不会耍帅的EZ
范文一：房地产资产评估
房地产开发企业纳税评估案例 2009-12-31 10:0 读者上传 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
基本情况
大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经
营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
数据采集
2001年，该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城，并于2004年竣工，其建筑面积为
4.1万平方米，2000多个店铺，当年销售1.5万平方米。2005年，余下2.6万平方米，1300余个店铺，成本每平方米7000元，共有18200万元记入“存货——产成品店铺”科目。同时，以每平方米每日1.8元的价
格进行租赁。2005年～2007年，地方各税正常缴纳。
案头分析
经过对该公司纳税资料和财务基本数据进行深入分析，评估人员发现了以下疑点。
1.该公司2008年3月—7月纳税信息异常，在申报营业税栏中销售不动产营业税增加，而平时稳定的
租赁业营业税减少，同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况？
2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现该科目期末数大
幅度增长，7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象？
3.对该公司《利润表》进行分析时，发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目，为
何财务费用增加？
举证约谈
针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司财
务负责人进行了如下解释。
1.由于企业资金紧张，把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售，共销售400余个店铺，8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中，因而从租
计价的房产税也相应减少。
2.关于该公司财务费用大幅增加问题，该财务负责人说，因要开发新项目，从某银行贷款1亿元人民
币，用于新开发项目。
实地核查
为了进一步核实约谈中的各项问题，2008年8月，大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过
查账和外围实地核查，查实了以下几方面的问题。
1.通过对2008年1月—7月预收账款每笔与销售合同核对，查实了该公司预收账款中有3400万元为售
店铺的全款，应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。
2.通过查看合同条款约定，部分未到期的店铺，该公司将其租金转为房款首付，但少申报2个月的从
租计价房产税192万元。
3.经过到土地、规划部门了解，该公司未有新的开发项目。查看往来账发现，该公司所贷1亿元款项，全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人，异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业，与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元，依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除，
应调增企业利润。
评估处理
根据约谈举证、实地核查的结果，评估人员按照税法相关规定，作出了补缴税款建议。
1.该公司2008年1月—7月预收账款挂账少缴营业税及附加，应补缴营业税及附加277.5万元。
2.该公司应预缴土地增值税68万元。
3.该公司应补缴2008年4月—7月房产税192万元。
4.确定该公司重新调增应纳税所得额为2240万元，应补缴企业所得税560万元。
基本情况
大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
数据采集
2001年，该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城，并于2004年竣工，其建筑面积为4.1万平方米，2000多个店铺，当年销售1.5万平方米。2005年，余下2.6万平方米，1300余个店铺，成本每平方米7000元，共有18200万元记入“存货——产成品
店铺”科目。同时，以每平方米每日1.8元的价格进行租赁。2005年—2007年，地方各税正常缴纳。
案头分析
经过对该公司纳税资料和财务基本数据进行深入分析，评估人员发现了以下疑点。
1.该公司2008年3月—7月纳税信息异常，在申报营业税栏中销售不动产营业税增加，而平时稳定的租赁业营业税减少，同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况？
2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现该科目期末数大幅度增长，7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象？
3.对该公司《利润表》进行分析时，发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目，为何财务费用增加？
举证约谈
针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司财务负责人进行了如下解释。
1.由于企业资金紧张，把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售，共销售400余个店铺，8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中，因而从租计价的房产税也相应减少。
2.关于该公司财务费用大幅增加问题，该财务负责人说，因要开发新项目，从某银行贷款1亿元人民币，用于新开发项目。
实地核查
为了进一步核实约谈中的各项问题，2008年8月，大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过查账和外围实地核查，查实了以下几方面的问题。
1.通过对2008年1月—7月预收账款每笔与销售合同核对，查实了该公司预收账款中有3400万元为售店铺的全款，应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。
2.通过查看合同条款约定，部分未到期的店铺，该公司将其租金转为房款首付，但少申报2个月的从租计价房产税192万元。
3.经过到土地、规划部门了解，该公司未有新的开发项目。查看往来账发现，该公司所贷1亿元款项，全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人，异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业，与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元，依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除，应调增企业利润。
评估处理
根据约谈举证、实地核查的结果，评估人员按照税法相关规定，作出了补缴税款建议。
1.该公司2008年1月—7月预收账款挂账少缴营业税及附加，应补缴营业税及附加277.5万元。
2.该公司应预缴土地增值税68万元。
3.该公司应补缴2008年4月—7月房产税192万元。
4.确定该公司重新调增应纳税所得额为2240万元，应补缴企业所得税560万元。
范文二：资产评估——房地产评估
资产评估——房地产评估
1
21
2
345631
1
4
52
6270
50
50
40
50
73
8
92
10
11
12
1.
2.
3.
4.
5.
13
1
2
3
14
15
16
17 / 1 ;2 ;3 18
* P/A r nr1 ;2 ;3 n19
;
;20
1212221
2 -
3 -
P172 5-3 5-4 23
1 40
6% 5
30 32 35 33 38 6 40P30/1+6%+32/1+6%2+35/1+6%3+33/1+6%4+38
/1+6%5++32/[6%*1+6%5]*[1-1/1+6%40-5]574.06
24
2
100
10% 1
1 2
1% 1 Pa/r+b/r21100
-s1111 2 Pa/r
25
3 2000 150 2002 1 6002500 1000180072 50 10%3%1.5%25 0.2%6% 8%2003 126
1 50 12 1800 1-10%972,000 2 972,000 3%29,160 2500 1800 1.5%67,50025 180045,000 2500 1800
0.2%9,000
29,160+67,500+45,000+9,000150,660 3 972,000-150,660821,340 4 - 2500 1800 [50-2-1/50- 2]
4,406,250 8%352,500
5
-
6
2003 1 47P468,840/6%[1-1+6%-47]7,308,760 7,308,760/1,0007,309 /
271. ;
2.
;
3. ;
4. ;
5.
28
29 PP’ A B C D ……
30
40
6% A B C D
1.5~2
0.1 1.5 2%
1998 2002 1%31
38-1%01.6-2%2000.12100D 39001.702001.12300C
400+2%1.802001.12400B 38-1%01.6-1%2001.12200A 40001.702002.1
32
1PP’
2
2100
1.91.81.71.61.5
3
KAKD[1-1+6%-40]/[1-1+6%-38]1.0135
KC[1-1+6%-40]/[1-1+6%-39]1.0066 4
2200 1.01 100/99 104/102 100/99 1.01352343
2400 1.01 104/106 100/1022332 2300 1.01 1.0066 2338
2100 1.012 100/98 104/102 100/99 1.01352282
5 2343+2332+2338+2282/42324 /
3334
1.
2.
3.
35
p185
1 +
2
36
1.
2.
3 30%70% 37
+ *
+ ++ + *P191 5-9
38
39 1.
2.
3.
40
41
- - - - - -
*
+ + *
+ +
42
10 000
40 2006 5 19
2 2
2000 / l0%
2008 5
200 85%
l0% 3%
8% 6%
l5% 2008 5 l9
43
200*12*10 000*2*85%*P/A,10%,38396 784
080
2000*10 000*240 000 000 40 000 000*10%4 000 000 396 784 080*3%11 903 522.4 396 784 080*8%31 742 726.4 + + *15%0.15* +6 600
000
*[1+6%^2-1]+44 000
000*[1+6%^1-1]0.1236* +2 640 000 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8-
0.1236* -2 640 000-0.15* -6 600 000 299 897 831.2/1.2736235 472 543.34 235 472 543.34/10 00023 547.25 23 547.25/211 773.63
441
2451.
2.
范文三：资产评估房地产评估报告
xxx项目
一、 评估对象概况
评估对象xxx简介
基本信息
行政区域：xxx 项目位置：xxx
建筑类型：多层、高层、超高层 物业类别：住宅、别墅
开发商：招商地产 物业公司：招商物业
开盘时间：2011年10月 入住时间：2014年06月
基本参数
户型面积：四居 137-145平米 装修状况：毛坯
占地面积：91244.242平方米 总建筑面积：225200平方米
容积率：1.5 饮用水：市政供水
产权年限：70年
周边配套：
购物中心： xxx
学校：xxx
幼 儿 园： xxx
医 院： xxx
银 行： xxx
二、评估目的
对xxx项目房地产价格进行评估，根据结果判断其定价是否合理。
三、评估基准日
评估基准日为2012年8月1日
四、评估方法及过程
根据评估目的和所掌握的资料，决定采用市场法进行评估。
1、选择三个可比实例，具体情况如下表所示
2、确定修正系数
（1） 交易情况修正。根据可比实例楼盘和评估对象的交易情况，以评估对象为
100，则A楼盘为85，B楼盘为80，C楼盘为91。
（2） 交易日期修正。根据数据统计，xxx房地产近年来呈持续上涨趋势，年涨
幅75%。所以以评估对象为100，则A楼盘为104，B楼盘为101，C楼盘为96。
（3） 容积率修正。根据可比实例楼盘和评估对象的容积率，以评估对象为100，
则A楼盘为107，B楼盘为190，C楼盘为150。
（4） 区域因素修正。根据楼盘所处区域的繁华程度，以评估对象为100，则A
楼盘为105，B楼盘为92，C楼盘为90。
（5） 个别因素修正。根据可比实例和评估对象的个别特征，以估价对象为100，
则A楼盘为105，B楼盘为93，C楼盘为92。
3、利用市场法进行评估，贴现率为8%
（1）以A为参照物时，P=14000×（85÷100）×（104÷100）×（107÷100）
×（105÷100）×（105÷100）=12945.03元/米2
（2）以B为参照物时，P=12000×（80÷100）×（101÷100）×（190÷100）
×（92÷100）×（93÷100）=15762.21元/米2
（3）以C 为参照物时，P=11500×（91÷100）×（96÷100）×（150÷100）
×（90÷100）×（92÷100）=12477.63元/米2
（4）以A、B、C楼盘的评估值进行简单平均，可得出评估对象的单位楼盘价格 为：（12945.03+15762.21+12477.63）÷3=13728.29元/米2
五、评估结论
在对xxx房地产进行了解和评估后，在评估基准日2012年8月1日评 估结果如下：xxx房地产单位楼盘价格为13728.29元/米2，房地产价值为
3091610908元。
范文四：房地产资产评估案例分析
房地产资产评估案例分析总结记录 房地产资产评估案例分析总结如下:
一、综合察看
1、 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、
符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2、 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确 3、 估价时点是否准确
4、 修正年限是否正确
5、 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6、 对采用的方法是否有合理的说明和理由
7、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8、 注意利息的计算方式，期限
9、 报告有效期应以报告完成之日为准
10、 现实用途和法定用途相符
11、 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收
益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法 12、 注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)
13、 要察看估价类型,对照规范对此要求
14、 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的 16、 纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况 17、 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等 18、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复
19、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确
二、成本法
1、 成本应为社会平均成本,即客观成本
2、 注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋) 3、 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应
有说明
4、 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
5、 入股的估价应说明入股后的用途
6、 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中
8、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)
9、 用成本计算而非成本价
10、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
三、假设法
1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71) 2、 察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失 3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现 4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
5、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则
范文五：房地产资产评估.doc
房地产资产评估
系别：会计学系 班级：财务管理一班
【摘要内容】：价值是市场经济条件下作为投资人和市场交易主题最为关心的问题之一。对资产价值的准确判断，是进行成功的资产投资和管理的关键所在。而资产评估则是为资产价值的确定提供合理参考依据的科学有效方法。随着经济全球化发展脚步的加快，中国经济在整个全球化进程中扮演的角色也越来越重要，并且成为了世界上经济急剧增长的国家之一。在中国的市场经济告诉发展的现状下，房地产市场占有的市场份额越来越大，这不仅在一定程度上带动了国内房地产市场的发展，也为房地产相关产业提供了巨大的机遇和挑战，包括房地产估价行业。然而由于我国的房地产估价业起步较晚，一些估价结果偏离了房地产的实际价值。
本文通过介绍房地产的三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）之一的成本法的理论依据、适用范围及操作步骤等；接着分析总结存在的问题，提出建议为房地产估价行业的献计。
【关键字】：成本法；计算过程；局限性；改进方法
房地产估价方法之成本法存在问题及改进措施
1. 成本法概述
成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本（也称为重建成本）或更新重置成本（也称为重建成本）中扣减其各项价值损耗，来确定资产的价值的方法。对于不动产来说：成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需的各项必要正常费用，而评估待估对象的价值。成本法也可以说是房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本发的理论依据是劳动价值论—商品的价格依据其生产所必要的成本
1.1成本法的适用范围
在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要评估方法。对于不动产而言：成本法适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估，它也适用于折旧额能够准确估计的旧建筑物评估，以及市场交易数据资料缺乏的不动产类型评估。对于房地产业来说：成本法适用于
a. 无交易、无收益的房地产；b. 特殊项目的房地产；c. 特殊建造的房地产；d. 狭小市场上的房地产；e. 市场比较法中的修正计算。
1.2成本法估价的操作步骤
运用成本法估价房地产价值一般分为一下4个步骤：a. 收集有关房地产开发成本、税费、利润等；b. 估算重新购建价格；c. 估算折旧；d. 求取计算价格；（对于不动产的估算一般分为6个步骤进行）
1.3 成本法的计算公式
评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
或评估价值=重置成本*成新率
经济适用年限法：成新率=剩余经济使用年限/（实际已使用年限+剩余经济使用年限） 修复费用法：成新率=1-损耗率=1-（修复费用/重置成本）
观察法：实体性贬值=重置成本*有形损耗率
建筑物的有形损耗率=建筑物实际已使用年限/(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)
使用年限法：实体性贬值=（重置成本-预计残值）*（实际已使用年限/总使用年限） 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
当资产使用正常时，不考虑经济性贬值
建筑物经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率
2. 成本法存在的问题
成本法，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产估价实务中，成本法的估价结果往往比其他方法偏低，主要原因是：
1) 不能反映市场供求状况
成本法隐含了长期市场均衡的假设，未考虑市场竞争和供求状况的影响。而在市场经济条件下，市场供求状况对价格的影响是极大的。当房地产市场供求严重失衡时，成本法的估价结果往往明显偏离市场价格。
2) 成本与价格变化不同步
在一定时期内，房地产产品的大部分成本费用具有相对刚性和滞后性，即短期内不会因房地产市场价格的波动而波动。
3) 成本与价值不是必然成正比
房地产的价值源泉是其未来所带来的收益，而产生收益的前提是房地产具有某种效用。但成本和效用之间并无绝对的正相关关系，房地产的效用不完全依赖投入的成本，成本只有产生被市场认可的效用时，才会对价格或价值产生贡献。
4) 无形价值未得到体现
房地产的价值包括实体价值和无形价值两部分。而成本法只考虑了实体价值，大量由非建造成本因素形成的无形价值如历史价值、文化价值、品牌价值等不能得到体现。若无形价值得不到体现成本法与市场法、收益法估价结果之间的差异将无法消除。
5) 未考虑功能因素的影响
成本法的理论基础是生产费用价值理论，该理论认为房地产的价值是由生产该房地产的历史成本所决定的。但是，该方法中的“成本”并没有隐含必然是估价对象最高最佳用途下的成本含义。
6) 不能反映正面的经济外部性
经济外部性原则认为，特定不动产的外在因素有可能产生积极或消极的经济影响。在成本法中，虽然采取经济折旧的形式对因外部条件和环境因素变化导致的某区域房地产价值贬值作了减价修正，但是对于外部条件和环境因素给房地产价值带来的正面、有利影响未考虑。
2 成本法的改进措施
成本法估价结果偏低的原因，主要在于未考虑市场供求状况、房地产无形资产价值、功能效用的增值作用和整的外部经济性等，解决这一问题的方法有两种：
1. 采用与市场中价格修正相类似的方法，按照相关规定所得到的积算价格基础上引入相应的价格调整系数，分别进行市场供求、无形资产价值、功能效用和正的外部经济的价格修正，价格调整系数的确定方法与市场法中的价格修正系数相同。
2. 对建筑物的折旧仅仅考虑物质折旧，而将功能折旧和经济折旧改为“功能调整”和“经济调整”，以反映房地产功能效用的增值作用和正的外部经济性对价格的影响，在此基础上再增加反映市场供求和无形资产价值的价格调整系数。
结 语
随着我国房地产事业的发展，房地产估价业在房地产行业中扮演的角色越来越重
要，经过这几年的发展，房地产估价业日趋成熟，但在理论上和实践中都存在着一定的缺陷，基于此，我们应该对房地产估价方法进行深入的研究，推动房地产估价业的前进。
参考文献
1. 乔志敏；贾宁凤，资产评估学教程【不动产的评估，资产评估方法】立信会计出版社
2. 张麒麟，论房地产估价方法的完善【J 】，中华建设
3. 王直民，房地产估价方法存在的问题及改进措施【J 】，经营与管理
4. 张静，基于主成分分析的房地产估计方法研究【D 】, 河北工业大学
5. 朱亚兵，房地产开发经营与管理【M 】, 立信会计出版社
6. 《房地产这十年》【J 】, 城市开发
一首歌：杨宗纬《洋葱》
