梅Ren杏
范文一：土地融资模式选择
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欢迎发表评论02011年08月24日14:12 来源：中国地产市场? 作者：罗舒雯
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北京市2011年度土地储备开发计划中提到的“积极探索土地债券等融资方式”让许多中短期投资者兴奋不已，他们非常看好介入地方土地储备开发可能带来的收益。随着经济发展以及资本市场的成熟，探索规范而适宜的土地融资模式和渠道已经成为亟待解决的重大问题。狭义的土地融资概念是指以土地为载体的开发和建设融资模式，包括土地债券融资、土地项目融资、土地开发融资和土地储备基金。
土地债券融资
土地债券，即地区土地储备中心以土地为抵押物，发行信托类债券，委托银行提供担保并承担销售，信托公司代为募集，募集成功后，资金将以信托贷款的方式指定投向土地储备中心。
土地债券的投资人需要获得固定收益，而土地增值便成了这种模式运行的前提。与土地储备贷款相似，土地出让金是主要还款来源。这种融资方式的优点是可以在银根收紧的情况下，广泛吸引社会资本投入土地开发，通过银行和投资公司的包装，安全地扩展土地储备融资渠道。
土地债券在西方发展已经较为成熟。我国的土地债券融资此前只在内蒙古试点过。目前提出积极探索土地债券，既符合宏观政策方向，也体现了地方对土地储备融资长效机制的思考。
但在某种程度上，土地债券融资模式意味着变相的地方债。目前地方融资平台的清理工作仍在进行，发行土地债券必然要确定担保人、融资抵押标的、偿债资金第二来源等问题，如何定性也将无从回避。此外，土地储备开发是一个资金密集、周期较长的过程，在土地市场受调控影响可能陷入低迷的时候，如果得不到充足的资金补充，这一制度本身将受到影响。
土地项目融资
作为一种近年来产生的新融资方式，项目融资尤其是中长期的项目融资，在国际上日益受到借款人的欢迎。
具体到土地项目融资操作，土地储备中心在年初将全年的土地储备计划按资金、地块、位置并结合可能参加的项目公司实力等进行项目分组，确定各个项目的开发计划、储备范围等，然后在土地交易中心(市场)挂牌招商，招聘项目公司进行土地的拆迁、收购、储备。土地储备中心可与当地的金融机构合作，利用银行的信息优势整合各分散的投资者组建项目公司。在担保上，可采用类似浮动抵押的形式将土地储备中心及其产生的金钱、连同公司所有的不动产、权利包括日后公司可能取得的财产都作为支付本金与利息的担保。
目前项目融资的应用还存在一些障碍。首先是土地储备机构的性质限制。土地储备中心是事业单位，依据现行的法律、法规，土地储备中心不能以储备的土地和自己的财产以及未来的土地设定浮动抵押，在实际操作中只能以自己的信誉作为筹资担保，从而大大降低了土地储备中心的融资能力。因此，土地储备机构的公司化改革有必要尽快开始尝试。
其次是浮动抵押的法律限制。我国《境外进行项目融资管理暂行办法》第一条规定，境内机构不得以建设项目以外的资产、权益和收入进行抵押、质押或偿债，不得提供任何形式的融资担保。我国《担保法》上没有浮动担保这种担保方式，显然阻碍了土地储备中心提供担保。这种情况下进行项目融资是很困难的。
土地开发融资
土地开发融资一般与开发区的建设挂钩或者配套，根据损益主体的不同，可以分为以政府为主体和以企业为主体的土地开发模式。
以政府为损益主体的开发模式，是指政府作为土地开发的主体承担最终的损益。收入为土地出让收入，支出为征地、拆迁配套和财务费用。但由于土地开发的加速，政府不可能拿出足够的财政资金投入土地开发，因此需通过一个承债主体融资，解决资金需求。
该模式有利于政府的招商，集责权利于一体，土地让利和损益由政府承担，而政府可通过财税来平衡。同时，该模式还有效地解决了开发的融资问题，有利于企业的市场化运作，而避免政企不分导致的一系列问题。
以企业为损益主体的开发模式，是指政府委托(授权)开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司。一般公司开发的园区没有财政收入，往往通过财政的专项补贴解决。
该模式中，开发公司的压力较大，可促使提高开发效率，同时有利于发挥开发商的招商积极性，提高招商能力(尤其是非全资的开发机构)。但是，政府招商工作往往与公司的效益目标产生矛盾。该模式适合土地开发有可能有净收益的园区，或政府的财政收入偏低、而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目的园区。
土地储备基金
土地储备基金是政府部门(土地储备机构)、银行、企业三方协作，管理三位一体，资金封闭运作的土地一级开发融资模式。基本思路是通过土地二级市场回款成立一个土地储备基金，为土地一级开发时间超过两年的项目提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。
许多项目周期要超过两年，或开发完以后未必能马上取得收益，更多的是通过政府部门的参与成立一个土地储备基金，为其提供部分还款资金的担保。总体来说，土地储备基金运作就是形成一个以政府主导、企业参与、市场化运作、统一规划、利益共享、风险共担的完善模式。
如果土地储备基金有一个很好的利润回报模式，还可以吸引外资进入土地一级开发中，共同把这块“蛋糕”做大。
土地储备基金的建立，可以有效解决土地开发企业融资难、银行贷款风险大、政府资金不足等问题。土地储备基金是解决土地一级开发资金的一种有效方法，但并不是所有城市都可以设立土地储备基金。城市发展水平低下、地价较低、土地增值空间较小的城市，不适宜于使用土地储备基金来筹措土地一级开发所需资金。
总之，各地选择土地融资模式时要根据自身的实际情况，等配套制度和相关机构都准备到位后再开始尝试。经济大环境的变化，金融体系的不断进步和完善，将会对土地融资模式的探索产生巨大影响。
(作者单位：中国人民大学公共管理学院土地资源管理系)
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范文二：土地储备融资模式
（一）财政拨款
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为
（二）银行贷款
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式
（一）土地信托
土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金
土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
范文三：土地整理项目融资PPP模式
作者：白雪华 吴次芳 艾亮辉
我国目前正在全国范围内开展土地整理。预计我国今后相当长时间内每年将投资20亿-40亿元左右用于土地整理，但只是建立土地整理示范区。
目前我国土地整理项目融资主要依靠政府。绝大部分资金来源于以下三块：???第一，新增建设用地有偿使用费，专项用于耕地开发整理；?第二，非农业建设经批准占用耕地的，按规定缴纳的耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地；?第三，由于挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，没有条件复垦或复垦不符合要求的，应当按规定缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
由此可见，我国目前的土地整理项目融资渠道非常单一，资金也非常有限。如何解决土地整理项目拓展融资问题，本文探讨PPP融资模式，以期能提供一条新的思路。
一、PPP模式介绍
PPP是PublicPrivatePartnership的缩写，即公共部门与私人企业合作模式，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作形式。通过这种合作形式，合作各方可以达到比预期单独行动更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。
PPP代表的是一个完整的项目融资的概念，适用于从私人部门完全控制的企业到公共部门完全控制的企业。
1、发展过程：PPP模式的由来可追溯至20世纪80年代，当时英国交通量持续猛增，但又限于政府资金预算的制约，交通部门开始通过在私人部门创立交通运营企业来提供服务。当时英国正处于经济衰退期，私人企业特别是大型国内工程建设单位又面临建设工程的减少，这些客观条件促使新制度的形成。
2、机构层次：金字塔顶部是项目所在国政府，是引入私人部门参与公共基础设施建设项目的有关政策的制定者，项目所在国政府对公共基础设施建设项目有一个完整的政策框架、目标和实施策略，对项目的建设和运营过程的参与各方进行指导和约束。金字塔中部是项目所在国政府有关机构，负责对政府政策指导方针进行解释和运用，形成具体的项目目标。金字塔的底部是项目私人参与者，通过与项目所在国政府的有关部门签署一个长期的协议或合同，协调本机构的目标、项目所在国政府的政策目标和项目所在国政府有关机构的具体目标之间的关系，尽可能使参与各方在项目进行中达到预定的目标。
3、机构的目标层次：项目所在国政府或有关机构参与项目的目标可以分为两种：第一种是低层次目标，指特定项目的短期目标；第二种是高层次目标，指引入私人部门参与公共基础设施建设的综合长期合作的目标。
4、适用范围：PPP模式适用的范围较广，包括医疗卫生、教育、交通、信息技术、环境保护和政府融资等，得到了一些政府的重视。美国克林顿政府提出的通过与私人部门合作（PPP模式）投资来提高公共部门经济和效能的方案，被称为美国政府自1905年到1989年11个重要改革方案之一。一个成功的PPP模式需要一定程度公共和私人部门之间关系的重新组合，以创造权利合理配置的实施环境。
5、运作特点：在PPP模式的组织机构中，参与项目的公共部门和私人企业之间都是以平等的方式发生相互影响。项目的投资者和经营者一般是以项目公司形式存在，项目公司作为特许权人承担合同规定的责任和义务，可以是财团、技术公司（如土地整理公司），也可以是股份合作企业。为了享受税收减让的好处，必须在项目所在国成立项目公司。通常的做法是，项目公司本身作为借款人，项目公司中所有项目资产被孤立起来。当地政府利用特许权费用成立一个合同执法事务所，根据协议和有关法律的规定，对项目公司的建设和行为进行监督。调解委员会由政府、投资银团和技术公司等机构的人员组成。
6、合作基础：政府的公共部门与私人参与者以特许协议为基础进行合作。他们的合作始于项目的确认和可行性研究阶段，并贯穿于项目的全过程，双方共同对项目的整个周期负责。在项目的早期论证阶段，双方共同参与项目的确认、技术设计和可行性研究工作；对项目融资的可能性进行评估确认；采取有效的风险分配方案，把风险分配给最有能力的参与者来承担。成功融资方式的标志就是它在各参与方之间实现了令人满意和有效的项目风险分配。PPP模式中，公共部门与私人部门之间存在分歧，任何一方不能改变项目的实施，而应当平等地在特许协议基础上处理。
二、协议应明确合作双方的责任和义务
土地整理项目的未来发展方向，将是在政府的宏观调控下，运用市场手段，充分利用国内外资金、技术和设备为土地整理事业服务。PPP模式应用于土地整理项目，其特许经营协议的内容有其特殊性。
一般来说，项目至少应有两个不同的阶段反映在贷款协议中。一是建设阶段。这个阶段对贷款人来说是高风险期，对于这一阶段的融资，常常通过获得项目发起人的有法律效力的担保来使融资具有完全追索权。当项目按照预先决定的、项目文件中的所有各方同意并经独立的专家审核了的标准认为是圆满竣工，对发起人的追索权将不再存在。二是运营阶段。贷款人将销售收益或项目产生的其他收益作为担保品。
为了土地整理项目的顺利开展，政府要负责处理土地整理项目区的居民拆迁、居民安置、农地整理、坟墓迁移以及因整理造成的居民之间和居民与土地整理公司之间的纠纷。
在我国，为降低土地整理公司的项目风险，政府应提供最低用地指标收入担保，即无论在什么情况下，如果用地指标收入低于协议中规定的水平，政府负责向项目公司支付差额部分。用地指标是指新增耕地的60%可用来有偿转让给其他地区或单位使用，但目前只有浙江省、山东省和广东省等部分省份有此项规定。
特许权经营年限要根据项目技术可行性和经济效益的大小和可靠性来决定，因而准确测算项目经济效益至关重要。特许权经营年限到期后，土地整理公司获得的土地使用权和其他权益无偿转让或以商定的价格出售给政府或农村集体。在农地整理中，为解决当地农村劳动力的安置，在特许权期间，项目运营单位要保证一定数量的农村劳动力的就业，并且当地行政村的农民集体组织以劳动力的形式入股。
土地整理项目公司负责安排项目建设所需资金。为使土地整理顺利开展，政府应为项目提供一定金额的从属性贷款担保，并规定利率、还款年限等，作为对土地整理项目融资的信用支持。
在特许权期间，政府与土地整理项目公司如有重大分歧，由协调委员会调解。长期投资方与当地政府达成一项协议，如果项目公司不履行对投资人的偿债义务，由调解委员会调解，调解无效，当地政府必须终止合同。如果合同在特许权期内终止，当地政府必须承担投资人的偿债义务。这项措施的运用，使得当地政府必须与投资人合作，当合同在特许权期内终止时，当地政府必须努力寻找一个可以替代的项目公司来承担合同中的责任和义务。这对双方都形成了一种制约，从而尽可能保证合同得到有效执行。
在特许权期间，土地整理项目经营公司不能改变规定的土地用途。根据《土地管理法》规定，农地整理要在不改变农业用途的前提下进行开发运营，保证我国耕地占补平衡；市地整理后的土地用途，应根据我国土地利用总体规划和城市规划的要求进行开发运营。
三、PPP模式应用于土地整理的优点
PPP模式并不是对土地整理项目全局的改头换面，而是对项目实施过程中组织机构的设置提出了一个新的模型。但它带来的影响却是巨大的，具备可以引进外资和先进技术等优点。
PPP模式可以尽早确定哪些项目可以进行项目融资，并可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个周期中的风险分配。在土地整理项目中，前期的可行性研究是非常重要的，它直接关系到项目的成败。
PPP融资模式使得参与公共基础设施建设项目融资的私人企业可以在项目的前期就参与进来，有利于引进某些私人企业的先进技术和管理经验。可以使有意向参与项目的私人企业与项目所在国政府或有关机构，在项目的论证阶段共同商讨项目建设过程中所采取的技术方案，从而对私人企业的技术创新提供了较大的空间，并有可能采用较新的研究成果，也可以减少项目投资的盲目性。
在PPP融资模式下，公共部门和私人企业共同参与土地整理项目的建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。这样可以减少政府对项目公司的技术和经济实力进行查询和了解的时间和精力。
在PPP融资模式下，有意向参与土地整理项目的私人企业可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可以节约投标费用，节省准备时间，从而降低最后的投标价格。
土地整理是比较复杂且系统性很强的项目，PPP模式易于政府部门对其进行管理和调控。政府对项目仍然有一定的所有权、经营权和管辖权，可解决农地整理项目所涉及的农村人口的利益问题和市地整理项目所涉及的城市居民拆迁、安置以及城市规划中的问题。
四、需要解决的问题
尽早建立并完善我国有关PPP投资管理办法。PPP作为一种合同式的投资方式，需要有一套比较完善的法律条文作为依据，使双方的谈判有章可循，省时省力。另外一方面，我国中央和地方政府都有一定的土地整理项目审批权，没有统一的政策导向，往往会导致执行时行为的偏离。由于PPP项目的实施会导致国家的一些权益丧失，因此，在制定实施政策方面，国家应给予明确规定，这样既保证了政府的一些利益，又增加了投资方资金投入的信心。
1、建立专门的PPP投资管理机构。
PPP项目大多数在政府与外商私人企业或财团之间进行，作为外商投资者，总希望与投资地专门承担PPP项目的机构来洽谈，因为专业机构对土地整理项目管理较为系统化、规范化，便于双方进行谈判。作为我方政府而言，有专门的PPP管理机构，也可避免政府部门内多头管理，工作互相推诿，项目操作程序不规范的弊端，有利于以PPP模式融资的土地整理项目在我国推进，提高土地利用率，缓解我国人地矛盾。
2、努力改善项目所在地的投资环境。
由于土地整理项目的资金需求量大，回收期较长，必须有一个良好的投资经营环境。它包括政治和经济两个方面，这两者中，保证我国政治相对稳定是吸引外资的先决条件，经济上对外商投资我国土地整理项目要给予一定的优惠政策，使他们有一定的收益，否则无法以PPP融资方式来吸引外商。
3、适当设立PPP投资咨询机构。
PPP作为一种新的引进外资方式，有相当一部分土地整理项目决策者和专业人员不了解这个方法，因此，需要适当发展一些专门的PPP投资咨询机构，帮助政府管理决策人员了解PPP应用于土地整理项目的工作程序、运作方式、项目评估、可行性论证、招标文件编写、PPP谈判要点等知识，少走弯路。
（作者单位：浙江大学东南土地管理学院）
范文四：土地开发模式以及土地开发融资
开发区的开发与融资模式
建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。
开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是Science park，它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的Science park，我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是Industrial park,
它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有Science park的性质，又有Industrial park的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重;有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重Science park。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。
我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探索了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”具有非常重要的意义。
开发区的基本商业模式
如果把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分:一是土地出让收入，根据国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分:一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。
开发区的收支平衡情况如下:
当前平衡:累计收入，累计支出;(极少情况)
累计收入，累计支出;(大多数情况，需通过融资解决现金流)
未来平衡:累计收入，累计支出;未来的收益可平衡支出。
累计收入，累计支出;未来(一定期限)的收益无法平衡支出。
通常情况是在一定期限实现平衡。这一期限取决于开发区的融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10年以内，这可能就是期限的上限。
随着各开发区竞争的白热化，纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者，其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带来税收和消费人群;用综合用地(一般高于成本)的出让收入和未来的税收来平衡。
一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠未来税收来平衡;而离市中心较近的开发区，尤其是科技园区，具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。城市化不仅能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促进产业的发展。
随着开发模式的多样化，开发区在开发过程中的融资和损益往往不是由一个主体承担，即有融资主体和损益主体。根据损益主体的不同，可以把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。
以政府为损益主体的开发模式
政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益。收入为土地出让收入，支出为征地、拆迁配套和财务费用。但由于土地开发的加速，政府不可能拿出足够的财政资金周转投入土地开发，因此需通过一个承债主体融资，解决资金需求。
苏州做法:新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。
重庆做法:建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。过去此类机构的资金主要依靠财政资金，现在以国家开发银行为首的一批银行愿意为此类机构借款。
选择哪种方式取决于哪个载体更易于融资。一般来讲，土地储备中心的融资比较死板，能否融资，决定于土地的规划和开发的可行性;而公司的融资相对较灵活，但需其有较好的信用、资产和获利能力。
该模式的特点:
1、有利于政府的招商，集责权利为一体，土地让利和损益由政府承担，而政府可通过财税来平衡。
2、有效地解决了开发的融资问题。
3、有利于企业的市场化运作，而避免政企不分所导致的一系列问题。
以企业为损益主体的开发模式
政府委托(授权)开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司。一般公司开发的园区没有财政收入，如开发公司"入不敷出"，则往往通过财政的专项补贴解决。
开发公司主要有以下几种形式:
1( 政府全资公司。上海的各园区一般采用政府全资的开
发公司开发模式，开发公司承担园区的开发和运营，政府为园区提供一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补贴、产业扶持基金等。西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会(代表政府)除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。上海和西安的不同之处在于上海的政府如浦东新区政府的一级财政要面对若干园区(陆家嘴、金桥、张江、外高桥等)和非开发区区域，而西安高新区自身就具有一级财政。
2( 合资公司。苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方
财团和中方财团合资组建的苏州工业园区开发有限公司来进行开发的，高标准的规划使初期在基础设施上的投入非常大，而周遍的园区有政府财力的介入和较灵活的政策，使得苏州工业园区的土地招商遇到了很大的挑战，后来调整为中方控股，地方政府也提供了一定的财力支持，使该园区的开发经营步入良性循环。而无锡新加坡工业园也是由无锡高新区和新加坡合资开发的，由于面积较小，涉及的问题较少，较好地发挥了新方在管理、招商、服务方面的优势，运行相对比较顺利。
3( 私营公司。大连软件园是由私营企业组建的大连软件
园开发有限公司负责开发的。该园区的良性运营取决于三方面因素:一是独特的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。
该模式的特点:
1. 开发公司的压力较大，可促使开发效益的提高。
2. 有利于发挥开发商的招商积极性，提高招商能力(尤其是非全资的开发机构)。
3. 政府招商工作往往与公司的效益产生矛盾。
此，该种模式适合于土地开发有可能有净收益的的园区;或适合于政府的财政收入偏低，而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目的园区。
不同的开发融资模式存在不同的特点，不存在最佳，只有更适合。选择那种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。
也可以在开发区的不同层次、不同范围采用不同的开发模式，以扬长避短提高整体的竞争力。
项目融资模式在土地储备中的应用
作者:华中师范大学经济学院 吴老二 祝平衡 2004年1月7日
项目融资尤其是中长期的项目融资，作为近年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益受到借款人的欢迎。我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区的基础设施建设。而开始于上世纪末的我国城市土地储备制度的运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起来的土地统一进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资金;从另一方面来看，土地储备需根据土地出让年度计划，有计划地投入市场。当储备的土地不能马上投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金的流动性，储备中心要继续“吸进”土地就要追加资金。因此，土地储备维持阶段，政府亦需充足资金，否则将影响到土地储备的保有期限，降低土地储备制度的调控力度。
一、我国土地储备资金来源渠道现状分析
从目前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道主要有:
1、政府财政拨款
一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷(8179亩)，投入资金45.56亿元;
推出土地198.49公顷(2977.4亩)，回笼资金35亿元。目前尚有储备土地72宗，土地面积 342.57公顷(5138.5亩)，土地资产价值约20亿元。很显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。
2、商业银行贷款
这是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。储备土地一经出让，就能回收土地出让金，银行放贷形成的资产呆账、坏账风险很小，因此，各商业银行竞相向土地储备机构贷款。同时，在目前缺乏土地收购储备资金其他来源渠道的情况下，商业银行贷款则成为各城市土地收购储备资金的最主要来源，土地储备机构运营资金基本上都来自于银行贷款。一旦房地产市场出现波动，银行与土地储备中心将面临很大风险。
3、留用的土地转让增量收入
按照我国财政实行的“收支两条线”的管理体制，城市土地一级市场转让收入和土地储备、开发支出均由财政负责。土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出，即为土地转让增量收入，是政府实施土地储备制度后国有土地的有效增值额。建立城市土地储备制度的目的之一是增加财政收入，增加政府对城市建设的投入，所以土地转让增量收入的一部分应作为土地储备资金继续用于土地储备增值。总的来看这种方式缺乏规范化和制度化尚不足以成为土地储备的主要而稳定的资金来源。
二、在我国土地储备中应用项目融资模式的可行性分析
1、大量民间资本苦于缺少投资机会
据报道，浙江省有大量的民间资本躺在存折上，仅温州就有300亿元、台州有150多亿元的民间资本找不到出路。虽然国家为了启动民间投资，推动民营企业的发展，采取了许多措施，其中最主要的是国家投放了5000亿元，以“四两拨千斤”来启动民间投资，虽然取得了一定成效，但全国民间投资增幅仍然呈下降趋势，民间投资依然热不起来，民间投资仅仅体现在通过金融机构吸储的存款，甚至出现了民间资本大量流失到国外的现象。另一方面民营资本作为内资与利用外资相比有比较优势。首先，吸引外资比利用内资要多考虑两个风险因素。其一是汇率风险。在浮动汇率制的今天，汇率频繁地起落跌宕，难以预测。这种情形下投入的外资必然风险巨大。其二是政治风险。尽管我国的改革以稳定为前提，且多年来维持了社会的安定团结，但国外投资者或者确实不了解情况因而心怀顾虑，因此认定、评估风险较高，从而提高要价。一些地区为了吸引外资饥不择食，允诺了过多的条件，承担了过重的风险。此外，大量的基础设施由外国公司承建并经营，也会产生不利的政治影响。也正因为这样，我国法律规定，港口、码头等设施不允许外商独资;铁路、公路、电力等基础设施项目必须由中方控股。
2、良好的经济效益是土地储备制度实行项目融资模式的保证
杭州市是我国建立土地储备制度较早的城市之一。据统计，杭州从1997年8月份成立土地储备机构以来，土地储备中心共收购土地约1万亩，已向市场供应的土地约4000亩，已经收回的土地出让资金达50多亿元。通过土地收购储备制度的运行，该中心上交杭州市财政
的资金，每年以56,的速度递增，从1997年的几个亿，上升到2001年的40多亿元。他们上交的比例是出让价格的55,，其余45,为土地开发运作成本。上海、青岛、武汉的效果也不错。良好的项目收益是在城市土地储备中推行项目融资模式的根本保证。
3、房地产开发企业的实力增强为参与土地储备增大可能
国内房地产界人士以及资本运营专家曾就房地产市场的现状及发展前景进行了广泛的研讨，认为房地产相关企业的纵向联盟将是房地产企业壮大之道，也将成为市场演变的一大“特点”。据国家统计局最新数据，目前全国房地产开发企业近3万个，其中资质等级二级以上的3151个，比2001年减少259个，企业平均资产总值由上年的2.7亿元增加到3.2亿元。这些企业完成的房地产开发投资占总投资的近三分之一，并已经呈现出开发企业集中化的趋势。在外资的大举进入以及房地产市场逐步规范背景下，房地产开发企业必然要在市场寻求战略伙伴，或利用其他集团公司绩优行业的优势，或采取强强联手的方式，借壳上市、借船出海，通过整合壮大势力。有资金实力和信誉品牌的开发企业将会在激烈的竞争中脱颖而出，大量的房地产开发企业则会被淘汰出局。另外，土地供应方式的调整和缴费方式的变化，无形之中抬高了进入房地产开发行业的门槛，以前那种凭借“空手套白狼”的方式已经行不通了，加之随着整顿房地产市场力度的加大，没有雄厚的资金实力是根本无法进入房地产开发市场的，即使获得了开发资质，因难以在土地竞价中获得开发建设项目，最终也会被清除出局或自然淘汰，反之，只有资金实力雄厚的企业才能获得土地，只有讲品牌、讲信誉、讲质量的企业才能赢得市场。马太效应将会在房地产开发行业大放异彩，开发项目将日益向大型房地产开发企业集中，出于城市土地的稀缺性考虑以及房地产开发商的实力的增强，开发商参与城市土地储备的可能性大大增加。
三、项目融资在我国城市土地储备中的应用
项目融资，英文称project financing，是资金筹措方式的一种。其雏形始于20世纪60年代，通过项目工程本身的开发、建设及运营，以项目产生的净现金流量作为还款来源，并将项目资产作为抵押担保的新型融资方式。当时英国首次运用有限追索项目融资方式进行北海油田项目的开发，美国和英国66家银行贷款融资9.45亿美元。在我国已经有许多利用项目融资进行操作的事例，如广东沙角B电厂1984年签署合资协议，1986年完成融资安排并动工兴建，1988年投入使用，实践证明已经取得了良好的效果。
具体操作上，由土地储备中心在年初将全年的土地储备计划按资金、地块、位置并结合可能参加的项目公司的实力等进行项目分组，确定各个项目的开发计划、储备范围等，然后在土地交易中心(或市场)挂牌招商，招聘项目公司进行土地的拆迁、收购、储备;另一方面，土地储备中心可与当地的金融机构合作，利用银行的信息优势整合各分散的投资者组建项目公司;在担保上，可采用类似浮动抵押的形式将土地储备中心及自其产生的金钱、连同其中的公司所有的不动产、权利、所有权及利益包括日后公司可能取得的财产都作为支付本金与利息的担保。具体可采用以下模式:
1、BT(build-operate)即建设——移交模式
在这种模式里，土地储备项目的收购、土地整理、拆迁等事项由项目公司融资建设，项目建成后立即移交土地储备中心储备或等待时机推向市场，土地储备中心向开发商发放确定利率
的收益凭证，开发商可以凭借收益凭证从土地储备中心获得稳定的收益，或者进土地储备中心备案后进行流转变现或者获取收益。这种模式适合那些对土地开发本身没有兴趣但对稳定的、低风险的投资感兴趣的投资者。
2、产品支付(production payment)模式
在这种模式里，土地储备项目的收购、土地整理、拆迁等事项由项目公司融资建设，项目建成后立即移交土地储备中心储备或等待时机推向市场，土地储备中心向开发商发放土地券，开发商可以凭借土地券在土地一级市场上以同等条件下享有优先购买土地的权利购买土地，土地券与土地的差价“多退少补”，确保开放商、土地储备中心的利益不受损害。这种模式很适合房地产开发商进行企业的土地储备，同时有利于同土地储备中心、规划部门等保持良好的公共关系。
3、远期购买(forward purchase)
是在产品支付基础上发展起来，其运作特点是，债权人为了收回债务本息，专门成立一个专设公司。该公司不仅可以凭借土地券购买在同等条件下以享有优先购买土地权的方式在土地一级市场购买土地，而且还可以直接购买土地储备项目未来远期的收入，用以偿还项目借款本息。这种模式结合了建设——移交模式和产品支付模式的优点，使得投资人获取回报的途径增多，有利于吸引多元化的投资者。
4、ABS(asset-backed-security)即资产——支持——证券模式
该模式是一种利用存量资产转换为货币资金用于新项目投资的项目融资方式，它是以项目所属资产未来预期收益为基础和保证，通过在资本市场发行债券而募集资金的一种证券化的项目融资方式。ABS融资方式的运作本质是对筹资者信用的增级。因此，除了在境外成立SPV，发行ABS债券外，还可以考虑在中国境内运用ABS的运作原理，发行土地储备建设债券。而且地方政府或土地储备中心本身就是一种良好的信用担保，尽管法律规定地方政府不得发行债券，但是可以运用一些技术手段规避这一规定，例如，通过城市基础设施投资公司发行。目前，全国各大城市基本都有相应的城市建设投资公司。以上海为例，早在80年代中期，上海市就在全国率先成立了城市投资建设开发有限公司等一批城市建设投资公司，并先后解决了南浦大桥、杨浦大桥的筹资建设。这之后，上海通过这些城投公司，又成立了申通等公司。经过多年的经营运作，现在这些城投公司很多运作良好，管理能力较强，发展潜力也很大，而且又有地方政府作为强大的“信誉后盾”。因此，以ABS的运作原理，提高项目的信用等级，在国内发行土地债券，不失为一种有效的ABS筹资方式在中国的运用方案。
5、PPP(public-private-partnerships)即公共部门与私人企业合作模式
这种模式是土地储备中心、营利性企业和非营利性企业基于某个土地储备项目而形成相互合作的关系。合作各方参与某个项目时，土地储备中心并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险，共享投资收益。
四、应用项目融资方式的障碍
1、土地储备中心的性质问题
目前土地收购储备机构设置的模式有两种，一种是单一结构，土地储备机构隶属土地管理部门，如上海;另一种是双结构，即土地收购储备委员会和土地收购储备机构，土地收购储备委员会由政府设立，成员由土地、财政、计划、规划等部门组成，任务是协调收购——储备——出让政策，土地储备机构隶属于土地管理部门，接受收购储备委员会的领导和监督。这两种模式的共同点是土地储备中心是事业单位，依据现行的法律、法规规定，土地储备中心不能以储备的土地以及自己的财产以及未来的土地设定浮动抵押，在实际操作中只能以自己的信誉作为筹资担保，因而大大降低了土地储备中心的融资能力。因此对土地储备中心进行公司化改革以增强其融资能力刻不容缓。
2、浮动抵押的法律限制
浮动担保标的物范围广泛，增强了企业的担保能力，特别是当企业没有足够财产可设定特定担保时，利用浮动担保能弥补企业提供担保能力的不足。而土地储备中心的资金有限但储备的土地的未来收益却基本很稳定。项目融资中，由于投资商承担了巨大风险，因此能否获得满意的担保是投资人在决定是否投资时所考虑的关键因素。但根据我国《境外进行项目融资管理暂行办法》第1条规定，境内机构不得以建设项目以外的资产、权益和收入进行抵押、质押或偿债，不得提供任何形式的融资担保。我国担保法上没有浮动担保这种担保方式，显然阻碍了土地储备中心提供担保，这种情况下进行项目融资是很困难的。
范文五：土地融资模式的现状与风险
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土地融资模式的现状与风险
作者：陶然
来源：《国土资源导刊》2013年第08期
当前，基础设施、城市公共服务投资资金主要依靠各种显性或隐性的地方政府债务以及以土地财政为基础的预算外资金支撑，但考虑到未来中国经济的潜在增长率下降，房地产存在泡沫，地方债务问题突出等问题，这种投融资模式的可持续性也存在较大问题。
中国的过去15年左右的城市化快速推进过程中，投融资模式发生了巨大变化：从以预算内财政为主进行城镇基础设施和公共服务融资，逐渐转向依靠预算内、预算外财政和银行贷款等多种方式融资的局面。除预算内收入之外，地方政府通过以土地出让金为主的各种预算外收入和对外举债（通过地方投融资平台抵押贷款）来解决城市化投融资问题。截至2011年，中国地方政府土地出让收入已经超过3万亿元，而地方政府的债务余额也超过10万亿元。除了少数有高速公路等现金流还款来源的融资平台，很多地方政府向融资平台注入的资产均为土地，地方政府对融资平台债务的担保或抵押，也依赖土地升值带来的土地出让收入。换句话说，无论是土地财政融资手段还是债务融资，地方政府手中握有的土地都是一个主要的工具。 地方融资离不开土地
在城镇化快速推进的过程中，地方政府以“土地财政”为支撑，搭建地方政府投融资平台筹集资金，为城镇化建设融资，我们将之统称为土地金融。
地方政府设立的融资平台公司，一般包含城市基础设施建设、各类开发区和园区平台、交通运输类融资平台、公用事业类融资平台、土地储备中心、国有资产管理中心等，通过将土地、国有公司股权、规费、国债收入等资产划拨注入，从而从银行取得贷款，或者发行建设债券，或通过融资租赁、项目融资、信托私募等资本市场融资等方式进行融资，以缓解地方基础设施建设、公用事业等地区发展项目建设资金的不足。在地方政府融资平台运作中，抵押土地资产获得贷款收入，是目前地方政府最常用的一种融资方法。地方政府以土地作为优质抵押品，获得银行贷款投入基础设施建设，而土地出让金收益是偿还债务的主要来源。
地方政府平台公司的融资主要有三种形式：一是银行项目贷款；二是发行“城投债”；三是融资租赁、信托私募等商业融资。在这几种方式中，银行贷款所占的比重最高，土地抵押是获得银行贷款的常用方式。据某省审计局调查，当地融资平台90%的负债来自银行，其中70%以上的贷款是通过土地抵押，偿债资金主要来自土地出让金、房地产开发收入和财政收入 。发行“城投债”方式较为规范，但受到市场偏好的限制，欠发达地区和发达地区相比更难从债券市场获得资金。其他商业融资方式由于融资成本较高，在融资平台债务中占据较小的部分。但是，无论哪一种方式，土地作为地方政府的重要资产，都发挥着极为关键的作用。 “以时间换空间”的土地抵押贷款
