范文一:怎样取得商品房预售许可证
怎样取得商品房预售许可证
来源: 作者: 日期:09-06-10
为了规范房地产市场,根据国家城市房地产管理法的规定,全国已都实行商品房预售许可证制度。所谓商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发经营企业在商品房未经初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前,销售商品房的行为均系商品房预售行为,必须持有商品房预售许可证。
未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房的,均属无证预售行为。
上海市依照国家建设部的有关规定结合本地的实际情况,房地产开发经营企业申请商品房预售许可证,应当递交下列材料:
,、申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况,其中包括具体座落、申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由;
,、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》;
,、土地使用权出让合同和房地产权证;
,、建设工程规划许可证;
,、建设工程施工许可证;
,、建设工程质量监督部门核发的商品房基础验收合作证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量,,,以上的证明;
,、与本市注册的银行签订的预售款监管协议;
,、水、电、煤等配套已落实的有关证明;
,、与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划;
,,、商品房预售方案。内容包括:商品房座落、结构、装修与设备标准,预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容;
,,、房屋使用公约,与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同,物业公司的资质证书;
,,、商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表;
,,、经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同标准文本的书面承诺;
,,、申请预售时上月的房地产开发经营月报表;
外资企业还须提供外资委的企业批准证书。
商品房预售许可证申请的受理单位是房地局。上海市房地局负责核发外销商品房、外资内销商品房预售许可证;各区、县房地局负责核发内资内销商品房预售许可证。房地产开发经营企业如需预售内资内销商品房的,应当向项目所在地的区县房地局提出申请;如需预售外销商品房、外资内销商品房的应直接向市房地局提出申请。
市房地局、区县房地局在受理商品房预售申请前,应将有关商品房预售条件、核发商品房预售许可证程序和时限明确告知申请人;受理商品房预售申请后,对递交的各项材料的真实性、合法性、时效性进行审核,并对施工现场查勘,符合商品房预售条件的,自受理之日起,,日内核发商品房预售许可证;不符合商品房预售条件的,自受理之日起,,日内作出不准预售的决定并书面通知商品房预售申请人。
范文二:怎样取得商品房预售许可证
《怎样取得商品房预售许可证》
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作者: 日期:2014-07-16
为了规范房地产市场,根据国家城市房地产管理法的规定,全国已都实行商品房预售许可证制度。所谓商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发经营企业在商品房未经初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前,销售商品房的行为均系商品房预售行为,必须持有商品房预售许可证。
未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房的,均属无证预售行为。
上海市依照国家建设部的有关规定结合本地的实际情况,房地产开发经营企业申请商品房预售许可证,应当递交下列材料:
,、申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况,其中包括具体座落、申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由;
,、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》;
,、土地使用权出让合同和房地产权证;
,、建设工程规划许可证;
,、建设工程施工许可证;
,、建设工程质量监督部门核发的商品房基础验收合作证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量,,,以上的证明;
,、与本市注册的银行签订的预售款监管协议;
,、水、电、煤等配套已落实的有关证明;
,、与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划;
,,、商品房预售方案。内容包括:商品房座落、结构、装修与设备标准,预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容;
,,、房屋使用公约,与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同,物业公司的资质证书;
,,、商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表;
,,、经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同标准文本的书面承诺;
,,、申请预售时上月的房地产开发经营月报表;
外资企业还须提供外资委的企业批准证书。
商品房预售许可证申请的受理单位是房地局。上海市房地局负责核发外销商品房、外资内销商品房预售许可证;各区、县房地局负责核发内资内销商品房预售许可证。房地产开发经营企业如需预售内资内销商品房的,应当向项目所在地的区县房地局提出申请;如需预售外销商品房、外资内销商品房的应直接向市房地局提出申请。
市房地局、区县房地局在受理商品房预售申请前,应将有关商品房预售条件、核发商品房预售许可证程序和时限明确告知申请人;受理商品房预售申请后,对递交的各项材料的真实性、合法性、时效性进行审核,并对施工现场查勘,符合商品房预售条件的,自受理之日起,,日内核发商品房预售许可证;不符合商品房预售条件的,自受理之日起,,日内作出不准预售的决定并书面通知商品房预售申请人。www.quanfawang.cn
范文三:未取得商品房预售许可证
未取得商品房预售许可证情况下,认购书的法律效力 购房者在开发商还未取得预售许可证的情况下,和开发商签订的认购协议的效力问题,直接影响购房者能否要回定金或适用定金法则等法律问题的适用。
在理论分析和司法实践中基本上有以下几种观点:
一、 在未取得商品房预售许可证的情况下,双方签订的认购书违反
法律的强制性规定而无效,开发商须返还定金。
该观点的法律依据是1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件;??”。第三十九条:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产是,应当符合下列条件:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。”
二、 在未取得商品房预售许可证的情况下,双方签订的认购书仍然
有效,开发商主张认购书无效,其只需返还定金的主张不能成立,开发商应双倍返还定金。
认购书本质上为预约合同,与预售合同是独立的两个合同。况且认购书只是约定将来要签订预售合同,而并非已现实地签订了预售合同。取得商品房预售许可证只是商品房预售的法定条件,如果开发商没有取得商品房预售许可证,则签订的预售合同无效。此外,认购书作为特殊的担保合同,其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响,特别是认购书中独立存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
范文四:如何认定开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”?
如何认定开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实” ?
根据《城市商品房预售管理办法》第九条规定:“开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。” 开发商没有按照该规定 ‘向买受人出示’ 和没有在 ‘售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号’,均应当认定为“故意隐瞒”行为。
王某购买了某房地产开发公司建设中的一套商品房,双方签订了房屋买卖合同,王某向该房地产开发公司交纳了购房款10万元。但该公司一直未办理商品房预售许可证,导致房屋无法交付使用和办理产权手续。王某多次到该公司协商,要求某房地产开发公司返还购房款。该公司工作人员为王某出具了欠条,承诺双倍返还购房款20万元。但某房地产开发公司一直未按约定履行义务,王某向人民法院提起诉讼。
辽宁华峰律师事务所的张律师解释,《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设工程的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”《商品房销售管理办法》第22条规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。”《城市商品房预售管理办法》第6条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”
第9条规定:“开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。” 从上述法律、法规的规定可以看出,商品房预售许可证是进行商品房预售、签订预售合同的必要条件。在没有取得商品房预售许可证的情况下签订的商品房买卖合同,因违反法律规定,按照《合同法》的规定,“有下列情形之一的,合同无效??(五)违反法律、行政法规的强制性规定”(第52条第5项)。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当
认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”被告在原告起诉之前仍未取得商品房预售许可证,涉案的商品房买卖合同应当认定无效。 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人做出错误的意思表示的,可以认定为欺诈行为。”所谓欺诈,法律上是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方做出错误意思表示的行为。构成欺诈行为,必须具备三个条件:第一,经营者主观上有欺诈的故意。这里的故意是以当事人对真实情况的明知为前提的,既包括故意告知虚假情况,也包括故意隐瞒真实情况。第二,一方欺诈的目的是诱使对方实施民事法律行为。第三,对方当事人因欺诈才做出错误的意思表示,也就是说,当事人做出的意思表示是因一方当事人提供的情况不真实所致,如果对方当事人知道真实情况就不会做出。
本案中,被告是否故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实,是否存在欺诈行为?应当承担什么责任呢?最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”从被告工作人员给原告出具的欠条可以看出,其承诺双倍返还购房款
,该双倍返还购房款的承诺与法律规定故意隐瞒没有商品房预售许可证承担双倍返还购房款责任的规定相一致。由此可见,被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的欺诈销售行为,按照司法解释的规定,原告有权要求适用惩罚性赔偿,由被告承担双倍返还购房款的法律责任,还可以要求其赔偿其他损失。
范文五:没有取得《预售许可证》可以要求解除购房合同吗
没有取得《预售许可证》可以要求解除购房
合同吗
残疾赔偿金数额
城乡有别吗
我坐出租车外出时,出租车司 机违章行驶发生交通事故,致使我 受伤并导致残疾.我是外地农村户 口,但从2000年起就在北京务工. 请问,我可以要求按照北京市城镇 居民的标准来计算残疾赔偿金吗? 北京/刘先生
马法官:残疾赔偿金,死亡赔
偿金的计算,应当根据实际情况, 结合受害人住所地,经常居住地等 因素,确定适用城镇居民人均可支 配收入或者农村居民人均纯收入的 标准.你虽然是农村户口,但在城 市工作和生活,经常居住地和主要 收入来源地均为城市,有关损害赔 偿的标准应当根据北京市城镇居民 的相关标准计算.?
凭工资欠条
可直接向法院起诉吗
我辞掉原来工作到一家新单 位上班,辞工时公司尚欠我9000元 的工资,公司向我出具了一张欠 条,写明2006年12月底付清.可
到现在期限已过,公司仍未支付. 我多次催要,公司总是以种种理 由推脱.请问,我可否凭工资欠条 不经过劳动争议仲裁程序而直接 向人民法院起诉讨回我的工钱? 江西/陈女士
叶法官:一般说来,凡是劳动 争议纠纷,都首先应经过劳动争议 仲裁机构的处理后,方能向人民法 院起诉,但是像你这种情况,由于 用人单位已经向你出具了欠条,就 另当别论了.既然你手中持有的是 欠条,那就说明你与用人单位的 劳资问题已经清结,已由原来的 劳动争议关系转化成了现在的普 通债权债务关系了.2006年7月, 最高人民法院《关于审理劳动争 议案件适用法律若干问题的解释 (二)》规定:"劳动者以用人单位 的工资欠条为证据直接向人民法 院起诉,诉讼请求不涉及劳动关 系其他争议的,视为拖欠劳动报 酬争议,按普通民事纠纷受理". 据此,凭你手中持有的工资欠条 可以不经过劳动争议仲裁程序而 直接向人民法院起诉,追讨属于 你的劳动工资.?
没有取得《预售许可证》可 以要求解除购房合同吗
我看中了正在兴建的某预售 商品房,2006年9月我与该楼盘的 房地产公司签订了一份《商品房 买卖合同》.合同约定:该商品房 总价款为60万元,合同签订后即 付25万元,其余35万元通过银行 贷款.但后来我了解到该房产公 司因缺乏资金没有向房管局缴纳 有关税费,致使此项目到现在为 止还没有政府主管机关颁发的商 品房《预售许可证》.请问我可以 要求退房吗?
北京/罗先生
杨法昏房地产公司在与你签 订《商品房买卖合同》时,故意隐 瞒没有《预售许可证》这一事实, 根据《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》的有关规定:"出卖 人未取得商品房预售许可证明,与 买受人订立的商品房预售合同,应 当认定无效'"商品房买卖合同被 确认无效或者被撤销,解除后,商 品房担保贷款合同也被解除,出卖 人应当将收受的购房贷款和购房款 的本金及利息返还担保权人和买受 人".据此,可以确认该买卖合同 无效,同时房地产公司应将收受的 购房贷款和购房款的本金及利息分
别返还给你和银行.?
法律对回扣问题有规定吗 在做生意过程中,我们经常遇 到回扣问题,请问,回扣究竟属于 什么性质,哪种情况下能拿,在什 么情况下不可以拿?
北京/肖先生
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