范文一：养老项目可行性报告

养老项目可行性报告 (此文档为 word 格式 , 下载后您可任意修改编辑! )

目 录

1 总论 ...................................................... 1 1.1 项目背景 .............................................. 1 1.1.1 项目名称 ......................................... 1 1.1.2 项目承办单位 ..................................... 1 1.1.3 项目拟建地址、地点 ............................... 1 1.1.4 项目建设规模与目标 ............................... 1 1.1.5 项目投资资金及效益情况 ........................... 2 1.1.6 承担可行性研究工作的单位 .......................... 3 1.2 研究工作概况 .......................................... 3 1.3 编制依据 .............................................. 3

1.4 可行性研究结论 ........................................ 5

2 项目背景、市场预测与分析 ................................... 7 2.1 项目背景 .............................................. 7 2.1.1 政策背景 ......................................... 7 2.1.2 项目建设的重要性和必要性 ......................... 10 2.1.3 项目的由来 ...................................... 14 2.2 项目市场预测与分析 ................................... 16 2.2.1 养老产业背景 .................................... 16 2.2.2 国内外养老产业模式 .............................. 18 2.2.3 生态旅游概述 .................................... 26

2.2.4 现有基本游客结构 ................................ 28 2.2.5市场趋势分析 ..................................... 28 2.2.6项目建成时市场容量与游客结构 ..................... 29 2.3项目发展优势 .......................................... 30 2.3.1独特的市场卖点 ................................... 30 2.3.2资源优势 ......................................... 34 2.3.3政府的大力支持 ................................... 34

2.4 投资必要性 ........................................... 35

3 建设项目选址 . ............................................. 36 3.1 场址位置 ............................................. 36 3.2 项目区的建设条件 ..................................... 36 3.2.1 项目区地理位置 .................................. 36 3.2.2 自然条件 ........................................ 36 3.2.3 社会经济状况 .................................... 40 3.2.4交通运输情况 ..................................... 43

3.3 项目选址意见 ......................................... 45

4 项目总体方案设计 .......................................... 46 4.1 项目建设总体方案 ..................................... 46 4.2项目定位、建设理念及目标 .............................. 46 4.3 总平面布置 ........................................... 48 4.3.1 总平面布置方案 .................................. 48

4.3.2占地面积及分析 ................................... 49 4.4工程建设方案 .......................................... 49 4.4.1主体工程建设 ..................................... 49 4.4.2配套工程建设 ..................................... 52

4.4.3工程建设投资估算 ................................. 52

5 环境保护 .................................................. 54 5.1 项目主要污染源和污染物评价分析 . ....................... 54 5.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析 . ............ 54 5.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析 . ............ 57 5.2 项目拟采用的环境保护标准 ............................. 59 5.3 环境保护措施 ......................................... 61 5.3.1 施工期环境保护措施 .............................. 61 5.3.2 运行期环境保护措施 .............................. 63 5.3.3节能措施 ......................................... 67 5.3.4节水措施 ......................................... 68

5.3.5消防工程 ......................................... 69

6项目的组织管理和劳动定员 .................................. 71 6.1工程项目管理 .......................................... 71 6.2组织机构 .............................................. 74 6.3人力资源 .............................................. 75 6.4员工培训 .............................................. 75

6.5管理机构和设置 ........................................ 75

6.6劳动定员 .............................................. 76

7 项目施工条件和进度计划 .................................... 77 7.1 施工条件 ............................................. 77

7.2 进度计划 ............................................. 77

8 项目投资估算和资金筹措 .................................... 81 8.1 投资估算依据及范围 ................................... 81 8.2 项目总投资估算 ....................................... 82 8.3 资金来源及资金筹措 ................................... 87 8.3.1 资金来源 ........................................ 87 8.3.2 资金筹措方案 .................................... 87 8.4 资金使用和管理 ....................................... 88

8.5 投资使用计划 ......................................... 88

9 项目招标 .................................................. 89 9.1项目招标范围 .......................................... 89 9.2招标单位资质要求 ...................................... 89 9.3发包方式 .............................................. 89 9.4项目招标的组织形式 .................................... 89 9.5项目招标方式 .......................................... 90 9.6评标组织、原则及评标 .................................. 90 10 项目经济评价 . ............................................ 91

10.1 财务评价依据 ........................................ 91 10.2 财务计算 ............................................ 92 10.2.1 销售(营业)收入 ............................... 92 10.2.2 销售(营业)税金及附加 ......................... 93 10.2.3 成本概算 ....................................... 93 10.2.4 利润及分配 ..................................... 94 10.3 盈利能力分析 ........................................ 95 10.4 盈亏平衡分析 ........................................ 96 10.5敏感性分析 ........................................... 97 10.6 财务评价结论 ........................................ 98 11 项目社会效益和生态效益 .................................. 106 11.1 社会效益 ........................................... 106 11.2生态效益 ............................................ 108 12 项目主要风险分析 ........................................ 109 12.1 政策风险 ........................................... 109 12.2 市场风险 ........................................... 109 12.3 财务风险 ........................................... 110 12.4 社会风险 ........................................... 111 12.5 经营风险 ........................................... 111 13 结论和建议 . ............................................. 113 13.1 结论 ............................................... 113

13.2 建议 ............................................... 114 14 附录 ................................................... 115 14.1 附件 ............................................... 115 14.1.1 企业组织机构代码 .............................. 115 14.1.2 企业法人营业执照 .............................. 115 14.1.3 建设单位关于编制可行性研究报告的委托书 . ........ 115 14.1.4 项目土地租赁合同 .............................. 115 14.1.5 项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明 . 115 14.1.6 项目主办单位提供的其他相关资料 . ................ 115 14.2 附图 ............................................... 116 14.2.1 项目地理位置图 ................................ 116 14.2.2 项目总体规划平面布置图 ........................ 117 14.2.3 项目建设部分效果图 ............................ 118

1 总论

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称

生态养老休闲度假区项目。

1.1.2 项目承办单位

某某生态发展有限公司 。

1.1.3 项目拟建地址、地点

某某市某某区白马镇

1.1.4 项目建设规模与目标

某某生态发展有限公司 拟建的“某某市生态养老休闲度假区”项目, 位于某某市白马镇石庙村沱江边。项目以“生态养老”和“休闲度假”为 主题,以 “ 老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐 ” 为出发点,立足山 水园林、 “绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点,保留了人文传 统生活景点, 对沱江边堤进行保护性开发, 将人文景点与天然景点融为一 体, 打造 “酒店式生态养老院及休闲度假区” 。 充分利用沱江水资源景观, 形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿— 观光旅游—生产(苗圃) ”于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农 产业不变, 又融入现代林农气息, 形成完美无缺的人与自然和谐一致的现 代山、水、林景区,发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。

项目规划用地 200亩,总投资约 1.5亿元人民币,分两期建设。其 中,一期工程占地 70亩,投资 4000万元,总建筑面积约 11840㎡,建设 周期一年,主要内容:老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、 豪华贵宾公寓、 临江娱乐室、 活动健身室、 餐厅、 茶坊、 厨房、 员工食堂、 停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等 辅助设施。二期工 程占地 130亩, 投资 1.1亿,建设周期两年,主要用于项目扩建,主要内 容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。

1.1.5 项目投资资金及效益情况

项目总投资约人民币 1.5亿元。三年内全部建设完成。

项目建成后总产值为 4577.44万元 /年,实现利税 1185.33万元 /年, 解决就业人口 100-150人。 根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利 率水平进行分析,该项目静态投资回收期为 3.85年,投资回收率在 20 %以上, 从静态投资回收期和投资回收率的数据表明, 该项投资回报能力强。 表 1-1 本项目主要经济技术指标 单位:万元

1.1.6 承担可行性研究工作的单位

某某省国环环境工程咨询有限公司。

1.2 研究工作概况

该项目经某某市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。

我公司接受委托后, 在系统收集某某市某某区白马镇石庙村及邻区背 景资料的基础上,认真分析和理解了本工程的技术基础资料,并于 2011年 4月上旬,组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。 然后转入室内资料综合研究、 报告撰写和图件编绘, 完成可行性研究报告, 最后报行业主管部门审查通过。

1.3 编制依据

1、政策性依据

(1) 《中国老龄事业发展 “ 十二五 ” 规划》 ;

(2) 《 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化 的意见》 (国办发 [2000]19号 ) ;

(3) 《某某省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》 ;

(4) 《某某省社会福利机构管理实施细则》 (试行 ) ;

(5) 《某某市社会养老机构管理实施办法》 ;

(6)财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的 通知》 ;

(7)中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》 ;

(8)某某市城市总体规划(1996-2020年) ;

(9) 国家旅游综合开发办公室印发的 《 2009年国家旅游综合开发产 业化经营项目申报指南》

(10)国家旅游综合开发办公室印发的《关于 2009年产业化经营种 植基础项目实行财政补贴的意见》

(11)国家旅游综合开发办公室印发的 ((2009年国家旅游综合开发 产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》

(12)财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》 (13) 《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》 (14) 《国家旅游综合开发项目建设试行标准》 【 (94)国农综字第 28号】

(15)发改部门或主管部门批复的项目建议书

(16)企业提供的相关技术资料

(17)企业提供的相关协议、资质、证书

2、法规、方法依据

(1) 《中华人民共和国节约能源法》 2008.4.1

(2) 《中华人民共和国城乡规划法》 2007.10.28

(3) 《中华人民共和国劳动合同法》 2007.6.29

(4) 《中华人民共和国土地管理法》 2004.8.28

(5) 《中华人民共和国森林法实施条例》 2000.1.27

(6) 《中华人民共和国水污染防治法》 2008.6.1

(7) 《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 2005.4.1

(8) 《建设工程安全生产管理条例》 2004.2.1

(9) 《建设工程质量管理条例》 2000.1.30

(10) 《地表水环境质量标准》 GB3838-2002

(11) 《地下水环境质量标准》 GB/T14848-93

1.4 可行性研究结论

本项目以生态养老和休闲度假为主题,以保护性开发为基本原则, 建设目标明确具体, 建设条件优越, 符合国家西部开发、 产业结构调整及 增加农民收入等国家产业政策, 为项目地重点发展的主导产业之一。 项目 投资结构合理,建设规模适宜,资金安排合理,财务分析经济效果可行, 管理体系健全,项目投资建设周期短、投资回收快、 投资回报高、利税率 高。

项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行,抗市场风险能 力强,立项目标准确,项目具有较强的盈利能力。

项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代 新型养老模式的转变, 促进现有农业产业结构的调整, 振兴农村经济、 优 化农业结构、 加快某某市产业结构改革步伐、 推进当地经济社会发展等具

有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会 效益。

项目充分考虑了生态恢复和生态保护,对生态资源效益的提升有直 接的促进作用。

项目符合社会发展和人民生活需要,市场广阔,具有显著的财务效 益、社会效益、生态效益。

建议项目尽早立项,并尽快筹措资金,抓紧实施。并建议相关政府 及组织给予一定政策支持和资金支持, 使项目早日发挥其经济、 社会和生 态效益。

2 项目背景、市场预测与分析

2.1 项目背景

2.1.1 政策背景

1、养老院相关政策背景

据统计, 2007年我国 60岁以上的老年人口已经达到 1. 43亿,超过 了总人口的 11%。据预测, 2030年我国的老年人口将达 2. 48亿, 2050年将达 4. 37亿,届时老年人口的比重将达到总人口的 31. 2%,也就是 说每 3到 4个人当中,就会有一个是老年人。

随着老龄化问题的逼近,国家和地方有关部门高度重视老龄化问题, 并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策, 《国务院办公厅转发民政 部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》 (国办发 [2000]19号 ) 、 《某某省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》 、 《 某某省社会福 利机构管理实施细则》 (试行 ) 、财政部、国家税务总局 《关于对老年服务 机构有关税收问题的通知》 、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规 划设计规范》 、 《某某市社会养老机构管理实施办法》 等。 我国政府已开始 高度重视养老问题,养老产业面临前所未有的发展机遇:

(1) 《十七大报告》 在 “ 加快推进以改善民生为重点的社会建设 ” 开篇 就指出:“ 社会建设与人民幸福安康息息相关。 必须在经济发展的基础上, 更加注重社会建设, 着力保障和改善民生, 推进社会体制改革, 扩大公共 服务, 完善社会管理,促进社会公平, 努力使全体人民学有所教、劳有所 得、病有所医、老有所养、住有所居,推动建设和谐社会。 ” 继而强调要

以 “ 基本养老 ” 为重点, “ 促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革, 探索建立农村养老保险制度 ” ,特别强调要 “ 加强老龄工作 ” 。老有所养是 改善民生的重要内容。 政府、 社会都在积极支持探索、 创新多元化的城市 养老模式, 解决在创新养老模式中所遇到的各种问题, 为更好满足老龄人 口的需求做出切实可行的行动。

(2) 2006年 6月, 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革 委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知, 提出指导性意见:一、 充 分认识加快发展养老服务业的重要意义。 二、 突出工作重点, 明确政策措 施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的 原则, 逐步建立和完善以居家养老为基础、 社区服务为依托、 机构养老为 补充的服务体系。 要建立公开、 平等、 规范的养老服务业准入制度,积极 支持以公建民营、 民办公助、 政府补贴、 购买服务等多种方式兴办养老服 务业,鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服 务业。

(3)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文 —— 《关于全面推进 居家养老服务工作的意见》 ,提出推进居家养老服务工作的基本原则:第 一坚持以人为本; 第二坚持依托社区; 第三坚持因地制宜; 第四坚持社会 化方向。 居家养老是一项涉及全社会的工作, 政府、 社会、 家庭都要参与, 必须采取多种形式,努力调动各方面积极因素,共同做好这项工作。 (4) 国家发展和改革委员会负责人透露 2011年一系列关系民生的重 要政策措施。从 2008年元旦起,继续提高企业离退休人员基本养老金标

准,提高幅度要明显高于前 3年每人每月 80元的平均水平。

2、生态休闲度假项目政策背景

旅游业在世界范围内高速发展的同时, 传统大众旅游对环境的负面影 响逐渐引起人们的警觉, 人们的生态环境保护意识得到加强, 许多国家越 来越重视生态旅游。 1998年, 联合国经济及社会委员会第 46次大会将 2002年确定为“国际生态旅游年” ,世界旅游组织及联合国环境规划署进一步 推动了生态旅游的发展,生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。 (1)国家相关政策

2001年,国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》 (国发 〔 2001〕 9号) ,明确要求“大力发展生态旅游” 。 2003年,中共中央、国 务院出台了《关于加快林业发展的决定》 (中发〔 2003〕 9号) ,提出要加 强生态建设, 发展生态旅游, 提高森林经济效益和生态效益。 国家旅游局 确定 1999年为“生态环境旅游年” ,各地也相继推出一些生态旅游产品, 开展了多种多样的生态旅游实践活动。 2005年 6月,国家旅游局、国家 环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》 (旅 计财发〔 2005〕 5号) ,提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生 态旅游, 并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。 2006年 8月,国家旅游局、国家环保总局、 建设部在九寨沟召开 “全国生态旅游现 场会” ,进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本, 树立全面、 协调、 可持续的发展观, 为旅游业的发展指明了方向。 近年来, 生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一, 已成为西部地区发挥区

域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。

(2)地方相关政策——旅游业被确立为某某省重点发展的战略性产 业

旅游产业是国家 “ 十一五 ” 、 “十二五”和西部大开发重点支持的六大 特色优势产业之一, 也是我省实现 “ 四个跨越 ” 的战略性产业。 与陕西省形 成了开发建设 “ 川陕旅游协作区 ” 的合作框架, 与重庆、 陕西等周边省 (市、 区)签署了共建无障碍旅游区等协议。

(3)旅游业是某某市 “ 十二五 ” 规划重点发展产业

《某某市国民经济和社会发展 “ 十二五 ” 规划纲要》 明确提出:全面提 升旅游业、 改造提高传统服务业、 加快发展现代服务业, 促进旅游资源优 势向经济优势转化。

2.1.2 项目建设的重要性和必要性

1、养老院建设的重要性和必要性

(1)解决老龄化社会问题的需要

据世界卫生组织的资料称,一个国家的老年人口系数达到 10%以上 (60岁以上人口)或 7%(65岁以上人口)时,标志着这个国家或地区进 入老年型。目前,我国 60岁以上老年人口已达 1.3亿多,占全世界人口 的五分之一,占全国总人口的 10%以上。到 21世纪中叶将超过 4亿,占 全国总人口的 28%,即每 4个人中就有一位老年人;又预测我国 65岁以 上老年人数将从 2000年的 0.94亿(占总人口的 7.3%) 增加到 2050年的 3.34亿(占总人口的 22.6%) ,我国已成为老龄化速度最快,老年人口最

多的国家。有关资料显示,我国现有 2360多万老年人 “ 独守空巢 ” 。随着 人口老龄化的来临, 老年人问题已成为一个世界问题, 同样是我国面临的 一个严峻问题。 某某市也和全国一样老龄化程度为 10%以上。 新建该项目, 也是解决老龄化社会问题的需要。

(2)缓解独身子女压力

独生子女越来越多, 以后由两个独生子女组成的小家庭, 将承担起赡 养四个老人的重任, 无论从时间上, 还是精力上, 都将是一个较艰巨的任 务。 城镇里大多数老年人都有经济来源, 子女送老年人进敬老院, 经济上 没什么问题。 随着人们观念的转变, 敬老院会逐渐被人们所接受。 这将极 大缓解独身子女工作、生活压力。

(3)构建和谐社会的需要

党中央、 国务院发出构建和谐社会的号召, 某某市委、 政府也提出建 设 “ 和谐某某 ” 的要求。 如果老龄化问题解决不好, 和谐社会的目标就难以 实现。 尊老爱幼是我们中华民族的优良传统, 本项目的建设, 将为某某市 弱势老人等提供了一个 “ 老有所养、 老有所学、 老有所为、 老有所乐 ” 的好 场所, 使老年人的晚年生活丰富多彩、 快乐幸福。 这必然对构建和谐社会 起到积极的促进作用。

(4)加快某某市社会福利事业发展的需要

项目实施后, 将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、 环境较差等这一 现状, 将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求, 填补某某中高档 酒店式生态养老中心的空白,充分发挥社会保障作用,更好地履行 “ 上为

党和政府分忧,下为人民群众解愁 ” 的服务宗旨,将在辖区内社会保障体 系中发挥较为重要的作用。

2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性

(1)是促进区域经济发展战略的需要。

项目的开发建设, 将成为区域性经济发展的一大支柱产业, 将有力地 促进区域经济发展, 扩大对外开放程度, 通过招商引资发展旅游, 使各产 业配套协调发展, 特别是推动第三产业发展, 拓宽就业门路, 促进经济发 展,可产生良好的经济效益和社会效益。

(2)项目建设是适应川南、某某市旅游产业发展的需要

目前, 川南地区是四川旅游产业格局的软肋, 发展较为滞后。 该项目 能发挥某某市沱江 “ 水 ” 这一资源优势, 提升某某市旅游产业竞争力, 优化 川南地区旅游产品结构,提升川南地区在四川旅游发展中的地位。 (3)推进城 -郊休闲旅游市场互动,促进城乡协调发展

结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划, 引 导各区县针对旅游市场开发差异化、 特色化的旅游产品。 实施 《某某市都 市旅游发展规划》 , 实现城 -郊休闲旅游市场互动, 重点促进郊区休闲旅游 市场开发科学化、 建设规范化和管理标准化。 努力探索城乡居民互动模式, 开拓城郊居民旅游市场。 面向城郊市场,加强方便、 快捷、价格合理的旅 游服务接待体系建设。

(4)项目建设是适应加快某某市旅游经济发展和产业结构调整的需 要

某某作为川南地区的工作重点市, 由于历史原因和地域关系, 产业结 构单一,第三产业比重仅占 34.5%,远远落后于周边地区,旅游接待总量 偏低, 以 2008年为例, 旅游人次仅为 47.3万人次。 而旅游产业作为第三 产业的龙头产业和产业结构调整的引擎, 能促进餐饮、 酒店、 交通、 商贸、 娱乐等第三产业发展; 项目的建设能带动该区经济社会的协调发展, 促进 某某经济的腾飞。

(5)项目建设是进一步保护旅游资源的需要

目前, 由于历史和人为的原因, 沱江水利资源破坏严重, 综合利用开 发模式存在 “开发有余, 保护不足”的严重问题。该项目以保护性开发为 基本原则, 大力提倡生态旅游模式。 该项目的开发能吸引投资, 激发当地 政府和居民保护资源的意识, 对促进沱江水文化、 水资源的合理开发利用 及保护具有重要意义。

(6)在旅游空间布局上,构建郊区生态休闲旅游圈

结合城市及社会经济发展目标与战略, 构建郊区生态休闲旅游圈包括 外环路附近及其以外的郊区地域范围。 发展重点:一是强化和完善新城的 旅游服务功能, 培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目, 形成区域 性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、 生态康体、会议 服务旅游产品, 完善旅游度假区的综合配套服务体系, 强化生态型项目的 建设。 三是依托现有的大型采摘园、 高科技旅游园区, 提升休闲旅游发展 水平,发展企业化管理,集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩 等功能为一体的综合性休闲旅游园区。 四是在全力保护国家级和市级风景

名胜区、自然保护区、森林公园、 湿地等旅游资源的前提下,积极推进这 些区域的基础设施和服务设施建设, 改善旅游环境以适应公众日益提高的 旅游需求。

(7)旅游业发展促进社会主义新农村建设

统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。 乡村 旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益, 成为了城乡统筹发展的重 要途径和必要手段。 白马镇由于地理位置限制, “ 三农 ” 问题形势严峻, 城 镇化水平较低, 城乡经济发展不够协调。 结合该区域丰富的旅游资源优势, 着力建设一批旅游小镇、 特色村镇、生态社区,大力发展乡村旅游,不仅 有效推进小城镇的建设步伐, 建立 “ 以旅促农、 城乡互动、 协调发展 ” 的新 型城乡关系, 而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、 景区周边的农村非 农就业、 农民增收等经济社会发展, 促进新农村建设进程, 是实现以旅游 产业带动城乡统筹的大胆尝试。

《某某市国民经济和社会发展 “ 十二五 ” 规划》提出到 2015年,农民 人均收入达到 3850元(2010年农民人均 2097元) ,增收任务重; 2010年劳务输出人数为 22万人次,农村地区 “ 留守儿童 ” 问题突出。该项目的 开发建设将创造新的产业机遇, 提高社会就业率, 促进城乡居民增收; 能 吸引大量外出务工农民 “ 返乡创业 ” , 实现农村剩余劳动力的就地转移, 减 少留守儿童数量。

2.1.3 项目的由来

从某某老龄化趋势和自然旅游资源条件来看, 在某某发展以 “生态养

老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。

而某某省是旅游大省,无论是从自然生态还是自然风光、历史文化, 以及少数民族风情, 都有独特的地方。 过去有影响的主要是九寨沟、 杜甫 草堂、都江堰,近几年随着四川经济社会发展,特别是经济条件的改变, 有很多新的好地方, 比如说九寨新沟, 还有与陕西接壤的风光资源都开发 出来了。 旅游资源本身很丰富,现在更丰富,而且覆盖面也非常大。另 外, 最近几年, 在整理四川历史文化过程中, 发现四川也是长江文明的发 源地之一。除了著名的三星堆, 5千多年的历史外,基本建设出土的工艺 品和发现的遗址还有好多, 如最近发现的金沙遗址, 反映了当时长江流域 的文明, 充分说明了四川历史文化的沉淀的源房。 从旅游资源角度讲, 四 川有四处世界遗产:九寨沟、黄龙、都江堰——青城山、 峨嵋山——乐山 大佛; 17处国家 4A 级风景区, 16处国家重点风景名胜区, 15处世界级 风景旅游区, 9座中国优秀旅游城市, 7座历史文化名城。四川的旅游资 源无论从那个角度看, 每一个地方都有自己的精品, 还不包括正在开发当 中的精品。从省统计局获悉, 2010年 8月份某某省实现社会消费品零售 总额 220.7亿元,比上年同月增长 13.7%,比上月的增幅提高 1.3个百 分点。 1-8月的社会消费品零售总额实现 1755.7亿元, 同比增长 13.8%。 据分析,旅游业发展良好带动消费增长。今年以来, 1-8月,某某省实现 旅游总收入 495.6亿元,同比增长 23.6%,接待总旅客 9445.1万人次, 同比增长 21.0%(2005年数据) 。 所以在四川发展旅游生态旅游势在必行。 某某市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件, 为

生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。 因此, 项目业主抓 住机遇决定在某某市某某区白马镇石庙村沱江边兴建一个以 “生态养老和 休闲度假”为主题,立足生态园林山水、 “绿色环保”以及原生态园林的 休闲区的特点,保留了人文传统生活景点,对沱江堤岸进行保护性开发, 将人为景点与天然景点融为一体, 打造天然春光山色, 充分利用生态园自 然景观,形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮 —住宿—观光旅游—生产(苗圃) ”于一体的景观综合体。

项目一期工程建成后每年可满足 500余老年人的养老需求, 休闲度假 游客 5万人次,实现营业收入 4577.44万元 /年,为政府创税约 1185.33万元 /年,解决当地就业人口 100-150人,还可为 300人以上提供灵活就 业岗位。

2.2 项目市场预测与分析

2.2.1 养老产业背景

据统计, 2007年我国 60岁以上的老年人口已经达到 1. 43亿,超过 了总人口的 11%。据预测, 2030年我国的老年人口将达 2. 48亿, 2050年将达 4. 37亿,届时老年人口的比重将达到总人口的 31. 2%,也就是 说每 3到 4个人当中,就会有一个是老年人。

联合国将 “ 60岁以上人口占总人口比例 10%,或 65岁以上人口占总 人口比重达到 7%” 作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准, 我国在 90年代末就已进入老龄化社会。 2007年底全国 60岁以上人口达到 1.53亿 人,占人口总数的 11.6%。

(1)老年人口基数大

60岁以上老年人口已达 1.53亿, 是世界老年人口总量的 1/5, 是亚 洲老年人口的 1/2。

(2)老年人口增长速度快

到 2045年左右, 中国 60岁以上人口将占到总人口的 30%。 该过程发 达国家用了 100年。

(3)高龄化趋势明显

目前 80岁以上老年人口达 1300万,约占全国老年总人口的 9.7%, 而且每年增加 4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之 一。

随着我国老龄化人口规模的快速膨胀, 养老问题是事关公平与稳定的 重大社会问题。 如不立即着手解决老年人的养老问题, 将无法集中高效使 用有限的社会优质劳动力资源, 直接影响到国民经济的可持续发展。 会给 政府带来沉重的负担,严重影响社会的发展与进步。

(1)历史欠帐较多。在计划经济体制下,社会没有完成养老积累, 这个包袱留到了现在。

(2) “ 未富先老 ” ,人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。 欧美 一些发达国家在进入老龄社会时, 人均国内生产总值一般在 5000━ 10000美元,我国目前尚不足 3000美元,是典型的 “ 未富先老 ” 国家。

(3)家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭 供养资源减少,子女养老的人均负担成倍增长。 “ 421” 模式将成为中国今

后几十年的主流家庭模式。

(4)目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯 以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求, 中国的主流养老模式 应为社区居家养老。

2.2.2 国内外养老产业模式

1、经典案例

(1)英国老年社区

特点:配套设施齐全的全龄化大型老年社区。

英国的老年社区建筑规模大, 有各种各样的俱乐部, 开设的课程和组 织的活动超过 80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分,是集合了 居住,商业服务,度假疗养为一体的大型综合社区。

(2)丹麦老年住宅

特点:环境优美,设计精当

乡村城市 —— 田园风光般的美丽和宁静,众多的庄园点缀广阔绿野 上, 开阔的乡间公路, 如画图一般的古老的乡村教堂, 独具丹麦风味的小 餐馆,构成和谐的生活画卷。

(3)德国的养老社区

特点:老年住宅与养老院相结合

德国老年产业分为两种体系:社会住宅体系,养老院体系。

社会住宅体系里的老年住宅, 内部多为无障碍设计, 政府对老人住房 采取补贴措施。 在生活援助方面, 老年住宅房产主与民间福利团体签订提

供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。 养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。 在规划上, 设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设, 以便在设置服务网点和 急救站时,两者能共用。

2、先进的国外养老模式

人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在 1965年, 法国成为第一个老年型国家,之后是瑞典。 20世纪后,欧美一些发达国 家相继步入此行列。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素,这些国家 养老对策的共同之处是依赖 “ 社会养老 ” 功能:在社会保障体制中, 老年人 被赋予了独立生活的经济能力; 在福利设施、 服务体系以及居住环境等方 面,针对老年人的生理情况, 采用不同层次、不同类别的设计。以美国为 例,老年人的居住设施大致分为五类:独立式住宅、老年公寓、养老院、 护理院、老年养生社区,每一类辅以相应的服务管理体制。

亚洲国家中,日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为 有较雄厚的经济实力,这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点, 充分赋予老年人优厚的社保;另一方面,基于传统东方家庭观念的延续, 它们还致力于开发家庭养老的功能,如提倡和鼓励 “ 多代同居 ” (例如 “ 两 代居 ” 集合住宅和 “ 多代同堂组屋 ” 等) 。

(1)国外养老社区

世界上较早进入 “ 银发 ” 时代的国家 —— 英国, 对老年人采取的社区

照顾的模式, 取得了相当不错的成效。 这一模式, 对于逐渐步入老龄化的 中国,有相当大的借鉴意义。

现在,英国 65岁以上的老年人超过 1000万,约占全国总人口的 18%, 75岁以上的老年人亦有 370万。英国人的平均寿命,男性已增至 71岁,女性更是增至 77岁。如今英国已出现了一些 “ 老年人城市 ” ,如贝 克斯希尔、 海斯汀、 伊斯特邦等, 这些度假城市风景如画,退休的老年人 纷纷迁入安度晚年,城某某老龄人口已占 20~50%。面对日益庞大的老 年人群,英国是如何解决他们的养老问题的呢?从 20世纪 90年代开始, 英国就将养老问题纳入社区,对老年人采取了社区照顾的模式。

社区照顾的主要内容包括:

第一,生活照料(饮食起居的照顾,打扫卫生,代为购物等) 。生 活照料又分为:居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等 4种形式。 第二,物质支援(提供食物、安装设施、减免税收等) 。如,地方 或志愿者组织用专车供应热饭, 负责为他们安装楼梯、 浴室、 厕所等处的 扶手,设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施,改建厨房和房门等。 第三,心理支持(治病、护理、传授养生之道等) 。如,保健医生 上门为老年人看病,免处方费;保健访问者上门为老年人传授养生之道, 如保暖、防止瘫痪、 营养及帮助老年人预防疾病等。 另外, 还规定了为老 年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

第四,整体关怀(改善生活环境、发动周围资源予以支持等) 。如, 由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心, 为老年人提供一个娱

乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。 同时,为 帮助老年人摆脱孤独, 促进心智健康, 适当增加老年人的收入, 社区为老 年人提供力所能及的钟点场所 —— 老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比,具有很大的优越 性,它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长,更符合人道的原则, 更注重对老年人心理和情感上的关怀, 使老年人过上了正常化的生活, 提 高了老年人生活的质量。

各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处 :

美国 建筑规模大,有各种各样的俱乐部,开设的课程和组织的活 动超过 80种以上。代表楼盘:太阳城中心、凤凰城。

完善的配套设施与功能区划分

日本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的 基础上实现的。 提供无障碍设施的老龄人住宅产品、 具有看护性质的老龄 人住宅产品、 能和家人共同生活 (二代居 ) 的住宅产品。 代表楼盘:港北新 城。 老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区 内,突出自助自理。

欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种 元素结合在一起:城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘:荷兰弗莱 德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理,让老年公寓不显孤独。 新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米 和45平方米, 为一位或两位老年人提供生活空间。 住宅的户型设计及内

部结构设计标准的特殊化考虑。

从国外的以上产品来看,它们建造养老社区的理念、人文关怀的表 现都值得我们借鉴。 在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容:一 方面, 社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套, 社区乃至老人 居住的空间必须是特别为老年人设计、 符合老年设计规范的居住设施和服 务; 另一方面, 提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服 务。

(2)其他养老模式

在丹麦,目前最流行是自助养老社区(DIY ) 。在那里,老人们可以 做自己想做的事, 可以约上老友, 或是志趣相同的伙伴住在一起, 一块儿 钓钓鱼、养养花,共同建设属于他们自己的家园,独享的公寓, 共享的餐 饮、花园,个性化的小手工艺车间、小农场等,老人们只要想到的,在这 儿都能得到充分地满足, 他们还可共同租用特别的照料服务, 这种社区在 哥本哈根郊区每月要 1000欧元。

旧的养老方式的打破,意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国 际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资 (Sanyres Mediterrane)公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区,将 配套建设商场、 剧院、 医院、 24小时安保等, 每月费用在 2000欧元左右, 将于 2008年正式开业,建成后不仅能吸引西班牙老年人,而且能吸引北 欧国家众多喜欢阳光的老人。

异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥

斯陆、 贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓, 那里低廉 的地产价格, 充足的阳光, 吸引着越来越多的企业和老年人。 北欧其它国 家的老人到西班牙养老, 看中的不仅是那里自然环境, 还有功能齐全的养 老设施、良好的公共医疗卫生服务、 保险服务等。 与此同时, 西班牙的实 业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的 “ 钱口袋 ” , 异地养老实 在是一项互利双赢的好事情, 已经被越来越多的国家、 企业和老年人所认 可。

欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业,许多欧美 一流的大公司也开始抢滩登陆。 全美最大的老年人生活服务提供商加国安 老院,已在德国开办 9家联合企业,在英国开办了 15家,正在开发西欧 市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓,每月的费用虽高达 4000英镑(7917美元) ,但仍客源不断,经营业绩一路飘升,截止现在该公司 的股票已经上升了 32%。

独居老人增多,居家养老服务发展强盛,多数为私人控股公司所掌 握。 据欧盟和美国退休者协会 2006年的一份报告, 在挪威、 荷兰和丹麦, 96%的老人独居,居家养老服务需求巨大。在英国,居家养老服务是老龄 产业最活跃的一个因素, 价值 110亿英镑的居家养老服务产业, 多数被大 公司控制。 这个市场在德国也很强盛, 目前有 10000多家养老院为体弱的 老人提供居家养老服务,近 8年内上升了 23%。

在美国,社会非常发达,还是家庭养老为主。真正进入机构养老院 的只有 20%, 其余都是家庭养老。 很多美国老人都有拿着退休金到风景优

美、适宜养老的国度、地区养老的人群,如美国的退休老人到佛罗里达、 夏威夷、墨西哥海滨购房长住,安度晚年。

目前在美国一些地方, “ 以房养老 ” 已被许多美国人认为是一种最有 效的养老方式, 美国, 是 “ 以房养老 ” 模式的鼻祖。 许多美国老年人在退休 前 10年左右就为了自己养老而购买了房子,然后把富余的部分出租给年 轻人使用, 利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。 由于美国的 房屋出租业比较发达,美国人支出的房租大约占个人支出的 1/4到 1/3, 因而房屋出租的收益也是比较可观的。

除此之外,美国政府和一些金融机构向老年人推出了 “ 以房养老 ” 的 “ 倒按揭 ” 贷款, 至今已有 20多年的经验。 “ 倒按揭 ” 发放对象为 62岁以上 的老年人, 有三种形式, 前两种与政府行为相关, 后一种则由金融机构等 办理, 不需政府的认可手续。 除美国之外, 加拿大也是倒按揭贷款业务发 展比较快的国家之一。

在日本,据日本总务省 2001年 6月公布的人口统计,日本 65岁以 上的老人达 2227万,占总人口的 17.5%。而随着社会的发展,养老方式 也逐渐由家庭走向社会, 其中, 把居家养老与社会养老结合起来, 是目前 日本流行的养老方式。

企业在养老方面也在做出各种尝试, 松下国际电子公司已经设立了专 门的养老院部门,准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。 在那里, 老年人可以和机器宠物玩耍, 还能通过互联网与亲朋好友保持联 系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。

3、我国现有养老模式

家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模 式。 家庭养老是传统的养老模式; 养老院养老是社会化的养老模式; 社区 居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。

(1)家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家,长期以来形成了 “ 家庭养老 ” 的传统模 式,养儿防老、 家长的主导地位、 几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家 庭养老的人们,他们生活在家庭中,感到 “ 熟悉 ” 和 “ 自由 ” ,经济上也比较 划算,从社会的角度考虑,家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会 的人际竞争加剧, 生活节奏加快, 工作负担加重, 致使家庭养老的人力成 本剧增, 一般家庭难以承受, 赡养者疲惫不堪; 加上 “ 421型 ” 家庭的增多、 空巢家庭等等问题的出现, 家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的 变化而逐步向社会养老过渡。

(2)机构养老

机构养老是指由专门的养老机构(包括福利院、养老院、托老所、 老年公寓、 临终关怀医院等等) 将老人集中起来, 进行全方位的照顾。正 规的养老机构, 其日常管理均要严格。 机构养老是我国重要的养老模式之 一,但不能满足众多其他需求的老年人群需要。

以北京为例, 北京目前共有养老机构 340家左右 , 其中民办的养老机 构约有 100家。这些养老机构可以分为三类:国家创办的国营养老机构,

乡镇、 社区、村、 街道办的集体所有养老机构,以及企事业单位或个人所 创办的民办养老机构。 在这些机构中, 进入公立养老院的难度也是人所共 知,北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为 100%,目前有 1600多人在排队等候入住,城八区的公立养老院入住率也都在 98%左右。 而民 办养老院的床位已有近 12000张,但平均入住率只有 2/3。市民政局相关 负责人表示, 更多老人趋向于公立养老院, 是出于对 “ 国字头 ” 的传统信任 感,但在其他城市, 状况有所不同,各方面条件优越的养老机构,入住率 较高。

(3)社区居家养老

社区居家养老的基本做法是:在城市各个社区建立养老护理服务中 心, 老人仍然居住在自己的家里, 享受服务中心提供的营养和医疗护理以 及心理咨询, 并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人 家中为老人提供做饭、 清扫、 整理房间等家务服务和陪护老人、 倾听老人 诉说的亲情服务。所以,有人说:社区居家养老是一个无围墙的养老院。 开展居家养老服务相对于机构养老, 更为适应我国老年人的生活习惯和心 理特征、 满足老年人的心理需求、 有助于他们安度晚年, 也更为符合中国 实际,符合大城某某心城区发展的社区为老服务的新路子。

2.2.3 生态旅游概述

生态旅游是从 20世纪 90年代以来发展起来的。 生态旅游不仅被定义 为一种适应市场机制的、 以自然为基础的旅游; 它还是国家政府机构用来 实现可持续发展战略的一种有效途径。 目前, 最流行的关于生态旅游的定

义有两个:生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为, 主要通过对环 境的保护, 达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的; 生态旅游是在 一定自然地域中进行的有责任的旅游行为, 为了享受和欣赏历史的和现存 的自然文化景观, 这种行为应该在不破坏自然地貌、 保护生态环境、 降低 旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。 近年来, 伴随全球农业的产业化发展, 人们发现, 现代农业不仅具有 生产性功能, 还具有改善生态环境质量,为人们提供观光、休闲、度假的 生活性功能。 随着收入的增加, 闲暇时间的增多, 生活节奏的加快以及竞 争的日益激烈, 人们渴望多样化的旅游, 尤其希望能在典型的农村环境中 放松自己。 于是, 农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应 运而生。 各地掀起发展观光农业的热潮:有的选择已有的自然风景区或旅 游景点为依托,兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场;有的以种、养殖场 为基础,再造人工景观、游乐设施;有的集科研、技术开发、观光旅游于 一体,兴建“水果世界”等等。

生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业, 有狭义和广 义两种涵义。 狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业; 广义的观光农 业应涵盖“休闲农业” 、 “观赏农业” 、 “农村旅游”等不同概念,是指在充 分利用现有农村空间、 农业自然资源和农村人文资源的基础上, 通过以旅 游内涵为主题的规划、设计与施工,把农业建设、科学管理、农艺展示、 农产品加工、 农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体, 使旅游者充分 领略现代新型农业艺术及生态农业的某某情趣的新型旅游业。 生态农业观

光始于二战后的欧美国家, 后在日本、 台湾等地充分发展并日趋成熟。 由 最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、 休闲、 娱乐、 教 育为一体的有组织的生态农业观光园区、 观光农业带。 使农业走向多元化、 多层次规模经营, 成为国际旅游业发展的重点。 它改变了传统农业仅专注 于土地本身的大耕作农业的单一经营理念, 把发展思路拓展到 “人地共生” 的旅游业与农业结合的经营模式。

2.2.4 现有基本游客结构

去年某某市旅游景点共计接待国内外游客二百万人, 且白马镇现有各 种农庄农家乐 53户,部分农户还可以一次性接待上百人。今年 “ 五一 ” 节 期间, 接待游客近万人。 比上年增加了四分之一, 收入比以前增加了数倍。 2.2.5市场趋势分析

中国休假日目前共有 115天,工薪阶层全年约有 1/3时间休闲度过, 著名未来预测学家格雷厄姆认为, 休闲将是新千年经济发展五大推动力中 的第一引擎, “ 一个以休闲为基础的新社会有可能出现 ” 。 人们的消费观念 有了极大的转变, 健康、 休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。 在传统房 地产开发机会逐渐减少、 住宅消费开始向舒适性转移的情形下, 大量的传 统房地产资金必然要开辟新的领域, 当旅游度假成为一种时尚之后, 集山 水景观、 休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生, 成为新的房地产 开发热点。

2.2.6项目建成时市场容量与游客结构

该项目透过旅游市场的市场分析认为, 当今我国的旅游市场, 多数是 增量不增长、 缺乏可持续性的能动性深度开发, 绝大部分以单一的人为风 景或突发奇想的运作模式吸引游客,而往往忽略旅游市场细分划经济要 素,长期形成的蜂拥而游,待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫 经济” 怪圈, 任何一个景区或行政区打造的旅游经济, 都很难形成可持续 发展后劲。 究其缘故:旅游实在是缺乏文化或消费需求内容; 缺少到此一 游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想, 这不得不说是多年来旅游 开发层面的断层或盲点。

该项目根据现在大众人们需求, 完善上述游憩方式以达到休闲、 避暑 与自然生态有机的结合,最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。 1、游客性别构成

据现有数据进行估计, 项目建成后, 游客的性别构成为男 :女为 2.33: 1。其特性在于远高于全国平均出游性别比 (1.27:1) ,这在四川生态旅游 中具有普遍性。

2、游客年龄构成

本项目建成后游客的年龄构成的特点在于 25~35、 36~45、 46~60三个 年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客, 反映生态休闲主要目标客 源市场为中老年城市居民, 这部分居民有相对固定的休假时间, 且收入相 对稳定,具有较强的消费能力。

3、游客职业与学历构成

旅游者职业与学历构成是旅游决策动机的直接体现, 反映了旅游者对 旅游地环境感知、 旅游最大效益以及旅游偏好等旅游决策要素的职业、 文 化社会阶层化差异。 该项目游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功 人士占有的份额较高。 游客职业构成的职业众性特征明显, 在九个职业类 型中,公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占 20.41﹪、 18.71﹪、 18.37﹪和 15.99﹪, 合占游客总数的 7成以上 (73.47﹪) 。 工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例(分别占 9.52﹪ 和 8.44﹪) 。服务销售商贸人员等所占比例极低(分别为 3.40﹪、 3.06﹪及 1.70﹪) 。

其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势(>90%) 。 显然, 游客的学历构成与相应类型生态休闲游客的职业构成是吻合的。 4、游客收入构成

居民可自由支配收入的多少, 直接影响其旅游需求。 该项目游客以中 高收入者居多 (月人均收入<3000元的占 24.67﹪、="">3000元的占 75.33﹪) 。 进一步统计表明, 月人均收入大于 3000元的中高收入者主要为大空 间尺度游客。

2.3项目发展优势

2.3.1独特的市场卖点

生态养身休闲旅游在我国刚刚进入发展阶段, 是一个非常有前途、 充 满潜力和机遇的发展方向,存在着巨大的市场潜力。

本项目巧妙的将“生态养老”和“休闲度假”合二为一,相互促进。

规划的景点、 设施具有很多唯一性和排它性, 特别是根据项目地理环境所 设置的景点, 因巧妙的与沱江自然景观相融合, 形成了独特的水域景观群。 项目建筑群以现代欧式为主题风格, 同时结合, 花卉苗圃的生态园林建设, 将生态与贵族气息和谐统一, 打造出该区域独一无二的中高档 “生态养身 和休闲度假” 特色旅游综合体, 填补了某某中高端生态养老空白, 必将成 为某某市生态养老和休闲旅游业的独特卖点。

1、高级养老院

按照国际公认的标准,当一个国家 60周岁及以上的人口占到总人口 数 10%的时候,这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算,中 国现在已有超过 1.5亿的老年人口,名副其实地步入老龄化社会的行列。 为此我们有必要建设高档养老院。 本项目建设的高档养老院拥有自己的特 色,围绕“养” 、 “护”解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客 观要求, 推动某某市养老服务事业健康、 快速发展起到积极的作用, 也是 整体推进养老工作的重要支撑。

(1)打造高档养身条件,营造“享受型”生态养身氛围。建设高档 养老院的外观可让人感觉生气勃勃,本项目有如五星级酒店一般装修设 计, 或依山傍水或有温室园林, 穿着整洁的护理医疗团队和服务人员会面 带笑容, 院内还配备专业的心理咨询部门。 养老院最根本宗旨虽然仍是对 不能自理的老人提供日常料理, 但已经从温饱型转向了享受型。 过去的传 统思维认为, 只有不孝或迫于无奈时子女才把父母送进养老院, 现在送父 母进养老院则体现的是子女的孝心。 实际上, 现在很多老人都愿意到养老

院来享受舒适的晚年生活。 我们以 “生态养身” 概念为基础兴建的老年公 寓、 四合院等, 以达到 “ 老人需要自己解放自己 ” , 到养老院养老不是什么 令人感到羞耻的事情, 而是 “ 一种潮流 ” 。 解决那些因孤独和缺乏交流的老 年人心理上突出的问题, 对于到养老院养老的老人而言, 能交朋友、 上网、 健身、 打门球、 垂钓、 书法、 文艺活动等, 让其充分享受晚年生活的自在。 (2)量身定制,提高服务品质。高级养老院提供了养老方式的一个 新选项, 对高级养老院本身而言, 他们提供的可能仅仅是比原来更好的服 务, 并没有完全为老人创造一种新的生活、 甚至是一种新的身份认同。 养 老院老人需要不同形式的长期护理, 需要接受一定的生活护理。 本项目从 服务对象、 服务内容、服务形式、 设施建设等方面提高质量。在养老院设 有老人休息室、 多功能活动健身室、 老年人心理咨询室, 配备了相关的专 业医疗服务人员, 将每一老年公寓进行个性化装修, 设独立卫生间, 让老 人来到这里有一种回家的归属感。 在对医疗康复中心的装修中突出家的元 素, 同时也尊重老年人的风俗习惯, 专门设立了相关的房间, 由专业人员 为每一位老年人量身定制营养饮食搭配菜单, 满足老人的营养需求。 本项 目集生活照料、 膳食供应、 医疗保健、 文体健身于一体的老年人照料机构, 以温馨舒适的环境和良好的照顾,让老年人有种对家的眷顾。

(3)注重“养” “护”并重,注重科学养老。项目将定期和不定期邀 请 “华西医院” 专家专门为老年人量身定做, 开展各类护理讲座以满足老 年人的生态养老需求, 让老人从科学的角度注意养老、 养生, 并懂得如何 养老养身, 形成一种科学养老养身的健康文化氛围。 让养老院作为一个平

台,拓展服务内容,提高服务质量。

2、高级休闲度假区

高级休闲度假区是由生态度假区运营单元、 生态农场运营单元和民俗 文化生产单元三个单元组合而成。 三个单元相辅相成、 相互依托。 如下是 三个单元的关系结构图。

提供卖点

(1)生态度假区运营单元:依靠原生态农家乐特性(住高档农家别 墅、吃农家饭、干农家活、享农家乐)聚集一部分顾客,农家乐的经营定 位于生态农家菜, 采用现场点杀, 保证生态农家菜品质, 价格采用中高档 消费策略。其主体运营项目为餐饮、棋牌休闲、乡村度假、生日宴、婚宴 等项目。而所需生态农家菜是由生态农场运营单元提供。

(2)生态农场运营单元:生态农场运营单元由生态农场和生态梅林 组成。生态农场靠租用农家乐周围农户闲置的土地进行,根据需要发展 50亩生态农场租赁给农家乐的顾客,让顾客真实的参与到生态农业生产 中来, 在休息娱乐的同时切身的感受生态种植和其他种植法不同之处, 强 化顾客对我们的经营定位“生态认同感” 。生态梅林则环绕在生态农场一 周, 形成一个大花园, 与生态农场形成一个有机整体。 同时还可以建设一

范文二：养老项目可行性报告

养老项目可行性报告

庙上养老院项目可行性报告

在中国，老龄事业是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非赢利性的。本报告中的“养老产业”是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。

到2016年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。

养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老

年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由亿增加到亿，老年人口比重将由%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

养老院项目财务评价分析

养老院项目总投资估算

图:项目总投资估算体系

咨询有限公司专业编写下列类型的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告具体包括:

1. 用于报送国家发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告 。

2. 用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告。

3. 用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。

4. 用于申请国家政策资金的可行性研究报告。

5. 用于IPO上市募投的可行性研究报告。

6. 用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告。

7. 用于企业工程建设指导的可行性研究报告。

8. 用于企业申请政府补贴的可行性研究报告

我们具有国家发改委颁发的甲级工程咨询资质证书，拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队。同时我们还具有丰富的项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告及商业计划书项目经验。

年龄结构

如图1所示:在调查到的100位老年人中，80,89岁的老人居多，为44,;其次为70-79岁的老人，占29,;60,69岁以及90,99岁的老人分别为14,和10,;没有百岁以上的老人。老年人随

着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中 高龄老年人。 表1 敬老院老人基本状况 2、受教育程度 3、婚姻状

况 4、家庭子女状况 5、工作单位性质 经济状况图2 敬老院老人经济状况身体状况 这次调查到的老人当中，有10,的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾;其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。有35,的老人可以乘公共汽车、出租车外出;有18,的老人可以拜访左邻右舍;有37,的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活)。 图3 敬老院老人身体状况 但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病，。 来敬老院的原因 对敬老院的评价表2 老人对敬老院的评价

项目背景

1:.项目建设的必要性 ，解决老龄化社会问题的需要 官方数据显示:目前中国60岁以上老年人口为1(42亿，约占人口总数的11,，据世界卫生组织的资料称，，一个国家的老年人口系数达10%以上或7%(65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。目前，我国60岁以上老人已达亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人;我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的

国家。有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人

口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临

的一个严峻问题。合肥和全国一样老龄化程度为10%以上合肥城里的

老龄化程度更是不容乐观。在一些新近的调查

内江市生态养老休闲度假区

项目可行性研究报告

目录

1 总论 ...................................................... 1

项目背景 .............................................. 1

项目名称 ......................................... 1

项目承办单位 ..................................... 1

项目拟建地址、地点 ............................... 1

项目建设规模与目标 ............................... 1

项目投资资金及效益情况 ........................... 2

承担可行性研究工作的单位.......................... 3

研究工作概况 .......................................... 3

编制依据 .............................................. 4

可行性研究结论 ........................................ 5

2 项目背景、市场预测与分析 ................................... 7

项目背景 .............................................. 7

政策背景 ......................................... 7

项目建设的重要性和必要性......................... 10

项目的由来 ...................................... 14

项目市场预测与分析 ................................... 16

养老产业背景 .................................... 16

国内外养老产业模式 .............................. 18

生态旅游概述 .................................... 26

现有基本游客结构 ................................ 28

市场趋势分析 ..................................... 28

项目建成时市场容量与游客结构 ..................... 29

项目发展优势 .......................................... 30

独特的市场卖点 ................................... 30

资源优势 ......................................... 34

政府的大力支持 ................................... 34

投资必要性 ........................................... 35

3 建设项目选址 .............................................. 36

场址位置 ............................................. 36

项目区的建设条件 ..................................... 36

项目区地理位置 .................................. 36

自然条件 ........................................ 36

社会经济状况 .................................... 40

交通运输情况 ..................................... 43

项目选址意见 ......................................... 45

4 项目总体方案设计 .......................................... 46

项目建设总体方案 ..................................... 46

项目定位、建设理念及目标 .............................. 46

总平面布置 ........................................... 48

总平面布置方案 .................................. 48

占地面积及分析 ................................... 49

工程建设方案 .......................................... 49

主体工程建设 ..................................... 49

配套工程建设 ..................................... 52

工程建设投资估算 ................................. 52

5 环境保护.................................................. 54

项目主要污染源和污染物评价分析 ........................ 54

项目建设期主要污染源及污染物影响分析 ............. 54

项目运行期主要污染源及污染物影响分析 ............. 57

项目拟采用的环境保护标准 ............................. 59

环境保护措施 ......................................... 61

施工期环境保护措施 .............................. 61

运行期环境保护措施 .............................. 63

节能措施 ......................................... 67

节水措施 ......................................... 68

消防工程 ......................................... 69

6项目的组织管理和劳动定员 .................................. 71

工程项目管理 .......................................... 71

组织机构 .............................................. 74

人力资源 .............................................. 75

员工培训 .............................................. 75

管理机构和设置 ........................................ 75

劳动定员 .............................................. 76

7 项目施工条件和进度计划 .................................... 77

施工条件 ............................................. 77

进度计划 ............................................. 77

8 项目投资估算和资金筹措 .................................... 81

投资估算依据及范围 ................................... 81

项目总投资估算 ....................................... 82

资金来源及资金筹措 ................................... 87

资金来源 ........................................ 87

资金筹措方案 .................................... 87

资金使用和管理 ....................................... 88

投资使用计划 ......................................... 88

9 项目招标.................................................. 89

项目招标范围 .......................................... 89

招标单位资质要求 ...................................... 89

发包方式 .............................................. 89

项目招标的组织形式 .................................... 89

项目招标方式 .......................................... 90

评标组织、原则及评标 .................................. 90

10 项目经济评价 ............................................. 91

新概念生态养老产业园

建设项目

申报单位

编制人

项目编报日期 可 行 性 分 析 报 告 新概念生态养老产业园 二?一二年十一月二十五日

:: :

目 录

第一章:概论

项目名称及建设地点

项目申报单位及法人代表

项目提出背景

项目申报理由

第二章:市场初步预测

市场概况及发展趋势 第三章:项目内容与投资规模

项目内容

投资规模

第四章:发展规划与战略 发展规划

发展战略

第五章:区域建设条件及初步方案

区域条件及初步选址方案

地理位置及区域优势

第六章:环境保护与建设安全

环境保护

建设安全

第七章:公司组织与劳动定员

公司组织

劳动定员

第八章:项目实施初步方案

建设内容

项目进度

第九章:投资估算与资金筹措

投资估算

资金筹措

第十章:财务评价

经济及社会效益分析

结论

第一章 概论

项目名称及建设地点

项目名称:新概念生态养老产业园

建设地点:

项目申报单位及法人代表

项目申报单位:

项目法人代表:

项目提出背景

1、结合区域自然资源特点，建设绿色生态养老产业，增强区域竞争力和可持续性发展是迫切需要的。河北怀来紧邻官厅水库是典型的农业资源县，绿色生态度假经济整体发展较为滞后，相关观光养生养老产业基础薄弱，受自然条件影响，绿色生态产业链结构还不完善，具有优势的生态养生养老产业开发依旧不足，荒山荒地面积较广，综合规划开发力度还待加强。结合党的十八大精神，勾画出中国未来发展的宏伟蓝图。十八大再次论及“生态文明”的问题，建设生态文明，关系人民福祉，关乎民族未来。面对资源约束紧缺，环境污染严重，生态系统退化的严峻形势，把生态文明建设放在突出位置，融入经济、政治、文化、社会建设各个方面和全过程，区域发展集中体现尊重自然、顺应自然、保护自然的理念。

2、项目区位环境优美，交通便利，位于北京延庆县旁，隶属于河北省怀来县，官厅水库。新概念生态养老产业园占地面积近2000余亩，温带气候，空气干爽，光照充足，山清水秀，适于建设绿色生态养生及养老产业园区。

3、我公司根据实地情况，经过长期调研、考察，研究十八大建设生态文明的精神及国家政策法规和产业发展指导纲领，结合中国城市老龄化现状，为北京及周边地区建设新概念生态养老产业园项

目。

项目申报理由

1、根据以上的项目背景及相关政策，我公司为了适应未来发展和区域生态文明建设，决定投资兴建新概念生态养老产业园项目。

2、目前，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%，并以每年%的速度剧增。按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家，特别是上海、北京等特大城市，老龄化的比例更高。北京在1990年就已经步入了老龄化城市，现有老龄人口80万，占总人口的%。上海全市人口1303万中，60岁以上老年人249万余人，占%。据上海市统计局xx年8月抽样调查显示，上海的“空巢老人”已经占老年人口的%，突破了100万，其中四分之一是独居

范文三：养老项目可行性报告

养老项目可行性报告

项目名称:四川万老汇股份有限公司养老项目可行性研究报告

编制单位:成都中哲企业管理咨询有限公司

第 1 页 共 7 页

养老项目可行性报告

【引言】

《四川万老汇股份有限公司养老项目可行性研究报告》研究内容涉及项目的整体规划，包括项目建设背景及必要性、项目市场分析、项目方案、项目运营与公司基本情况、投资估算与资金筹措、财务分析、风险控制及效益分析等方面，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。

【项目简介】

四川万老汇股份有限公司养老项目，位于成都地区。项目初期投资1000万元，通过建设养老超市、养老网站、养老生态体验式基地和人才培养基地四大板块来打造新型的立体化综合养老服务平台。

【市场行业分析】

2005年，我国老年人口比例达到11%，数量超过1.3亿。随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。预计到2020年老年人口将达到2.43亿，2025年将突破3亿。随着20世纪中期出生高峰的人口陆续进入老年，可以预见，21世纪前期将是中国人口老龄化发展最快的时期。人口老龄化进程的不断加快，让老年群体的消费和养老服务需求日益增长，

第 2 页 共 7 页

养老项目可行性报告

据研究机构预测，到2020年，中国老年消费市场规模将达到3.3万亿元。

城市老年人的消费意愿与消费能力正呈现指数级增长。国家民政部社会福利和慈善事业促进司的数据表明，2010年我国老年人口消费规模超过1.4万亿元，预计到2030年将达到13万亿元。这是个相对保守的估计，老年人以3亿计，每人每年消费5万元，就得到15万亿元，相当于2013年社会消费品零售总额的63%。上世纪50年代、60年代婴儿潮时期出生的人口，已经或者将要进入老年，这些人拥有足够的财富去选择有尊严的养老模式，消费能力十分可观。

【四川万老汇股份有限公司养老项目可行性研究报告大纲】

第一章 总论

1.1 项目概况

1.2 项目建设单位概况

1.3 项目合作单位概况

1.4 项目愿景

1.5 项目宗旨

1.6 主要研究结论

第二章 项目建设背景及必要性

第 3 页 共 7 页

养老项目可行性报告

2.1 项目建设背景

2.1.1 日益严峻的人口老龄化问题

2.1.2 社会养老服务体系仍处于起步阶段

2.2 项目建设必要性

2.2.1 国家和地区政策与规划的需要

2.2.2 满足成都养老需求，健全社会养老服务体系的需要

2.2.3 促进养老方式转型，建设和谐社会的需要

2.2.4 符合四川省养老产业发展的需要

第三章 项目市场分析

3.1 养老产业发展现状

3.1.1 市场需求现状

3.1.2 市场供给现状

3.2 成都养老市场分析

3.3 成都养老产业市场趋势

第四章 项目方案

第 4 页 共 7 页

养老项目可行性报告

4.1 项目规模

4.2 功能规划

第五章 项目运营与公司基本情况

5.1 项目定位

5.1.1 目标客户定位

5.1.2 项目服务定位

5.2 项目服务模式

5.3 项目平台建设

5.4 项目投资回收模式

5.5 公司基本情况

5.5.1 组织框架

5.5.2 公司股东的权利与义务

5.5.3 公司发展规划

第六章 投资估算及资金筹措

6.1 投资估算及资金筹措

第 5 页 共 7 页

养老项目可行性报告

6.2 投资估算

第七章 财务分析

7.1 基本假设

7.2 财务预测

7.2.1 收入预测

7.2.2 利润预测

7.3 资金退出方式

第八章 风险控制

8.1 市场风险

8.2 运营风险

8.3 竞争风险

8.4 财务风险

第九章 效益分析

9.1 社会效益

9.2 经济效益

第 6 页 共 7 页

养老项目可行性报告

第十章 结论

(以上报告目录仅供参考，尤其数据图表方面以中哲咨询发布的最新标准为准。此内容版权归中哲咨询所有，未经允许禁止转载摘录，中哲咨询保留一切法律权利。)成都中哲企业管理咨询有限公司是国内领先的可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、节能评估报告、项目计划书编制机构，为各类客户针对立项/批地/备案/融资/贷款/招商合作等需求提供定制的咨询报告服务。

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范文四：养老院项目可行性报告

XXXX养老院建养养目

XX养老院养目可行性养告

一、基本情况

;一,XXXX情

位于四川省养北养养～地养大巴山南麓～地理坐养养养养XXXX

,～北养,～养南西北各通江、巴中、与106?27′107?08′31?53′32?45′

旺养、养西南养养相接～幅养面养平方公里～海拔米。3383307—2507境高山迭起～谷养～养典型的山地养～养养养季养性养养候内沟横区属湿气。全养养个养养、个村～养人口万人～其中养养人口万4852270.3659.72人～城养人口万人。10.64

XXXX是革命老。区在第二次革命养养期～徐向前、李国内争

先念养养的养四方面养曾在养里养斗年多～养建立了川养革命根据地两辟～在养养人口养当万的就有万多名南江女加了养养～儿参12XXXX2

其中万多人养革命出了养的生命。献宝1.6

XXXX是“5?12”汶川特大地震重养。灾因养养元市广青川养、养西省强养～受震中地震波养养重～域地震烈度 宁冲区内达7 度～受人口灾44.58万人～直接养养养失14.87养元～被养院定养国确全国51重养之一。个灾

XXXX是地养害多养。灾区南江地养山～地养养养养～区构是全国地养害养养、灾地养害最养重的养之一～灾被列养全地养害易养。国灾区“汶川特大地震及其余震养养地养害养患点灾养～养人民群5?12”782众构生命和养养安全成养重威养。

XXXX是养困地。区是家扶养养养重点扶持养～国养养基养XXXX

薄弱～工商企养效益低下～养民外出养工增加养养收入。靠年全养2009生养养养养元～养村人均元～养养养政收入万元～人均5436159985143

元。全养养困及低收入人口万人～占全养养人口的。 20.1330.5%

XXXX是“养代先峰”王瑛同志生前工作养。王瑛同志在南江工作年～无养养位养养养、养养养养化～无养件如何养苦、养境怎怎条11

多养养劣～都始养养持立养公、养政养民～信仰不养、性不移～本色不党党

改、忠养不养～使养入生命倒养养的养秒养段～仍然养在前、养斗不止即冲～用生命养养了共养养的正情养。党真

;二,XXXX5.12地震受情灾况

“5.12”汶川特大地震养生养～因XXXX养养元市川养、养西广青

省养中市强养震中～受地震波养养重～地震烈度宁两个冲达7度。全养所有养养全部受～受人口灾灾达44.58万人～直接养养养失达14.87养元～被养院定养全国确国51、全省个39重养之一个灾。全养因死亡灾

2人～重养人～倒房屋塌97603养～面养2440075平方米～造成253

D养危房37529养～面养938225平方米～死亡牲畜1928养～水利工程受养5200养～危及54600人的生命养养安全～供水养施养毁573养～造成45079人养水困养。

;三,XXXX老养人口基本情况

全养养48养养～个522行政村～个86社～养人口个区70.9万人～60养以上老年人9.8万人～占养人口的13.9%.老年人口中～城养百养老人28人～90-99养的高养老人632人～“五保”老人3270人～空巢老人2万余人。全养老年养养养会612～养近万人。老年大个会学

10所～养学1518人。城养养困老人已养入养保养和低保养象。破养企养养医

工和养村60养以上的老人已于2010年全部养入养老保障范养。百养老人月养养养养金寿100元～90-99养的高养老人月养高养生活养养60元。全养养老保障系养一步完善～老人幸福指不上升。体数断

二、养目名称

XXXXXXXX养老院

三、建养地点

;一,养建养目地点名称

XXXX光养山养大养社区

;二,养建养目地点养介

光养山养位于XXXX北部养养～地养光养山家重点养景名养腹国区

心～北养西南养～距养史名城养中靠75公里～南距XXXX城70公里～西接元旺养～养于川、养、旅游“金三角”地养中心～境交广渝内

通便捷～S101省道公路穿越而养。全养养8行政村～个29村民个小养4有个国林养～养人口3428人～其中养养人口2351人～幅养面养579平方公里～森林覆盖率达98%～养内主要河流焦家河系嘉陵江上游支流之一～呈养西走向流至旺养。

光养山养交通便利～旅游接待养施完善。省道S101公路从中穿养～全养35公里～全部养水泥硬化路面～西养、养高广即将速公路养通。四川中大旅养公司曾投养数区千万元～养景道路、养梁、人文景养等基养养施养行了完善～XXXX米养山林养养养公司已投养三千多万元～养光养山养至大养景的公区区路养行了硬化～养大养景的游客接待中心养行了升养改造和新建养建。目前景公区达两条路四通八～有养养养15公里的水泥硬化旅游公路～两条120公里的四养养美泥碎石旅游公路～新养通“桃麦条、彭三、槐潮”三旅游路养～完成了截养养、燕子岩等景点景养区园炉园道的修建。建有桃花山庄休养美食、养养生养养光～养内达有星养养养四家～日接待能力1000余人。本养目养养址建养在光养山养的核心景区——大养社。区内

三、养目建养内容及投养养模

;一,养目养投养

本养目养投养669万元～其中土建工程养400万元～养养采养养269

万元。

;二,建养内容及养模

1、工程

新建房屋 2000平方米

新建堡坎 600立方米

新建养养 600平方米

室外活养养地、院养及道路硬化 1200平方米

养化养 2000平方米

2、养养养置

生活养炉 1台

宿舍内部养施、养具 150套

餐养就餐养施;桌椅, 30套

餐具 200套

厨具 1套

老年活养室养施 1套

养公养施 20套

消防养施 3套 ;三,技养指养

1、容养五保老人150人

2、建筑养数宜养三养～建筑养高宜养3m。房屋一养养公楼厨室、餐养、房、老年活养室以及管理人养住宿。

3、由于XXXX是地养害多养养～根据中养人民共和家养灾国国准《建筑抗震养养养范》～将XXXX养划抗震养防烈度养6度～养养基本地震加速度养养0.05g～7度养防。

4、建筑采用养混养～养养构体240mm多孔养～面及屋面楼板均养养养养筋混土板。公用楼梯的有效养度不养小于1.2m～需养养扶内手～高度养0.65m。

5、每个老人居室养13 ?～养养养生养。独

6、装胶内修住宿养面采用乳漆、养生养地面采用防滑地养、养生养养面养面养～食堂养面采用乳漆胶厨内～房、浴室及公共养生养养采用养养面养。

7、配养20名工作人养～养中心养行服养管理。

8、居室。根据老人养养需要～居室养配养养人床、床养、柜柜衣、毛巾架、被子、床养、被、罩瓶装枕套、枕巾、梳养养、洗养盆、暖水～床养养安呼叫养。

9、活养室。有供老人养养、写画字、养、养养的养所。养养所养提供养养、养刊、养养机和棋牌。

10、健身养所。有配置适合老人使用的健身、康养器械和养养的康养室和健身养所。

11、养医况医室。根据老人健康情～必养准养足养的养养养和物养～养有急救养箱和养椅养等。

12、房。公用房养厨厨灶配置操作台、具、炊具、洗养池、排油烟器、冰柜;箱,、养房等养施。

四、养金来源

养目养投养,669万元。其中,XXXX解决269万元～由于我养是家养养困养～国又是“5?12”汶川地震重养～灾申养养德公益援助400万元。

五、可行性养告的养制依据

根据四川省民政养《四川省养村敬老院等养养养行养达准》和《XXXX“十一五”社养会与划展养》养制本养目。

随医国划会着养养生事养的养展和家养生育政策的推行～社人口老养化养象日养突出～五保老人不增加～目前养养城所在地断溪洛渡养就有五保老人313人。养了使养些老人有一正个常生活的供养养所～建一个会舒适、安全、养施养全、服养周到的社福利中心养得非常迫切。

新建XXXXXXXX养老院～可以既充分展示养德公益“养行

仁养”的博养宗旨～又可以充分养养社福利会将与功能～人道事养和养社建养有效养养～有利于会决会解老有所养的社养养～有利于高养老人的身心健康～有利于促养社就养和养养社养定。会会

六、养目的可行性

;一,养地件条

建养地点养养在XXXX“AAAA”养养景的大养社～养区内区属

景养养的中心地养～地区划形养平养～排养、养保等工程由建养局、养保局养一安排～施工养度不大。

;二,、水源、养源、交通和通养件条

工程竣工之后的生活用水、生活用养由XXXX光养山养景管理公司养一解决区国～水、养均有保养。目前养景家养准的二养公路已养完工～并区内且通往养景的高速公路正在加养施工。养信、移养、养通和广区养等通养公司均在养景养置了通养基站。

;三,养养保障

在XXXX部养立“内XXXXXXXX养老院”养目养养小养～养会担任养养～养养小养下养养公室～抽养精干人养～养养完成养目养养、立养养批、土地征用、工程招养、养养管理、工程管理、养量养养、竣工养收等工作。

七、养施方案及养度安排

;一,、养施方案

1、工程施工管理

;1,、XXXXXXXX养老院将迁采取址新建的重建方式～由XXXX养养养养养施。整个国养目建养养格按家基本建养程序养事～遵照建养养养养养—————档体招养施工养收案的工程管理系～养施养目法人制、工程养理制、合同管理制～由养理公司和养安站养养全面的养量养督。同养～养目养主与随有养养能部养养成养量养控小养养养养目建养养行养量养督。施工前养

养技养培养～明确建养养目的技养要求和养量养准～强化养量管理～施工中加强工程材料、分养工程的养养养收工作。养目竣工后～由有养养能部养养工程养行养收～合格后交付使用。

;2,、在养目养施中将档学配养养兼养人养养养目的各养案养料养行科管理～特养是养养、工程养量、重要文件档柜案要养立养～及养收集～养范整理～养期保存。建立档确案管理制度～养收养和借养的养料要明登养～防止流失和毁养。工程完工后～所有档并案养料一移交。

;3,、养保养养目的养利养施～南江养确会十字成立养目建养养养小养～由会它养任养养～其相养养位主要养养人养成养～养养养目建养的养一养养和养养～养养十字会体国成立管理小养～具养养养施～养政府、养改局、建养局、土局养保局、养养局、养察局等养养养督。

;二,养金管理

养保养目的养利养施～保养金的使用安全～确确个整养目建养养金养格养行家基本建养养养国会会践管理制度～配养养养养知养和养工作养养养的人养从事养养工作。由XXXX养养养金养养～保养确并款养用～按工程养量和工程养度养付工程款。建立养养养督制度和养持大养支出集体会养制度。建养养位定期养制养金流向养表～及养向养金提供养位养告养金使用情～况从学而用科的机制～养密的养养养律管理养金和使用养金。

;三,养养养度

XXXXXXXX养老院建养周期养12个划月～养在2011年6月养工～2012年6月建成并投入使用。

八、养目效益养养及养 估

本养目社公益性养目～属会体会着重养社效益。养目建成后～可使150名五保老人入住供养～充分体会养社主养制度的养越性～同养养可解决20人的就养养养。

本养目社效益会既明养～有必要性～又具有可行性～养施条并件养养～建养立养批准～养款支持。且根据XXXX养在老年人的基

本情～况新建XXXXXXXX养老院养目刻不容养。

九、XXXX情况

XXXX～成立于1996年～是以养养人道主养精神～保养人的生命和健康～促养人养和平养步事养养宗旨。遵循国会运确养养十字养养立的人道、公正、中立、立、志独内愿、养一及普遍七养原养～依照日瓦公养及其附加养定养、《中养人民共和养国会十字法》和《XXXX章程》独立自主地养展工作。根据XXXX养制委养的会构文件～养立常养机～养置会会会养、常养副养、副养、秘养养、副秘养养等养养养位。“5?12”特大地震后～XXXX养养生从独来局中立出～有养养人养5人～在养行养养了养养的、独会会立的养十字养养。养充分养养养十字的作用～XXXX成立了养救养、募捐养、宣养养、保障养4工作养养养养施相养工作。个并另外～养建了养十字医养救养养16支～养十字防疫养1支～养十字养生养督养1支～养将来XXXX养老院正式运养打下了良好的人力养源基养。

十、XXXX承养

养保养养目养金安全～保养养目养施养量～保养养目的及养督养和养估等～XXXX做出如下承养,

;一,保养养目养金安全

整个国会养目建养养金养格养行家基本建养养养管理制度～配养养养养知养和养工作养养养的人养会践从事养养工作。由XXXX养养养金养养～保养确款养用～并按工程养量和工程养度养付工程款。建立养养养督制度和养持大养支出集体会养制度。建养养位定期养制养金流向养表～及养向养金提供养位养告养金使用情。用况学科的机制～养密的养养养律管理养金和使用养金。

;二,保养养目养施养量

整个国——养目建养养格按家基本建养程序养事～遵照建养养养养养—招养养施工养收——档体案的工程管理系。养施养目法人制、工程养理制、合同管理制。由养理公司和养安站养养全面的养量养督。同养～XXXX与有养养能部养养成养量养控小养养养养目建养养行养随量养督。施工前养养技养培养～明确建养养目的技养要求和养量养准～强化养量管理～施工中加强工程材

料和分养工程的养养养收工作。养目竣工后～由有养养能部养养工程养行养收合格后交付使用。

;三,保养养目督养和养估

在养目养施中将配养养兼养人养养养目的各养档学案养料养行科管理～特养是养养、工程养量、重要文件档柜案要养立养～及养收集～养范整理～养期保存。建立档确案管理制度～养收养和借养的养料要明登养～防止流失和毁养。工程完工后～所有档并案养料一移交。

十一、受援养位养养人和养目管理人养

范文五：养老院项目可行性报告

老年公寓可行性报告

如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，而现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。

一、办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。

一、 从市场角度

天津是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。

二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）

a、 开办养老机构前期投入

1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。

2、 房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。

3、 基本设施配备。

a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。

b) 床上用品700×50=35000元

c) 室内每人一个圈椅200×50=10000

d) 电视每房间一个1000×15=15000

e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。

f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）

g) 洗衣设备，预算2000元。

h) 洗澡设备，预算5000元。

i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）

合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。

以上租金+装修+设施+宣传=300000元

b、 养老机构年度运营投入

1、 员工工资。

院长（兼会计）1人计4000×12=48000元

副院长 兼采购1人计2000×12=24000元

护理员5人计1000×12×5=60000元

厨师2人计1200×12×2=26400元

以上共计9人计158400元。

2．伙食费成本300×50×12=180000元。

3、水电费400×50=20000元

4、 取暖费700平米×20=14000元

5、 办公费用600×12=7200元

6、 设备耗材、维护等2000元

7、 租金10万元。

以上投入合计482000元。

c、 养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）

1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。

2、服务费200×12×50×80%=96000元

3、餐费260×12×50×80%=124800元

3、水电费20×12×50×80%=9600元

4、取暖费80×3×50×80%=9600元

以上收入计336000元

二、 经营评估

1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。

2、 可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

一、开办养老机构应具备的条件

（一）符合当地养老服务机构发展规划；

（二）有规范的名称；

（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；

（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；

（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

（一）开办组织或个人的身份证明；

（二）机构章程；

（三）资金状况证明；

（四）场所证明；

（五）消防安全、卫生防疫证明；

（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设 机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行

审查，对符合规定的，报市民政部门。

民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

3、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。

养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

五、项目概况：

1、项目选址：天津市南开区华苑小区

2、项目名称：夕阳红老年公寓

3、法人代表：花园小区街道办事处

六、结论

通过市场分析，收支分析，审批过程和可利用资源等方面的研究，确定该项目的开发具有可行性可以立项开发。

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