范文一：合同意向书的法律效力上海法院

合同意向书的法律效力上海法院

篇一:仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案

仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案

【裁判摘要】

预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。

原告:仲崇清。

被告:上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司。

法定代表人:朱金轩，该公司董事长。

原告仲崇清因与被告上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司(以下简称金轩大邸公司)发生商品房预售合同纠纷，向上海市虹口区人民法院提起诉讼。

原告仲崇清诉称:2002年7月12日，原告与被告金轩大邸公司签订了《金轩大邸商铺认购意向书》，约定原告向被告支付 2000元意向金后即取得被告所开发的小区金轩大邸

商铺的优先认购权，被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购

。该意向书同时确定该商铺的销售均价为每平方米7000元，可能有1500元左右的浮动。此后，原告按照约定支付了意向金，但被告对外发售商铺时未通知原告前来认购。原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉，被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同。被告的行为违反了双方的约

定，请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。原告仲崇清提交以下证据:

1(《金轩大邸商铺认购意向书》一份，用以证明原告与被告金轩大邸公司就购买金轩大邸商铺事宜签订认购意向书的事实。

2(被告向原告开具的2000元意向金收据，用以证明原告按照约定向被告支付了意向金。

被告金轩大邸公司辩称:被告与原告仲崇清签订《金轩大邸商铺认购意向书》的时间为2002年7月12日，被告在2002年 11月4日取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，双方签订意向书的时间在取得上述许可之前。根据有关法律规定，未取得上述许可前，被告不能对外预售房屋，故双方签订的意向书属无效合同。另外，双

方签订的意向书只明确了原告有优先认购商铺的权利，而对商铺的总面积、位置、户型、朝向等具体事项未加明确，故该意向书属于预约合同，被告收取的2000元意向金相当于定金。即使预约合同有效，因一方原因未能最终正式订立商品房买卖合同的，应按定金规定处理。由于地价、工程费等费用上涨，导致成本提高，涉案商铺正式预售时的价格较原、被告在意向书中约定的价格上涨很多，因此，被告不愿与原告正式签订买卖合同，愿意按定金罚则处理。原告要求被告赔偿其合同预期利益损失的诉讼请求没有法律依据，其诉讼请求应当驳回。

被告金轩大邸公司提交以下证据:

被告开发楼盘的房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证各一份，用以证明被告与原告仲崇清签订意向书的时间在取得上述许可之前，因此，签订意向书之时被告尚不能对外预售涉案商铺。

上海市虹口区人民法院一审查明:

2002年7月12日，原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期

限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交 2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。本案一审的争议焦点是:一、原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》的法律性质;二、涉案意向书是否

有效;三、如果涉案意向书有效，原告缴纳的2000元意向金是否属于定金。

上海市虹口区人民法院认为:

关于涉案意向书的法律性质问题。原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》，约定原告向被告交付购房意向金，双方初步确认交易金轩大邸商铺的有关事宜，从而对双方在金轩大邸商铺正式认购时签订商品房预售合同达成了合意。对于意向书的签订及其内容双方均无异

议，应予以认定。涉案意向书中虽对意欲交易的商铺的楼号、房型、价格没有作明确约定，但其主要内容是对将来进行房屋买卖的预先约定，主要预约事项内容是完整的，而商铺的楼号、房型、价格等内容均可由双方最终签订正式商品房预售合同时予以确认。因此，涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。

关于涉案意向书是否有效的问题。被告金轩大邸公司辩称在其未取得相关许可之前，依法不能对外预售房屋，因此其同原告仲崇清签订的意向书应属无效。根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使金轩大邸公司出于种种原因最终没有取得相关许可，也不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外，本案的事实是被告最终取得了相关开发及销售房产的许可，也进行了对涉案商铺的实际销售，因此，被告的

该项抗辩理由没有事实根据和法律依据，不能成立，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。

关于原告仲崇清向被告金轩大邸公司缴付的2000元意向金是否属于定金的问题。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人

民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中金轩大邸公司虽然实际收取了仲崇清的 2000元意向金，但双方在涉案意向书中约定的是“仲崇清未在约定期限内认购的，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如仲崇清前来认购单元的，则购房意向金自行转为认购金的一部分。”从原、被告双方的上述约定看，涉案意向金显然不符合定金的表现形式，因此，被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。

被告金轩大邸公司没有按照涉案意向书的约定，在正式出售房屋时通知原告仲崇清前来认购，造成双方无法进一步磋商签订正式商品房预售合同，构成违约。由于目前被告已经将商铺全部售出，原、被告双方签订的涉案意向书已无法继续履行，应予解除，被告应承担违反预约合同的违约责任。综上，根据涉案意向书的预约合同性质，结合被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定被告赔偿原告损失10 000元并返还意向金2000元。

据此，上海市虹口区人民法院于2007年3月22日判决:

篇二:购房意向书的法律效力

透视“购房意向书”

从意向书中每平米房价暂定2300元到换合同文本时的销售定价每平米3700元谈起

作者: 乐随 发布时间: 2004-08-09 13:37:48 一方说:开发商不按意向书约定事项签约而乱涨价,违背诚信，实属欺诈一方说:

“意向书”不是合同，价格意向没有法律约束力，最多支付违约金解除协议 孰是孰非,实践中究竟应该如何认识和处理这类商品房“意向书”纠纷案,这在当前显

得尤为重要??

近期来，大量订房户通过来访或电话形式咨询“购房意向书”的性质与效力，及其起诉

手续等有关问题，这是源于开发商背弃意向书的约定单方涨价行为引起的系列类案。有的从

约定每平米房价2300元到换签统一制式合同时涨价为3700元，有的从暂定每平米房价3500

元到换签统一制式合同时涨价为5200元不等。这些不认可意向书价格的情况大约有三种类型:

第一种情况是意向书中双方将房屋价格已经明确约定;第二种情况是在意向书中双方对价格

作了相对约定，以“暂定价”的形式出现;第三种情况是双方约定按物价局核准价为准，而

如今该类商品房又不在物价部门核价职能范围。由于这类

系列案牵连面广，各个法院或法官

之间对同类案件的认识差异又较大，处理结果也不尽相同，同案异判 时有出现，影响司法审判的严肃性。为此，笔者觉得这类意向书纠纷案有以下几个问题

值得慎重把握和探讨。

一、“意向书”的二重性关于购房意向书的性质到底是“预约合同”还是“购房合同”及其效力如何，不可一概

而论。从“意向书”名称上看，应当仅仅是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利

义务的确定，对客户而言，是缔约优先权的取得，不会涉及到很多具体的实体内容，无疑是

预约性合同。它的预约性也是由客观条件所决定的。一是国家充分保护了老百姓的合法权益，

规定没有取得销售许可证的，不得订立商品房销售合同，订立商品房销售合同必须使用国家

统一制式的合同文本。二是工程尚未开始，有的甚至连拆迁工作“三通一平”等事项尚未扫

尾，相当多的实体事项尚无法确定;三是确定了双方当事人必须签订统一制式合同，这就是

“意向书”中预约性的成份。然而，从我们当前实践中遇到的情况看，开发商预先以格式条款形式设定的意向书中，

往往都已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销

售价格等实体权利义务有明确的约

定。只是有些是完全确定的约定，有些是不完全确定的约定而已，突破了其预约性。因此，

对于这类“意向书”就不易简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，而应

该综观整个合同全部内容确定其性质归属。按我国合同法之精神，凡符合买卖合同成立的要

素和条件的，就不可否定其中买卖合同之性质。据此，可以认为这类“购房意向书”是购房

预约合同与销售合同的混合体。称它为混合体的理由，就是它的相关权利义务中既有约定在

未来时间签订统一制式合同的条款，又有超越了纯预约合同内容范围的关于买卖实体权利义

务的约定内容，这些约定基本已经符合了买卖合同成立的构成要件，即既约定在未来时期签

订销售合同，又就销售合同中涉及到的相关事宜提前进行了约定。据此认为其具有双重性。作为具有双重意义的协议，其中合同文本规范制式要

求下签订规范制式买卖合同的预约性，并不影响已经约定的相关实体权利义务条款应当具有

的法律约束性。何况预约合同也是合同，同样受合同法的制约，那么，预约合同中一切不违

法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。

二、“暂”字的弹性究竟有多大意向书的价格条款约定的为“暂”定价，这是开发商的惯用模式，当然就条款本身亦无

可指责，从现象上说这种约定更容易切合实际。然而，当前这个“暂”字却变成了合法外衣

掩盖下的涨价托词。用开发商的话来说:“暂定价是不存在法律约束力的，所谓价格暂定，也

就是价格没有定;既然没有定，当然就可以重新约定，也谈不上涨价之说“暂定价” 究竟是

否存在法律约束力,对这个问题，我国法律至今没有专门作出解释，那我们就应当按习惯主

义的方式来认识和处理。

首先，我们要承认暂定价不是确定价，是可以变化的，它不具有确定或者说绝对的法律

约束力。然而，“暂定”也不是毫无约束力，否则，当初就无必要载明“暂定价”三个字了，

按习惯主义思想，它具有相对的法律约束力。就是说，开发商有权利在这个暂定价基础上，

即一定上下的合理幅度范围内调整价格，这个幅度是多大，法律没有解释，只能按常人的习

惯思维并结合、参照有关类似性质问题的法律规定理解。

我们知道，即便是在换签正式合同

时，其房屋面积也是“暂”定的，因为存在不确定因素，所以只好以最后实测为准，但我国

法律规定，上下变化不得超过3%，否则，多出部分购房人可以拒付多出的款项，少于3%以外

的部分，购房人可以要求双倍赔偿或解除合同，由开发商承担违约、赔偿责任。既然“暂定”

的面积都有如此巨大的约束力，又何况房产价格呢,因此，确认“暂定价”具有相对的法律约束力是有法律依据可循的。另外，按常人的习惯思维理解

这个“暂定价”，那就是说“暂定价”是开发商向社会公众发出的一个价格“阶位”信号，最

终的价格即便有变化，也只是在这个价格“阶位”上一定幅度范围的起伏，即只会在以此为

基准的框架内变化。举例说，暂定价为2380元的商品房怎么也不会变成3700元以上，这既

是习惯主义的理解认识，也是法律对暂定面积弹性限制原则的演绎。 我国对于与居民生活密切相关的商品房价格一直持宏观调控的 态度，反对开发商乱操作、

乱涨价，反对一切扰乱商品房市场秩序的行为，反对开发商在销售过程中的各种手段的欺诈

行为。那么就整个社会而言，每年的商品房价格涨幅都应

该在10%以下或者更低。以此为据，

基于开发商在与购房户签订意向书时确定的暂定价往往是符合当时的市场价的，所以开发商

与购房户签订的购房意向书的暂定价也只可以在这个幅度范围内变化，即每12个月的最大涨

价幅度不得超过暂定价的10%。直观一些说，如果当初签订意向书时的暂定价为每平米2000

元，在历时12个月内改签统一制式合同时只能在2000—2200元的幅度内涨价，这就是“暂”

字允许的弹性范围。

三、公平合同背后隐藏的不公平开发商普遍认为:调价是我的单方权利，愿不愿意重签合同是你的单方权利;一是我与

你订的是购房意向书，不是购房合同，意向书赋予你的是购买商品房的机会而没有其他，二

是意向书中的确定价格，也只是意向性的价格比是确定的销售价格，从而有权任意调整其价

格，三是提高价格又不是强买强卖，你嫌价格高了可以放弃签合同的权利，可以不签，不算

你违约，可以退还订金，不违反公平原则。是的，这貌似是很公平的。开发商由于擅自乱提价行为，购房人不愿购买就可以不签合

同，既不算购房人违约，还将所缴的钱如数退还，有的还给记上利息，仿佛公平之中开发商

还施舍了。然而，我们有没有想想，商品房的法律性质，在严格意义上它不是种类物，而是

特定物，可以说，每一套房屋都是一个特定物，因为，在同一狭义的空间点上只可能存在一

套房屋，也就是说，每一套房子都是不同的特定物。购买人不签这份合同的话，一是他能在

其他地方能找到与此一样的房屋吗,二是由于全国房价的整体攀升，他在同一地方的其他开

发商那里，能重新以“原始价”购买到意向书中的约定标的吗,显然，时过境迁，那至少在

目前阶段已是不可能的了。三是现在才从头开始，他能在原预定的时间拿到房子吗,等等。

这对购买人来说，损失是广泛而巨大的。因为，他已经失去了时间，失去了机会，失去了在

原来条件下“选择”的可能。所谓“对不满意涨价就不签合同退钱回家” 其实不过是隐藏着

不公平的貌似公平。

四、单方涨价是违约还是情势变化

有人说，开发商的涨价并非违约，而是情势变化。在当时的市场行情下，开发商与订房

人约定的价格符合当时的行情。如今，整个社会上房市上涨，政府亦允许开发商按市场价格

自己定价销售，故开发商有绝对价格调整权。这种说法没有事实和法律依据。对非普通住房

政府取消核价职能，允许自主定价，允许按市场价格销售的前提仍然必须是要依法。在与当

事人不存在价格约定的情况下，开发商可以自己定价说了算，一旦与订房人有了价格约定，

那么这个约定就有了法律约束力，就必须遵守。我国合同法的一贯精神就是有约定的从约定，

没有合同约定的从法定。全国整体的房市价格上升，不属合同法中所谓的“情势变化”的范

畴。再则，开发商的涨价，并非是因为按当初的定价销售会造成亏本，而是为了赚取更高的

利润。应当说价格的约定对双方都存在风险，开发商的这种行为实篇二:购房意向书购房意向书 (2009-3-3 17:11:15)

分类:合同范本 标签:购房意向书 买房意向书 商品房买卖意向书 意向书范本 合同

范本 | 购房意向书甲 方:上海××房地产开发有限公司乙 方:××× 甲、乙双方经友好协商，就乙方选定甲方开发的××水岸二期房屋的有关事宜，经协商

一致，达成如下条款:

一、乙方已选中并决定购买甲方开发的位于上海市松江区××路××号楼×××室房屋

(以下简称“该房屋”)，愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式

的《商品房预售合同》。

二、该房屋建筑面积约为×××平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准。

三、该房屋的单价为人民币×万元,平方米(建筑面积)，暂定总价款为人民币×××万

元(大写:×××万元整)，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价

计算为准，多退少补。

四、本意向书签订的同时，乙方应当向甲方交纳房屋确认金人民币×万元。

五、乙方应于甲方××水岸二期项目开盘销售之日起十五日内，携带本意向书、已交纳

确认金的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方售楼处(上海市松江区××路××号)与甲

方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款。乙方

依据本意向书支付的确认金转作等额购房款。 甲方项目开盘销售日以在当地报纸即《文汇报》发布的开盘广告确定

的开盘销售日为准，

敬请乙方自行注意。

六、若乙方由委托代理人代为签订《商品房预售合同》及相关文件时，代理人需出示已

公证的授权委托书。

七、如乙方按本意向书约定与甲方签订《商品房预售合同》及相关文件，并选择一次性

付款方式支付购房款，且在签订《商品房预售合同》的同时全部付清 购房款的，甲方在《商品房预售合同》约定的单价基础上给予乙方每平方米××××元

优惠，即优惠后的单价为人民币×万元,平方米(建筑面积)。 如乙方逾期签订《商品房预售合同》及相关文件或逾期付款的，则乙方不再享受甲方给

予的任何房价优惠。乙方已交纳的房屋确认金甲方不予退还，作为赔偿金赔偿甲方的损失。如乙方选择银行按揭贷款或公积金贷款或分期付款方式支付购房款的，则乙方不享受甲

方给予的任何房价优惠。

八、如乙方逾期未与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，视为乙方自动放

弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售，乙方依据本意向书已交纳的确认金

不予退还。

九、本意向书签订后，如乙方提出不购买该房屋，乙方已交纳的确认金不予退还。 十一、本意向书签订后甲方不得另行出售该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具

备或本意向书失效。

十二、本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让，《商品房预售合同》中的买受人应当与

本意向书中的乙方一致，否则，视为乙方放弃购买该房屋，甲方有权拒绝与其签订《商品房

预售合同》及相关文件，并有权将该房屋另行出售。乙方承诺甲方已告知乙方所选定的房屋

为商品房，所缴纳契税按办理该房屋产权时政府规定的契税标准执行。十三、乙方的通讯地址及联系方式以本意向书记载为准，为甲方向乙方发出任何书面通

知的唯一地址，乙方保证通讯地址、联系电话准确无误且长期有效，如有变更乙方应当以书

面形式自变更之时起24小时内通知甲方。否则，由此引发的一切责任由乙方承担，与甲方无

关。

十四、本意向书经甲、乙双方签字、盖章且乙方全额交纳确认金之日起生效，在正式的

《商品房预售合同》生效同时失效，乙方同意届时将本意

向书原件交还甲方。十五、本意向书一式叁份，甲方执贰份、乙方执一份，具有同等法律效力。 甲 方:上海××房地产开发有限公司乙 方:×××身份证号:××× 通讯地址:×××签署日期:××××年×月×日 电话:×××邮编:×××篇三:购房意向书合同编号:gfyx---- 购房意向书委托方:

代理方:中视选房网(北京)房地产经纪有限公司 购房意向书委托方: (简称甲方) 代理方: 中视选房网

(北京)房地产经纪有限公司(简称乙方) 服务监督电话:400-881-5000经甲乙双方友好协商，双方在自愿平等协商一致的基础上签定如下意向书，承诺共同遵

守。

第一条 甲方委托乙方拟为其购买房屋的概况: 北京市区/县(以下简称“该房产”)，房屋建筑面积 平方米(以产权证为

准)，户型为 ，成交价格为人民币(大写) 元整 (小

写 )。

第二条 双方责任:

1(甲方应于本意向书签定时，向乙方支付该房产的购房定金人民币(大写): 元整(小写)，双方商定此款项在双方签定该房产的买卖合同后计入甲方应付的

首期房款(即首期房款金额含定金)。

2(乙方根据甲方的委托内容与该房产所有权人或产权单

位进行洽谈，并将洽谈内容告知

甲方。甲方于本意向书签定后日内与乙方签定相关购房合同，以确定付款.房屋交

接日期及手续办理等事宜，同时向乙方支付该房产实际成交价格 %做为代理费用，即人民币

(大写)元整(小写)。

3(乙方如不能在约定时间与甲方签定该房产的购房合同，甲方有权解除本意向书，同时

乙方应于三个工作日内退还甲方已交的全部购房定金(不计利息)。

4(本意向书签定之后，如甲方中途反悔不能履行本意向书条款时则视为甲方违约，甲方

仍按本合同第一条确定的价格的%支付乙方报酬。

5(本意向书履行过程中，甲方不得在未经乙方同意的情况下，与该房产所有权人(其委

托代理人)或原产权单位等第三方签定任何有关该房产的购房意向书，否则甲方交纳的定金

作为违约金赔偿乙方的损失，乙方不予退还。

6(由于非甲乙双方自身原因或因不可抗力因素导致本意向书不能继续履行时，双方免责。

第三条 本意向书如有未尽事宜，应依照相关法令习惯及诚信原则公平解决。本意向书一

式二份，经甲乙双方签字之日起生效，双方各执一份，具有同等法律效力。

第四条 本意向书在双方签定该房产购房合同时由乙方收回，如在双方签定该房产购房合

同时乙方未能及时将本意向书收回，则本意向书自动失效。

第五条 补充协议:

甲方:乙方: 中视选房网(北京)房地产经纪有限公司 身份证号: 经办人: 电话:电

话: 地址:地址:本合同于 年 月 日在北京签署篇四:法院认定《购房意向书》不

是合同

成都精英律师团都燕果律师 法院认定《购房意向书》不是合同

【基本案情】

为了让孩子享受更好的教育，单亲妈妈刘雯雯决定将自己居住的房子换置成学区房。为

此，刘雯雯将自己换房事宜交给某中介公司全权处理。刘雯雯明确表示， 现在房地产市场十

分不稳定，自己换房的希望都系于居住的这套房产上，所以中介卖出房后才可以帮自己物色

学区房。2013年底，刘雯雯看中了李琦名下的一套 学区

房，为此双方签订了《房屋买卖购

房合同》。为了筹集房款，刘雯雯在三天后与李松签订了《购房合同意向书》，将自己的房屋

卖给了李松。后来，刘雯雯觉得自己房屋卖的过于仓促导致价格偏低，要求李松捆绑购买自

己的地下室，遭到了李松拒绝。在双方对峙过程中，李松又在中介介绍下看中了别处房子，后干脆拒绝购买刘雯雯的房

子。由于没有卖出房子，刘雯雯无力履行与李琦的购房合同，李琦诉至法院要求刘雯雯支付

违约金四万元。而为了挽回自己的损失，刘雯雯将李松诉至法院，要求履行合同或者支付自

己违约金。

【案例分析】

随着经济社会的发展，出于改善自己的居住状况、帮助子女享受更好教育等原因，换房

已经成了重要的购房推动力量。本案正是在换房过程中所产生的一类纠纷。案中女主人公在

换房的过程中签订了两份合同，但是其法律效力确实完全不同的。与李琦签订的《房屋买卖

购房合同》是双方真实意思的表示，符合合同成立的要件，双方应当履行。一方不履行另一

方有权主张违约金。而与李松签订的《购房合同意向书》仅是一种要约邀请形式，双方达成

的仅是达成了购房意向。不履行这份《意向书》不会产生违约的法律后果。 据了解，二手房中介买卖行业中，签订《意向书》比较常见，中介单位表示，此类《意

向书》签订主要是为了防止不同买主重复看房而在单位内部产生纠纷。签订《意向书》后中

介会收取少量意向金并排斥其它中介带客户来看房。所以《意向书》仅就是否购买这个房屋

达成了初步意向，对房屋的面积、房价款及付款方式期限等具体的交易条件还没有明确，不

具有一般合同成立应当具有的主要条款。最终，刘雯雯因没有履行与李琦的《购房合同》要

承担违约责任，而李松没有履行与自己的《购房意向书》则不需要承担违约后果。篇五:购

房意向书

购 房 意 向 书 甲方:

篇三:上海市高级人民法院《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

上海市高级人民法院《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

二??六年十月二十三日

一、因宏观政策调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，如何处理;当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。

根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。

当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

二、当事人能否以银行不再办理转按揭贷款、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

2005年3月28日上海市银行同业公会规定，通过贷款购买房屋，一年内再转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。同年4月5日，上海市房地局进一步明确，出售方必须还清贷款后，方能办理产权转移。因此，买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行还清贷款，或双方在合同中有其它特别约定(如贷款不足或不成，房屋买受人自行补足

贷款等)的，当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，不予支持。

三、房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成

数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

四、由于房屋中介公司不当行为，致使房屋出卖人因政策调整而多支付营业税等税款，房屋出卖人要求房屋中介公司承担该部分税款损失的，如何处理。

为确保房地产市场的健康发展，国家有关部门规定个人

将购买不足一定年限的住房对外销售的，应全额征收营业税，同时规定以房屋产权证的取得时间或房屋交接书上的记载时间等来综合确定房屋购买时间。不少业主将所购期房出售时，将产权过户等手续委托房屋中介公司办理。对此，房屋中介公司接受委托后，应秉持为委托人服务的原则，全面、及时地处理委托事务。如因房屋中介公司未及时履行受托义务，导致房屋出卖人因政策调整而遭受多支付营业税等损失的，应根据房屋中介公司的过错程度判令其承担相应的赔偿责任。

五、当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由，主张房屋差价损失。

《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约，具有合同性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款(违约金条款)，或定金数额(违约金数额)低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。根据《合同法》相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失(如缔约费用等)，也包括间接损失(即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等)，但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失;也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，

一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。

六、房屋中介公司为赚取差价分别与房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同，或不让房屋买卖双方见面，直接代理双方签订房屋买卖合同的，如何认定该行为的效力。

房屋中介公司与房屋出卖人或买受人，尤其是与房屋出卖人之间的法律关系复杂多样，往往并不是单纯提供订约机会、媒介服务的居间法律关系，而应当根据当事人的实际意思表示区别对待。

房屋出卖人明确表示将房屋卖予房屋中介公司的，其与房屋中介公司间形成房屋买卖合同关系。房屋中介公司再行出售房屋的行为与原房屋出卖人无关，由此产生的差价应归房屋中介公司，但房屋中介公司应举证证明其与原房屋出卖人间已形成房屋买卖合同关系。

房屋出卖人明确表示委托房屋中介公司以不低于一定价格出卖房屋的，其与房屋中介公司间形成销售房屋的委托代理关系。若房屋中介公司以自己名义与房屋买受人签订高于委托最低价的房屋买卖合同，而房屋出卖人与房屋中介公司对溢价部分归属无约定或约定不明，且无法依据《合同法》第六十一条确定的，则该溢价部分应归属委托人(即房屋出卖人);若有证据证明，房屋中介公司以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属，以委托最低价签订房屋买卖合同

后，再将房屋加价卖出的，属于违背其对委托人应尽忠实义务的违约行为。因此，房屋中介公司通过对房屋进行转卖而产生的溢价部分，可以作为委托人的实际损失，由房屋中介公司赔付。

七、房屋开发商逾期办出房地产权属证书(以下简称“大产证”)，房屋买受人(以下简称“小业主”)可否比照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求开发商承担违约责任。

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产证的情形，而不适用于开发商逾期办出大产证的情况。同时，开发商逾期办出大产证与购房人一般无直接利害关系，与购房人存在直接利害关系的是能否按照合同约定如期取得小产证。若合同约定了开发商办出大产证的期限而开发商逾期办出的，购房人据此要求赔偿损失，应当举证证明其因此而遭受了损失，不能直接参照最高法院司法解释的规定判令开发商承担违约责任，但购房合同对此有特别约定的除外。

八、在二手房买卖中，房屋出卖人在与买受人签订房屋买卖合同前已将房屋抵押给银行，或在与买受人签订房屋买卖合同后将房屋抵押给银行，买受人要求出卖人交付房屋并办理过户手续的，如何处理。

根据《合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物负有权利瑕疵担保义务，即必须保证所出售的

标的物上不存在任何权利负担包括抵押权等担保物权，但买受人明知的除外。同时，根据最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物的，转让合同认定有效，但抵押权人仍可行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭;受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此，出卖人将已抵押的房屋再行出售的，买受人可以请求解除房屋买卖合同，也可以请求依据前述司法解释的规定继续履行房屋买卖合同。

房屋出卖人在签订房屋买卖合同后再将房屋抵押给银行，而银行如系善意取得合法的抵押权，则可以认定出卖人的行为已构成违约，房屋买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，也可以要求出卖人按照前款意见承担责任。

范文二：法院的决定有什么法律效力？

第二章 审判程序

30.法院的决定有什么法律效力?

现实案例

在执行中,小王向法院申请执行小李的财产,被执行人小

李向人民法院提供担保,并经申请执行人小王同意的,人民法

院是应该以哪种方式来作出暂缓执行及暂缓执行的期限?

律师说法

本案涉及诉讼过程中的决定的效力问题。在诉讼过程中,出于 排除诉讼中的障碍、维护诉讼秩序、正确处理法院内部工作关系的 目的,法院会对诉讼中的某些特定事项作出职务上的判断,即民事 决定。

决定所适用的事项一般具有急需解决的紧迫性,如不及时解 决,诉讼可能无法进行;另外,这些事项通常都不是诉讼本身,但 又是与之相关的事项。决定一般适用于处理当事人提出的回避申 请,妨害民事诉讼的行为,当事人提出的缓交、减交或免交诉讼费 用的申请以及法院内部工作关系。除了必须以书面形式作出的决定 外,其他决定也可口头作出,但此时应由书记员记入笔录。

决定一经作出,就立即发生法律效力。对于驳回申请回避的决 定和对妨害民事诉讼的行为人采取罚款、拘留的强制措施的决定, 直接利害关系人可以向法院申请对决定复议一次,但复议期间不停 止决定的执行,法院会继续审理案件。而对于诸如决定诉讼期限事 项之类的用于解决法院内部工作关系的决定,由于其本身不是诉讼 程序的组成部分,当事人就不能申请复议了。

出处:《民事诉讼法律问题100问》ISBN 978-7-5093-2750-0

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范文三：怎样把握鉴定意见的法律效力

怎样把握鉴定意见的法律效力

鉴定意见是指各行业的专家对案件中的专门性问题所出具的专门性意见。鉴定意见的本质是一种证人证言，所以，它的质证同证人证言质证规则相同。比如，最佳证据规则、补强证据规则、非法证据排除规则等。鉴定意见的内容包括:医学鉴定，指纹鉴定，文书鉴定等。

一、鉴定意见的特征:

1、相对科学性和局限性。鉴定意见的科学性在于它是通过科学的手段得出的结论，但有时候因为鉴定人知识水平未达到相关的要求或是鉴定条件恶劣等因素影响导致鉴定意见受到局限。

2、主观性。鉴定意见是鉴定人在用科学手段对相关人、物检验后得出的主观看法，容易受到检验人自身技术条件、主观思想的影响。

3、间接性。鉴定意见是在其他直接的证据或证言的基础上所得出的意见，所以其他证据的真实性对鉴定意见的影响很大。 二、鉴定意见在司法实践中存在的瑕疵:

1、当事人自己找人鉴定。当事人自己所找的人通常情况下，出于其当事人的利益考虑，鉴定意见必然偏向对其当事人有利的方面。如万山大坪乡张某与邻居王某因宅基地纠纷。王某将张某左肩打了一砖头。张某独自找到铜仁鉴定机构的法医进行鉴定，法医鉴定其肩部受伤为轻伤。张某与王某打架之前，曾因交通事故造成左肩骨折，法医鉴定意见，张某肩部伤为轻伤是交通事故所致陈旧伤还是砖头打击所致，不明确。如果双方当事人都找人鉴定，双方的鉴定意见很有可能

有冲突，法官难以决定采信哪方的鉴定意见，最终造成司法程序的混乱。

2、将鉴定意见直接作为认定事实的依据。鉴定意见是对其它证据分析、推论后作出的推论，并不等同于客观事实。有时候法官过于相信鉴定意见，在鉴定意见和证据相矛盾的时候，一味采信鉴定意见。不加鉴别的将其作为定案的依据。

3、一方当事人与鉴定人员勾结，损害对方利益。由于鉴定意见带有鉴定人的主观思想，所以不少当事人以威逼、利诱等手段让鉴定人员将鉴定意见改为有利于己方的一面。如李某交通肇事中造成胡某膀胱线性骨折。胡某在铜仁市人民医院住院6个月，胡某出院后到铜仁残疾鉴定委员会进行伤残鉴定。鉴定意见，胡某所受伤达不到残疾标准，确定为无残疾。胡某私自到贵阳找了一个鉴定机构。根据胡某自己说，他找了关系。胡某受伤鉴定为十级残疾。法院根据该鉴定意见判决李某赔偿残疾费3万元。

4、鉴定技术未达到相应的要求。鉴定人员专业水平低，导致鉴定意见与真实情况有误差。需要鉴定意见来支撑证据灭失，导致案件无法破获。如发生在2005年下溪乡报溪村的一宗强奸杀人案。一村民组长杨某与该组芳龄20岁的小杨妹之母有暧昧关系。一天，小杨妹从外地打工回家，晚上在自己闺房中被人翻窗入室进行强奸后杀人灭口。第二天早上，案发后公安机关将该组长杨某刑拘，杨某供认其强奸并杀害小杨妹的事实，当事在案发现场，侦查人员从杨某身上剪下带有血迹的裤边，送往武汉一鉴定机构作鉴定。当时的鉴定结论，杨

某裤边上的血迹经DNA鉴定是鸡血，与死者小杨妹的血迹不能作同一认定。杨某知道后翻供，后杨某无罪释放。致该案至今未找到杀人凶手。

5、没有证明能力的鉴定意见。(1)超越鉴定业务范围的鉴定意见，鉴定人对于超越专业范围，进行“越俎代疱”式的鉴定意见不具有证据能力。(2)鉴定人对普通经验层面的事实问题作出的“鉴定意见” ，无须专门知识和技能即可作出判断的事实，不应成为鉴定对象。(3)鉴定人员出具的对于法律适用作出的说明、解释。由于这种说明和解释属于学说观点，不是针对特定的案件事实的作出专门性问题的鉴定意见，因而没有证据能力。

5、鉴定意见证明力大小审查缺乏标准。法官在审判过程中对鉴定意见证明力大小的认定完全取决于自己的主观思想，只对鉴定意见作形式上的观察即作出是否采信的判断。

三、对鉴定意见在司法实践中的建议:

1、规范鉴定机构，提高鉴定人员素质，让鉴定具有法律效力。司法机关办案过程中应该建议一套完整的鉴定程序，让鉴定有序有效的进行。除此之外还应该对鉴定人员进行专业的培训，使之技能水平更高，鉴定更精确。

2、对鉴定意见的证据能力进行核审。首先，对鉴定机关和鉴定人的资格进行核审，鉴定机构应当具备法定的资格和条件，鉴定人应具备相关专业技术职称。除此之外，鉴定人应该是在回避范畴之外的人。

其次，对鉴定程序的合法性审查，鉴定程序的合法性包括鉴定程序、鉴定方法符合鉴定规程和技术要求，如果鉴定程序和鉴定方法有错误，该鉴定意见即不具有证据能力。

再次，鉴定材料的可靠性审查。我国法律规定，委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。鉴定意见基于鉴定材料得来，所以材料的真实性和合法性直接影响鉴定意见的真实性和合法性。

最后，鉴定意见形式的审查。应当审查是否具有下列内容:(1)委托人姓名或者名称、委托鉴定的内容;(2)委托鉴定的材料;(3)鉴定的依据及使用的科学技术手段;(4)对鉴定过程的说明;(5)明确的鉴定结论;(6)对鉴定人鉴定资格的说明;(7)鉴定人员及鉴定机构签名盖章。

3、把握好鉴定意见的法律效力。鉴定意见只是诸多证据中的一种类型，一旦其他证据与鉴定意见不一致时，审判人员应当结合案件的全部证据，进行综合审查判断，从而正确认定案件事实，而不是被动地将“结论”作为定案依据。有的法院或法官，在有多个不同的鉴定意见时，以设立鉴定机构单位的行政级别高低，决定鉴定意见的效力高低，有违司法鉴定活动的科学性原则。虽然，鉴定机构存在资质之分，但各鉴定机构之间没有隶属关系，也不存在上下级关系之分。

范文四：关于增强”到货通知单法律效力”的意见

中建钢构苏物字?

2012

?

号

关于增强“到货通知单证据效力”的意见

司属各单位、各部门：

为进一步规范物资接收工作，防范法律风险，就增强“到货通知单证据效力”一事特此发文。

到货通知单作为记录供货方交货时间的第一手资料对于判断其是否存在交货延迟具有重要的证据作用。由于我司在物资接收过程中“到货通知单”或“送货单”不要求供货方签字或盖章，一旦进入诉讼程序，很难被司法机关作为证据采纳，极大的降低了到货通知单的证据效力，极有可能造成我司在诉讼过程中的举证困难。

综上所述，建议司属各单位、各部门在物资接收过程中，到货通知单随车送达的，需要求对方加盖公章；对方发送电子版本的务必现场要求供货方或物流方（司机）在打印的到

货通知单上进行签字确认，以增强到货通知单的证据效力。

二○一二年三月十三日

主题词：物资 到货通知单 证据效力

抄送：公司领导。

中建钢构江苏有限公司综合办公室 2012年 3 月 13 日

范文五：个人印章法律效力,私章的法律效力

个人印章法律效力,私章的法律效力

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3 个人印章法律效力 答: 个人印章在个人承认的情况下是有法律效力的. 私章的使用在我国源远流长。从古至今，从帝王到百姓，私章数量之大，至今未有一个统计数字。有的用于把玩欣赏，有的用于赠送友人(含外国友人)，更重要的是私章带有个人身份的特征。皇帝将私章交于大臣，可视为皇帝亲临。百姓个人私章，可作为个人的身份标记。我国市场经济发展的今天，私章在民间及金融等部门仍然 延续使用，实践中却也酿成不少纠纷。因此，探讨私章的法律效力问题就很有必要。

一、私章的使用

私章的使用，目前主要存在于民间及金融流通领域等部门。如民间经常发生的借贷关系，当事人受文化水平的限制及习俗支配，大量使用私章立下字据，认可以私章的印戳为准，表示系自己所借，自己所贷，系自己的真实意思表示。金融部门的借贷手续，票据的签章及背书，亦大量使用私章，且某些方面私章是必备的要件。由此可见，私章的使用，不仅仅是一个传统习惯的问题。但私章的使用目前尚无法律规定，因此，实践中引起的纠纷便此起彼伏。

二、私章的法律效力

(一)、与私章相比,公章是被赋于法律效力的。《中华人民共和国治安管理处罚条例》(1986-9-25)第25条第2项规定:刻字业承制公章违反管理规定，尚未造成严重后果的,以妨害社会管理秩序，处二百元以下罚款或者警告;这是我国最早(笔者所能找到的)的关于公章的立法(非刑事)依据。

(二)私章不同于公章。同公章相比，私章刻制既不需要有关机关批准，也不需要登记备案，刻制时也不需要出具身份证件，随意性很大，且使用范围广，在我国还需延续较长时间。因此，私章的法律效力应多层次理解。

1、私章带有个人身份的特征。最典型的是书画家的私章。印章不但美观，而且也是表明个人身份，辩别书画真伪的重要特征。使用印章确表示个人真实意思表示，其效力应等同于本人签名，或按手印，对本人应具有约束力。www.kz020.net

如果不是本人真实意思表示，而是他人未经授权使用，根据《中华人民共和国合同法》第48条:行为人以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，不发生效力，由行为人承担责任。因此，本人是不承担责任的。

如果他人使用本人印章，本人知道而不作否认表示的，根据《中华人民共和国民法通则》第66条:本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本人应承担责任。www.yz020.com

2、尽管私章具有表明个人身份的特征，但从法律意义上讲并不必然具有确定个人身份的效力。因为，

(1)私章刻制没有规范的程序。私章不同于公章，刻制既不需要有关机关批准，也不需要登记备案，刻制时也不需要出具身份证件，随意性很大，这就不排除少数人非法盗刻他人名章以达到非法目的。

同公章相比，私章的刻制国家没有约束，也不好约束，因此，私章的刻制、使用，至今没有法律规定。

(2)私章不具有确定个人身份的特性。国际通行的识别身份的办法是签名，因为签名具有唯一性，能反映个人的书写特征。签名不可伪造，即使伪造，经过鉴定也可辩别。而私章仅能反映和盖章人姓名一致，并不能确定盖章人的真实身份。

(3)存在同名印章和一人使用多个印章的情形。现在重名率较高，不同人可能出现同名印章。有的人在使用时也不规范，出现印章遗失及其他原因时，会使用多个印章。象上述案例，就是因为王宝故意使用多个印章。如果邮局在取款时要求签名，就不会发生这样的纠纷。www.kz020.com

3、 行政及企、事业单位法定代表人的私章具有公示的效力。特殊行业、特殊身份的个人私章的公开使用具有公示性。如票据的签章及背书，法定代表人的私章经银行预留票据存根备查后应具有公示的效力。法定代表人不能因为自己有时不知道而予以否认。

由于我国私章的使用情况比较复杂，归结看来，即有习惯的因素，也有“规章制度”的因素。中国人民银行及各商业银行的规章制度中就有关于私章的规定(主要是单位法定代表人)。但是,目前我国法律没有关于私章的规定。作为一种行业行为习惯，一种民间行为习惯，签名重复率高的领域私章的使用更会延续较长一段时间，但只要妥善保管，依法行为，各单位均依法办事，相信因私章的使用而引起的纠纷会越来越少;不过，目前看来，仍有相当强的生命力。因此，希有待于立法予以完善。

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