_老基哥
范文一：对不起，您所购买的房子土地使用权已到期，无法过户……
“
买了房，却被告知土地使用权到期了——这种情况你听说过吗？有温州市民最近真就遇到了这个问题：原以为70年的使用期限“缩水”成20年，土地证到期，房子过不了户，也没法办理银行相关贷款。这是怎么回事儿？户主又该如何处理？
买房过户才发现土地使用权“缩水”了
温州市民王先生今年3月份购买了一套位于温州水心住宅区的二手房，房屋建造时间是上世纪90年代。本月初，王先生到市房产交易中心办理了房产过户手续，并将60多万元的购房款存入银行第三方监管账户。缴纳完契税后，王先生也顺利拿到了房产证。可是，在办理土地证过户时，王先生却意外发现原房东的土地证已于2016年3月4号过期。
王先生：我们的想法都是70年，并不知道有过期这回事，我们想都没想到过。现在我们房产过户来了，契证过户来了，土地证卡在里面，土地过不来。
对于土地证过期一事，当地房屋中介也觉得闻所未闻：
中介：我干中介差不多有6年了，从来没有碰到过这种事情。我们印象当中房子的土地使用年限是70年，谁会注意到这个问题呢。
不少民众也发出质疑：根据现行规定，居住用地的土地使用期限一般是70年，如果倒推回去，难道王先生买的是1946年的房子吗？
20年期限的住宅土地打哪儿来？
对此，温州国土资源局方面解释说，现在住宅土地的使用年限的确一般是70年，但上世纪八九十年代收取土地出让金的做法刚开始，可能存在操作不规范。当时也是为了缓解开发商的资金压力，有的没有交足70年，温州的规定是最少交20年。也就是说，王先生买的这种房子，就属于使用期限只有20年的住宅土地。对此，温州市国土局高度重视，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。
续期缴费标准亟待确定
王先生的经历并非个案。经过温州市国土部门初步摸底、排查，温州市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多套。那么，这些业主该如何给到期的房产续期？续期缴费的标准又如何划定？
《物权法》第149条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但具体怎么操作，目前国家并没有出台补充性文件或者明确的实施细则。温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波告诉记者，目前最棘手的就是不知道该如何划定续期缴费的标准。
徐长波：到期的话，按照法律规定，应该向国土部门提出申请续期，补缴出让金去申请；但是这个问题的根源在于：怎么续期，怎么补缴，相关的标准都没有，国家、省、市层面都没有明确的确定。
未来土地到期将越来越多
根据温州市国土资源局统计，截止到2019年年底，市区将有约1700多套商品房土地使用证过期。清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议，购房者在决定购房前，一定要摸清房屋的产权状况；他同时呼吁国土部门，尽快出台具体方案，应对未来越来越多的住宅土地使用到期问题。
刘洪玉：首先你要搞清楚房子的产权状况，包括看清楚土地的使用权当前是什么状态，如果像这次温州的这种情况，很短时间就会到期，那你也去支付一个十足的市场价格，可能就会存在比较的风险。另外一方面，这种土地到期的情况未来会越来越多，对于住宅用地目前还没有一个统一的规则，国土部门应该尽快制定解决方案；这个解决方案不能局限于某地，必须针对全国，因为这涉及到总体的制度安排。
来源：经济之声天下财经、新华社
范文二：土地使用权到期之后 我们的房子该如何续期？
据新华社北京11月29日新媒体专电 70年住宅土地使用权到期后，我们的房子怎么办？《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》近日正式对外公布，提出着手研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，引起社会广泛关注。意见的发布，如何缓解人们对地权续期的焦虑？房权地权不一致的矛盾该怎样加速破题？
土地使用权到期后房子怎么办？
今年年初，在哈尔滨工作了5年的杨国光通过公积金贷款买了一套商品房，50平方米的房子虽然面积不大，却让他感到满足。当时，他还没有考虑过70年以后房子的命运。
4月，温州住宅建设用地使用权年限到期一事引起了全国关注，杨国光也不例外。温州一位市民购买了一套二手房，办理房产证时却发现，所购买的房产因土地使用权已经过期无法过户。资料显示，这套房子的土地使用期限只有20年，且土地使用证已经过期。一时，房子土地使用权到期后如何续期、要不要补缴地价款等，成为人们讨论的焦点。
“不管20年还是70年，一旦到期，买下的房子会如何，又该做点啥？”想到这里，杨国光心里有些不踏实。他向律师请教后了解到，我国土地使用权出让最高年限是居住用地70年，待期满后土地收归国有，地上建筑物仍属于业主。
温州的情况并非个例，在国内，深圳、青岛、重庆等地都存在类似问题。在青岛，一些住宅用地使用权期限也只有20年或30年，其中部分土地使用年限已到期。
一些网友认为，土地使用权到期关系到千家万户的切身利益，应引起有关方面的重视，并回到法律的源头妥善解决。
研究续期法律细则，是给群众的“定心丸”
对多数人来说，房子是家庭最重要的财产。但土地在使用期满后该如何续期，却一直是法律上的一个“模糊点”。
黑龙江省闻明律师事务所主任王文明说，早在物权法立法的时候，对土地70年大限后的处理就引发过广泛争论。最终物权法第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但由于法律条文缺乏细则，对续期方式、补缴标准等未明确，公众对永久拥有住宅的预期存在不确定性。
针对土地使用权到期，部分城市进行了地方政府层面的探索，但缺乏顶层设计。
中国政法大学终身教授江平表示，物权法涉及的自动续期是一个重大问题，应在全国范围内有统一的法律解释。这个问题不能由地方政府来做，否则各地出现不同的规定，容易引发更多问题。
不少专家和网民对此次保护产权的意见持正面看法，认为是对民意的尊重和回应。作为我国首次以中央名义出台的产权保护顶层设计，意见中明确提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”
中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说，有恒产者有恒心，物权法明确了“自动续期”，而意见提出对土地使用权续期的法律安排开展研究，并强调良好和稳定的预期。尽管没有出台具体内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。
制定细则还需“以民为本”
业内专家建议，土地使用权续期问题无法回避，需慎重对待。一方面，借助保护产权的意见出台契机，对续期的细则解释尽早提上日程，给出具体的法律注脚，消除“模糊空间”。另一方面，以“以民为本”为基本原则做好顶层设计，增强公众对国家相关制度的信心。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，土地使用权续期的关键是缴费问题。如何续期？有偿还是无偿？有两个办法：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
“应把利益免费让给业主。”黑龙江大学政府管理学院教授曲文勇认为，购房者买房时房款已包含为取得土地使用权而付出的合理部分，即获得了相当于永久性使用权。从这个角度看，应让利于民，也符合意见“对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”要求。
网友呼吁，立法部门应该尽快就土地使用权到期后如何续期做出详细司法解释，建议原则是自动免费续期，如果一定要收费，也应合理。
多位专家表示，把一次性缴纳土地使用权费用改为定期缴纳低额税收模式，也是自动续期的一种探索方式。
（原题：土地使用权到期之后，我们的房子该如何续期？）
范文三：土地使用权到期后，我们该如何安放自己的房子？
土地使用权再一次进入公众视野，温州并非孤例，全国有多地出现类似现象。房屋产权和土地使用权到底有什么区别？土地使用权到期了怎么办？我们的房子该按什么续费？小编通过多方查阅，让大家可以多角度的了解房屋产权的那些事。
1“房屋产权”和“土地使用权”究竟有什么区别？
★房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。可以通过购买、建设、受赠、抵押、继承取得。
“房屋所有权”和“土地使用权”房屋产权由“房屋所有权”和“土地使用权”两部分组成，“房屋所有权”是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，期限为永久；而“土地使用权”期限则根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等。需要注意的是，“土地使用权”并不是从买房之日开始计算，而是土地被拍卖后就开始计算了。2住宅用地70年使用权怎么确定的，为啥温州缩水成20年?
★王先进（首任国家土地管理局局长）中国内地选取50年，理由主要有三个：土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；一个人的工作年期，一般为50年，可以够一辈子经营，而且可转让、继承、续期；按照价值来算，用了50年房子就没什么价值了。后来中央讨论土地转让问题时，把土地产权最高年限从50年延长至70年。
张少清（温州市国土资源局土地利用管理处处长）1990年国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。
3到期了怎么办，房子还能继续住吗？
★聂日明（上海金融与法律研究院研究员）物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，即所谓的公房，可以居住但转让、抵押时要补缴土地出让金。
温州市国土资源局收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。目前关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
一线城市网友现在京沪深这些一线城市市中心的一套大户型房子，分分钟价值过千万，但很多业主年收入也就十来万，有房纯粹是因为买得早，或者是90年代单位分的。如果按照现有价值的三分之一补交土地出让金的话，等于要拿出300多万的现金，试问几家能做到？更何况很多人刚用几十年还完了贷款，突然告诉他们还要承担这么一笔完全在计划之外的巨款，恐怕很难实施吧。无论怎么补交，这几十年土地出让的差价都很大。所以，征收比例还是得慎重考虑的。
4住宅土地使用权要交费续期了，现在买卖二手房有利吗？
★公平合理如果续土地使用权时补交的地价太低，那么现在买二手房就是有利的买卖，因为可以未来便宜地买地。从公平合理起见，续使用权补交地价应该按周围类似地块现行市场价格减去赎买折旧后的原来旧房的建安成本来算吧。
变“公房”？到期不续费你的房子就变成了“公房”，那就只能居住不能转让了。这可能意味着这套房子将不能用于出租、出售或让子女继承。这对中国人的房产观念造成多大的冲击啊。不只是二手房牵涉其中，即便买新房，也得注意下土地使用权期限的问题了，不能想当然的以为新房都是70年的土地使用权。
5其他国家的土地产权制度是怎样的？★北京科技大学经济管理学院教授赵晓《世界各国土地产权制度及其启示》
目前有代表性的是大陆法系和英美法系，这两大法系影响最大。
大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士，以及他们曾经的殖民地国家等。大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是：土地的私人所有一般占主要部分，私有土地的价值量一般占各国(地区)全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置；国有(政府所有)、公有和私有土地处在动态变化中。
在英美法系国家，诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区，土地所有权则和英国类似。英国的土地在法律上都归英国王室所有，英王是唯一绝对的土地所有人，但拥有freehold的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反法律和侵犯他人利益，就可以随意利用和处分土地。
产权形式有两种
土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，如英国的租用保有权就有125年、40年、20年、10年等4种年限，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。
另一种是无限的永久租借权。租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。
可自由转让
美国的地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。土地无论公私，在交易中地位、利益平等。私有土地之间买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签定协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。为吸引外资，美国政策允许外国人也可以到美国购买土地。政府可以向民间征购土地，但须经规划许可且出于公众利益，须进行地价评估。
土地用途实行管制海外国家实行严格的土地用途管制制度。如加拿大和美国均属于人少地多国家，其中加拿大土地面积997万平方公里，美国国土面积也达到了937万平方公里，两国虽然土地资源丰富，但为了防止城市规模盲目扩大，实行可持续发展，两国都实行了严格的土地用途管制制度。英国土地所有者并不能随意对土地进行开发，1947年颁布的《城乡规划法》规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有，任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。
综合自新华网报道
本期编辑：王新皓
范文四：土地使用权强制过户
土地使用权强制过户
申请核准表
申请人名称:
法定代表人:
单位地址:
联系电话:
海口市国土海洋资源局印制
1
海地[ ]强制 号 原使用权人 土地座落 使用权证号 地籍编号
2 2土地总面积 M过户面积 M 能否分割 土地用途 土地使用期限
22司法部门确认地价 /M 土地部门确认地价 /M 原土地证书处置方式 建筑物产权已否过户 土
地
使
用
权
强
制
过
户
原
因
土过
地户
使法
用律
权文
强件
制
受 让 方 意 见
签章: 年 月 日
2
以下由审核机关填写 核字[ ]第 号
经
办
意
见
经办人: 年 月 日
交易
所副
所长
意见
签名: 年 月 日
交易
所所
长意
见
签名: 年 月 日
3
备
注
受理要求:
一、原土地使用权尚未办理初始登记的，应先办理初始登记。
二、原土地使用权证书不能收缴的，应先依法律程序登报注销。
三、土地使用权必须分割的，应先征得规划主管部门的书面确认。
四、属划拨土地使用权的，应先补办出让手续，缴纳土地使用权出让金。
五、地上建成房屋的，应先完善房屋所有权变更登记。
六、凭税务部门完税或免税证明领取过户后的土地使用权证书。
4
范文五： 土地使用权强制过户
土地使用权强制过户
申请核准表
申请人名称:
法定代表人:
单位地址:
联系电话:
海口市国土海洋资源局印制
1
海地[ ]强制 号 原使用权人 土地座落 使用权证号 地籍编号
2 2土地总面积 M过户面积 M能否分割 土地用途 土地使用期限
22司法部门确认地价 /M土地部门确认地价 /M 原土地证书处置方式 建筑物产权已否过户 土
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过
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原
因
土过
地户
使法
用律
权文
强件
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受 让 方 意 见
签章: 年 月 日
2
以下由审核机关填写 核字[ ]第 号
经
办
意
见
经办人: 年 月 日
交易
所副
所长
意见
签名: 年 月 日
交易
所所
长意
见
签名: 年 月 日
3
备
注
受理要求:
一、原土地使用权尚未办理初始登记的，应先办理初始登记。
二、原土地使用权证书不能收缴的，应先依法律程序登报注销。
三、土地使用权必须分割的，应先征得规划主管部门的书面确认。
四、属划拨土地使用权的，应先补办出让手续，缴纳土地使用权出让金。
五、地上建成房屋的，应先完善房屋所有权变更登记。
六、凭税务部门完税或免税证明领取过户后的土地使用权证书。
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