浪哩戈浪
范文一：注册房地产估价师声明 模板
注册房地产估价师声明
对本报告我们特作如下郑重声明
1、我们在本估价报告中陈述事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2005)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师xxx、xxx已于201x年x月xx日对本估价报告中估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
7、本报告所依据的有关估价对象的权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。
注册房地产估价师:
XXX
XXX
年 月 日
范文二：房地产估价师
房地产估价师
简介
根据《关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的通知》（建房[1995]147号）文件精神，从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度，考试工作从1995年开始实施。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每年举行一次。建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。
从业方向
本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构（以下简称房地产价格评估机构）内执行业务。房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门另行制定。房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。
考试报名
报考条件：
凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：
（1）取得房地产估价相关学科（包括经济、建筑、规划和管理等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年。
（2）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。
（3）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。
（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年。
（5）取得房地产估价相关学科博士学位的。
（6）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。
上述报名条件中有关学历或学位的要求是指经国家教育行政主管部门承认的正规学历或学位。从事房地产估价实务工作年限是指取得规定学历前后从事该项工作时间的总和，其截止日期一般为考试报名年度当年年底（具体要求以当地规定为准）。
按照原人事部《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》（国人部发[2005]9号）和原人事部、国务院台湾事务办公室《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》（国人部发[2007]78号）、《关于台湾居民参加全国房地产估价师资格考试报名条件有关问题的通知》（国人厅发[2007]116号）有关要求，符合报名条件的香港、澳门和台湾居民参加房地产估价师执业资格考试，在报名时须提交居民身份证明，国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书和从事相关工作年限证明等材料。其中，台湾院校的不动产估价、不动产经营、土地管理、建筑、都市计划（或区域及都市计划）和不动产管理与开发学科的专业学历证书，可视同为报名条件中相关学科的专业学历。台湾居民在报名时还须提交《台湾居民来往大陆通行证》。
报名时间
考试报名工作一般在考试当年6月至7月，具体报名时间请查阅各省人事考试中心网站公布的报考文件，亦可关注网校房地产估价师频道考试报名栏目信息。也可订阅网校免费短信提醒业务，填写简单资料就可获得整个考试周期相关短信提醒服务。
符合条件的报考人员，可在规定时间内登录指定网站在线填写提交报考信息，并按有关规定办理资格审查及缴费手续，考生凭准考证在指定的时间和地点参加考试。（具体报名安排详见各省的报考文件）
申请参加房地产估价师执业资格考试，须提供下列证明文件：《房地产估价师执业资格考试资格审核表》、本人身份证明（身份证、机动车驾驶证、军官证、护照，台湾居民还须提交《台湾居民来往大陆通行证》，下同）、毕业证书、学位证书以及从事房地产估价相关专业工作证明和从事房地产估价实务的经历证明，不具备规定学历的人员须持通过国家统一组织考试取得的经济专业初级资格证书或审计、会计、统计专业助理级资格证书（上述证件均须原件）。房地产估价师考务费（报名费）各省略有不同，一般每科在60元-85元之间。
准考证获取
完成网上报名的人员一般应于考前10日至一周时间内在报名系统中下载并打印（或领取）准考证。考生下载准考证中遇有问题，请及时与本人相应确认点联系。2011年度房地产估价师执业资格考试于10月15至16日举行，具体准考证获取信息如下表：
考试科目
考试设《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》（开卷）4个科目。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答；《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式作答；《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上开卷作答的方式，考生可携带纸质资料，仅限自用，不得与其他考生交换使用。考生应考时，须携带黑色墨水笔、2B铅笔、橡皮、无声无文本编辑功能的计算器。
考试时间
房地产估价师执业资格考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法，参加全部四个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目。房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。
房地产估价师考试成绩一般在考试结束2～3个月后陆续公布，届时请关注各省的人事考试中心网站成绩查询栏目即可，亦可关注网校房地产估价师频道成绩查询栏目信息。
合格标准
房地产估价师考试各科目合格标准一般为其总分的60%。
房地产估价师考试通过以后，请考生携带相关材料，到各报名点或其他指定地点办理房地产估价师执业资格证书。
领取方式
个人领证：凭本人有效身份证原件或单位介绍信等其他证件（根据地区要求的具体情况而定）
他人（单位）代领：凭代领人及持证人有效身份证原件；（个别省禁止他人代领）
携带资料：
领取须持本人身份证（护照或驾照）原件
准考证原件
若代领，代领人须持本人身份证原件及上述要求的证件。（以上信息仅供参考,具体要求以当地规定为准）
注册管理
（1）经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，应当自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起三个月内注册。
（2）国务院建设行政主管部门或者其委托的部门为房地产估价师的注册管理机构（以下简称注册机构）。省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内房地产估价师注册管理初审机构（以下简称注册初审机构）。
（3）全国房地产估价师执业资格统一考试合格人员，逾期未申请或者虽经申请但未获准注册的，其资格自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起可保留二年。在资格保留期限内申请注册的，经审批符合注册要求的，准予注册。二年期满后再申请注册的，需参加中国房地产估价师学会或者其指定的机构组织的估价业务培训，并达到继续教育标准的，方可准予注册。
（4）有下列情况之一的，不予注册：
① 不具有完全民事行为能力的；
② 因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年③ 因在房地产价格评估或者相关业务中犯有错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日不满二年的；
④ 受吊销房地产估价师注册证书的行政处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满五年的；
⑤ 不在房地产价格评估机构内执业或者在两个或者两个以上房地产价格评估机构内执业的；
⑥ 有关法律、法规规定不予注册的其它情形。
（5）申请房地产估价师需提供下列证明文件：
① 房地产估价师注册申请表；
② 房地产估价师执业资格考试合格证原件，该证件自签发之日起超过二年的，应当附达到继续教育标准的证明材料；
③ 工作业绩证明材料；
④ 所在单位推荐意见及单位考核合格证明。
注册证书
房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。再次注册，应有受聘单位考核合格和知识更新、参加业务培训的证明。凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间二年以上者（含二年），注册管理机构将取消其注册。房地产估价师执业资格注册登记内容变更，须在变更前30日内向原注册机关办理变更登记。
范文三：房地产估价师
一、工程价款性质的问题
【工程价款属于市场价】
1.《价格法》第三条第一款规定：
“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”
2.《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第三条规定：
“建筑工程施工发包与承包价在政府宏观调控下,由市场竞争形成工程施工发承包计价应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。”
3.《江苏高院指导意见》第三条规定：
“具有下列情形之一，当事人要求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持：
（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；
（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；
（四）承包单位将工程进行转包或者违法分包的；
（五）中标合同约定的工程价款低于成本价的；
（六）法律、行政法规规定的其他情形。”
4.《最高院司法解释》第二条规定：
“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”
5.《江苏高院指导意见》第七条规定：
“经过招标投标订立的建设工程施工合同，工程虽经验收合格，但因合同约定的工程价款低于成本价而导致合同无效，发包人要求参照合同约定的价款结算的，人民法院应予支持。”
6.《建设工程安全条例》第八条规定：
“建设单位在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用。”
二、招标形成的工程价款特点的问题 字体：大 中 小 打印：省纸版>> 清晰版>> 自定
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1.《合同法》第十五条第一款规定：
“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”
2.《合同法》第四十二条规定：
“当事人在订立合同过程中有下列情形之一给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”
3.《招标投标法》第二条规定：
“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”
4.《招标投标法》第四十六条第一款规定：
“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”
5.《招标投标法》第五十九条第一款规定：
“招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责任改正，可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。”
6.《最高院司法解释》第二十一条规定：
“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”
7.《江苏高院指导意见》第十一条规定：
“法律、行政法规规定必须要经过招标投标的建设工程，当事人实际履行的建设工程
施工合同与备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为工程价款的结算根据；未经过招标投标的，该建设工程施工合同为无效合同，应当参照实际履行的合同作为工程价款的结算根据。
法律、行政法规未规定必须进行招标投标的建设工程，应当以当事人实际履行的合同作为工程价款的结算根据；经过招标投标的，当事人实际履行的建设工程施工合同与中标合同实质性内容不一致的，应当以中标合同作为工程价款的结算根据。”
三、“固定价不予鉴定”的问题
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【工程价款计价与确定】
【“固定价不予审价”的规定】 1.固定价签定的目的和可能存在的问题 2.成本性工程造价与契约性工程造价不可比
3.履约时“商业风险”与“超履利润”并存
4.判断是否公平的时点是契约时
1.《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第五条规定：
“施工图预算、招标标底和投标报价由成本（直接费、间接费）、利润和税金构成。其编制可以采用以下计价方法：
（一）工料单价法。分部分项工程量的单价为直接费。直接费以人工、材料、机械的消耗量及其相应价格确定。间接费、利润、税金按照有关规定另行计算。
（二）综合单价法。分部分项工程量的单价为全费用单价。全费用单价综合计算完成分部分项工程所发生的直接费、间接费、利润、税金。”
2.《最高院司法解释》第二十二条规定：
“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”
3.《重庆市高院指导意见》第六条规定：
“建设工程合同中当事人约定按固定价结算，或者总价包干，或者单价包干的，承包人按照合同约定范围完工后，应当严格按照合同约定的固定价结算工程款。如果承包人中途退出，工程未完工，承包人主张按定额计算工程款，而发包人要求按定额计算工程款后比照包干价下浮一定比例的，应予支持。”
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：
“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
5.《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
第一条规定：
“当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。”
第二条规定：“人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同，更要慎重适用情势变更原则。”
第三条规定：“人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
第四条规定：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（二）服务党和国家工作大局的通知》（法〔2009〕165号）的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。”
四、关于“工程价款支付前提”的问
题
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【按时保质是承包人的法定义务】
【支付工程价款的前提】
【对不同质量问题对应不同的工程价款】
1.《合同法》第二百八十一条规定：
“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人
在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。”
2.《合同法》第二百七十九条第一款规定：
“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。”
3.《建筑法》第六十二条规定：
“建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”
4.《最高院司法解释》第三条第一款第（二）项规定：
“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：
（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持。
（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。”
5.《江西省高院指导意见》第六条第五款规定：
“工程质量综合验收不合格，承包人起诉要求支付工程款的，驳回诉讼请求。”
6.《最高院司法解释》第十一条规定：
“因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，应予支持。”
7.《房屋建筑工程质量保修办法》第十二条规定：
“施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。”
五、如何理解“原则上按审价为准”
的问题
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【“原则上以审价为准”】
【“原则上以审价为准”的广义理解】
【尊重当事人关于审价或审计的合意】
1.《最高人民法院关于建设工程承包合同案件中双方当事人已确认的工程决算价与审计部门审计的工程决算价款不一致如何适用法律问题的电话答复意见》
“审计是国家对建设单位的一种行政监督，不影响建设单位与承建单位的合同效力。建设工程承包合同案件应以当事人的约定作为法院判决的依据。只有在合同明确约定以审计结论作为结算依据或者合同约定不明确、合同约定无效的情况下，才能将审计结论作为判决的依据。”
2.《广东省高院指导意见》第二条规定：
“当事人已对政府投资项目进行结算的，应确认其效力。财政部门事审计部门对工程款的审核，是监控财政拨款与使用的行政措施，对民事合同当事人不具有法律的约束力。发包人以财政部门或审计部门未完成竣工决算审核、审计为由拒绝支付工程款或要求以财政部门、审计部门的审核、审计结果作为工程款结算依据的，不予支持。但双方当事人明确约定以财政部门、审计部门的审核、审计结果作为工程款结算依据或双方当事人恶意串通损害国家利益的除外。”
六、如何理解“逾期不结算视为认
可”的问题
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【“逾期不结算视为认可”必须有约定】 【不仅要约定期限更要约定逾期后果】 【示范文本中相关规定可否成为约定】 【部门规章中相关条款可否作为依据】 【逾期的原因及期限复重新计算】
1.《最高院司法解释》第二十条规定：
“当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。”
2.《江苏高院指导意见》第十条规定：
“建设工程施工合同中明确约定发包人收到竣工结算文件后，在合同约定的期限内不予答复视为认可竣工结算文件，当事人要求按照竣工结算文件进行工程价款结算的，人民法院应予支持；建设工程施工合同中未明确约定，当事人要求按照竣工结算文件进行工程价款结算的，人民法院不予支持。”
3.《最高人民法院〈关于发包人收到承包人竣工结算文件后，以约定期限内不予答复，是否视为认可竣工结算文件〉的复函》
“同意你院审委会的第二意见，即：适用该司法解除第二十条的前提条件是当事人之间约定了发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，则视为认可竣工结算文件。承包人提交的竣工结算文件可以作为工程款结算的依据。建设部制定的建设工程施工合同格式文本中的通用条款第33条第3款的规定，不能简单地推论出，双方当事人具有发包人收到竣工结算文件一定期限内不予答复，则视为认可承包提交的竣工结算文件的一致意见表示，承包人提交的竣工结算文件不能作为工程款结算的依据。”
4.《山东高院指导意见》第二条第二款规定：
“建设部〈建筑工程施工发包与承包计价管理办法〉第十六条规定发包人应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的竣工结算文件视为已被认可。合同对答复期限没有明确约定的,可认为约定期限均为28天。因建设部的〈建筑工程施工发包与承包计价管理办法〉只是部颁规章，且工程结算关系到发包方与承包方重大权益,因此该规定不宜作为人民法院审理建设工程结算纠纷的依据。”
七、如何理解“只要不反对就应计
价”的问题
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【“只要不反对就应计价”的规定】
【合同计价与变更计价的关系】
【计价遵循“先约定后法定”原则】
【政府采购的工程变更的限制】
1.《最高院司法解释》第十九条规定：
“当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。”
2.《江苏高院指导意见》第十二条规定：
“建设工程价款进行鉴定的，承包人出具的工程签证单等工程施工资料有瑕疵，鉴定机构未予认定，承包人要求按照工程签证单等工程施工资料给付相应工程价款的，人民法院不予支持，但当事人有证据证明工程签证单等工程施工资料载明的工程内容确已完成的除外。”
八、关于“工程欠款及工程垫资款利
息”的问题
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【工程欠款计息的计付时间】 【工程欠款计息的计付标准】 【工程垫资款利息的计付规定】 【主张利息的时效】
1.《最高院司法解释》第十八条规定：
“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：
（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；
（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”
2.《最高院司法解释》第十七条规定：
“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”
3.《江苏省高院指导意见》第十五条规定：
“发包人应及时审查承包人提交的工程竣工结算文件。发包人在合同约定的审核结算期限届满后，又以承包人提交的竣工结算文件不完整为由拒绝结算，承包人要求从合同约定的审核结算期限届满之日起计算工程价款利息的，人民法院应予支持。”
4.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条规定：
“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。
当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。
当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。”
5.最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》： “对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。目前，逾期付违约金标准可以按每日万分之四计算。”
6.《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》中规定：
“为防止建设单位转嫁投资缺口，施工单位不正当竞争，干涉国家对固定资产投资的宏观调控和工程建设的正常进行，必须禁止在工程建设中带资承包工程。”
7.《合同法司法解释（一）》第四条规定：
“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
九、关于非常态下工程结算的问题
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【合同无效工程价款结算的原则】 【合同无效非法所得的确认】 【合同解除工程价款结算的原则】 【固定价合同解除后的结算的原则】
1.《合同法》九十七条规定：
“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。” 2.《最高院司法解释》第十条：
“建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。” 3.《最高院司法解释》第二条规定：
“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”
4.《最高院司法解释》第四条规定：
“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。” 5.《江苏省高院指导意见》第二十八条规定：
“承包人转包、违法分包建设工程所获得的利润以及实际施工人支付的管理费，人民法院可以收缴。”
6.《重庆市高院指导意思》第六条规定：
“建设工程合同中当事人约定按固定价结算，或者总价包干，或者单价包干的，承包人按照合同约定范围完工后，应当严格按照合同约定的固定价结算工程款。如果承包人中途退出，工程未完工，承包人主张按定额计算工程款，而发包人要求按定额计算工程款后比照包干价下浮一定比例的，应予支持。”
十、工程价款优先受偿权的问题
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【“工程价款有限受偿权”的规定】 【优先受偿权使用前提是质量合格】
【优先受偿权具仅适用于施工承包合同】
【“工程价款优先受偿权”优先于抵押权和其他债权】 【“工程价款优先受偿权”不得对抗商品房的买受人】 【“工程价款优先受偿权”仅限于工程价款】 【“工程价款优先受偿权”不包括违约责任】 【“工程价款优先受偿权”行使期限为六个月】 1.《合同法》第二百八十六条规定：
“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：
“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：
“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优受偿权不得对抗买受人。”
4.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：
“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包因发包人违约所造成的损失。” 5.《江苏省高院指导意见》第二十一条规定：
“承包人的优先受偿权范围限于建设工程合同约定的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款、用于建设工程的垫资等实际支出的费用。未用于建设工程的借款以及发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。”
6.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：
“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定下的竣工之日起计算。”
7.《江苏省高院指导意见》第十九条规定：
“建设工程已经竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日起六个月；建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。”
8.《江苏省高院指导意见》第二十条规定：
“承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款的优先受偿权随之转让。”
案例一《数份施工承包合同引起如何 确定计价标准的纠纷》
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解读司法解释关于“黑白”合同中对工程价款确定的规定 一、基本案情
昆明市某A房地产开发公司就建设某住宅小区与经过公开招投标而中标的湖南某B建筑公司签订了《总包合同》并予以备案??
合同履行中，A公司与B公司又签署《补充合同》，在审价时，B公司拿出一份中标之前与A公司签订的《承包合同》，三份合同均约定由B公司所在地法院管辖。根据时间顺序：
第一份《承包合同》的审定价为：5500万元； 第二份《总包合同》的审定价为：4750万元； 第三份《补充合同》的审定价为：5110万元??
于是，A公司与B公司就哪个合同为结算、哪个法院管辖发生了纠纷???
二、主要焦点
焦点一：A公司应按何份合同作为依据的审定价支付工程款？ 焦点二：如果发生诉讼，由哪个法院管辖？
三、焦点评析 1.焦点一的评析
焦点一评析结论：以《总承包合同》为依据而审价的工程款4750万元支付 2.焦点二的评析
（1）施工承包合同纠纷不属于不动产纠纷而属于一般合同纠纷
（2）A公司与B公司约定有联结的B公司所在地法院管辖是合法有效 焦点二评析结论：由B公司所在地法院管辖
四、律师建议
案例二《固定总价合同一方需要司法 鉴定调整价款的纠纷》
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解读司法解释关于对固定总价合同进行司法鉴定的规定 一、基本案情
2005年5月31日，上海某开发公司与中标的某建筑公司在签订的《施工总承包合
同》约定：按清单确定的固定总价，总价固定在施工图纸上，工程进款按实际工程量的70%支付?
工程进行到90%左右，承包人在发出的《关于材料人工涨价调整的律函》中要求对材料人工涨价进行调整。否则，就停止施工。发包人明确表示不同意调整价格，并按未调整的价格支付的当期进度款，同时要求承包人立即施工，??
承包人拒绝施工，并诉至法院，为此，发包人也以工程质量为由提起反诉。于是，长达二年的诉讼之路开始了??
二、主要焦点
焦点一：如何以“诚信”和“公平”原则来理解固定价可否调整？ 焦点二：1.谁有单方解除权？
2.固定价的已完工程如何审价？
三、焦点评析
（一）焦点一的评析
（1）判断是否公平的时点 （2）商业风险是与商业利润 （3）订立时“公平”
焦点一评析结论：固定价中的价格组成原则上不予调整 （二）对焦点二的评析 1.施工合同单方解除权 2.施工合同解除后的问题
3.固定总价结算等式
焦点二评析结论：1.本案中，发包人具有单方解除权 2.在固定的前提下减未完成工程来计算 四、律师建议
案例三《总包管理费与总包配合费概 念混淆而引起的纠纷》
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解读司法解释关于总承包人与分包人承担连带责任的规定 一、基本案情
2005年6月10日，上海某房产公司（简称“A公司”）在与浙江某建筑公司（简称“B公司”）签订的《施工总承包合同》中约定：“由A公司发包给江苏某玻璃幕墙专业施工单位（简称“C公司”）的玻璃幕墙工程由B公司履行总包管理义务，包括收集相关竣工资料并履行竣工备案手序，由A公司按与C公司结算价的3%向B公司支付总包管理费??
现玻璃幕墙存在大量的质量问题，故，A公司暂定支付经B公司“总包管理费”并以B公司与C公司为共同被告，要求两公司共同连带承担450万元的赔偿责任??
二、主要焦点
焦点一：1.“总包管理费”的本质是什么？ 2.B公司是否应承担连带责任？ 焦点二：1.工程价款支付的前提是什么？
2.是否有权暂不支付“总包管理费”？
三、焦点评析
（一） 焦点一的评析 1.总包管理费的分析 （1）概念 （2）由来
2.总包配合费的分析 （1）项目范围
（2）应当配合的主体 3.二者的异同点 （2）主要区别 （1）相同之处 （3）责任形式 焦点一评析结论：
1.两者的本质区别：工程项目是否属于总包范围之内。 2.B公司是不应与C公司承担连带责任的。
（二）焦点二的评析
工程价款支付的前提是工程质量符合要求
（1）承包人主要义务是按时保质完成建设工程 （2）主体结构不符合要求可以不支付全部工程款 （3）非主体结构不符合要求可以不支付相应的工程款 焦点二的评析结论：
1.工程价款支付的前提是已完工程符合质量要求
2.A公司是无权暂不支付B公司的所谓“总包管理费”
四、律师建议
总包管理费的分析
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一、总包管理费的分析 1.总包管理费 2.总包配合费
1.索赔纠纷案例讲解
2.工程索赔的计价与工程款计价是两个不同问题 3.索赔的概念
4.工程价款的组成
工期影响工程价款的案例
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工期影响工程价款的案例： 工程的三大因素： 1.工程质量 2.工期价款 3.工期
范文四：房地产估价师
2013年房地产估价师考试报名时间：2013年5月份开始。
《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答；《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式；《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上作答的方式。
全国房地产估价师执业资格考试实行两年为一个周期的滚动管理。参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过应试科目。
房地产估价师资格考试各科目合格标准均为60分（各科目试卷满分均为100分）。
全国房地产估价师执业资格考试辅导教材一套共六册，《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》、
《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》及《房地产估价案例与分析》和考试大纲。
范文五：房地产估价师
黑龙省江事厅人于做关好207年度全0国房地产估价师
、房产地纪人执业资经格考工试有作关问题通的知
黑 人〔函2070〕03号1各市、
地事人局省农，垦、工森局总事人局中，省、直各有关位人单事干部）处:
（ 根据 事部、人建部设公办厅《关于2070年度国全地房估产师价房地、产纪人经业执资格试考有问题关的通知》国（厅发人20[70]65号）精，现神我将省020年度7国全房地估价产、师房地产纪经执人资格业考有关问题通知试如下： 一
、考试间和时目
科 一（）0270年全度房国产地估师、房地产价经人纪执业格资考试定10月于0、21日2行。
举 二（）各科考目时间试详见附1。件
二管理方式、
（一 ）地房产价师考试科目为估《地房基产本度与政策制》（房地含估产相关价知），《房识产开发经地与管营》，《理地房产估理价与方法论，》《地房产价估案例分与》；房地产析经人执业纪资格试考科为目《房产基地制度本政与策，》《地房经纪概论产》《房地，经产纪实务，《房》地经产纪相关识知。
》各科考目范试围对考及生掌应知握的具体识求，请要别分阅《全国房查产估价地执师业资考格试纲》和大全《国地房经纪人执业产格资考试大纲。》
二（房地）估价产师、房地产经人纪业执资格试成考绩行实两年为一以个周期滚动理办法管。参加个4科考试目的人员须必连在两续考个年试内度通全部考试过目。科
三）按照《房（地产经人纪执资业格试实考施办法》七第规条定已经，得房取地产价师估执业格者资报，参名房加产经纪人地业资格执考试免可《房试地基产本度制与策》科目，政请免申《试地房产本制基度政策与科目》人的必员在一须考试个年度通内应试科过。
目2007度年考报地产经房人的纪考生暂，需要提交房不地产经纪协人理业从资证书格。
三、 名条报和件求要（一）报
条名
件凡符《合地房产估价执师业格资度制行暂规定》建（[1房95]914号）7、《地产房经人员纪职资业制度格行规定》和《房暂地经产纪执业人资格试实考施法办（》人发2001]12[号8）《关于做、香港好澳、居门民加参内统地举行的一业技专术员资人格试有关考题的问通知（国人部发[2》00]5号9中规）定的名报条（件件附），2均报名参加可试。考
（ 二报）要名
求 1、 地市要各严格照规定按的名条件进行资报格审查不，放准条件宽
。 2老考、报生名原则上不再行资进审格查，名报只需时带携1寸照（近片
期、同、免冠）版2张；上一年度考准证印复件；2070度全年房地国估价产师业资格执考老试生考报表名附（3）件20或07度年全国地房产纪经人业执资考试老格考生名报（附件表4。）考填生写时对上，年一的度档案号如要实写填，须必本与度一致年
。 3新、考生名报携时1带照寸片近期、（版、同冠免2张；）身证复印份；所件单位在事部门出具人的事从地产估房师或房地价产纪业经年务限证明毕；证业学位、；证207年度全0国房地估产价执师业格考试资新生报名考（表件附5）或房产地经纪执人资格考业试考新生名表（附报件）。上述6料必材真须有实效，弄虚对假作者消考取资试。格
四、报时间和名程序
（）一报名间时 20
7年60月1日16至月15日
（ ）报名二序程
申报员由人所单在位人部门事初审格签章后合提供，名所报需部材全到当地料人事报局名非；在哈中、直单省位生考按属管理，在地中哈省、直单考位生由各位单人（干部事）统处一黑到龙省江人编事制服大厅务名报，址:地哈滨尔南市岗长区江路13号（省人0中才心一），网址：楼ww.wsrs.gokvcn.
五 考场、设置
2007 全年国房地估价产师、地产经房纪人执业资考试由格人事考试省心统一中置考场设各，地不设市考场。
六 、数上报据
各 地人事市局在20706年2月日前将0报名数人名、、册试报名表同考时报上人事省试中心。考
、考七试收
费据根省物价局、政财《厅于关事人门资部报格名试收费标考的准批》复黑价（字联2003][4号9）件规定，文参加2070度全国年房地产价估师执资格业考试的考生每人，名报费1元5；每考一报科考试为费8元（0含国家收费代）报考；2070度年国房全地经产纪人业执资考试格的考，每人生报名费51，每报考元一科目考费90试（含元代国收费）。家名工作结束报，后地各市事局人名考生每1留元报名费5，其考务费用上缴省余人考事中试心。
单 位黑龙江:省人事考中试心
户行:中国开建设行银哈滨市尔发开支行区 帐
:230号10667510585001039
八 、培和训考用参书
0072年全国度房产地价师估、地产经纪人执业房资考格培试及训考用书征参订事请与宜建设厅住省与宅地产房业处联。系
地 ：址哈市岗区南东直街大380
号 系联人：张
磊 系联话：04电51-85224761
九、考注试意项
（一事）全国地产估价师房执业格资考试《房地中基产本制度与策政科》为目观客题型以填涂，答卡题的式作答；方《房地开发产营与经理》管《房地、估产理论价方法》与两目科填涂答题卡以和在答题纸作上
答相结合方式；《的房产地价案估例分析》科目采取与答题纸上作答的在方。式
（二） 地房经产人执业纪资格考各科目均试为客题观型，试采考取涂题卡的答式方答作。房地
产价估师考试和房地产纪人考经试须使用2B均笔和橡铅，考生要皮自备B2铅笔和橡皮自备，无声、编无程能的功计器。算
（三 ）生应考时必考须携身带份证准考、证，证缺两不准参加考一试。
（）四考不得携带电生子事本记寻、呼、机移动电等话讯通备进设考场；已带的入要断切电，源与其它并品一同物放存在指定置位，得带不至座。位
各市要地严格照规定时按做间全好房地国估价师、房产地经纪产执人资业格考试宣的传和组织名报工作，得不延时间，延误工作拖。
件：1附、002年度全7国地房经产人执业资格考纪试作工计划请（以只“读方”打式，进行下载开
） 2 、房产估地价、房师地经纪人执业产格考试资报条名件请以“（读”只方打式开，进下行载）
3、 020年7全度国地房产估师价执资业格考老考试报生表（名请以只读”方“打式，开进下行载）
4、 020年度全7国房产地纪人执业资经格试老考考报生名表请以（只“”方式打开读进行下，载）
、5200年7度全国地产房价估执业资师格考新考生试报名（请以“表读只”方打开式进，行载下
） 6 、027年度0全房地产经国纪人业执资考试新考生报名格表（请以“读”方只式打，开行下进）载
〇二〇七年月四日
六
主题：人事 考词试房 地产估价师 经纪 人通知
黑江龙省人事办厅室 公 20 7年605日月发印
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