范文一:追索开发商逾期办理房产证违约金
追索开发商逾期办理房产证违约金
《商品房买卖合同》大多约定开发商办理房产证的期限是720日或者730日(2006年之前也有540日),业主等待的周期比较长,一旦开发商违约,通常来说违约(逾期)的期限也比较长,处理这类纠纷时,诉讼时效应该引起广大业主足够的重视,一定要在诉讼时效期间内积极联系律师,依法维护自身合法权益,避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
业主咨询:
本人于2004年3月向广州XXXX房地产有限公司购买了位于海珠区滨江东路“XXXX“首层商铺,这是商品房。我是一次性付款,于当年5月已交楼,但多年来不断向该公司查询,至今仍未能领取房地产证!本人要求开发商赔偿违约金并早日能领取房地产证!谢谢帮忙!
广州房地产律师网张旭锋律师答复:
您好,十分乐意帮助您解决因开发商逾期办理房产证而应承担违约责任这一纠纷,现在根据您介绍的情况做以下分析解答:
一、开发商逾期办房产证,追究其违约金有事实根据又有法律依据
事实根据:无论是旧版还是新版的《广州市商品房买卖合同》,在“产权登记 ”条款都有约定(旧版15条,新版18、19条):甲方(开发商)办理产权登记;甲方(开发商)超过约定期限,迟延办理产权登记,乙方(购房人)有权:“单方面解除合同并退房”;或者“不退房的,甲方按自迟延之日起每日已付房价款的X%向乙方支付违约金。因此,您和开发商签订的《广州市商品房买卖合同》就是最好的证据,当然,这不是唯一的证据,如果诉讼还要搜集其他证据。
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法律依据:《合同法》第107条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
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二、诉讼时效应该引起广大业主足够的重视
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,即丧失胜诉权的制度。我国《民法通则》第135条规定的:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”这表明,我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。
具体到商品房买卖纠纷而言,购房者应该在《民法通则》规定的两年的诉讼时效起诉追索逾期办证违约金,超过诉讼时效则法律不再保护。即使暂时不起诉,至少也应该以《律师函》或挂号信的方式发函追讨,以证明自己已向开发商主张权利,使诉讼时效得以中断,随后再适时进行诉讼。
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从您介绍的情况看,2004年至今已经有4年时间,是否超过诉讼时效需要律师审查资料之后做出判断和处理建议(因为还要考虑诉讼时效起算时间和中止、中断情况)。
三、逾期办房产证,开发商被判赔偿违约金已有成功案例
广东格林律师事务所张旭锋律师新近代理的该类案件中,比较典型的是某业主与广州XXX地产开发有限公司(下称开发商)逾期办房产证违约金纠纷案。结果是开发商反诉业主拖欠购房款的请求被驳回,业主要求支付逾期办房产证违约金的诉讼请求全面得到法律支持,开发商被判支付逾期办房产证违约金23万。
结合上述情况来看,建议您积极联系律师办理该案,依法维护自身合法权益,避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
文章来源:中顾法律网 (免费法律咨询,就上中顾法律网)
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性别:女 出生年份:198*9 暂未命名 民族: 政治面貌:党员
意向职位:护士 现居地:广东省 身高:164 cm
期望薪资:2000-3000
工作地点:广东省
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教育经历
语言能力
2006-09—2008-07 英语 广州医学院 读写:?????(良好) 所学专业:护理学类 听说:?????(良好) 获得学历:大专
相关技能 工作/实习经历
计算机 2008-07—2009-07 ?????(良好) 广州市第一人民医院
单位觃模:1000人以上 单位性质:国营
兴趣爱好 助理护士
工作地点:广州市盘福路 下属人数:1 看书、听音乐、滑旱冰、 工作内容:
在护士长和护师的指导下工作,主要负责病人的基础护理和付治疗,协助医生护士抢救,完成病人的输液和指导病人正确服药及心理健康宣教,根据医嘱完成病人的输血工作,病人进行化疗时要负责心电监护仪的操作。人
自我评价
我是一个充满自信心且具有高度责任感的女孩,经过1年多的临床工作,强烈认识到爱心、耐心和高度责任感对护理工作的重要性!在血液内科一年的锻炼,让我学会了很多血液科及大内科的知识,临床护理和急救更加磨练了我的意志,极大地提高了我的操作能力和水平。自信这一年的工作让我实现了从护理实习生到内科护士的飞跃,有信心接受一份全职护士工作。当然一年的时间不可能完全达到专业护士的要求,在以后的工作中我会更加努力,为护理工作尽职尽责!
专长描述
1.能熟练进行各项护理操作,应变能力强,能在实际操作中不断地学习,因而能很快融入到新的工作中; 2.擅长对常见血液病、多发病进行观察和护理; 3.熟练掌握呼吸机和心电监护仪等急救设备的操作,对急救的基本程序和技术要求,以及危重病人的护理、病情监测的技术重难点基本掌握; 4.对病人的心理护理的基本技巧有一定地认知。 目前就读于广州医学院护理学专业一年级。
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张卢良
性别:男 出生年份:
邮箱:qqjianli_l90@qq.com QQ:123456
民族:汉族 现居地:上海
婚姻状况:未婚 身高:174 cm
体重:74 kg
教育经历
2010-09—2013-07
人民大学
所学专业:网络工程 获得学历:本科 求职意向 工作/实习经历
意向职位:网络工程师 2013-08—现在 期望薪资:7500 XX公司 工作地点:上海 网络工程师
语言能力 相关技能
英语 网络工程相关 读写:?????(熟练) ?????(精通) 听说:?????(熟练)
自我评价 兴趣爱好 积极乐观,观察能力强,能够理智思考问题;个性开朗,适应新环境能力强,工作认真负责,敢于迎接爱好看球、滑冰 挑战,敢于承担责任,具有良好人际关系。
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范文二:房产证逾期办理违约金民事起诉状
民事起诉状
原告: ,男,汉族 年 月 日出生,家住 ,身份证: 电话:
被告: ,法定代表人: ,地址
诉讼请求
1、请求判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金
元;
2、诉讼费用由被告承担。
事实和理由
原告于 年 月 日与被告签订商品房买卖合同,约定由原告购买被告在建中的位于 房屋一套,面积为189.26平方,房屋总价款为 元,交房日期为 年 月 日前。协议生效后,被告于 年 月 日向原告交付了该商品房,但是被告直至 年年底才贴出产权证办理告知书。由于被告的原因,原告未在约定期限内取得房屋权属证书,根据双方在合同第十五条的约定,“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限被取得房地产权属证书的,双方按第3项处理;第3项第一款规定,买受人不退房,出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。”被告应当向原告支付违约金。尽管原告多次向被告主张违约金,但是被告一拖再拖,日前为止仍未获答复。现诉诸法院,请求贵院依法叛令所请~
此致
人民法院
具状人:
年 月 日
范文三:逾期办理房产证应支付违约金
《逾期办理房产证应支付违约金》
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作者: 日期:2014-09-01
2004年8月16日,王某(买受人)购买了某花园小区的商品房。按合同约定,开发商(出卖人)应于2005年1月15日前交付房子;合同还约定,如果因为出卖人的责任,买受人不能在房屋(www.30lawyer.com)实际交接之日起90天内取得产权证的,买受人有权提出退房,出卖人应退还房款,并按已付款的20%赔偿买受人损失,如买受人不退房的,出卖人应按总房款的每日万分之二点一向买受人支付违约金。但楼盘交付使用后,由于开发商相关资料不全的原因一直未能办理房屋产权证,直到2005年9月底才办好房产证,比合同约定的时间晚了6个月。王某以开发商逾期办证为由多次要求开发商支付违约金,开发商以种种理由拒绝支付。为此王某于2005年10月8日依据合同中的仲裁条款向s市仲裁委员会提出仲裁申请,要求开发商按合同约定支付逾期办理房产证的违约金。仲裁委当天立案受理了王某的申请。
开发商答辩称,资料不全的原因是楼盘竣工后,由于验收单位不能按时出具验收文件所造成的,并不是开发商的过错,所以逾期办理房屋产权登记并不是开发商的责任。仲裁庭审理查明:由于开发商提交的验收资料不全,致使验收单位不能按时出具验收文件,是造成逾期办理房屋产权证的主要原因。仲裁庭认为开发商不能在房屋实际交付之日起90天内取得房屋产权证,认定开发商违约。2005年10月28日仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定裁决开发商按总房款的每日万分之二点一向王某支付违约金。
范文四:延期办理房产证违约金的诉讼时效
《延期办理房产证违约金的诉讼时效》
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作者: 日期:2014-08-30
案情介绍:2002年5月27日,原告王某和被告大连市某房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》,约定:原告向被告购买位于大连市沙河口区中山路的某大厦住宅楼402号房;被告须于2002年8月30日将验收合格的房屋(www.30lawyer.com)交付给原告使用,并应于房屋交付使用后90日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任自交付起如超过一年,原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,自该一年届满之次日起由出卖人承担每日已收房款万分之一的违约赔偿金。合同签订后,原告依约付清了全部购房款,被告亦按时将房屋交付给原告使用。被告因消防工程验收及房屋面积测绘等问题,没有将办理房屋权属登记所需的资料报给房产局,导致原告无法办理《房屋所有权证书》。直到2006年4月20日,被告才给原告开具结算发票并通知可以办理《房屋所有权证书》。2007年3月19日,原告向法院起诉,要求被告支付2003年8月31日至2006年4月20日期间的延期办证违约金。
被告认为:原告购买房屋享有的是物权,而不适用诉讼时效。既使适用诉讼时效,原告于2007年3月19日才起诉主张权利,2003年8月31日至2005年3月19日期间的违约金超过了两年诉讼时效,不受法律保护。
原告认为:延期办证违约金的诉讼时效期间应从2006年4月20日开始起算,所以,其诉讼请求没有超过两年的诉讼时效。
法院认为:合同明确约定了如因被告的责任自交付起如超过一年,原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,被告应承担违约责任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期办证的违约金。所以,延期办证违约金的诉讼时效期间应自2003年8月31日开始起算。原告在诉讼中不能提供证据证明诉讼时效期间有中断,所以,法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期间的延期办证违约金。2005年3月19日之前的延期办证违约金已超过了两年的诉讼时效,不再受法律的强制保护。
案例分析:
1、原告要求被告支付延期办证违约金的请求,属债权请求权,适用两年的普通诉讼时效。原告取得权属证书前,并未取得房屋物权。被告认为延期办理房产证支付违约金不受诉讼时效限制的观点是没有法律依据的。
2、《中华人民共和国民法通则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年,法律另有规定的除外。该法同时规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。延期办证违约金的诉讼时效期间,应自合同约定的办证期限届满之日开始起算,亦即自开发商的违
约行为发生之日起算。本案中,合同明确约定了如因被告的责任自2002年8月30日交付起如超过一年,原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,被告应承担违约责任。所以,被告的违约行为发生在2003年8月31日,即本案诉讼时效期间应从2003年8月31日起算。原告于2007年3月19日才起诉,是否已经过诉讼时效呢,被告因消防工程验收及房屋面积测绘等问题,没有将办理房屋权属登记所需的资料报给房产局,导致原告无法办理《房屋所有权证书》,由此产生违约金是一个持续的状态,会随着时间的延长而增长。也就是说,被告的违约行为一直延续到2006年4月20日止。但是,由于原告迟至2007年3月19日才起诉被告要求其支付延期办证违约金,此后,原告也未举证证明在起诉日前向被告主张过权利。所以,自起诉日的前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效,自起诉日的前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。被告违约责任期间为2003年8月31日起至2006年4月20日止,法院对2005年3月19日至2006年4月20日期间的延期办证违约金予以支持,对2003年8月31日起至2005年3月18日止的违约金请求权不予支持是正确的。
范文五:逾期办理房产证,成功追讨违约金
逾期办理房产证,成功追讨违约金
“张律师,还记得我吗?”
面对突如其来的招呼声,正在思考问题的张朝军活生生被吓了一跳,握在手里的笔也掉到了办公桌上,看着面前这个声音异常洪亮的中年男人却不知道是怎么一回事。
“哎呀,对不住了张律师,是不是把您吓着了。我这边急得火上房,就没顾虑那么多,看您在这我就喊上了。对不住了,对不住了······”
定了定神,张朝军仔细看了一眼对面的这个大嗓门,终于认出这是表弟小明的高中班主任王老师。这个王老师平时人缘很好,深受学生爱戴,同事朋友也都非常喜欢他,是个难得的好人。他怎么会来我这呢,跟谁产生纠纷了?不可能吧!!!张朝军一边在心里打鼓,一边赶快转换心情:“呀!是王老师啊!好久不见了,您的声音还是那么洪亮啊。哈哈哈!”
“哈哈哈,张律师见笑了。当老师的时间长了,讲课的时候得扯着脖子,要不学生听着也没劲不是?”
“能碰上像您这么优秀负责的老师,真是学生们的福气啊,呵呵!平时也不见您,今天您来我这是不是有什么事情啊?”
“哎,可不是吗!我这是无事不登三宝殿、遇上麻烦才烧香啊。哈哈……”
“没事,您别着急,您跟我说说,我们一起想想解决办法!”
“只能麻烦你了,我自己可是一点办法没有了。”叹了叹气,王老师开始跟张朝军叙述他的烦心事。
原来,王老师的儿子要结婚了,他就跟爱人商量着把家里的储蓄都拿出来,给儿子置办一套婚房。本来靠着王老师自己的那点辛苦钱,是绝对买不起一套房子的,但王老师的老伴是做玉石生意的,虽然产业不大,但是这么多年下来也积攒了不少积蓄。恰好当地有一个新开发的楼盘,虽然属于半郊区,却有依山傍水之势,非常适合居住。开发商也是当地的大企业,承诺以最快的速度完成一切手续,让新人早日入住。
“这不是很好吗?是不是办理产权证的时候出问题了?”
“要不咋说你是大律师呢,一听就明白。可不是吗,就是在办理房产证的时候出了问题。”王老师一脸无奈地看着张朝军。
“王老师,您请继续!”
“我们是2011年7月份跟开发商签订的商品房买卖合同,合同里面我们说好了,2012年6月31日以前把房子交给我们,2012年12月31日之前给我们办理好房屋产权证。但是到了现在还没办好呢,这都2013年5月了,还没办下来!哎,我儿子都结完婚两个月了,现在还在外面租房子住。你说他们办的这是什么事啊?”
“您的房子是全款付清吗?”
“是啊,付的全款。我们就这一个孩子,不想让他也背个巨额贷款生活。”
“您带了商品房买卖合同吗?我需要看一下你们约定的具体内容。”
“带了,所有的手续我都拿过来了。”说着从自己的包里拿出一沓文件递给张朝军。张朝军接过那些材料,首先找到商品房买卖合同。虽然合同的内容繁多,但是对他而言,其实心里已经知道哪些内容是与这件事有关的。张朝军仔细看了一下相关的合同条款,抬起头问王老师:“您有没有去开发商那跟他们谈过这个事情?”
“谈过,咋能不谈呢。但谈了也没用,开始的时候还有人接待我们,跟我们承诺很快就办好。后来我们又去找,干脆就不理我们了,问了也不答复,负责人也见不着。小张啊,你说我这可怎么办好啊?”
“王老师,您别着急!按照您的情况来看,我觉得先这样,我们先找开发商谈一下,由我出面跟他们谈,如果谈不成的话咱们就起诉。您觉得怎么样?”
“起诉了能赢吗?”
“赢不赢的问题我们做律师的保证不了,但是我可以从专业角度来给您分析一下。首先,跟开发商签订的商品房买卖合同我认为没有问题,合法有效,这是基础。其次,合同中的约定很清楚,交房时间、办理产权证截止时间、双方的权利义务都很明确。第三,我不知道您注意到没有,您与开发商签订的合同中已经约定了违约责任,其中一条就是‘如因出卖人的责任,买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的,逾期超过90日的,购房者有权解除合同,购房人继续履行合同的,出卖人每日按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。’不仅有你们的协议来支持您,还有法律的具体规定支持您。按照您的实际情况来看,如果您要继续履行这份合同的话,开发商不仅需要帮助您及时办理产权证,还要按照约定支付您违约金。”
“那我觉得如果起诉我们能胜诉啊!”
“呵呵,王老师您这是非得逼我给您做个结论啊!好吧,我跟您说,实践中胜诉的可能性非常大,基本没有败诉的。您的对方开发商,还得向您支付违约金。”
“哈哈哈,那好那好。要不咱们就直接起诉吧,不用跟他们罗嗦了,我们为这事都快跑断腿了。”
“先谈谈试试吧,如果他们不同意我们的要求或者不见我们的话,那再去起诉也不迟。”
“好好好,小张啊,这件事就全权委托给你了,你的意思就是我们的意思。”
“谢谢王老师信任,但是我们也有我们的规定,您还是跟我去签个委托书吧”
“好,好,走吧,哈哈哈!”听了张朝军的一番解答,王老师那愁眉和苦脸一下子就不见了。
三天之后,张朝军去了开发商办公地点,但是并没有见到公司负责人。于是张朝军将事先拟好的律师函交给了他们的工作人员,律师函中明确指出,开发商无论是否能够办理房产证,都要在五天之内给王老师一个答复。但是五天过去了,王老师和张朝军并未接到开发商的任何答复。在与王老师商定以后,他们将开发商起诉到法院。
法院审理后认为:由于房产公司在规定时间内没有向产权登记机关提供王先生办理房屋产权登记证的全部手续,并协助王先生办理房屋所有权证,就是没有完全履行房屋买卖合同。因为房屋的交付是以到房管局登记、买主办理房屋产权所有权证后才算完成。由于房产公司的原因一直没有完成,该房产公司构成了违约,理应支付违约金。
最后法院判决:房产公司于规定期限日内向王先生提供办理房屋所有权的全部手续,并协助王先生办理房屋所有权证,逾期则从规定期限日次日起每日按已付房款的万分之二点一向王先生支付违约金,直至提供全部资料之日止。对于前期违约行为,由房产公司向王先生支付违约金。
====慧问提示====
对于许多人来说,辛辛苦苦一辈子,最大的消费可能就是买一套房子。但是,在买房这件大事上,却常存在各种各样的陷阱和纠纷。通过故事中王老师的遭遇和张朝军的讲解,相信会给大家带来启示。在此我们最想跟大家强调两点:1、买房应尽可能买现房或准现房,这样可以避免不少风险;2、签约时争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。实在要交定金,也不要交太多;3、签订尽可能详细地补充协议,并写明如何承担违约责任;4、从签约的开始就要注意留好证据,要尽可能多地收集对方的书面材料。5、发生纠纷时应注意确定正确的诉讼策略。
法律词条:商品房买卖合同
商品房买卖合同:是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房买卖合同与一般合同一样,是当事人约定相互权利义务的协议,须依双方当事人的合意成立。
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