朕定当大射天下
范文一：中国房价上涨的影响
中国房价上涨的影响
房价一路上涨，从以下几个角度来看，是十分有利的。
一、增加了国内生产总值，推动了国民经济的发展。2007年我国房地产业年销售额超过2万亿元，已成为我国国民经济的支柱产业，对国民经济的推动作用明显。房地产业对经济增长的贡献率保持在两个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP 比重超过10%。
二、增加了中央和地方各级政府的财政收入。根据2008年国家审计署的国有土地使用权出让金审计调查结果，土地出让金成为地方政府的一项重要收入，平均占到同期一般预算收入的26%，地方财政收入也大幅度增加。
三、大大促进了就业。房地产业是资金密集型产业，与此相关的建筑业、建材业、装饰装潢业、房产中介、物业管理等都是劳动密集型产业，特别是建筑业，更是吸纳劳动力的重要行业之一。
四、主要在价值形态上增加了国家和国民财富，大大增加了有房居民的财产性收入。这类物质财富一旦得到转化，实际上提高了国家和居民的购买力，提高了民众的收入水平和生活水平。同时，这在世界范围内提升了中国的财富效应，避免中国成为全球的“价格洼地”和发生不利的价值转移。
但凡事有正反面，有利也有弊，在条件许可的情况下，房价适度上涨并达到一定的位置是利大于弊的，而过之则相反。令人忧虑的是当下情况如果不加以控制，就会对经济和社会发展产生相当不利的后果。政府应高度警惕。
房价上涨过快、价位过高，对社会的影响主要从以下几个方面体现。
一、不利于民生。会大大增加居民的购房支出，挤压其他方面的支出，不利于人的身心健康和全面发展，所谓“房奴”就是一个很直观的例子，每月要固定的还一笔贷款，余下的钱除了自己的生活费，还“上有老，下有小”，是扳着指头过日子，降低了生活质量和幸福指数，不利于家庭和谐。
二、不利于产业结构合理布局。在买涨不买跌的消费心理下，长此以往会引起房地产业的虚假繁荣，出现大量耕地被占用，大量生产要素涌入房地产业，房地产业一业独大；另一方面削弱了其他行业发展的能力，导致产业结构不合理，孕育着很大的风险。房地产泡沫一旦破灭，则会造成巨大的社会损失和社会不稳定。美国次贷危机的爆发，就是一个典型的例证。
三、不利于社会和谐。长此以往会放大社会分化的现象，恶化社会心理，加剧社会矛盾。购房已成为一种投资方式。一小部分人拥有住房，房价高财富聚集; 而更多的人无法拥有，而住房又是必需消费品。长此以往，贫富差距不断扩大成为一道社会分裂的鸿沟。
四、不利于城乡结合推广。大大增加了社会生产和生活成本，削弱社会发展的优势，
导致城市竞争力下降，资金、人才、产业因而会“水往低处流”，转移到相对成本较低的区域。扩大了城乡差距，延缓农民工融入城市的步伐。进城农民工群体本身收入低且不稳定，房价走高对他们最为不利，对推进农村现代化和加速城市化也极为不利。
五、滋生腐败。房价过高会吸引政府的注意力，误将拍卖土地作为经营城市的主要内容，更易滋生权钱交易。
六 不利于金融业的发展，
当今，房价已和银行、股市连成一体。银行利率影响房价，同时房价也影响着股市。房地产作为股市的一个重要构成，当房价上涨，房地产的股市也就随之上涨。但是，现在房价的飙升过度，很容易能想象到，当房价泡沫破裂时，房价大跌的时候，必然也会影响股市的大跌和银行的利益受损，十分恐怖。
The impact of rising prices of the house
Prices way up, is very favorable from the point of view.：
First, An increase of gross domestic product, to promote the development of the national economy. At the year of 2007 Chinese real estate industry with annual sales of over 2 trillion yuan, has become the pillar industry of China's national economy, the impetus of the national economy significantly. The real estate industry contributes to economic growth rate remained at more than two percentage points, real estate and building value-added proportion of GDP, more than 10%.
Second, an increase of central and local government revenue. Gold sell state-owned land use rights for the 2008 National Audit Office audit findings, the land transfer has become an important income for local governments accounted for 26% of the revenue of the general budget in the same period, the average local fiscal revenue has increased significantly.
Third, greatly facilitate the employment. The real estate industry is capital-intensive industries associated with this construction, building materials, decoration, real estate agent, property management, are labor-intensive industries, particularly in the construction, it is one of the important industries to absorb labor .
Forth,Mainly in the form of value increase of state and national wealth, greatly increasing the property income housing residents. Once the transformation of this type of material wealth actually increased the purchasing power of the state and residents to improve the people's income levels and living standards. The same time, this world-wide to enhance the wealth effect, to avoid to become the global "price depression" and the occurrence of adverse transfer of value.
But everything has positive and negative, advantages and disadvantages, under the conditions permit, house prices rose modestly and reach a certain position is more good than harm, while it had been the opposite. Worrying is that the present situation, if not controlled, will be considerable adverse consequences for economic and social development. The government should be highly vigilant.
Soaring housing prices, the price is too high, the impact on the community is reflected from the following aspects.
First, it is not conducive to people's livelihood. Would greatly increase the purchase expenditures of residents, squeezing other spending is not conducive to physical and mental health and overall development of the so-called "house slaves" is a very intuitive example, a month, fixed for a loan, the remaining money in addition to the cost of living, but also "on the old, there are small" is a live sit there straight fingers, reducing the quality of life and the happiness index, is not conducive to family harmony.
Second,it is not conducive to the rational distribution of the industrial structure. To buy up not to buy or consumer psychology, the long run will cause the false prosperity of the real estate industry, a large number of arable land is occupied by a large number of factors of production into real estate, real estate in one industry alone; the other hand, weaken the other development of the industry capacity, resulting in irrational industrial structure, and carries a big risk. Once the real estate bubble burst, it will cause huge social losses and social instability. The U.S. subprime mortgage crisis, is a typical example.
Third,it is not conducive to social harmony. Long run will be enlarged to the phenomenon of social disintegration and deterioration of social psychology, and exacerbate social contradictions. The purchase has become a form of investment. A small portion of people have housing prices high wealth accumulation; more people can not have, and housing and consumer staples. In the long run, the wealth gap is widening the gap to a social division.
Forth,it is not conducive to urban promotion. Greatly increased the social production and the cost of living, undermine the advantages of social development, and lead to urban decline in the competitiveness, capital, talent, industry will thus "Going with the flow" and transferred to the relatively lower-cost region. To expand the gap between urban and rural areas, slow down the pace of migrant workers into the city. Groups of migrant workers have low incomes and unstable, higher prices on their most disadvantaged, rural modernization and acceleration of urbanization is extremely unfavorable.
Fifth, corruption. The prices are too high to attract the attention of the government mistakenly land auction, as the city's main business, easier to breed trading power for money.
Sixth,it is not conducive to the development of the financial industry.Today, prices have been integrated and banking, the stock market. Bank interest rates affect housing prices, while prices also affect the stock market. Real estate as an important component of the stock market, housing prices, real estate stock market would go up. But now soaring housing prices excessive, it is easy to imagine, when the housing bubble burst, the housing slump, the inevitable will affect the stock market crash and banking interests, the very terror.
范文二：浅析房价上涨的影响因素
２００６年第４期（总第２５期）
市场论坛
ＭＡＲＫＥＴ
ＦＯＲＵＭ
Ｎｏ．４，２００６
（ＣｕｍｕｌａｔｉｖｅｌｙＮｏ．２５）
浅析房价上涨的影响因素
李华勇１，周芳芳２
（１．仙居县国土资源局，浙江台州３１７３００；２．东华理工学院，江西抚州３４４０００）
【摘要】文章分析了房价上涨的理性与非理性因素，指出政府应采取适当措施正确引导房地产的发展，避免房价上涨过快带
来的负面影响。
【关键词】房价；上涨；因素【中图分类号】Ｆ２９３．３
【文献标识码】Ａ
【文章编号】１６７２—８７７７（２００６）０４—００６０—０２
提出的城市化曲线类似与Ｓ型曲线的理论知我过正处于城市化的加速期。据十六大报告指出到２０２０年我国将进入小康社会，全国平均城市化率将达到６０％，因而在今后的几年问我国城市化水平将显著提高。有关资料显示：我国城市化水平每年提高将近一个百分点，这意味着每年有１８０万人将涌入城市，进入城市的这些人不管是租房还是买房都将对城市房屋产生巨大的需求，必然会引起城市住宅面积的增长。
《十五计划纲要》提出“２００５年城镇居民人均住宅面积增加到２２平方米。２０００年我国城镇居民为４．５８亿人，人均住房
茸持１９９９年
２０００年
一、房价现状
众所周知，自１９９９年房价节节攀升，房价不合理上涨问题已成为社会的一个焦点和热点问题。与此同时，１９９９～２００４年中国房地产投资每年增速分别为１３．５％、２１．５％、２５．３％、２１．９％、３０．３％、２８．１％，除１９９９年外其他年度都高于同年全社会固定资产投资的增长速度（见表１）。“房地产泡沫”等词不断出现在杂志报纸上，房价问题引起大众的普遍关注。
表ｉ
中国房地产投资每年增长速度与全社会固定资产中国房地产投赘每年增长速度
ｉ３５％２ｌ５＊２５３ｊ；ｎ９２５ｎ３：６２８．１％
全｝ｉ含固然产般艄髓
１０２％ｉｌ７％１５．３％
建筑面积ｔ．９．８平方米。预计到２００５年，我国城镇人口将达到５．４亿人，按平均每人２２平方米建筑面积推算，在“十五”期间要增加住房建筑面积２８．１２亿平方米，如果原有旧住宅每年按４％的比例拆迁重建，５年合计２０％，总面积为１８．１４亿平方米，两者合计，“十五”时期需要新建住宅４６．２６亿平方米。按２０００年城镇商品住宅平均每平方米造价１０００元计算，“十五”计划时期的５年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到４６２６０亿元（见表２）。这意味着在２１世纪初叶，我国房地产业尤其是住宅产业将有一个非常庞大的发展规模，可以在较长的时间内保持较高的增长率。
表２
２００１年２Ｄ０２年如０３年锄帆年
１６．Ｉ＊
２ＴＴＸ
２５．８＊
二、房价上涨的理性因素
（一）国家宏观经济因素
房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关，经济发展的景气度高，房地产就通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。近几年来，中国经济一直保持高速发展，ＧＤＰ年均增长大大超过世界平均水平。２００３年我国国内生产总值突破１１万亿元人民币大关，人均国民生产总值首次超过１０００美元，排名升到世界第六位，２００４年，各行业如汽车、钢铁，甚至以前发展较Ｊ熳的机械制
“十五”期间城镇住宅投资需求预测
靴
２０００年埔镇＾均建筑砩
平方米平方米平方米亿平方术亿平方米亿平方米亿元亿元
按国家计戈＊８要
¨８２２２２２８１２１８１４４６．２６
２００５辅姒艘筑砩２０Ｄ５年比２０００年＾堋腱筑砩全国城镇居民住宅建筑丽雌增桶
造业，都显现出前所未有的发展势头，就投资而言，全社会完
成固定资产投资７００７３亿元，比２００３年增长２５．８个百分点。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业的急速增长。
随着国民经济的发展，城市化的进程也在不断加速，２００４年我国的城市化率为４１．６％，按照美国地理学家诺瑟姆１９７５
全酬斛刚脓如蛹｝鳓量
全国堀镱居民住宅建筑面＃建设总额
４千五”嗣朔住强壹筛求“十五”期目城镇住铋资年均需求
蚴０
９２５２
伴随城市化进程的加速，中等收入阶层比例也在不断扩大。据统计，我国中等收入阶层正在以每年约ｌ％的比重增加，１９９９年为１５％，２００３年已达到１９％，为个人购房提供了物质
【收稿日期】２００６—０２—１２
【作者简介】李华勇（１９７８一），男，湖北枝江人，供职于仙居县国土资源局，研究方向：资源与环境；周芳芳（１９８２一），女，湖南邵东人，东华理５－学院硕士研究生，研究方向：地理信息系统。
一６０—
万方数据
基础。与此同时房产的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房，一步到位的思想也逐步改变，二
次置业、三次置业的消费人群逐步扩大，更刺激房地产业的发
展。
（二）国家政策的影响
１．国家重视、政府支持。由于房地产业具有较强的产业
关联效应（可以带动５０多个相关部门的发展），尤其是住宅产
业，其关联系数达到１．９８。如果每年增加住宅１２０００万平方
米，增加住宅投资１４４０亿元，对国民经济的影响是相关产业将增加产出２８５４０９５亿元，因而在当前扩大内需、调整经济结构中住宅产业的发展将起主导作用。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。这说明国家将继续鼓励和扶持房地产业的发展。
各地政府出于对当地经济和城市发展的需要，也希望房
地产业能较快发展，以带动其他行业的发展进而促使ＧＤＰ的增长。因此，政府会采取各种措施来推动房地产业的发展，继
而推动房价上涨。
２．取消福利分房，实行货币分房制度。随着城镇住房制度改革，各地纷纷取消福利分房，国家采取住房补贴、住房公
积金等形式逐步确立了货币分房制度。到如今住宅市场采取
的是以商品房供应为主，其他住房供应为辅的机制，个人买房已成为房地产的主流。至２００４年，个人购买商品房占商品住
宅销售面积的比重已达到８７．５ｌ％。
３．购房贷款，银行利率低。银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前
消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能
力提前释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度的提高了社会各阶层购房的承受能力。
（三）房地产业本身成本上升
房价的构成用等式可表示为房价＝土地取得成本＋开发
成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。由于土
地是不可再生资源，其自然供给完全无弹性，其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长，社会、经济的发展对土地的需求在不断加大，土地的价格自然会越来越高。近几年来，随着土
地的招拍挂的进行，改变了以往的土地协议出让的方式，地价
越来越反映市场供需状况，地价也有了大幅度提升。一般说来地价占房价的２０％～４０％，地价上升自然会引起房价的上涨。
建设成本也是推动房价上涨的主要因素之一。近几年来国家环保力度不断加大，水泥、钢材等高污染行业是国家整治
的重中之重，企业的治理成本提高。２００３年伞国建材涨势惊人，钢材、水泥价格大幅度上涨，其涨价效应已经传导到建材
下游材料如沙石、金属材料等。２００４年受能源制约的影响，以
及固定资产投资不断增长对建材需求的拉动，建材供不应求万
方数据并且随着房地产业的不断成熟，房地产行业的竞争１３益激烈，房地产商们纷纷采取措施提高绿化面积，降低容积率，
完善居民区的基础设施建设，加强配套设施建设，增加房产的
含金量，也导致了房价成本的上涨。
三、房价上涨的非理性因素
（一）住房结构不合理
在住宅市场上普遍存在住宅品种的结构性失衡，开发商偏重于高档住宅和别墅的开发，而价格比较适中的普通住宅，如经济适用房、廉价房则供应偏少，导致了高档住宅与低价位住宅特别是经济适用房的比例不协调，使得整体的房价偏高。
（二）投资渠道单一
由于股市艮期低迷，银行利率不断下调，社会高收入人群
积累的财富急于找到合适的投资保值的渠道，商品房投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道
受到投资者的青睐。据报道，上海的投资性购房比例为１６．６％，
而单价在７０００元以上的房屋，投资性购房比例为３９％；一份
南京民间调查机构的调查显示：２００３年南京市投资性购房比
例为１７．１％，而在这年的第四季度，这个数字上升至２４％。
（三）信息不对称，引发炒房问题
房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息不
对称，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。有些开发商为了追求更大利润，大肆进行市场炒作，炒入世、炒申奥，各种炒作概念层出不穷，误导消费者进行不合理投资，从而促使一些地区形成房地产的虚假繁荣，引发人们对房产的更高期望，于是炒房团产
生了。最活跃的温州炒房团每到一地就会使该地区的房价上升。２００３年温州炒房团成功将上海的房价炒到了天价。上海的
房价２００３年的涨幅超过了２４％（建设部说２００３年中国的房
价稳中有升，全国商品房平均涨幅为３．２％），成为２００３年中国房价涨幅最大的城市。
四、结语
针对以上因素政府应采取适当的措施正确引导房地产的发展，避免房价上涨过快带来的负面影响。主要措施有完善土地收购储备制度，监控地价；大规模推出经济适用房，抑制商
品房整体价格；完善房地产市场，防止商品房结构失调，增加
消费者的选择范围；广开投资渠道，正确引导投资，控制炒房。
【参考文献】
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【２】陈伯庚．经济理论与房地产研究论文集［Ｍ】．上海：上海人民出版社．２００３．
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中国房地产，２（）０５，（２）．
一６１—
状况仍然维持，因此建材价格仍将呈上升态势，在短时期内降
价可能性不大。
浅析房价上涨的影响因素
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
李华勇， 周芳芳
李华勇(仙居县国土资源局,浙江,台州,317300)， 周芳芳(东华理工学院,江西,抚州,344000)市场论坛MARKET FORUM2006(4)3次
参考文献(5条)
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引证文献(2条)
1.周斯黎.曾怡乔.徐绍涵 商品房价上涨的非经济因素分析[期刊论文]-湖南农机 2010(7)2.葛守昆 对斯蒂格利茨两点看法的商榷[期刊论文]-现代经济探讨 2008(12)
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jhyscts200604028.aspx
范文三：影响房价上涨的成本因素分析
摘 要：近年来房价飞速上涨，然而影响房价上涨的因素很多，有人说是需求的上涨引起了房价的上涨，有人说是通货膨胀引起的房价上涨，还有人说是成本的上升引起了房价的上涨。从成本因素出发，从厂商定价的角度，结合实证分析土地价格和建造成本对房价的影响，并根据市场的供需情况了解房价上涨的原因，从而得出结论。对于房地产供应商来说，在制定房价时还要结合供求状况进行定价，这样可以获得更多收益。
关键词：房价上涨；成本因素；回归分析
中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）02-0148-02
房屋分为商品房、办公房等。住宅商品房是房地产的一种类型，主要用来服务人类居住的，属于居住类房地产。居住类房地产房价的上涨使很多人处于买房困难的境地，很多低收入的购房者觉得房地产开发商是黑心老板，为了追求企业的利润最大化故意把价格定的很高。而房地产开发商会说是成本的提高让他们不得不把价格定高，因为土地价格提高了，工人工资提高了，购进材料时价格也提高了。
本文主要以住宅商品房为代表进行影响房价的成本因素分析。结合实证首先单项分析影响房价的成本因素，然后考虑市场供求影响进行多因素下影响房价上涨的因素分析，最后得出结论。
一、单项分析影响房价的成本因素
（一）土地价格对住宅商品房价格的单因素影响
土地价格是房价的重要组成部分，土地资源的稀缺性及其位置的固定性造成很多经济发展较快地区的土地价格飞速增长，因此也就造成了房价的增长。
图1
从住宅商品房价格和土地价格的走势中可以看出住宅商品房价格与土地价格的变化趋势相一致。
住宅商品房价格采用国家统计年鉴中住宅商品房平均销售价格（元/平方米），土地价格（元/平方米）通过国家统计年鉴固定资产投资和房地产中的土地购置费用除以土地购置面积得到，运用2000―2012年13年数据进行实证，通过将数据输入Eviews中，得出土地价格与住宅商品房价格的单项计量估计结果：
FJ=1.213659DJ+1733.242
R^2=0.947235 F=197.4730 T=14.05251
FJ代表住宅商品房的价格，DJ代表土地价格。该模型拟合优度达到了94.72%，拟合优度良好，模型在置信水平0.05的情况下可以通过T检验和F检验，可以看出土地价格和住宅商品房价格存在显著正相关。
（二）住宅商品房造价对住宅商品房价格的单因素影响
住宅商品房造价作为住宅商品房价格的另外一项重要组成部分对住宅商品房价格的上涨起到了推动作用。近年来劳动成本的上涨是很明显的，劳动成本的增加促进了房屋造价的快速增长，也间接推动了房价的上涨。建筑材料特别是钢材、铝材价格的大幅度上升使得住宅商品的建造成本增加，同样间接推动了住宅商品房价格的上涨。
从住宅商品房价格和住宅商品房造价的走势中可以看出，虽然住宅商品房造价增长不及住宅商品房价格快，但是二者的变化趋势大致相同。
住宅商品房造价（元/平方米）数据通过国家统计年鉴的商品住宅房屋竣工价值除以商品住宅房屋竣工面积得到。通过将13年数据输入Eviews中，得出住宅商品房造价与住宅商品房价格的单项计量估计结果：
FJ=2.574797ZJ-736.1993
R^2=0.985217 F=733.1051 T=27.07591
FJ代表住宅商品房的价格，ZJ代表住宅商品房造价。该模型拟合优度达到了98.5217%，拟合优度良好，模型在置信水平0.05的情况下可以通过T检验和F检验，可以看出住宅商品房造价和住宅商品房价格存在显著正相?P。
图2
二、考虑市场供求影响进行多因素下影响房价上涨的因素分析
有学者认为，影响商品住宅市场销售价格的主要原因归根到底只有两部分，那就是成本水平和市场的供求关系。刘其华（2011）指出，影响房产商定价行为的因素中包括建房成本及当期房产源的供给数量，而建房成本又包括土地价格和建筑材料成本。丁建国（2009）认为，供求关系的变化是引起住宅商品房价格变动的直接原因。房地产供应商考虑定价时，首先会考虑自己的成本，然后根据市场供求情况制定可以使自己利润更大的价格，因此，综合成本因素与供求因素进行分析能更好反映影响房价上涨的原因。
（一）变量选择和数据统计
以住宅商品房价格为被解释变量，以土地价格、住宅商品房造价、住宅商品房竣工面积和住宅商品房销售面积作为解释变量进行分析。
（二）结果分析
运用Eviews软件通过多重共线性检验及回归分析、模型修正，最后结果如下：
经过逐步回归分析，表明FJ对DJ和XSMJ的回归模型最优，其中FJ表示的是住宅商品房价格，DJ表示土地价格，XSMJ表示的是住宅商品房销售面积。该模型最终结果为：
FJ=0.478814DJ+0.025156XSMJ+1303.460
R^2=0.995910 F=1217.573 T=6.657203
该模型的拟合优度达到了99.59%，接近100%，拟合优度非常好。结果显示，各变量在0.05的置信水平下都能通过T检验和F检验，故该模型可以通过统计意义检验。
由结果可以说明，土地价格越高，房价也越高，符合经济意义。销售面积越大，人们对房屋的需求越多，因此房地产供应商在定价时考虑供求关系也会把价格定得比较高，最终的房价也比较高，这与实际情况相符，可以通过经济意义检验。
三、结论
从结果可以看出，住宅商品房价格的成本因素中土地价格和住宅商品房造价对住宅商品房价格都存在显著正相关，但在考虑供求关系进行多因素分析时，住宅商品房价格对土地价格和住宅商品房销售面积的回归模型最优。因此，在房地产供应商依据成本因素定价时首先要考虑土地价格的影响。近年来土地价格的增长可以说是扶摇直上，这刺激了房价的增长，同时也使房地产供应商在竞标土地时愿意出更高的价格，房价和地价的相互影响最终使房价在市场上呈现出一个更高的价格。对于房地产供应商来说，在制定房价时还要结合供求状况进行定价，这样可以获得更多的收益。
范文四：浅析某市房价上涨的影响因素
浅析某市房价上涨的影响因素
摘要：房地产业繁荣的背后是高房价带来的经济隐患，通过阐述某市的房价走势，分析房价的发展现状，从宏观经济、供求关系、城市化和成本增加等角度分析了房价上涨的原因，并在此基础上提出了制定连续性的房产调控政策，鼓励兴建廉租房和廉住房，减少空置率，制定连续性的调控政策等抑制房价上涨的对策。
关键词：房地产价格；政府调控；空置房
随着我国城市化进程的加快，房地产市场逐步走向成熟，但是房产市场结构失衡也日益显现，许多城市和地区出现房地产价格上涨过快，超出普通市民承受能力的现象。房价的过快增长对经济和社会产生重大的负面影响，高空置率和高房价之间的矛盾，引发对房产市场前景的担忧，由此带来的经济结构失衡、房地产市场泡沫化及金融风险加大等给未来经济的持续发展埋下隐患。针对房价快速上涨问题，国家陆续出台了多种抑制房产价格的调控措施，但效果不明显，由房价过快上涨引发的各类矛盾较为突出。
某市属中等城市，近年来与国内其它地区一样房地产价格也在不断攀升，但对于大城市，涨幅较为平稳。了解某市的房地产市场房价上涨的原因，选择未来调整方向及途径成为亟待解决的问题。
一、某市房价发展及现状
伴随着城市的发展，房价增长几乎是一路坦途，高歌猛进，某市房价从2001年的1985元/平米攀升至2010年的7792元/平米，短短十年的时间，房价翻了四番，也许不久的将来，万元时代将莅临某市。纵观某市十多年的房地产市场，经历了几个明显的变化阶段。
1.2003年至2005年，房地产市场抬头趋势比较明显，大量资金进入房地产市场，房地产进入了一个量价齐涨的时期。2005至2006年，国家出台了包括“国六条”、“70、90”政策在内的一系列调控措施，房地产进入了相持阶段。
2.2006至2007年，各行业资金涌入房地产市场，住房均价迅速突破4000元，出现了6000元以上的楼盘，成交量也大幅上扬。2008年，受金融危机和宏观政策的影响，成交量大幅下滑，价格变化不明显。
3.2009年至2010上半年，随着第十一届全运会、园博会的召开，某市房价又经历了一次快速上涨的过程，万元楼盘陆续出现。2010年， “新国十条”、“国四条”等更为严厉的宏观调控政策出台，房价进入了缓期，尤其是2011年3月以来，某市出台了“限购令”，房价增长趋势进一步放缓，业主观望气息较为浓
范文五：浅析影响房价上涨的因素
浅析影响昆明房价上涨的因素
【内容提要】近30年来，昆明房价“只涨不跌”， 为了稳定房价，政府出台了一系列调控政策，但效果甚微。房价上涨，既有合理因素，收入增长、城市化进程、人口增加、住房制度改革、传统思维消费习惯、购房贷款、银行利率低；有不合理因素，收入差距过大、房地产开发模式存在缺陷、投资渠道不畅、人民币升值、住房社会保障体系不完善都或多或少刺激了住房需求量增长，从而导致房价上涨。
【关键词】房价、上涨、因素、需求
回观昆明房价多年来的变化趋势，我们会震惊的发现，昆明已经创造出30年“只涨不跌”的神话。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房价基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。这十几年，是昆明房价涨幅的平缓期。1993年至1997年，是昆明房价上涨的快速阶段，由于开发商与购房者对品质的要求不断提高，房价明显提上涨，到1997年，均价已接近2400元/平米，但都在二环路内。到2002年，昆明房价终于冲破3000元大关。从2003年开始，房价涨幅更是惊人。田野咨询机构的统计数据显示，2004年，昆明的房屋均价为2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房价为3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房价为3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房价为4547元/平方米，增幅为37.6%；2008年房价为5131元/平方米，增幅为12.8%；2009年，房价达5533元/平方米，增幅达7.8%。2010年，房价继续小幅度上涨，前途可谓“扑朔迷离”。
从以上数据不难看出，在过去的30年，昆明的房价一路飙升。尤其是近五年来，房价增长迅猛，从2004年到2006年，房价每年的增幅都保持在10%左右，而房价的爆发性增长发生在2007年。
昆明房价上涨过快会加剧住房分配不公，损害房地产业可持续发展的市场基础，危及宏观经济的稳定。因此为了稳定房价，政府在利率、信贷、税收、土地供给等方面出台了一系列调控政策，但是房价增速仍然维持在比较高的水平上。
那么是什么原因造成房价持续上涨？
当前房价上涨有合理因素，也有不合理因素。从合理的角度讲，收入增加、人口增长、城市化进程等因素在推动房价上涨，但是仅仅这些因素不会导致房价在短期内普遍大幅度上涨，房价异常上涨是制度缺陷带来的过度投资所致。这些非正常的制度因素包括：收入差距扩大、房地产开发模式存在缺陷、强烈的人民币升值预期、投资渠道狭窄以及住房社会保障体系不健全等。
（一）、引发房价上涨的合理因素
第一，随着收入增长产生的真实需求
近几年来，中国经济一直保持高速发展，GDP年均增长大大超过世界平均水平。2003年我国国内生产总值突破11万亿元人民币大关，人均国民生产总值首次超过1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行业如汽车、钢铁，甚至以前发展较慢的机械制造业，都显现出前所未有的发展势头，就投资而言，全社会完成固定资产投资70073亿元，比2003年增长25.8个百分点。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业的急速增长。
随着经济持续增长，人均可支配收入增加，产生了对住房升级换代、改善居住条件的需求。人均GDP与住房面积几乎存在着正比例关系，居民住房消费通常有三个发展阶段——数量发展阶段、数量与质量并重发展阶段、整体发展阶段。根据昆明市的人均GDP推算，其住房需求正处于第二阶段，即数量与质量并重发展阶段。未来随着人均GDP的增加，住房需求将会进一步增加。
第二，城市化进程拉动住房需求增长
1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。城市人口增长过程中会出现大量新婚家庭，这些新婚家庭需要住房，这必然会引起对城市住房需求的增长。其次，在城市发展过程中，旧城改造产生了对住房的大量被动需求。十几年来，城市农民工、外来工、流动人口已经逐渐成为城市生活中一个不可或缺的群体，再加上城市化进程的加快，所谓的“都市圈”、“城市带”使城市的规模不断扩大，城乡之间的巨大经济差异，使农民大量从农村流入城市，大量的人口带来了大量的住房需求，房价必然飞涨。
第三，人口增加带动住房需求增长
截至2005年1月6日我国人口已达13亿。预计我国人口数量将在一个较长时期内继续保持增长势头,到本世纪中叶将达到16亿人口，年平均净增加1000
万人以上。另据“五普”资料显示, 进入21世纪后, 我国每年平均结婚人数达1000万对以上, 按照农村人口占人口总数的60%计算,将有400多万对城市人口结婚，假如每个家庭需要一套住房,则市场需求量为400多万套住房。大量增长的婚育家庭将对住房产生巨大需求。
第四，住房制度改革释放大量需求
随着城镇住房制度改革，各地纷纷取消福利分房，国家采取住房补贴、住房公积金等形式逐步确立了货币分房制度。1998年国家取消福利分房，实行货币分房制度，大量住房需求被释放出来，推动房价上涨。随着新的住房制度的建立，从旧体制中所释放的需求已经达到极限，但是已售公有住房二级市场的开放将会促进新的住房需求增长。
第五，传统思维消费习惯导致住房需求增长
传统观念认为“有房才有家”、“ 房产是最持久的且可以传承的财产” 。在这种观念下，人们往往倾向于购房置业，宁买不租。追求住房的一步到位。而一个民族的消费习惯在短时间内是很难改变的，所以在传统习惯的作用下，住房需求被进一步扩大。
第六、购房贷款，银行利率低
银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力提前释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度的提高了社会各阶层购房的承受能力。
（二）、引发房价上涨的不合理因素
第一，收入差距过大导致投资需求旺盛
收入差距扩大是造成房地产投资需求旺盛的重要原因。收入差距的扩大使消费支出的增加幅度下降，更多收入被用来投资。而房地产作为一种良好的投资品种吸引大量社会剩余资金进入房地产市场。据中国人民银行2007年一季度问卷调查显示，家庭月收入在2000元以下的居民购房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭购房意愿不断攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之间的家庭购房意愿最强。由此可见，房价持续上涨，在很大程度上是由于收入差距扩大所造成的投资需求旺盛所致。
第二，房地产开发模式存在缺陷
目前房地产开发模式基本可归纳如下：开发商筹措资金并通过招拍挂取得土地使用权、以在建工程或者土地使用权抵押向银行贷款、施工建房、（预）销售回笼资金（偿还贷款或者为下一轮开发融资）、进入下一个开发循环。同时，政府垄断土地一级市场，依靠土地出让收入进行城市基础设施建设，并通过市政基础设施的不断完善来提升区域内的土地价值，谋取更大的土地收入。在这种开发模式下，银行、房地产商、地方政府构成了牢固的相互依存的利益三角关系。地方政府要获取城市建设资金必须增加土地出让收入，而土地出让收入的增加依赖于房地产开发规模的扩大（从而对土地有更大需求），而房地产开发规模的扩大又主要依赖于融资（主要是银行抵押贷款和预（租）售款）规模以及土地储备规模的增长，而融资的增长则依赖于房价的上涨。房价上涨可为开发商带来更多融资，银行债权保障更充分，也可以增加地方政府土地出让收入，因此，房价上涨是各方利益主体的内在要求，是维系这种房地产开发模式存在下去的原动力。正是在各方利益主体的推动下，房价不断上涨。
第三，投资渠道不畅凸现房地产的投资价值
在一定程度上，房价上涨是因为投资渠道不畅造成的。大量社会剩余资金争夺有限的投资机会，其中一些资金投入房地产市场，导致房价短期内大幅度上涨。投资渠道不畅表现在两个方面，一是投资环境不健康，包括商业信用环境和司法环境恶劣，抑制了投资特别是产业投资。二是合法合规的投资渠道少。2005年前利率水平低，房贷条件宽松，所以2003年以来房地产成为吸引投资者的一个投资渠道。虽然2005年之后央行多次加息，房贷成本已经大幅度提高，但是在没有其他更好投资机会的条件下，投资者并不愿意撤出房地产市场。 第四，人民币升值预期吸引国际投机资本涌入国内房地产市场
经济增长必然会带来本币升值，在汇率升值预期下，大量国际游资通过各种渠道进入国内，对国内资本市场和房地产市场造成一定冲击。外资对房地产市场的冲击表现在两个方面，一是外资直接开发房地产或者购买房地产。前者会增加房地产供给，不过同时会引起土地需求扩大，引起地价上涨。而后者并不能扩大房地产供给，却增加了需求，加剧了供求矛盾，直接抬高了房价。二是外资流入所产生的带动效应以及流动性效应。由于国际游资的大量涌入，央行不得不在外汇市场上投入大量基础货币购买外汇，从而增加了货币供给，虽然通过发行央行票据以及定向增发国债等方式来回笼流通中过多的货币，但是流动性过剩的局面
并没有得到根本改观。过剩的流动性涌入房地产市场和股票市场必然引起房价和股价的上涨。
第五，住房社会保障体系不完善
住房是最基本的必需的生活条件之一，低收入家庭住房应该纳入社会保障体系而不应该由市场解决。目前我国住房保障体系主要由面向中低收入家庭的经济适用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房体系构成。但是住房保障覆盖面低，供给规模小，分配过程不透明、房价高、建筑质量差以及市政配套设施不全等，影响了住房保障效果。大量应该享受住房保障的家庭并没有被纳入住房保障体系从而被迫推向市场，这既加重了低收入家庭的生活负担，又人为地扩大了房地产市场需求，加剧了供求矛盾。
通过以上分析可以看到，房价上涨存在合理因素，也存在不合理因素。但房价上涨是长期趋势，是不可逆转的，政府调控目的在于控制房价上涨速度以及限制房价波动幅度；房价调控是一个长期过程，这是因为引起房价持续上涨的制度因素与整个经济发展阶段和经济结构有直接关系，短期内不能得到根本改观；房价调控不应该仅仅停留在市场层面，而应该标本兼治，着手调整引起房地产过度投资的制度基础，即通过缩小收入差距、完善投资环境包括信用环境和司法环境、转变房地产开发和城市开发模式、完善住房社会保障体系。
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