, 由项目单位向市、区房屋征收部门提出征收申请, 并提交发改、规划(附规划红线图) 、国土资源等部门出具相关意见。
2、市、区房屋征收部门经审核, 认为符合《征收补偿条例》规定可以实施征收的, 报本级政府同意后, 根据征收规划红线图开展调查摸底登记, 由被征收人选定评估机构。市、区房屋征收部门匡算征收补偿总费用。
3、市、区房屋征收部门按照相关规定, 做好征收补偿方案拟定、安置房源落实、补偿费用足额到位等工作。
4、依据《征收补偿条例》和《暂行办法》规定, 市、区人民政府履行法定程序后, 作出房屋征收决定, 及时在征收范围内公告, 同时房屋征收部门就不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、和改变房屋用途等事项, 并书面通知有关部门暂停办理相关手续。
5、按照先补偿后搬迁的原则, 市、区房屋征收部门与被征收人签订补偿协议; 达不成协议的, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 本级人民政府依照《征收补偿条例》的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。
6、被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 市、区房屋征收部门向本级政府提出建议, 申请人民法院强制执行。
（三）、国有土地上房屋征收与补偿工作的监督指导
1、各县(市、区) 房屋征收部门应于每年3月底前将当年征收计划报市房屋征收部门进行备案。各区拟实施征收的建设项目必须列入征收计划后方可实施。保障性安居工程建设和旧城区改造应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
2、各区房屋征收部门将拟定的项目征收补偿方案及经
征收意见修改后确定的征收补偿方案报市房屋征收部门审核。各区在作出房屋征收决定、补偿决定和向人民法院申请强制执行之日起7日内将相关资料报市房屋征收部门备案。 各区房屋征收部门在项目征收补偿方案公布前, 应将足额的征收补偿费用存入市房屋征收部门征收补偿资金专户, 专款用于征收补偿。
各区房屋征收部门将依法选定评估机构的结果, 整体、分户评估报告及社会稳定风险评估报告于出具之日起7日内报市房屋征收部门备案。
3、各县(市、区) 房屋征收部门必须委托有拆除施工资质的拆除单位实施房屋拆除, 房屋征收部门自签订拆除委托协议之日起15日内将协议及拆除施工方案报市房屋征收部门备案。各区要切实做好征收房屋的拆除施工安全工作。
（四）、各县(市) 、上街区国有土地上房屋征收与补偿工作参照本实施意见执行, 本意见自印发之日起施行。
五、河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定 豫政 〔2012〕39号
第一章 总 则
第一条 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号) 相关规定, 结合我省实际, 制定本规定。
第二条 本规定适用于本省行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动。
第三条 省住房城乡建设部门负责指导全省房屋征收与补偿工作。
省财政、国土资源、发展改革等有关部门应当按照各自职责协同做好房屋征收与补偿工作。
第四条 市、县级政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级政府确定的房屋征收部门组织开展本行政区域的房屋征收与补偿工作。省辖市房屋征收部门应当加强对县(市、区) 房屋征收与补偿工作的监督管理, 确保本行政区域的房屋征收与补偿工作公平、公正和统一。
市、县级财政、国土资源、发展改革等有关部门应当按照各自职责协同做好本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
第二章 评估机构选定
第五条 市、县级房地产管理部门应当根据《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号) 有关规定, 选择、推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产价格评估机构, 供被征收人选择, 同时加强对房地产价格评估机构的监督、指导。
第六条 市、县级政府公告房屋征收决定后, 由房屋征收部门在征收范围内公布房地产价格评估机构的名单、基本信息, 并将协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。
被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构, 协商一致的由房屋征收部门公布选定结果。被征收人在规定期限内无法达成一致的, 由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者采取随机方式确定。采用投票方式确定的, 参与投票的被征收人数量应超过被征收人总数的50%,超过50%的投票人选择同一房地产价格评估机构的为多数决定; 采取随机方式确定的, 可在摇号、抽签二者之中选其一。参与投票决定或者随机选定的房地产价格评估机构不得少于3家。以投票或者随机方式确定房地产价格评估机构的, 应当由公证部门现场公证。
第七条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房地产价格评估工作, 任何单位和个人不得干预。
第八条 省住房城乡建设部门、各省辖市房地产管理部门应当按照有关规定组建房地产价格评估专家委员会, 接受
委托对房地产价格评估机构作出的复核结果进行鉴定。本行政区域内专业技术人员不足的, 可以在省内跨区域聘请专家。参加对房地产价格评估机构复核结果鉴定的专家应当通过抽签方式确定。
第九条 征收人或者被征收人对房地产价格评估结果有异议的, 可以向原房地产价格评估机构申请复核评估; 对复核结果有异议的, 可以向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第十条 房地产价格评估、鉴定费用原则上由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的, 鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。
第十一条 房地产价格评估机构和房地产估价师应当按照国务院令第590号、建设部令第142号、《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号) 等有关规定做好房地产价格评估工作; 在房地产价格评估活动中有违法违规行为的, 由房地产管理部门依照上述规定进行处罚。
第三章 停产停业损失补偿
第十二条 被征收房屋符合下列条件的, 房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:
(一) 被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。
(二) 有合法、有效的营业执照, 且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋。
(三) 已办理税务登记并具有纳税凭证。
第十三条 停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定, 不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。
第十四条 停产停业损失补偿标准可以由房屋征收部门与被征收人按本规定第十三条规定协商确定; 协商不成的, 可以委托承担评估工作的房地产价格评估机构评估确定。 第十五条 停产停业损失补偿期限, 商业、服务性行业不低于3个月, 工业生产行业不低于6个月。各地可根据本地房屋征收具体项目情况确定。
第十六条 生产经营者承租房屋的, 依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费; 没有约定的, 由被征收人参照本规定相关内容对生产经营者给予适当补偿。
第四章 住房保障
第十七条 征收国有土地上个人住宅, 被征收人符合当地住房保障条件且自愿选择保障性住房的, 作出房屋征收决定的市、县级政府应当优先予以住房保障。
第十八条 在房屋征收与补偿工作中, 市、县级政府应当组织住房保障等部门现场办公, 公布保障性住房房源位置、
套数、面积、供应对象范围、认购时限、登记地点等信息, 并开辟绿色通道, 简化审核程序, 压缩审核时限, 现场受理、审核被征收人申请并公示审核结果, 及时组织符合条件的被征收人直接选房。被征收人获得保障性住房后, 不得再参加其他保障性住房公开摇号配租、配售。
第五章 附 则
第十九条 本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目, 继续按照原有规定办理。
