説好的25905213
范文一：tod模式
7、鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发
源起 编辑
国外研究 TOD 最早最深入的当属美国。在经历了并正经历着小汽车出行方式占主导地位的美国,其城市 或地区经历了以郊区蔓延为主要模式的大规模空间扩展过程,此举导致城市人口向郊区迁移,土地利用的密度降 低,城市密度趋向分散化,因此带来城市中心地区衰落,社区纽带断裂,以及能源和环境等方面的一系列问题, 日益受到社会的关注。
上世纪 90年代初,基于对郊区蔓延的深刻反思,美国逐渐兴起了一个新的 城市设计 运动 —— 新传统主义 规划(New-Traditional Planning),即后来演变为更为人知的新城市主义(New Urbanism)。作为新城市主义 倡导者之一的彼得 ·卡尔索尔普所提出的公共交通导向的土地使用开发策略逐渐被学术界认同, 并在美国的一些城 市得到推广应用。 TOD 的概念最早由彼得 ·卡尔索尔普(Peter Calthorpe)在 1992年提出, 1993年,彼得 ·卡尔 索尔普在其所著的《下一代美国大都市地区:生态、社区和美国之梦》( 定义内涵 编辑 TOD 即是指:“ 以公共交通为导向的发展模式 ” 。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨 道交通及巴士干线,然后以公交站点为中心、以 400~800米(5~10分钟步行路程)为半径建立 中心广场 或城 市中心,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的 “ 混和用途 ” ,使居民和雇员在不排斥小汽车的 同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以 TOD 的 理念来建造, TOD 的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的 矛盾。 一个时期以来,人们对 “ 交通引导开发 ”(TOD, Transit Oriented Development)一词的准确含义并未作认 真地思考,只是从字面上作简单的理解:一种城市开发的模式,城市要开发那里,首先把路开通到那里,道路先 行,这就是交通引导开发。这与国内近年也十分流行的 “ 服务引导开发 ”(SOD, Service OrientDevelopment), 似乎两者是配对的开发模式。最为突出的现象,就是城市要向什么方向发展,就把新的市政府。或新的行政中心 率先迁到那里。 两者都基于 “ 交通 /服务设施一土地利用 ” 相互关系的土地开发模式, 其实是对 “TOD” 的片面理解。 “ 公 共交通引导开发 ” 与 “ 交通引导开发 ” 的含义不尽相同。 “ 公共交通引导开发 ” 体现了公交优先的政策,而 “ 交通引导开 发 ” 则根本没有反映这一关键的内涵。 公共交通有固定的线路和保持一定间距 (通常公共汽车站距为 500m 左右,轨道交通站距为 1000m 左右 ) 。 这就为土地利用与开发提供了重要的依据,即在公交线路的沿线。尤其在站点周边土地高强度开发,公共使用优 先 。 社区分类 TOD 社区包括城市型 TOD 社区和社区型 TOD 社区。 城市型社区 城市型公交社区是指位于公共交通网络中的主干线上,将成为较大型的交通枢纽和商业、就业中心。一般 以步行 10分钟的距离或 600m 的半径来界定它的空间尺度。 社区型社区 社区型公交社区则不是布置在公交主干线上,仅通过公交支线与公交主干线相连,公共汽车在此段距离运 行时间不超过 10分钟(大约 5公里)。 案例浅析 香港 香港人口 600万, 是世界上人口最稠密的城市之一。 在 1078平方公里的土地中, 位于海拔 50米以下的部 分仅占 18%, 其余大多是陡峭的丘陵。 香港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的顺畅, 有效地控制交通污 染,与其居民极高的公共交通使用率分不开。从上世纪 80年代开始,公共交通一直负担着全港 80%以上的客流 量, 仅有大约 6%左右的居民出行使用私人交通工具。 正是由于 TOD 开发对轨道交通建设产生的巨大需求, 尽管 香港的轨道交通线网建设起步较晚,但经过短短 10多年的发展,香港已建成轨道交通通车里程达 130公里。并 一直保持着可持续发展的良好势头。香港的成绩很大程度上归功于 TOD 社区的土地利用形态。全香港约有 45%的人口居住在距离地铁站仅 500米的范围内,九龙、新九龙以及香港岛更是高达 65%。港岛商务中心内以 公共 交通枢纽 为起点的步行系统四通八达,凡与步行系统相连的建筑,本身就是步行系统的组成部分,其通道层及邻 接的楼层通常作为零售商业和娱乐用途,给行人提供了极大的方便。 东京 东京是一个国际性大都市,仅距城市中心半径 20公里的范围内就聚集着 800多万人口。高密度发展的城 市形态使城市内部交通量高度集中。东京的铁路是这个城市最主要的交通方式,也是世界上少数能够盈利的 城市 铁路 系统之一。以上世纪 70年代开发的新宿副中心为例,商业娱乐中心及其周围的办公建筑集中在距铁路车站 不足公里的范围内,有空中、地下步行通道保护行人免遭汽车和恶劣气候的侵扰。由于大量活动直接在车站附近 完成,轨道交通是人们出入该区域最方便、最常用的交通方式。由环形铁路向外放射的郊区铁路沿线更存在一系 列典型的 TOD 社区。大型 社区中心 围绕车站布置,有景观良好的步行系统从中心通往附近的居住区,居民步行 和乘公共汽车到铁路车站都很方便。居民到铁路车站的出行总量中, 68%为步行, 24%乘公交汽车,仅有 6%使 用私人小汽车。 显然, 这种用地布局在吸引远距离出行使用铁路的同时, 还有效降低了社区内部的机动车交通量。 展望 在当前社会经济迅猛发展的背景下,我国的 城市规模 和城市人口急剧增加,至 2005年底,全国城镇人口 已达 5.24亿, 占总人口比重的 40.53%。 预计到 2025年, 城市人口将达到 8.3亿~8.7亿, 约占当时全国总人口 的 60%。截至 2007年,我国人口超过 100万的城市已经发展到 140多个。这些都表明,我国的城市化进程已经 进入到城市加速发展阶段。 城市化过程有两种基本形式:一种是在原有城市边缘摊大饼式扩展,另一种是发展新城或在原有的半城市 化地区有选择地发展 卫星城市 。城市以第一种形式发展到一定规模时,会产生一些阻碍城市进一步发展的因素, 诸如自然环境、地域结构等,城市规模越大限制性因素越强。从趋势上看,给以各类交通枢纽为载体的 TOD 开 发提供了大量的机会。 城市轨道交通 是面向城市轨道交通的土地开发战略, 即一方面在开展 城市交通规划 时, 以大运量、 高效率、 环境友好的轨道交通为骨干,配合步行及地面公交接驳,从而减少市民出行对地面交通和私家车的需求;另一方 面,在开展城市规划时,要以轨道交通车站为中心,进行高密度的商业、写字楼、住宅等综合开发,使住房、就 业集中在车站吸纳范围内,使周边土地价值最大化。 国内直到世纪交替时期才引入 TOD 策略, 己有一些关于 TOD 策略的论文出现在建筑学和 城市规划专业 相 关杂志中。在北京、广州、南京等概念规划中也得到一些应用。而国内对于 TOD 策略的理论介绍和实证研究还 比较少,部分还仅仅停留于概念阶段,还没有进行过系统的研究。目前,从国内城市规划学来讲,人们对发展城 市轨道交通的交通改善作用和经济拉动作用认识比较深入,但对轨道交通对城市格局引导作用的研究甚少,研究 如何使轨道交通周边土地价值最大化的研究更少。 TOD变革商业综合体开发模式 上海美桥资产管理有限公司董事总经理 张景瑞 商业地产的后十年，是好是坏，是牛是熊，才刚刚拉开大幕。 养老地产、旅游地产、文化地产、金融地产等产业地产，早已不甘寂寞地登场，显示自己在一片红海中的蔚蓝标签，而各种细分市场也竞相亮相，儿童主题、O2O智能、奥特莱斯等遍地开花(有关国内奥特莱斯的发展情况及趋势，美桥资产在11月刊《地产》上，曾发表过《奥特莱斯，下一个商业宠儿》一文，有兴趣的朋友可以找来看看。)究竟，该拿什么拯救商业地产,或许TOD模式能给出不一样的答案。 什么是TOD, TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向”的开发模式。这个概念由新城市主义代表人物彼得?卡尔索尔普提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。演变至今，TOD已经成为规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。 顾名思义，TOD中的“T”代表公共交通，即火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，TOD即是指以公交站点为中心、以400,800m(5—10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的“混和用途”城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。 目前，TOD已成为国际上极具代表性的城市社区开发模式，亦是新城市主义最具代表性的模式之一。只是在国内尚未普及，而美桥资产在成都的地铁上盖项目，率先尝试了这一国际领先模式，通过交通与商业的完美融合，瞄准商业地产的下一个增长点。 TOD三板斧 交通枢纽的种类较多，不同的交通节点(机场航站楼、高铁站、地铁站、公交车站、的士站)及交通换乘枢纽，其TOD模式下的规划设计，建设技术及运营都应有所不同，本文以贯穿城市大动脉的轨道交通为例，分享交通枢纽商业地产的开发与设计经验。 众所周知，轨交具有大运量的特点，能为其周边商业带来巨大人流。诸如北上广深等一线城市，已经有轨交综合体开发的典范，如上海龙之梦，北京来福士等都是非常成功的交通枢纽型商业地产。而随着轨交网络在二三线城市或地区的铺开，与其配套的商业地产开发也将得到蓬勃发展。关键是，如何在这片轨交商业的沃土上开花结果，通过TOD来提升轨交商业综合体的品质与收益。 首先，第一板斧——交通组织。 从目前已有的轨交枢纽和商业衔接方式可以将轨交商业分为上盖型和广场型。上盖型又分成两种，其一是通过通道连接，其二是乘客出闸机即到购物中心;而广场型则未直接连接轨道，仅是设在地铁站附近。在规划设计时,上盖型轨交商业应结合实际交通人流实现交通立体化，做到快速分流并确保交通运行流畅，并避免同周边交通的相互影响与干扰。而广场型商业则应注意控制从交通站点到商业的步行距离，以5-10分钟为宜，并为商业入口开辟足够的快速通道。下面我们来分享上海的几个经典案例: 中山公园商圈是典型的依托轨道交通而发展起来的商业区。该区域临近三条轨交的换乘站中山公园站，包括一号线，三号线和四号线，其商圈内包括了龙之梦购物中心、巴黎春天、玫瑰坊等时尚商场，也有苏宁、国美、永乐等大型电器商城。其中龙之梦是集大型商业、酒 店、国际甲级商业楼于一身的大型综合商圈。龙之梦依靠地下通道与空中封闭连廊将商业与交通站点连接起来构成一个商业中心。同时在同一栋商厦中实现多种交通方式的垂直无缝换乘。形成了三首层的概念。值得注意的是龙之梦2F轻轨和B1地铁站出闸机后，到项目直接连通中庭，提高了通透感和可视性。此做法也在后来的一些商业项目中得到普遍应用，如虹口龙之梦和打浦桥日月光中心广场。 日月光中心广场和地铁站厅的结合是一个典范，轨道交通9号线打浦桥站就在日月光下部分，。日月光B2商业与地铁站厅之间设立了十个出入口，最宽的出入口直对地铁闸机，宽达26米，该出入口和B2中庭直接连贯，空间通透感非常好。 其次，第二板斧——功能组织。 枢纽站点的人流量及区域环境基本上决定了商业地产的整体定位取向以及商业业态的配比格局。因此如何根据各楼层出入口的人流量规模和消费特性，规划合理的业态，对店铺进行恰当划分，提升商业面积的有效利用率是商业综合体开发中关注的重点。 对于一个大型交通节点来讲，与枢纽连通的多个大型商业项目之间如何进行错位才能更好加强该商圈的吸引力，创造更大的人流量也是需要开发商考虑的问题。如上海徐家汇地铁站就是一个集合轨道交通开发的典范，它通过其地下空间在功能上将徐家汇商圈内的主要商场联系在一起。无论游客来自何方，都能从一个入口或出口方便快捷的到达目的地。在寒冬酷暑或者下雨时，消费者可以随意安心舒适的逛街购物。地铁站为商场带来客流，商场与地铁站融为一体。周边的七大商业项目既包括了专业卖场如太平洋数码城，又包括了高端的购物中心如港汇广场，可谓业态全覆盖、档次有错落。这些成功的经验可以移植到二三线城市以交通枢纽为纽带的新城区核心商圈规划与土地开发。 我们再来对比两个龙之梦项目。中山公园龙之梦于2005年竣工，虹口龙之梦于2011年竣工。时间相隔了6年，而虹口龙之梦在业态规划上更加成熟。对于地铁站厅在B2的地铁商业，B2租金高于B1,因此虹口项目B2只设了一个主力店——家乐福，大部分的主力店面积设置在B1(家乐福和国美电器)。而对于中山公园项目，超市和电器均为B2带B1, 而且B2的主力店面积大于B1。由此造成了很难提升地下商业的租金价值。从主力店和地铁通道口的相关位置看，通常临近地铁部分需规划大量的小面积商铺，以提升单位面积的租金和经营收益，因此虹口项目在地铁出入口和布置在最里侧的家乐福之间规划了大量的小型铺位，以餐饮为主，搭配配饰，化妆品，数码产品等业态，以地铁和家乐福作为双引擎拉动人流在中间流动。 最后，第三板斧——空间组织。 在空间上应保证空间的辨识度，各种色彩衔接要自然。景观设置上则要以人为本从人出发，以舒适性为主。当然商业项目在提供客户方便的同时，还应考虑利用人流大的空间增加广告位，增加项目的运营收益。充分利用地面，通道上方及墙面，手扶梯，中庭柱，外立面，通道衔接的中庭空间增设各类广告(包括灯箱广告，印刷广告，屏幕广告等)，往往能大大增强商场的收益能力。空间组织方面的问题更是建筑设计师和后期的商业运营团队需要考虑的问题。 当然，纵观亚洲，成熟的交通枢纽商业有非常之多，如日本的六本木新城，新加坡的VIVOCITY都是商业地产的典范，，一个城市越是发达，其交通枢纽以及商业地产也就愈加的成熟。 TOD终极使命 不难发现，TOD只是聚焦交通节点，以此来指导规划设计、建设技术及运营的新型开发模式，而其真正的目的是通过交通枢纽的衔接来提升商业综合体的价值与收益。 这一点我们已经在印证。美桥资产目前正在成都操盘的轨交上盖项目，即充分考量了相 邻关系、人口特征及交通网络。该项目位于成都温江光华新城中心，紧邻光华大道，集购物中心、城市广场、地铁商业、白金五星级酒店、甲级写字楼、酒店公寓和高端住宅于一体，其中商业面积约12万平方米。项目紧邻的光华大道三段为准快速路，可连通成都市区，而温泉大道为次干路，周边有4个公交站点，地下与地铁4号线西延线和22号线形成无缝连接。这个项目一度陷入困境，原先开发商对于项目的中档大型购物中心定位，与周边的伊藤洋华和新光三越购物“撞车”，形成正面竞争，且伊藤洋华堂已开业，经营情况良好，新光三越购物中心也已建设招商中，占得先机。面对同一商圈内的严重同质，美桥资产针对项目地铁上盖等先天优势，重新梳理定位，把传统的大型购物中心拆分为一个社区生活中心美桥坊(5万平方米)，一个来自韩国东大门区域的潮流商场K Mall(4万平方米)。另一块文化广场部分，充分利用地下与地铁接驳的商业空间，定位为城市奥特莱斯(3万平方米)。 综上，轨交商业一方面实现城市的凝聚力，另一方面则实现城市的自我调节功能。交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，将实现并加快城市一体化进程。以人为本的可持续发展观将在这微观体系中得到最好的诠释，对于开发与轨道交通结合的商业地产开发商，从一开始就需要从运营的角度去检视项目的前期定位，设计和招商，力求做到最大化利用轨道交通的优势以提升自身的物业价值。 下面是赠送的两篇散文欣赏，可以仔细阅读，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～ 脚下的时光 不知走过多少地方，不知看过多少风景，不知听说过多少轶事; 不知经历过多少岁月，不知邂逅过多少良人，不知变换过多少心情; 不知理想的未知是否在前路等待?????? 题记:蒲公英 悠悠岁月，时间苍苍～( 文章阅读网:www.sanwen.net ) 在这繁花似锦的青葱岁月里，我们不断的接受新鲜的美好事物，不断的享受科技发展所带来的高品质生活;我们总是随大流的，去跟风一些前卫潮流的思想;然而，很少有人去整理那些过往的断壁残垣～ 我走过很多地方，但是同样的，我也有更多的地方没去过～ 我渴望走遍地球上每一寸土地，我期许世界上每一个地方的人都善良～ 从踏入社会的那一刻起，我就觉得人应该是自由的;应该去做自己喜欢的事，看自己喜欢的风景，爱自己喜欢的人;一切都那么单纯，完美～ 然而，现实的世界告诉我;理想的丰满一定要遇到拥有相同理想的另一半～ 我喜欢珠海，一个美丽的花园城市;我喜欢那里的天气，没有北方的寒冷;四季如春的温度感觉非常惬意，不用担心换季带来的差异～走在市区的街道上，绿化的花草树木被园丁修剪的井然有序;形态各异的花卉搭配得格外美观～尤其是除过草之后的绿地，泥土的芬芳与绿草的清新扑鼻而来，有一种身处大草原的感觉，使人心旷神怡～我时常一个人发呆，散步;看着过往的人群，车水马龙的街道;也时 常去繁华的街巷，拥挤的商业中心;感觉这才是生活，正因为世界有了这么多事物的陪伴，才使我有了对美好生活的向往与喜悦～ 珠海的夜，很美;到处灯红酒绿，一派歌舞升平的祥和;每当夜幕降临，才是广东因有的生活的开始～溜冰场，酒吧，迪厅，大排档等等等等;我很庆幸在这里认识了很多人，他们教会了我很多，也帮助了我很多;我们都是来自五湖四海，为了同一个目标而聚集在一起的年轻人;我们时常出去聚会，嗨皮;但等到散场后，又回到了应有的孤寂～白天，可以去渔女，公园，九州城，免税店等等都是不错的地方～ 人常说，一个时代会有一个时代的代表;而我在这个曾经为之奋斗的地方，也时常会想起曾经相识的人，走过的地方，看过的风景;有时候，听着当时的流行歌曲，也会感伤;也会自嘲一笑;还有那公车到站的粤语提醒，还有那想见却永远没见的人;一篇篇，一幕幕久久回荡在脑海;早晨的肠粉，中午的餐饭，下午的炒粉，晚上的烧烤;好像味道还回味在口中一样～人，只有在对自己真诚的人的眼里，才会感觉到亲切;而我，也着实喜欢这座城市带给我家一样的温暖感觉～ 在这短暂而悠长的时光里，我成长了很多，也磨砺了很多;正是因为思想的成熟，阅历的增长，我选择了离开;去寻找属于自己的新的天地，新的开始，新的征程～ 其实，无论走过多少地方;都不重要～ 重要的是你从中得到什么～知识～阅历～思想～?????? 每个人，在人生的道路上;难免遇到挫折困苦，也难免会因为一些因素而错失机缘～ 不可能因为一时的艰难险阻而放弃将要来临的幸福～ 也不可能因为一时的过失而自暴自弃颓废一生～ 人，应该用豁达的心态来迎接下一秒的新鲜时光;而不是沉溺在上一秒的懊恼当中～ 每个人的路，都在自己的脚下;只有自己醒悟才能把未来的路走好，反之只会让错误延续到未来，从而影响以后的健康生活～ 即便曾经的时光再美好，那也只是人生道路上的一段插曲;没必要去纠结当时的愕然，愚昧～就像我，从来不对上一秒的事情产生情绪一样～ 一切都是恬淡的样子，顺其自然比什么都好～ 对于未来，只要真诚的去善待身边的所有;我相信，未来的时光，也该是你想象的模样～ 蒲公英 2015.12.13 家乡的茶籽林 坐落在戴云山脉西麓的高才坂，属亚热带季风气候区，夏无酷暑，冬无严寒，日照充足，雨量充沛，山区丘陵满地尽是红壤土，非常适宜茶籽树的生长。高才坂种植小果油茶有着悠久的历史，是远近闻名的茶籽油之乡。 家乡高才坂，一年四季茶籽林郁郁葱葱，枝繁叶茂。村头的亭后坑、银珠垄、赤土岭、牛脊崎，村尾的庵墘头、虎坪林、下淂，村庄对岸的牌匾山、坑里、墘头、下坋、坑柄里等等，山坡上，山坳里，道路边，田边地头，屋后山边，漫山遍野到处是一片连着一片的茶籽林。那里是我儿时与伙伴们捉迷藏、摘茶苞、采茶菇、捡茶籽的地方。 每当春风拂来，几场淅淅沥沥的春雨之后，唤醒沉睡了一个冬季的茶籽树林。老茶树开始发出新枝，抽出嫩芽，嫩芽吐露出嫩红嫩红的叶片，转眼间，嫩红的叶片又变成稚嫩的绿叶。整片茶籽林绿浪涛涛，层层叠叠，在家乡群山环抱的山腰上，形成一道翠绿的屏障。清明节后，儿时的我常与伙伴们在嬉戏玩耍的同时，十分注 意寻找茶籽树梢上的“茶苞”，这是一种生长在茶籽树上的果实，果熟时表面会脱去一层薄如蝉翼的白皮，淡绿色的形似胖胖的寿桃，中空，果瓤可以食用，果肉脆而汁多，清甜爽口。“茶苞”是儿时伙伴们最喜欢的果实，从茶籽树上摘下，在袖口上来回擦几下，脱去表层酥松的外皮，馋猫似地往嘴里塞，津津有味地品尝着大自然恩赐的美食，这是我与伙伴们喜欢到茶籽林玩耍的原因之一。 秋季来临，茶籽树上挂满了青色中夹杂着褐色的茶籽果，茶树枝被压弯下垂，这是村民一年的希望。全村的村民这时节荷锄上山为茶籽林锄草，将林地里各种杂草锄掉，并填埋在茶籽树头下作为有机肥，锄后的茶籽林寸草不留。这是家乡当地的传统习惯，很少采撷树上的油茶果，而是在锄得干干净净的林地上捡茶籽。村民在锄草中，时常发现茶籽林里长的一种真菌——茶树菇，菇伞灰色如碗口大，菇腿灰白色很长，采摘回家煮汤或煮米粉汤味道极其甜美。 清爽的秋风送来百花仙子的柔情蜜意，吹开了丹桂的花骨朵，让神州大地香气四溢的同时，茶籽树也毫不犹豫地绽放自己的花朵，展示自己最妖艳的容貌，一夜之间，漫山遍野的茶籽林中雪白的油茶花盛开了，白色花朵中间吐露出金黄色的花蕊，散发出沁人心脾的芬芳，茶籽林变成一片白色的花海。成群的蜜蜂“嗡嗡嗡”在花丛中飞来飞去，落在金黄色的花蕊中不知疲倦地采蜜，也为油茶花义务传授花粉，为明年茶籽树挂果立下汗马功劳。儿时，我和伙伴们像一群快乐的小蜜蜂，一头扎进茶籽林里，一边观赏着洁白娇艳的油茶花，一边折一根抽去内心的赤蕨杆当吸管，插入金黄色的花蕊中，轻轻一吸，芬芳甜美、味道香醇的花蜜便进入口中。我们小心翼翼地攀下茶树枝，如痴如醉地在一朵又一朵的油茶花中滋滋有声吮吸着花蜜，比供销社卖的硬糖粒还要甜美十倍。 到了秋高气爽的秋末，山区空气相对干燥，白天依然烈日炎炎，可夜晚却出现霜冻，昼夜温差很大。这时，茶籽树上的茶籽果由原来的青色转瞬间全部变成深褐色，已经熟透的茶籽果一颗颗裂开大嘴，露出大嘴里油光发亮的油茶籽。阵阵秋风送爽，茶籽树梢随风摇曳，催促油茶籽快快离开树梢，洒脱地坠落在村民锄得干干净净的地板上，几天时间，茶树林的地面上便铺上一层深褐色的油茶籽。此时的茶籽林沸腾了，满怀丰收喜悦的村民，发动全村男女老幼一起上山捡收油茶籽，大家一边欢快地捡着，一边大声地说笑着，这边有母亲唤儿声，那边有青年男女对歌声，茶籽林里飘出一阵阵欢乐的笑声。这笑声就像嘹亮的集合号角，将满地的油茶籽在愉快的气氛中快速聚结起来，坚定果断地跟随村民进入农家大院。( 油茶籽从开花、授粉、结果到成熟落地，经历了秋、冬、春、夏、秋五个季节的阳光雨露，尽吸天然养分，天地精华，营养极高，是纯天然的绿色食品。村民视油茶籽为农家之宝，及时晒干，装筐储藏，等待冬闲之时送到榨油坊加工成金黄色的茶籽油。 项目进取开发策略——概念营销开发模式 房地产业内最为缺乏的宽容精神令“概念”二字在“高峰”与“冷宫”之间往返。现在绝对的“概念主义”与绝对的“品质主义”仍 然经常“交锋”。该讲在反省“泡沫概念”和 “盲目品质”的基础上提出了务实创新的概念先行理念与实际运作策略。 第1操作环节：“概念房”创造房地产的新卖点 走进新千年后，住宅市场中随着集团购买的淡出和散户时代的到来，使房地产市场中的竞争亦日益加剧。为了在激烈竞争的市场中占有一席之地，开发商不得不在房市中苦苦找寻新的卖点。于是在位置、价格、户型、投资等方面继续努力外，又日益重视起项目的风格包装。 概念房之一：“Sport”概念 2000年北京春季房展会上，“概念房”也是处处开花．“泰中花园” 提出的“SPORT”概念，运动家园对“SPORT”群类人是这样描述的：“攀登绝壁、横渡大洋、孤身一人走入沙漠，这些勇敢的人都是在表达一种信念，一种挑战人生，超越自我的坚定信念。但是，这首先需要超人的毅力和体力。竞争激烈的现代社会更是如此。”通过“SPORT”概念，写照了奔放的人生，挥洒了生命的本色，提出“运动家园，更快、更高、更强！”的口号。更是与奥林匹克运动精神相辅相承。 概念房之二：“COSMO”概念 SOHO 现代城推出的“SOHO（small office home office)居家办公”的概念，超越了这一地区其他项目的激烈竞争而取得成功，引起业内同仁及老百姓的普遍关注。 “COSMO”概念是继“SOHO”后开发商奏响的又一新篇章，有不少因“COSMO”一词选购宏原公寓的消费者，声称他们是被“COSMO” 概念中所蕴含的人情味所打动。 概念房之三：艺术城（ARTTOWN ）概念 物质与精神结合，热闹与宁静相结合，实用与优美相结合，生活与艺术相结合。方舟苑的建设者们深入研究了人们的居住心理，充分利用项自的人文地理环境，引领灵性与启迪的自由空间，提出了方舟苑——艺术城（ARTTOWN ）的概念。为居住着挖掘朴素的真挚与温馨，缔造完美的艺术家园，将不俗引入平凡生活，谱写生命华彩乐章。 概念之四：“H阶层”概念 而在房地产市场中，“概念”房之花开得让人眼花缭乱之际，又有一个“H阶层”概念翩翩而至。这是由圣馨大地家园提出的中国“H阶层”概念。它首先是个“范围”的概念，其次是个性的概念，更重要的是“心”的概念。 “概念房”项目的成功会引来众多的追风者。这样就造成很多的开发商为了巧设卖点而提出一些空洞、生硬的概念。对于这种空洞生硬的“概念房”只能对消费者起到一定的诱惑作用。要使潜在消费者真正成为购房者，房地产开发商应经过准确的项目定位，对客户群体的详细调查分析后，真正考虑到人的居住需求，得出一个“以人为本，符合人性化”的概念，只有这样迎合了消费需求，才能激发有效的购买力，才能使“概 念房”真正成为开发商有号召力的新卖点。 H 阶层落户中国 H 阶层在世界“范围”内是推崇自由快乐的一群。它首先是个“范围”的概念，其次是个性的概念，而更主要的筹“心”的概念。H 阶层之所以不能冠以什么“族”，原因在于有其深层的社会属性而非时尚与口号。它经受了发达国家漫长的“社会进步”的考验，而非时髦与张扬，它之所以悄然来到是因为中国大地上已然形成了H 阶层。尊重他们的意愿，为他门量身打造属于他门自己的天空，是圣馨大地家园的追求所在。 范围—－社会道德准则、行为规范、审美需求高度结合下的群体概念、其社会属性格外 鲜明。 个性——不是衣、食、住、行的好恶，更不是爱、恨、生、死的叹息，因人而异，H 阶层的个性在于其知识群体自身，幽然的解读世间万物的方式，其鲜明的个性特征源于它的知识构成，甚至源于它出生之前的胎教。 心—－H 阶层是用心活着的一群人，用心捍卫生活主张的一群人，他们每个人在生命的道路上前行所付出的心血就是一本书，一本拿起来就难以放下的书。当今是“细化”的社会。社会中人已然不是概念中的你、我、他，对房地产开发营销运作而言，时尚的招牌招来的是各阶层的购房者，房子是卖出去了，可购房者所承受的心里的苦只有自己知道，因为它未必真的适合你，这就像结了婚的两口子离婚可就太痛苦了。 圣馨大地家园只属于H 阶层的人们，它只因H 阶层的人们量体裁衣。圣馨大地家园是和中国H 阶层“相亲”的个性社区。 在今天，H 阶层的人们工作努力、生活乐观、富有激情的个性生活为他们所倡导。 Happy 自由快乐是他们的特点： Hight education 知识涵养是他们的财富： High Position良好的社会地位是他们的收获； Humor 幽默风趣是他们的口味； Hard 倾心努力是他们的本色； Hope 他们是国家的希望所在，他们被称为H 阶层。 第2操作环B ：引人房地产营销新理念 我同蒿地产沙场至省率0法局＊下疾苦在于山则已构对过赋h 效需来个主因而在民加P 则发山运用市场金山M 观念进行开发难岗山效供给就成为在lh 产］L 高的紧栗任务一八bg 激烈的房地厂市场竞争中为通天南场环设变化〕发商的营销理念化万人③重化主席下回几种营销四念白自一定的代表性怕谭关注 营销理念一：合作营销 开发商之间的合作营销表现在许多方面。例如广州南湖地区环境优美，但交通不便，于是该地段的几家开发商以每年30万元的代价，共同引进一条公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江投资公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。 开发商局部的、区域的成功合作为开发商提高合作层次、深化合作程度、明确合作前景、寻求新的合作形式提供了有益的尝试。可以预见，在今后房地产市场竞争中，会有各种新的合作营销形式出现。这将有利于市场的稳定，有利于维护开发商和消费者的利益，使产业结构趋向合理，使资源得到合理配置。 营销理念二：竞争营销 竞争营销就是指开发商凭借其核心竞争力在市场竞争中取胜的一种营销理念。在房地产市场上，开发商的核心竞争力是企业生存与发展的关键因素。优势企业的核心竞争力非常突出，它源自企业以往成功的开发经验和雄厚实力，表现在驾驶市场和有效控制项目营销进度的能力上。锦城花园的成功就是开发商核心竞争力取胜的一个明证。中国海外集团有限公司在北京、上海的开发经验，在对广州的市场需求状况和同区域、同质素的竞争物业进行分析后，开发出了具有优良综合素质的锦城花园。在开发过程中开发商并没有用什么营销奇招，但每次推盘都热销。 营销理念三：特色营销 开发商考虑到房地产产品自导的特点和个性从其各种功能出发．干发出独具格的产品，从而实施特色营销。 1、经济功能。人们对房地产的需求分为消费和投资两大类。开发商根据房地产的经济功能，经常采用各种含有保值、增值方案的营销策略，例如上海虹叶花苑，首期预售价比同地段房价低1300元／平方米，以巨大的升值空间吸引了大批客源。 2、社会功能。建筑物是以人为本的，现代住宅小区应充分提供给居住者交流、沟通的机会。保利丰花园针对都市老龄化的趋势，设立了老年入的会所“松鹤会”，还拿出50万元设立助老基金，发扬了中华民族敬老爱老的传统美德，取得了良好的社会效益。 3、健康功能。随着人们生活水平的提高和财富的积累，都市人日益渴望拥有健康的身体。全国首个“阳光健身工程”——广州奥林匹克花园是一个运动型、健身型的生活小区，其提出的口号“运动就在家门口”得到了市场的热烈响应，以致在认购期竟有人提前三天三夜通宵排队购买。 4、生态功能。生态人居空间离不开良好的环境和防治污染的措施。深房深圳公司开发的恰乐花园定位为“高尚园林式生态住宅区”，这种绿色环保型住宅的出现受到了世人瞩目。除了产品特色之外，开发商还应以独特而优越的品牌、质量技术营销网络等有别于竞争对手，从而在竞争中占有优势。 营销理念四：社会营销 一部分开发商已经注意到社会效益的重要性，将社会营销的观念贯穿于企业的整个开发过程，注重保护环境、减少污染，为改善整个社会环境提供各种条件，走可持续发展之路、如成都市金牛区“锦西名宅”的开发商们在“锦西宣言”中明确提出“强化环境意识，珍惜资源，保护生态环境”，“不会以牺牲环境来换取眼前利益，要建设高环境质量的小区，还要通过再创造，进一步改善住区乃至城市的生态环境”。 第3操作环节：万科星园概念先行模式操作实录 要点A ：产品概念的营造 星园要推崇的，首先是自然。“星园”本身已经渗透了完全的自然感觉。而皇园近旁13000亩森林公园大片铺陈，体育公园与星园内的中庭花园、通廊绿化等的多层次立体绿化系统，使得在星园你可以与自然轻松贴近。 其次是人本与自由。现代人在现代生活环境中已经丧失了很多心灵自由的权利。星园想营造这样一个家园，让居住星园的人们在这里尽情地享受生活，品味生活。方便的半地下花园式停车系统、双会所设计、万科物业细致的管理无不充分体现了此种理念。 在自然与自由的主概念下，星园还想提倡一种现代、浪漫、休闲等真正生活的感觉。应该说，一个地产项目能够在营建初期便将建筑、生活小区理念思考得相当完备、充分，而又在每一步实施的环节中都充分贯彻这种理念的，还不多见，理论与实务的结合上，星园做得很到位。 星园的理念使得我们对星园形象规范的具体表现有了明确的方向。要表现星空、自然的感觉，要表现自由、现代、浪漫的气质。最终星园的理念全部浓缩体现到星园的形象标识— 一深蓝的星空、金黄的星球、桔红色的自由飞翔太空中的人，包容了星园所有的理念。而在星园的卖场、样板房的现场装饰与布置上，大片用星组合而成的地板、大胆启用的白色透明玻璃烘托现代浪漫气质的挂图，无不贯彻着星园自由奔放的理念。 “星园”所面对的客户是“新人类”，就是那些公司白领，这部分人收入高，年轻，是未来高科技生活中佼佼者，是生活比较新潮，又很注重环保的一群人。而亚运村正是这些“新人类”的居住地，因为这个区域是一个国际化、现代化，并且生活功能齐全的区域，是一个蓬 要占据主流市场，“进城”是北京万科的唯一选择。喊进城容易、但是偌大的北京城。万科在哪投下进城的第一枚棋子？ “新项目是万科在北京城里的第一次亮相，所以我们在选地上慎之又慎。”林说：“和别的发展商不同，我们是概念先行。在找地之前，我们首先明确，我们要开发什么样的住宅？要卖给谁？这两个基本问题解答后，再准备好整体策划，最后是揣着成熟的概念去找地。” 这种几近苛刻的“按图索骥”，使得北京万科的找地过程非常辛苦。“我们花费了整整一年的时间，才确定了亚北绿色家园这块地。”当时的总经理林少洲往后一靠，长吁了口气。 “在北京，我们是外来户”，林少洲说，“我们不家北京本地的发展商有?人脉?、有?关系 网?可以依靠。我们只有走市场化的道路，只有将更多的精力花在产品本身。” 万科星园所处的位置，南临亚运村，北望田园风光，东接正在兴建的城市轻轨铁路，西倚森林公园。为了在北京周围找到这块满意的地皮，万科整整花了一年的时间。不过，尽管“进城”是北京万科要占据主流市场的唯一选择，但林少洲依然坚信住宅郊区化，是未来住宅发展趋势。只不过从现在的情况看，由于国家的土地政策，郊区开发在用地和规划的审批上受到严格的限制，像万科城市花园这样的项目很难找寻。而万科业务规模需要继续扩大，进入目前大多数买房人能够考虑的区域做项目，也是必然之举。林少洲强调，万科星园的位置是在五环之外，还是延续了万科住宅郊区化的思路。 要点C ：围绕概念展开和深化的规划设计 1、环境品位的提升 首先是大环境合理，小环境哲理。在规划上既重视本地块与整个区域的联系，又在组团的设置、公建配套、小区人口的定位上富有自己的特点，同时又为围绕核心概念规划设计。 2、景观式开做半地下停车方式 当居民驾车返回星园，进入停车场，可以安全地享受特有的地下景观环境，车辆可以受到保护，同时每部车辆还可以就近停放，并直接来描电梯返回家中。同时，这种停车方式的处理还可以留出大片的地面空间供居民进行户外活动和布置景观绿化。阴暗的光线、空洞的脚步声……很多电影都喜欢把地下车库作为一个营造紧张、恐怖气氛的一个地方。而皇园的又一个首创—-花园式的半地下停车库，有一个个下沉式的开敞空间，从而获得更多的自然采光和通风。再配以优美的园林绿化，也许说它是另一个地下花园可能更贴切此。 3、蝶式户型 这种被称之为“蝶式”的户型使户户朝南成为了现实，安坐家中，你便可以享受更多的阳 光和清风。一只由要蜕变成美丽的煤，殊非易事，“蝶式”产型的设计也绝不简单。在北京所有点式高层建筑中，星园独一无二、绝无仅有。星园的标准层平面图就象是一只美丽的蝴蝶。蝶式外形极其富有个性的外上面，线条丰富、富于变化而又饱含和谐的韵律，使建筑无形之中增添了艺术的色彩与生活的灵性。 在万科星园的设计中，我们充分考虑到北方居民在喜爱阳光，注重朝向的要求，做到了户户朝南，每个主要的房间都可以获得充足的阳光；我们知道北京的风沙很大，因而我们的中庭空间北面设有玻璃挡风幕墙，既美观，又可以使居民免受风沙侵扰。 4、楼宇分布图 因为是星园，16幢高楼都以星座命名。天琴座、英仙座、天鹤座、北冕座、凤凰座┄┄令人惊奇的是，这16个“星座”竟然大体符合北天恒星的分布图，这到底是一种巧合，还是暗含玄机？而以恒星来命名还有发展商的一个朴素的愿望，就是希望星园能够缔造永恒，是一个经得起考验的经典之作 5、绿化体系 公园，北面是体育公园，景观上非常有优势。 6、户外卜共享空间 经验告诉我们，为高层的住户创造一个直接的户外共享空间是十分必要的，我们设计 的中庭空间创造了直接户外自然环境，改变了以往封闭式电梯厅沉闷的感觉，丰富了 邻里的交往。在佳节之际，家家张灯结彩，欢乐的气氛将会为中庭空间更增添姿彩。 7、智能化应用（电热膜供暖） 除了INTERNET 综合市线等常现的智能化应用外，这次星园准备在供暖系统上做一个 大的变革。 星园准备用电热膜供暖，这是一项来自美国的宇航技术，效果象冬天在房间里晒太 阳。现在东北已经引进这项技术，象亚布力滑雪基地的宾馆，就是用电热膜供暖。电 热膜供暖不但突破了传统的供暖，而且环保、无污染。 北京的冬天，电力闲置非常历害。所以电力部门也在运用政策倾斜鼓励冬季用电。我 们正在为星园申请电气化环保示范小区，如果能批下来，电费上可能也会有一定优 惠，这对业主是一个长期利好。 从充分有效地利用能源的角度来看，电热膜取暖技术也是环保。 8、会所 星园的双会所面向不同的人群。东南边这个叫星星会所，重点；面对孩子、老人、家庭主妇，比较强调家庭的温馨、亲切。除了一些基本设施，特别设有“星星教室”，是给孩子们开展环保教育用的。 西北的会所我们想做得特别一些，初步的想法是面向那些非常现代、前卫、时尚的年轻人。所以会所的造型家一个飞碟插在废墟上，就叫飞碟会所。我甚至设想这里的服务人员就穿着电影里外星人的服装：银灰色的、充气的，头上再来两根天线。 9、主题公园 万科星园的外观设计以环保为主题，把文化的意义和概念操在设计里面、我们的目的是不但要好看、好玩，同时还可以让住户在潜移默化中受教育。 在北京，环境污染已经成了一个很严重的社会问题。星园处于北京城上风上水的位置，又紧邻着国家森林公园，环境相对来说要好得多。但正是在这样的环境里，环保意识和环保教育就显得尤为重要。 环保是二十一世纪的时代精神。中国的小孩和欧美的小孩有一个很重要的区别，就是环保意识。这方面我们听了太多的例子，我有个朋友住在加拿大，有一 次他和儿子开车去郊外，看到有条大蚯蚓过马路，他儿子就说爸爸你停车，等蚯蚓爬过去以后再把车开走。换了我们中国的孩子、很可能就是走上去啪地一脚，踩个稀巴烂—这实际上就是文明程度、环保意识的差别。 万科的期望是，星园社区里的人，特别是星园社区是成长起来的孩子，他的环保意识。他的文明程度，比别的小区的人要高。 整体租赁经营——安徽宏村 案例:安徽黔县宏村 运营模式:企业整体租赁经营模式 合作协议 门票收入 5% 中坤旅游 宏村 30年租赁经营权 门票收入 67%缺点: 优点:z产权分散,利益分成及维修责任矛盾尖锐 z因产权问题,纠纷不断,被称为被“出卖”的村庄 z引进专业旅游开发公司,资金实力雄厚,营销手段 丰富,管理经验先进 案例:安徽黔县宏村 延伸开发:多个项目捆绑获取经营权 z开发建设 奇墅湖国际旅游度假村,开展商务游、分时度假游、健体康复游、假期无陪伴少儿游、 无陪伴老人游 等特色旅游项目 z获得了南屏、关麓、中城山庄等经营权,重建了唐朝古刹梓路寺等 奇墅湖国际旅游度假村 梓路寺 案例:安徽黔县宏村 延伸开发:以宏村造人气,开发大型旅游地产项目 别 墅 群 占地面积 709272.92㎡ 总建筑面积 95861㎡ 湖面面积 1998000㎡ 容积率 0.34(含湖面为0.054) 项 目 栋数 200余栋 绿化率 47% 建筑密度 0.16建筑风格 徽派 案例:安徽黔县宏村 盈利模式 旅游项目经营性收入 旅游地产 +宏村、南屏、关麓 徽文化景点门票收入 房地产销售收入 度假别墅地产 宾馆酒店经营收入 奇墅湖度假村酒店 唐代古刹梓路寺 佛文化景点门票收入 墓地出让收益 梓路苑公墓 + 文化演出 《梦寻徽州》大型文化剧场 演艺门票收入 案例:安徽黔县宏村 红山楂俱乐部 概况: 建立红山楂俱乐部 红山楂旅游网等营销网络,采取会员制模式,将中坤集团旗下的 建立红山楂俱乐部、红山楂旅游网等营销网络,采取会员制模式,将中坤集团旗下的 旅游资源打包营销,面向欧美、亚洲、大中华区中产阶级以上消费者,提供以中国古村落及 美国、日本田园牧场为特色的休闲度假产品,采取个性化、家庭化、团体化的咨询服务,为 会员设计定制年度度假计划, 打造第二生活空间。 分时度假产品: z徽州村落、徽派建筑考察研修班 z徽派篆刻、徽派版画研修班 徽派篆刻 徽派版画研修班 z徽文化休闲游 z………… 以宏村为代表的 (6000亩) village 美丽乡村建设 案例分析及开发模式探究 美丽乡村建设 ? 美”等四大基本表征。其中，“产业美”是美丽乡村的前提，“生活美”是美丽乡村的目的，“环境美”是美丽乡村的特征，“人文美”是美丽乡村的灵魂。 ?内涵特征：美丽乡村建设的内涵，集中体现在“环境美”、“生活美”、“产业美”、“人文 目标体系分总体目标和分类目标。 ?创建目标：根据农业部2013年5月下发《农业部“美丽乡村”创建目标体系》，“美丽乡村” 源环境相协调的农村生产生活方式，打造“生态宜居、生产高效、生活美好、人文和谐”的示范典型，形成各具特色的“美丽乡村”发展模式，进一步丰富和提升新农村建设内涵，全面推进现代农业发展、生态文明建设和农村社会管理。 ?总体目标：以发展农业生产、改善人居环境、传承生态文化、培育文明新风为途径，构建与资 目标，并将原则性要求与约束性指标结合起来。 分类目标：从产业发展、生活舒适、民生和谐、文化传承、支撑保障五个方面设定了20项具体 Village 广东:创造美丽乡村建设的增城模式 ?广州市把美丽乡村建设作为统筹城乡一体发展的突破口,确定了28个创建试点村,因地制宜推进各项工作,美丽乡村建设扎实开展。 主要措施: ? ? ??一是村庄规划。 二是农民增收。 三是优化环境。大力推进“七化”工程(道路通达无阻化、农村路灯亮化、供水普及化、生活排污无害化、垃圾处理规范化、卫生死角整洁化、通讯影视“光网”化),以及公共服务“五个一” 工程(一个不少于300平方米公共服务站、一个不少于200平方米文化站、一个户外休闲文体活动广场、一个不少于10平方米宣传报刊橱窗、一批合理分布的无害化公厕),加强村庄环境综合整治。 ?四是传承文化。重点加强农村文化设施、文化人才、文化场所建设,让美丽乡村既有田园风光,也有生态景观,更有文化气息、文化品位。 五是形成合力。广州市美丽乡村建设领导小组办公室牵头统筹,明确美丽乡村建设各试点村的牵头单位、参与单位和工作要求,加强结对帮扶,合力推进美丽乡村建设。市级财政安排每年不少于30%的涉农资金、区(县级市)财政每年安排不少于40%的涉农资金集中用于美丽乡村的项目建设。六是机制建设。各区(县级市)从完善领导机制、群众参与机制、市场准入机制等方面入手,积极探索打造可看、可学、可用的美丽乡村建设模式,在全市发挥示范、带动、引领作用。 ? Village 浙江:“千万”工程成就万千美丽乡村 ? ?浙江省委作出实施“千村示范万村整治”工程的重大决策,揭开了美丽乡村建设的序幕。 2003年,浙江省委描绘了村容整洁、村美民富的浙江美丽乡村图景,开始实施“千万”工程,即“用5年时间,对全省一万个左右的行政村进行全面整治,并把其中一千个左右的行政村建设成全面小康示范村”。垃圾清理、污水治理、改水改厕、河道洁化等农村环境整治项目“打包”,富裕而“丑陋”的农村面貌出现“脱胎换骨”的变化。 村美民富,城乡融合,成就新农村建设浙江样本。截至2012年底,浙江完成2.6万个村的环境综合整治,整治率达到89%,农村生活垃圾集中收集处理行政村覆盖率达到93%,生活污水治理行政村覆盖率达到62.5%。2012年,浙江城乡居民收入差距缩小到2.37∶1,远低于全国平均数。 因地制宜,以民为本,为农村现代化集聚正能量。在改造农村人居环境的同时,浙江积极探索户籍制度、农村“三资”等方面改革,城乡之间的无形之“墙”逐渐被推倒,农民富得长久、农村美留得住的长效机制正在形成。 ?? Village 云南:实施八大工程建设美丽乡村 云南以建设美丽乡村为总抓手,深入实施“八大工程”,全力开辟各族农民群众幸福生活新境界。 ? ?“八大工程”是: 一要加快实施城乡一体发展工程,实现城镇化与新农村建设的良性互动、互促并进。二要加快实施特色农业壮大工程,推动高原特色农业实现大飞跃、大发展。 ? 三要加快实施基础设施完善工程,在水利、电网、交通、信息化、流通市场等建设上多上项目、多补功课、多打基础。 ? ? ? ? ? ?四要加快实施农村民生改善工程,使各族群众共建共享科学发展、和谐发展、跨越发展成果。 五要加快实施扶贫开发攻坚工程,确保贫困地区发展速度超过全省平均发展水平。 六要加快实施综合改革深化工程,形成有利于激发内部活力、优化外部环境的制度框架。 七要加快实施森林云南建设工程,不断提升农村群众生活水平和宜居质量。 八要加快实施社会管理创新工程,全力维护农村社会和谐稳定。 Village 甘肃：分层推进“美丽乡村”建设 甘肃省开展千村美丽、万村整洁、水路房全覆盖为主要内容的农村人居环境改善行动，从2014年起，甘肃省级财政每年预算安排1.5亿元专项资金，用于此行动的补助，同时市县财政也将同比例进行配套补助。 ? 甘肃省提出，到2020年，所有行政村基本实现安全饮水、通村道路硬化、危房改造全覆盖，60%以上的村庄实现环境整洁，建成1000个以上“美丽乡村“示范村的总体目标。 ? 针对改善农村人居环境行动，甘肃省委、省政府计划在全省的行政村普遍开展以通村道路、安全饮水、危房改造为重点的基础设施建设，分层次、有重点的推进“美丽乡村”建设。 ? 按照《城乡规划法》和甘肃改善农村人居环境的总体部署，到2014年底，全省所有县市区需要完成村庄布局规划。其中，水路房屋建设和万村整洁的专项规划，由县级政府审批。1000个“美丽乡村“示范村的规划，经征求村民活村民代表大会讨论同意后，由县级规划行政主管部门组织初审，市州部门复审，报省级规划主管部门审定。 ? Village 福建:四措施助力美丽乡村建设 ?福建省从四个方面着手,加快美丽乡村建设： 一是环境美化。组织发动群众改厕、改圈、改沟,开展农村住房立面景观整治,做到路面无浮土、房屋无残墙。县、乡、村三级健全“村收集、乡镇中转、县处理”的垃圾处理机制,将农村垃圾处理、日常保洁等费用纳入公共财政预算,配齐垃圾处理设施,配足卫生保洁和设施管护人员。 ? 二是建房按规划。充分考虑乡村特色、地域特色和民族特色。按照统一规划、统一设计、统一配套的要求,引导农民科学建房。 ? ?三是村庄绿化。组织农民在村旁、宅旁、水旁、路旁,宜林荒山荒地、低质低效林地、坡耕地、抛荒地等“四旁四地”,种植珍贵和优良乡土树种,做到村庄绿化和农民致富“双赢”。 四是生活优化。培育“一村一品”、“一村一业”,引导支持村级发展集体经济,不断增加村集体和农民的收入,提高建设美丽乡村的投入能力。 ? Village 福建:四措施助力美丽乡村建设 ?福建省从四个方面着手,加快美丽乡村建设： 一是环境美化。组织发动群众改厕、改圈、改沟,开展农村住房立面景观整治,做到路面无浮土、房屋无残墙。县、乡、村三级健全“村收集、乡镇中转、县处理”的垃圾处理机制,将农村垃圾处理、日常保洁等费用纳入公共财政预算,配齐垃圾处理设施,配足卫生保洁和设施管护人员。 ? 二是建房按规划。充分考虑乡村特色、地域特色和民族特色。按照统一规划、统一设计、统一配套的要求,引导农民科学建房。 ? ?三是村庄绿化。组织农民在村旁、宅旁、水旁、路旁,宜林荒山荒地、低质低效林地、坡耕地、抛荒地等“四旁四地”,种植珍贵和优良乡土树种,做到村庄绿化和农民致富“双赢”。 四是生活优化。培育“一村一品”、“一村一业”,引导支持村级发展集体经济,不断增加村集体和农民的收入,提高建设美丽乡村的投入能力。 ? Village 美丽乡村建设需要处理好六个关系 ?一是处理好政府主导与农民主体之间的关系。 ?村庄不仅是农民的居住地，也是农民生产生活的重要场所，农民是美丽乡村的主人。建设美丽乡村，政府是主导，农民是主体，村里的事要由农民说了算，政府的主要作用是编规划、给资金、建机制、搞服务，不能包办代替，不能千篇一律，不能强迫命令，更不能加重农民负担。要探索建立政府引导、专家论证、村民民主议事、上下结合的美丽乡村建设决策机制。 ?二是处理好政府与市场的关系。 ?美丽乡村建设投入大，不能靠政府用重金打造“盆景”，不能靠财政资金大包大揽，否则不可持续，也无法复制推广。要发挥市场配置资源的决定性作用，以财政奖补资金为引导，鼓励吸引工商资本、银行信贷、民间资本和社会力量参与美丽乡村建设，解决投入需求与可能的矛盾。 ?三是处理好一事一议财政奖补与美丽乡村建设的关系。 ?美丽乡村要建，更多村庄的基本生产生活条件和人居环境也亟需改善。要结合农村建设的规律，把一事一议财政奖补资金的基数部分用于改善农民的基本生产生活条件和人居环境，而将增量重点用于美丽乡村建设，两者并行不悖。要以普惠保基本，以特惠保重点，妥善解决好重点投入与普遍受益、面子与里子、锦上添花与雪中送炭的关系。 Village 美丽乡村建设需要处理好六个关系 ?四是处理好统一标准和尊重差异的关系。 ?我国地域广大，发展不平衡，各地情况千差万别，必须因地制宜，尊重差异，保持特色。在此基础上，对规划编制、资金项目规范管理、建设标准等应有一些一般性的统一要求，源头上规范，嵌入式管理，防止各行其是，五花八门。 ?五是处理好牵头部门与其他部门之间的关系。 ?美丽乡村建设是各级各部门的共同责任，越多部门参与对工作开展越有利，相关部门要在党委政府领导下各司其职，各尽其责，有为才有位。 ?六是处理好美丽乡村“硬件”建设与“软件”建设的关系。 ?美丽乡村既包括村容村貌整洁之美、基础设施完备之美、公共服务便利之美、生产发展生活宽裕之美，也包括管理创新之美。在完善村庄基础设施、增强服务功能的同时，要努力深化农村改革，创新农村公共服务运行维护机制、政府购买服务机制、新型社区治理机制和农村产权交易流转机制等。 建议与对策 ?一要科学规划村庄布局。 科学合理的规划和有效的规划实施举措，是美丽乡村建设的基础。按照“生活宜居、环境优美、设施配套”的要求，充分听取群众意见、衔接配套其他规划，科学制定村庄布局规划和村庄建设规划，细化区域内生产、生活、服务各区块的生态功能定位，做好村点有机串联、彰显整体风貌，加强沿线环境整治、景观设计，做到空间布局优化、功能定位合理、梯次衔接有序、实施落地可行。 ? ?二要培育特色主导产业。 把产业发展作为建设美丽乡村的着力点，根据宜工则工、宜农则农、宜游则游的原则，大力发展设施农业、生态农业、生物农业、休闲农业等各具特色的村级主导产业，着力打造精品产业，全面提升产业层次。 ? ?三要完善基础设施配套。 深入实施农村联网公路、农民饮水安全、农村电气化等工程建设，促进城乡公共资源均等化。统筹建设农村社区综合服务中心，健全农村文化、体育、卫生、培训、托老、通讯等公共服务。完善农村垃圾处理、污水治理、卫生改厕等环保设施。 ? ?四要大力推进农村人居环境整治工作。 开展沿路沿线、村庄外围和内部的环境综合整治，成片连村推进农村人居环境综合治理，建立健全“户集、村收、镇运、县（区）处理”的城乡垃圾收运体系，使农村环境明显优化。大力开展清洁能源大推广行动、农村污染大治理行动、乡风文明大提升行动，促进农村资源综合利用水平和居民卫生健康意识不断提高。 ? 建议与对策 ?五要建立多元投入机制。 要有效整合各项涉农资金，加大资金整合力度，充分发挥财政资金“四两拨千金”的作用。按照“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，鼓励不同经济成分和各类投资主体以独资、合资、承包、租赁等多种形式参与农村生态环境建设、生态经济项目开发。支持民间资本以BT、BOT等形式，参与农村安全饮水、污水治理、沼气净化等工程建设。同时，积极鼓励和引导农民群众投资捐资、投工投劳，充分发挥农民群众在美丽乡村建设中的主体作用。 ??六要以建管并举促进美丽乡村建设。 一方面要立足于改变村容村貌，通过规划引导和环境整治，实现村庄布局更加合理，村容村貌更加优美。另一方面，要注意调动广大农民的积极性主动性和创造性，充分体现他们的主体地位，积极做好宣传工作，引导农民树立自觉维护乡村良好生态与环境的习惯，并建立起一系列巩固和提升环境质量的长效管理机制，从根本上改善农村的生产生活与生态环境。 ? ?七要以点带面分步推进。 ?通过开展美丽乡村示范村创建活动，为全面推进美丽乡村建设创造经验，提供路径。 ?八要加强组织领导。 要建立明晰化的责任机制，明确分工、整合资源、聚焦重点、合力推进。要围绕美丽乡村建设目标，加强督查考核力度，促使美丽乡村建设各项计划、指标任务逐一落实。 ? 谢谢观看！范文二：美桥《地产》1月专栏--tod变革商业综合体开发模式
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