范文一：房地产转型特色小镇成功案例

房地产如何成功转型特色小镇？

全国型房开企业转型特色小镇开发模式

对于房企而言，借助较低成本获得大量土地开发权，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报，是特色小镇最大的亮点，而房企转型特色小镇越靠近地产转型越容易成功，传统的房地产开发远郊大盘或产业园区，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧，实际上，与传统房地产大盘开发不同的是，特色小镇或许更注重持续的运营能力。就全国性房企纷纷试水特色小镇，总结出 4种转型模式：

1、科技型服务小镇

随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市 的必要性在逐步降低，新兴产业如科技、金融、航空、生物医药等对于城市配套要求较低，可在一二线城市周边布局，分散中心城区压力。房企拥有大资本、大规模，为科技产业服务，解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题，提供产业人口住得起的房子，留住产业人口。

《案例：碧桂园科技小镇》

项目介绍：碧桂园有在郊区做大盘开发的经验，能够很好的运用到产业地产中来，同时科技小镇一定是 “重资产”打造，更多的是做平台搭建，提供产业配套服务，同时是与拥有科技产业资源或运营机构合作，更好更快地让科技人才集聚、企业入驻，通过龙头企业带动关联企业入驻，实现小镇的产城融合发展。 选址：一线城市周边和强二线城市的 30-80Km区域，最好不超过 60Km 占地规模：2-5 K㎡

难点：产业资源导入和招商

2、农业小镇

以农业为基础，配套有医疗、教育、娱乐等设施进行的地产开发，房企要么有农业技术资源要么与拥有农业技术的科技院所合作开发，通过地产开发获得的利润，来进行农业整体规划改造，让周边农民成为现代农业工人。 《案例：绿城农业小镇》

项目介绍：绿城专注于农业 15年之久，于 2012年与浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司，旗下有 8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，从生产到销售的农业链条已初具雏形。绿城农业小镇在中心 1K㎡进行地产开发建设，利用自身农业技术带动周边 2K㎡农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边农民转化为现代农业工人，同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。

选址：距离上海、杭州等城市市中心 30-50Km

规模：占地 3K㎡（其中农业即相关产业占 2K㎡，建筑规划占 1K㎡）

特点：有完备的整体规划，特别是基础农业的配套，其次是提供稳定的农地和有产权的住房。

3、文旅小镇

以文化旅游产业为依托，结合生态旅游产品、居住、健康产业为一体的地产开发，房企具备文化旅游产业基础优势，同时小镇本身也是城市旅游目的地，通过与政府合作进行 PPP模式的地产开发。

《案例：华侨城文旅小镇》

项目介绍：华侨城将发挥文化旅游产业的传统优势，针对有优质的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小镇进行有选择的城镇化开发，以主题乐园为开发引擎，通过 PPP模式进行地产开发。目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资超千亿元打造天回（占地 10K㎡）、安仁（占地 15K㎡）、黄龙溪（占地 16.7K㎡） 三大名镇。

选址：城市旅游目的地型的郊区小镇

规模：占地 10K㎡左右

特点：基于华侨城在文化旅游产业所取得的成绩和品牌优势，同时小镇自身具备旅游功能。

4、产业新城

以传统产业园区开发为主体，通过传统产业聚集带来产业人口聚集，从而进行土地一级二级联动开发。房企要具备产业园区开发运营基础，在城市有产业外溢趋势的周边，通过 PPP模式进行“地产+园区”的开发，即可获得地产收益又可获得园区开发运营收益。

《案例：华夏幸福产业新城》

项目介绍：华夏幸福作为全球产业新城运营商，自 2002年以来一直扎根实体经济领域，以产业新城为载体打造多样化的发展平台，构建从园区建设、招商引资到城市运营三大业务体系。华夏幸福打造以产业新城为主体，抓住一线城市工业外溢趋势，通过 PPP模式在一线城市周边建立工业园区，同时进行土地一二级联动开发。

选址：一线城市周边，同时一线城市有产业外溢趋势

特点：地方政府有产业转移需求，同时可提供丰富的土地；大量人口导入。

特色小镇开发的四要素

特色小镇是具有特色产业、文化内涵，缩小城乡发展差距的发展平台，人和产业是特色小镇的核心，缺乏产业支撑的特色小镇，无异于房地产的低效造城运动。特色小镇的建设一定要结合自身特质，充分挖掘地区特色，找准产业定位，进行科学规划，形成文化铸魂、产业兴镇、规划塑形、生态培元的四位一体的生态闭环。

1文化铸魂

文化是特色小镇的内核，只有深度挖掘小镇历史文化脉络，提炼适合小镇

的文化因子，在城镇建筑塑造、城镇风貌的营造过程融入文化基因，才能为小镇润色，同时做足了文化内涵，才能使小镇在众多特色小镇中脱颖而出，形成自身的文化标签，并且为小镇发展注入源源不断的动力。

2产业兴镇

特色小镇的产业不在于广和多，而在于特而强，产业是小镇的生命力，脱离了产业支撑，小镇将无以为继沦为空城、鬼城。特色小镇需要结合当地资源、产业基础，选择一个具有特色和较高聚集度的产业作为主攻方向，使之成为支撑其未来发展的大产业，同时吸引产业集聚，形成产业链，通过产业发展，带来其他业态的发展，从而盘活整个小镇.

3规划塑形

规划是小镇整体的布局考量，通过对小镇整体的科学规划，形成功能分区，构建小镇的形态骨架，同时结合自身文化脉络及场地特征，打造特色小镇的肌理结构。

4生态培元

自然生态是特色小镇建设的本底，一旦自然生态遭到破坏，特色小镇就无从谈起，必须依托现状生态资源，融合低碳、智能、协调、绿色、共享发展理念，按照生态优先和可持续发展的要求，在保持原汁原味风貌的基础上，适当进行开发保护，打造区域集约化开发的生态闭环。

范文二：房地产案例

1案例介绍

1．1项目概况与合同规定

光明房地产开发公司(以下简称“光明房开”) 是由一家施工企业转型成立的公司，三名主要股东长期从事施工生产，有丰富的施工管理经验，于是通过挂户兴盛建工的方式自行施工清华园二期工程。三位股东商议组建清华花园二期的施工项目部：王华担任项目部经理，负责与挂户施工企业沟通，周鹏的表弟张兵担任项目部副经理，负责项目的现场施工管理。

清华花园二期项目由兴盛建工集团有限公司(以下简称兴盛建工) 承建，资金来源为自筹。本工程位于贵州省贵阳市金阳大道84号，建筑面积60000m2，框架结构。光明房开和兴盛建工集团于2011年1月12日签订施工合同，合同工期为450d ，于2012年4月l2日完工。合同价款为9000万元。该合同金额是当事人双方根据市房管局的施工概算指标上限确定的，在合同中没有提供该工程工程量清单(合同数量明细清单) 。

施工合同书专用条款23．2规定双方约定采用可调价格合同承包，合同价款的调整方法为：土建装饰执行《贵州省建筑工程计价定额》(2004版) 、《贵州省装饰工程计价定额》(2004版) ，水电安装执行《贵州省安装工程计价定额》(2004版) 及相应的调整文件，工程进度款支付额度为实际完成进度的85％，工程保修金为5％。

1．2施工合同履行

光明房开参与了分包项目的谈判，指定分包商，这些项目包括门窗工程、外墙涂料、阳台栏杆、防水工程等，按照采购价的120％作为结算价进行计价，项目总价格达500多万元。光明房开要求对所有分包项目都按综合费率计价，而兴盛建工对于实际价格高于合同价的项目同意按采购价加综合费进行计价，而实际价格低于合同价的要求按合同价计价。

双方当事人协商同意：光明房开指定钢材供应商，由供应商直接向施工方供应钢材。不知何故，钢材的供应量为2500t ，而根据图纸计算出来的用量3000t ，施工方强调有600t 钢材是他们自行采购，要求光明房开支付这600t 钢材的价款。 在工程施工过程中，项目施工管理工作比较混乱。一方面，光明房开插手施工管理，其总经理经常到现场检查施工生产情况，直接指挥现场工人工作，扰乱了正常的施工进程，还擅自对部分工程进行了变更，施工项目部对这些指令唯命是从，完全执行，对工程变更部分也没有办理工程签证。

另一方面由于房开公司的资金周转问题，拖延支付工程进度款，施工工人的工资经常得不到及时支付，施工极不正常，每个月都要停工。

1．3纠纷的产生

就在干干停停的纠缠中，主体工程终于2012年9月1日完工，光明房开按工程进度分十次总计支付进度款6400万元。此后，由于光明房开不愿再支付工程进度款，施工现场全面停工，装饰工程、环境工程等没有完成，导致工程不能竣工验收，光明房开无法按购房合同规定向购房业主交房。在2012年10月1日购房业主集体到物管办公室闹事，并到政府信访，政府责令光明房开在1个月内予以完善并交房。

2012年10月10日，光明房开在未与施工项目部达成撤场协议的情况下，组织人员撬开项目部资料室私自运走所有资料，并全面接管项目现场，直接将遗留的装饰工程、室外工程、水电安装等未完工程发包给劳务工班。一个月后，房开公司将房屋移交给购房人。

1．4纠纷处理

为了彻底解决项目结算纠纷、房产证办理等问题，在2014年1月20日，光明房开依据合同中关于纠纷处理条款，委托律师向仲裁委员会提起仲裁，要求兴盛建工退还多付的工程款，移交项目竣工资料。兴盛建工对仲裁提出异议，理由如下：一是该项目为挂户项目，由开发商自己投资自己施工，

其纠纷为股东之间的内部纠纷，不适用仲裁：二是该项目并未办理竣工验收手续，没有达到移交条件，根据建设部关于竣工结算的相关规定，达不到办理竣工结算的条件，故不能确定工程造价，不存在多付工程款的问题；三是施工方认为由于该项目施工项目部的实际控制人为项目的三个投资股东，在项目施工过程中未严格划分甲方与乙方，施工过程中发生的大量费用因未办理签证，未得到确认，根据现场资料及竣工图纸完成的工程结算不能真实的反映施工费用，故不同意进行司法鉴定。

依据《工程量清单的计价规范》的规定，发包方应当为其提供的进度工程量准确性负责，施工方要求按照工程进度款确定己完工程造价，并要求光明房开支付剩余尾款。

仲裁庭认为光明房开与兴盛集团是两个独立法人，通过施工合同缔结合同关系，合同纠纷客观存在，属于仲裁的范围，同意立案。

由于当事人不同意调解，仲裁庭在当事人不能协商确定工程造价鉴定机构的情况下，指定红信司法鉴定所对纠纷项目造价进行鉴定。工程造价鉴定人根据当事人提供的项目竣工图、相关签证等资料，通过对现场的调查，按照合同约定的计价定额和调价规定，对项目进行了鉴定，仲裁庭依据该鉴定报告对工程造价进行了裁决。

2案例分析

2．1施工阶段不是房地产成本控制的关键阶段

在该案例中房开商将施工过程成本控制作为一个利润增长点，干预施工过程，未严格履行合同，埋下了纠纷的后患。

房地产开发要经历项目开发决策、购地、勘察设计、施工准备、施工阶段和竣工交付等阶段，每一个阶段都要形成相应的开发成本，商品房开发成本主要由设备工具购置费、建筑安装工程费、土地购置费、开发管理费、勘察设计等咨询费和其他费用。随着土地价格的攀升，施工阶段的成本在房地产开发已不占主导地位。施工阶段开始后，项目规划、勘察设计已经完成，施工成本基本可以确定，因此不能把施工成本的降低作为该阶段的管理目标。

在施工阶段的管理中，施工成本采用了预算制的管理方法，合同价的确定是施工项目投资管理的关键，只有依据施工图合理地确定合同价才能有效地控制施工成本，明晰可靠的合同内容是施工合同顺利实施的保障。

2．2合同千系人与千系人的角色划分

在房地产开发全过程中，参与项目建设和受项目建设影响的项目干系人众多，项目开发商与施工企业是通过施工合同缔结确定的干系人，他们既是合作的关系，又是博弈的关系，有各自不同的合同目标与利益诉求。在自己开发自己施工的项目中，施工合同的甲乙双方实际控制人都是同一人，导致合同订立马虎、合同履行权责不分，房开商业主代表与施工项目部的管理人员一团和气，多一事不如少一事，产生变更随意，无变更依据，无法对变更计费等问题。

2．3危机处理中的沟通

对于房地产项目开发过程来说，施工过程的停工是个非常严重的危机，如果处

理不当，长期停工，势必导致不能按时交房，引发购房人的群体事件，不仅出现违约赔偿，还要承受来自政府的巨大压力。在施工过程中要充分地沟通与协调，避免产生不可调和的合同纠纷。该案例中房开商强行收回项目，自行施工未完工程实现交付，通过司法途径解决纠纷的方式解决危机，充分保护了房开公司的利益，符合两害相较取其轻的解决危机思路。

在施工合同纠纷无论是通过诉讼还是仲裁解决，首先是调解，如果调解不成，就会由投资司法鉴定人对当事人争议的投资数额进行鉴定，鉴定人的鉴定意见会成为法庭解决纠纷的一个重要依据。

投资司法鉴定人要依据合同的计价规定来确定项目投资。如果合同没有规定，鉴定人会根据建筑工程定额或市场价来确定投资。

施工人要正确评估其所要求的施工费用是否有相应的合同规定，合同规定要计价的费用就一定要提出来，并提供相关的证据，没有合同规定计价的费用诉求一般不会得到法庭的支持。在本案例中，虽然钢材为甲供材，但因为光明房开供应钢材量与合同用量有较大的差距，如果施工人能提供白购钢材的证据，500吨钢材的材料费是可以得到支持的。兴盛建工关于综合费率计价范围的诉求，因合同中有规定会得到支持。而根据进度付款来确认工程造价的要求无合同规定，肯定不可能得到仲裁庭的支持。

2．4纠纷处理的法律适用

我国法律体系的优先次序为：宪法、法律、法规、规章。宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力，是各项立法的依据。法律是由全国人民代表大会及其常务委员会制定具有普遍约束力和强制性的社会规范，如刑法、民法通则、合同法等。法规是法令、条例、规则、章程等法定文件的总称，包括行政法规、地方性法规、自治条例。规章由国务院各部、委、总局、局、办、署经国务院批准制定的一种在本部门管辖范围内有效的低层次法律。建设部主持制定各项标准与规定属于规章的范畴，其效力低于合同法的规定。

《工程量清单的计价规范》是关于工程交易中数量计算的标准，属于规范交易行为的部门规章，通过统一确定项目工程量计算的要求，使得当事人合同交易数量有一致的计算标准，不产生交易数量计算范围的分歧，在相同的数量计算平台上进行交易。合同约定是针对个案的，而建设部相关部分制定的《工程量清单的计价规范》是关于工程价格中数量计算的规范，是普遍性规定，如果合同中未采用，对当事人就不构成约束力。《工程量清单的计价规范》虽然是个强制性国家标准，由于其效力低于合同法，其与合同法相抵触的内容就要按合同法的规定执行，其强制性就自动失效。由于工程项目交易中的不公平，招标人过度的压低中标价，过度占有市场利益，损害乙方利益，建设部为了维护建筑企业的利益，把很多规范当事人行为的合同内容都加入到《工程量清单的计价规范》中，使该规范不仅是计量的标准，还有点象合同的专用条款，把这样一个交易标准文件作为国家强制标准，限制了合同缔结人的交易自由，违背了合同意思自治原则，有违市场经济的契约精神，有强烈的计划经济色彩。

在施工合同价款纠纷中，当事人往往不管合同规定引用《工程量清单的计价规范》来作为诉求依据，强调合同违反了建设部107号令《建设施工发包与承包计价管理办法》规定，不应该执行，而最终这些诉求都不会得到采纳，仍然会依据合同规定作出裁决。因为合同法的效力高于建设部颁布的部门规章，只要合同约定不违反合同法等法律规定，都是有效的合同，都对当事人有约束力。 3结语

在房地产开发中，许多中小企业总是想赚足所有的利润，往往会严格控制施工阶段的成本，采取自己开发自己施工的经营模式，埋下了纠纷的隐患。在项目管理全过程中，最重要的就是通过合同明确各当事人责任，分清责任主体，切实履行合同，落实责任，强调项目管理干系人的利益平衡，重视合同管理。订立合同是为了实现当事人的经济目标，取得相应的经济利益，合同当事人应当尽量协商解决分歧，防止合同履行过程中分歧演变成不可调和的纠纷。一旦发生合同纠纷，当事人应当依法应对，减少损失。合同纠纷处理中强调证据与事实，当事人要依据合同规定维护自身合法权益，而不是纠缠于与合同规定无关的诉讼理由

范文三：房地产案例

自己购买的车库，却被登记到别人名下

2008年王某和相恋多年的女朋友准备结婚，因双方家庭经济条件有限，只得购买一套二手房作为婚房。经过一段时间的考察，终于看好了一套位置不错，价位也比较合适的二手房。在房屋中介的主持下，买卖双方签订了房屋买卖协议。在王某交付房款以后，卖主协助王某办理了房屋过户手续，并将房屋及车库的钥匙交付给王某。后王某将该房屋装修为婚房，并一直居住。

直到2012年钱某找到王某称其使用的车库为他所有，并出示了车库的房屋产权证明。钱某要求王某立即将车库中的物品搬出并将车库交还。王某感到莫名其妙，为什么自己购买的车库，却被登记在别人的名下那。

因王某拒绝将车库清空，钱某随起诉到法院，要求法院判令王某停止侵害，排除妨碍。法院通过庭审及调查发现，将房屋卖给王某的卖家刘某与房产公司签订了车库的买卖协议，但并未办理产权登记手续。后房产公司又将该车库出售给钱某，并办理房屋产权证。该房产公司的行为已构成“一房二卖”。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因钱某已经进行了不动产的物权登记，并取得房屋产权证明，所以该车库的所有权应归钱某所有。

同时，《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同

另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，刘某与房产公司签订的车库买卖协议依然有效，房产公司的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。又因刘某与王某已签订房屋买卖合同，将涉案房屋及车库出售给王某，故王某取得车库买卖协议的违约责任追索权。根据以上证据法院依法判决，支持钱某的诉讼请求，判令王某限期清空涉案车库。王某可另行起诉房产公司，要求房产公司承担相应的违约责任。

法官析法：不动产物权与动产物权不同，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在完成不动产交易后，应立即办理产权变更登记手续，防止出现“一房两卖”的情况发生。同时，依法可以出售的车库、储藏室等也属于不动产，也应该进行产权登记。本案中的王某就是因法律知识欠缺，没有认识到车库也属于不动产，应该办理产权登记，才造成自己购买的车库，被房产公司另行出售，无法主张对不动产的所有权。建议读者在房屋买卖过程中一定要谨慎，在交易完成后尽快办理产权变更登记，防止类似情况的发生。

范文四：房地产案例

建设部通报10个房地产违规交易典型案例(图)

建设部昨天通报了房地产交易秩序专项整顿的10大典型案件。去年9月起，建设部开展房地产交易秩序专项整治工作。建设部发言人称，这10起典型案件是从近期整治工作中已查处的100多起案件中选取的。

在建设部通报的典型案件中，涉及暴力拆迁、违法拆迁、一房多售及违规预售等不同的违规行为。

根据案情不同，在这10起案件中，共有8名房地产公司责任人受到从被判有期徒刑到吊销执业资格的处罚，有6家公司被处以罚款，已审结额度最高的达45万余元，此外，还有3家房地产公司的营业资质被降级或撤销。 据介绍，案情最严重的是沈阳东宇房产开发有限公司暴力强迁案。沈阳东宇房产开发有限公司在亚泰花园二期建设用地拆迁过程中，公司3名高层管理人员雇人进行暴力强迁，强迁过程中造成一人被殴致死。2006年12月，沈阳市中级人民法院以故意伤害罪和毁坏财物罪，一审判处直接行凶者死刑，缓期2年执行；3名高管人员有期徒刑4年。在吉林省伟业房地产开发公司一房多售案中，该公司法定代表人周云伟挪用资金，致使工程中途停建，不

能按期交工。四平市中级人民法院以诈骗罪，一审判处该公司法定代表人周云伟有期徒刑17年。

今年9月至12月期间，北京市建委针对开发企业无证售房、发布虚假信息等扰乱市场秩序和违反交易管理规定的行为进行了专项检查。经查，部分项目存在无证售房、不按规定进行网上认购等违规行为。2006年12月26日，北京望馨置业有限公司等11家企业的违规行为被通报。在昨天被通报的10起典型案件中，没有北京的房地产企业。

欺骗拆迁

新疆正大房地产开发公司违法拆迁案。2006年7月，新疆正大房地产开发公司，开发建设乌鲁木齐二道湾路住宅项目，实施拆迁过程中，在未与被拆迁人达成补偿安置协议的情况下，采取欺骗、胁迫等手段将被拆迁人带离并拆除了房屋。目前，当地建设主管部门已对该公司予以罚款、降低资质等级的行政处罚，并将案件移送自治区公安厅立案查处。

擅自开建

新疆沐灿房地产开发公司未经许可擅自开工案。新疆沐灿房地产开发有限公司开发建设乌鲁木齐市钱塘江路新疆鞋城项目，在未取得《施工许可证》的情况下，擅自开工建设。

目前，有关部门已责令该公司停止施工、限期整改，并处45万元罚款的行政处罚。

私自销售

河北汇丰实业发展公司违规销售商品房案。河北汇丰实业发展公司开发建设石家庄市红旗大街五星丰河苑项目，在未取得《商品房预售许可证》，

不具备销售条件的情况下，对外销售60套住房，收取预订款100万元。石家庄市房产管理局依据《商品房销售管理办法》第42条规定，给予该公司警告、责令限期整改，并处罚款的行政处罚。

一房多售

吉林省伟业房地产开发公司一房多售案。吉林省伟业房地产开发公司开发建设四平市南一纬路小学还建项目，将36套商品房分别卖给77户，其中1套房屋销售4次，3套房屋销售3次，32套房屋销售2次。同时，公司法定代表人周云伟挪用资金，致使工程中途停建，不能按期交工。四平市中级人民法院以诈骗罪，一审判处该公司法定代表人周云伟有期徒刑17年。 暴力强迁

沈阳东宇房产开发有限公司暴力强迁案。沈阳东宇房产开发有限公司在亚泰花园二期建设用地拆迁过程中，公司3名高层管理人员雇人进行暴力强迁，强迁过程中造成一人被殴致死。2006年12月，沈阳市中级人民法院以故意伤害罪和毁坏财物罪，一审判处直接行凶者死刑，缓期2年执行；3名高管人员有期徒刑4年。

逾期交房

宁夏大隆房地产开发公司逾期办理房屋权属登记案。宁夏大隆房地产开发公司开发的石嘴山市惠农区宁河园12号商住楼，因竣工验收未通过，致使住户入住4年不能办理房屋权属登记。

石嘴山市房管局责令该公司限期整改，自治区建设厅给予该公司降低开发资质等级的行政处罚。

违规预售

海南鸿润达置业有限公司违规预售商品房案。2006年5月，海南鸿润达置业有限公司开发建设的海口市富豪花园部分项目，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，以内部认购形式预售商品房4套，收取定金2万元。海口市房产局依据《商品房销售管理办法》第38条规定，给予该公司没收违法所得，并处罚款的行政处罚。

虚假广告

深圳市巨银诚信投资发展有限公司虚假广告案。深圳市巨银诚信投资发展有限公司在其开发的诚信华庭项目销售过程中，在广告中使用“最全面地享有中心区的良好规划、最近距离享有市政广场的景观等夸大的广告用语。深圳市工商行政管理局依法对该公司处以责令停止发布违法广告、没收广告费用、并处罚款的行政处罚。

不当获利

苏州市正厦房产信息有限公司牟取不当利益案。2006年7月，苏州市正厦房产信息有限公司负责人王建蓉在与市民蒋先生签订委托认购商品房合同过程中，收受委托合同以外的差价款5万元。苏州市房产管理局依据《城市房地产中介服务管理规定》第24条的规定，给予该公司没收不当利益，吊销王建蓉经纪人资格，并处罚款的行政处罚。

虚假资质

山东枣庄市铸成房屋评估咨询有限公司隐瞒真实情况案。山东枣庄市铸成房屋评估咨询有限公司在申请评估资质时，隐瞒其法定代表人及其他两位估价师为非专职注册估价师的事实。山东省建设厅给予撤销该公司资质证书、3年内不得再次申请估价资质的行政处罚，并将三人行为列入不良记录，在

山东住宅与房地产网上公示。

全国房地产市场秩序专项整治典型案例

现将建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等八部门开展专项整治工作以来，各地相关工作进展情况，尤其是房地产领域违法违规案件查处情况，作一通报。

开展专项整治是党中央、国务院交给建设部、国土资源部等八部门的重要任务，是遏制房地产领域违法违规、权钱交易行为的重要举措，是整顿和规范房地产市场秩序的重要措施。各省、自治区、直辖市对专项整治工作高度重视，采取部门联动、集中检查、督办问效、信息通报、曝光典型案例等措施，严厉打击房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为，重点查处了土地取得、规划审批、房屋拆迁、开发建设的、广告销售等环节的违法违规、权钱交易行为，专项整治取得了阶段性的成效。截至2007年年底，全国共查处房地产领域违法违规案件9029起，通报违法违规典型案件1788起。

在查处的案件中，开发企业的违法违规问题主要集中在：未按规定缴纳营业税等税费；非法占用土地进行房地产开发建设；取得土地使用权后，闲置2年或2年以上未开发建设；未取得建设工程规划许可证进行建设，或违反建设工程规划许可规定进行建设；未取得施工许可证或者开工报告擅自施工；不符合商品房预售条件，向买受人收取预订款或预售商品房；未取得预售许可发布预售广告，或发布的房地产广告不真实、不准确，欺骗和误导公众；还有未按规定组织竣工验收并擅自交付使用，等等。

主管部门的违法违规问题主要集中在：对依法应实施行政处罚的单位，未予处罚或处罚不力；违规批准施工图设计文件；违规发放规划、施工、预售、拆迁许可证；依法负有行政监督职责的国家机关工作人员，徇私舞弊、滥用职权，与房地产企业搞权钱交易，等等。

中介机构的违法违规问题主要集中在：经纪机构未按规定到相关主管部门备案，聘用未取得执（从）业资格的房地产经纪人员，发布未经委托的、虚假的以及未经核实的房源、客源信息；估价机构违反有关规定设立分支机构，未取得资质从事房地产估价活动，超越资质等级承揽业务，等等。

下面， 26个比较典型的案例。

1、山西省查处的长治市凯悦房地产开发有限公司违规开发建设，山西晋荣首佳房地产中介服务有限公司违规销售案

长治市凯悦房地产开发有限公司在未取得任何土地、规划、施工、销售等相关手续的情况下，违规开发建设阳光假日城三期工程，并委托山西晋荣首佳房地产中介服务公司违规销售，非法收取近500名购房户预售款6000余万元。在相关部门对其检查期间，其经理冯军携款潜逃。长治市公安部门已将潜逃的冯军缉拿归案，等待法院判决。相关部门拟注销凯悦公司的房地产开发资质，注销晋荣首佳公司的经纪备案资格。阳光假日城的三期工程已按法定程序选择了新的房地产开发企业。

2、八部门专项整治办公室与黑龙江省联合查处的宁安市房地产开发总公司违规开发建设案

宁安市房地产开发总公司出借开发资质，以与自然人李某合作开发的名义，在未取得国有土地使用权证的情况下，违规开发光明小区四组团3#楼项目。该项目的规划、施工等相关手续均为开工后补办，在未办理竣工验收备案手续的情况下已部分入住。此外，该项目的施工单位宁安市立昌建筑工程有限公司擅自修改工程设计，致使首层超高；使用密度未达到设计标准要求的保温板，违反了有关工程建设强制性标准。宁安市建设局对宁安市房地产开发总公司出借开发资质的违规行为处以20万元罚款，对宁安市立昌建筑工程有限公司擅自修改工程设计的违规行为处以20万元的罚款，并由相关机构对该项目的质量安全进行重新检测。

3、山东省查处的泰安市天宏房地产开发有限公司违规开发建设、销售案 泰安市天宏房地产开发有限公司在未取得任何土地、规划、施工等相关手续的情况下，违规开发建设南关中岳花园项目。该项目一共有10栋住宅楼，目前有5栋楼已经竣工，另5栋楼也正在建设中。同时，该公司隐瞒事实，骗取了该项目一期工程的预售许可证，并将部分房屋对外销售。2007年9月27日，泰安市相关部门已责令该公司停止违规销售行为，撤销南关中岳花园一期工程预售许可证，并对其违规销售行为处以7万元罚款。同时对其土地、规划等方面的其他有关问题，做进一步调查处理。

4、八部门专项整治办公室与河南省查处的洛阳开拓房地产开发有限公司违规开发建设、销售，洛阳兆通物业管理有限公司违规实施物业管理案

洛阳开拓房地产开发有限公司在尚未取得规划、施工等相关手续的情况下，就违规开发建设洛阳市三鑫小区。该公司还擅自变更批准的规划，对8栋楼批六层建七层，对2栋楼批五层建七层，超规划建设面积6431平方米；在没有任何批准手续的情况下，擅自侵占绿地，搭建44间标准储藏室，并在未取得销售手续的情况下违规销售。交房一年多才给业主开具购房发票，且发票金额远远小于合同金额。另外，洛阳兆通物业管理有限公司未与业主委员会签订服务合同，物业公司曾对欠交水、电费的业主实施断水、断电，并与业主多次发生暴力冲突。洛阳市国土资源与城市规划局对该公司超规划建设问题处以8万元罚款；物业公司与业主委员会之间的纠纷已诉至法院，正在等待判决。

5、湖南省查处的株洲诚城房地产开发公司违规开发建设、销售案

湖南省株洲诚城房地产开发公司在未取得规划、施工、预售等相关手续的情况下，违规开发建设“湘中茗苑”项目。该公司还违规将其中的13套已售房屋多次重复卖给38位购房户，骗取购房款300余万元。由于此案涉嫌刑事犯罪，公安机关已立案侦查，该公司负责人已被刑事拘留。目前此案正在进一步审理之中。

6、贵州省查处的贵阳龙华房地产开发公司土地闲置案

贵阳龙华房地产开发公司准备开发建设的新天大道项目，于2000年12月取得87900多平方米的土地，并办理了建设用地规划许可证。该项目至今未开发建设，超出规定动工期限，构成土地闲置。目前，贵阳市国土局会同市规划局正在对此案进行调查处理。

7、北京市查处的北京玺萌房地产开发有限公司违规开发案

北京玺萌房地产开发有限公司在玺萌大厦项目的开发建设过程中，未按规划批准内容进行建设，擅自对外立面进行修改，超出规划审批面积3304平方米。2007年5月16日，北京市规划委员会对该公司的违法违规行为处以330万元罚款。

8、建设部与内蒙古自治区联合查处的呼和浩特市立元房地产建设（集团）实业有限公司违规开发建设、销售案

呼和浩特市立元房地产建设（集团）实业有限公司在“丽苑阳光城”项目的三期工程中，违反规划审批条件，擅自改变开发项目的平面布局、建筑层数，占用规划小区绿地及道路，将原规划的7栋住宅楼改为9栋，拟超规划建设近1万平方米；在未取得施工和预售手续的情况下，擅自组织施工建设，违规销售152套商品房；在呼和浩特市相关主管部门多次下发停工、停售、责令整改通知书的情况下，仍继续违规建设。2007年3月，呼和浩特市政府及有关部门将该公司的开发企业资质由二级降为三级，处以罚款共计127.88万元，将其不良行为记入了企业信用档案，并对项目尚未建设的两栋楼不予以规划审批。

9、辽宁省查处的沈阳市东宇房地产开发有限公司违规开发建设案

沈阳市东宇房地产开发有限公司在开发建设亚泰国际花园项目中，超规划建设4.6万平方米，拖欠施工单位工程款220万元，拖欠配套费12万元，并擅自改变小区公共设施用途。2007年7月，针对该公司的严重违法违规行为，沈阳市建委要求其限期整改，并将该公司开发资质由二级降为三级。

10、安徽省查处的江西玉虹房地产开发有限公司徽州分公司违规建设案 江西玉虹房地产开发有限公司徽州分公司在开发建设黄山市“玉虹花园小区”项目中，违规建设，小区绿化率未达到规划要求，未配建物业管理用房，安全防范措施未落实，未执行封闭式管理。黄山市相关主管部门已对上述情况进行批评并责令其限期整改。

11、天津市查处的天津中新信捷房地产开发有限公司广告违规案

天津中新信捷房地产开发有限公司于2007年5月23日在媒体发布的“中新城上城”广告中，使用了“天津市中心唯一1000米无遮挡建筑群”、“上城豪苑，纽约豪宅精装标准、立面精装、园林精装”等广告用语。2007年10月17日，天津市工商局对该公司发布广告用语违规行为处以5000元罚款。

12、海南省查处的海南衍宏实业投资有限公司虚假广告案

海南衍宏实业投资有限公司在媒体发布的“山水晴湾商品住宅”项目预售广告中，使用了“首创私家游艇码头，拥有浪漫情缘后花园”的内容，实际上广告中宣传的游艇码头的土地使用权、河道使用权以及花园土地使用权均不属于衍宏

公司。三亚市工商部门已对衍宏公司制作和发布虚假广告，欺骗购房者的行为依法处以3.7万元的罚款，并要求衍宏公司对业主给予适当补偿。

13、江西省查处的江西鸿瑞置业投资开发有限责任公司捂盘惜售案

江西鸿瑞置业投资开发有限责任公司开发建设的南昌市昌北高层住宅项目，2007年1月取得商品房预售许可，在长达8个月的时间内未开盘销售，违反了南昌市“商品房开发项目自取得预售许可证之日起10日内必须开盘”的规定。南昌市房管局已经注销了该项目的商品房预售许可证，并将该不良行为记入企业信用档案。

14、广东省查处的广州市国龙房地产开发有限公司违规销售案

广州市国龙房地产开发有限公司在“国龙大厦”项目的销售过程中，隐瞒部分房屋已被其抵押给银行的事实，将已抵押房屋销售给购房者，并存在“一房多售”行为。该公司还涉嫌制造假房产证，欺骗购房者等问题。该公司主要经营人员已畏罪潜逃，目前此案已由广州市公安机关立案侦察。

15、建设部与河北省联合查处的石家庄市金茂房地产开发公司假冒他人名义套取银行贷款案

石家庄市金茂房地产开发公司从2003年上半年起，为筹集项目资金，假冒王某等多人名义，伪造其户口薄复印件、收入证明和购买金茂商城商铺的售房合同等材料，套取华夏银行石家庄支行贷款，没有到石家庄市房产管理局进行销售

备案。同时，该公司还存在将商铺重复抵押后进行假按揭套取贷款等问题。目前，河北省建设厅已责成石家庄市房产管理局暂停办理金茂商城项目的销售备案、移转、抵押登记等手续，并对其存在的其他违法违规行为进行严肃处理。

16、广西壮族自治区查处的柳州世纪龙地房地产开发有限公司涉税违规案 柳州世纪龙地房地产开发有限公司2004年度在开发柳州市五星街1-6号楼项目期间，采取隐瞒收入、多列成本、不如实向税务机关申报纳税等手段，少缴外商投资企业和外国企业所得税、营业税、房产税等，合计偷税2656.27万元。2007年11月8日，广西柳州市中级人民法院判处柳州世纪龙地房地产开发有限公司犯偷税罪，判处罚金5312.55万元；该公司会计罗某犯偷税罪，被判处有期徒刑2年8个月，并处罚金140万元。

17、浙江省查处的宁波市交通房地产有限公司涉税违规案

宁波市交通房地产有限公司自2004年1月1日至2006年12月31日期间，欠缴税款122万元。2007年7月，宁波市地方税务局稽查局对其查补税款122万元，罚款26万元。

18、吉林省查处的长春市耀江房地产开发有限公司涉税违规案

长春市耀江房地产开发有限公司2006年度提取93万元绿化工程费在销售成本中列支，既没有付款也没有取得合法凭证发票。2006年6-12月份，在销售费用中列支年度售楼人员销售佣金8.94万元，未按规定列入职工工资总额作为纳

税调整。2007年11月，长春市国家税务局稽查局责令其将上述两项费用调整至应纳税所得额，共计补交企业所得税33.64万元，加收滞纳金1.18万元。

19、陕西省查处的汉中远航房地产开发公司挪用专项维修资金案

汉中远航房地产开发公司在“金色花园”项目的销售过程中，未给部分居民办理房屋权属证书，未上缴代收的专项维修资金共计6.19万元。2007年6月9日，汉中市城乡建设管理局向该公司追缴了全部专项维修资金，并对该公司处以4万元的罚款。同时，停止该公司其它业务申请，责令其在2007年12月底前办好相关居民的房屋权属证。

20、云南省查处的昆明嘉立诚房地产经纪有限公司农大分公司违规从事经纪业务案

昆明嘉立诚房地产经纪有限公司农大分公司在没有进行房屋权属审查，也没有核实登记人身份的情况下，违规发布出售廉租住房的虚假信息。2007年8月29日，昆明市房产管理局对该公司进行查封并责令其停业整顿，全面清理虚假不实房源信息，辞退违规操作的工作人员，同时处以1万元罚款。

21、湖北省查处的武汉嘉华世纪房地产顾问有限公司违法经营案

武汉嘉华世纪房地产顾问有限公司在未办理营业执照和房地产代理资格备案手续的情况下，擅自在江夏区纸坊街复江道6号设立营业场所，从事商品房“龙山水榭”项目的营销活动。该公司还以“龙山水榭营销中心”的名义，在江夏区

纸坊街主要路段设置广告展示牌70余个，印刷宣传单10万份，向社会公众发送2万余份。武汉市江夏区工商管理部门依法对该公司予以取缔，并处以5000元的罚款。

22、重庆市江北区原区委常委、江北区江溉片区建设协调指挥部原指挥长传志福受贿案

传志福在担任重庆市江北区委常委、江北区江溉片区建设协调指挥部指挥长期间，利用职务之便，在拆迁安置房项目、办理施工手续等方面为相关企业谋取利益。2003年至2006年间，先后向这些企业索取、收受贿赂计人民币399.6万元。2007年7月，重庆市第一中级人民法院判处传志福无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

23、福州市仓山区原区委书记兼仓山区人大主任张森兴、仓山区建设局原副局长徐浪平受贿案

张森兴在担任福州市仓山区委书记、仓山区旧屋区改造建设领导小组组长期间，与担任福州市仓山区建设局副局长、仓山区岭后旧屋区改造项目指挥部拆迁部副主任、仓山区首山旧屋区改造项目指挥部办公室副主任的徐浪平，利用职务之便，在旧屋区改造等建设项目中为有关企业谋取利益。2003年至2006年间，张森兴、徐浪平共同收受这些企业的贿赂计人民币10万元、美元5万元，张森兴单独收受贿赂计人民币57万元、港元20万元、美元1万元、欧元1万元，徐浪平单独收受贿赂计人民币101.8万元、美元7.5万元、新加坡币10万元。2007

年7月，福建省高级人民法院判处张森兴有期徒刑13年，判处徐浪平有期徒刑15年。

24、江苏省扬州市规划局原局长张杰受贿案

张杰在担任江苏省扬州市规划局局长、扬州市规划委员会办公室主任期间，利用职务之便，在项目规划审批等方面为他人谋取利益。2002年至2006年间，先后多次收受某些房地产开发企业的贿赂，共计人民币75.6万元、美元5000元以及价值人民币8.69万元的古玩两件。2007年3月，江苏省仪征市人民法院判处张杰有期徒刑12年，剥夺政治权利2年。

25、成都天朗置业有限公司原法定代表人孙家书、原总经理陈实、原财务负责人徐战波单位行贿、抽逃出资、挪用资金案

成都天朗置业有限公司在与四川某大学联合投资建房过程中，为了谋取不正当利益，由总经理陈实出面，以公司名义向某大学后勤集团总经理谭某行贿人民币计120万元。此外，孙家书、陈实在成立天朗置业有限公司的过程中，抽逃注册资金；二人各自挪用公司资金注册成立其他公司、进行经营活动；孙家书指使财务负责人徐战波做假帐，侵占公司资金560余万元。2006年9月，四川省成都市武侯区人民法院判处孙家书有期徒刑17年，判处陈实有期徒刑9年，判处徐战波有期徒刑2年。

26、上海市松江工业区管委会规划建设部动迁科原科长何勇龙受贿案

何勇龙在担任上海市松江工业区管委会规划建设部动迁科科长期间，利用职务之便，在动迁补偿、发包拆房工程等方面为他人谋取利益。1998年至2006年间，先后收受11家动迁户和3名拆房个体户的贿赂，共计人民币87.5万元。2007年10月，上海市松江区人民法院判处何勇龙有期徒刑9年。

上述违法违规典型案例中，尚未处理结案的，有关省市主管部门要依照相关法律法规，抓紧进行严肃处理，并将处理结果上报八部门专项整治办公室。

下一步，建设部、国土资源部等八部门将继续加强配合，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，在继续严厉打击和惩治房地产市场违法违规行为的同时，加快建设房地产市场秩序的长效管理机制，切实从源头上预防腐败和商业贿赂的滋生。

一是狠抓违法违规案件查处。针对房地产领域违法违规、权钱交易比较集中的领域和环节，认真梳理投诉举报线索，并联合纪检、监察、检察等相关部门，加大对重大案件线索的排查和处理力度。对情节严重、涉及环节较多的重大案件，特别是利用审批权和执法权进行索贿受贿的，要挂牌督办，限期查结，坚决予以查处。各省、自治区、直辖市都要在近期通报一批违法违规典型案例，开展警示教育，充分发挥查办案件的综合功能。

二是抓紧完善政策制度建设。坚持用发展的思路和改革的办法解决房地产领域的问题，结合新出台的法律法规，不断完善房地产领域的政策制度，增强相关

罚则的约束力，提高可操作性和处罚力度。加大对法律法规的宣传力度，提高房地产经营企业守法经营的意识，增强消费者维护自身利益的能力。

三是继续推进市场诚信体系建设。通过推行不良信息披露制度和守信激励制度，充分发挥信用体系的评价、激励、惩戒作用，提高公共服务和市场监管水平。大力营造市场诚信氛围，强化房地产领域市场主体的社会责任感，弘扬“守法经营、公平竞争、诚信兴业”的行业正气，引导更多的企业诚信经营。

四是全面深入推进政务公开。进一步完善政务公开制度，促进权力规范、透明运行。从群众最关心、反映最强烈的规划许可、房屋拆迁等问题入手，进一步拓宽政务公开的范围，加大政务公开的力度。健全政务公开工作制度及评议、考核、责任追究等制度，将政府行业监管、信息公开、社会监督有机结合起来，推动政务公开逐步走上法制化轨道。

五是进一步增强政策的执行力。继续抓好已经出台的相关配套文件和规章制度的落实，完善决策、执行、监督相协调的工作机制，关口前移，从对违法行为的事后查处，转为加强事前和事中的防范，确保各项政策制度落到实处，将违法违规行为扼杀在萌芽状态。

315，衡阳房产投诉典型案例剖析

2010年是衡阳房地产市场稳定发展的一年，经历了多番的调控和盘整，市场呈现出一片欣欣向荣的局面。但在这企稳回升的背后，房地产市场依然存在着许多的不成熟，依然纠纷频发。以下是几种购房过程中比较典型的纠纷，在2011年315之际，本网进行规整以继续提醒市民，注意维护购房过程中的自身权益。

案例一：定金交后房价涨

一家开发公司开发的某楼盘于2009年便开始进行推广。开发商同购房者签订预订协议，收取定金，并承诺小区房屋每平方米售价将在2500元左右。然而该项目工程时停时动，一直到2010年初才达到预售条件，并且每平方米售价增加了400元，而2010年上半年同等地段均价也只有2700元／平方米左右。

分析：预订协议也是合同，如果其中标明买卖双方、房号、价格和违约责任等实质性要件，开发商就必须履约，否则要承担违约责任。购房者应当注意，“订金”和“定金”一字之差，却有很大差别，订金没有定金那样的法律效应，要防止开发商在开具票据时耍花招，将“定”字写成“订”字。

案例二：承诺配套成空谈

张先生于2008年底在某楼盘开盘时购买了一套住宅。当时该楼盘楼书宣传有游泳池、网球场、羽毛球场等，还有2000平方米的星级会所和超大面积的园林绿化等配套设施，承诺在2009年8月交付。然而2009年5月张先生在楼盘现场建设时，发现以上配套只有羽毛球场还存在，园林面积也少的可怜，并且房子还要到2009年底才能交付。该房产公司以漂亮的广告吸引消费者，却没有将其广告内容具体写进合同中，使消费者上当受骗。

分析：《合同法》明确规定，开发商对楼书等构成要约的商业广告，要承担法律责任。国家建设部2000年的《商品房销售管理办法》也规定，房地产开发企业的商品房消费广告宣传资料所明示的事项，应当在商品房买卖合同中约定。建议：首先，消费者在交易过程中必须把相关的信息资料、广告资料与房地产交易文件系统保存，作为以后谈判、协商乃至诉讼的证据；其次，出现问题时及时求助专业、权威的维权机构，以便能够及时得到专业的维权指导；最后，对具有普遍意义、明显欺诈的行为，应及时通过相关政府部门或维权机构及时制止，以免给其他消费者带来更多、更大的伤害。

案例三：延期交房很常见

延期交房在我市的房屋交易环节中一个非常典型的纠纷，如果遇到比较诚信的开发企业，消费者尚可按合同要求顺利拿到逾期交房的违约金，但我市大多开发企业在延期交房方面都是能躲就躲，能赖就赖，消费者维权艰难。

分析：在签订商品房买卖合同时，留意关于逾期交付的条款，尽量约定具体详细。等到交付时，发生逾期交房的事情，事先可与开发企业进行协商解决，如开发商无意协商，业主也切不可姑息纵容，可联合起来向法院起诉或申请仲裁等方式维护自己的合法利益。

案例四：交房时乱收费

彭小姐收房时，比预先知道的要多交了几千元莫名的费用，其中包括防盗门1300元，可视对讲系统1000元，电话开通押金200元等等。诸如此类在交房时乱收费的现象，近几年虽然呈减少的趋势，但也依然存在着少部分开发商收费含糊不清，乱收费的情况。

分析：2009年7月1日起实施的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》中明确规定，“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通

讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，均应计入房价内，不得另行收取”。业主在收到入伙通知后，要了解需要缴纳费用的明细，看这些项目中有无乱收费，高收费的情况。在交纳相关费用时要求开发商出具相关政府物价部门的收费文件。

案例五：交房流程不合理

在衡阳收房时，普遍存在着这样的现象，业主的房款明明都已经交齐了，去收房的时候偏偏不让先看房验房，必须要先交了物业管理费，签字领了钥匙，才能验房。收货前先验货这种最基本的权利都被剥夺了。

分析：遇到这种情况应该据理力争，先验房再收房。书面验收包括收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和查验《竣工验收备案表》等。现场验收则包括房屋水电设置是否正常、墙面、地板、天花板是否有裂缝，配套是否到位等等，如不符交房标准，则可拒收，等开发商整改到位后再验房收房。

案例六：县区时有一房多售

我市前几年出现过“通程大厦”、“都市春天”等一房多售比较典型的案例，严重损害消费者权益，但随着预售制和网上备案、房产权属登记的完善，此种现象目前已越来越少。但在县区，由于这些制度还没能够完全覆盖，因此，还存在少量一房多售的现象。“一房多售”主要是由于开发商资金链断裂，将一套商品房同时卖给两个以上购房者，开发商可借此骗取银行的贷款和客户的购房款，而消费者的房产证则无法办理。

分析：市民买房前可先到房产局调查该楼盘的权属登记和抵押情况。开发商在资金链断裂时一房多售，骗取银行贷款，可能涉及到合同诈骗问题，可以提请公诉。且一房多售性质恶劣，按照最高法院的司法解释，一房多售属于欺诈行为，

最高可以按“退一赔一”的原则赔偿，也就是说，原本价值40万元的房产一房多售提请诉讼处理，最高可获得80万的赔偿。

案例七：入住多年证件仍未办

经常会有这样的现象，房子都已经住了好几年了，却一直没能拿到产权证和国土证等证件。业主们为此多次向有关部门反映，税务部门说开发商费用没缴全；而开发商有的推诿说所有费用已经缴纳，证件正在办理中，有的开发商则干脆避不见面，能拖则拖。

分析：我们经常碰到这类房产案例，办证迟原因复杂，主要牵涉三方面的因素：一是开发商未交齐相关税费，或者由于诸如超规划建设等不规范行为需要接受处理等；二是相关主管部门原因；三是业主方面的原因，如未按时收楼等等。其实主要原因或者说大多数的成因还在开发商方面，由于土地出让金没缴清，或是一些审批手续还未完成，造成证件不能办理。“只要开发商开发各环节手续清晰、资料齐全，商品房交楼后办房产证并不难。”市房地产交易中心有关负责人强调。事实上，房屋销售合同一般都约定了产权证的办理期限，购房者可以此维权，保障自己的合法权益。

案例八：物业管理质量差

由于许多物管公司服务质量不高、服务态度差，管理人员时常与业主发生冲突，导致消费者对物业管理的投诉呈上升趋势。虽然很多物管人员都能尽心尽职，但物管人员素质参差不齐以及物业公司经营欠缺规范化的现状仍难以掩盖。

分析：究其原因，一是行业发展不规范，相关法律配套不完善，且存在违法不究、执法不严的情况；二是对物管企业资质的评核不够严格，众多操作不规范的小物管公司大量存在；三是许多物业管理公司由发展商建立，缺乏竞争动力，从而降低了对人才素质的要求。国家规定，物业管理从业人员必须持证上岗，但

实际上，许多物业管理师和保安人员根本就没有资格证。另外，物管公司对保安人员的招聘工作把关不严，相关的管理和培训不到位，也是其中的重要原因之一。根据相关法律法规，业主有权更换物管公司，但必须通过业主大会的投票来解决。一些小区在更换物管公司时，之所以遭到开发商和旧物管公司的阻挠，多因业主或业委会没有按照法律规定的程序来执行。而对于一些还没有成立业主委员会的小区来说，成立业主委员会是当务之急。

如何减少和避免这些纠纷呢？笔者认为，首先政府要加强监管，对于一些老百姓比较关注的问题，出台严格的管理政策，规范交房流程和环节，杜绝霸王行为。其次开发商也要着眼未来，诚信经营，加强质量管理水平，提升品质和服务。而消费者也要增加对房产知识的了解，对于侵害自身合法权益的事情，应合理合法维权。

作为消费者来说总处在比较弱势的位置。一些乱涨价、捂盘、少面积、房屋质量问题或者是广告宣传误导的问题，有些消费者不知道具体的流程怎样操作。对于这点，市城建开发办相关负责人给予了一些专业的建议，具体如下：

第一，提醒消费者，买房时不仅要选地段看配套，还要选诚信较高的开发企业，在同等的条件下，建议选历年来在市场中口碑相对比较好的企业。这样的企业，在你购买房屋遇到问题时，它的处理也是比较及时有效的。这点非常重要的。

第二，消费者从签合同的那天起就可能会遇到各种各样的问题，为了维护好自己的权益，就要保留相关的证据。诸如报纸网络电视户口等等媒体上的相关广告，以及楼盘的宣传册楼书等，你都可以通过复印下载保存等方式保留下来，这些都是证据，可以维护你日后的权益。

第三，如果遇到了问题，建议消费者有理有据的向开发企业提出。因为当消费者拿到房门钥匙后，面临的就不是开发企业，而是物业公司。而物业公司和消费者之间没有房屋买卖的任何法律关系，因此物业公司往往会成为开发商的挡箭牌，这个时候不要被物业公司挡在门外，而是应该直接去找开发企业交涉。

第四，合同是我们保护自己权益的非常重要的法律武器。在签订合同时，有些条款对方明显是不讲诚信和公平，甚至违反了相关政策规定，那么即使你非常喜欢这个房子，也要想清楚再决定，要么，和开发商交涉修改合同，要么，另择楼盘。毕竟一些不合理的条款会给你日后带来更多的麻烦。

第五，业主们遇到问题和开发企业交涉时，如果有相同的问题，比如说面积上短斤少两，或者是电路水路和公共照明等等出现了问题，业主们可以选出代表或者给开发企业联名书，请其采取必要的措施进行解决。在必要的情况下可以采取以下方式，比如到消费者协会投诉，到行政主管机关投诉，以及通过法律仲裁等维护自身权益。

范文五：房地产案例

市场法案例

【案例一】为评估某写字楼2004年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易案例作为可比实例，有关资料见表一。

表一：可比实例情况

在表一的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2004年3月1日为1：8.4，2004年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年2月1日基本保持不变，2004年2月1日至2004年2004年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格。

【解】测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格如下：

1、计算公式

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

2、求取比准价格VA ：

V A=5000×100/(100+2)×(1-1%)3×（1+0.5%）5×100/（100-8） =5300.51(人民币元/㎡)

3、求取比准价格VB ：

VB=650×8.4×100/(100+5)×(1-1%)2×（1+0.5%）5×100/（100-4） =5442.93(人民币元/㎡)

4、求取比准价格Vc ：

Vc=5500×100/(100-3)×(1+0.5%)3×100/（100+6）

=5429.79(人民币元/㎡)

5、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：

估价对象价格（单价）=（5300.51+5442.93+5429.79）÷3 =5391(人民币元/㎡)

成本法案例

【案例二】某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。

【解】该题主要是注意重新购建价格应为估价时点的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格测算如下：

土地现值=620×1000=620000（元）

建筑物现值=1200×2000×80%=1920000（元）

估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000（元）

估价对象的现时单价=2540000÷2000=1270（元/㎡）

【案例三】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。

【解】该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2004年底的收益价格测算如下： 计算公式为：

t

V=∑Ai/(1+Y)i + A/Y(1+Y)t 〔1-1/(1+Y)n-t 〕

i=1

A1=94（万元）

A2=93（万元）

A3=96（万元）

A=95（万元）

Y0=9%

n=48-4=44年

t=3年

将上述数字代入公式中计算如下：

3V=94/(1+9%)+93/(1+9%)2+96/(1+9%)3+95/9%(1+9%)〔1-1/(1+9%)44-3〕

=1029.92（万元）

【案例四】：某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。

另根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。

试确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。

【解】该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法测算。 假设建筑费及专业费的最高控制额为：x 元。

1、不动产总价=1300×10000×1=13000000（元）

2、地价及法律、估价等费用=3000000（元）

3、总利息=3000000×〔（1+12%）2-1〕+x×〔（1+12%）1-1〕

=763200+0.12x（元）

4、开发商利润=13000000×18%=2340000（元）

5、销售税费=13000000×6%

=780000（元）

6、将上述数据代入公式，则

建筑费及专业费最高控制额

x=①-②-③-④-⑤

=13000000-3000000-(763200+0.12x)-2340000-780000

x=6116800/1.12

=5461429（元）

单位面积建筑费及专业费控制标准为：

5461429/10000×1=546.1(元/建筑平方米)

成本逼近法案例

【案例五】：某开发区土地总面积为5k ㎡，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k ㎡。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000㎡。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。

【解】采用成本逼近法的估价步骤如下：

1、土地取得费

征地费5万元/亩，合75元/㎡

2、土地开发费

2亿元/k㎡，合200元/㎡

3、利息

75×〔（1+0.1）2-1〕+200×40%×〔（1+0.1）1.5-1〕

+200×60%×〔（1+0.1）0.5-1〕=15.75+12.3+5.86=33.9元/㎡

4、利润

（75+200）×20%=55元/㎡

5、计算土地增值收益

（75+200+33.91+55）×0.2=72.78元/㎡

6、计算土地价格

75+200+33.91+55+72.78=436.69元/㎡

7、进行可出让土地比率修正

由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，计算方法为：

开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让的土地面积）/开发区土地总面积

=(5-1.5)/5×100%=70%

可出让土地的平均单价=436.69/70%=623.84元/㎡

8、进行土地使用权年期修正

50年土地使用权价格=623.84×〔1-（1+0.07）50〕=602.66元/㎡

9、计算土地总价格

土地总价格=602.66×10000=6026600元

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