范文一:张元端—房地产十大开发理念
张元端:当前中国房地产开发的十大强势理念
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月10日15:23
2006年4月,亚洲人居环境协会、日本福冈市政府、联合国人居署亚太办事处共同合作在日本成立了“亚洲人居环境建设与发展研修基地”,并于11月成功举办了首期研修“亚洲人居环境研修计划之日本集合住宅发展与精细设计”,取得了丰硕的成果。
2007年7月2日,亚洲人居环境建设与发展研修基地第二期研修班成员一行17人由北京出发,到达日本福冈,开始为期8天的日本集合住宅研修之旅。以下为中国房地产及住宅研究会副会长现场致辞:
女士们、先生们:
非常高兴再次访问美丽的现代化的大都会——福冈市。从地理位置上看,福冈市是距离中国最近的日本大城市,与中国的友好交流有着悠久的历史,不愧为中日合作交流的“桥头堡”。福冈市又以“宜居城市”而闻名世界,人居环境建设成就斐然,有很多值得我们学习借鉴的经验。
借此机会,我想简要地介绍一下中国房地产业发展的一些情况。
中国房地产业在持续高速增长的总态势下,目前仍在以较高的速度向前发展。2007年1至5月份,与2006年同期比较,完成的房地产开发投资增长27.5%。
其中,商品住宅完成投资增长幅度还要高一些,为29.5%。商品住宅中,供应低收入家庭的经济适用住房投资增长最高,为39.4%,这是近几年中国政府对房地产业进行宏观调控的重要成果。
土地开发面积和房屋施工面积增长幅度也较大,分别为11.2%和21.9%。其中,住宅施工面积增长23%;办公楼施工面积增长16.6%;商业营业用房施工面积增长11.8%。住宅领先发展,是近二十年来中国房地产业的基本格局。
同时,中国房地产业也面临着许多挑战。
首先是资源的挑战。由于人口众多、人均资源占有量少的国情所决定,中国的住宅开发建设受到各种资源的制约,特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约;
其次是理念的挑战。拥有先进的开发理念,成为房地产企业在市场竞争中的重要立足点。 第三是市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟,消费需求从大户型向中小户型转变,以及价格的控制等等。
第四是品牌的挑战。当前,中国住宅建设已由以总量扩张为主逐步向以质量提高为主转变。对一些开发公司来说,品牌成为一个很大的挑战。
第五是效率的挑战。经过二十多年的开发实践,开发理念和规划设计的水平越来越靠近,土地供应也日益规范、公开。今后,地产商仅凭地段、设计等方面的优势已经很难脱颖而出了,开发效率的提高将上升到重要地位,包括建筑施工周期、资金运转周期等等。开发企业的实力可能就体现在效率和品质上。
在这样的态势下,中国房地产开发事业与时俱进,不断涌现出新的理念。
一、“节能省地”理念
为了适应中国人口多、人均资源占有量少的国情,实现房地产业和住宅建设的可持续发展。近年来,中国相继出现了“绿色建筑”、“环保建筑”、“生态住宅”、“健康住宅”等诸多建筑概念。
其核心都是围绕节约能源、节约水资源、节约建筑材料、节约土地、保护环境等“四节一环保”。
同时,中国整个的人居环境建设也是以“四节一环保”为基本指导原则。
二、“亲情和谐”理念
为了构建和谐社会、和谐人居,适应家庭结构小型化趋势和老龄化社会到来的需要,中
国正在发展一种以有利于维系和增进家庭亲情、邻里亲情、社区亲情为宗旨的新概念住区——“亲情和谐住宅小区”。
其特点是把老年住宅盖到普通住宅小区中来,使老年人能够与子孙就近居住、可分可合,或同住一个小区(“近居型”),或同住一栋楼(“邻居型”),或同住一套房(“合居型”)。而且,供老年人住的房子从结构到装修都必须有“适老设施”。
随着中国城市规模的迅速扩大和住宅建设从大户型向中小户型转变,“亲情和谐”理念正被越来越多的住宅开发项目采用。
3、“创意地产”理念
为了提高房地产产品的文化艺术品位,克服建筑样式雷同、“千楼一面”的现状,一种把房地产业与创意产业结合起来的新的运作理念和方法——“创意地产”,正日益受到重视。 所谓创意地产,不仅是指含有创意因素的房地产产品,而且是指在整个产业链,从理念、策划、规划、设计、建造,到营销和物业管理各个环节中都投入大量创意因素,形成创意整合,提升产品的品牌效应和无形资产。
创意地产的诞生,使楼盘各具自己独特的文化内涵和形式。而且,因其具有的知识密集、整合性强、附加值高等特点,极大地提升了房地产行业的整体水平。
四、“科技地产”理念
“科技地产是”以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的“科技主题地产”。
一方面,我们对于大众化、普及型的住宅,不要求采用“高科技”,而是要求尽量提高科技含量,特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的实用技术和新科技成果的应用,倡导用“低投入、高产出”的方法来实现建筑节能和居住环境改善的目标。
另一方面,我们也在开发一些能够代表中国住宅科技发展水平的高新住宅科技,在条件许可的少数场合下予以应用。
五、“开放式社区”理念
长期以来,中国住宅小区规模都比较小,一般都是采取“封闭式”的模式。
现在,小区规模越来越大,有的甚至达到了小城镇级的人口规模,“封闭式”的小区模式越来越不适应规模住区和现代城市的要求。
因此,必须提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念,以促进住宅小区与城市之间的和谐。主要是:小区道路和城市路网要有机衔接,提高小区的“交通均好性”,也使城市路网更加通达顺畅;住宅小区的会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施与城市共享;小区景观与城市共享等等。
六、“精细化设计”理念
中国正在加大“中小套型”住宅建设的比重,并要求控制好商品住宅的价位。实现这个双重目标,推行“精细化设计”是必由之路。
首先是合理利用和充分利用每一寸空间,并精心考虑各种设计细节,以化解面积紧凑与功能齐全的矛盾。
其次是充分体现差异化。例如,在做节能设计的时候,通过计算机模拟定量化,不同朝向、楼层、部位可以采取有差异的节能措施,从而使造价降低。
第三是仔细斟酌选用建筑材料和住宅设施,例如,在中小套型住宅设计中选用“轻薄、小巧”的建材、部件构件和厨房、卫生间设施。
七、“住宅产业化”理念
主要是以科技进步为先导,以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨,以提高劳动生产率和工程质量为目标,在科学规划的基础上,实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。
推进住宅产业化在中国还刚刚起步,必然有一个渐进的过程。在这方面,日本的住宅工
业化发展就很值得我们借鉴。记得我在福冈市的爱兰岛就参观过—个高度装配化施工的小住宅楼,给我们畄下了深刻的印象。
八、“品牌”理念
品牌是企业的生命。品牌不仅使企业本身凝聚了巨大的无形资产,而且也使产品增加了不可限量的附加值。
中国在二十多年的房地产开发实践中,涌现出了—批全国性的和地区性的房地产品牌,品牌理念日益凸显。正如许多开发商都意识到的:品牌在,企业才有立足之本。品牌倒了,这个企业也就一无所有了。
可以说,在中国房地产业界,“做品牌”已成为时尚。
九、“经营方式转型”理念
随着中国房地产业的快速发展和宏观调控的不断深入,许多地产商适应市场变化,转变经营方式,在转型中求生存,求发展。
主要是:从土地运作向资本运作转型;从商品房开发(二级开发)向土地开发(一级开发)转型;从单纯开发住宅向住宅、商业地产、工业地产多元开发转型;从由单纯开发出售向租、售并举转型;从单纯依赖银行贷款向寻求多元化融资转型等等。
十、“跨地域开发”理念
中国房地产市场已呈现出“全国化”趋势。有实力的房地产企业正在实现从区域操作向跨地区发展的转型,越来越多的品牌大企业正在实施“全国化”战略,一个全国一盘棋的开发大时代已经到来。
其结果:从微观上看,许多强势房地产企业突破地域界限,快速成长,从区域性品牌逐渐走向全国性品牌。从宏观上看,开发商跨地区发展使得中国楼市得到整体提升,地区之间的差距正在缩小。
从以上介绍中可以看出中国房地产业发展的大致轮廓。
最后,我代表中国房地产及住宅研究会人居环境委员会(人居环境委员会博客|人居环境委员会新闻)和参加这次交流的中国同事们,对福冈市政府和有关部门的热情接待和周到安排表示衷心的感谢。并预祝这次交流活动圆满成功。
谢谢各位。
范文二:房地产策划与开发理念综述
房地产策划与开发理念综述
广州远洋建设实业公司 黄福新
上传时间:2003-7-5 19:41:00
一、概念地产与泛地产论
1996年11月,王志刚在深圳召开的房地产专题学术演讲会上提出了“概念地产”理念。1998年7月,在中国房地产(南方)峰会上,他又提出了“泛地产”理念,并透露开始对“泛地产”进行实质性的探索。
(一)概念地产与泛地产论的理念
“概念地产论”的主要特征是房地产开发项目被赋予鲜明的主题和概念而在竞争的市场中获得成功。其内容有:①房地产开发项目是由概念、主题支持的。②概念地产是一种经营理念,是房地产开发与营销中无形的要素,通常寓于有形的实物地产中,并赋予有形地产的主题和灵魂。“理念就是项目的灵魂”。③房地产开发项目要进行“概念设计”或“理念设计”。“概念设计”影响项目的成败,是项目“成功策划的核心”。
“泛地产论”的内容有:①泛地产是与狭义地产相对的概念。泛地产要求摆脱传统房地产开发的思维定势,不局限于“以房子为核心”,房子可能是主体,也可能成为附属的配套设施,它在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域(社区)。②泛地产的关键是理念创新。创新可分两个层次,一类归于技术和操作层面,如设计创新、营销创新、服务创新等。但作为一个房地产开发商来说,更要关注哲学、思维层面的创新问题。
(二)“地产论”对房地产策划的影响
在“地产论”理念的指导下,策划人以智慧和毅力,创造了一个又一个项目典范和营销范例,像广州“中海名都”、深圳“天海花园”、成都“锦官花园”等项目。把“概念地产”理念发挥好的要数北京“现代城”。北京“现代城”紧紧抓住北京人追逐时尚、前卫的心理,
在互联网热潮狂卷北京的背景下,适时推出“SOHO”概念,对项目进行准确而独特的定位,跳出同质化竞争,从而取得成功。其吃透地方人文特点、寻找理念突破的思路很有借鉴意义。
在“泛地产”理念的影响下,复合地产经典项目也层出不穷。例如广州“奥林匹克花园”,该小区在运用房地产领域内各种策划手段的同时,吸收体育业的最新理念和手段,两者相互嫁接、复合,浑然一体,突出“运动就在家门口”的主题,体现“运动型、健康型”的生活方式,迎合顾客购房就是购买“健康”的消费心理,从而一举成名。
二、新住宅运动
1999年12月2日,在北京召开的“中城房网”首次会议上,沈阳华新国际公司总经理卢铿针对住宅产业存在的问题,倡议酝酿和发起“新住宅运动”,获得不少人的认同。
2000年6月24日—25日,“新住宅论坛”在上海浦东国际会议中心召开,会议发表《新住宅运动宣言》。2001年3月13日,“中城房网”成员再次集结深圳,提纲挈领地提出了一个崭新的主题,这就是“新住宅运动”。
(一)、新住宅运动的思想
l、主张住宅开发要关注普通人,面向普通人;呼吁业者深入研究住宅市场,拒绝急功近利的商业炒作;呼吁所有的从业者认真研究市场和消费者的心理、行为。
2、响应建设部积极推进住宅产业化的号召,扎扎实实地促进建筑材料、设备及建造技术的发展和进步。
3、呼吁在住宅开发中更重视人的价值,更好地满足现代人个性化的需求;提倡合理利用宝贵资源,呼吁所有的人都来关注城市环境和自然生态,使人的安居与自然和睦共处;主
张住宅开发要尊重并努力延续地方文脉,使今天的新住宅也有机地融入城市的传统之中。
4、呼吁开发商尊重建筑师的设计成果,切实保护和激发建筑师的创造欲;呼吁开发商,尊重承建商的意见和利益,为“新住宅”的实现创造更和谐的合作关系;致力于通过市场化的运作,反对住宅行业在低水平上的不正当竞争。
(二)、新住宅运动思想对房地产策划的影响。
新住宅运动提出已有两年多,一些知名的企业如北京万科、中国海外、沈阳华新国际等,都把新住宅运动理念落实到实践,取得了明显的效果。例如北京万科举办“万科青青家园优先认购会”,一天销售276套。万科“青青家园”人性化的设计、明快的色彩、层层退台的丰富立面以及温馨的EMS物业管理模式引起了市场的普遍关注。在设计上,它与传统有别,根据北京人的居住需要和经济承受能力,吸取了低层住宅便于邻里交往、居住安全及别墅亲切自然、舒适休闲的特点,拥有“有天有地”的私家花园、大面积花园平台以及新颖的跃层式设计。
三、居住郊区化与新都市主义
九十年代中期,广州、深圳等一些发展商纷纷提出“居住郊区化”的理念,在郊区开发大面积的住宅小区而获得成功。这样一来,在城市中心建楼的开发商受到的压力越来越大,他们打出“新都市主义”的创新理念,也赢得相当部分顾客光顾。
(一)居住郊区化与新都市主义的理念
居住郊区化的内容有:一是以市场份额为核心的新的营销理念。居住郊区化是对居住文化、消费模式的细分,是房地产供求发展的一种必然趋势。二是居住郊区化需要一个渐进的过程,即居住郊区化的实施需要有一些前提条件,比如便利的交通设施,规模大、上档次的
居住小区,消费者一定的经济实力,突出的小区特点和较大的价格差距等。
新都市主义的内容有:①对居住郊区化的极其低密度、分散化的反思。新都市主义居住模式最根本的优越之处,在于城市资源交汇的中心地带,将现代人的时间、交通成本缩至最短,形成最具个性、时代、广泛、效率的居住主张。②新都市主义主张,任何居住区的发展都应采取紧凑方便适于步行的邻里街区形式,这样的地区应有清晰界定的中心和边界。③新都市主义居住区有三个要素:生态性、经济性和产品高品质性。
(二)居住郊区化与新都市主义理念对房地产策划的影响
居住郊区化与新都市主义理念指导下策划实践,都创出成功的项目典范。九十年代中期的广州番禺“丽江花园”、“碧桂园”等就是例子。
“碧桂园”的目标客户是“白领成功人士”,为广州居民认同居住郊区化理念奠定了基础。广州的奥林匹克花园、华南新城、星河湾等大型楼盘的相继推出,使广州居住郊区化成为一种趋势。
提出新都市主义理念的楼盘之一并获得成功的是广州“中海名都”。它以“都市生态园,岭南新加坡”的发展理念来指导小区的开发建设,实现旧城区居住者心中的愿望。生态景观和生活便利是“中海名都”的鲜明特征。新加坡主题的引入,确立小区现代、整洁、文明、秩序、温馨的生活方式,并把其先进高超的高层住宅建筑设计理念、空间功能处理、环境营造等专业手法引入“中海名都”加以借鉴。
四、生态住宅思想
1998年开始,深圳、广州、上海等城市出现了一些发展商打出“生态住宅”、“绿色住宅”的理念推销楼盘。
2001年7月14日,由中国房地产业协会、广州市房地产业协会等单位共同主办的“国际居住新潮流一中国绿色生态住宅”论坛在广州举行。2002年初广东省房地产业协会开展“绿色住区”的研究、制定标准、评优和宣传活动。
生态住宅的一大特点是健康。“健康住宅”不仅仅是住宅十绿化十社区医疗保健,而是指在生态环境、生活卫生、立体绿化、自然景观、噪音降低、建筑和装饰材料、空气流通等方面,都必须以人的健康为根本。
生态住宅的具体要求是:①舒适。安静、空气、绿化被列为舒适性的基础三要素。②方便。居住区内外交通的方便程度;公共服务设施的配套程度;服务方式、服务项目、服务时间的方便程度。③安全。居住区环境保证居民的日常安全和在发生特殊情况时的安全。④卫生。居住环境保持空气清新,对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。⑤美观。主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机地结合。
在生态住宅思想指导下,我国一些大中城市出现了一些生态住宅项目,如“东上海新城·三林城”生态型示范居住区,南京“亚东花园城·咏梅山庄”,广州“汇景新城”小区等。可以预见,绿色住区或生态住区将在各地逐步发展,并对提高住区环境质量、环保水平、实现可持续发展战略起到重要作用。
范文三:浅谈可持续发展理念与房地产开发
浅谈可持续发展理念与房地产开发
(河北科技师范学院城市建设学院 工程造价10级02班)
摘要:可持续发展战略是我国的基本发展战略,为社会各个产业发展的指导原则。目前我国房地产业在迅速发展的同时,也出现了一些与可持续发展不相协调的问题。本文在对这些问题进行分析的的基础上了,探求在房地产开发中导入可持续发展理念,以期待实现房地产业的可持续性发展。
关键词:可持续发展;房地产开发;环境保护
城市的发展离不开房地产开发,但是房地产的开发过度或无序开发,都会破坏自然环境,导致环境变得恶劣,降低了人们的生活质量,因此应有效地提倡走可持续发展的道路。
1.可持续发展理念
1.1可持续性发展的内涵 可持续发展是当今国际普遍关注的一个世界性课题,也是我国所确定的重要的国家发展战略。可持续发展观的两个鲜明特征:一是发展的可持续性,即发展对现代人和未来人需要的持续满足,达到现代与未来人类利益的统一;二是发展的协调性,即经济和社会发展必须限定在资源和环境的承载能力之内,追求经济、社会和资源、环境的协调发展。
2.房地产开发中存在的问题
2.1房地产的无序开发对生态环境的影响
2.1.1导致绿地减少,出现城市“荒漠” 在进行城市土地开发和再开发时,为了取得更多的生产、生活用地而不惜以牺牲“城市之肺”的绿色植物用地。造成许多城镇几乎完全成为“混凝土之林”,城镇硬质景观面积和软质景观的比例严重不协调,环境自净能力大为降低。导致城市氧气减少,尘土飞扬,噪音倍增,热岛效应和疾病的增加。
2.1.2导致乱拆乱建,污染严重 由于城市发展缺乏远见,孤立地进行千家万户的分散投资,分散建设,急功近利,生态环境意识淡薄,导致乱拆乱建,重复施工,只建房屋不重视市政及公共配套设施的建设,导致土地利用结构混乱,工厂犬牙交错,污染严重。
2.1.3导致水土流失,自然灾害频发 在房地产开发中,出现占用公园填湖毁地进行建筑的现象,其结果是严重地破坏了生态平衡,造成了城市水土大量流失,使得水域面积大大减小,而萎缩后的湖泊基本上丧失了原有的调蓄功能,致使水旱灾害更加频繁,影响范围不断扩大。
2.1.4导致交通拥挤,城市的运转效率降低 由于缺乏科学规划,居住区过分远离工作区,结果形成过度拥挤而集中的人流交通,给道路、交通、市场供应、上学、就业增加了压力。而我国城市本来就普遍存在路网疏通,道路面积率低的问题,日益增加的人流交通,使城市交通拥挤现象日益严重,造成城市交通运转节奏变慢,运输效率降低,成本提高,事故增多,影响城市社会生产、生活的正常运行。
2.2总量性、结构性供求失衡,造成大量商品房空置
2.2.1总量性供过于求 由于受房地产过热的滞后的影响,开发商预期收益看好,竞相投资,甚至包括一部分盲目投资,这些投资经过一个或短或长的周期而在近年陆续转为现实供给,加上房价收入比过大,而房地产价格的变化余地和弹性不大,以及住房金融的滞后等原因,导致了空置商品房呈现出供给增加幅度较大的现象。
2.2.2结构供求失衡 由于高档房产要比普通住宅的开发利润率高出很多,所以不但是开发商热衷于
高档房地产开发,连金融机构资金的信贷方向也向高档房地产大幅度倾斜,结果出现了城市房地产开发中,大型商场、高档办公楼、高档宾馆过多,商业娱乐房过多,而民用住宅比重较小;住宅开发中高档别墅太多,而普通住房太少等。于是一方面,许多居民尚未解决住房问题,另一方面,却积压了大量的空置商品房。
2.3房地产开发中的大量短期行为,对生态环境造成了极大破坏 我国房地产产业最大的特点是开发企业数量多而规模小,房地产是一个高投资、高风险行业,企业规模过小,不仅没有充足的资金与技术来建造在环境保护和资源节约方面有较高效率的建筑,而且在观念与管理水平上也往往局限于满足眼前利益。这种经营方式不可避免的导致了大量短期行为,从而出现外部环境的不经济化。具体表现为:开发区的盲目设置是使大片的森林和耕地被砍伐和占用,一些开发商甚至无视城市规划,随意毁林毁草,减少公共用地,随意破坏人文景观,违章建设;在建筑、装饰材料的应用上,一些开发商为了削减成本,往往通过采用耗能大、质量低劣的产品和偷工减料等手段来达到目的。结果是许多开发区建成后,开发区空气质量差,有害物质含量超标,建筑质量、公用绿地面积、污水和垃圾处理率不达标,破坏了生态环境。
2.4房屋的设计、布局不合理,造成了资源的浪费和破坏 长期以来,我国在房屋设计上往往对“发展”因素考虑不足,致使许多住宅房屋外型设计普遍存在平面形式单一,方型塔和长条板楼偏多的现象。这种千篇一律,缺乏个性的建筑模式不但违背了我国地域间千差万别的国情,而且很难形成因地制宜,与城市背景相协调的合理布局,结果造成了当地自然资源的浪费和破坏。而在房屋结构的设计上,不是盲目追求大面积而忽视功能质量,就是结构设计缺陷多,布局欠妥,使用不便,使居住功能与现实需求严重脱节 ,造成面积浪费。
3.房地产开发的可持续性发展
3.1可持续性发展的必要性 在人口急剧膨胀、技术高速发展、经济不断增长的今天,地球上的自然资源已越来越显珍贵,我们身处的环境已面临着越来越大的威胁,从我国房地产业发展中出现的问题来看,房地产的开发一定程度上已经偏离了可持续发展的方向,由于生态环境的保护与城市房地产的开发既相互制约又相互促进,因此,必须将“生态环境可持续性发展”的理念贯穿于整个房地产开发过程中,使城市开发建设和生态环境的保护二者达到协调统一,并进而促进城市的生态环境、经济环境和社会环境的统一、平衡、协调、和谐的发展。
3.2城市可持续发展对房地产开发的内在要求
3.2.1重视环境保护,维护生态平衡 可持续发展的核心是生态的可持续性。所以房地产的开发理应顺应自然,在遵循自然规律的基础上为人服务,技术是人与自然发生关系的媒介。居住区的规划与开发,要充分保护生态环境,尽量保护开发区域的原有植被,同时,大量引种地带性植被和树种,通过物种的多样性,来改善周围局部的气候。当前房地产开发企业进行住宅绿化时,忽视植物多样性改善局部气候的作用,机械照搬国外的绿化模式,大量使用人工草皮,引进名贵的树种,只求视觉上的效果,不求生态环境的营造。这种绿化模式,不但前期绿化投资高,而且后期养护浪费大量的淡水资源,其结果是,社区生态愈来愈趋向于简单化,这不仅使住宅区失去生物景观之美,而且严重破坏了生态系统的服务功能。
3.2.2提高房屋设计水平,加大高新技术含量 我国幅员辽阔,地域之间的地形地貌,气候特征,地
域位置千差万别。因此,房屋设计布局应因地制宜,合理利用当地资源,从空间、生态、视觉、人文、文化、智能及管理等方面入手,从总体布局,平面布置,建筑设备,节能及造型等方面来提高设计水平。建立“以人为本”的设计理念,在保证设计原则和科学性的同时兼顾人们对房屋的个性追求,树立适度的超前设计意识,使房屋的设计思想跟上时代发展的步伐。加快新技术新材料与新工艺的标准化、系统化进程;房屋设计上要选择各种新的设计模式,促进新产品的应用与推广,以大幅度地提高房屋的科技含量,从而使房地产走可持续发展之路。
3.2.3合理有效地进行房地产开发 城市土地是城市持续发展的基本资源条件,是城市社会经济发展的物质载体,城市发展和城市更新的一切内容最终都是落实在城市土地资源开发过程中,随着城市职能向均衡化与综合化方向发展,增加了对城市土地资源的需求量,使城市土地的稀缺性更加明显。其有效途径是遵循土地有效使用的原则,充分发挥地租调节机制在城市土地利用结构优化配置、城市土地空间布局和城市土地集约利用中的作用。同时,对一些特殊意义的土地利用类型,如城市绿化用地,广场用地和道路用地等,应通过行政、规划和管理手段,从数量和比例上加以保证。城市用地结构的合理化应是用地有机化的合理组织,达到结构严谨、组织有序、相容性好、功能互补,并能达到我修复完善的互补共生状态。随着科学技术的发展与信息社会的到来,城市用地与建筑物在性质和使用功能上的兼容性越来越强,多功能、综合性已成为土地开发的一种趋势。
3.2.4 城市可持续发展要求不断优化土地生态结构,提高城市的坏境质量。 城市既是人们从事各项生产活动的场所,又是人们生活、娱乐的场所。城市可持续发展要求充分体现以人为主体的发展思想,强调人的身心健康。因此,城市必须有优越的环境质量条件,不断优化城市生态系统结构,加强城市环境污染的综合防治,是提高城市环境质量最根本的保证。城市更新过程中,无论是旧城区改造,还是新城区的建设,与城市生态系统结构密切相关的是城市绿化用地面积。在城市更新改造过程中,盲目占用城市绿化用地及片面追求高密度的城市建筑,都不可能优化城市生态系统结构。
3.2.5 城市可持续发展要求公平地分配房地产资源。 市场经济和土地的有偿使用,对土地配置的经济效率起到了有效的作用,但在土地经济效益被提高的同时,也出现了包括土地与空间在内的城市资源分配贫富不均的不公平现象。市场经济在强调“合理配置”的同时却扩大了富人与穷人之间对房地产资源占有的不公平。在城市房地产开发过程中,不仅仅要考虑土地配置的经济效益问题,更应注意城市房地产开发对土地资源配置的经济效益、社会效益和环境效益进行协调的综合安排,并力求做到公平地分配房地产资源。
3.2.6 房地产的规划布局应有超前的生态观念。 在充分利用自然地貌、资源的基础上,创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。在房地产开发项目的选址上,尽量少占或不占耕地、生态林地,不影响风景名胜、人文景观,应在荒地、废地上进行建设开发。其次,应建立规划的房地产建筑质量保障制度,通过消费市场约束机制,抵制劣质、有毒材料的使用。大力推进房地产建筑节能工作,在保证建筑功能质量的前提下,采取有效的节能技术与管理措施,大幅度降低建筑能耗,达到既居住舒适,又能节约能源和改善环境的目的。并且改善城市交通、供水状况,提高城市生活垃圾、污水无害化处理率,发展固体废弃物的处理与回收再利用,从根本上改善居住环境。
房地产业是国民经济重要的基础性、向导性、支柱性产业,它为生产乃及整个社会经济活动提供基本性条件,为人们提供基本生活环境,但是在实际的城市改造与建设的过程中,房地产业未能按照
科学原则进行具有远见而又系统的开发建设,显得急功近利。使城市生态环境遭受破坏,诸如城市绿地的相对减少,噪音、垃圾以及空气污染加重,导致社会生态平衡失调,这不仅降低了城市居民的生活环境,而且制约了城市房地产开发和再开发的综合效益。所以,在城市建设发展过程中,应该以协调好房地产的开发与生态环境的保护为出发点,以建设人与自然和谐相处的花园城市为目标,将可持续发展的理念贯穿于整个房地产开发过程中,从而实现城市的生态、经济和社会的统一平衡与协调发展
参考文献:
[1]刘洪玉,张红.房地产业与社会经济[M].北京:清华大学出版社,2006.
[2]曲福田.可持续发展的理论与政策选择[M].北京:中国经济出版社,2005.
[3]叶剑平,谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[M].北京:中国人民出版社,2008.
[4]宋旭光,可持续发展测度方法的系统分析[M].大连:东北财经大学出版社,2007.
范文四:当前房地产开发十大强势理念
当前房地产开发十大强势理念
我国房地产企业发展面临着五大挑战:
1、资源的挑战。由于人口众多、人均资源占有量少的国情所决定,房地产开发受到各种资源的制约,特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约。
2、理念的挑战。拥有先进的开发理念,成为房地产企业在住区建设和市场竞争中的重要立足点。
3、市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟,需求从大户型向中小户型转变,以及价格的控制等等。企业必须由“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变认真进行产品结构和价位的调整。
4、品牌的挑战。住宅建设已逐步向以质量提高为主转变。拥有品牌,才能拥有竞争优势。
5、效率的挑战。我国住宅产业仍是粗放经营,表现为“一高两低两长”:能源消耗高,为发达国家的 3—4倍;劳动生产率低,住宅建造效率仅相当于发达国家的1/6—1/5,美国和日本年人均竣工面积为110—140平方米,而我国还不到30平方米;科技进步对住宅产业的贡献率低,仅为30%左右;开发周期长;资经过二十多年的开发实践,开发理念和规划设计的水平越来越靠近,土地供应也日益规范、公开。房地产商仅凭地段、设计等方面的优势已很难脱颖而出。开发效率将上升到重要地位,包括建筑施工周期、资金运转周期等。
面对上述挑战,我国房地产开发与时俱进,不断出现新的理念。
(一)“节能省地”理念
“绿色建筑”涵义包括三个方面:
(1)为人们提供健康、舒适、安全的生活、工作空间;
(2)在建筑物的全生命周期,即从建筑材料生产,建筑规划、设计、施工,到使用和维护,直至拆除、回用的全过程中实现高效率地利用能源;土地、水、材料等资源;
(3)最低限度地影响环境。“节能省地”是“绿色建筑”
核心内容。中国的绿色建筑有其自身的特点,其核心就是节能、节材、节水、节地、保护环境。近年来出现的“绿色建筑”、“生态建筑”、“环保建筑”、“健康住宅”“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念都是围绕“四节一环保”提出来的,都是要实现建筑的可持续发展。
1、“零能建筑”。不用矿石燃料(如石油、煤炭等)产生的能源。电饭煲、冰箱、热水、照明等用电,全靠太阳能。用电量为同类建筑的30%。墙壁保温层厚30厘米,冬暖夏凉,冬夏均不用空调,采用先进的通风设备。
2、“零二氧化碳排放屋”。冬天采用生物资源锅炉。燃料是用麦杆压成的圆柱小颗粒,二氧化碳排放量远低于麦杆生长过程从大气中吸收的二氧化碳。 消除三个认识上的误区。
误区一:把“绿色”单纯看作是“绿化”,绿地率高就是绿色。正如人们误解“绿色食品”就是含叶绿素的食品。真正意义上的“绿色建筑”是特指遵循可持续发展原则,按照有关经济技术规范指标的要求进行规划、设计、施工、管理,并经过专门机构认证,许可使用绿色建筑标志的无污染的建筑。
误区二:绿色建筑提高了居住成本。节能省地型绿色住宅总体上是降低了居住成本。美国:“初期成本“(一次性建造成本)只占全寿命周期成本的5%至 10%,运营和维护成本占60%至80%。另有调查显示:只要采取经济实用、切合实际的节能措施,新建住宅节能投资和老住宅节能改造成本,约为80—120元/平方米.通过产生的节能效益,一般可以在5年左右回收。
误区三:采用一两项节能省地措施就是绿色住宅。包括节能、节水、节材、节地方面的各项技术措施。节能措施中最重要的是保温隔热。但单项节能技术措施往往难以奏效。要“从头到脚”,从屋顶到地板,从外
墙、分户墙到门窗,都要采用适当的保温隔热措施。传统建筑节能材料大多是把节省能源消耗定位在建筑主结构、主墙体节能性能的改善上。现代建筑普遍使用的玻璃门、玻璃窗、玻璃幕墙、玻璃棚顶等结构的能耗控制,与国外相比,差距还很大。发展绿色建筑要为“普通人”的生活考虑,实实在在地解决最广大的一般住宅和普通建筑的问题。而并不在于设计和建造一些高技术水准的高标准的建筑。要发展同时具备多重立体化功能的玻璃贴膜:隔热节能、安全防护、防弹防爆、美化装饰、单向透视、保护室内隐私等。推广各种效果好、造价低的遮阳技术:
——窗户活动内遮阳措施
——窗户活动外遮阳外遮阳措施
——窗户固定外遮阳
——百页窗
——屋顶遮阳
——外墙遮阳
1、活动内遮阳措施和活动外遮阳措施能有效降低夏季空调耗冷量,节能率高达20%左右。特别是木制百页卷帘外遮阳措施,能把太阳直射辐射阻挡在室外。具有较大的热阻,有效地减少通过窗户的温差传热损失。因此空调年耗冷量节能率高达61.9%。活动遮阳措施对建筑冬季室内热环境几乎不产生影响。
2、固定遮阳的方式对模型空调年耗冷量的影响也非常显著。建设部、科技部印发了《绿色建筑技术导则》。建设部颁布了国家标准《绿色建筑评价标准》。建设部二OO六年六月二十八日颁发了《全国绿色建筑创新奖评审标准使用规则》和《全国绿色建筑创新奖评审标准》。
(二)“亲情和谐”理念
增进亲情、追求和谐,涉及到住区建设和管理的许多方面。维系和增进家庭、邻里、社区的亲情,是一个重要的和主要的方面。“亲情和谐住宅小区”是一种以增进亲情、追求和谐为目标的,精神文明倡导与设施条件保证相结合的新理念主题
社区。建设“亲情和谐住宅小区”是为了适应以下三个方面的需要: (1)建设“亲情和谐住宅小区”是构建和谐社会的需要。家庭组织是社会的轴心。古人说“家为邦本、本固邦宁”;“天下之本在国,国之本在家”。家庭和社会息息相关,家庭是建设“亲情和谐住宅小区”是构建和谐社会的基础性工作 (2)建设“亲情和谐住宅小区”是适应年龄结构和家庭结构变化的需要从年龄结构看,60岁以上老年人口占11.03%。“居家养老”是首选。北京市调查:98%的老人需要居家养老服务,54.4%的老人不愿与儿女同住。深圳市调查:56.4%的老人愿意居家养老,9.4%的老人愿意进养老院。从家庭结构看,由结构复杂的大家庭向结构简单的小家庭转化。夫妇核心家庭显著增加。开发建设适合“居家养老”的“亲情住宅小区”,把老年住宅盖到普通住宅小区中来。使老年人能够与子孙同住一个小区,同住一栋楼,同住一套房。分开生活的老人和子女就近居住,保持“一碗汤”距离,是许多老年人及其子女的向往。
(3)建设“亲情和谐住宅小区”是适应“住宅高层化”的需要。目前的多层,高层住宅楼难以满足老年人特殊居住需求。住宅楼宇化,高层化以后,邻里之间交往大为减少。“亲情和谐住宅小区”与其它理念住宅小区的区别在于,其规划设计要求具备满足两代人或多代人同住一个小区或一栋搂、有合有分的各种户型和设施条件。
在增强家庭亲情方面,“亲情和谐住宅小区”与其它理念住宅小区的区别:要求满足两代人或多代人合居或就近居住的各种户型和设施条件。户型分为三类 “近居型”:在小区内设立老年住宅楼,与子女就近居住(适合中小户型住宅); “邻居型”:在一栋或一层住宅楼内设立老年户型,与子女相邻居住(适合中小户型住宅);
“合居型”:在一套住宅里设立老年居室(适合大户型住宅)。供老年人住的房子从结构到装修都要有“适老设施”。
新加坡老年住宅设计要点:
1、住宅入口处面积适当增大,地面平坦,便于轮椅通过,并在老人经过处预留安装扶手的埋件。
2、门的宽度增加,轮椅可以通行
3、室内地面平坦,没有高差,特别是一个踏步的高差,不设门槛等障碍物。
4、厨房和卫生间的面积适当加大,便于坐凳或坐轮椅使用。
5、老人容易大小便失禁,厕所要靠近卧室,并设长明灯。
6、老人身高会缩短,有时可达6-7厘米。开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低。
7、地面和浴池底部都要防滑。浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手,浴池设有音响传感器,改变方向和高矮的地方用显眼色彩。
8、老人视觉功能下降,房间照度提高2倍以上。
9、老人不适应眩光,要加以抑制。
10、老人听力降低,要提高报警声响。
11、厕所采用推拉门,不用平开门。
12、洗涤台、灶台、洗面台等下面凹进,老人可坐下把腿伸进去操作。
13、煤气等各种开关上的字很大,以利老人辨识。
14、楼梯道适当加宽,以便安装升降椅。在增进邻里亲情方面,要着重规划设计好交往场所。
——提倡“强化庭院景观,弱化中心花园”的设计理念,——增加庭院、院落的户外休闲场所和设施,如椅子。
——克服小区绿化“见绿不见荫”的现象。在增进社区亲情方面,物业服务单位要搞好亲情服务。
《物权法》把物业公司定名为“物业服务机构”对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人,业主依法有权更换。业主可自行管理建筑物及其附属设施,有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。这样,对于规模和共用部分面积较小、物业服务需求较小的小区来说,就有可能实行业主自管,或聘用下岗职工、退休老人来管理。中小户型适应了家庭规模小型化的趋势。结合中小套型普通商品住房打造“亲情和谐住宅小区”,可以满足老人与子女就近居住、居家养老的消费阶层需要,因而可以成为住宅小区开发的新亮点。目前,北京、上海、江苏,浙江的一些住宅小区已经参加了“亲情和谐住宅小区试点”活动。
(三)“创意地产”理念
缺少创意的楼盘是没有灵魂的楼盘目前,房地产产品的策划、规划和设计的成本所占的比例正在逐步提高,产品“同质化”的趋势明显减弱,楼盘具有了自己独特的主题定位和文化艺术风格。过去那种“千楼一面”的现象已经大为改观。这就是创意地产的兴起,对城市文化景观和空间结构的变化带来的积极影响创意地产是房地产业与创意产业的美妙联姻“创意产业”的本质是推崇创新。它依赖于个人的创造力。“创意产业”还特别强调文化艺术对产业经济链的支持与推动。故而又称为“文化创意产业”。“创意产业”发祥地英国的创意产业专责小组于1998年作出的解释是:“源于个体创意、技巧及才能,通过知识产权的生成与利用,而有潜力创造财富和就业机会的产业。“创意产业”就是将人们常说的“点子”或“主意”通过产业化而形成价值的一种新型产业,它通过“越界”延伸,促成不同行业、不同领域的整合与重组,形成新的经济增长点。房地产业与创意产业联姻以后,便诞生了创意地产。
娱乐休闲地产等房地产产品相并列的地产品种,而是房地产产品的一种新的运作理念和方法。“创意”可以采取多种方式:
——原始创新。
——继承创新。在继承传统的基础上进行再创造,例如把“马头墙”等传统形式用于高层建筑、四合院创新 造等等;
——集成创新。一如现在的手机把通讯、照相、MP3、MP4等若干单项技术整合在一起而成为新产品。
——品牌整合创新。与建材业、装潢业、服务业等产业联合,“创意”要贯穿产业链的各个环节。创意地产,不仅是指含有创意因素的房地产产品,而且是指在整个产业链的各个环节中都投入大量创意因素。(广义的创意地产)
从理念、策划、规划、设计、建造,到营销和物业管理各个环节都要有创意,形成整个产业链各个环节的创意整合,提升产品的品牌效应和无形资产。
(1)理念创新。从品牌的定位、设计,到品牌战略的实施、反馈,各个环节能否创新,最根本的是看企业文化中有没有“创新”的理念。因循守旧,抱残守缺,就不可能创新。
(2)策划创新。除建筑结构、造型策划创新以外,还包括功能的策划创新。
——把旧厂房、旧仓库改造成画廊、艺术中心、设计公司和酒吧用房,就是一种功能的策划创新。
——以“运动就在家门口”为口号的住宅小区,则是人居环境功能多元化的成功策划创新。
(3)营销创新。“酒香不怕巷子深”,但“好酒也要勤吆喝”。随着“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变,在细致准确的产品定位的基础上,(4)服务创新。房地产产品日趋同质化,要把目光转向售前、售中、售后各个阶段服务质量的提高,从而提高产品的附加值。
(5)融资渠道的拓宽,等等。
(6)物业服务体制创新。《物权法》对物业公司提出了更高要求。物业公司要改变大而全、小而全的现状,探索“管理层与劳务层分开”修缮、保安等的专业化劳务公司,为一个或几个物业公司提供劳务。物业公司作
为管理层,主要做好协调,调度和监督工作。可以同时管理若干个小区。管理层走规模化经营的道路;劳务层走专业化经营的道路。相辅相成,共同发展。 创意地产诞生的意义
——大大减弱了房地产产品“千楼一面”的“趋同性”和“克隆”行为,使楼盘各具自己独特的文化内涵和形式。
——因其具有知识密集、附加值高、整合性强等特点,能够提升房地产行业发展的整体水平。
——创意地产的崛起,必将使我国房地产业面目一新,创造越来越丰厚的经济效益、社会效益和环境效益。
四、“科技地产”理念
传统经济学讲的是三个大问题,为谁生产?生产什么?怎么生产?科学发展经济学讲的“什么叫以人为本”,为谁生产?就是要人为的合理生产,换句话说不合理的需求就不一定生产;生产什么?就是要以全面协调的观点,生产什么要受资源和生态的制约,受社会和文化的制约,受科学和技术的制约,这就是一个全面的观点,而且是一个协调的观点,并不是完全取决于市场。可持续发展也就是说“怎么生产”。
作为大众化,普及型的住宅,不宜提出“采用高科技”的要求,而是要求尽量提高科技含量,特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的节能、节材、节地实用技术和新科技成果的应用,倡导用“低投入、高产出”的方法来实现建筑节能和居住环境改善的目标。也要开发一些代表我国住宅科技水平的高新住宅科技,在条件许可的少数场合下予以应用。例如,以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的科技主题地产,科技含量高,与政策契合度高,节能的本质:
——减少能源消耗
——提高能源利用率不同档次的住宅,节能措施区别对待
——高档住宅采用先进技术和高级设备,全面降低能耗和提高能源利用率。如地
板辐射采暖,户式中央空调与中央新风系统。
——低档住宅以降低能耗为核心,走低成本路子。如墙体外围护、节能门窗、屋顶保温隔热、太阳能利用等。
——中档住宅兼容中、低两档的措施。
五、“开放式社区”理念
长期以来,由于住宅小区规模较小,一般都采取“封闭式”,筑起围墙,与社会的联系仅仅靠一两个出入口。住宅小区虽在城市,却独立于城市。
现在,小区规模越来越大,甚至达到了小城镇级的人口规模。“封闭式”的小区模式越来越不适应规模住区和现代城市的要求。必须提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念。
1、小区路网与城市道路衔接。过去,住宅小区一般不规划城市道路穿越,或者虽有规划也不开通。小区规模大型化以后,“封闭式”而且影响城市路网的通畅。应该一切从城市规划的总体出发,小区路网与城市道路衔接。城市规划道路的穿越小区,使城市路网更加通达顺畅,也提高了小区的“交通均好性”。
2、会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施的共享小区可以利用周边的公共设施,小区公共设施也可向社会开放。会馆亏损经营,原因之一是人气不足。只供小区居民使用,小区外居民无缘涉足。沿路建商住楼,“底商”绵延数百米,不仅居民购物不便,而且难聚人气、商气。应在小区适当位置建超市、步行街,并对外开放;既便民,又提升小区的魅力。
3、小区景观与城市共享,把靓丽的小区景观贡献给城市。亲水楼盘的海滨、江滨、湖滨地带与市民共享,不要封闭起来。
4、划小管理单位。拆掉围墙以后,小区管理应“划小管理单位”,几栋楼形成围合、甚至一栋楼单独进行管理,加上电子保安监控设备,保证小区的安全。
(六)“精细化设计”理念
要实现“中小套型”和“中低价位”双重目标,必须改变“粗放型”设计,推行“精细化
设计”。
“精细化设计”的实质是:
——不放过一寸面积的合理利用和充分利用;
——不放过一个创造舒适生活的细节;
——不浪费住户的一分钱财;
——不浪费国家的一点资源。
1、精耕细作。精细化设计要求“螺蛳壳里做道场”,合理利用和充分利用每一寸要将平面功能的利用与空间功能的利用很好地结合起来,包括各种住宅设施的布置摆放。摆放得合理,就能节省空间。其中,尤其应该重视可调节的空间布局(减少固定隔断)和空间利用(如储物吊柜)。
2、精雕细刻。精细化设计要求充分体现个性化。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行为特点的要求,应通过设计细节来分别加以适应和满足。
3、精打细算。在做好空间定位、定性分析的基础上,通过计算机模拟进行定量化。采暖、通风、节能、采光、照明、噪声诸多方面都可以模拟计算。如节能方面,通过精细化设计,不同朝向、楼层、部位,可以采取有差异的节能措施。从而使造价降低。
4、精挑细选。建筑材料和住宅设施要按照实用、经济、美观三位一体的原则,仔细选用。例如,中小套型住宅设计应选用“轻薄、小巧”的建材、部件构件和厨卫设施;在夏热冬冷地区可以适当采用外遮阳棚节能措施。
5、精装细修。住宅产品精装修,是提升产品精细化设计的主要手段。既可确保精细化设计的创意不受损害,又能避免毛坯房进行二次装修造成的浪费。要逐步淘汰毛坯房。
(七)“住宅产业化”理念
住宅产业化,也可称住宅工业化。其内涵是:
1、以科技进步为先导;
2、以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨;
3、以提高劳动生产率和工程质量为目标;
4、在科学规划的基础上,实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。
推进住宅产业化,要进一步实现以下四个方面的战略转变:
(1)理念上从“粗放型生产方式”向“集约型生产方式”转变。克服诸如认为“中国人多、劳动力便宜,工厂化不是当务之急,可以慢慢来”等等思想障碍。
(2)实践上从住宅生产“工地化”向“工厂化”转变。加快从以非标准化的分散手工作业向以标准化、系列化、集成化和规模化的工厂作业转变。
(3)体制上从“分散”向“整合”转变。要把分散在有关部门管理的与“住宅产业现代化”有关的各个环节的各类企业,如开发商、建筑商,以及其上游的供应商和下游的服务商等等,通过有效的组织形式(集团、联合体等)整合起来.形成紧密相连的产业链。形成“协同作战优势”和“品牌整合优势”。
(4)政策上从“单项”向“配套”转变。要利用税收、价格、信贷等经济杠杆,鼓励技术创新和体制创新,促进产业结构、企业结构和产品结构的调整。
(八)“品牌”理念
房地产产品的品牌通常就是开发该产品的企业的名称,即所谓“公司品牌”,或“作为组织的品牌”。
——要提高品牌知名度。即品牌在消费者头脑中存在的牢固程度。当消费者做品牌选择时,熟悉的品牌就会占优势。因此,要使消费者识别和再现你的品牌。创造知名度,一是高销量;二是采用传统以外的渠道,如利用事件促销、赞助、公
关、赠送样品和其他能引起注意的方法。
——要突出品牌个性。差异性是一个品牌应具有的最起码的品质特征,是品牌与消费者之间联系的基础。优秀品牌都具有不可模仿或无法复制的特色,从而在同类产品中脱颖而出。缺乏个性的品牌,一般不可能做大做强。
————品牌知名度和忠诚度与日俱增的关键,是长期稳定的质量和不断创新,并由此建立起独特的品牌形象。认知质量通常是顾客购买的核心,因而它是建立品牌识别的最终策略。加强全面质量管理,提高和稳定质量通常是企业主要的和关键的战略动力。认知质量与真实质量会存在偏差。消费者可能会被产品以前质量低劣的形象所误导,而不会相信质量提高后的新宣传。一度品质低劣的品牌要恢复名声非常困难,甚至是不可能的。品牌建设,要以质量为本,诚信为魂。
(九)“经营方式转型”理念
1、从土地运作向资本运作转型。
土地和资本是房地产企业进行项目开发最为关键的两种资源。开发用地实行“招拍挂”以后,获取土地的过程相对公开。资金成了第一位的资源。房地产开发的实质是一种投、融资行为。开发企业成功地进行资本运作,是它立足于房地产市场的必要条件。最佳办法是通过上市来增资扩股。
2、从二级开发向一级开发转型。
目前,土地一级开发几乎全部由政府主导的土地储备中心来操作实施。随着需求的增长,今后土地一级开发的工作也必将走向市场,一些具备资金实力和开发经验的开发企业将从商品房的开发商将转型为专业的土地一级开发商。
3、由单纯开发住宅向住、商、工多元开发转型。
住宅开发商往往疲于拿地,用地成本日益高昂,回报率有所下降。许多开发商开始涉足商业地产和工业地产领域。商业地产却能够通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转,而且回报颇丰。北京市的一些二线商圈在区域改造以后,商铺租
金超过了CBD和中关村。商业地产与住宅地产完全不同,决策要慎重。
操作商业地产的一般条件:
——有雄厚的资金实力。尤其持有型物业投资,资金回笼周期长,更需要有较高的资金实力和融资能力。
——兼具地产和商业的知识、经验。
——拥有一定的品牌知名度。
4、由单纯开发出售变为租、售并举。
随着宏观调控的深入,一些开发商从单纯住宅开发转型为产品多元化、租售并举的综合性房地产营运。如:
——加大对商业房地产项目的开发和投资
——增加有稳定租赁收入商业物业、写字楼物业等的持有
——增强商业地产项目并购和资产管理的拓展能力。
5、融资渠道从单一向多元化转变。开发商的融资问题是企业生存和发展的首要问题。由单纯依赖银行贷款转而寻求多元化融资是必由之路。
6、产品型号和品种的转变。由大比重地开发大户型住宅向大比重地开发90平方米以下中小户型住宅转变。
(十)“跨地域开发”理念
房地产市场已呈现“全国化”趋势有实力的房地产企业都在实施“全国化”战略,实施从区域操作向跨地区发展的转型。“让开大道,占领两厢”。由于一线城市楼市竞争严酷,二、三线城市房地产市场又全面兴起,一些开发企业实行了从一线城市向二、三线城市的战略转移。跨地区扩张的主要运作方式:
1、直接参与区域土地市场“招拍挂”;
2、与本土房企联合开发,按股分利;
3、兼并、重组拥有相关开发资源的企业;
4、在区域房地产市场前景逐步明朗之际,抢先储备有价值的土地.进行资金与土地的有效绑定;
5、选择实力相当的城市,反复拷贝同一定位的楼盘;
6、在区域经济圈内进行业务拓展。其优点是战线不至于拉得过长。
从区域性品牌逐渐发展为全国性品牌。从宏观看,开发商跨地区发展,有利于缩小地区之间的差距,促进我国房地产开发水平的整体提升。但跨地区发展既有许
范文五:房地产开发中的住宅设计理念
河南大学土木建筑学院
房地产开发
题目:房地产开发中的住宅设计理念
专学业号学生姓名指导老师
论文完成日期2014年6月
房地产开发中的住宅设计理念
摘要:随着时代的发展,社会的进步,人们对住宅的要求不断提高,房地产的相关行业也在飞速发展着。尤其是近几年来,老百姓购买力的不断提升,住宅的需求量也在不断增加。经过市场调查,在社会上比较认可的住宅设计理念主要分为三种,分别是以人为本的居住理念、绿色生态建筑理念和科技住宅理念。
关键词:以人为本;绿色生态建筑;科技住宅;理念
随着经济的发展,社会的进步,人们的视野不断开阔,对住宅的要求不断提高,房地产的相关行业也在飞速发展着。面对千奇百怪的户型设计,人们在选择建筑的同时也逐渐开始对户型进行选择性购买。
经过市场调查,在社会上比较认可的住宅设计理念主要分为三种,分别是“以人为本”的居住理念、绿色生态建筑理念和科技住宅理念。
“以人为本”的设计理念能得到大家的认可,不仅是它的品位高,更重要的是它符合老百姓的生活习惯。目前,在现代房地产开发的过程中,很多多层甚至小高层住宅等都在运用这种理念,并在设计中得到体现,大面积退台设计、入口大堂花园式设计比比皆是,诸多独栋、联排、拼叠的设计手法被更多地运用到多层及小高层的设计中来,“情景花园住宅”渐成新宠,并导致各地项目亦步亦趋。另外,景观环境设计理念日渐深化,使居住体验更接近人文本质。与此相对应,矩阵式的兵营排列、“四菜一汤”的程式化规划等已极为罕见,依山就势、傍河而居等与当地地脉、人脉相融通的设计比比皆是,景观的均好性已得到极大尊重,不少项目还通过出色的规划和景观设计项目透出弥足珍贵的文化底蕴,让“以人为本”的设计理念渗透到建筑中去。
最近几年,“绿色生态建筑”在建筑业也是风生水起,它在中国发展较晚,直到1998年,在深圳、广州、上海等城市才出现了一些发展商打出“生态住宅”、“绿色住宅”的理念推销楼盘。2001年7月14日,由中国房地产业协会、广州市房地产业协会等单位共同主办的“国际居住新潮流---中国绿色生态住宅”论坛在广州举行。2002年初广东省房地产业协会开展“绿色住区”的研究、制定标准、评优和宣传活动。这时绿色生态开始在老百姓中开始普及。
绿色生态住宅的一大特点是健康。“健康住宅”不仅仅是住宅十绿化十社区医疗保健,而是指在生态环境、生活卫生、立体绿化、自然景观、噪音降低、建筑和装饰材料、空气流通等方面,都必须以人的健康为根本。
绿色生态住宅的具体要求是:舒适,方便,安全,卫生,美观。在绿色生态住宅思想指导下,我国一些大中城市出现了一些生态住宅项目,如“东上海新城·三林城”生态型示范居住区,南京“亚东花园城·咏梅山庄”,广州“汇景新城”小区等。可以预见,绿色住宅或生态住宅将在各地逐步发展,并对提高住区环境质量、环保水平、实现可持续发展战略起到重要作用。
虽然在当今房地产界人们大谈住宅创新、绿色建筑,然而,目前中国对绿色建筑的规划,还存在一定的误区和不合理运用。在楼盘销售以广告轰炸和概念炒作盛行的年代,“绿色建筑”也毫无例外地成为房地产商们朗朗上口的新词儿,以至于让人们误以为绿色建筑就是高档建筑。
绿色生态建筑的成本究竟怎样,是否会成为提高房价的因素,住房和建设部副部长仇保兴做出了回答:
在中国老百姓收入不太高的情况下,大家对房价和房屋成本是非常敏感的。仇保兴说,我们引进绿色建筑标准和技术时,就充分考虑了这些问题,规定绿色建筑所采用的技术、产品和设施,成本要低,要对整个房地产的价格影响不大。值得一提的是,一旦应用了这些技术和设备后,投资回报率是很高的,因为住户可以最大限度地减少电费、水费和其他能源费的开支,一般5年到8年之内,就可以把成本收回来。比如,德国一家公司援助的一项建筑节能改造项目,政府给每户出3000元钱,住户自己出2000元钱,国外援助2000元,总共一户投资7000
元钱,对建筑进行了从外保温到供热、智能、玻璃、门、天花板和水循环系统的全面改造。改造后,住户一年所减少的开支就达到3000元以上,周边的许多老百姓也要求运用这些技术。
仇保兴说,并不是现代化的、高科技的就是绿色的,要突破这样的认识误区。把绿色建筑和建筑节能的发展道路定位在高端、贵族化,不会取得成功;事实证明把发展道路确定为中国式、普通老百姓式、适用技术式,绿色建筑才能健康发展。以前的智能化就走过弯路,许多智能建筑,停留在保安、音响控制等方面,线路搞得非常复杂,造价也非常高,甚至耗电量居高不下,这不是智能建筑应有的发展道路。信息时代,智能化应该是多用信息,少用能源。有些地方推行智能开关,用手机就可以控制家里的能源开关,冬天走的时候,就把供热开关关掉,下班之前半个小时,手机一按,就能把供热开关启动,这样回到家里时,屋里已经暖洋洋的。主人在外边工作的时候,家中就会自动切断供热,能省1/3的能源。
仇保兴坦言,因为绿色建筑的标识不明确,人人都可以滥用,“绿色建筑”也就成为一些房地产开发商提高房价的欺骗性概念。应大力推广绿色建筑的标识,通过对建筑的节能、节水、节地、节材和室内环境的具体性能进行实测,给出数据,规定对生态环境的保障。把绿色建筑从一个简单的概念变成定量化的检测标准,对达到标准的给予绿色建筑的标识,这样伪绿色就会现原形,最终会退出房地产市场。
最后一种理念就是科技型住宅,科技型住宅的本质其实就是要应用高科技进行细节处理,以提高人们住宅生活的舒适度。运用各种科技手段建造高技术集成型住宅来塑造高品质的生活。这种产品体现人性的关怀,遵循的是以人为本的设计理念,决不是一味的追求高技术含量,通过运用高技术达到节约、环保、生态等等功能。如今,人们对楼盘的一些概念性提法已经不再感兴趣了,而是转向对住宅技术含量的关注。在这种趋势下,原来只是在写字楼、高档公寓中应用的高科技技术正全面地渗透到房地产的每一个环节中。目前高科技住宅已不再停留在“炒概念”的阶段,在一些开发项目中,“新风系统”、“太阳能供热”、“人工湿地”、“智能家居”逐一亮相,这些高科技住宅并不等同于传统意义上的豪宅,虽然建设成本较高,但通过节约能源这些额外的成本费可以在不长的一段时间内收回。不管外面是寒冬还是酷暑,房间里永远春意融融、润泽舒适,并且这种舒适完全来自于“天然”。“新风系统”能够使空气中的湿度保持在30%至70%之间,同时,室外的空气经过外部新风系统的除尘、过滤、杀毒、调节温湿度等流程的处理,然后以低于室温2℃、以0.2米/秒的速度进入室内,风从房间底部缓缓送入室内,没有噪音,人基本感觉不到风吹,但室内空气会如“郊野”一样清新。现在居民住宅能耗最大的是生活热水和采暖,这大概占了家庭耗能的60%左右,利用高科技能让太阳24小时全天为居民服务。以北京MOMA 为例,设计公司利用专业的软件,对北京的气象进行分析,一年365天、每天24小时,每个小时的温度、湿度、风力,还有太阳辐射,包括太阳辐射东西南北四个方向的强度,设计好开窗率,南北东西各个方向的开窗率,这是一种辅助的节能。湿地因为具有强大的降解污染和净化水质功能,因此被誉为“地球之肾”。此外湿地还可以净化空气,调节气候,又被誉为“天然空调器”。在住宅区里营造一片“人工湿地”是万科假日风景营造高科技住宅的一次尝试,人工湿地可以净化小区里的水系的
水质,不至于让水干枯或变成污水。通过运用自然调整和人工手段创造了一个有利于人们舒适健康的生活环境。通过赛顿的智能化家居系统,你提前感受“未来”的高舒适度生活。用户可以通过中央遥控器甚至手机来随时随地的遥控住宅内的窗帘、空调,调节室温、照明系统,控制家电开关等设施;可以在办公室内通过互联网实时监控自己家中的各个房间;遇到有不明身份的人从门窗侵入,系统还可以自动拨打传呼代码通知主人。这些以前科幻电影里面的情节如今已真正地摆在人们面前,这就是高科技带来的家居生活自动化。据了解,科技化住宅的确在成本上比一般住宅要高,但值得注意的是,多付出的投入在未来的居住生活中将会很快节省下来。有资料显示,如果按照国家颁布的新的节能规范建造科技化节能住宅,每平方米将比正常造价高出100元人民币左右。从表面看成本提高了,但实际上,通过节约日常各种能源,一般在业主住进节能住宅5年后,就可以收回为住宅节能额外支付的建筑成本。住宅是长期消费产品,有几十年的使用期,其使用价值和科技含量远远高于传统住宅。
结论:房地产开发是社会发展的一种必然趋势,随着经济的不断发展,也许在不久的将来,会有更多的住宅设计理念会运用到设计中去,这样我们的生活才会更加的舒适,安全,美观。
致谢
本论文得以顺利完成,我衷心感谢杨老师。你为人随和热情,治学严谨细心,在我遇到问题的时候总能及时而又耐心地指导我,帮助我,鼓励我,抚慰我焦急的情绪。
从论文选题到搜集资料,从写稿到修改,期间经历了喜悦、聒噪、痛苦和彷徨,在写作论文的过程中心情是如此复杂。如今,伴随着这篇论文的最终成稿,复杂的心情烟消云散,自己甚至还有一点成就感。我知道,这些都无不饱含着老师的心血和汗水。再次感谢你深刻而细致地指导,帮助我开拓研究思路,理清写作方向,最终使我的论文得以顺利完成。
参考文献
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