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范文一：[优质文档]土地增值税清算业务有关题目释义

土地增值税清算业务有关题目释义

(2011-05-08 09:22:29)

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,土地增值税清算业务有关题目释义一、关于土地增值税清算时收进如何确认,

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收进;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收进。销售合同所载商品房面积与有关部分实际丈量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、非直接销售和自用房地产的收进如何确定,

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收进按下列方法和顺序确认:

,1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的均匀价格确定;

,2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

,(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等贸易用途时，假如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收进，不扣除相应的本钱和用度。

,(三)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关题目的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收进。

三、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定题目

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施

工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

四、房地产开发项目清算受理的条件应如何理解,

1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

,?房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

,?整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

,?直接转让土地使用权的。

,2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

,?已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。此条可用公式表示:(已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积)?总可售建筑面积?85%。

,?取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

,?纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算;

,?省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

五、清算规程中所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握,

房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收:

,(一)开发产品竣工证实材料已报房地产治理部分备案。

,(二)开发产品已开始投进使用。

,(三)开发产品已取得了初始产权证实。

六、房地产开发企业取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何把握,

按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明:

,(一)取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下:

,1、取得土地使用权所支付的金额和按国家同一规定交纳的有关用度，包括契税;

,2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

,(二)取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下:

,1、取得土地使用权所支付的金额和按国家同一规定交纳的有关用度，包括契税;

,2、开发土地的本钱;

,3、加计开发土地本钱的百分之二十;

,4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

七、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否答应加计扣除,

对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投进资金继续建设，完成后再转让的答应加计扣除，其扣除项目如下:

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家同一规定交纳的有关用度; ,

,(二)改良开发未竣工房地产的本钱;

,(三)房地产开发用度;

,(四)转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加;

,(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产开发项目本钱两项之和的百分之二十。

八、关于以土地使用权投资进股，被投资企业从事房地产开发的，其土地本钱如何进行确认,

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根占有关文件的规定，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干题目的通知》(财税〔2006〕21号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地本钱:

,(一)2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收进，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地

使用权所支付的金额据以扣除。

,(二)2006年3月2日之前，以土地作价进股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家同一规定交纳的有关用度作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行正当占有投资开发土地、并已投进资金开始开发的，按照上述规定处理。

九、房地产开发企业财务用度中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证实是指什么,未发生借款利息支出可以扣除吗,

房地产开发企业向银行贷款使用的借据(借款合同)、利息结算单据等，都可以作为金融机构证实对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证实的，答应据实扣除，但最高不能超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发用度，以按规定计算的土地和房地产开发本钱金额之和的5%计算扣除。

,对财务用度中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证实的，利息不能单独扣除，房地产开发用度采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱计算的金额之和的10%进行计算扣除。

全部使用自有资金，开发项目未发生利息支出的，房地产开发用度以按规定计算的土地和房地产开发本钱金额之和的10%计算扣除。

,土地增值税清算时，已经计进房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务用度中计算扣除。

十、房地产开发企业团体贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给团体内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么,

企业团体或其成员企业同一向金融机构借款分摊给团体内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借进方出具的金融机构借款的证实和团体内部分配使用决定，在使用借款的企业间公道分摊利息用度，据实扣除。

十一、房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计进扣除,

这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，固然缴纳的这部分营业税金及附加取得了正当扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未终极完成销售，因而该部分可售面积的预售收进并未计进土地增值税转让收进，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收进与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计进本次清算扣除。

十二、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用或出售，应当确认转让收进吗,其扣除项目应当如何确认,

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业治理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:

,1.建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、用度可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、用度可以扣除;

,3.建成后有偿转让的，应计算收进，并准予扣除本钱、用度。

十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收进是否计进房地产转让收进,

根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的回属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收进并进非普通住房转让收进;附赠的车库、车位因未取得转让收进，按出售的开发产品计算销售收进。

,利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收进视同房地产转让收进，并进非普通住房转让收进;利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计进扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收进，不计进房地产转让收进。

十四、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定,

企业(出地方)取得国有土地使用权后，联合其他单位(出资方)一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票;对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

,若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认;同时确认出资方取得该项土地使用权的本钱。

十五、关于拆迁安置土地增值税计算题目

(一)房地产开发项目的拆迁补偿费确认。按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关题目的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认本钱，(1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的均匀价格确定;2、由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计进拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

,(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第(一)款的规定计算，计进本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购进的，以实际支付的购房支出计进拆迁补偿费。

,(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭正当有效凭据计进拆迁补偿费。

十六、关于转让旧房准予扣除项目的加颊光目

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干题目的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部分确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

十七、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部分获得的补偿应如何处理,

房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部分取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额;房地产开发企业与国家有关业务治理部分、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务治理部分、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发本钱中的建筑安装工程费。

十八、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理,

房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收进中减除，也不得计进扣除项目。实际发生的损失，作为房地产开发用度处理。

十九、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税,

房地产开发企业将开发产品用于捐赠的，应视同销售，并按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关题目的通知》(国税发〔2006〕187

号)第三条第(一)款规定确认收进。此外，符合《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体题目规定的通知》(财税〔1995〕48号)第四条第(二)项规定的开发产品捐赠，不计销售收进，同时对于该部分开发产品所应分担的土地本钱、开发本钱和开发用度不得计进扣除。

二十、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税,

两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发本钱、开发用度，按规定计进扣除计算征收土地增值税。

,房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发本钱、开发用度，按规定计进扣除计算征收土地增值税。

,股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。

二十一、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除题目

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

二十二、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除题目

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家同一规定交纳的有关用度”，计进“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

二十三、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金题目

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

案例分析

黄山市XX实业(团体)有限公司，经营范围主要为生产环氧树脂等化工产品及房地产开发、销售。

,2006年12月，该(团体)有限公司控股股东吴某将2004年竞拍取得的原某饭店资产(共1400万元)通过法定评估机构评估增值后以股权形式投资到黄山市XX化工(团体)有限公司(评估价值共6200万元，其中房屋2800万元、土地平方米3400万元，)，并于12月31日完成工商登记注册，增加黄山市XX化工(团

体)有限公司的注册资本。该资产随即记进到黄山市XX化工(团体)有限公司帐目，并按照会计制度和税法规定颊贯折旧。2007年7月，黄山市XX化工(团体)有限公司对原某饭店主楼进行了整体改造装修。

,2008年下半年某黄山市XX化工(团体)有限公司某饭店及周边地块被政府规划为新区商贸城。因此，2009年3月3日黄山市XX化工(团体)有限公司向当地政府申请将其名下的土地共.15平方米申请变更为商住用地，并于2009年5月向当地工商部分申请增加“房地产开发、销售”经营范围，同时更名为“黄山市XX实业(团体)有限公司”。由黄山市XX实业(团体)有限公司补缴了土地出让金，自行开发，吴某所投进的房产全部拆除。

,根据上述情况某县局提出三个方面题目需要市局明确的:

,1、吴某以房地产作价进股进行投资行为是否缴纳土地增值税,

,2、黄山市XX实业(团体)有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，如何确定答应扣除的吴某所投进土地的地价款,是吴某将土地投进公司前为取得土地使用权所支付的地价款和按国家同一规定缴纳的有关用度,还是公司取得吴某投进土地后帐面价值的净值,

,3，黄山市XX实业(团体)有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，如何确定答应扣除的吴某所投进房产的金额,是吴某将房产投进公司前为取得房产所支付的金额及有关用度还吴某所投进房产拆除形成的帐面损失金额。

,分析如下:

1、根据财税[1995]48号文件规定:对于以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价进股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资的联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

财税[2006]21号文件规定:对于以土地(房地产)作价进股进行投资或联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用财税[1995]48号第一条暂免土地增值税的规定。

根据上述文件规定我们分析:吴某2004年竞拍取得的原某饭店资产通过法定评估机构评估增值后2006年12月以股权形式投资到黄山市XX化工(团体)有限公司，而不是房地产企业，因此吴某投资行为按照财税字【1995】48号暂免征收土地增值税。

2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定:取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关用度。

按照财务制度和会计准则的规定黄山市XX实业(团体)有限公司应将房产和土

地使用权按评估价进固定资产和无形资产帐，但是土地增值税不是按帐面价值计算增值税扣除项目金额，那么黄山市XX实业(团体)有限公司取得吴某所投进土地时未支付地价款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定，黄山市XX实业(团体)有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，答应扣除的地价款应为吴某将土地投进公司前为取得土地使用权所支付的地价款和按国家同一规定缴纳的有关用度及黄山市XX实业(团体)有限公司补缴的土地出让金。

3、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定:开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的本钱，是指纳税人房地产开发项目实际发生的本钱(以下简称房地产开发本钱)包括土地征用及拆迁补尝费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接本钱。

土地征用及拆迁补尝费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下的附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。

,。。。。。。。

团体)有限公司的所拆除的建筑物如何扣除题目，根据现行财务黄山市XX实业(

制度、会计准则及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第一项规定，房产扣除金额应比照开发本钱中的拆迁补偿费在税前扣除，扣除金额为该房产的帐面损失。

范文二：2011级税收策划——土地增值税综合题目

土地增值税综合题目

某市某房地产开发公司受让一宗土地使用权，并于2009年1月1日签订土地权属转让合同，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至 2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用) 的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。(说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%：教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%；计算过程中不考虑房产税和城镇土地使用税)

要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

(1)计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的营业税。并指出该公司在缴纳营业税时应该在机构所在地还是在房屋产权所在地缴纳。

(2)计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。并指出国家税法对城建税纳税地点的相关规定（分条列出）。

(3)计算该房地产开发公司受让土地时应缴纳的契税，并指出契税纳税义务的发生时间及其纳税期限。

(4)计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。

(5)计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。

(6)计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。并指出国家税法对计算土地增值税扣除项目中 “开发费用”的相关规定。

(7)计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。

(8)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。

（1）营业税=60×5%+14000×5%=3+700=703（万元）

（2）城建税和教育费附加=703×（7%+3%）=70.3（万元）

（3）土地成本=（6000+6000×3%）×70%×80%=3460.8（万元）

（4）开发成本=5800×80%=4640（万元）

（5）开发费用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（万元）

（6）写字楼土地增值税的增值额=14000-3460.8-4640-645.04-14000×5%×（1+7%+3%）-（3460.8+4640）×20%=2864（万元）

（7）增值税率＝2864／（14000-2864）×100%=25.72%

应缴纳的土地增值税=2864×30%=859.2（万元）

范文三：第六章土地增值税法（题目）

第六章土地增值税法

一、单项选择题

1(下列各项中，应征收土地增值税的是( )。

A.个人之间互换自有居住用房地产

B.兼并企业从被兼并企业取得的房地产

C.抵押期满权属转让给债权人的房地产

D.通过民政部门捐赠给社会公益事业的房地产

2(下列各项中，不属于土地增值税的纳税人的是( )。

A.与国有企业换房的外资企业

B.将合作建房分得的房产出售的合作企业

C.转让办公楼的事业单位

D.继承房产的子女

3(转让旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。

A. 账载余值 B.账载原值乘以成新折扣率

C. 重置成本 D. 重置成本价乘以成新折扣率

4(根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自( )，向房地产所在地主管税务机关申报纳税。

A. 签订房地产转让合同之日起7日内

B. 签订房地产转让合同之日起10日内

C. 有关部门办理过户、登记手续之日起7日内

D. 有关部门办理过户、登记手续之日起10日内

5.房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是( )。

A(工商营业执照原件 B(税务登记证原件

C(税务登记证复印件 D(土地使用权证书

6(某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元，经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

A(21 B(30 C(51 D(60

7(2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地原购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( )万元。

A(73.5 B(150 C(157.5 D(300

8. 自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，土地增值税的纳税地点是()。

A. 个人工作单位所在地 B. 个人居住地

C. 房地产办理过户手续所在地 D. 个人户籍所在地

9(在计算土地增值税时，土地闲置费的正确处理为( )

A( 准予扣除，但不能作为加计20%扣除的基数

B( 准予扣除，且能够作为加计20%扣除的基数

C( 不准予扣除

D( 按照闲置时间，由税务机关审核是否准予扣除

10(如需对符合条件的房地产开发企业实施土地增值税核定征收，核定征收率原则上不得低于( )。

A( 1% B(1.5% C(5% D(8%

11( 关于城市拆迁安置的土地增值税处理，以下说法正确的是:

A(采取就地安置的，由于安置房屋没有相应的收入，所以在计算土地增值税时，根据支付的相关安置支出确认成本，不确认收入。

B(采取异地安置的，凡异地安置的房屋属于自行开发建造的，应当视同销售，并将拆迁安置支出计入安置房屋的拆迁补偿费。

C(采取异地安置的，凡异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

D(采取货币安置的，在向被拆迁户支付安置费时，必需取得发票。 12(房地产开发企业计算土地增值税时，可以扣除的转让环节税金是( )。

A(房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税

B(房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

C(房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税

D(房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税 13.选择土地增值税适用税率的依据是( )

(转让房地产的收入额与扣除项目金额之比 B(扣除项目金额与增值额之比 A

C(增值额与转让房地产的收入额之比 D(增值额与扣除项目金额之比 14.对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在( )以内计算扣除。

A(3% B(5% C(10% D(20%

15.土地增值税在房地产的( )环节征收。

A(出租 B(转让 C(使用 D(建设

二、多项选择题

1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有( )。

A(转让国有土地使用权 B(出让国有土地使用权 C(转让地上建筑物产权

D(转让地上附着物产权 E(转让地下建筑物产权

2.房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20,扣除范围的有( )。

A(取得于地使用权缴纳的契税 B(占用耕地缴纳的耕地占用税

C(销售过程中发生的销售费用 D(开发小区内的道路建设费用

E(支付建筑人员的工资福利费

3.下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。

A(取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

B(取得的销售收入占该项目收入总额50,以上的

C(申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

D(转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85,以上的

E(转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85,但剩余可售面积自用的 4.下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有( )。

A(符合土地增值税清算条件的

B(擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

C(按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的

D(虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的

E(虽然设置账簿但账目混乱成本、费用难以确定的

5(下列项目中，属于土地增值税扣除项目并可以据实扣除的有( )。

A. 房地产项目可行性研究费用 B. 支付的土地出让金

C. 销售房产的广告费用 D. 土地征用及拆迁补偿费

E. 销售房产的业务招待费

6. 下列业务应缴纳土地增值税的有( )。

A. 房地产评估增值的 B. 某商业企业以土地作价入股投资开办工厂

C. 将自有房产赠送给客户的 D. 以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

E. 出地、出资双方合作建房，建成后又转让的

7(下列项目按规定可免缴土地增值税的有( )。

A. 国家机关转让自用的房产

B. 税务机关拍卖欠税单位的房产

C. 个人因工作调动转让自用5年的原自用住房

D. 企业将房产直接捐赠给某社会福利院

E. 因为国家建设需要而被政府征用的房产

8(计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有( )。

A.建房贷款超期支付的利息 B.开发小区的排污费、绿化费

C.出售旧房过程中的评估费用 D.出售商品房时办理登记的手续费

E. 按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用 9(下列项目中，计算土地增值税时，属于房地产开发成本的有( )。

A. 土地出让金 B. 耕地占用税

C. 公共配套设施费 D. 借款利息费用

10(计算土地增值税时，判断普通住宅的标准有( )。

A.建筑容积率在1.0以上

B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价 1.2倍以下

C. 建筑覆盖率在1.0以上

D. 增值额未超过扣除项目金额之和的20%

E. 单套建筑面积在120平方米以下

11(有下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算( )。

A. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的

B. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C. 直接转让土地使用权的

D.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的 12(计算土地增值税时，下列项目中不允许扣除的是:

A(超过贷款期限的利息 B(取得土地使用权所支付的契税

C(土地闲置费 D(拆迁补偿费

13(对从事房地产开发的纳税人，可按( )规定计算的金额之和，加计20,的扣除。

A(取得土地使用权的成本 B(房地产开发费用

C(转让环节缴纳的税金 D(房地产开发成本

14.下列各项属于房地产开发费用的有( )

A(前期工程费 B(房地产转让的营业税

C(房地产销售费用

D(因房地产开发向金融机构的借款利息

15(以协议出让方式取得土地使用权的，契税的计税价格由( )等项目组成。

A(土地出让金 B(市政建设配套费

C (拆迁补偿费 D(土地前期开发成本

三、计算题

1.某市一内资房地产开发公司2010年开发一个项目，有关经营情况如下:

(1)该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签定了销售合同。

(2)签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。

(3)发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。

(4)发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。

(5)该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10,。

根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题:

(1)该房地产开发公司2006年应缴纳印花税( )万元。

A. 1.38 B. 1.50 C. 2.18 D. 2.30

(2)该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为( )万元。

A. 220 B. 222.65 C. 225 D. 230.6

(3)该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额( )万元。

A. 2301 B. 2303.65 C. 2483 D. 2685

(4)该房地产开发公司2010年应缴纳土地增值税( )万元。

A. 389.1 B. 394.5 C. 678.54 D. 679.6

2.某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款(包含契税)400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该企业该项目应缴土地增值税税额。

3.某工厂将其闲置的旧厂房连同周围的占地(有使用权)一并转让给一家生产企业，共取得转让收入1200万元。该厂在建设上述厂房征地时，支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用合计为110万元，转让上述房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及印花税等金额共计56万元。经当地房地产评估中心评估，并经税务机关认可的厂房重置价为800万元，成新度折扣率为70,。请计算该厂转让上述旧厂房及土地使用权应纳的土地增值税。

四、综合题

1.某市区一内资房地产开发公司，在2010年1-9月中旬开发写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。在开发写字楼的过程中，为取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本4600万元。9-12月份将写字楼全部销售，销售合同记载收入12600万元，另外，该公司从2010年3月1号起将2007年建成的一栋账面价值1000万元开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金20万元，租赁期限10个月。2008年6月底，双方同意停止租赁，该公司当年发生销售费用600万元、管理费用820万元(未含印花税和房产税)、财务费用180万元(全部为当年开发写字楼的借款利息支出，并能提供金融机构证明，且未超过金融机构同期同类贷款利率标准计算的金额)

(注:计算房产余值的扣除比例为20%，企业所得税税率为25%，计算土地增值税的其他开发费用的扣除比例为5%)要求:

(1)计算该公司2008年应缴纳的房产税和印花税

(2)计算该公司2008年应缴纳的营业税、城建税及教育费附加

(3)计算该公司2008年缴纳土地增值税时应扣除的地价款、开发成本和开发费用合计

(4)计算该公司2008年应缴纳的土地增值税

(5)计算该公司2008年应缴纳的企业所得税

2. 某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中80%的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有:

(1)支付土地使用权价款1400万元。

(2)取得土地使用权缴纳契税42万元。

(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元

(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。

根据上述资料回答下列问题:

(1)该企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计( )万元。

A.412.99 B.416.39 C.420.64 D.424.11

(2)该企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计( )万元。

A.4028.39 B.4071.73 C.4223.14 D.4226.53

(3)2008年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税( )万元。

A.738.24 B.789.87 C.1065.28 D.1158.78

(4)2008年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税( )万元(不考虑房产税、印花税)。

A.520.56 B.676.18 C.710.2 725.51

范文四：房企土地增值税清算题目简述及涉税解析

房企土地增值税清算题目简述及涉税解

析

房企土地增值税清算题目简述及涉税解析

2010-12-05一、非直接销售未作视同销售确认收进

「题目简述」:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，未作视同销售，并确认土地增值税清算收进。

「涉税解析」:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收进(或利润)的实现。确认收进(或利润)的方法和顺序为:

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(三)按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

二、以明显偏低价格销售少计收进

「题目简述」:某项目销售时，无正当理由以低于均价1/3的明显偏低价格，将商展销售给本公司股东及相关联个人。存在低价销售的行为，价格明显偏低且无正当理由，故意压低售价转移收进的行为。

「涉税解析」:《中华人民共和国税收征收治理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供给税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低，又无正当理由的，税务

机关可以参照与其开发规模和收进水平相近确当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

三、开发产品转作固定资产视同销售确认收进

「题目简述」:将开发的部分房地产转为公司自用或用于出租等贸易用途时，产权未发生转移。在计(本文来自免费论文网，转载请保留。)算土地增值税时，确列作收进，并扣除对应的本钱和用度。

「涉税解析」:《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理题目的通知》(国税函[2008]828号规定，企业发生的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收进，相关资产的计税基础延续计算。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等贸易用途时，假如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收进，不扣除相应的本钱和用度。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。

四、借款利息全部列进开发本钱利息支出

「题目简述」:某房企公司未取得正当票据，列支非金融机构借款利息479.3万元，支付银行罚息36.6万元，全部列进开发本钱-利息支出。

「涉税解析」:

(一)财务用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证实的，答应据实扣除，但最高不能超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发用度，在按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发本钱"金额之和的5%以内计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证实的，房地产开发用度在按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发本钱"金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发用度计算扣除时不能同时适用上述(一)、(二)项所述两种办法。

(四)土地增值税清算时，已经计进房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务用度中计算扣除。

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范文五：土地增值税清算业务有关题目释义[最新]

土地增值税清算业务有关题目释义

(2011-05-08 09:22:29)

转载

土地增值税清算业务有关题目释义一、关于土地增值税清算时收进如何确认,

二、非直接销售和自用房地产的收进如何确定,

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的均匀价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等贸易用途时，假如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收进，不扣除相应的本钱和用度。

(三)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关题目的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收进。

三、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定题目

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑

安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

四、房地产开发项目清算受理的条件应如何理解,

1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

?房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

?整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

?直接转让土地使用权的。

2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

?已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。此条可用公式表示:(已转让可售建筑面积+出租或自用可售

总可售建筑面积?85%。建筑面积)?

?取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

?纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算;

?省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

五、清算规程中所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握,

房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收:

(一)开发产品竣工证实材料已报房地产治理部分备案。

(二)开发产品已开始投进使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证实。

六、房地产开发企业取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何把握,

按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明:

(一)取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下:

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家同一规定交纳的有关用度，包括契税;

2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

(二)取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下:

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家同一规定交纳的有关用度，包括契税;

2、开发土地的本钱;

3、加计开发土地本钱的百分之二十;

、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教 4

育附加。

七、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否答应加计扣除,

对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投进资金继续建设，完成后再转让的答应加计扣除，其扣除项目如下:

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家同一规定交纳的有关用度;

(二)改良开发未竣工房地产的本钱;

(三)房地产开发用度;

(四)转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加;

(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产开发项目本钱两项之和的百分之二十。

八、关于以土地使用权投资进股，被投资企业从事房地产开发的，其土地本钱如何进行确认,

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根占有关文件的规定，

此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干题目的通知》(财税〔2006〕21号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地本钱:

(一)2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收进，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

(二)2006年3月2日之前，以土地作价进股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家同一规定交纳的有关用度作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行正当占有投资开发土地、并已投进资金开始开发的，按照上述规定处理。

九、房地产开发企业财务用度中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证实是指什么,未发生借款利息支出可以扣除吗,

对财务用度中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证实的，利息不能单独扣除，房地产开发用度采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱计算的金额之和的10%进行计算扣除。

全部使用自有资金，开发项目未发生利息支出的，房地产开发用度以按规定计算的土地和房地产开发本钱金额之和的10%计算扣除。

土地增值税清算时，已经计进房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务用度中计算扣除。

十、房地产开发企业团体贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给团体内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么,

十一、房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计进扣除,

十二、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用或出售，应当确认转让收进吗,其扣除项目应当如何确认,

1.建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、用度可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、用度可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收进，并准予扣除本钱、用度。

十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收进是否计进房地产转

让收进,

利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收进视同房地产转让收进，并进非普通住房转让收进;利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计进扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收进，不计进房地产转让收进。

十四、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定,

若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认;同时确认出资方取得该项土地使用权的本钱。

十五、关于拆迁安置土地增值税计算题目

(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第(一)款的规定计算，计进本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购进的，以实际支付的购房支出计进拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭正当有效凭据计进拆迁补偿费。

十六、关于转让旧房准予扣除项目的加颊光目

十七、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部分获得的补偿应如何处理,

十八、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理,

房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销

售收进中减除，也不得计进扣除项目。实际发生的损失，作为房地产开发用度处理。

十九、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税,

房地产开发企业将开发产品用于捐赠的，应视同销售，并按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关题目的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收进。此外，符合《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体题目规定的通知》(财税〔1995〕48号)第四条第(二)项规定的开发产品捐赠，不计销售收进，同时对于该部分开发产品所应分担的土地本钱、开发本钱和开发用度不得计进扣除。

二十、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税,

房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发本钱、开发用度，按规定计进扣除计算征收土地增值税。

股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。

二十一、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除题目

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

二十二、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除题目

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家同一规定交纳的有关用度”，计进“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

二十三、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金题目

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

案例分析

黄山市XX实业(团体)有限公司，经营范围主要为生产环氧树脂等化工产品及房地产开发、销售。

2006年12月，该(团体)有限公司控股股东吴某将2004年竞拍取得的原某饭店资产(共1400万元)通过法定评估机构评估增值后以股权形式投资到黄山市XX化工(团体)有限公司(评估价值共6200万元，其中房屋2800万元、土地平方米3400万元，)，并于12月31日完成工商登记注册，增加黄山市XX化工(团体)有限公司的注册资本。该资产随即记进到黄山市XX化工(团体)有限公司帐目，并按照会计制度和税法规定颊贯折旧。2007年7月，黄山市XX化工(团体)有限公司对原某饭店主楼进行了整体改造装修。

2008年下半年某黄山市XX化工(团体)有限公司某饭店及周边地块被政府规划为新区商贸城。因此，2009年3月3日黄山市XX化工(团体)有限公司向当地政府申请将其名下的土地共.15平方米申请变更为商住用地，并于2009年5月向当地工商部分申请增加“房地产开发、销售”经营范围，同时更名为“黄山市XX实业(团体)有限公司”。由黄山市XX实业(团体)有限公司补缴了土地出让金，自行开发，吴某所投进的房产全部拆除。

根据上述情况某县局提出三个方面题目需要市局明确的:

1、吴某以房地产作价进股进行投资行为是否缴纳土地增值税,

2、黄山市XX实业(团体)有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，如何确定答应扣除的吴某所投进土地的地价款,是吴某将土地投进公司前为取得土地使用权所支付的地价款和按国家同一规定缴纳的有关用度,还是公司取得吴某投进土地后帐面价值的净值,

3，黄山市XX实业(团体)有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，如何确定答应扣除的吴某所投进房产的金额,是吴某将房产投进公司前为取得房产所支付的金额及有关用度还吴某所投进房产拆除形成的帐面损失金额。

分析如下:

根据上述文件规定我们分析:吴某2004年竞拍取得的原某饭店资产通过法定评估机构评估增值后2006年12月以股权形式投资到黄山市XX化工(团体)

有限公司，而不是房地产企业，因此吴某投资行为按照财税字【1995】48号暂免征收土地增值税。

按照财务制度和会计准则的规定黄山市XX实业(团体)有限公司应将房产和土地使用权按评估价进固定资产和无形资产帐，但是土地增值税不是按帐面价值计算增值税扣除项目金额，那么黄山市XX实业(团体)有限公司取得吴某所投进土地时未支付地价款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定，黄山市XX实业(团体)有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，答应扣除的地价款应为吴某将土地投进公司前为取得土地使用权所支付的地价款和按国家同一规定缴纳的有关用度及黄山市XX实业(团体)有限公司补缴的土地出让金。

土地征用及拆迁补尝费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下的附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。

。。。。。。。

黄山市XX实业(团体)有限公司的所拆除的建筑物如何扣除题目，根据现行财务制度、会计准则及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第一项规定，房产扣除金额应比照开发本钱中的拆迁补偿费在税前扣除，扣除金额为该房产的帐面损失。

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范文一：[优质文档]土地增值税清算业务有关题目释义

范文二：2011级税收策划——土地增值税综合题目

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