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范文一：签订购房合同八大注意事项
签订购房合同八大注意事项
第一项:关于五证
查视 五证二书
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的 “五证” 和 “两书” , 这是法律对销售方的基本要 求。
五证:
(1)国有土地使用证 :
国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证,受法律保护。
(2)建设工程规划许可证 :
建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有该证的用地单位属非法用地,其工程建 筑也是违章建筑,不能领取房地产权属证件。
(3) 建筑工程用地规划许可证 :
建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序
(4)建设工程施工许可证 :
建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工 证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。
(5)商品房预售许可证 :
商品房预售证的主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室,证书由市开发办统一印制、办理登记审批和 核发证书。
“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证,两者表明所购房屋属合法交易范畴。
在审查时,应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致,用地范围、销 售范围是否包括您所购买的
房屋。在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中,仅包括规划项目的部分楼号,甚至仅包括一 栋楼的部分楼层。因此,应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。
二书:
(1) 企业法人营业执照
该执照是取得企业法人资格的合法凭证,有限公司即属此类。
(2) 房地产开发企业资质证书
房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地 产开发资质等级证书(以下
简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。
陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区 一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:1、复印件要注意看原件。 2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。 3、对于承诺证件正在 办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付 房款双倍的返还责任。
第二项:关于公摊面积
陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面 积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。 2、在附件二中列明公摊面积的构成。 3、按套购 买使用面积,双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款:
双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第 ____种方式处理:
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的 3%以内据实结算,超出 3%以上的部分由 出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的 1平方米以内据实结算。
第三项:关于房产证
陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办 理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。 2、将不能办理房产证中行 政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的原因,导致其在交房后 360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第 ____种方 式处理:
1、 买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第 1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、 买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后 360日内不能为其办理取得房产 证的,买受人按照本合同第七条第 1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后 360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不 承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
第四项:关于书面通知
陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知) ,开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面 公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。
对策:1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。 2、如有开发商违约,买受人 应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
律师建议增加补充条款:
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项:关于所售房屋的坐落位置
陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不 好的楼层。
对策:1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。 2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款:
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 第六项:关于所售房屋的抵押
陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商 破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。 2、要求开发商将合同在房管局备案。 3、要 求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍 的返还责任。
第七项:关于物业管理公约
陷阱:《物业管理条例》 今年 9月 1日实施, 其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订 《物业管理公约》 。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。 2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》 。 3、 买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》 。
律师建议增加补充条款:
出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》 。
买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》 。
第八项:关于各方责任范围
陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买 受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策:1、根据《民法通则》以及 6月 1日的《解释》将实际损失细化。 2、对开发商给自己造成的损失准备 好证据。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:
出卖人的责任范围:
1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付 款按同期银行贷款利率计算) 。
2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限) 。
4、 对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、 评估费、公证费等) 。
范文二：签订购房合同需注意事项
签订购房合同需注意事项.txt24生活如海，宽容作舟，泛舟于海，方知海之宽阔；生活如山，宽容为径，循径登山，方知山之高大；生活如歌，宽容是曲，和曲而歌，方知歌之动听。想成为一位普通购房者，光有购房的想法是不够的，还要通过学习、了解房地产的相关知识，因为你可能是某些领域的行家里手，但毕竟不是房地产方面的行家，要想买得明白，自己就必须了解房地产的相关知识。掌握购房知识是减少风险的必要途径，也是实现我们消费者与开发商之间信息对等的必要工具。
通过什么途径了解购房知识呢？现在是资讯发达的年代，了解购房知识的途径很多，比如查阅房地产方面的报刊杂志、购买相关书籍、去售楼处与从业人员交流、网络查询、电视广播等方式。
下面笔者就购房者在购房前必备的知识做一个简单的介绍，以帮助大家开拓思路，用最短的时间达到了解购房知识的目的。
一、 购房流程
目前，唐山的楼市上，虽然各项目有其各自的程序，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能会经历到的：
(1)签订认购书，交纳定金；
(2)根据认购书约定的时间、价格等，与开发商签订商品房买卖契约，并按契约约定交付房款；
(3)买卖双方到房屋管理局或房屋所在地区县各局办理合同登记手续(大部分项目由开发商代办)；
(4)办理购房贷款(商业性贷款或公积金贷款)，与商业银行或市住房基金管理中心签订贷款协议；
(5)验收房屋，办理入住手续；
(6)购房者与物业管理公司签订有关物业管理契约及交纳相应费用；
(7)开发商与购房者共同办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。
二、概念
1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只
是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
5.住宅的结构的形式
(1)砖混结构住宅：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
(2)砖木结构住宅：砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。目前这种结构在北京较少采用。
(3)钢筋混凝土结构住宅：钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
6.住宅的开间、进深、层高和净高
(1)住宅的开间：就是住宅中房间的宽度。住宅建筑的开间一般为：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的进深：就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
(3)住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。现住宅的层高一般在2.7米——2.9米。
(4)住宅的净高：住宅的净高是指地板面上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用以下公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
7.建筑容积率、建筑密度和绿化率
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
8.商品房的销售面积的计算方法
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
(一)套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括
山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
(二)商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
9.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
10.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
11.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
1)征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。
2)税率。契税税率为3%~5%。对于购买自用普通住宅的个人减半征收契税。
12. 个人住房贷款
包括：个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、
1)个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时
，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
2)个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
3)个人住房组合贷款
凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款)。
范文三：签订购房合同时注意事项
签署购房合同须知
一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售 许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂， 可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页， 如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照， 经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可
二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入 住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。
三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千 分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回 已交的本金。”这种约定非常不合理。
四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写 相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品 房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构， 以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。
五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室， 以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售 中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区 的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只 是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说 明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。
六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定 双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发 商应退还房款以及利息，你也可以接受。
七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式 交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要 支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前， 建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷 款，避免出现其他的麻烦。
八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的， 对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中， 有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变 更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实 测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使 用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发 商承担。
十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水 通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的 开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并 没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作 协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目 内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议
在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承 诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到 使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。
十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以 根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商 应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报 产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房， 对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择 不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在 入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家 在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以 及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问 题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。
十三、其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其 中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有 一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最 后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房 产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意 这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。 签订购房合同需要注意啥
第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与
价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每
期款的缴款时间应注明。
第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到
某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为
这里涉及到逾期交房的违约问题。
第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的
公用面积）是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有
权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至
规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面
积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。
第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公
司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。因此，
虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带
来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或
注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。
第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时
间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有
合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。
第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为
了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充
合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交
房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪
些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要
是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规
避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条
款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约
时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商
处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购
房人。
识别对购房人不利的合同条款
一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5％，
如误差超过5％，按实际情况多退少补。从目前了解的情况看，
购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结
算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的
不利是十分明显的。
二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按
中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，
而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。
律师说法：这是一条明显不公平的内容，许多购房者却
忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者
却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚
措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房
者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有
权可维护。
三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗
力，与开发商无关，开发商不负违约责任。
律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不
可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约
责任，所以，这一条应当从合同中删去。
四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。
律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很
多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购
房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先
交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进
新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规
定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题
就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合
同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应
明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，
要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。
五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生
的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道
煤气入户、24小时热水??”却没有说明这些功能在入住时
是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。
这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者
的注意。
慎签购房合同
许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是 否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方 牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无 穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题：
“五证”要严格审查
购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件，五证指：《建设工程规划许 可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、
《商品房销售（预售）许可证》。在“五证”中，最重要的是《土地使用证》和《商品房销 售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检 站核发的《房屋质量合格证明》原件。开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用 说明书》。
认购协议要慎签
购房者在签订正式《商品房买卖（预售）合同》前，开发商往往要求购房者签订《认购 协议》，并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购 房者可能不想购买已预订的房子，也有部分购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订 合同。这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。
如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。如 果开发商在《认购协议》中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到 开发商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金（或定金、诚意金）不予退还”等 此类条款。购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但 因其他原因无法达成协议。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房买卖合同》，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公 共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组 成部分，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定部分的重要补充。 合同附件与主合同具有同等的法律效力。
购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商的口头承 诺和广告宣传，购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同 中。如果开发商没有实现这些承诺，购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违 约责任并赔偿损失。
心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同
看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书， 然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。
陷阱一：在认购书里没有注明
因何种原因退房以及后果
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房 者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房 款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返 还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
陷阱二：合同主体认定不明
购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并 不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。
另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A
公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。
对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持 有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避 免发展商推卸责任。
陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一 定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的 在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪 些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险 的一种方式。
善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。
对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。
陷阱四：“最短时间”与“最好”
合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生 问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱 人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。
合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官 司。
对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头 承诺落实在合同里。
陷阱五：约定提前交纳部分费用
开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压 力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协 议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平 的。
比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家 在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。
对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管 理的费用标准。
陷阱六：卖方解除合同
在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付 款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”
这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发 展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或
刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类 似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
陷阱七：处理结果不明确
很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果 没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很 难制裁他，最多是调解了事。
对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸 施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。
陷阱八：以偏盖全
这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承 诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通 玻璃等等。
对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一 点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。
陷阱九：拒签补充协议
前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以 出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、 物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼) 里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面 积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为 不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？
但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协 议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。
对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把 握，那就只好放弃了购房合同附件“文章”多
1、附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比 例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图 中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和 装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。
2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意
的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。分摊面 积的计算应按京国土房管权字（2000）第369号文件执行。双方应约定，出卖人违背该分摊 原则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10％支付违约金。
3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是 要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板” 之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。
4、附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房 人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房 人的义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议 中做出详细约定。例如，在前期物业管理中，由于业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理 公司是由开发商自行组建或单方选聘的，为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准， 购〈BR〉房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出 具体约定。
5、附件五是关于计价方式与价款的约定。目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法 支付房款。一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都 能如期取得贷款。但这并不排除由于种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦 这种情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。有鉴 于此，建议购房人在附件五中，除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：“如果购房 人的贷款申请未获银行批准，则购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的分期付款方 式支付房款或者选择退房。买受人因此退房时，出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受 人。”
签补充协议抓住八大要点
在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充 协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用； 但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非 易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很 少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是 购房者明智的选择。
从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八 个部分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵 害：
第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范 围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。
第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这 种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除 购房者的定金或追究违约金。
第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了， 购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装 修等问题而被动。
第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提 高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。
第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以
第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料 的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。
第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目 的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。
第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、 宣传材料作为相关内容的依据。
置业指南：合同附件陷阱逐个提
合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利 益。但因目前消费者的法律知识不足，附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。 同时，不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，况且几十页的内容也懒 得读。
实际上，根据《合同法》规定，若合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。即买 卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此，建议买家签合同附件时最好慎之又 慎。下面是合同附件中常见的一些不合理条款，买家可以此为鉴。
在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人 提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后×日内 取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：详见补充协议”，但补充协议中却没 有关于何时办理房地产权属证书的约定。
专家评点：依据《合同法》的规定，买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属 证书的时间，如果出卖人未能及时办证的，买受人有权选择退房，由出卖人退还房款，并按 已付房款支付一定比例的违约金，或者不退房，取得违约金。
在合同附件中约定“商品房交付时，如花园等附属项目的面积与合同记载的面积有误差 时，买受人同意接受交付时的实际面积”，或“商品房附属花园面积经出卖人暂测为×平方 米，该面积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付 时的面积为准，误差部分按每平方米×元人民币多退少补”。
专家评点：花园面积能否出售，目前法律未有明确规定，但这部分面积属于全体业主共 有产权部分，买受者即使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权，这一点买受 者一定要注意。“如《买卖合同》记载的商品房的建筑面积（套内面积＋分摊面积）、套内 面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理：１、建筑面积没有差异但套内面 积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。２、建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没
有差异时商品房价款不变。３、建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调 整。”
专家评点：以上条款既确定了建筑面积不变价款不变，又约定套内面积不变，价款不 变，而且当建筑面积与套内面积均有差异时又按套内面积的误差进行调整，这个约定违反了 建设部２００１年６月１日颁布的《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房销售可以按 套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市２００１年出台规定， 商品房应按套内面积销售。而２００１年实施的《商品房预售合同》约定的售房条款，也明 确规定“该商品房属预售，按整套（整层）出售，如套内建筑面积计算，该商品房单价为每 平方米（币）元，总金额（币）元，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建筑计入套内建筑 面积销售单价内，不再另行计价；如整幢出售，按建筑面积计算”。上述条款前后矛盾，且 违反有关法律规定，应属无效。“《买卖合同》所称的已交房款是指买受人交付给出卖人的 商品房建筑物和花园的款项，不包括税费和买受人通过银行按揭支付给出卖人的按揭款，银 行按揭借款的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。《买卖合同》所称的累计 已付款是指买受人按照本协议附件二的付款方式和付款时间所支付的商品房价款的总和，不 包括税费和买受人通过银行按揭所取得的尚未偿还的借款，银行按揭的处理由出卖人按与银 行的协议执行，与买受人无关。”
专家评点：买受人向银行申请按揭，贷款已划入出卖人的银行账户，买受人实际上已经 支付房款，出卖人不把这部分房款计入买受人累计已支付房款，显然有失公平，且与商品房 预售的惯例不符。“甲方领到‘该物业’竣工验收证明后，应由代表律师向乙方发出交付使 用通知书，自交付使用通知书发出之日起一年内，甲方负责‘该物业’的结构保修期，并对 ‘该物业’结构建筑质量问题负责保修，但因不可抗力或乙方装修或非甲方原因所造成的任 何破损及以下情形，甲方不负保修责任。”
专家评点：根据１９９８年９月１日开始实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅 使用说明书制度的规定》，对住宅各部位、部件在正常使用情况下的保修期限均有明确规 定。
住宅保修从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，并非从“交付使用通 知书发出之日起一年内”，且物业的风险责任转移时间划分亦应从住宅交付使用之日起计 算，而非“甲方（发展商）代表律师向乙方发出该物业交付使用通知书３０天后”。“为保 障各业主及用户的所有权和使用权，乙方无条件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司 统一管理。”
专家评点：根据《广东省物业管理条例》（从１９９８年１０月１日起施行）之规定： “物业已交付使用的建筑面积达到５０％以上，或者已交付使用的建筑面积达到３０％以上 不足５０％，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主 委员会。”（第七条）；由业主大会批准物业管理委托合同即由业主自行选聘物业管理公
司。第２１条规定：“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权 移交给业主委员会，未经综合验收的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费 用。”“甲方在约定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼的，才视为违约。” 专家评点：人为约定了六十天的免责期限，对乙方不公平。
购房合同如何签之：买房警惕数字游戏
购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和 附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要 求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔 偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。
8号楼变成4号楼
如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几 位买房人问我在这种情况下怎么办？
现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎 合人们的心理，卖房时将幢(座)号、层数、门牌号避开4、13、14、24等数字，有的是跳 过，有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查 验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设 工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢(座) 号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。
如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢(座)号、层数、 门牌号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的 人实际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人
最好事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然 到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁 量，购房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。
图纸尺寸、用途、净高要标明
合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋 的平面图，购房人不要接受不规范的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平 面图上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管 道井尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清 楚，并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。
在这里需要提醒购房人注意的有两点：
1.有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住 宅，不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销 宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买 这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得 到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”，则是有百害而无一利。
2.层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人最好要求房 地产商在合同中能说明楼层净高。
容积率和绿地率
购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所 在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面
积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自 己所购房屋采光有无遮挡。
购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：
1.建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附 属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土 地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房 地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容 积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区 用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所 占面积、运动场地等等。
2.房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不 规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种 叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和 道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不
计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天 停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购 房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。
范文四：签订购房合同注意事项
签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。
卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。
为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。
最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严肃性的尊重。
签合同要注意的事项：
，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清
一 查证。
1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售
2．必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续)
3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续.
4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售
二 房屋面积的条款
1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。
，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清
b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。
面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者0.5%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚。
最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证
2．房屋质量的条款
要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)
注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证
下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担
。
注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。
确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售
三 交房时间和预期交房条件
在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以
注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。
房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。
范文五：签订购房合同八大注意事项
签订购房合同八大注意事项
第一项:关于五证
陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时, 为了出售房屋可能提供虚假的五证主 要是复印件; 或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。 五证不全可能 导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:1、复印件要注意看原件。 2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的 多少。 3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能 取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、 有效性。 若因此导致买受人退房的, 出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第二项:关于公摊面积
陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理, 这样有的开发商 会提高公摊面积减小使用面积, 而总的建筑面积不变。 依据合同开发商并未违约, 买受人也起诉无据。
对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。 2、在附件二中列明 公摊面积的构成。 3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款:
双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第 ____种方式处理:
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的 3%以内据实结 算,超出 3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积, 买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的 1平方米以内据实结算。 第三项:关于房产证
陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定 期限, 所以其中房产证的办理取得日期不明。 可能导致资质较差的开发商拖延颁 证或找各种理由不办证。
对策:1、 五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证, 所以五证不全就免谈。 2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相 对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的原因,导致其在交房后 360日内不能为买受人办理取得房产证 的,双方选择以下第 ____种方式处理:
1、 买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第 1种第(1)项的违约金计算 标准承担责任。
2、 买受人退房的, 出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因, 导致出卖人在交房后 360日内不能为其办理取得房产证的, 买受人按照本合同第七条第 1种的处理方式及 违约金计算标准承担责任。
如果因颁证行政机关的原因, 导致出卖人在交房后 360日内不能为买受人办理取 得房产证的, 买卖双方互不承担责任。 但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证 明文件,否则视为出卖人违约。
第四项:关于书面通知
陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延 期后其可以在售楼部张贴书面公告, 却署名约定日。 还将公告辩为书面通知, 以 推托自己的责任。
对策:1、 将书面通知的形式约定清楚, 开发商违约时, 买受人就有确凿证据。 2、 如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
律师建议增加补充条款:
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项:关于所售房屋的坐落位置
陷阱:开发商开发多个楼盘时, 买受人可能买得是位置好的某号楼, 可交房时该 楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。 2、开发商应在此附 图中盖章确认。
律师建议增加补充条款:
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明, 并将小区平面图粘贴在本 合同附件一内加盖公章。
第六项:关于所售房屋的抵押
陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。 如果此类房屋出售, 开发商破产时, 买受人得不到房屋。 因为买受人还未得到房 产证,不具有物权。
对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。 2、要求开发商 将合同在房管局备案。 3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况, 若因此导致买受人退房, 出卖人应 向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项:关于物业管理公约
陷阱:《物业管理条例》今年 9月 1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发 商要与前期物业管理企业签订 《物业管理公约》 。 否则, 开发商就不得出售房屋。 潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。 2、开发商与前期物业 签订了《物业管理公约》。 3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。 律师建议增加补充条款:
出卖人在出售房屋前, 应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订 《物业管理 公约》。
买卖双方在签订本合同时, 应同时签订有前期物业管理企业署名的 《物业管理公 约》。
第八项:关于各方责任范围
陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形 导致买受人得不到房屋, 买受人的损失范围没有界定。 然而法律也没明确具体范 围。
对策:1、根据《民法通则》以及 6月 1日的《解释》将实际损失细化。 2、对开 发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:
出卖人的责任范围:
1、 退还已付房价款及其利息 (此利息的计算, 如果是一次性付款按同期银行存 款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用 (此费用仅以装修实物和相关票据为 限)。
4、 对于按揭付款的买受人, 出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用 (包 括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。
陕西许小平律师事务所建筑房地产部 罗润国律师
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项:关于所售房屋的坐落位置陷阱:开发商开发多个楼盘时, 买受人可能买得是位置 好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策:1、在合 同附件一中, 附上小区的平面图并标明楼号。 2、 开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款:出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明, 并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 第六项:关于所售房屋的抵押 陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。 如果此类房屋出售, 开发商破产时, 买受人得不到房屋。 因为买受人还未得到房 产证,不具有物权。对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押 记载。 2、要求开发商将合同在房管局备案。 3、要求开发商提供保证责任。律师 建议增加补充条款:出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况, 若因此导致买 受人退房, 出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第七项:关于物业 管理公约陷阱:《物业管理条例》今年 9月 1日实施,其中明确规定买受人在购 房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得 出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策:1、买受人应要 求前期物业应以招投标的方式介入。 2、开发商与前期物业签订了《物业管理公 约》。 3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。律师建议增加补充 条款:出卖人在出售房屋前, 应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订 《物 业管理公约》 。 买卖双方在签订本合同时, 应同时签订有前期物业管理企业署名 的《物业管理公约》。第八项:关于各方责任范围陷阱:如果因开发商的各种原 因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受 人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。对策:1、根据《民法通 则》以及 6月 1日的《解释》将实际损失细化。 2、对开发商给自己造成的损失 准备好证据。 律师建议增加补充条款:如果因出卖人的单方原因导致退房, 出卖 方承担的责任范围如下:出卖人的责任范围: 1、 退还已付房价款及其利息 (此 利息的计算, 如果是一次性付款按同期银行存款利率计算; 如果是按揭付款按同 期银行贷款利率计算)。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每 平方米售价的升值差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用 仅以装修实物和相关票据为限)。 4、 对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿 买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费 等)。
下面说说购买现房应注意的事项:
一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
2001年 4月 4日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年 6月 1日起正式施 行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证 书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设 施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
不符合商品房销售条件的, 房地产开发企业不得销售商品房, 不得向买受人收取任何预订款 性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房; 也不得采取售后包 租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
符合商品房销售条件的, 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性 质费用的, 订立商品房买卖合同时, 所收费用应当抵作房价款; 当事人未能订立商品房买卖 合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
(一)当事人名称或者姓名和住所 ;
(二)商品房基本情况;
(三)商品房销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺 和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的, 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面 积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理:
1、面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%) ,据实结算房价款;
2、面积误差比绝对值超出 3% 时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当 在买受人提出退房之日起 30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款 利息。 买受人不退房的, 产权登记面积大于合同约定面积时, 面积误差比在 3%以内 (含 3%) 部分的房价款由买受人补足; 超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担, 产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%)部分的房价款 由房地产开发企业返还买受人; 绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买 受人。
最后还要注意以下同方面:
一是开发商的五证二书 , 这是最重要的 .
一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的 “ 五证 ” 、 “ 二书 ” 。所谓 “ 五证 ” ,是指《国有土 地使用权证》 、 《建设用地规划许可证》 、 《建设工程规划许可证》 、 《建设工程施工许可证》 (也 叫建设工程开工证) 、 《商品房销售预售许可证》 ; “ 二书 ” 是指《住宅质量保证书》和《住宅 使用说明书》 ,这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主 管 .
二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则 . 对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以 后才签字 .
三是你说的最小面积 108平方一般不构成问题 , 因为两个 70%的规定是地区的总体结构 , 不
针对每个开发商 .
四是交房时 , 先验房后办手续
一看房子质量 二查 “ 两书一表 ” 三签《房屋验收单》
办理入住手续是收楼的正常程序, 但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。 通常的 做法是让业主先在收楼文件上签字, 再发批准条, 让业主到物业管理处去拿钥匙。 等业主进 得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、 后办理手续, 并应将验房时发现的房屋质量、 室内有害气体超标、 公摊不公等问题书面呈递 给开发商并让其签收, 以免留下后患。 或者可在收楼文件上注明 “ 室内情况尚不清楚 ” 或 “ 楼房 状况未明 ” 等字样。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点:
第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;
第六、 对发现的问题要在验楼单上予以注明, 如果确实属于不能收楼的, 要详细写明不予收 楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要 “ 两书一表 ”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 ,以便日后出现质量问题时按约维 修。
《住宅质量保证书》 是开发商针对房屋质量及保修期限、 范围作出的承诺。 而《住宅使用说 明书》 则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作 出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成 大体统一的规范,问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 。
按照有关规定, 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看 开发商有没有这张《备案表》 ,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施 等。 《竣工验收备案表》 对房地产商有着严格的约束作用, 只要将项目送交主管部门备案后, 发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》 ,做一 个事先约定,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成, 清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司 的资质,是否具备您要求的管理标准。
其后, 还要了解您所买的物业公摊面积有多少, 您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或 区局直属测绘队出具的《竣工实测表》 ,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可 以签收《房屋验收单》了。
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