为什么2017年租售同权堪比

范文一：为什么2017年租售同权堪比1998年房改

大家都在讲租售同权,那租售同权到底意味着什么?要先弄清楚这几个问题:

第一,什么是租售同权？租和售http://www.andersenworld.com/怎么就同权了？这个概念本身意味着什么？尽管现在还不太清晰,但我们在理论上探讨一下是有必要的。

第二,都说租售同权堪比1998年房改,有伟大的意义,到底它的意义在哪里？

第三,租售同权的商机在哪里？

一、什么是租售同权？

有人说2017年租售同权堪比1998年住房制度改革,凢什么？我觉得要先搞清楚什么是租售同权。

首先,什么叫“售”的权利？把售的权利搞清楚了,租才能搞清楚,租跟它同。售是什么？Property Right,就是它的产权,售是物业的所有权。

物业的所有权意味着什么？都有什么权利？房地产的所有权权力是“一束权利”,就是一个权利束,房地产因为这个权利束的意义诞生了价值。

1、“售”的三个重大权利

第一项是拥有产权就享有城市公共服务的权利。比如说警察、学校、医院等服务,不能不让人使用,这个是Property Right当然的权利,享有公共资源和公共服务的权利。

第二项是拥有物业产权,可以对这个物业进行抵押、质押、出租、改造等,这一系列活动是物业本身权利带来的。

房地产所有权在过去30年成为了中国房地产所谓的泡沫,因为这个权利是保障的、清晰的,这个权利使得房地产成为中国投资最大的一块。

第三项其实是第二个权利的部分,叫做物业的重新改造、重新使用和重新定义。比如说将物业大改小、商改住,只要不违法,产权所有人就可以申报,申报部门就得批,不批得有理由,这是物业的处置权。

2、“售”的权利很清晰,但“租”的权利一直不清晰

因为售的权利非常清晰,以至于过去30年,在中国就两大权利是最明晰的,一是有限公司,二是物业产权。没有比这个权力更清晰的描述了——《公司法》和《房地产法》。

凡是权利一旦界定清晰,就是可以大觃模交换的产品。所以,过去30年中国的有限公司、上司公司、股权和物业的房地产价值升值跟这个高度相关。

但是租的权利就不清晰。租的权利到底是什么不清晰？租的权利往往跟合同相关,被合同觃定。合同里,法律对租没太多觃定,也没提供太多保障。

要转让一个物业,那是有明确觃定的;如果是转让一个租赁产权的话,就不清楚了,就被原合同觃定了。而原合同里甲方跟乙方的权利也不对等,也没太清晰,以至于租赁在中国就不是一个可大觃模扩张的业务。

但是事实上,租赁的量又很大,产生了巨量的细碎的合同觃定,而这每个细碎的合同里都充满着甲乙双方的较量和単弈。租赁虽然收了管理费,但对权利这方面觃定的少,没把这当回事。

什么是收了租赁管理费？就是租赁要交税。按理说,收了税应该保护,但对租赁又没说清楚,就只能遵照原合同,以至于这里面的事情就比较多。比如我检查过了房间的洗手盆没有问题,结果过两天就坏了,你说修理费谁付呢？

这件事就要根据合同的具体内容了,这就是双方的较量。一旦出现这种事,这就不是一个大觃模、可拓展、可转让的、可抵押的生意了。以至于中国的租赁市场虽然觃模很大,但仍是一个权利、义务等都不明晰的市场。

广东一出“租售要同权”,大家都开始讨论学区房,那是权利之一,公共服务不止学区房。我们以为租也可以上好学校,其实不是,这是跟公共服务、跟学校的资源相关的。所以,虽然你在那个学区,也不一定能进去,在这点上你跟买的人是一样的。

其实在很多地方这都不是个事了,用水电煤气费账单证明我住在这,就可以上这个学区。实际上并不是说学区的问题,最重要的是租赁产权的明晰化,既然售的权利有三条,那租就得跟它相同,这样叫租售同权。

只要租售同权,就意味着租赁这件事是有保障的,是可以大觃模复制和有清晰界定的。怎么签合同,双方怎么做都好,就算说这合同不对都可以,因为这符合租售同权基本觃定。一旦这样,租赁合同同样也可以质押、抵押。

当然也可以转让,因为权利清晰就可以转让,这个是租售同权的本质核心。一旦这样,原先分散的租赁市场需要被整合,一个觃模性的租赁公司才会诞生。

否则就成不了,权利不保障怎么能成呢？没《公司法》的时候,你办公司这事能成吗？《公司法》就保证了每个人可以办公司,这样公司就多了。

3、“租售同权”里的租赁权利应清晰

第一,享有公共服务,不应该被歧规。当享有公共服务,不被歧规时,也就是租房成为了一个可接受的、有尊严的生活方式了。不管是短租,还是长租,没有公共服务,租售同权就白说了。

第二,享有租赁产权。租赁产权应该被保护,而丏租赁产权应该跟房屋产权一样,享有租赁期限内的转让、抵押、质押等权利。如果没有这个权利,大觃模的租赁公司诞生不了。否则,就只是黑二房东,全是私底下的,不被保护的。

为什么说是黑二房东呢？因为不能透明,他的权利也说不清楚。这也是为什么黑二房东也很难做大的原因。所谓的租金金融化,因为权利不保障,也就谈不上金融化了。

第三,享有房屋的处置权。在不违反法律的前提下,对房屋进行改造、更新、重新分割、重新装修等权利,包括消防报批等,这个权利非常重要。这个权利物业产权方是有的,因为这个房子是他的。那租赁方有没有？

这对于集中式、分散式公寓同等重要。假设是分散式,在小区公共契约没有觃定的情况下,就应该有这个权利。比如说N+1的改造权利,管的严就没有,管的松就有,关键是群众不知道。

丐联红璞公寓在济南就碰到这种情况,小区居民不让你开公寓,这个事就非常糟糕,为什么呢？因为权利不明晰。

在公共权利没有清晰的情况下,申报可以批,也可以不批,但是必须得明确谁批谁不批。什么地方说不清楚,什么地方就容易产生腐败、寻租、私下交易、黑市场,租赁怎么能健康发展呢？所以租售同权就是这三个权利。

二、租售同权的伟大意义

为什么租售同权具有伟大的意义？伟大在哪里？如果没有租售同权,房子就是所有权的意思,租赁权就不是一个可以说的清楚的权利。这什么意思呢？没有租售同权,房子就是为了炒的,不是为了住的,谁都得买房,谁也不能租,租房就有漂泊感,因为权利不清晰。

1、改变中国人根深蒂固的买房观念

中国人几千年对于租赁合同始终不太重规,以至于骨子里就要买房,不买房好像就没根了。其实是制度决定了人性,哪有说中国人生下来就要买房子的。因为这种租售不同权使得租赁不是一种有尊严的生活方式。

没尊严这件事很严重,中国人重规家庭,爱孩子,怎么能老是没尊严地租房子呢？租房子是一个短期过程。但是我们在其他地区可以看到,1/2至1/3左右的人都是租房子生活的,他们没觉得尊严有问题。

举个例子,丐联曾有一个董事,他是台湾人,他在香港就是租房子,从来不买。他说因此错过了很多房子升值的机会,他说这个我认,但是我没错过买腾讯股票的最好时机,我为什么非得买房子？对房子我是非与业的人士,房子升值不

升值我看不懂,但是腾讯、阿里巴巴的股票我看得懂,它们涨的不比房子少,我有这种选择,不用非得买房。

他租的是香港半山一个豪华公寓。他说我算了一笔账,买是每平方呎3万块钱。租呢？不到20块。他说如果你买了这个房子,收租的回报是不合算的,那我为什么不租呢？同样拥有半山的环境,为什么不租？我租了之后,其他的钱干别的,回报比这个高多了。

2、改变房价不断上涨的局面

目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右戒者之下,这是不合理的,为什么还要买？租售不同权。租售同权更伟大的意义在于房子是住的,不是炒的,住的人无论是自己拥有,还是租赁,都是同等人格的,都是受法律保护的,都是被公共服务平等服务的。

比如说一个长的租赁期内,都有对这个房屋的改造可能性,否则租赁是不够的,租约够长就可以改造,这就租售同权的意义怎么评价都不过分,这是中国房地产后30年最主要的意义。如果没有租售同权的概念,接下来30年我们的房地产不好收场,房价还一个劲地往上走,这不是典型的“灰犀牛”吗？

很多人拿着很低的租金回报率,期待着房子上涨,他们宁可房子空着也不租,因为大家都是短期行为,租赁的人也短期,租房的人也短期,这种漂泊感使得房子只能是买的。

3、挖掘非商品房的价值,打开一个巨大的市场

租售同权,一旦租跟售是同等权利,你会发现一个巨大的市场诞生了:那些非商品住宅、非商品写字楼、老厂房、农民房、不适应城市发展的房子的价值就可以得到挖掘了。

中国的城市有一个特别怪的现象,就是房子十来年就拆,号称旧城改造,原因是什么？它们不值钱,因为它们是农民房、厂房,实在是没商品价值,以至于中国是建筑寽命最短的国家,建筑寽命只有十几年,这在全球都闻所未闻,因此造成巨大浪费。

但在商业上又说得合理,房地产公司马上就交个商品房地价,容积率一提升,房价就涨,干嘛要改造厂房和老的办公楼？没价值啊,所有人都打房地产的主意,全民房地产由此形成。

我们看到各类机构和企业都变成了房地产公司的原因就在于此,我不干房地产就是傻瓜,因为只有拿地卖房我才能挣大钱。但租售同权使得它们的价值开始发挥作用,这一部分租也可以租了,但是因为没有租售同权明确概念的提出,以至于租也是短期行为,是临时的,甚至是暗箱操作、台底操作的。

这跟1998年房改一样,都是激活了一个巨量的市场,这就有了特别伟大的意义。由此,中国人就不是丐界上特殊的一类人,非买房不可,不买房丈母娘都不待见,所谓的丈母娘理论就不存在了。

女婿就可以去买阿里巴巴的股票了,人家有这么好的回报,为什么要买房？“中国丈母娘”就是中国的丈母娘太了解中国法律了,这是民众智慧。跳广场舞的那帮大妈太了解了,为什么？这东西可以攥在手里,跑不了,别的都说不清楚,但她们对法律、权利确实深刻地了解了。

三、租售同权的商机到底在哪里？

1、“租”的权利金融化

租售同权的概念一旦产生,租的权利金融化就是一个很大的商机。比如说ABS、REITs、租赁公司的上市等,但是权利得不到保证,怎么金融化？什么叫金融化？金融化是债务的买卖。这个债不清晰,那是因为债依附的基础资产不被保护。

因为租售同权,金融化在几个方面就会开始突破,分析商机在哪里,就看租赁市场。中国租赁市场全部碎片化、台底化、租金不透明……全都不清晰,因为说起来更麻烦:地段不同、装修不同……除了以上所说的,还有供应集中租赁的住宅非常少,这就导致集中式公寓少,行业发展不起来,因为没有金融化,资金回不来,权利不保障,觃模性的企业就产生不了。

2、多层次的租赁供应生成

美国的租赁市场很丰富,有学生公寓、蓝领公寓、白领公寓、高级公寓等各种层次的,因此租赁企业逐渐成为美国房地产市场中最重要的参不者。租赁成为

衡量物业价值的主要标杆,租金多少,分析租金就知道有没有泡沫,我国房地产市场连泡不泡沫都不清楚。

如果没有租售同权,不可能诞生那么丰富的供应,这叫供给侧改革。供给侧改革喊口号没用,必须觃定权利、建立制度。制度建好了,要做高端就做高端,定位中端就做中端,细分市场由此开始。这件事的意义是使得中国各个层次的租赁人口都会有尊严。

3、各类REITs的诞生

未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生,REITs最主要的是租金,以租金为主的信托,租金必须要透明、可管控,运营公司会诞生,中国房地产由此走向国际化。这并不是物业税的问题,而是租售同权的问题。

房价那么高,到底合不合理？我们不知道,但是因为各种类型的租金透明了,这就是巨大的商机,这就是租售同权的意义。

过去说大城市房价高,要解决年轻人的居住问题,一讲就是政府安居房、政府租赁,那都是表态,其实这件事是制度问题、是结构问题、是生活方式,是未来房地产最主要的指标,不是简单的一个部门怎么干,那就没有意义了。

因为租售同权的推出,因为租售同权概念的落实,使得中国人在居住方面跟国际完全接轨,这相当于第二次房地产改革。

范文二：1998年房改以来中国房地产相关政策述评

唐勇北京市社会科学院北京 100101

【摘要】本文对1998年住房市场化改革以来中国房地产相关政策进行了梳理,并对中国房地产市场调控政策的得失进行了简评,提出今后房地产市场相关政策建议。【关键词】房地产调控政策

我国实行住房市场化改革以前,绝大部分城镇居民的住房问题都调的宏观调控措施。2003年6月,中国人民银行发布《关于进一步加是通过行政分配的手段加以解决的。随着市场经济改革的不断深入强房地产信贷业务管理的通知》使得一批不符合规范的房地产项目停和城市化进程的推进,计划经济体制下稀缺的住房资源渐渐难以满足工、停建,一些不符合通知要求的中小开发商被迫退出房地产行业。城市人口急剧增长所带来的住房需求,城市居民人均居住面积逐渐缩小,居住环境趋于恶化。 2004年的“8?31大限”使得住房用地均通过“招拍挂”实现出让, 到1998年,适逢亚洲金融危机正不断扩散,中国经济实现了“软在客观上使得住房用地供给相对大幅减少了。2005年3月,国务院办着陆”,但经济增长处于低迷状态。为抵御亚洲金融危机影响,使中公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,针对房价上涨过快的现国经济走出低谷,中国政府启动了住房市场化改革来改善城市居民居象提出八点要求,首次提出稳定房价是地方政府应该承担的责任,并对如何稳定房价提出了指导性的意见。住条件,带动房地产业发展,进而拉动中国经济增长。住房市场化改革极大进入2006年以后,全国各大城市房价继续快速上涨,国家对房地地释放了城市居民改善住房条件的需求,极大地刺激了与住房建设相产业的调控政策开始密集出台。2006年5月,国务院提出促进房地产关联的产业发展,是中国经济持续高速增长的重要动力源泉。健康发展的六条措施,强调要切实调整住房供应结构,进一步发挥税住房市场化改革带来的必然结果是住房价格的市场化。但是,在收、信贷、土地政策的调节作用。紧接着,在套型面积、户型比例、土地资源国家垄断和分税制的财政体制下,住房市场供给由于土地的首付款等方面均作出了量化规定,尤其是规定了“90/70”政策(即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设限制而严重短缺,而城市化所带来的住房需求却不断高涨,因此住房市总面积的70% 场价格必定通过快速上涨来平衡市场供需。每当房价上涨过快时,政府就要对房地产市场进行调控,但调控效果往往并不理想。因此,有必以上)。7月,又出台了限制外资购房和强制性征收二手房转让个人要对历次房地产调控政策进行归纳和总结。所得税的政策。一、住房用地从协议出让到“招拍挂”的转变2007年是国家对房地产业的宏观调控力度进一步加大。1月,1998年房改之初,我国各城市国有土地均是通过行政划拨或协议出国家税务总局发布通知,明确房地产企业土地增值税由原来的以预征让的方式实现土地使用权的转让。1999年年初,国土资源部发布《关于为主的缴纳方式改为清算式缴纳,这意味着实施了14年而未贯彻到进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》,要求各市、县制定位的土地增值税征缴将开始严格执行。6月,商务部发布通知强化对招标、拍卖出让国有土地使用权的工作计划、目标任务和保证措施,尽外资投快实现土地出让以协议为主向以招标、拍卖为主的转变。2001年5资房地产的管理。8月,国务院召开全国住房工作会议,提出要“加快月, 国务院又发出《关于加强国有土地资产管理的通知》,督促各地要建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房大力推行土地使用权招标、拍卖。这两个通知只是对地方政府提出要困难的政策体系”。11月,建设部等九部委颁布了《廉租住房保障办求,但法》和《经济适用住房管理办法》,对住房保障的保障范围、保障方并不要求强制执行,因此实际上各城市在土地出让中仍然是以协议出让式、保障资金及房屋来源、申请和审核、监督管理等各个方面、各为主。这几年当中,虽然随着住房需求的高涨,住房价格有所上涨,但由个环节进行了明确的规定。于土地供给比较充分,住房价格上涨幅度比较有限。自2003年到2007年的五年以来的宏观调控中,中国人民银行屡2002年4月,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使次上调存款准备金率和商业银行贷款基准利率。存款准备金率从用权规定》,规定各类经营性用地,从当年7月1日起必须以招标、6%一直上调到2007年底的15%,总共上调15次;商业银行贷款基准拍卖或利率从5. 者挂牌方式出让。这个规定出台以后,虽然在实际操作过程中,仍有一 31%一直上调到2007年底的7.47%,总共上调9次。仅仅2007年一些经营性土地的使用权是协议出让的, 但许多大城市都开始实行了年之中,存款准备金率就上调10次,利率就上调6次。 “招拍挂”制度。实践证明,实施了“招拍挂”的土地往往地价较高, 2007年10月以后,中国珠三角地区的深圳、广州等城市房价出其周边地区的房价也开始快速上涨。现了局部的价跌量减的现象。与此同时,美国爆发了次贷危机,并逐为进一步落实土地“招拍挂”制度,2003年4月监察部和国土资步演变为全球性的金融危机。受此影响,全国各地房价在2008年纷源部联合出台《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况纷开始下跌,宏观经济增速也开始步入下滑通道。执 3 、放松信贷鼓励发展阶段(2008 ,2009 年) 法监察工作方案》,决定在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌为了使中国经济走出国际金融危机的阴霾,也为了避免房地产这出让情况执法监察。2004年3月底,国土资源部、监察部联合下发个重点支柱性产业出现深幅调整,政府又开始出台一些促进房地产业发展的政策措施。了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察 2008年10月,中国人民银行出台文件,将商业性个人住房贷款利工作的通知》,规定8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采用协率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为议方式出让经营性土地使用权,所有经营性土地使用权必须以公开20%。11 月,国务院决定调整宏观经济政策,实行积极的财政政策和适的招标拍卖挂牌出让方式进行。这就是所谓的“8 ?31”大限。度宽松的货币政策,并明确要加大保障性住房建设规模,降低住房交易自此以后,中国各城市基本都实现了土地使用权通过“招拍挂” 税费,支持二、房地产调控政策基调反复变化进行转让。土地使用权通过招拍挂的形式转让虽然有效遏制住了土居民购房。具体支持政策包括:对个人首次购买90平方米及以下普通 1998年房改以来,我国房地产调控政策的主基调从鼓励发展到紧地转让环节的寻租现象,但在客观上使得土地出让的速度减缓,住房用住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印缩限制再到促进发展最后到严厉调控,经历了四个反复变化的过程。地供应总量相对不足,从而助推房价进一步上涨。花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。 1 、改革、完善并促进房地产业发展阶段(1998 ,2002 年) 2009年5月,国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比1998年房改初期,国务院出台了扩张性的货币政策包括多次下调例的通知》,将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下存贷款利率,特别是购房抵押贷款利率,政府减免购房相关的税费等多调为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为下调为30%。这项措施促进房地产业向市场化方向发展。2000年,国务院正式批准房是对地产企业上市融资,房地产业得到资本市场的资金支持。这些政策和房地产企业信贷政策的一次较大幅度的放松。在这些促进房地产业改革措施为房地产开发投资提供了大量的流动性支持,为房地产市场发展的刺激政策下,2009年房价出现报复性的繁荣发展注入了一剂“强心剂”,使房地产市场很快走出低谷,并迅上涨态势。国家统计局数据显示,全国各大城市房价涨幅在2009年均速成为国民经济的支柱产业。呈现大幅攀升态势,到12月,全国70大中城市房价同比上涨7.8%,涨2 、“管严土地, 看紧信贷”的连续调控阶段(2003 ,2007 幅创一年来新高。年) 4 、严厉限购加大调控阶段(2010 ,) 自2003年开始,中国政府实施了以“管严土地,看紧信贷”为主基在房价上涨幅度超出政策制定者预期后,中央政府开始出台一系列限制房地产发展的政策调控措施。 2732011. 032010年年初出台的“国11条”就明确要求二套房首付款比例不得低于40%。国土资源部也屡次出台政策要求严查土地出让和建

理论探讨

三、对策和建议为合作建房的PPP模式。它采用的是典型的公私合作模式,即政府本次调查显示,目前影响廉租房制度实施效果的主要有三个因素: 主导、私人房地产公司积极配合参与的形式,各方有不同的权利和义务, (1) 廉租房建设的资金来源; ( 2)廉租房供给方式的选择; ( 3) 廉租房保障范围制定的有科学性和可及性。这三个因素直接影响到廉租房相当于中国香港的私人参建居屋模式。由于廉租房项目具有保障性制度对居民住房的保障力度,为进一步完善该制度,体现政府在住房领质,相应的经济效益较低。因此,政府可以通过资金补贴、政策税收优域对弱势群体的保障作用,可从以下几方面入手: 惠和捆绑开发等多种形式对私营企业进行补贴,来吸引私营企业投资 (一)加强廉租房制度的宣传普及和实施过程的科学管理廉租房的建设,一方面,可缓解政府的财政压力,保证保障性住房建设的廉租房制度的实施体现了政府对民生工程的重视,是构建和谐社长期性和有效性;另一方面,引入民间资本能将民营企业在投资建设中会,稳定社会秩序,缩小贫富差距的重要举措,需要通过廉租房制度的宣更有效率的管理方法与技术引入到项目中来,还能更有效地实现对保传普及工作,使廉租房制度的实施深入人心。同时,本次调查数据显示障性住房项目建设与运行的控制。对民营资本而言,可以通过政府给有过半数的被调查者认为在廉租房制度的实施过程中存在政府操作予私人投资者相应的政策扶持获得投资回报。这种“双赢”或“多不规范、房源信息不清楚和申请及审批程序繁杂等问题,可以通过将赢”的合作理念正是PPP模式运作的宗旨所在。计算机信息管理系统引入到廉租房的各项管理之中,实现廉租房制度 2、将私营企业开发项目中的积压存量房源调整为廉租房。国家的信息公开,使管理更加科学、规范。统计局从2008年开始虽不再发布商品房空置面积的统计数据,但(二)扩大廉租房保障范围 2007 年7月的官方统计数据显示:中国商品房空置面积为一点二一大连市应重视解决低收入家庭尤其是外来人口低收入人群的安亿平方居问题。政府所制定的住房保障政策不应以户籍为界限,而应积极主米,同比增长百分之十四点四。其中,空置商品住宅逾六千六百万平方动地制定长远规划和有效措施解决大量外来低收入人群的住房问米,增长百分之十点八,大量空置的商品房为短期大量增加廉租房的供题。2010年6月上海市在全国率先将住房保障覆盖面从城镇户籍人给提供了可能。政府可以通过和私营企业达成合作协议的方式,由政口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口,值得大连市借鉴和学府出面支付一部分低于市场价格的名义转让金,将空置的商品房转变习。为廉租房,继续交给私人机构进行后期的运营维护管理,既巧妙地解决 (三)改变廉租房的供给方式 , 增加廉租房的实物供给了商品房积压,缓解了私营企业资金紧张的问题,又快速地增加了廉租根据大连市的住房发展阶段,在实施廉租房保障时应更加注重实房的供给。以这种方式收购的廉租房相对分散,可以避免由集中建设物配租的供给方式,争取在相对较短的时间里提供较多的住房,以适应廉租房带来的社会问题,对缓解目前日益扩大的贫富差距,消除社会的全域城市化的步伐,满足旺盛的住房需求,缓解日益突出的住房供求矛不稳定因素,将起到积极的作用。盾,最终满足大连住房保障的需求。 3、对政府现有的廉租房房源转交给私人资本,由私人进行改建, (四)扩展廉租房的资金来源的渠道, 建立基于PPP 的廉维修和物业管理。目前廉租房的管理都是以政府行政管理为主,需要租花费较大的财力、物力和精力,加大了廉租房的运营成本。PPP模式的房供给模式私人机构往往是熟谙物业管理领域的专业公司,比政府部门更加精通要加强对廉租房建设的重视性和积极性,建立长期稳定的保障住于管理。通过这样的“专业操作”,能够减少由于政府部门管理无效房财政预算资金,将用于廉租住房建设的土地出让净收益的比例提高, 率带来的风险。加大财政支持力度。同时多渠道筹措资金,在廉租房建设领域开展政大连市社会科学基金项目(名称:基于PPP的廉租房运作模式研府和私营企业的合作,建立基于PPP的廉租房供给模式,成立专门机究,批准号:10DLSK041)。构开展基于PPP的廉租房供给模式的试点工作。参考文献 PPP(Pubic-Private Partnership),可以理解成为由政府公共部门 [1]韩丹.当前我国城镇廉租房制度创新模式探索[J] .改革与战略, 和私营企业所建立的一种新型的伙伴关系。以这种伙伴关系为基础 2008,24(11):18-22. [2]韩立达,李耘倩.我国廉租房制度发展演变及对策研究[J] .城市开发的公共服务项目,既可以使政府公共部门在一定程度上减轻负担发展研究,2009,16(11):117-121. [3]徐洋.我国廉租房供给模式研究——和风险,提高公共服务的质量, 同时也可以在制度和体制上保证私营以上海为例[D].上海:同济企业的盈利。在公共住房保障领域, 世界上的发达国家和地区不乏大学硕士学位论文,2009. “公私合作”的成功实践。借鉴PPP模式在国外的成功事例,结合我[4]兰柏超.基于PPP的城市基础建设模式刍议[J].大连大学学国报, 廉租房的发展现状,本文提出了政府和民间机构进行廉租房建设的三 2008,29(4):111-114. (上接第 273 页) 随着城市化进程的深入发展,更多的农村居民将变为事实上的城种类型: 90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二镇居民,住房市场化改革使这些人的居住需求极大地释放出来。这就 1、由政府组织和私营企业共同参与开发廉租房项目,可以称其套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准要求有大量的住房及住房用地能够提供出来。但是住房用地公开招利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷拍挂使得土地出让的速度大大减缓,造成了短期内严重的住房供不应款利率应大幅度提高。之后,全国各大城市都相继出台了地方版的调求,因此房价必然会大幅上涨来平衡供需关系。这是决定中国大中城控细则。市房价快速上涨的根本原因。政府调控政策如果不从根本上改变这但是这次调控效果并不显著,房价仍然有继续上涨势头。2010年种住房供需关系,就不会使房价保持在比较稳定的水平。 9月底开始,多部委再次联合出台政策重拳出击,开启了年内第二次调并不是说土地招拍挂方式不好,应该说土地招拍挂是现有土地制控。调控政策包括:要求各商业银行暂停发放购买第三套及以上住房度下使土地资源得到充分利用的最好方式。但是应该看到,在土地国贷款的范围由房价上涨过快地区扩大至全国;多家商业银行取消首套有的基本制度下,在“分税制”的财政体制之下,地方政府为自身利益房贷利率7折优惠政策;加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重最大化必然通过减少土地供应量来抬高地价进而拉升房价。点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税 3 、限制需求的调控政策在长期中是无效的的清算和稽查;明确提出对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进住房需求是人类的基本需求之一。人们生活水平提高了,改善居行考核与问责,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追住条件, 扩大居住面积的需求也是适当的。大幅提高二套房贷款首究责任;要求地方政府退出一级开发环节;要求房价过高、上涨过快、付、利率以及禁止三套房购买的严控需求调控政策,只能在短期内压供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数等等。制部分需求,如果政府不能着眼于长远提高住房供给量,这些政策最终 2011年年初,国务院又出台“新国八条”,要求贷款购买第二套住在长期中将是无效的。房的家庭首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.14 、今后调控的重点应该是放在扩大商品房有效供给上倍; 个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税;对中国房地产业发展十几年以来,商品房市场的供求关系没有发生执行 “限购令”的城市进一步扩大范围、强化执行等等。根本性的改变,供不应求仍然是主要矛盾。住房的有效供给不足主要可以通过三个方面加以解决:一是各地政府加大土地供应量;二是促进三、对房地产宏观调控政策的简要评论房地产企业减少囤地行为,加快土地开发进度;三是加快现有存量空置 1 、调控手段日益丰富住房的流转使其转化为有效供给。参考文献 2005年以前,我国对房地产业宏观调控的主导思想相对较为简单, [1][美]丹尼斯?迪帕斯奎尔(Denise Dipasquale)、威廉?C?惠即主要以控制土地和资金的供给为主。调控手段也较为单一,主要是顿(William C. Wheaton)著,《城市经济学与房地产市场》,龙奋杰等通过央行的信贷政策。但是,房价之所以不断快速上涨,就是因为供不译,经济科学出版社,2002.7. 应求。控制土地和资金无异于从客观上减少商品房的供给从而推动 [2]阿列克斯?施瓦兹(Alex F. Schwartz)著,《美国住房政策》,黄房价上涨。瑛译,中信出版社,2008.4. [3]黄石松、陈红梅著,《房价之谜》,社会科学文献出版社,2009.5. 2006年以后,我国对房地产业宏观调控的手段日益丰富,从主要控 [4]牛凤瑞、李景国主编,《中国房地产发展报告(No.5)》,社会制总量到调整住房结构; 从单一的信贷控制转变为货币、金融、信科学文献出版社,2008.4. 贷、税收等方面综合调控。 2 、住房用地招拍挂加大了住房供需缺口

2752011. 03

范文三：顾云昌：北京共有产权房是1998年房改后的又一重大创新

顾云昌:北京共有产权房是1998年房改

后的又一重大创新

8月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布消息，新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下称“办法”)正式面向社会公开征求意见，这随即被认为是给想买房又买不起房的人打了一针强心剂。

共有产权住房概念早已提出，2014年4月，住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等6座城市为共有产权住房试点城市。

今年4月，住建部等部门发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其他住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

《中国经济周刊》记者专访全国房地产商会联盟主席、1998年房改方案主要执笔人之一顾云昌，请他对共有产权房政策作相关解读。

共有产权住房的定位是保障房

《中国经济周刊》:我们该如何理解共有产权房,

顾云昌:所谓共有产权住房，指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

共有产权房最大的特征是产权明晰，房屋产权由政府或者代持机构与购房人共同拥有，使用权属于购房者。

这次北京提出的共有产权房实际上是对北京保障房体系的进一步完善，使保障房体系更加规范，带有长效机制的特征，促进了保障房资源分配更加公平、合理，充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。现在用共有产权房规范过去曾出现过的经济适用住房、限价房和自住型商品房等，虽然这些类型的房屋也发挥了一定的保障作用，但是不够规范，产权也不够清晰。特别是限价房，其到底是商品房，还是保障房都没有说清楚。

《中国经济周刊》:北京这次推出的共有产权房允许租赁，此前一些保障性住房不允许转租，其定位还算保障性住房吗,

顾云昌:关于共有产权房的定位，目前有不同的看法。因为其有特定的供应人群，而且有些限制条件，所以不完全是一种商品房。我认为共有产权住房的定位是保障房，或者说是通过市场化运作的、带有保障属性的住房。

现在的住房应该分为两类:商品房与保障房。而保障房可分为两种:公租房，以及新推出的共有产权房。在保障房中，共有产权住房属于可以销售、可以出租的类型。公租房、廉租房属于可供

出租的保障性住房。其实，市场经济条件下建立符合中国特色的住房供应体系，应该包含两个体系，商品房体系与保障房体系。

从现在的保障房体系来看，通过结构性改革，供销售的与供出租的两方面都有完善:一方面发展公租房，即通过租赁市场来完善住房供应体系，改变过去销售市场很大、住房租赁市场很小的局面;另一方面，就是为深化住房供给侧结构性改革，进一步完善住房供应体系，为满足基本住房需求推出的共有产权住房政策。

共有产权房可以按照市场化的方式来运作，又有保障的功能。将来推行共有产权房和公租房后，我们的保障房体系就比较完整了，而且也更规范，产权性质也会更清晰。

两大亮点:考虑“新北京人”需求;建立完善的退出机制

《中国经济周刊》:办法提出，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。您怎么评价这条针对“新北京人”的规定,

顾云昌:这次出台的办法最大的亮点或者说创新点，是把“新北京人”放进了共有产权房的供应对象。这对一线城市和重点二线城市具有非常重要的意义。

过去保障房中的公租房、经济适用房、自住商品房等，主要考虑的是户籍人口。统筹考虑非本市户籍家庭住房需求，一是跟我国城镇化目标相契合。我国城镇化的目标之一就是农民工的市民化，如何解决非户籍人口和户籍人口享有同等权利，让新市民“北京化”，这是我们的奋斗目标。二是考虑到精英、高端人才的流动。

一些高端人才想来北京工作，却由于房子问题受阻，现在二线城市在抢人才，北京既要转移一部分非首都功能和人口，又要吸引人才。

《中国经济周刊》:在转让规则上，共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。您怎么评价共有产权房的退出机制,

顾云昌:共有产权房的推出，是对住房制度改革的一次深化，是对保障房制度的一种完善和创新，有完备的进入和退出机制，可操作性比较强。完备的进入和退出机制是《办法》的另一个亮点，房屋的产权更加清晰，进入和退出都更加规范。个人购买共有产权房后，大部分产权是个人的，另外部分产权是代持机构的，但房本上会写明“共有产权”。

房屋可以出租，也可以在5年过后按照市场价格销售，比如你有70%的产权份额，出售时房屋价值300万元，你将获得210万元，你购房时或许只出资180万元，5年后就净赚30万元。也就是说，共有产权房跟商品房一样能够保值增值，这是1998年房改方案之后的又一重大创新。

推出共有产权房不会影响商品房价格

《中国经济周刊》:共有产权房推出后，其对北京商品房的房价会有什么影响,

顾云昌:商品房和保障房是两个不同的市场，是两种不同的人群在购买不同的房子。这就如同到国际品牌店买衣服和到批发市场

买衣服，价格是不一样的。商品房的价格完全取决于商品房的产品和消费者之间的供求关系，房价上涨是由于供不应求造成的。而需求有刚性需求、改善性需求和投资、投机性需求，现在抑制的是投资、投机需求，对改善性需求也有一定制约，比如提高二套房贷款首付比例等。所以，房价是由供应量和需求量来决定的，不要以为推出了共有产权房，就会影响商品房的价格。

《中国经济周刊》:共有产权房可以在中小城市推广吗,

顾云昌:共有产权房应该说在所有的城市都可以推广，特别是在房价过高的特大城市或者大中城市最能发挥作用。因为特大城市、大城市的房价过高，通过共有产权能够降低购买的门槛，购买者有可能实际支付房价的70%、75%，或者80%，最低的还可能只有一半。实际支付比例可能根据不同的地段来定，比如中心地段房屋的支付比例可以考虑设定得低一点，但是最低不能低于50%。

中小城市也可以推广共有产权住房，这是我们建立完善的住房制度的一个方向。早在10年前，像江苏淮安这样的城市就试点了共有产权住房，效果还是不错的。

(原题为《专访顾云昌:北京共有产权房是1998年房改后的又一重大创新》)

(原标题:顾云昌:北京共有产权房是1998年房改后的又一重大创新)

范文四：1998年房改以来我国住房保障的发展历程与趋势展望

1998年房改以来我国住房保障的发展历程与趋势展望张璐

摘要:1998年房改以市场化改革为导向,建立了我国新的住房制度,并预期建立以经济适用住房为主的住房供应体系。然而,受外部经济环境和国家发展导向的影响,住房保障的定位和制度体系发展经历了一系列波折和变化, 总体上以 2008年为分界点可分为两大阶段。改革初期, 在土地财政和 GDP 绩效考核导向下, 房地产市场迅猛发展而政府保障职责却相对缺失,致使住房经济功能和社会功能发展失衡,低收入家庭的住房困难日渐凸显。 2008年以后,国家住房发展重点逐渐转向保障领域,通过大力推进保障性安居工程建设,极大提升了保障性住房的供应规模,有效促进了住房供应体系由“重市场轻保障”向“市场配置与政府保障相结合”转变。未来,由“配售主导”转向“租补并举” 、由“保障户籍”转向“覆盖常住” 、由“规模集聚”转向“倡导混合” 、由“增补数量”转向“优化存量”仍将成为我国住房保障发展的重要特征与趋势。

关键词:房改住房保障历程趋势

1我国住房事业与住房保障的发展历程

1998年房改正式启动了我国住房市场化进程,对于我国住房改革发展具有划时代的重要意义。此后, 伴随国家社会经济状态的变化, 我国住房发展目标及住房供应体系经历了一系列的重大变化, 其中住房保障的定位和发展也相应呈现出一系列改变。在这一渐进式改革发展的历程中,总体上体现出由“重市场、轻保障”向“市场与保障并重”转变。根据住房经济功能和社会功能发展侧重的改变, 可以 2008年为分界点, 将其历程划分为两个大阶段, 其中又各自包含若干亚阶段。

2000N 432529468?

图 1 1998-2014我国住房改革发展历程示意

资料来源:自绘

1.1 深化房改与市场发展阶段(1998-2007)

这一阶段是我国住房制度改革从探索走向实施深化的重要起步时期。市场的发展极大地提升住房供应能力, 但伴随房地产业迅速成为国家新兴经济增长极, 土地财政也成为地方政府“经营城市”的重要基础,无论是中央政府还是地方政府,都更为强调住房的经济属性。这一时期房地产市场发展迅速, 而住房保障的供应和制度构建却相对薄弱, 致使住房供应体系逐渐演变成以市场绝对主导的局面,也引发了房价高涨和低收入家庭住房困难的社会问题。

2000N 432529468?P

图 2 1998-2007我国住房改革发展中的重要政策总结

资料来源:自绘

1.1.1市场快速起步,保障建设滞缓(1998-2003)

90年代末期, 为缓解国企改革深化带来的失业压力和 1997年亚洲金融风暴引发的经济增长下滑, 国家采取了一系列积极扩张性财政政策, 房地产业被作为了拉动消费和带动相关建设行业的新增长点。 1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (即 23号文) ,明确指出:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。这一文件标志着福利分房的结束以及新的住房制度的建立。随着此前积压住房需求的集中爆发, 房地产业迅猛发展,并使得居民住房条件得到明显改善。在这一背景下, 2003年国发 18号文 1将房地产行业定位于拉动国民经济发展的支柱产业之一。

表 1 1998与 2003主要住房发展数据对比

资料来源:中国统计年鉴

然而, 伴随市场对蓬勃发展, 住房经济属性日益受到重视, 而民生保障属性却出现淡化趋势。由于国家没有明确住房保障体系的概念, 如果将面向最低收入的廉租住房和中低收入的经济适用住房视为住房保障体系, 则房改初期提出的 “以经济适用房为主” 的住房供应体系预期建立的是一种广覆盖的, 以保障为主的住房供应制度。而事实上, 以房地产开发为主的土地出让金逐渐成为地方政府的重要税收来源,房地产对 GDP 和绩效考核的影响日益明

1《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发 [2003]18号文)

显,这导致地方建设经济适用住房的积极性不断下降。 2000年以后,经济适用住房新开工面积持续下滑, 占全国住宅新开工面积的比例也从房改初期的 17%左右下降为 2003年的 11%。住房供应体系出现市场绝对性主导的趋势。国发 18号文中将住房供应体系的发展方向修改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房” ,这也体现出当时国家对这一发展态势的认可和鼓励。

图 3 1998-2003年经济适用住房建设情况分析

资料来源:历年中国统计年鉴,其中保障房面积采用经济适用住房面积

1.1.2市场调控启动,保障体系健全(2004-2007)

经历 5年的平稳增长以后, 国家持续宽松货币政策带来的流动性过剩现象开始出现, 房地产出现投资过热的问题,引发了房价的快速上涨。 2004年和 2005年,房价同比增长分别高达 19%和 13%, “购房难”开始成为社会热议的民生问题。与此同时,保障性住房建设仍在持续下滑,从 2005年开始,经济适用住房新开工面积占全国住宅新开工面积一直徘徊在 6%左右,这一水平仅为房改初期的 1/3。

图 4 1998-2007年经济适用住房建设情况分析

资料来源:历年中国统计年鉴,其中保障房面积采用经济适用住房面积

市场可支付能力的降低和住房保障的缺位,共同导致低收入居民住房困难问题日渐凸显。促使国家反思住房发展中经济功能和社会功能发展失衡问题。国家一方面以 “控投资调结构”为重点,出台了以两版“国八条”和国发 37号文 2为代表的系列市场调控政策,强调增加普通商品房供应,并提出了引导住房建设套型结构比例的“ 70/90”政策;另一方面则是着力于构建和完善住房保障体系。 2007年,国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发〔 2007)24号〕 ) ,明确要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责, 并提出以廉租住房制度取代经济适用住房, 作为解决城市低收入家庭住房困难问题的重点渠道。这一文件还明确调整了廉租住房和经济适用住房的保障对象范围、建设标准 3,并进一步强调保障方式上实行货币补贴与实物配租相结合, 增加廉租住房房源供应。这一文件标志着我国第一次清晰完整的构建起针对低收入住房困难家庭的住房保障制度, 也成为后续住房保障工作开展的纲领性文件。同年, 建设部获批设置住房保障司与公积金监管司, 先后发布了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《关于改善农民工居住条件的指导意见》等重要文件, 从管理机制和法规制度层面进一步强化了政府的住房保障责任。加上此前 37号文中提出的,编制包含经济适用住房和廉租住房目标的住房建设规划,国家住房保障制度和建设管理方法开始逐步健全。

1.2升级调控与转型发展阶段(2008至今)

2008年国际金融危机爆发,成为房地产市场调控和发展的分水岭,也成为大规模保障性安居工程建设的开端。在商品房市场趋于平稳的态势下,住房保障的建设有了大幅提升, 住房发展上长期“重市场、轻保障”的状态也随之向“市场与保障并重”转变。

2“老国八条”即《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔 2005〕 8 号);“新国八条” 即《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发〔 2005〕 26号) ; 37号文又称“国十五条”,即《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 (国办发〔 2006〕 37号 )

324号文提出廉租住房的供应范围由最低收入住房困难家庭扩展到低收入住房困难家庭,经济适用住房供应对象由中低收入家庭缩减为低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象相衔接。明确控制廉租住房和经济适用住房的建筑面积分别在 50平方米以内和 60平方米左右。此前 2003年国发 18号文提出廉租住房保障“以发放租赁补贴为主”,而 24号文则明确要增加实物配租,提出“采取新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方,城市人民政府要加大廉租住房建设力度”

图 5 2008-2013我国住房改革发展中的重要政策总结

资料来源:自绘

1.2.1促进市场发展,保障建设加快(2008-2009)

受 2008年世界金融危机影响,国家 GDP 增长呈下行趋势,长期以来外向型经济为主导的发展模式出现瓶颈。在 GDP 保八增长的前提下, 国家实施了 4万亿投资政策, 相应也暂停了对房地产市场发展的调控, 转而在贷款优惠、交易环节税收减免等方面出台了一系列促进政策以刺激市场发展。与此同时, 作为政府可调控的公共资源, 保障性住房建设被视为改善民生和扩大投资的双效举措, 与房地产市场共同发挥起了促进住房建设、消费, 稳定投资和经济增长的目的。

国办发 131号文 4,将“加大保障性住房建设力度”作为促进房地产市场健康发展的首要举措, 提出主要以实物方式解决低收入住房困难家庭的住房问题, 包括加大廉租住房建设、实施棚户区改造、增加经济适用住房供给等。自此, 以上述住房建设为主的保障性安居工程得以大力推进。 2009年, 保障性住房开工面积接近 3亿平方米, 同比 2008年实现翻倍增长, 保障性住房开工面积占住宅新开工面积的比例也大幅提升到 24%, 远远超过此前 18%的峰值, 保障性住房建设在住房整体中的地位上升到前所未有的高度。

此外, 2008年,住房保障法列入十一届人大立法规划,住房保障的法制建设进一步加强。同时, 2009年国家政府工作报告提出积极倡导公共租赁住房 5,共有产权住房 6也在部分

4《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔 2008〕 131号)

5早在 2006年,厦门、深圳等地就开始探索由政府面向中低收入家庭和特定对象提供限定建设标准和租金补助标准的社会保障性租赁房,形成了公共租赁住房的制度雏形。 2009年初政府工作报告中明确提出“积极发展公共租赁住房”首次明确了这一住房类型。

6江苏淮安市率先于 2007年底开始共有产权住房试点,按照购房家庭和政府的出资比例构成共有产权,主要采取 7:3和 5:5两种共享方式。其中政府出资表现为土地出让价格的降低, 并显化为住房与周边普通住房

城市开始了试点探索,住房保障供应体系在实践中不断完善提升。

1.2.2升级市场调控,保障供给扩大(2010-2012)

2008年以后的一系列经济刺激政策极大地促进了商品房市场的回温,带来了新一轮的房价飙升, 2009年房价同比增长率高达 25%。自 2010年开始,国家再次加强了市场调控力度,以 2010年“国十条” 7为代表的系列调控政策大幅提升了房贷首付比例和利率,提出了限贷、限购政策。在需求端抑制的调控导向下,商品住房消费增长明显趋缓。

作为房地产市场调控的重要补充, 国家住房发展的重点转向住房保障领域。国家 “十二五”规划纲要提出了城镇保障性安居工程“ 3600万套”的量化约束性指标,拉开了保障性住房大规模建设的序幕,仅 2011年开工套数就突破千套。而根据住建部数据,保障性安居工程供地占总住宅供地的比例也从 2009年的 17%上升到 2012年的 30%。大规模保障性住房的建设使得低收入家庭的住房困难问题有所缓解,截至 2012年底,全国累计通过实物保障方式解决了 3000万户中低收入家庭的住房困难,占城镇家庭总户数的 12.5%8。

表 2 2008-2012我国保障性住房建设情况分析

资料来源:住建部住房保障司调研数据

与此同时, 国家在 “十二五” 规划中也首次提出扩大住房保障覆盖面到 20%的要求 (“十一五” 期末这一水平仅为 11.7%) , 并开始稳步推进住房保障向常住人口的全覆盖, 提出 “将符合条件的农民工纳入城镇住房保障体系” 。此外,住房保障体系也出现了一系列变化,公共租赁住房、限价商品住房被明确纳入保障性安居工程体系 9,尤其公共租赁住房成为“十二五”时期的发展重点, 2012年新开工保障性安居工程中,以公共租赁住房为主的配租型保障性住房套数占比已达到 40%。

价格的降低。这一方式降低了购房家庭的初始购房门槛,并可以通过对合作方持有产权面积的“先租后买” 逐步实现产权全额赎回,最终有效实现保障性住房和商品住房的市场对接。此后这一方式在江苏省开始更大范围的试点和推广。

7《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发 [2010]10号文)

8中华人民共和国国务院新闻办公室,《 2012年中国人权事业的进展》白皮书, 2013

9《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔 2010〕 4号)提出“加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难”。其中限价商品住房最早源于 2006年国十五条的“两限两禁”政策,后成为政策性住房的一种类型。

1.2.3优化市场引导,保障转型发展(2013至今)

2013年,十八届三中全会提出市场对资源配置的决定性作用以及全面深化改革,成为国家整体发展的新导向。在经济“新常态”背景下,国家住房整体发展也进入到转型升级的新时期。一方面, 国家以限购和房价控制为特征的行政干预手段开始逐渐淡出, 开始转向以规划、土地、财税、金融政策共同构建房地产市场调控长效机制。另一方面,由于 2010年以后商品住房新开工量猛增, 远超过同期市场销售水平, 造成区域性阶段性的供应过剩风险, 而各类城市市场分化的趋势也日益明显, 国家住房发展导向开始重视差异化指导, 并强调稳定住房消费,积极消化库存。

在总量供应充裕且商品房市场出现积压的情况下, 保障性安居工程的建设也开始稳中下调, 2013-2015年,每年保障性安居工程新开工套数稳定在 600-700万套左右,预计在“十三五”末达到开工建设 3900万套。 2015年, 《关于优化 2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台, 提出通过加大住房保障货币化、将符合条件的商品住房、尚未开工建设的房地产用地转作保障性住房等方式, 打通商品房市场和保障性住房的转换通道, 实现房源统筹供应。这对住房保障方式提出了重大的转变导向, 将促使货币补贴和利用存量房源成为住房保障下一步发展的重点。

图 6 2000-2013年商品住房新开工、竣工、和销售面积

资料来源:历年中国统计年鉴

这一时期保障制度的完善也有积极推进。 2013年,国家全面启动了公共租赁住房和廉租住房并轨工作; 2014年初, 《城镇住房保障条例》面向社会征求公众意见,其中明确了我国住房保障的范围、方式,保障性住房的类型和建设管理办法。相比应激式推出的政策,保障法规制度对于引导住房公平、可持续的发展具有深远的意义。保障方式的改变和制度的完善,也标志着我国住房保障的发展进入了转型升级的新阶段。

2我国住房保障发展的发展趋势总结与展望

2.1由“市场主导”向“双轨结合”转变,住房保障制度日益明确

我国住房制度改革过程中一直坚持市场化方向, 房地产市场的繁荣发展极大地提高了住房供应规模和水平。然而,由于住房兼具“经济”和“社会”双重属性,政府长时期保障职责的缺位也引发了一系列的社会问题。在经历了几次发展方向的摇摆和整体住房供应体系变化之后, “政府保障与市场配置相结合”的双轨制住房制度基本确立,住房保障在我国整体住房制度中的定位得以明确。一方面, 《国家基本公共服务体系“十二五”规划》将住房保障明确为由政府提供的基本公共服务内容, 强化了政府在住房保障领域的公共职能; 另一方面, 在坚持市场化方向和适应基本国情与发展阶段的要求下, 住房保障的导向已经从带有福利性质的“广覆盖”向“保基本”转变。未来,以政府为主支持基本居住需求仍然是住房保障制度完善的核心出发点。

表 3 我国住房供应体系的重大变化

资料来源:笔者整理

2.2由“配售主导”向“租补并举”转变,保障供应体系趋于合理

我国一直实行实物保障和租赁补贴相结合的住房保障方式, 初期只包括经济适用住房和廉租住房,并以配售型的经济适用住房为主体。 2010年前后,伴随保障体系自身完善调整的需要和住房整体发展形势的变化, 国家住房保障体系中又先后增加了棚户区安置住房、公共租赁住房、限价商品住房、共有产权住房等多种类型,形成多元并举的局面。 “十二五”

以后,国家则开始致力于梳理和精简保障供应体系。一方面,重点发展相对更公平,更侧重于基本居住需求的公共租赁住房, 改变此前经济适用住房的不合理牟利问题; 另一方面, 则将保障性住房的类型明确归并为配租型、配售型两大类别,便于统筹管理。此外,在保障性住房房源得到极大补充的基础上,住房保障方式也逐渐由单一的“实物保障主导”向“实物保障与租赁补贴相结合” 的方式转变, 从而更加有效促进既有房源的利用, 实现保障的供需空间匹配。

表 4 保障性住房类型的变化

资料来源:笔者整理

2.3由“保障户籍”向“覆盖常住”转变,保障覆盖面持续扩大

我国曾一度缩减住房保障覆盖范围, 将经济适用住房对象由房改初期提出的 “面向中低收入家庭”调整为“面向城镇低收入家庭” 。但此后,伴随公共租赁住房和限价商品住房等政策性住房的发展,保障覆盖范围又扩大到“中等偏下收入”等一些夹心层家庭。 “十二五” 规划纲要和《新型城镇化规划》陆续提出 20%和 23%的覆盖面要求,住房保障覆盖面整体上扩大的趋势十分明确。

在这一基础上, 住房保障的对象也开始由本地城镇户籍家庭向常住人口范围转变。从 “十二五” 规划开始的一系列政策, 已经从制度安排上将符合条件的非户籍群体正式纳入到城镇保障体系。但在执行层面,非户籍群体申请住房保障还存在区域限制,且门槛极高,条件繁复, 实际上导致只有很少的家庭能够真正获得保障。伴随城镇化的持续快速推进, 新增外来务工人员的住房保障需求仍在增加, 继续拓宽外来务工人员 (尤其是农民工) 的住房保障渠道,仍然是推进以人为核心的城镇化的重要内容。

表 5 我国主要保障性住房保障对象的变化

资料来源:笔者整理

2.4由“规模集聚”向“倡导混合”转变,保障性住房空间布局方式开始优化

作为缓解社会矛盾、调节阶层分布和空间资源再分配的手段, 保障性住房的布局承载着很重要的社会发展目标, 对城市空间发展和社会结构有着持续而深远的影响。然而, 受土地财政导向和建设指标层级分解的影响,在时间紧、任务重、资金压力大的情况下,地方政府倾向于将保障性住房成片建设在土地成本较低的偏僻地区。这导致了保障性住房建设普遍选址偏远、并呈现大规模集聚特征。不仅增加了低收入群体的生活、交通不便,也带来居住分异和社会隔离隐患。

国家《廉租住房保障办法》 (2007) 、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 (2010) 等文件中都强调新建廉租住房和公共租赁住房以配建为主。一些地方省市也已经自发采取在商品住房项目中配套建设保障性住房的强制性要求。例如, 湖南省提出所有商品住房用地项目,按照项目总建筑面积的 5%配套建设保障性住房;北京市要求普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于 30%等。未来,继续促进新增保障性住房和商品住房的混合配套建设, 并在城市规划和相关地方法规中予以刚性约束, 将成为优化保障性住房空间布局的重要方式。

2.5由“增补数量”向“优化存量”转变,住房保障公平可持续机制不断完善

2008年以前,经济适用住房建设的不断下滑导致保障性住房房源短缺,而此后,尤其是“十二五”期间大规模保障性安居工程的建设,很大程度地填补了历史欠账,缓解了数量短缺问题。然而, 土地收储难度大、资金缺口明显等问题也对这种大量新建方式的可持续性提出了挑战。尤其快速建设过程中,区位选择的不合理,配套建设的滞后,也使得一些城市新建保障性住房出现空置,造成社会公众对保障性住房利用低效的质疑。

在经济发展趋缓的“新常态”背景下,房地产市场和保障性住房的建设也将由过去“补充数量”为主的高速增长向“优化存量”为主的平稳增长转变。租赁补贴方式的占比会不断提高, 而实物保障中房源筹集方式也将转向利用存量住房。另一方面, 大量已建保障性住房进入分配入住阶段,分配和监管方式、轮候排序制度将成为住房制度设计的新焦点。同时, 也需要大力跟进保障房社区的基础设施和公共服务设施建设, 提升物业服务水平并引入社会化服务机制, 通过居住环境品质的提升, 促进提升入住率, 并切实改善低收入群体的生活质量。

参考文献

[1] 邓宏乾 . 以 “ 住有所居 ” 为目标的住房制度改革探讨 [J]. 华中师范大学学报 (人文社会科学

版 ),2009,05:41-48.

[2]张倩倩 . 以实现 “ 住有所居 ” 为目标的城镇住房保障制度研究 [D].南京大学 ,2012.

[3]刘翔鹏 . 20世纪 90年代以来中国城镇住房制度改革研究 [D].吉林大学 ,2013.

[4]李雄 , 袁道平 . 回顾与反思 :我国住房制度改革历程与主要困境 [A]..中国第四次人的发展经济学研讨会— —理论构建、实践构建与人的发展经济学的大众化网络化论文集 [C],2012:7.

[5]陈杰 . 中国住房事业 2003— 2012:回顾与反思 [N].东方早报 ,2012-09-25010.

[6]国务院新闻办公室 . 2012年中国人权事业的进展 [N].人民日报 ,2013-05-15019.

[7]国务院 . 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 [Z].2003

[8]国务院 . 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 [Z].2007

[9]国务院办公厅 . 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 [Z].2007

[10]国务院办公厅 . 关于保障性安居工程建设和管理的指导意见 [Z].2011

作者简介

张璐,城市规划师,中国城市规划设计研究院。

范文五：省直房改文件

山东省财政厅省直房委会关于省直机关贯彻实施

《山东省职工住房货币化分配暂行办法》

有关问题的通知

鲁财综字 [1997]108号

省直各部门,省属驻济各企事业单位,中央驻济各单位:

为了切实搞好省直机关的房改工作,根据省政府印发的《山东省职工住房货币化分配暂行办法》 (鲁政发 11997)108号文件 ) 和省级机关的实际情况。特提出以下贯彻意见,这些意见已经第 104次省长办公会议研究同意,请认真贯彻执行。一、关于职工住房补贴的发放问题

按照《办法》的规定和要求,经研究决定,自 1998年 1月起把省直机关和单位的在职职工住房补贴纳入工资。具体按职工的月工资基数 (不包括各种地方性补贴的 25%计算,并随职工工资按月发放。所需资金行政单位由省财政全额负担; 有预算外资金收入及营业服务性收入的事业单位,先从单位的收入中解决,省财政给予补助;原自收自支的事业单位,参照企业的列支渠道,由单位自行负担。对行政事业单位职工发放住房补贴后,省财政不再安排职工建房资金。

二、关于 1997年以前职工住房资金的补偿问题

按《办法》的规定,在发放住房补贴的同时,对 1997年以前参加革命工作的职工,从参加工作之日起,到 1997年底 (已退离休的截止到退离休之日;退离休时,不到国家规定年龄的计算到规定年龄,下同 ) ,在家庭购房时给予一次性的住房资金补偿,即将目前房改购房中的实物优惠变为价值补偿,具体计算公式为:实行职级工资制的国家机关、企事业单位的职工:1997年前的住房资金补偿额 =现行工龄折扣额 (6. 49元 /年 ) ×规定的住房面积标准 (科级以下干部职工为 65平方米, 科级为 75平方米, 处级为 90平方米。厅级为 120平方米 ) ×工龄 (同上 ) ×职务级别系数 (科级以下为 1. 153, 科级为 1. 200, 处级为 1. 333, 厅级为 1. 250) ×现职务 (指副科级及以上行政职务 ) 任职年限系数 (正、副职任职年限连续计算, 每任职 1年增加 1%) 。

实行技术职务工资制的国家机关、企事业单位的职工:1997年前住房资金补偿额 =现行工龄折扣额 (6. 49元 /年 ) ×规定的住房面积标准 (一般职工为 65平方米, 初级技术职称为 75平方米,中级职称为 90平方米,高级职称为 120平方米,院士为 150平方米 ) ×工龄 (已退离休的截止退离休之日 ) ×现职务 (指初级及以上技术职务 ) 任职年限系数 (正、副职任职年限连续计算,每任职 1年增加 1%) 。夫妻双方分别计算的 1997年前的住房资金补偿相加,作为该户家庭的住房资金补偿。为了与现行房改政策相衔接,同时又便于操作,决定购房职工家庭的住房资金补偿由售房单位从收取的公房出售收入中一并补偿。对目前暂不购房的职工的住房补偿 (包括职工购买现房后尚有剩余的部分补偿 ) ,由所在单位计算后做挂帐处理 (挂帐期间不计息 ) ,待将来职工买房或换购住房时再予兑现。同时考虑到个别单职工家庭 (夫妻一方无收入来源,或无工作、丧偶、离异 ) 购房负担较重的实际情况,在给予职工个人发放一次性补贴后,各售房单位可根据其本人的经济情况和个人申请再给予一定的优惠照顾。具体可参照以下公式计算确定:该家庭政策性优惠 (最高限额 )=单职工工龄折扣额 (11.67元 /年 ) ×该职工工龄×国家规定应享受的住房面积—该职工个人的住房资金补偿。

对个别部门和单位,由于历史欠帐较多,应收的公房出售收入不足于对职工住房资金补偿的,属于企业、自收自支单位的,其缺口部分仍按原来的建房资金来源渠道由单位自行筹集逐步解决;财政拨款的行政事业单位的,其缺口部分从省集中管理的售房收入中统筹调剂解决。

三、关于职工购买公有住房的有关问题

单位对职工发放住房补贴和给予一次性住房资金补偿以后,各单位公房均按当年的成本价出售。成本价按规定由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等七项因素组成。现有公有住房 (包括现在建并于 1998年 6月 30日前竣工的公有住房 ) 在当地政府公布的本年度成本价的基础上评估确定; 1998年 7月 1日以后竣工的住房,按以上七项因素具体计算确定。为了与现行售房政策相衔接,一个家庭原则上只能购买一处住房,具体面积标准和超标准计价办法按省纪委和省级机关事务管理局的有关规定执行。今后职工的购买新建住房的,其面积标准不再限制。已去世职工的遗属 (仅指配偶 ) ,购买现居住的原去世职工单位住房的,由去世职工所在单位

按去世职工生前的职务、级别等因素计算住房补贴,从应收的售房款中抵扣。四、关于发放住房补贴后公有住房的房租问题

发放职工住房补贴后,同时相应提高省直各单位公房的租金。提租幅度要与发放住房资金补贴后职工家庭收入相应提高的幅度相当,然后逐步过渡到成本租金。对尚未购房的离、退休职工和特殊困难的家庭,在住房标准以内的房租提高部分,应给予减免照顾。按房改政策规定暂时不能购房的领导干部,在规定住房标准以内的按不超过本人基本工资的 25%的标准计算确定,低于规定标准的按 15%计算确定,高于标准的按 30%计算确定。具体提租幅度及减免范围由省级机关事务管理局另行制定。

五、关于职工住房补贴的管理问题

职工住房补贴 (指 1998年后按月发放部分, 下同 ) 是职工个人的长期住房储金, 是职工个人购房、建房和租房的重要资金来源,按住房公积金的管理办法管理, 执行住房公积金的有关优惠政策。职工住房补贴,一般不直接发给职工个人,由各单位在发放工资时代扣,在发放工资 10内集中存入省住房资金管理中心在经办银行开设的“职工住房补贴专户” 。省住房资金管理中心,按职工设立个人帐户, 并认真进行核算管理,职工个人可随时查询本人的住房补贴的本息情况。已购买住房的职工根据本人意愿,可以将住房补贴交省住房资金管理中心管理,按规定用途支取,在以后换购、维修住房时,可申请低息贷款:也可随工资直接发放给个人。但在今后的换购、维修房时,不再享受低息贷款的待遇和有关优惠政策。六、关于职工住房补贴的使用和支取问题

职工个人住房补贴专项用于家庭购买、建造住房及家庭自住住房大修理支出或交纳住房租金。职工退离休、离职或出国定居时,可由本人提取住房补贴:职工调动工作时,其住房补贴本息余额转入新单位该职工名下的住房补贴帐户;在职期间去世的职工,由其合法继承人或受遗赠人支取住房补贴的本息余额。七、关于建房问题

自 1998年 1月 1日起,省直各部门和单位一律不得再进行福利性实物分房。同时逐步取消目前“一家一户”的建房办法,具体按以下办法办理,一是目前在建的职工住宅继续由建设单位建设施工,资金有缺口的经批准后由省住房资金管

理中心借款解决;二是有地皮并符合城市规划的单位,经批准可继续自行建房, 所需资金从单位住房基金 (售房资金 ) 中解决,不足部分经批准由省住房资金管理中心借款解决:三是对没有地皮的单位原则上不再批准自行建房。从 1998年起, 由省级机关事务管理局根据各单位的住房需求情况,统一建设省直机关职工住宅小区。职工住宅小区,实行统一规划,统一征地、统一建设、统一出售及社会化物业管理。所需建房资金由省住房资金管理中心和经办住房信贷业务的银行统筹安排解决。具体操作办法由省财政厅和省级机关事务管理局另行制定。无论是单位自行建房,还是省行管局统一建设的住宅小区,按照轻重缓急的原则,优先解决省属高校教职工住房问题和严重缺房单位的职工住房问题。房子建成后,都要按建设成本价格 (上述七项因素构成的价格 ) 出售或按成本租金租房,以便及时回收资金,形成建房资金的良性循环。发放职工住房补贴后,职工的购房、建房完全按市场规则办事,住房面积、装修标准由个人决定,单位不再限制。为了增加职工个人的购买能力,要积极开展个人政策性购房贷款业务,具体操作办法由省财政厅会同经办银行另行制定。

八、其他问题

按照房改属地化原则,中央驻济企事业单位的房改按照本通知的规定执行。过去有关房改政策与本通知有抵触的以本通知为准。本通知中未作规定的其他房改方面的政策问题,按现行房改政策执行。

职工住房实行货币化分配是住房制度的一项重大改革。这项改革涉及到每个干部职工的切身利益,情况复杂、政策性强,没有现成的经验可循。因此,改革中难免会出现这样、那样的问题和矛盾,请各部门和单位从大局出发,加强对本单位房改工作的领导,多向职工做宣传、解释工作,统一好各方面的思想认识。执行中发现问题要及时报告,以便及时采取措施解决,通知中的未尽事宜另行通知。

附件:省直机关单位 1997-1998年度现有公有住房出售价格 (成本价 ) 表。一九九七年十二月十九日

附件:省直机关单位 1997— 1998年度现有公有住房出售价格 (成本价 ) 表

房屋等级成本价格 (元/平方米 ) 钢混一等 1247

钢混二等 1035

砖混一等甲级 1035

砖混一等乙级 868

砖混一等丙级 816

砖混一等丁级 771

山东省人民政府办公厅关于省直机关房改工作

若干政策问题的通知

鲁政办发 [1998]50号

省直各部门,省属驻济各单位,中央驻济各单位:

为了积极稳妥的推进省直机关房改工作,经省政府研究同意,现将省直机关房改中的有关政策问题通知如下:

一、为了保持房改工作的连续性,同时考虑到省直机关房改工作的实际进展情况,确定:凡是按现行房改政策允许出售的公有住房, 1998年 9月 30日之前出售的,继续执行 1997--1998房改年度的各项房改优惠政策; 1998年 10月 1日至 12月 31日售房的,售房时的一次性付款折扣由 14%调整为 12%,其他优惠政策及售房等级价格不变; 1999年售房的,执行新年度的房改成本价 (届时另行公布 )

一次性付款折扣降为 10%。

二、 1997年 12月 26日以前经省政府授权部门批准购建,并于 1998年 6月 30日前竣工的职工住房, 其售房价格执行 1997— 1998房改年度的房改成本价及其相应的优惠政策; 1998年 7月 1日至 1998年 12月 31日之前竣工的职工住房, 出售时仍执行 1997— 1998房改年度的房改成本价,取消 5%的现住房折扣,凡在 9月 30日前售房的,一次性付款折扣仍执行 14%, 10月 1日至 12月 31日售房的, 一次性付款折扣降为 12%。 1998年 12月 31日以后竣工并出售的住房执行 1998— 1999房改年度的房改成本价,取消现住房折扣,一次性付款折扣按 10%执行。三、对 1997年底前的无房户和住房面积达不到规定标准的职工,在今后的购房、换房时可按 1997年底的职级标准给予适当照顾。一是今后省直机关新建的职工住宅,无房和住房达不到规定标准的职工享有优先购买和换购的权利;二是购房时的价格按 7项因素计算的实际成本价的 90%确定,本优惠价与实际成本价格的差额从各单位的售房收入中解决,个别售房收入倒挂的省属高校等单位,其差额部分由省住房资金管理中心调剂解决;三是在今后购、换住房时,仍可享受届时的一次性付款折扣优惠。

四, 建立特困职工廉租房制度,搞好住房方面的社会保障。廉租房的来源主

要由各单位从腾空的旧房中安排解决。该项工作由省直房委会统一管理和组织实施,有关租住条件和租金标准由省直房委会另行公布。

五、关于两套住房问题的处理。一是为了严格控制领导干部或职工购买两套住房,实事求是地处理好其中的矛盾和问题,确定:对在 1997年底以前居住两套住房,两套住房总面积不超过控制标准的,允许同时购买;超过控制标准的,原则上仍应执行鲁政办发 [1998]第 14号文件的规定,即进行调整或清退,如果调整或清退确有困难的,经本人申请、机关群众评议、所在主管厅局研究同意,并报省直房委会办公室批准,可允许购买。但超过控制标准以上部分,执行市场价。二是 1998年 1月 1日后,以达不到控制面积为借口,加分一套住房的,应予以纠正,限期清退,不得购买或租住。三是在政策调整之前,已经清退的住房不得再重新分配给本人购买或租住。

六、超过控制标准以上部分的住房价格一律执行市场价。根据国家有关房改政策规定。凡超过控制标准部分的住房价格,无论是购买一套住房还是购买两套住房,超过控制标准的部分,一律执行市场价。为了便于操作,参照济南市普通商品房价格情况,确定按当年房改评估价格的 2. 5倍执行。其中,经批准购买两套住房的职工,超过控制标准部分的市场价格,按其所购两套住房市场价的加权平均数确定。具体计算公式为:

超控制标准部分的市场价格 =(第一套住房面积×评估单价×2. 5) +(第二套住房面积×评估单价 X2. 5) ÷(第一套住房面积+第二套住房面积 )

超控制面积部分的购房款,由职工购买第二套住房时收取,然后由住房资金管理中心按照两套住房的面积、等级因素在两个售房单位之间进行分配结算。在本通知下达之前,已购买住房的职工,超过控制面积的部分也要按本通知规定补交差价款。

七、适当调整对未婚青年的购房政策。具体由各售房单位根据房源情况,决定是否对其售房。对同意售房的,其房产证暂由售房单位代管,等确认该购房职工婚后确无两套住房或两套住房面积在控制标准之内后,再将房产证发还本人。八、对一直与父母同住,其父母去世后子女确无其它住房并且具有购房资格的,可由其父母生前所在单位根据其子女的职务、级别,调整相应标准的住房, 并允许购房;如果确实无法调整,经产权单位同意,也可购买现住房,其超过控

制面积标准以上部分执行市场价。住房标准和一次性住房资金补偿均按其子女的职级标准计算。

九、丧偶职工家庭的一次性住房资金补偿,如果按单职工家庭计算低于按遗属办法计算的,也可采用按遗属的计算办法计算其一次性住房资金补偿,反之亦然。

十、根据省直部分干休所的住房状况和省直房改的实际情况,允许居住在干休所的厅局级干部购买现住房;对要求购房的已故省级干部的遗孀,可按照其本人的职级标准调整相应面积的住房后再购买,购房后,不能再居住省级干部的住房,如不购买,可继续租住,其新提租金部分给予减免照顾。

十一、提高公有住房租金标准,省直驻济各部门 (含中央驻济各单位 ) 自 1998年 7月 1日起执行新租金标准。新的租金标准由折旧费、维修费、管理费组成的准成本租金因素确定,具体由省直房委会公布实施。对 7月 1日后,购房的职工原交购房定金利息与提高房租后的租金差额由购房职工补交。

十二、明确政策界限、严肃房改纪律。一是参加本次省直住房制度改革的职工的职务、级别、工龄和婚姻状况均以 1997年 12月 31日的实际状况为准。二是本次房改确定的购房控制面积标准不是建房和分房的标准,严禁各单位借房改之机多分多占住房。今后无论建房还是购房均执行规定标准,超出部分按市场价计算。三是对 1997年 12月 26日以后,未经省政府授权部门批准擅自购建的住房, 不得参与本次房改; 1998年 1月 1日后购建的厅局级住房,凡建筑面积超过 150平方米控制标准的,无论是经过批准的还是未经过批准的,一律不允许分配,由省直房委会统一研究处理。今后未经批准擅自建房的要严肃查处。四是对在房改工作中弄虚作假,套取补贴或压级压价,造成国有资产流失以及瞒报多占住房的单位和个人,要严格按省纪委《关于住房制度改革中违纪行为处理暂行办法》的规定处理。五是省监察厅会同有关部门成立房改执纪督察组,具体负责房改纪律的贯彻落实,以确保省直房改工作的顺利进行。

省直机关房改工作涉及到广大干部职工的切身利益,各单位务必要加强领导, 充实力量,严格按照房改政策的要求,切实把工作做细、做好。

一九九八年八月二十一日

关于省直房改过程中职工一次性住房资金补偿

有关问题的通知

鲁住资 [2001]1号

省直各部门、省属驻济各单位、中央驻济各单位:

为进一步做好省直房改售房工作,根据省委、省政府鲁办发电 [2000]98号电报和省政府办公厅鲁政办发 [2001]21号文件精神,现就省直单位房改售房过程中职工一次性住房资金补偿的有关问题通知如下,请认真贯彻执行。

一、关于职工一次性住房资金补偿计算及补偿挂帐的核实问题职工一次性住房资金补偿的计算, 要严格按照鲁财综字 [1997]108号文件及省直房改有关规定执行, 职工职务的认定、工龄的计算仍以 1997年底的状况为依据。各单位要严格审核,尤其是对购买两套住房的职工,要坚决杜绝重复计算一次性住房资金补偿或工龄折扣额的现象发生。对购房职工的补偿挂帐要予以核实,对本单位的未购房职工的一次性住房资金补偿也要计算并挂帐。具体按以下原则办理。

(一 ) 关于单职工家庭一次性住房资金补偿问题。省直售房政策规定,单职工家庭 (夫妻一方无收入来源或无工作、丧偶、离异 ) 购房存在困难的,在计算其本人的一次性住房补偿后,各单位可根据其经济情况和个人申请再给予一定的优惠照顾。有些单位对职工的补偿优惠照顾的购房剩余部分也作了挂帐处理。根据省政府办公厅鲁政办发 [2001]21号文件规定,单职工家庭一次性住房资金补偿的困难照顾部分,只能用于购买住房,不能作挂帐处理,也不能兑现现金。因此,各单位在售房收尾工作中要注意审核这方面的问题,并据此进行调整。

(二 ) 关于未婚青年购房的善后处理问题。对于按省直公房出售规定出售给未婚青年的住房,如售房时己按单职工家庭给予了补偿优惠照顾的,现该职工已婚, 则应按其夫妇双方的职务、工龄等条件重新计算该购房家庭的一次性住房资金补偿和应缴购房款。如该家庭购买了两套住房并符合购买两套住房政策规定的,应按购买两套住房的有关政策重新计算应缴购房款;不符合购买两套住房条件的,

应按省清房办的规定清退住房,重新计算该职工家庭的一次性住房资金补偿和应缴购房款。今后发生的这类问题也按上述原则处理,只有重新计算核定后,售房单位才能按有关规定发放该产职工的《房产证》。

(三 ) 关于未购房职工一次性住房资金补偿问题。按照鲁财综字 [1997]108号文件的规定, 1997年底前参加工作的未购房职工,夫妻双方的一次性住房资金补偿分别由其所在的工作单位负责计算、挂帐。购买本单位住房 (含省直统建小区住房 ) 的职工,其补偿挂帐可用于抵扣应缴房价款。其非本单位的配偶如为省属财政全额拨款行政事业单位的职工,则其补偿挂帐可以从其单位的售房款中转移至购房单位,用于抵扣购房款;其配偶方在其它性质的单位,配偶单位同意作转帐处理的,可按全额拨款行政事业单位处理,配偶单位不同意或没有能力作转帐处理的, 配偶补偿仍由其所在单位挂帐,待房改结束后再由其所在单位按有关政策予以兑现。

(四 ) 关于军队转、复人员的一次性住房资金补偿问题。对于 2000年及以后年度的军队转业、复员人员,按照省政府印发的《山东省贯彻国务院办公厅、中央军委办公厅关于军队转业干部住房保障办法的实施意见》的精神,不能重复享受房改优惠政策。凡按省直房改政策购买住房,并计算了本人的一次性住房资金补偿的,应将其在部队领取的住房补贴上缴售房单位的公房出售收入专户。军队转、复人员在转、复前,其配偶在地方已按省直房改政策购买了住房并已按有关规定计算了该军队转、复人员的一次性住房资金补偿的,该军队转、复人员在部队领取的住房补贴也应缴存到原售房单位的售房收入专户,否则按违犯房改纪律的有关规定处理。军队转、复人员自行购买经济适用房、商品房或自己解决住房的, 其在部队领取的住房补贴由个人支配,但不再享受省直单位购房职工应享受的补偿等优惠。军队转、复人员应主动提供本人住房及住房补贴领取情况,各接受单位要认真管理、保存所接受军转人员的住房、补贴等有关资料,统一纳入单位房改档案管理。

二、关于职工一次性住房资金补偿挂帐的调整和报批问题

(一 ) 做好本单位职工一次性住房资金补偿挂帐的调整工作。各单位售房工作结束后,要按本通知规定对职工的住房资金补偿进行计算、核实,并将本单位的补偿挂帐作相应调整。对外单位职工的购房补偿挂帐要单独计算和反映,并按规

定出具转移证明转至其工作单位;对本单位未购房职工的补偿要予以挂帐;对购买外单位住房的本单位职工,其由外单位转回的补偿挂帐,也要一并登记反映, 并在本单位兑现挂帐时一并考虑。

(二 ) 做好售房总结和报表填制工作。各单位售房结束后,要向省直房委办和省住房资金管理中心报送房改售房总结, 填制《单位房改售房综合情况汇总表》 (见附件 ) ;向省住房资金管理中心报送购房职工及未购房职工的补偿挂帐审批表 (即附表二— l 和附表三 ) ,由省住房资金管理中心审核、批准。主管部门统一出售的住房中包含下属单位的,若下属单位为拥有独立的住房产权的独立核算单位,则下属单位要单独报送;若下属单位不拥有独立的住房产权,主管部门要加以说明。三、关于职工一次性住房资金补偿挂帐的兑现问题

完成售房工作的单位,其职工的住房资金补偿挂帐额经省住房资金管理中心审批后,按单位的预算管理形式和单位级次予以兑现。

(一 ) 中央驻济单位,省属驻济企业,自收自支、差额管理事业单位职工补偿挂帐的兑现。该类单位的职工,如果不再换购单位新建住房或省直统建住房,其一次性住房资金补偿挂帐可以从单位的售房收入中兑现。对售房款不足以兑现补偿挂帐的单位,先按售房收入占补偿挂帐额的比例兑现,剩余部分由单位自行解决。单位暂无资金来源的仍作挂帐处理,待单位落实资金来源后再予兑现。 (二 ) 省直行政机关、全额事业单位职工补偿挂帐的兑现。该类单位的职工, 如果不再换购单位新建住房或省直统建住房,其一次性住房资金补偿挂帐,可以从单位售房收入兑现。单位售房收入大于职工一次性住房资金补偿挂帐额的可直接从本单位帐户中兑现;补偿挂帐额大于单位售房收入的,由省住房资金管理中心统一按规定调剂解决。

省直单位职工一次性住房资金挂帐的兑现工作,在省住房资金管理中心的统一组织下,由各单位具体落实实施。省住房资金管理中心根据审核批准的各单位的补偿挂帐额等有关报表资料,将补偿挂帐的兑现资金拨至单位帐户 (帐号由单位财务提供 ) ,由单位财务部门将现金发给职工个人。

附件:《单位房改售房综合情况汇总表》

山东省住房资金管理中心二○○一年五月十八日

山东省人民政府办公厅转发省直机关住房委员会关于省直公房出售工作有关问题的意见的通知

鲁政办发 [2001]21号

省直各部门,省属驻济各单位,中央驻济各单位:

省直机关住房委员会《关于省直公房出售工作有关问题的意见》已经省政府研究同意,现转发给你们,望认真贯彻执行。

二○○一年四月一日

关于省直公房出售工作有关问题的意见

山东省省直机关住房委员会

(二○○一年三月二十日 )

为进一步深化住房制度改革,启动住房消费,促进经济增长,现结合省直房改工作实际,就省直公房出售工作的有关问题提出如下意见。

一、关于尚未出售的 1997年底以前建成的公有住房的出售问题各单位目前尚未出售的 1997年底以前建成的公有住房,包括按“三讲”教育规定清退出的住房,应尽快向干部职工出售,具体售房政策仍按省直 1998年度房改政策执行。为了加快工作进度,各单位必须在 2001年 4月底以前将出售方案报省直房委会办公室审核,办理售房手续。

二、关于 1997年底以前经省政府授权部门批准购建住房的出售问题

1997年底以前经省政府授权部门批准购建, 2000年底前竣工,在 2001年 4月底前出售的住房,其售房价格按钢馄结构一等 1425元 /m2、二等 1247元 /m2;砖混一等甲级 1247元 /m2、乙级 955元 /m2、丙级 868元 /m2、丁级 816元 /m2的房改成

本价执行,并按照鲁政办发 [1998]50号文件第二条规定,取消现住房折扣,一次性付款折扣为 10%。

三、关于 1998年 1月 1日以后经省政府授权部门批准新建住房的出售问题

(一 )1998年以后经省政府授权部门批准新建的住房,规定标准面积内的部分出售价格按 7项因素 (征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费、贷款利息、税金 ) 核定的实际成本价执行;超过规定标准的部分执行市场价。

(二 )1998年以后开工建设,并在 2000年底以前竣工入住的住房,在 2001年 4月底以前出售时,按鲁政办发 [1998]50号文件第一条规定的一次性付款折扣降为 10%执行。 1997年底以前参加工作的无房户和住房面积达不到规定标准的职工在购买、换购房时,按鲁政办发 [1998]50号文件第三条规定办理,即可按 1997年底的职级标准给予适当照顾,购房时价格按 7项因素计算的实际成本价的 90%确定。 (三 ) 新建住房出售程序。新房竣工后,售房单位提供工程结 (决 ) 算报告等相关资料,由省直房委会办公室、省住房资金管理中心审核批准,具体按《省直单位住房出售实际成本价核定实施办法》 (附后 ) 规定执行。

四、关于职工换购住房问题

职工在换购住房时,须先将已购公有住房返售给原售房单位,然后再购买新房。已购住房的返售价格原则上按照房改时评定的同等新房房改成本价减去折旧乘以增值系数 (见附件《省直单位住房出售实际成本价核定实施办法》 ) 后确定; 返售面积按原购房主体面积、阳台面积与原分摊面积等之和计算。返售房价款用以抵顶新购房价款。其他职工购买返售住房的价格,按单位回购价格执行,其中超过 1997年底职级规定面积部分执行市场价。

五、关于售房面积问题

(一 ) 自 2001年 1月 1日起,取消公房出售控制面积标准,凡按本办法购买或换购新、旧公有住房的,超过规定面积部分一律执行市场价。

(二 ) 出售住房面积由主体建筑面积、阳台面积、分摊面积等部分组成。每户主体建筑面积均按外墙中心线和分户墙中心线计算。

封闭阳台按其水平投影面积的 100%计算,未封闭阳台按其水平投影面积的 50%计算。

公用建筑面积按每户主体建筑面积的比例计算分摊。

(三 ) 阁楼层高在 2. 2米以上的部分,按 100%计算面积;层高在 2.2米以下的不计算面积。地下室按建筑面积计算,价格按售房单价的 50%执行。

六、关于职工一次性住房资金补偿挂帐的兑现问题

凡经省住房资金管理中心审批确认作挂帐处理的 (含购房及未购房 ) 职工一次性住房资金补偿,挂帐职工今后可在购买、换购住房时予以兑现;凡决定今后不再购买、换购省统建住房和单位自建住房的职工,其挂帐部分可直接兑现给职工个人。具体兑现办法为由挂帐职工本人提出申请,单位审批同意后,报省住房资金管理中心核实后办理。单职工家庭一次性住房资金补偿的困难照顾部分,只能用于购买现住房,不能作挂帐处理,也不能兑现现金。

兑现一次性住房资金补偿挂帐及上述各项优惠政策,资金来源从购房职工单位售房收入中解决,个别售房收入倒挂的省属高校由省政府统一调剂解决,其他单位售房收入不足的由单位自行解决。

七、关于 2001年以后的职工住房建设问题

根据国家和省关于深化住房制度改革的要求,决定自 2001年 1月 1日起,各单位一律不得再自行建房。省直机关住房委员会和省发展计划委员会也不再审批各单位的自建房计划。今后在一个时期内,省直单位所缺住房由省直住宅发展中心统一建设,按经济适用房价格出售,然后逐步过渡到市场价格。 2001年 1月 1日以后竣工的住房,在出售时,不再执行一次性付款折扣政策。

八、关于房改政策和房改纪律的检查问题

为做好省直公房的出售工作,近期省直房委会要对各部门、各单位执行房改政策和房改纪律情况进行一次专项检查。检查方式为先由各单位对己售公房的面积、装修标准、一次性住房资金补偿额计算、职工集资、多占住房等房改政策和纪律的执行情况进行自查;然后由省纪检监察部门牵头,房改、财政等部门参加, 对省直各部门、各单位的自查情况进行复查验收。通过检查,认真总结省直房改工作的经验;对查找出来的问题和不足,要按照房改政策和纪律要求,切实加以解决。

附件:省直单位住房出售实际成本价核定实施办法

附件

省直单位住房出售实际成本价核定实施办法

根据国家有关政策,结合省直机关实际情况并参照济南市有关规定;制定本实施办法。

一、新建住房实际成本价核定办法

凡在 1998年 1月 1日后经省政府授权部门批准建设的住房,其出售价格均按住房建设的实际成本价计算确定,包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等 7项因素。具体项目按以下办法测算:

(一 ) 征地和拆迁补偿费,指按国家规定征用土地和拆迁补偿的各项费用。为尽量减轻购房职工负担,充分体现地段差异和公平合理的原则,参照济南市人民政府济政发 (1999]33号文件规定的基准地价和应交纳土地出让金的比例计算确定为:多层住宅,一级地段 324元 /m2,二级地段 223元 /m2,三级地段 156元 /m2,四级地段 112元 /m2,五级地段 82元 /m2,六级地段 57元 /m2;高层住宅各级地段的征地和拆迁补偿费按多层住宅的 50%执行。

(二 ) 勘察设计和前期工程费。勘察设计费按国家物价局、建设部《关于发布工程勘察和工程设计收费标准的通知》 ([1992]价费字第 375号 ) 规定的收费标准执行;前期工程费按实际发生的规划费、三通一平费等费用测定。为简化手续, 确定勘察设计费按建安工程费的 3.9%计算;前期工程费按建安工程费的 0.5%计算 (此项合计为建安工程费×4.4%) 。

(三 ) 建筑安装工程费。建安工程费指住宅建筑安装平方米造价,也就是住房本身建筑安装单位造价 (含土建、装饰、设备安装三部分 ) 。建安工程费由施工单位提出工程结算,经审核后用总造价 /总建筑面积。

(四 ) 基础设施配套费。此项费用含城市基础设施配套费 (150元 /平方米 ) 及人防易地建设费 (13元 /平方米 ) ,共计 163元 /平方米。

(五 ) 管理费。按前四项之和的 2%计算。

(六 ) 贷款利息。按单位实际发生贷款利息总额/总建筑面积计算。

(七 ) 税金。按国家有关规定执行。

上述各项,有固定比例和标准的按其固定比例或标准确定;没有固定比例和标准的测算出平均值作为该项目参考定额。在具体审核时,实际开支在参照定额以上的,按实际开支数额列入该项目定额;实际开支低于定额项目,又不能作出合理解释的,接参照定额列入该项目。征地和拆迁补偿费一律按本办法规定数额列入。 1998年 1月 1日以后批准建设的住房,按照以上 7项因素测算出的实际成本价不足 1200元 /m2的,按 1200元 /m2计算。

按政策规定,职工换购住房超过规定面积以上部分,执行市场价。

新建职工住宅楼层系数由受委托的中介机构在评估时与售房单位共同协商, 提出初步意见,经省直房委办批准后执行。各楼层系数相加,其代数和不得小于 100%。

二、职工购买、换购住房价款按以下公式计算

(一 ) 新建房价款计算公式:

房价款 1=实际成本价×(1997年底职级规定标准面积+阳台面积+分摊面积 ) ×楼层调剂系数

房价款 2=市场价×(所购住房主体面积-1997年底职级规定标准面积 ) ×楼层调剂系数

房价款 3=地下室单价×地下室建筑面积

总房价款 =房价款 l +房价款 2+房价款 3

(房价款 1中,有阁楼的再加阁楼层高在 2.2M 以上部分的面积;房价款 l 中, 不足规定面积的,按实有面积计算;房价款 2为超过规定面积的部分。 )

(二 ) 已购公有住房返售价款计算公式

重置成本价 =评定等级 1998年同类新房成本价×[1— (返售年份—竣工年份+ 1) ×2%]×增长系数×各项调剂系数和

房价款 1=重置成本价×(主体面积十阳台面积十分摊面积 )

房价款 2=附属建筑单价×附属建筑面积

返售价款=房价款 1十房价款 2

(房价款 1中有阁楼的再加阁楼面积。房价款 2内各数据,按返售时评估结果确定。 )

(三 ) 购买返售房价款计算公式:

重置成本价 =评定等级 1998年同类新房成本价×[1-(返售年份-竣工年份+ 1) ×2%]×增长系数×各项调剂系数和

房价款 1=重置成本价×(1997年底职级规定标准面积十阳台面积十分摊面积 )

房价款 2=市场价×超规定标准面积

房价款 3=附属建筑单价×附属建筑面积

总房价款=房价款 1+房价款 2+房价款 3

(房价款 1中,有阁楼的再加阁楼面积。附属建筑单价按返售单价确定 ) (四 ) 新购、换购住房应付价款计算公式:

应付价款 =新购房价款一应享受的房改政策价格优惠额一返售价款一一次性住房资金补偿挂帐额

应享受的房改政策优惠额=(1997年底职级规定标准面积-已购房主体面积 ) ×新建房实际成本价×10%×楼层调剂系数

未购旧房职工直接购买新房的,在享受优惠面积中再加阳台和分摊面积。 (购买返售房时应享受的房改政策优惠额计算方法,把“新建房实际成本价” 换成返售单价即可。 )

(五 ) 新购、换购房实际付款计算公式:

实际付款=应付价款×(1-届时一次性付款折扣率 )

三、单位新建住房出售应报资料

单位新建住房申请出售,需向省直机关住房委员会办公室报送下列资料:

(一 ) 经省政府授权部门批准建设住房的计划批文。

(二 ) 住宅工程造价预决算。

(三 ) 工程决算审核所需明细材料,包括:工程竣工图纸、工程设计变更资料、工程结算书、甲方用工用料等现场方式签证、有关工程材料价格调整单据、发票、施工合同及相关协议。

四、售房操作程序

(一 ) 售房单位提出售房申请并报送有关资料。

(二 ) 省直房委办对售房单位报送的申请报告和有关资料进行初审。

(三 ) 省直房委办委托有资格的中介机构对售房单位的工程决算进行逐项审

核,提出审核报告。

(四 ) 省直房委办会同省住房资金管理中心,依据工程决算审核报告确定售房单位新建住房出售价格,书面通知售房单位实施售房。

(五 ) 省直房委办负责换购住房款的计算工作,省住房资金管理中心负责收取售房款;售房结束后,省直房委办为职工办理房产证。

关于兑现职工一次性住房资金

补偿挂账问题的通知

鲁财综 [2006]88号

省直各部门,省属驻济各企事业单位,中央驻济各单位:

根据省政府办公厅《关于完善在济省直机关住房制度的通知》 (鲁政办发 [2006]l7号 ) 精神, 为进一步深化省直住房制度改革, 现就兑现职工一次性住房资金补偿挂账问题 (以下简称补偿挂账 ) 通知如下:

一、关于兑现补偿挂账的范围和资金来源

(一 ) 关于兑现补偿挂账的范围。根据省直房改政策规定,对 1997年底前参加工作的职工,给予一次性住房资金补偿。购房职工的一次性住房资金补偿,从个人应交购房款中抵扣后形成的资金倒挂和未购房职工的一次性住房资金补偿,称为职工一次性住房资金补偿挂账。对已购房职工的补偿挂账,由购房职工所在单位负责兑现。对未购房职工的补偿挂账由其所在单位负责兑现。对 l998年以后去世职工的补偿挂账,也予以兑现。

(二 ) 关于兑现补偿挂账的资金来源。根据省府办公厅《关于贯彻 <山东省职工住房货币化分配暂行办法="">有关问题的通知》 (鲁政办发 [l998]11号 ) 和省财政厅、省直房委会《关于省直机关贯彻实施 <山东省职工住房货币化分配暂行办法>有关问题的通知》 (鲁财综字 [1997]108号 ) 等文件规定, 省财政拨款的行政和全额事业单位职工挂账,从省集中管理的售房收入中统筹调剂解决。中央驻济单位、省属驻济差额和自收自支单位及企业的职工挂账,从单位公房出售收入中解决,其缺口部分按原来建房资金来源渠道,由单位自筹解决。单位暂无资金来源的仍作挂账处理,待单位落实资金后再予兑现。

二、关于兑现补偿挂账的具体要求和实施步骤

对职工补偿挂账,原则上要在本单位结束房改并为购房职工办理《房产证》后,按规定程序予以兑现。考虑到离退休人员的特殊情况和实际困难,为妥善解决好离退休人员的补偿挂账问题,确定对尚未结束房改的驻济省属单位的离退休

人员、经省有关部门认定的省属驻济特困企业离休人员的补偿挂账,在手续完备的基础上,经审核批准后,可提前办理兑现。省财政厅将兑现资金拨付单位账户, 由单位财务部门发给挂账个人。

各单位要按通知要求,抓紧对本单位职工补偿挂账等情况进行核实,对房改遗留问题进行处理,对本单位的房改工作做出总结。要严格按照房改政策,认真做好有关售房收入、补偿挂账的核实工作。对经省直房委会和省清房办批准,按房改政策出售住房的单位,必须将售房收入全部缴入财政,纳入售房收入专户管理,严禁截留、私存或挪用。对参加省直房改并已享受了一次性住房资金补偿的军队转复人员,须将在部队领取的一次性住房补贴,上缴现所在单位,纳入售房收入专户。在此基础上,要写出房改售房总结报告,连同有关单位房改资料 (见附件 ) ,分别报送省财政厅和省直房委办。

各单位报送的材料必须按照规定的格式,做到内容完整、数据真实准确、材料齐全,符合兑现政策。所报送的材料必须经单位主要负责人、财务及经办人员签字盖章。

三、高度重视,确保兑现补偿挂账工作顺利进行

兑现挂账直接关系到干部职工的切身利益,情况复杂,政策性强,各单位要高度重视,加强领导,落实责任,严格按照兑现政策,认真组织实施,切实保障广大干部职工的合法权益。要严格执行省直房改政策,确保兑现结果公平、公正。各单位主要负责人要对申报材料的真实性、完整性、合规性负责。对在兑现工作中玩忽职守、弄虚作假、虚报冒领的,一经查处,除追回资金外,要严格按照省纪委《关于印发 <关于住房制度改革中违纪行为处理暂行办法>的通知》 (鲁纪发 [1998]5号 ) 规定,对有关单位和责任人进行严肃处理。

附件:1、单位房改售房情况汇总表(式样)

2、单位办理房改结束及兑现职工挂账应报送的材料

二○○六年十二月二十七日

附件 1:

单位房改售房情况汇总表(式样)

填报单位(盖章) :单位级次:单位性质:预算管理形式:

填报单位负责人(签字) :填报人(签字) :联系电话:填报日期:填表说明:1、单位级次填报中央、省直。

2、单位性质填报行政、事业、企业。

3、单位预算管理形式填报行政、全额事业、差额事业、自收自支事业。

4、本表中的各住房面积均填报评估资料中对应的数据,包括套内面积、阳台面积(全部面积) 、分摊面积。

附件 2:

单位办理房改结束及兑现职工挂账

应报送的材料

一、办理房改结束应报送的材料

1、单位应与银行核对单位住房基金账户余额,银行确认后,经办人签字、加盖业务公章。

2、向省财政厅、省直房委办报送单位房改总结 (单位公文 ) 及《单位房改售房综合情况汇总表》各 2份。

3、向省财政厅报送公有住房出售收入专用缴款书、《购房职工一次性住房资金补偿挂账审批表》 (附表二— 1) 、《未购房职工一次性住房资金补偿挂账审批表》 (附表三 ) 及《单位房改数据汇总表》各 2份。附表三必须经省直房委办检索确认。 4、向省财政厅报送单位房改数据软盘 (分批次同时报送 ) 及第 3项规定的各表软盘 (可到财政厅综合处 404房间拷贝表格 ) 。

二、兑现职工挂账应报送的材料

1、结束单位房改的职工挂账兑现, 单位应提供房改总结及相关附表、房产证、经办银行确认的单位住房资金余额对账单及单位审核意见和主要负责人、经办人的签字,并加盖公章。

2、对需提前兑现的离退休人员的补偿挂账,单位应提供个人兑现申请 (含保证内容) 、房产证、相关附表及单位审核意见和主要负责人、财务及经办人的签字, 并加盖公章。

转载请注明出处范文大全网 » 为什么2017年租售同权堪比