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范文一：房地产开发流程
房地产开发流程
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书, 应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。房地产开发流程（详细） 第一步 房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第七步 房地产开发项目的经营阶段
房地产开发项目经营阶段的法律程序
一、北京市外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、北京市内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、北京市房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租
30、房屋租赁关系的终止
四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、北京市房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管
40、抵押房地产的处分
房地产开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费
20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立
房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖费
范文二：房地产开发流程
房地产《项目手续办事流程》
一、立项
二、环评、安评
三、委托设计院做平面方案
四、 规划、消防窗口总平面方案审批
五、 出蓝图
六、 建设用地规划许可证
七、单体建筑物三个以上设计方案
八、设计方案审批
九、出施工图
十、 建设工程规划许可证
十一、 图纸审查
十二、建筑工程消防施工图审核
十三、建设工程招标
十四、 安全监督手续
十五、 质量监督手续
十六、施工许可证
十七、开工建设
十八、消防验收
十九、规划验收合格证
二十、 质检竣工验收备案表
二十一、节能建筑验收
二十二、房屋建筑工程结算备案
二十三、工程竣工验收备案
二十四、房产测绘 →派出所出具门牌号证明→ 房屋初始登记 出让国有土地使用权设定登记
1)土地登记申请书
2)国有建设用地使用权出让合同及政府批复元件
3)建设用地规划许可证原件及复印件
4)建设用地使用权出让金及契税缴纳证明
5)营业执照及组织机构代码证原件及复印件
6)法定代表人及委托代理人身份证明原件及复印件
7)地籍测量的数据及图件
建设用地规划许可证
1)建设用地规划许可证申报表
2)建设项目的有效计划批准文件
3)已经批准的建设项目选址意见书和项目用地规范图
4)规划设计条件及附图
5)划拨土地证明或土地出让、转让合同
6)已批准的总平面图
建设工程规划许可证
1)建设工程规划许可证申请表
2)经办人身份证及复印件
3)计划批文
4)土地权属证明文件
5)施工图三套(含建设项目总施工图、建筑单体施工图、工程定位图及竖向设计、管线综 合、绿化及做法施工图)
6)方线(测绘)资料
7)申报材料相应的电子文档光盘
施工图设计审查
1)施工图审查设计任务委托书、申请书
2)施工图图纸 4套
3)建筑工程规划许可证
4)工程勘察报告技术审查任务委托书
建筑工程消防施工图审核
1)建筑工程全套施设计图纸、技术性审查报告
2)建筑工程消防设计防火审核申报表
3)申请人身份证明(身份证复印件、法人、其它组织的营业执照或组织机构代码证书复印 件)
4)设计单位资质证明
5)总平面定位图
建设工程施工项目招标审批
1)立项批文
2)建设工程施工许可证
3)建设工程施工图设计审查备案书
工程质量监督手续
1)建设工程质量监督登记表
2)勘察、设计、施工、监理单位中标通知书
3)勘察、设计、施工、监理合同
建设工程安全监督
1)建筑施工企业安全生产许可证
2)建设工程施工合同
3)工程中标通知书
4)施工现场总平面布置图和临时设施规划方案
5)施工组织设计
6)工程项目负责人、安全管理人员安全生产考核合格证书
7)特种作业人员有效上岗证
8)建设单位安全监督人员和监理单位监理人员花名册
9)从业人员参加意外伤害保险证明
10)建筑工程安全报监书
11)东营市建设工程项目安全生产责任书
建筑工程施工许可证
1)建筑工程施工许可申请表
2)土地使用权证
3)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
4)建设工程施工合同或中标通知书
5)施工图设计审查备案证明
6)消防设计审查证明
7)工程质量监督手续
8)施工安全监督备案资料
9)建设工程委托监理合同及备案证明
10)墙改基金缴纳证明
11)建设单位无拖欠工程款及已缴纳农民工保证金证明
消防验收
1) 建筑工程消防验收申报表
2)申请人身份证明(身份证复印件、法人、其它组织的营业执照或组织机构代码证书复印 件)
3)消防电气安全检查检测报告书
4)施工单位、监理单位资质证明
5)建筑消防设施、防火材料等合格证明
6)产品内部装修检测报告
7)审核意见书
工程竣工规划验收
1)建筑工程规划验收申报表
2)与实际相符的建设工程竣工图纸; 1:500竣工测量图(建筑物周围 30-50米范围内)必 须采用全市同意的 80坐标系和 85黄海高程系统
3)现状照片(四个方向及周围环境)
4)消防部门验收意见
5)其它指定提供的相关验收材料(包括:建设用地规划许可证及附图、工程规划许可证、 施工许可证、建设项目放线、验线、验槽通知单等)
6)申报材料相应的电子文档光盘
建筑节能专项验收
1)山东省节能建筑认定申请表
2)工程缴纳新型墙体材料专项基金发票
3)节能工程设计文件
4)节能设计审查备案书
5)建筑维护结构热工性能现场检测报告
6)新型墙体材料和建筑节能技术与产品复检报告、产品合格证、山东省新型墙体材料建筑 节能技术产品认定书、东营市新型墙体材料建筑节能技术产品登记证明以及进货原始凭证 7)建筑节能施工和监理资料
竣工验收备案
1)建设工程竣工验收备案表
2)建设工程竣工验收报告
3)建设工程质量监督报告
4)建设单位竣工验收通知单
5)施工许可证
6)施工图设计审查意见
7)施工单位出具的工程质量竣工报告
8)监理单位出具的工程质量检查报告
9)勘察单位出具的工程质量检查报告
10)设计单位出具的工程质量检查报告
11)规划部门出具的证明文件或准许使用文件
12)法律规定应当由消防部门出具的对大型人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的 证明文件
13)环保部门出具的证明文件或准许使用文件
14)建筑节能部门出具的证明文件或准许使用证明
15)燃气安全部门出具的证明文件或准许使用证明
16)建筑企业养老保障金管理办公室出具的证明文件
17)工程建设标准造价管理部门出具的竣工结算证明文件
18)城建档案管理机构出具的《建设工程竣工档案验收证明书》
19)工程款支付证明
20)无拖欠行为证明
21)施工单位签署的工程质量保修书
22)住宅工程还应提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
23)建设工程质量检测报告和功能性实验资料
24)建设单位前来办理备案人员委托书
房屋初始登记
1)当事人为自然人的,提交身份证或有效身份证明;当时认为法人的,提交营业执照或法 人登记证、法人有效身份证明和组织机构代码证
2)国有土地使用权证
3)建设用地规划许可证;附建设用地规划总平面图
4)建设工程规划许可证
5)建筑工程施工许可证
6)质监部门的竣工验收备案表、规划部门的规划验收合格证
7)房产测绘报告
8)委托代理的:个人出具公证委托书和受托人身份证或有效证件,单位出具委托书和受委 托人身份证或有效证明
9)派出所出具的门牌号证明
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1、 什么是容积率?
答:容积率是项目总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小数表示。
2、 什么是建筑密度?
答:建筑密度是项目总占地的基地面积与总用地面积的比值。用百分数表示。
3、 什么是绿地率(绿化率)?
答:绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。
4、 什么是日照间距?
答:日照间距, 就是前后两栋建筑之间, 根据日照时间要求所确定的距离。 日照间距的计算, 一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面,能被太阳照到的高度为依据。 5、 建筑物与构筑物有何区别?
答:凡供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所都叫做建筑物,如公寓、厂房、学 校等;而人们不在其中生产或生活的建筑,则叫做构筑物,如烟囱、水塔、桥梁等。
6、 什么是建筑 “ 三大材 ” ?
答:建筑 “ 三大材 ” 指的是钢材、水泥、木材。
7、 建筑安装工程费由哪三部分组成? 答:建筑安装工程费由人工费、材料费、机械费三 部分组成。
8、 什么是统一模数制?什么是基本模数、扩大模数、分模数?
答:(1)所谓统一模数制,就是为了实现设计的标准化而制定的一套基本规则,使不同的 建筑物及各分部之间的尺寸统一协调, 使之具有通用性和互换性, 以加快设计速度, 提高施 工效率、降低造价。
(2)基本模数是模数协调中选用的基本尺寸单位,用 M 表示 1M=100mm。
(3) 扩大模数是导出模数的一种, 其数值为基本模数的倍数。 扩大模数共六种, 分别是 3M (300mm )、 6M (600mm )、 12M (1200mm )、 15M (1500mm )、 30M (3000mm )、 60M (6000mm )。建筑中较大的尺寸,如开间、进深、跨度、柱距等,应为某一扩大模数 的倍数。
(4) 分模数是导出模数的另一种, 其数值为基本模数的分倍数。 分模数共三种, 分别是 1/10M (10mm )、 1/5M(20mm )、 1/2M (50mm )。建筑中较小的尺寸,如缝隙、墙厚、构 造节点等,应为某一分模数的倍数。
9、 什么是标志尺寸、构造尺寸、实际尺寸?
答:(1)标志尺寸是用以标注建筑物定位轴线之间(开间、进深)的距离大小,以及建筑 制品、建筑构配件、有关设备位置的界限之间的尺寸。标志尺寸应符合模数制的规定。 (2)构造尺寸是建筑制品、建筑构配件的设计尺寸。构造尺寸小于或大于标志尺寸。一般 情况下,构造尺寸加上预留的缝隙尺寸或减去必要的支撑尺寸等于标志尺寸。
(3)实际尺寸是建筑制品、建筑构配件的实有尺寸。实际尺寸与构造尺寸的差值,应为允 许的建筑公差数值。
10、 什么是定位轴线?
答:定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及标志尺寸的线。
11、 什么是横向、纵向?什么是横向轴线、纵向轴线?
答:(1)横向,指建筑物的宽度方向。
(2)纵向,指建筑物的长度方向。
(3)沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴线。其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写 在轴线圆内。
(4)沿建筑物长度方向设置的轴线叫纵向轴线。其编号方法采用大写字母从上至下编写在 轴线圆内(其中字母 I 、 O 、 Z 不用)。
12、 什么是房屋的开间、进深?
答:开间指一间房屋的面宽,及两条横向轴线之间的距离;进深指一间房屋的深度,及两条 纵向轴线之间的距离。
13、 什么是层高?什么是净高?
答:层高指建筑物的层间高度,及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度;
净高指房间的净空高度,及地面至天花板下皮的高度 。
14、 什么是建筑总高度?
答:建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高度。
15、 什么是标高?什么是绝对标高、相对标高?
答:(1)建筑物的某一部位与确定的水基准点的高差,称为该部位的标高。
(2)绝对标高亦称海拔高度,我国把青岛附近黄海的平均海平面定为绝对标高的零点,全 国各地的标高均以此为基准。
(3)相对标高是以建筑物的首层室内主要房间的地面为零点(+ 0.00),表示某处距首层 地面的高度。
16、 什么是建筑面积、使用面积、使用率?什么是交通面积、结构面积?
答:(1)建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交 通面积和结构面积组成。
(2)使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积(净面积为轴线尺寸减去墙厚所得 的净尺寸的乘积)。
(3)使用率亦称得房率,指使用面积占建筑面积的百分数。
(4)交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。
(5)结构面积指墙体、柱所占的面积。
17、 什么是红线?
答:红线指规划部门批给建设单位的占地面积,一般用红笔圈在图纸上,具有法律效力。 18、 建筑物如何划分等级?
答:建筑物的等级是依据耐久等级(使用年限)和耐火等级(耐火年限)进行划分的。 (1) 按耐久等级划分, 共分为四级:一级, 耐久年限 100年以上; 二级, 耐久年限 50~100年;三级,耐久年限 25~50年;四级,耐久年限 15年以下。
(2)按耐火等级划分,共分为四级:从一级到四级,建筑物的耐火能力逐步降低。 19、 什么是砖混结构?
答:房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,此 类结构形式叫砖混结构。
20、 什么是框架结构?
答:框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构,墙体是围护结 构。
21、 什么是剪力墙?
答:剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。 因高层建筑所要抵抗的水平剪力 主要是地震引起,故剪力墙又称抗震墙。
22、 什么是剪力墙结构?
答:剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担;水平荷载由框架承受 20%~30%, 剪力墙承受 70%~80%的结构。剪力墙长度按每建筑平方米 50mm 的标准设计。
23、 什么是全剪力墙结构?
答:全剪力墙结构是利用建筑物的内墙(或内外墙)作为承重骨架,来承受建筑物竖向荷载 和水平荷载的结构。
24、 什么是筒体结构?
答:筒体结构由框架 -剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。筒体结构是将剪力 墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。 其特点是剪力墙集中而 获得较大的自由分割空间,多用于写字楼建筑。
25、 什么是钢结构?
答:钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施 工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑,造价较高。
26、 与砖混结构相比,框架结构有何优、缺点?
答:优点:(1)自重轻:砖混结构自重为 1500公斤 /平方米;框架结构如采用轻板(加气 混凝土隔墙、 轻钢龙骨隔墙等) 的自重为 400公斤 ~600公斤 /平方米, 仅为砖混结构的 1/3。 (2)房间布置灵活:框架结构的承重结构为框架本身,墙板只起围护和分隔作用,因而布 置比较灵活。
(3)增加了有效面积:框架结构墙体较砖混结构薄,相对的增加了房屋的使用面积。 缺点:(1)用钢量比砖混结构高出约 30%,与砖混结构相比,造价偏高。 (2)部分柱子 截面尺寸过大,会凸出墙外,影响美观。
27、 地基和基础有什么区别?
答:(1)地基是基础下面的土层,它的作用是承受基础传来的全部荷载。 (2)基础是建 筑物埋在地面以下的承重构件, 是建筑物的重要组成部分, 它的作用是承受建筑物传下来的 全部荷载,并将这些荷载连同自重传给下面的土层。
28、 什么是基础埋深?什么是深基础、浅基础?
答:(1)基础埋深是指从室外设计地坪至基础底面的垂直距离。
(2) 埋深大于等于 5米的基础称为深基础; 埋深在 0.5米 ~5米之间的基础称为浅基础。 基 础埋深不得浅于 0.5米。
29、 建筑物的基础可按哪三种不同的方法分类?
答:(1)按使用材料分:可分为砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等。 (2)按构造形式分:可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形 基础、桩基础等。 (3)按使用材料受力特点分:可分为刚性基础和柔性基础。
30、 什么是防潮层?
答:为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀, 采用防水材料将下部墙体与上部 墙体隔开,这个阻断层就是防潮层。防潮层的位置一般在首层室内地面(+0.00)下 60mm~70mm处,及标高 -0.06m~-0.07m处。
31、 什么是勒脚?什么是踢脚?其作用各是什么?
答:(1)外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下 的雨水的侵蚀, 从而保护墙面, 保证室内干燥,提高建筑物的耐久性。 勒脚的高度一般为室
内地坪与室外地坪的高差。
(2)踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的构造。踢脚的作用是防止扫地时污染 墙面。踢脚的高度一般在 120mm~150mm。
32、 什么是散水?什么是明沟?其作用是什么?
答:散水是靠近勒脚下部的排水坡;
明沟是靠近勒脚下部设置的排水沟。
它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴下的雨水,防止因积水渗入地基而造成建筑物的下 沉。
33、什么是凿毛 ?
答:是把已经完成的混凝土结构面凿出一条条凹痕。
作用:使两个施工阶段的施工面粘结牢固 ,通常在现浇结构中,在现浇板浇注完毕后,要 凿毛,进行下一层柱墙的浇注。让混凝土粘结牢固。
34、什么是拉毛?
答:是把水泥砂浆刷在墙上后 , 用一种像刷子那样的工具 , 把水泥沙浆拉成有点象冰激凌尖尖 的形状 , 作用是不让墙壁太光滑产生声和光的有序反射 , 多用于公共场所的外墙。
35、什么是甩毛?
答:甩毛又叫喷毛 , 是用一种专用喷枪把有黏合剂的小砂子的水泥沙浆喷在结构层面上 , 使粉 刷层与结构层粘合牢固 , 不会产生粉刷层空鼓。
36、什么是箍筋?
答:用来满足斜截面抗剪强度, 并联结受拉主钢筋和受压区混凝土使其共同工作, 此外,用 来固定主钢筋的位置而使梁内各种钢筋构成钢筋骨架的钢筋。
箍筋按材料分有螺纹钢、圆钢、冷拔低碳钢丝箍筋。
按形状分有平面箍筋(四边、八边、六边、环状)及螺旋箍筋。
按受力作用分有抗剪箍筋、约束箍筋、分布箍筋。
按构成分有单支箍、双支箍、多支箍等。
37、什么是止水带?
答:止水带一般是用作地下工程防水用的,止水带分为:止水带、遇水膨胀橡胶。
一、 止水带是利用橡胶的高弹性和压缩变形性, 在各种荷载下产生弹性变形, 从而起到紧固 密封, 有效地防止建筑构件的漏水、 渗水, 并起到减震缓冲作用, 在许多工程建筑中, 土建、 水土结构之间都有一定的伸缩要求, 并还有防水防震等问题, 因此采用和安装橡胶止水带是 有效解决以上种种问题的手段。 主要用于混凝土现浇时必须设有的永久性变形缝内, 如水渠、 隧道引出口、挡水坝、输水渡槽等。 E 型系列止水带。
二、 遇水膨胀橡胶是近期研制开发的一种新产品。 本产品是在橡胶中加入一种亲水溶胀的高 分子物质, 使其既有一般橡胶制品的性能, 又有遇水自行膨胀的独特性能, 是一种新型防水 材料, 能起到以水止水的作用, 防水效果比一般橡胶更为可靠。 该产品由多种高分子化工材 料合成,强度比一般腻子高,特别适用于防水工程。
38、什么是冷加工?
答:通常指金属的切削加工, 即用切削工具从金属材料 (毛坯) 或工件上切除多余的金属层, 从而使工件获得具有一定形状、尺寸精度和表面粗糙度的加工方法。如车削、钻削、铣削、 刨削、磨削、拉削等。在金属工艺学中,与热加工相对应,冷加工则指在低于再结晶温度下 使金属产生塑性变形的加工工艺,如冷轧、冷拔、冷锻、冲压、冷挤压等。冷加工变形抗力 大, 在使金属成形的同时, 可以利用加工硬化提高工件的硬度和强度。 冷加工适于加工截面
尺寸小,加工尺寸和表面粗糙度要求较高的金属零件。
39、什么是女儿墙?
答:特指房屋外墙高出屋面的矮墙。
40、什么是建筑工程招投标?
答:建筑工程招标:是指建筑单位(业主)就拟建的工程发布通告,用法定方式吸引建筑项 目的承包单位参加竞争, 进而通过法定程序从中选择条件优越者来完成工程建筑任务的一种 法律行为。
建筑工程投标:是指经过特定审查而获得投标资格的建筑项目承包单位, 按照招标文件的要 求,在规定的时间内向招标单位填报投标书,争取中标的法律行为 。
41、 什么是横墙?什么是纵墙?
答:(1)横墙是沿建筑物宽度方向布置的墙。
(2)纵墙是沿建筑物长度方向布置的墙。
42、 什么是横墙承重、纵墙承重、纵横墙混合承重?各有什么优、缺点?
答:(1)横墙承重就是把梁或板搁置在横墙上。优点是横墙较密使横向刚度大,抗震性高, 外墙开窗灵活性大,容易组织穿堂风;缺点是用材量较多,开间尺寸不够灵活。
(2)纵墙承重就是把梁或板搁置在纵墙上。优点是建筑物分间灵活,材料用量少;缺点是 刚度较差,外墙开窗局限性大。
(3)纵横墙混合承重就是把梁或板同时搁置在纵墙和横墙上。优点是房间布置灵活,整体 刚度好;缺点是所用梁、板类型较多,施工较为麻烦。
43、 普通粘土砖的标准规格是多少?答:一块普通粘土砖的标准规格是
长 240mm 、宽 115mm 、厚 53mm 。
灰缝宽度按 10mm 考虑,这样标准砖的长、宽、厚度之比为(240+10)∶(115+10)∶ (53+10) =4∶ 2∶ 1的比例关系。 1立方米体量砖砌体的标准砖用量为 512块 (含灰缝) 。 44、 什么是顺砖、丁砖?什么是眠砖、斗砖?
答:(1)顺砖,指砖的长度沿墙面;丁砖,指砖的宽度沿墙面。
(2)砖平砌叫眠砖;砖侧立砌筑叫斗砖。
45、 什么是过梁?其作用是什么?
答:过梁是门窗洞口上方的横梁, 其作用是承受门窗洞口上部的荷载, 并把它传到门窗两侧 的墙上,以免门窗框被压坏或变形。过梁的长度一般为门窗洞口的跨度加 500mm 。
46、 什么是圈梁?其作用是什么?
答:圈梁又称 “ 腰箍 ” ,是在墙身上设置的处于同一水平面的连续封闭梁。其作用是加强整个 建筑物的整体性和空间刚度,抵抗房屋的不均匀沉降,提高建筑物的抗震能力。
47、 什么是构造柱?其作用是什么?答:构造柱是在墙身的主要转角部位设置的竖直构件, 其作用是与圈梁一起组成空间骨架, 以提高建筑物的整体刚度和整体的延展性, 约束墙体裂 缝的开展,从而增加建筑物的抗震能力。
48、 什么是变形缝?
答:当房屋受到温度变化及相邻部位的不均匀沉降和地震引起的相互碰撞等不利的外界因素 影响时,会导致整个建筑的变形、开裂等破坏,为避免房屋遭到这样的破坏,常把房屋人为 地分成几个独立单元,保证它们各自变形时互不干扰,这些单元之间的缝隙就是变形缝。 49、变形缝分几种类型?其各自的设置原则是什么?
答:根据外界破坏因素的不同,把变形缝分三种,即伸缩缝、沉降缝和防震缝。
(1)伸缩缝:伸缩缝也叫温度缝,是考虑温度变化时对建筑物的影响而设置的。气候的冷
热变化会使建筑材料和构配件产生胀缩变形, 太长和太宽的建筑物都会由于这种胀缩而出现 墙体开裂甚至破坏。
范文三：房地产开发流程
土地一级开发成本和收益
成本构成：
1、征地、拆迁补偿及有关税费；
2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
3、市政基础设施建设有关费用；
4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
5、贷款利息；
6、 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
收益-
委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2^，主体还是土地储备中心。
委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的87。，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标檔中提出方案，作为评标参考。一级幵发的土地范围
1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；
2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其它成片开发，需转让土地使用权的；
3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作幵发房地产的：
4、协议出让土地首次转让土地使用权的；
5、政府规定的其它土地使用权交易；
6、委托人委托交易市场进行公开交易的其它土地使用权交易。一
级开发涉及政府职能部门
在土地一级幵发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。
1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标
准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级幵发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。
3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设怠见，以及拆迁许可证的批复工作。
六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容
1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院) 确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。
2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案檔；
3、属于存堡划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其它权属证明文件；
4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案檔；
5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的， 应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准檔。
6、有效的规划意见书和其它规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。
7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称" 五通一平" ；) ，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称" 七通一平" 、并达到市政综合，取得所有的管线阁。
8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其它可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑〔构筑）物拆除后入市交易。
9、成本审核和确认
原建设单位在申请土地入市交易前, 土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。土地一级开发一般工作程序
本程序根据《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行〉》并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标委托开发企业进行一级幵发这一方式（目前尚未 幵始实施，据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用〉。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具体根据市土地储备开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整。
程序一：确定土地一级开发项目
政府主管部门：
市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）
主要工作内容：
1原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请〈危改项目向市危改办提出申请，绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请) ；
2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；
3 、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；
4、市国土局〈或市危改办、市绿隔总指挥部〉将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次；) ，联席会对一级开发实施方案提出原则意见。
程序二：确定一级开发单位
政府主管部门：
市国土局、市建委等部门
主要工作内容：
1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的幵发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的？^"/。）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；
2、下达土地一级开发批复；
3、签订土地一级开发合同。程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。程序四：办理交通评价檔审批（根据联席会要求办理） 下列项目需要办理交通影响评价：
〈0规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；
(！) 边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10 万平方米的居住类项目；
其它地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项 目；
交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目； 上述
公建和城市交通设施项目的改建扩建； (^)其它需要
进行交通影响评价的项目。政府主管部门：
巿规委基础设施处、市交通委员会主
要工作内容：
委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通置预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处， 由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。
程序五：办理古树处理意见（根据联席会要求办理）
树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其它的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。
^办理避让古树名木措施审批意见
政府主管部门：
市园林局监督检查处
审查标准：
1、中办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；
2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；
3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。
所需文件资料：
1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括中请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数
古树名木产权业主单位意见（盖章〉；
2、规划意见书及附图； 3：、标牌号、原因；屮报单位^见（盖章〉；
3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案) 。办理
时间： 20个工作闩
^办理避让古树名木移植许可政府
主管部门： 市园林局城市绿化处
审查标准：
1、是否属于因特殊情况必须移植的；
2、古树名木移植方案是否符合要求；
3、申办人提出的申请符合申请条件，中报材料是否齐全、规范、有效；
4、如举行听证的，符合听证笔录的要求。所需文件资料：
1、北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话； 单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；屮报单位意见(盖章》产权业主单位意见《盖章》2、北京市园林局绿地指标审核签图意见； 3、规划意见书及附图；
4、项目工程树位元平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积； 5、古树名木移植方案。办理时间： 12个工作曰
程序六：办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 项目用
地内存在文物的，按照市土地联席会议意见处理。程序七：办
理环境评价檔审批（根据联席会要求办理）
环境评价檔包括三类：环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；环境影响登记表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；环境影响报告表，适用于其它项目。
政府主管部门：
市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。
审查标准：
1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；
2、符合国家产业政策；
3、符合城市功能区划和环境保护规划；
4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；
5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；
6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；
7、满足国家和地方规定的污染物总显控制要求；
8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。
9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。
10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；
11、离輻射防护与辐射源安全基本标准》〈0818871-2002〉和《电磁辐射防护规定》^^-^)及其导出标准中的强制性规定。
12、地区环境质3超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；
13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；
14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计； 所需文件资料：
1、并加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》。
2、环境影响评价檔：
书面文文件2份及电子文文件各1份；
〈2〉涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案； 0环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办【2002〗88号） 的要求。
3、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按八4 (：竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图、
4、项目用地预审意见；
5、 土地一级开发批复。
6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方式征求有关单位、专家和公众怠见的结果，伹依照规定需要保密的情形除外；
办理时间: 报告书60日、报告表30日、登记表15日。程序7、：办理规划意见书政府主管部门：
规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）
审查标准-1、实体审查
〔0符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》〉。
新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复檔原件1份《中央和部队在京项目，为市建设主管部门的批复檔) ；
自有用地的建设项目，需有建设单位〔个人）的用地权属文件。
2、形式审查
环保部门批准的环境影响评价檔。
无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；
门）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在己有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；
所需文件资料：
1、申请书；
2、用地说明书；
3、地形图3份（匕500， [^(^(^^(^(^);
4、平面设计图1份；
5、环评、交评审批意见；
6、普测或钉柱成果报告书（电子版) ；
7、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交〉； 8、 一级开发批复；
9、产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；
10、迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；
11、其它材料。
办理时间：
20个工作日
程序九：办理土地一级项目立项核准政
府主管部门：
先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请〈目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请；) 。
审查标准：
1、项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；
2、项目符合国家法律法规；
3、项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；
4、项目符合国家宏观调控政策；
5、地区布局合理；
6、主要产品未对国内市场形成垄断；
7、未影响我国经济安全；
8、合理开发并有效利用了资源；
9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；
10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；
11、房地产企业开发资质证明文件；
12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。
所需文件资料：
1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位元情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等) ；
2、 一级开发批复；
3、项目用地预审怠见；
4、征地补偿安置初步协议；
5、法人资格证书（开发企业、
6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；
7、环评、交评审批意见；
8、其它材料。
办理时间-
区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日程序
十：取得征地批复(实施征地） 新增集体土地需要办
理征地手续，然后再实施征地。政府主管部门：
向项目所在区县国土分局征地科提出申请，经区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。
所需文件资料：
1、申请书；
2、《规划意见书》及附图； 3、钉柱测3成果报告书；
4、 一级开发项目立项核准檔；
5、征地补偿安置协议书；
6、 一级开发批复和建设项目用地预审意见；
7、拟占用土地1： 1万土地利用现状图；
8、补充耕地位置图；
9、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交〉； 10、建设项目总平面图或线形工程平面图；
11、 一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供、
12、（占）地情况调查表；
13、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；
14、是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交、
15、 土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件〈符合土地利用总体规划的免〉。
办理时间：
分局30个工作日，市局30个工作日程序
" I" 一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工I ' 搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。
政府主管部门：
所在区县建委（或房地局）拆迁科所需
文件资料：
1、申请书；
2、《规划意见书》及附图；
3、 一级开发批复和建设项目用地预审意见；
4、 一级开发项目立项核准檔；
5、拆迁实施方案；
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明檔；
、其它材料。办理时间： 30个工作日 7
程序十二：编制市政^础设施实施方案政府主管部
门：
市规委市政处、各市政专业部门主
要工作内容：
1、到市自来水公司编制上水方案；
2、到北京四方市政技术公司编制雨污水方案；
3、到市热力集团编制热力方案（市政供暧范围内〉：
4、到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内〉；
5、到市供电局编制供电咨询方案；
6、到市电信局编制电信方案；
7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。
程序十三：组织验收，评估土地成本
政府主管部门：
市国土局会同有关部门
主要工作内容：
1、 一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计；
2、市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；
3、市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发成本进行预审；
4、市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。
程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易
-11 -
政府主管部门：
市国土局会同有关部门
主要工作内容：
完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据年度土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：
1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；
2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；
3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。
按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。
、直接确定开发企业的一级开发项目程序
当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下-
程序一：确定土地一级幵发项目政府主管部门：
项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门，市国土局土地储备中心、分中心
主要工作内容：
1、拟进行一级开发企业征得原土地方、项目所在区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意，并与原土地方签订土地一级开发意向书；
2、集体土地向所在区县土地储备分中心提出一级开发申请，经同意后由分中心向市储备中心分中心管理部提出申请；国有土地直接向市储备中心一级开发部提出申请。市储备中心初步同意的，将项目提交市土地储备联席会议讨论。危改项目向市危改办提出申请，由市危改办提交联席会议讨论。绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请，由市绿隔总指挥部提交联席会议讨论。
- 12 -
程序二：取得市土地储备联席会意见政
府主管部门：
市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门〉
所需文件资料：
1、 一级开发申请书（原件盖章1份) ；
2、企业法人营业执照（复印件盖章2份) ；
3、法定代表人证明书（原件盖章2份) ；
4、法定代表人身份证〈复印件2份) ；
5、授权委托书（原件2份) ；
6、代理人身份证〈复印件2份) ；
7、该宗地的情况说明〈包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地而积、用途、地上物情况说明）〈2份）；
8、项目所在区域控规（复印件盖章2份) ；
9、 1： 2000或1： 500地形图（原件2
份）； 10、无抵押、无法院查封等他项权利
限制说明（原件盖章2份）； 11、国有土地
使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复
印件2份) ； 12、原土地方同意进行一级开
发的意见；
13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的意见； 14、演示文稿（电子版〉； 15、其它数据。
程序三：签订土地一级开发合同
-13 -
一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级开发批复，双方签订一级开发合同。
程序四：办理建设项目用地预审
政府主管部门：
拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。
审查标准：
1、选址符合总体规划〈在总归图纸上没有，但是如果在文字中有体现也可以通过) ；
2、建设项目符合国家供地政策；
3、建设单位取得宗地的一级开发权批复；
4、建设项目及用地标准符合节约用地原则；
5、占用耕地的补充耕地方案是否可行。
所需文件资料：
1、屮请表
建设单位填写关于项目的基本信息情况；各个区县国土分局填写初步审查意见，并盖章。2、屮请报告
项目基本情况介绍：主要分析项目建设的必要性、用地需求情况、资金投入情况、原来用地情况、如果需要改变土地利用总体规划的、说明是否纳入能源利用计划；
拟选址情况：选址方案、选址的充分性和必要性说明；
用地总规：用地面积、总建筑面积、各个功能用地的而积及建筑而积情况；
用地类型：宗地的用地现状属性说明〔建设用地还是农地、耕地〉；
耕地补充登记初步方案：针对占用耕地的项目，如果不占耕地的可以不需要。
办理时间：
国土分局初审5个工作日，开发单位从分局转到市局1个工作日，市国土局审批14个工作曰
- 14 -
下面的程序与" 土地一级开发一般程序" 的" 程序三" 至" 程序十四" 相同。
九、符合458号文的一级开发项目程序
根据市国土局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出2004〉 458号），对于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，继续完善前期相关枇准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件-
〔1)2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准檔, 且到2004年8月31日至少有一个檔依然有效的用地；
〔2〕 2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；
2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并己进入实施阶段的项目用地。这三类项目的一级开发程序如下：
程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见
所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458 号文要求的檔。程序二：办理建设项目用地预审与授权委托的一级开发项目相同
下面的程序与" 土地一级开发一般程序" 的" 程序三" 至" 程序十四" 相同。
-15 -
范文四：房地产开发流程
第一步房地产开发公司的设立
第二步房地产开发项目的立项和可行性研究
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
第四步房地产开发项目土地使用权的取得
第五步 房地产开发项目的拆迁安置
第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
第七步房地产开发项目的经营阶段
第八步房地产开发项目的物业管理阶段
第一步房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告 [b]房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费[/b]
1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 [b]二、房地产开发项目的市政配套[/b] 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 [b]房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费[/b] 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费
第四步房地产开发项目土地使用权的取得
[b]取得房地产开发项目土地使用权的法律程序[/b] 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 [b]二、国有土地使用权的划拨[/b] 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 [b]三、集体土地的征用[/b] 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案 [b]取得房地产开发项目土地使用权的相关税费[/b] 1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置
[b]房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序[/b] 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 [b]房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费[/b] 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费
第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
[b]房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序[/b] 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记 [b]二、房地产开发项目的工程建设招投标[/b] 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 [b]三、房地产开发项目开工手续的办理[/b] 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调
节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证 [b]四、房地产开发项目的工程施工[/b] 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 [b]五、房地产开发项目的竣工验收[/b] 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记 [b]房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费[/b] 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税
第七步房地产开发项目的经营阶段
[b]房地产开发项目经营阶段的法律程序[/b] [b]一、北京市外销商品房的销售[/b] 1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续 [b]二、北京市内销商品房的销售[/b] 12、提交完成建设项目投资证明 13、签署预售内销商品房预售款监管协议 14、办理《内销商品房预（销）售许可证》 15、销售项目备案 16、委托中介代理机构进行销售 17、与购房者签订认购书 18、与购房者签订买卖契约 19、办理预售登记 20、办理转让登记 21、办理房地产抵押登记手续 22、楼宇交付入住 23、质量保证书和使用说明书 24、办理产权立契过户手续 [b]三、北京市房地产出租的综合管理[/b] 25、房屋出租权的确认 26、申请房屋租赁许可证 27、出租人与承租人签订书面承租协议 28、租赁当事人办理租赁登记手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止 [b]四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理[/b] 31、房屋出租权的确认 32、出租人办理房屋租赁许可证 33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》 34、签订书面租赁协议 35、租赁双方办理租赁登记备案手续 五、北京市房地产的抵押 36、抵押权的设定 37、签订抵押合同 38、办理房地产抵押登记 39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 [b]房地产开发项目经营阶段的相关税费[/b] 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费 12、房屋所有权证工本费 13、房产共有权执照费 14、房屋他项权利执照费 15、房屋买卖登记费 16、房屋买卖手续费 17、房屋租赁审核备案手续费 18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费 19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费
20、房屋租赁登记费 21、房屋估价手续费 22、房屋公证估价手续费 23、房地产价格评估费 24、房地产中介服务费
第八步房地产开发项目的物业管理阶段
[b]房地产开发项目物业管理阶段的法律程序[/b] 1、物业管理单位经营资质审批 2、签署物业管理委托合同 3、居住小区的物业接管综合验收 4、物业使用、管理、维修公约的核准 5、
安排签订管理公约 6、制定、提供质量保证书和使用说明书 7、物业管理服务基本要求 8、物业管理委员会的设立 [b]房地产开发项目物业管理阶段的相关税费[/b] 1、居住小区物业管理启动经费 2、共用部位共用设施设备维修基金 3、普通居住小区物业管理费 4、高档住宅物业管理费 5、经济适用住房小区物业管理费 6、供暖费
范文五：房地产开发流程
房地产开发流程
房地产开发项目前期报建 1 立项批复 (发改委)
2 选址意见书 (管委会)
3 土地证 (国土局)
4 地名申报 (民政局)
5 建设用地规划许可证 (规划局)
6 环评报告 （环保局, 委托环评公司办理）
7水保方案设计所需资料 (税务局)
8 建设工程规划许可证 (规划局)
9 消防审核申报表 (消防支队 )
10人民防空地下室建设审批表 (人防办公室)
11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会
12规划设计方案申报 (规划局)
13施工图审查要件 (审图机构)
14建筑设计方案申报 （规划局）
15监理招投标及合同备案所需材料 (建设局)
16施工招投标及合同备案所需材料 (建设局)
17设计合同审查备案所需材料 (建设局)
18工程安全文明施工备案手续材料 (建设局)
19委托质量监督所需材料 (质量技术监督局)
20建设工程施工许可证 (建设局) )
21 施工用水申请 (自来水公司)
22 施工用电申请 (电力公司)
23 办理临时占道、开口 (城管局)
24 物价审批所需材料 (建设局)
25 物业管理备案 (建设局)
26 初始登记 (建设局)
27 商品房预售许可证 (建设局)
房地产开发流程
第一章：项目决策阶段
第二章：前期准备阶段
一、 获取土地使用权
二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
三、 规划设计
四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章：工程建设阶段
1、施工用水
电及通讯线路接通，保证施工需要
2、施工场地平整，达到施工条件
3、施工通道疏通，满足施工运输条件
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备的准备
6、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调
第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并
依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物) 办理
一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
二、申办建设工程规划验收
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
四、物业移交
第五章：交付使用阶段
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书, 应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
