中国未来住宅发展趋势

范文一：中国未来住宅发展趋势

中国住宅项目未来发展趋势的设想

经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。

家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。

在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的

在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全

心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。

中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来阐述传统民居。

一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于中轴线上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。

自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改

变，住宅也发生了明显的变化

第一代：经济节约型，从建国到改革开放前，

这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求，

但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足

人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。

第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八

五住宅为代表。

第三代：发展转变型，二十世纪最后十年，伴随房地产产业的飞速发展，住宅也飞速发展起来。

第四代：景观舒适型，本世纪以来逐

渐兴起。

第五代：生态文化型，住宅发展的需

要。

经济节约型以解决基本的住居需求

为目的，以经济节约为建设住宅的准则。

这个时期受经济条件限制，住宅数量比较

少，于是很多人不的不挤在一起，他们的

住宅中功能是齐全的，但是很多东西适合

用的，没有分离开。厨房和客厅的合用，

卧室与书房的合用，这些都体现了经济节

约的主旨。

使用经济型，他打破了经济节约型的那种约束，开始从这种类型里分离出来了，客厅也开始与餐厅分离，卧室与书房也分离出来，不在出现几家共用一个厨房的局面。这种形式的住宅更合理的满足了人们对住宅的需求，是住宅私密性更好，更能体现家的温馨，更能体现住宅的合理性，这主要也是因为经济条件的提高。

发展转变型，主要是经济条件进一步提高，也因为是人口也越来越多，住宅从多层向中高层转变，住宅建筑的结构和使用材料也发生了翻天覆地的变化。钢筋混泥土结构的使用以及

建筑技术的体提高使建

筑层数得到大幅度提高，这个

缓解了城市人口压力。也使得

住宅建筑变得丰富多彩。这个

阶段人们开始注重室内空间

对人们心里，生理，安全的影

响。是发展和转变的实验和探

索阶段。

景观舒适型，这个阶段初

步形成了以人为本的设计理

念。多层住宅形成大厅小室，

大进深小面宽为主导的多样

化住宅系列。高层塔式住宅每层户数从8户减到4—6户，并根据景观和朝向分别设置不同的户型，户型平均面积增大。住宅科技含量增加，住宅建筑节能也开始由点到面开始展开。住宅单体建筑设计与群体规划设计结合，以人为本，开始注重节约用地，出现功能合理，环境优美，布局紧促并各具特色的住宅组群。小区在基本服务上设施上大大提高，新增了会所，健康中心，大型停车场及物业管理。

生态文化型，从整体到细节，从细节到整体的综合文化型，全方位的提高。总体规划注重大环境，包括自然的，地理的，文化的，交通的，社会的。并使居

住区（小区，组团）与城市空间和用地环境的良好协调。居住空间布局方式与整

体合成注重造就阳光普照，空气清新，绿地精美的生态环境，有赏心悦目的楼房空间，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们交流，休闲和健身的活动空间。住宅单元构成能随整体合成，因地制宜的构筑户型，力求户户有良好的朝向，景观及通风环境，降低楼层电梯的服务数量，尽量减少户间干扰。户型大小符合国家制定的住居标准要求，并能以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房选择，能以灵活性的户型适应消费者家庭阶段性改变引致的布局改变，保持住房长久性可持续利用。

生态文化性，从整体到细节，从细节到整体的综合性，全方位的提高。能深入安排户内生活环境，厨房，洗手间，储藏间，工人间，设备间，服务性阳台等均能有效的组织，电器供应，油烟排放，空气调节，垃圾收集处理。有完善的生活配套设施体系，小区拥有超市，美容院等生活配套设施。有幼所，体育，托幼，书店，网吧等文化性配额套设施，有医疗生活健康保健设施所组成的生命保障设施体系。有节能谎报的设施体系，尽可能利用现代科技成果装置节能设备，减少环境的噪声，尘埃，污水等的污染，净化住居环境。有良好的智能化体系。有关安全，通讯，视听，防盗，物业管理，均可通过计算机系统与宽带网络构成现代化的生活环境。

我国住宅设计的局限。一直以来农村住宅一直以传统方式在发展和变化，但新农村建设受到广泛质疑。

城镇住宅的发展受到以下因素的限制。高密度，人口高密度，住宅高密度带来的住宅的环境的先天局限。大批量高速度的建设给住宅建设理论的研究进步带来一定的困扰。法律制度的不完善给住宅产业的运营带来一定的困难。

住宅的发展和未来预测。重视环境保护，空环类型多，个性化设计强，开放性设计和交往性设计，进一步北强化，信息社会和弹性工作拓宽了住宅的含义，更加注重地域差别和文化差异在住宅上的表现。

一、绿色环保化

绿色化不仅仅表现在绿化率多少，园区内有多少高档的植被，景观多么有品格。更重要的是住宅内外装功效上。

现市面上住宅项目外装饰面材料主要有两类：涂料和墙砖。抛开施工因素不论，仅从材料上讲，多数的这两类材料会在自然环境（暴晒、雨淋、灰尘、冻融循环等）长期侵袭下变质、变色。清洗及修补较为困难或费事。大多人都会有以“外观”定映像的想法，外观不靓丽的住宅项目一会让开发商形象受影响，来自业主、潜在消费群及社会舆论，二会影响销售率，包括业主的二次转让。

内墙以腻子、乳胶漆为例，不同厂商生产出的产品物理性质都有不同，比如挥发、腐蚀性、稳定性、防霉性、反光性等等，都能体现出优劣。这些材料一般为施工单位采购，开发商要做的好的就是督促、控制这些分项工程成品良好的物理性质，包括施工环境时的物理性质。

绿色化还包括住宅自然环境，主要指空气环境，编者将在“节能化”中论议。

外墙保温材料是清水房（或腻子简单刮白）、精装房都少不了的，也是国家环保节能要求必不可少的。起的主要功效是保温、隔音、防火及防霉。按材料性质划分：主要分为两类：有机材料（EPS膨胀聚苯板、XPS挤塑板等常用）和无机材料（保温颗粒、玻璃棉、无机保温板等常用），按使用部位划分，可分为外墙外保温材料和外墙内保温材料

可以说保温材料丰富多样，各有各的特色，各有各的缺点。不论其他物理性质（密度、抗压、耐酸碱、耐腐蚀、脆性、收缩等），单从节能及安全的较多论议，有机材料隔热性能好，但着火点低，燃烧后释毒，无机材料隔热性能相对差一点，但防火性能相对好。在去年11月上海普陀区火灾事故发生后，使用的外墙保温材料就是用的易燃的聚氨酯泡沫保温板，而失火大楼的高度超过了50米，应该用A级保温材料，这是典型的违规操作，这里就不讨论谁是谁非了。

环保节能与安全，谁更重要！只求环保节能，不顾人生安全，是舍本逐末；只求人生安全，不顾环保节能，是自私自利。

建筑绿色环保性，方方面面都可以在建筑上体现出来，从细节出发，以人为本，照顾业主及公众的各类感官要求乃至体现企业价值观。因为建筑成本并不是影响房价的主要因素，而业主、公众的好评才是开发商根本生存之道。

在欧美发达国家，有较多的地区已明令淘汰EPS、XPS这类有机保温材料了。北京水立方就是使用酚醛树脂作为保温材料。需求决定供给。市面上的保温材料是有两者兼顾的，且经济效益较好的保温产品。是由于信息不对称、不流通及各类不能公开的灰色环节，致使这些产品不能广泛进入市场，中国（大陆）的落后产品淘汰的太慢，中国（大陆）的各项规章制度在执行时都扭曲变形了。

二、节能化与舒适度

节能是绿色环保的分支之一，节能服务于绿色、环保。

限于编者接触及知识面有限，本段仅论议通风及空调系统。

从空调器进入千家万户以来，人类随意改变家庭四季的梦想终于实现，但是，人类在享受高科技产品带来的舒适的同时，也会带来一个新的病症：长期封闭、胸闷、头晕、伤风、感冒等。其中重要原因是空气不流通，风速过快，湿度不适合，导致室内病菌滋生。编者提出解决办法就是普通住宅楼引入新风系统、VRV空调系统或中央空调系统。

为什么国民寿命相对于国外发达国家短，而且差距不小，除去生活水平、医疗条件及心里压力等外，生活环境差异大，也是一个重要原因。人类在住宅内的时间远远超过在其他地方的时间，国民对改变空气环境的措施仅限于空调（别墅除外），而新风系统基本没有。住宅（指客厅、卧室）要想通风换气，基本靠开窗，但开窗带来的副作用也是明显的，废气、毒气、尘埃、病菌甚至固体污染颗粒都有可能随着开启的窗户进入，违背人类开窗换气的目的。瑞典、西班牙这些国家的住宅楼有相当大的比例（超过了40%）都安装了新风系统，让业主足不出户就能享受大自然的新鲜空气。

在住房商品化程度高的欧美国家，非节能型的住房几乎卖不出去，出租都很难；旧房只有经过改造，成为节能住宅才能出售、出租。开发商建筑住宅，节能是必需的考虑，因此国外建筑的节能化程度相当高。单体空调的比例比国内少多了，他们使用较多的是VRV空调系统或中央空调系统，可供多户业主使用，且能满足不同需求：风速、温度、湿度。引入VRV空调系统及新风

系统，集中供应，不仅节约了大量电力，为业主节约了经济，还为整个社会节约了实体能源和劳动力。

国内的空调生产厂商基本都是与外国企业合资的，外企出技术，国内企业出资金（大部分）和人力，比如格力和大金，美的和东芝、开丽，海信和日立。从国内制造业整体来看，编者相信核心技术不在国内企业手上，或者说外资不会把最先进的技术带到中国来，就像汽车一样。这就意味着国民暂时还享受不了，但并不代表长期享受不了。

随着市场的激增，国内企业的进步，这些产品是会很快进入国内住宅项目的。

听说，日立的某种型号的变频空调可以控制1536部室内机，编者想这能满足现在绝大多数住宅吧。

三、智能化及安全性

编者将住宅智能化分为三个部分：综合布线系统，建筑设备管理系统及监控报警系统。三者有区别，也有交集。以下所列各项应该在未来住宅楼项目中涉及及健全：

综合布线系统，管理整个住宅项目智能化的布线，即中端布置，应包括常见弱电布置、智能消防火灾报警、消防广播及设备管理系统线路布置。

设备管理系统，应包括停车场管理系统、楼宇对讲系统、通信系统、水电气自动抄送系统，强弱电机房等终端及网络控制源、

业主求助系统。

监控报警系统。应包括小区内、门岗、围墙的监控设备终端及控制源，火灾报警、消防广播控制源及终端、无限对讲系统。

四、物业服务成熟度

不设物业管理公司的房产公司有两种，一是项目制开发公司，二是走向倒闭的公司。没有业主想自己买了住宅没有物业管理公司提供安全、服务业务。没有业主想物业管理公司与开发商仅仅是合同关系的。

口碑与广告宣传，谁更重要。编者认为是口碑。物业服务是售后，做好了售后，不仅仅是对业主负责，更是为企业增值，一是品牌价值，二是对后续楼盘的销售的推动。

物业服务是否成熟，反映了开发商的眼界。万科是行业老大，当然它的物业做得好。

五商品化住宅的特征性：

1住宅是人类的必需品，是人类生存的保障。

人们为了生活首先就需要衣、食、住、行以及其他的东西。住房是人们生活必须的消费资料，是人们生存必不可少的基本物质条件，也是社会再生产正常进行的必要条件，因此政府有责任实现“居者有其屋”。

2住房供给的有限性及住宅需要的无限性的矛盾。

中国以世界土地的5%养活了25%的世界人口，这本身就是一种奇迹。况且还要让他们衣食住行，土地便成了一种稀缺

的资源。土地的有限性、稀缺性决定了住房的供给必然也是有限的。它不能像一般的商品随需要的增加而增加。这一特性决定了住宅的问题不能完全由市场解决，政府必须干预。

3住宅价值含量大、使用时间长、其价值实现表现为出租和出售。

当今社会许多有钱人把钱投向房地产，他们并不需要那么多的房子。而是作为投资使得商品化住宅变得更加稀缺，因而政府需要出台种种措施打击投机倒把者，保障商品房和二手房的市场供应。

六我国的住房供应体系

经过二十多年的住房制度改革实践，我国已经初步建立了适合我国国情的住房供应体系。不同收入的家庭实行不同的住房供应体系，高收入者实行按市场价购买商品化住宅，中低收入者实行购买经济适用房，最低收入者实行政府租赁、单位租赁的房子。

七当前中国住宅建设存在的问题

城市住宅：1 住房供给结构不合理

以北京市为例：目前北京常住人口一千多万，其中60%

——70%的家庭属于中低收入家庭，都有购买经济适用房住宅的资格。现如今北京市每年住宅竣工面积约为2000多万平方米，而经济适用房竣工面积约为200万平方米，仅为住宅竣工面积的10%，让60%——70%的人去争购10%的经济适用房，显然不合理，无法解决中低收入者的住房问题。 2 二级市场发展滞后

房改过程中为解决住房严重短缺的问题，政府过于重视一级

市场的发展而忽略二级市场，过于通过买房解决住房问题而忽略租房问题同样是解决住房问题的一种途径之一。因此很多地方二级市场的发展严重滞后一级市场的发展。大部分家庭都错误的认为只有买房才能居者有其屋，才是解决了住房问题。因此部分人宁愿买房而不愿去租房、买旧房，导致新房需求量不断增加，房价不断上涨。

3 越来越多的大学生想在城市安家

随着中国教育的发展，许许多多的农村孩子走进了城市，

上学、毕业、工作，这个时候他们迫切希望在城市里安家落户。从而走出一条父母期待的道路，将来把辛苦了一辈子的父母接到城里享福。

农村住宅：1住宅建设分散，杂乱无章

尽管各地都根据要求进行了总体规划，但是由于种种原因

未能按照总体规划进行深入的详细规划，也未能对住区的建设进行修建性的详细规划。加之长期以来农村住宅建设中，农民都是自行建设，建造房屋各种各样，使得建设极其分散，从而杂乱无章。以我们村的情况为例，村里大小房屋院落大概有95所，可实际情况确实只有66户住有人，其他的的要不就是没人，要不就是危房没有住人及个别已倒塌的房子。建筑物杂乱无章，楼房、平房、瓦房四处林立，道路曲曲弯弯，村里沟壑不平，没有统一规划，不成规模。

2房屋建筑空间大，但使用不方便

由于农村许多房屋都是自行建设，缺乏科学技术的支持，

加之个别人相互攀比，因此造成农村住宅普遍存在高、大、空的弊端，经济发达的地区尤其严重。还有不少地方存在者底层养猪、顶层养耗子、中间住人的现象，具体表现在：

a 功能不全、空间混杂：在农村许多家庭只有厕所，而

没洗澡刷牙的房间;汽车等农用家具没有专门的房间去放置，只能在院子里四处乱放，非常不美观。

b空间变化少，缺乏生活情趣，家庭气息不浓：房间颜

色单调，部分还简单装修，大部分基本都是白灰抹平就行，缺乏艺术美；再者就是房间过大，不能合理利用，许多家庭的客厅都非常大，放杂物东西不美观，不放东西又显得的空荡，缺乏生活情趣。

c设施不全、给生活带来不便：在农村基本上没有空闲

场地供农民群众娱乐活动，篮球场、健身的体育器械基本没有，与城市相比差距非常大。

d平面和空间组织不合理，未能充分利用自然环境 3 适应性差，反复建设

由于人们旧思想意识的影响，对经济发展和科学进步缺乏

认识，预见性差，因此住宅建设跟不上变化，造成拆了建，建了拆。随着经济的快速发展，农村住宅建设的周期不断缩短，既造成资金上的浪费，又影响经济的发展。

八当代城市住宅的发展趋势

1：多层、高层建筑将逐渐取代低层、别墅成为重点发

展方向。

随着社会的发展，越来越多的从农村出来的人向城市转

移，城市化进程加快城市的发展。这时候土地变成了稀缺的资源，地价上涨，房价上涨，接着水涨船高物价全面上涨，面、食用油，肉、蔬菜，但就是普通百姓的工资没涨，这就导致越来越多的人买不起房子。这个时候开发商就尽量降低开发成本，在有限的土地上尽量盖得越高越好，于是住宅建筑越来越高，低层变高多层，多层变高层。因此高层建筑变成了城市住宅建筑发展的趋势。

2：绿色生态住宅，遵从可持续性和生态原则将会成为

设计者必须考虑的因素。

随着城市的发展，工业化程度的提高，越来越多的家庭

使用更多的机械、机器，汽车的增加，城市里的环境越来越差，汽车尾气，工业污染等，使得人们越来越重视我们周边的环境，这个时候设计师不得不考虑消费者的需要和社会发展的要求，可持续发展的建筑、绿色环保的建筑便应运而生。 3：住宅区的景观设计将会冲破过去高墙深锁，独立一

体，与城市隔绝的，景观设计日趋复杂化。

相比而言较早建设的小区比较独立，都是高墙与外界相

隔，为的就是防止外界的人随便进入，但随着科技的发展，

各种防控技术的发展，小区监控技术越来越好，况且各种防盗门及智能化建筑的发展，当代的住宅已经要求与城市形成一个整体，不再是独立与世隔绝的住宅建筑。

4：经济适用房会进一步发展，在新建住宅中所占比例

会加重。

经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房困难问题而

兴建的带有社会保障性质的普通住宅。国务院有关的文件明确规定，经济适用房实行中、小为主的方针，况且国家要求经济适用房不得随便买卖。这样有利于实现中低收入家庭住房政策的公平性原则，因为住房需求政策直接补贴消费者，可以根据住房困难程度的差异实行补贴的差异化何等级化，需要多少补多少更能充分体现公共住房的公平性。

5：公共廉租房会加快发展速度，成为外来务工者的安

身之家。

城市的发展离不开外来务工者，在河南省每年外出打工

者的人数超过一千万，这么多的外来者到城市里为城市发展献身，然而他们却没有房子在城市里居住，私人房子的租金还那么的高，因此你会发现许多到城市里打工的人全家就住在那小小的二十平方的房子里，与那些城市二三人住上百平方的房子形成鲜明的对比。这个时候就需要政府站出来，他们应该为那些外来务工者找安身之家，而公共廉租房就成了解决问题的关键。

九当代农村住宅的发展趋势

中共中央十一届三中全会以来，全国农村住宅建设量每

年保持6亿多平方米的水平发展，房屋质量稳定提高，楼房在其中的比例逐步增长。一批功能比较完善、设施比较齐全、安全卫生、设计新颖的新型农村住宅相继建设起来。但总体上来看，农村住宅在功能齐备、施工质量以及与自然景观人文景观、生态环境等方面的相互协调，都还需要进一步的完善和提高。

1：要从实际出发加强政策上的和技术上的指导，引起

农民在完善住宅功能上下功夫。

2：要充分考虑到我国人多地少的国情，对农村住宅应以

改造为主；对于新建住宅应从分散到适当的集中建设，合理规划、合理布局、合理建设。

3：引导人们重视人居环境的基本要求，选择适合当地特

色的建筑造型；引导农民因地制宜，就地取材，选择适当的装修。

总之而言，要使农民统筹农村长远发展及农民个人的利

益与需求。还要特别重视自然景观和人文景观等生态环境的保护和建设，以确保农村经济、社会、环境和文化的可持续发展。努力提高农村住宅的功能质量，为广大农民群众创造居住生活、生产方便和整洁清新的温馨家居环境，是我国广大的农村都能建成独具特色、各放异彩的社会主义新农村。

十、1998年在，九届全国人民代表大会上，**总理宣布：全国城镇停止住房实物分配，使居民住房建设成为新的经济增长点，这犹如给住宅设计领域添加厂兴奋剂，使这个活跃期再掀高潮。近年来我国城市住宅建设取得了巨大成就，但是建成的住宅多是应急型，居室型，一次完成型和粗放型的住宅。住宅设计观念没有更新，住宅设计存在不少问题： 1 设计没有充分考虑以人为本，受开发商的干扰，没有顾及

居住者的亲身体验设计为粗放型正如图一所示，缺乏设计理论与原则指导，住宅设计观念和方法急待改进。 2 住宅功能不全，住宅性能差满足不了居民日益

提高的文化生活的需要。如图二

3 住宅设备配置简陋厨房，卫生间面积过小：管

线走向不合理，与住宅空间不配套造成设备安装困难，使用不方便不美观，居民中普遍存在着自己改装住宅的现象。

4 住宅类型单调，改造更新困难。住宅设计缺乏地

方性和个性：空间布局与利用灵活性差：缺乏适应多种居住模式和生活方式的应变能力如图三。

5 住宅产品与建筑设计缺乏相互配合。不重视住宅

产品的设计

与生产，住宅建筑与住宅产品模式不协调连接不配套。产品

类型少，质量差，生产不配套，供应体制不健全。生产

有较大的自发性盲目性，基本上处在分散的自然发展的起步阶段无论在产品种类还是性能质量上离社会要求

和建筑工业化都有较大差距如图四

图一图二

图三图四

分析近三年住宅设计活跃期的形成和发展，使我们更加关注当今住宅设计的走向和发展趋势：

1住宅设计由单纯技术设计走向策划设计

随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场，与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大。开发商不象计划经济时代把设计看作是“制图过程”，而是把设计看成是策划

的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是提供有

效供给之源，住宅的价值首先取决于设计，它的含金量是最高的。设计能给开发商带来“超值”的利润，这一点已被众多开发商所认识，深圳百仕达花园和万科城市花园就充分说明了这点。以往一谈住宅的价值，开发商就会讲到造价多少，很少谈到设计值多少。现在设计与策划并提，是一“种理念上的大转变。德国经济界认为，工程设计具有三个功能，即：实现企业目标的功能、社会功能、国民经济功能。1998年我国住宅建设拉动国民经济1％，建住宅约3．2亿m2，而这些住宅都要经过设计人员之手，可见设计在工程中所处的地位是相当重要的。设计费一般占工程造价的2％一3％左右，就整个工程而言，这部分花费绝对只算是个“小头”，但会影响工程的全过程，住宅设计在这方面表现的尤为突出。很多开发商为了省钱，压低设计费，造成设计卜的粗制滥造和施工上的浪费，甚至发生质量事故，实际上这是一种十分不明智的选择。设计是开发商的“外脑”，开发商不把设计看作为策划的合作者，又怎么实现自己的创意和构想呢?因此．在研究住宅商品的市场价值时，必须首先认清设计的价值，以及它所带来的商机和利润，—定要把设计看作是住宅建设全过程的策划，设计的价值才能充分表现出来。

2住宅设计中的科技应用走向集成化

住宅设计涉及到多种门类学科，不学握最新的现代化住宅科技

的设计人员，不可能设计出高水平的住宅。

在住宅领域中，科技成果向现实生产转化的程度愈来愈快，科技转化率由原来的22％上升到30％左右，反映出转化数量和速度上的增长。另一方面新技术的推广和应用，由原来的单一性发展趋向集成化(如结构外围护体系，隔断体系，整体厨卫成套技术等)：科学技术的集成往往成为住宅销售的热点和策划的切入点，起到促销作用，使住宅附加值提高。科学技术的集成也会促进住宅部品的标准化、通用化。与传统家装相比，集成产业化装修具有五大优势：第一是省钱省心：集成产业化装修可以为消费者节约30%的费用。首先，通过集团采购、集中配送的方式从而将装修主材节约10%；其次，依据固定的职业化工人，流程化统筹管理和流水线作业，使人工费再省掉10%；最后，通过成品交付的方式减少了因装修过程中的变更材料、人工等浪费，又为业主间接节约了10%。第二是省时省力：集成产业化装修在精确的图纸和预算基础上，制订详细的产品定制计划和材料配送方案，并在施工中通过流水线作业从而将装修工期缩短50%。

第三是时尚轻松：采用成品交付的方式，业主无需参与繁杂的施工过程管理，只要在工程竣工后参与验收即可。

第四是品质更有保障：集成产业化装修的施工过程管理采用虚拟工厂交叉流水作业的方式，加强对工人的培训，从源头

上保证装修的品质。而且集成产业化装修还做到了将隐蔽工程的保修时间由原来的2年提升为5年。

第五是费用更可控：集成产业化装修采用“成品报价”的方式，公司和业主需把装修的设计图纸和预算确定好之后方可开工，施工过程严格按照前期装修方案进行，从而使预算等于决算。 3住宅设计走向信息化

知识经济于1990年由联合国研究机构首先提出、现已成为全球的热门话题。知识经济的浪潮现已开始冲击我国的设计领域。知识经济是以知识为基础的经济，同以往的经济形态不同，知识经济不是直接取决于资源和资本，而是直接依赖于知识或有效的信息积累。工程设计正属于知识经济范畴，知识和信息这两个知识经济的主要要素与设计的特征相当吻合。知识的生产相应用以及信息的积累和扩散是知识经济发展的关键所在，也是当今住宅设计的关键所在。一个设计单位住宅设计水平的高低，反映它对住宅技术信息掌握的多少。设计信息掌握的多，应用的好，扩散速度快，就会占领设计的制高点，那么这个设计单位的整体实力就强。许多设计单位和设计人员由于缺乏对住宅最新技术信息的捕、捉，就不能向市场提供对路产品，更谈不上销售策划。换一句话说，住宅信息获得的多少，决定了设计的内在水平：现在住宅的信息来源俱增，设计知识的更新

和信息扩散速度的加快，使住宅设计发生了质的飞跃。住宅技术信息应包括设计理论、设计科技、市场研究、政策研究等诸多方面。

信息时代的另一个最主要特征是创新。**主席曾多次讲过：“创新是一个民族的灵魂”。当前出现的住宅设计活跃期，明显特征就是创新，一些新设计理论和理念的形成，一些新型住宅的出现，一些新技术的推广，都说明创新的活力和对住宅建设的贡献。因此，对设计人员创新意识的培养和知识的更新具有重要意义、“不断更新和提高知识水平是竞争优势的源泉”。 4住宅设计走向精品化

我国住宅设计已开始从粗放型逐渐转向精细型，最近，宋吝华副部长提出住宅要搞“精密设计”，要像设计“飞机客舱一样设计住宅。陈旧的设计观念相手法将被逐一摒弃，新的设计观念和手法应建立在“精细化”的基础上。创造造精品应成为设计者的神圣追求。

精品是市场优胜劣汰的必然产物，只有创出精品才能在市场竞争中立于不败之地。住宅设计精品所带来的无形资产是巨大的，“精品效应”已成为设计单位的生存之本：精品不但提高丫住宅本身的价值，同时也提高了设计自身的价值：

住宅户型也要创造精品，这

些精品在适应居住人生活行为

的同时，还引导人的生活行为，

甚至改变人的生活方式。上海万里小区的六种主要平面户型中，其中有一个南侧为客厅，北侧为餐厅的三室二厅平面，在短期内就销售一空，正说明消费者研究户型的水平也在不断的提高，什么是好户型消费者是再明白不过了，

5住宅设计市场走向开放化

住宅设计活跃期的另—个表现就是设计市场的进步开放。改革开放初期，住宅设计市场在很长一段时间受到地方保护主义的约束，只搞肥水不外流、不搞竞争创新，导致了本地区住宅设计水平停滞或下降。现在闭关自守的大门被住房商品化的浪潮冲开，尤其国外建筑和国外建筑设计理论和思维方式已从多渠道引入、使我国住宅设计市场异常活跃，竞争日趋激烈，同时也大大促进了中国住宅设汁水平的提高。

6住宅辅助设计走向专业化单纯靠建筑、结构印水暖电这些主要专业解决更细化的设计问

题，来满足人们对舒适度提高的

迫切要求，显然是不够的，因此，

住宅辅助设计日渐兴起并走向专

业化。主要包括：智能化系统设

计、室内装饰设计、室外环境设计。智能化系统设计最早起源于美国，首先是在办公商业建筑中应用，逐步延伸到居住建筑中。西欧、日本、东南亚各国也步其后尘，开展了大量的推广和应用工作。中国住宅业广泛采用智能化技术应该说是从1996年开始的，但短短几年，智能化几乎成为开发商和设计人员耳熟能详的名词。尤其是在安全防范系统，很多方面已超过了众多发达国家的配置水平。最近公布的《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则＞中，将住宅智能化划分三种类型：一星级(普及型)；二星级(提高型)；三星级(超前型)。分类型设计智能化系统能满足不问居住对象、不同建设标准的住宅要求，有利于资源的合理配置和合理利用，“建设要点与技术导则”指明了我国住宅智能化产业的发展思路。

环境设计日益被广大民众所重视，“没有环境就没有卖点”

已被所有的开发商所接受。建筑学专业既要完成建筑设计，又要完成环境设计的时代已经过去。因为建筑学专业缺乏

种植绿化知识，而园林设计公司又缺乏空间概念，不能完

全表达建筑师的环境构想。因此，建筑学专业、规划专业、园林专业、艺术专业等多学科的联合，组建专业环境艺术设计队伍是形势发展的必然结果。只有专业化才能出现高水准的设汁。目前，如世界著名环境艺术设计公司一易道公司、贝尔高林公司都已进入小国环境设计市场，为人注日。

7住宅空间设计走向多样化

随着经济发展和人们多种需求的变化，住宅单体设计“从

单纯的平面设计走向三维空间设汁，主要表现在室内不同层高的设置上，如跃层、错层、高空间厅特设计，这些变化给开发商带来新的卖点。

8住宅生态环保设计走向系统化

生态环保是世界各国都提到日程上

的重要课题，对住宅设计而言尤为重

要。住宅的生态环保设汁主要包括下

面几个系统：①绿化种植系统；②产

品材料系统，即所谓的绿色材料、保

健环保材料；③节能系统，如利用太阳能、风能、二次利用水资源等；④污染防治系统、防止水污染、粉尘、电、声、光、垃圾污染等。住宅的生态环保关系列人类可持续发展，是未来住宅研究的主流，所以人们将21世纪称为生态健全的“绿色世纪

影响住宅发展趋势的客观原因和主观原因是不断变化，并相互影响融合，要准确地把握住宅发展的趋势须综合分析主客观方面的因素。

注解：我国的住宅建设正处在一个“政策转轨，体系转型，市场发育，质量换代”的历史转折点，住宅设计领域也同时进入一个新的活跃期。这个活跃期始于1997年初，当时住宅建设中—系列的新课题、难题接越而来，如住宅小区的停车和人车分流问题；住宅室外环境绿化和景观设计问题；环境保护和生态平衡问题；安全防范和智能化管理问题等。这些问题的出现恰恰反映出我国的住宅需求和设计已向一个更高的层次发展，中国的住宅设计理论得到了丰富，并呈现出突破创新的局面。

范文二：未来住宅发展趋势

未来住宅发展趋势拥有一套属于自己的房屋是现代社会芸芸众生的不懈追求。随着经济和科技的不断发展，这一追求的内涵也在不断嬗变。房地产开发商在市场经济中扮演着制造商的角色，而当“设计住宅就是设计生活”成为人们价值观的一部分，房地产开发商的角色也开始发生了变迁，它已成为生活方式的引领者，通过独特的设计改变人们的生活；而这种改变并不是随意的，是在深刻了解消费者需求的基础上产生的，是对消费者需求的不断满足，也是对这种需求的不断提升，因此，房地产开发商须秉承社会责任不断摸索和探讨住宅发展的未来趋势。一个事物的发展变化受到主客观因素的影响，住宅发展趋势也不例外。影响住宅发展趋势的客观因素主要有科学技术和自然环境；主观因素包括消费者需求和政策法规。以下从主客观四个方面来分析未来住宅的发展趋势。一、客观因素 1、自然环境（1）土地资源尽管我国幅员辽阔，但人口众多却与之形成矛盾，因此，住宅开发宜提倡建设多层及高层建筑；同时，由于我国土地长期的计划式供给导致目前土地供应短缺且结构不合理，因此，旧城改造建设将成为住宅开发的又一发展趋势。（2）环境我国南北跨度较大，全国各地的气候、地形及地理环境差异也比较大，住宅开发应该遵循因地适宜的原则；而在住宅环境景观的规划设计中，未来的发展趋势应该注重原生态式的开发，是景观具有亲人性，例如活动绿地的建设，减少太多的人工生造。 2、科学技术（1）新材料、新技术的不断研发及运用，尤其是节能环保材料和技术。目前，世界各国都面临能源紧张的局面，我国也不例外，各级政府提倡建设节约型社会，节能材料及技术的研发运用势必成为住宅建材及技术的主流；但是节能材料及技术在前期的推广阶段需要雄厚的资金注入，且初始阶段不易产生规模效益，因而好多企业望而却步，不过早日进入该市场将有利于企业的可持续发展。（2）智能化住宅智能化住宅利用系统集成方式，将现代计算机技术、现代控制技术、现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来，变成活生生的相互联系的社会群体，使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要进行最优化的组合。目前，已经有企业开始开发智能化住宅例如奥林匹克花园，但是智能化的水平还很低，同时消费者对智能住宅的接受度也不高。通过改变消费者的认识，建造方便舒适的智能化住宅将是未来住宅科技的发展方向。 (3)住宅生产现代化住宅生产现代化是一个涉及到住宅规划设计、部件生产、施工安装、建材物流、装饰装修等多方面协作的系统工程，不仅具有高新技术，而且需要所涉及行业的相互协调。21世纪是知识经济的时代，是以高科技为支柱，对知识资源的占有、配置、生产、使用为重要因素的经济时代。对于住宅的生产来说，必然会出现新型结构、新型墙体、新型防水保温隔音材料、高科技安全防范设施、智能化设施、新型通讯及快速数据传输设施、新型生活能源等，使住宅的生产呈现出以下特征：1、住宅品质全面改善；2、住宅生产效率大幅度提高；3、实现住宅生产的工业化和标准化； 4、完善的住宅质量监督体系和保证制度。二、主观因素 1、政策法规（1）普通住宅是开发的主流在我国，国家相关政策法规的变化影响着房地产业的发展。近年来，国家不断出台各种政策鼓励建设普通住宅，十一五规划更把解决中低收入人群的住房问题作为工作中心，因此未来一段时间内普通住宅的市场将会看涨，如何占领和深挖这个市场将是摆在房地产企业面前的主要问题。（2）住宅产业社会化住宅业社会化，是指住宅生产、流通、消费的社会再生产过程的社会化，包括：住宅生产、分配、流通、消费的个性化。随着我国住房制度改革的不断深入，住宅商品化、货币化、市场化程度不断提高，必然导致住宅生产规模的扩大和住宅业社会分工的发展，使住宅市场由狭小的地方市场发展成为统一的国内市场，并渗透和拓展到国际市场；同时，经过十几年的发展房地产已经成为我国的支柱产业。于是住宅的生产、分配、流通、消费将在更大的范围内联结起来而形成一个有机的整体。21世纪的中国住宅产业，将会步入社会化发展。 2、消费者需求消费者需求是一个巨大的命题，需要房地产开发商不断的深入研究和挖掘，以下举出一些比较典型的趋势。（1）绿色生态住宅所谓“绿色住宅”，是健康、有益、节能、低能耗和低污染的住宅。它的基点应是从住户的切身利益出发，营造健康、安全、文明的居住环境，提高住户的居住质量，营造文明的居住环境。“绿色住宅”是涵盖了生态环境和可持续发展的一个新的概念。 “绿色住宅”不仅注重住宅和居住区等硬件建设，更重视人们文明生活方式的软件建设。它强调人与自然环境和谐共生，有效地利用自然，回归自然，提倡重复利用，努力减少污染，保护自然，以创造一个绿色生活环境。目前许多楼盘打出的亲水、亲山的口号，正是这一趋势的佐证。绿色住宅的内涵是丰富的，这需要房地产开发商不断深掘。（2）老年住宅我国即将进入老龄化社会，老年人群有较多的积蓄，并且和子女分开居住成为老年人生活模式的发展趋势。在老年住宅建设场地的选择和总平面设计中应考虑以下几点：环境质量良好、交通便捷，注意场地周边活动的安全性，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不穿越城市主要街道；靠近基本的社区公共设施，如图书馆、保健服务与文娱设施等，同时远离喧闹的文娱场所；在小区整体规划中，要考虑满足老年人开展户外活动、与邻里交流的要求，处理好其他设施与住宅之间的关系，避免使老年人产生与社会隔绝、被社会抛弃的消极心理；老年人居室应有良好的日照、通风。老年人的生理特点决定了老年人的住宅设计应从方便、实用、经济的角度出发，占地宜小，室内空间宜紧凑，使老年人平时的生活自理和日常活动的困难减至最少，设计上应严格遵守防火规范。老年住宅的产生是细分消费市场的结果，据此细分可以产生很多消费市场，例如适合青年人特点的小户型。（3）优越的户型设计户型设计的优化是住宅开发永远不变的趋势。常规性的户型设计主要考虑项目本身的地理环境及建筑规范，这种优化只能使按部就班；创新的户型设计需要结合社会文化，分析消费者特点从而设计出满足居者个方面需求的户型，例如目前能容纳多个家庭的户型受到市场的广泛欢迎。（4）自制化住宅

追求个性化的消费者，在购买房屋之后为了装修不得不拆墙钻洞，因此，建造自制化住宅将给消费者带来很大方便，也为房地产公司节省很大一笔开支，获得双赢的局面。日前，万科已经在研究开发这种住宅。（5）和谐的人文环境一套房屋最终住着舒不舒服就得考虑所居的人文环境。因此，在住宅区营造出有特色的和谐的人文环境就成为房地产开发商面临的一大命题，也是住宅发展的一大趋势。目前，注重营造邻里关系及住宅设计重回“城镇”模式等观念不断涌现。影响住宅发展趋势的客观原因和主观原因是不断变化，并相互影响融合，要准确地把握住宅发展的趋势须综合分析主客观方面的因素。

范文三：中国未来住宅厨卫设计发展趋势研究

摘要：厨房和卫生间是住宅中功能最多、使用最频繁的空间，其设计合理与否对于住宅整体的居住舒适度有着至关重要的影响。清华大学建筑学院在1999年、2001年分别在全国范围内对20世纪90年代以后建的住宅进行了入户调查。调查表明中国住宅厨卫空间目前存在如下主要问题。

关键词：住宅设计家庭装修

1. 厨房中油烟污染严重

由于中国传统烹饪方式中炒、炸等操作产生大量的油烟，对厨房以其他房间都形成一定程度的油烟污染，以前的厨房设计对此基本未作特殊考虑。而很多居民自发采取的一种对策是，将厨房阳台封闭改建为热炒间，部分住宅将原厨房加入餐桌改为餐厅。在我们进行的全国入户调研中表明，中国的住户把厨房阳台封闭后改成热炒间的比例很高，如大连地区甚至达到90%.编辑。

由于厨房阳台在设计中并没有考虑上下水、煤气管线等问题，给住户改造带来极大困难。并且由于厨房阳台空间狭窄，难以组织合理的操作动线，造成使用不便。北方地区还因阳台没有足够的保温和采暖措施使烹饪作业条件很差。此外摈弃原烟道将抽油烟机直接对窗外排烟的方式，虽有排烟效率高的优点，却产生倒灌，影响立面、污染上层住户。

2. 厨卫管线布置缺乏协调

目前国家在厨卫管线布局接口等方面没有严格的统一标准，造成各工种各自为政，各种管道的配置任意性过大，各专业过分强调本身的特点，而不是服从使用功能，考虑放置设备及装修的要求。特别是煤气管任意穿行厨房，造成厨房布置橱柜困难。

3. 小面积住宅卫生间比例偏大

目前中国的卫生间设计中存在着盲目追求增加卫生间个数的倾向，如两室两厅的户型中，就有2卫（主卧卫和共用卫）甚至3卫（主卧卫、共用卫、工人间卫生间），特别是北京这类的设计很多。而在我们入户调研中感到住户更需要的是储藏间。

4. 卫生间干湿不分，设计不细

目前中国大部分住宅的卫生间中便器和淋浴器共处一室，造成淋浴后便器及地面全被打湿，带来很多不便。而随着住区集中管道供热水及热水器的普及，每天洗澡已经成为大多数人的习惯，使这一问题更具有普遍性。

5. 没有考虑应对老龄化社会的需要

中国已经开始进入老龄化社会。针对这种趋势，需要住宅设计积极加以应对，使住宅更加能够适合老年人的使用要求，而厨房和卫生间则是首当其冲的关键部位。但就现状而言，住宅的设计还很少考虑老年人的需要，特别是厨卫空间从老年人使用的角度看存在许多问题。主要包括：1、地面存在高差，不利于老年人安全行走和轮椅进出；2、地面材料过于光滑；3、厨房的设备和布局不能适合老年人的生理特点；4、卫生间中缺少必要的扶手；5、洗浴设备不能满足老年人安全使用的需要等等。

那么中国住宅厨卫的发展方向是什么呢？

1. 双厨将成为主流

在近一两年的新项目中，双厨的设计开始出现，发展商及建筑师将住户改造的意愿纳入设计中，一些项目将此称为中西厨房。中厨即为油烟大的热炒间，可用门隔开并对外有窗，西厨则是制作冷餐，使用微波炉、电饭煲操作的场所。

2. 卫生间需要干湿分离和弹性分隔

由于生活水平的提高带来入浴行为的日常化，将浴室作为湿空间单独分离出来将变得十分必要，卫生间干湿分离、小间化将是一个必然趋势。

另一种可能的趋势是，卫生间以轻质材料分隔使卫生空间的重新划分和弹性增加成为可能。如将紧邻卫生间的部分空间在必要时方便地改为卫生间。此外，空间的弹性分隔也是为

新功能的增加预作准备的需要。

范文四：中国未来住宅厨卫设计发展趋势研究

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中国未来住宅厨卫设计发展趋势研究

作者:未知发布时间:2007-5-4

中国未来住宅厨卫设计发展趋势研究

摘要: 厨房和卫生间是住宅中功能最多、使用最频繁的空间，其设计合理与否对于住宅整体的居住舒适度有着至关重要的影响。清华大学建筑学院在1999年、2001年分别在全国范围内对20世纪90年代以后建的住宅进行了入户调查。调查表明中国住宅厨卫空间目前存在如下主要问题。

关键词: 住宅设计家庭装修

1.厨房中油烟污染严重

由于中国传统烹饪方式中炒、炸等操作产生大量的油烟，对厨房以其他房间都形成一定程度的油烟污染，以前的厨房设计对此基本未作特殊考虑。而很多居民自发采取的一种对策是，将厨房阳台封闭改

豆丁主页:http://www.docin.com/1217187069 建为热炒间，部分住宅将原厨房加入餐桌改为餐厅。在我们进行的全国入户调研中表明，中国的住户把厨房阳台封闭后改成热炒间的比例很高，如大连地区甚至达到90%.

2.厨卫管线布置缺乏协调

3.小面积住宅卫生间比例偏大

目前中国的卫生间设计中存在着盲目追求增加卫生间个数的倾向，如两室两厅的户型中，就有2卫(主卧卫和共用卫)甚至3卫(主

豆丁主页:http://www.docin.com/1217187069 卧卫、共用卫、工人间卫生间)，特别是北京这类的设计很多。而在我们入户调研中感到住户更需要的是储藏间。

4.卫生间干湿不分，设计不细

5.没有考虑应对老龄化社会的需要

中国已经开始进入老龄化社会。针对这种趋势，需要住宅设计积极加以应对，使住宅更加能够适合老年人的使用要求，而厨房和卫生间则是首当其冲的关键部位。但就现状而言，住宅的设计还很少考虑老年人的需要，特别是厨卫空间从老年人使用的角度看存在许多问题。主要包括:1、地面存在高差，不利于老年人安全行走和轮椅进出;2、地面材料过于光滑;3、厨房的设备和布局不能适合老年人的生理特点;4、卫生间中缺少必要的扶手;5、洗浴设备不能满足老年人安全使用的需要等等。

那么中国住宅厨卫的发展方向是什么呢,

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1.双厨将成为主流

2.卫生间需要干湿分离和弹性分隔

由于生活水平的提高带来入浴行为的日常化，将浴室作为湿空间单独分离出来将变得十分必要，卫生间干湿分离、小间化将是一个必然趋势。

另一种可能的趋势是，卫生间以轻质材料分隔使卫生空间的重新划分和弹性增加成为可能。如将紧邻卫生间的部分空间在必要时方便地改为卫生间。此外，空间的弹性分隔也是为新功能的增加预作准备的需要。

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本文关键词: 住宅厨卫设计建筑家庭装修

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范文五：中国未来住宅项目发展趋势的设想

原创作品

中国(大陆)住宅项目未来发展趋势的设想

注:编者是一名有理想、有抱负、有较强的学习能力及较高的眼界的年轻建筑管理人员。编者虽无在国外工作、生活的经历，在观看、阅览大量的电视作品、视频、图片、图书及文章后，结合自身接触的建筑项目，以住宅项目为论议对象，提出以下两个观点:1、中国(大陆)住宅项目较欧美发达国家已很落后，表现在住宅的绿色环保化、节能化、智能化、性价比、安全性及业主(或潜在消费群)对住宅艺术、美学、舒适程度的追求的境界。2、开发商应能有超前的意识，或者有敢于超前的尝试，走在行业的前沿;要做“苹果”，而不做“摩托罗拉”;要做好“芯”，不要停留在“表”;言而总之，谁能拒绝盲目重复，拒绝肤浅复制，超越国家/行业标准，并让业主在生活体验到住宅满足了他们对高品质生活的诉求，谁才能独览群峰。

正文

经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。(套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”)。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。

需求催生供给。编者大胆设想，潜在消费群会对以下几方面对住宅提出改革要求:

一、绿色环保化

绿色化不仅仅表现在绿化率多少，园区内有多少高档的植被，景观多么有品格。更重要的是住宅内外装功效上。

现市面上住宅项目外装饰面材料主要有两类:涂料和墙砖。抛开施工因素不

论，仅从材料上讲，多数的这两类材料会在自然环境(暴晒、雨淋、灰尘、冻融循环等)长期侵袭下变质、变色。清洗及修补较为困难或费事。大多人都会有以“外观”定映像的想法，外观不靓丽的住宅项目一会让开发商形象受影响，来自业主、潜在消费群及社会舆论，二会影响销售率，包括业主的二次转让。

绿色化还包括住宅自然环境，主要指空气环境，编者将在“节能化”中论议。

外墙保温材料是清水房(或腻子简单刮白)、精装房都少不了的，也是国家环保节能要求必不可少的。起的主要功效是保温、隔音、防火及防霉。按材料性质划分:主要分为两类:有机材料(EPS膨胀聚苯板、XPS挤塑板等常用)和无机材料(保温颗粒、玻璃棉、无机保温板等常用)，按使用部位划分，可分为外墙外保温材料和外墙内保温材料

可以说保温材料丰富多样，各有各的特色，各有各的缺点。不论其他物理性质(密度、抗压、耐酸碱、耐腐蚀、脆性、收缩等)，单从节能及安全的较多论议，有机材料隔热性能好，但着火点低，燃烧后释毒，无机材料隔热性能相对差一点，但防火性能相对好。在去年11月上海普陀区火灾事故发生后，使用的外墙保温材料就是用的易燃的聚氨酯泡沫保温板，而失火大楼的高度超过了50米，应该用A级保温材料，这是典型的违规操作，这里就不讨论谁是谁非了。

环保节能与安全，谁更重要～只求环保节能，不顾人生安全，是舍本逐末;只求人生安全，不顾环保节能，是自私自利。

在欧美发达国家，有较多的地区已明令淘汰EPS、XPS这类有机保温材料了。北京水立方就是使用酚醛树脂作为保温材料。需求决定供给。市面上的保温材料是有两者兼顾的，且经济效益较好的保温产品。是由于信息不对称、不流通及各类不能公开的灰色环节，致使这些产品不能广泛进入市场，中国(大陆)的落后

产品淘汰的太慢，中国(大陆)的各项规章制度在执行时都扭曲变形了。

编者提出观点，成熟的开发商应在企业发展过程中逐步成立自己的设计研究所，成立目标之一就是研究市面上出现的各类材料，供自己项目选择、使用。避免在项目设计阶段，开发商进行简单设计交底，设计院按照国家标准设计，开发商挑不出毛病，图纸就OK的弊端。其实，就是遵循同样的标准，不同的设计院设计出来的产品都有优劣之分，只是一般的开发商没有这样的人力资源去审核或提出意见来。

二、节能化与舒适度

节能是绿色环保的分支之一，节能服务于绿色、环保。

限于编者接触及知识面有限，本段仅论议通风及空调系统。

从空调器进入千家万户以来，人类随意改变家庭四季的梦想终于实现，但是，人类在享受高科技产品带来的舒适的同时，也会带来一个新的病症:长期封闭、胸闷、头晕、伤风、感冒等。其中重要原因是空气不流通，风速过快，湿度不适合，导致室内病菌滋生。编者提出解决办法就是普通住宅楼引入新风系统、VRV空调系统或中央空调系统。

为什么国民寿命相对于国外发达国家短，而且差距不小，除去生活水平、医疗条件及心里压力等外，生活环境差异大，也是一个重要原因。人类在住宅内的时间远远超过在其他地方的时间，国民对改变空气环境的措施仅限于空调(别墅除外)，而新风系统基本没有。住宅(指客厅、卧室)要想通风换气，基本靠开窗，但开窗带来的副作用也是明显的，废气、毒气、尘埃、病菌甚至固体污染颗粒都有可能随着开启的窗户进入，违背人类开窗换气的目的。瑞典、西班牙这些国家的住宅楼有相当大的比例(超过了40%)都安装了新风系统，让业主足不出户就能享受大自然的新鲜空气。

在住房商品化程度高的欧美国家，非节能型的住房几乎卖不出去，出租都很难;旧房只有经过改造，成为节能住宅才能出售、出租。开发商建筑住宅，节能是必需的考虑，因此国外建筑的节能化程度相当高。单体空调的比例比国内少多了，他们使用较多的是VRV空调系统或中央空调系统，可供多户业主使用，且

能满足不同需求:风速、温度、湿度。引入VRV空调系统及新风系统，集中供应，不仅节约了大量电力，为业主节约了经济，还为整个社会节约了实体能源和劳动力。

国内的空调生产厂商基本都是与外国企业合资的，外企出技术，国内企业出资金(大部分)和人力，比如格力和大金，美的和东芝、开丽，海信和日立。从国内制造业整体来看，编者相信核心技术不在国内企业手上，或者说外资不会把最先进的技术带到中国来，就像汽车一样。这就意味着国民暂时还享受不了，但并不代表长期享受不了。

随着市场的激增，国内企业的进步，这些产品是会很快进入国内住宅项目的。

听说，日立的某种型号的变频空调可以控制1536部室内机，编者想这能满足现在绝大多数住宅吧。

三、智能化及安全性

编者将住宅智能化分为三个部分:综合布线系统，建筑设备管理系统及监控报警系统。三者有区别，也有交集。

以下所列各项应该在未来住宅楼项目中涉及及健全:

综合布线系统，管理整个住宅项目智能化的布线，即中端布置，应包括常见弱电布置、智能消防火灾报警、消防广播及设备管理系统线路布置。

设备管理系统，应包括停车场管理系统、楼宇对讲系统、通信系统、水电气自动抄送系统，强弱电机房等终端及网络控制源、业主求助系统。

监控报警系统。应包括小区内、门岗、围墙的监控设备终端及控制源，火灾报警、消防广播控制源及终端、无限对讲系统。

编者本段通电论议一项编者现在尚未见到的一项智能设施—— 一卡通

一卡通，涉及三部分，一是自助消费服务系统，包括充值服务分项、水电气代缴刷卡分项、小区商业服务刷卡分项;二是安全服务系统，包括停车场安全刷卡分项，门禁分项(含指纹识别分项);三是暂住、临时进出人口服务分项。

四、物业服务成熟度

不设物业管理公司的房产公司有两种，一是项目制开发公司，二是走向倒闭

的公司。没有业主想自己买了住宅没有物业管理公司提供安全、服务业务。没有业主想物业管理公司与开发商仅仅是合同关系的。

物业服务是否成熟，反映了开发商的眼界。万科是行业老大，当然它的物业做得好。

编者提出一个观点，怎样评价一个物业管理公司物业服务是否成熟，看一点，业主居住在小区内是否受生活琐事缠绕，人生财产是否安全。

本段编者是从一个业主的角度看待开发商、物业管理公司的。有些时候，瓶颈无法突破就是企业管理者看问题的角度不够广，或者不能逆向思考问题，就像项目销售率不高，怪销售不给力，怪施工质量，怪政府卡脖子，其实有时是自己的另外一边长期的低质量，让潜在业主不信任。

中国(大陆)的住宅项目与欧美发达国家的差距是很大的，与香港、台湾、新加坡这些国家、地区都是较大的，原因是复杂的。但这更是房产企业突破的方向，谁能更快地向先进地区的住宅项目品格靠齐，谁就能在新一轮的房地产高峰期里站得良机。

编者水平有限，敬请指教～

各位尊敬的读友，谢谢大家观看本文，如有需要请下载编辑使用，谢谢大家，本人将继续为大家分享跟多的文档资料，谢谢～

以下为附加文档，如果不需要请下载后编辑删除

二、管理规定和制度

公司资质、法人委托书的管理制度

1、公司的各种资质证书、样本、ISO9001质量证书、ISO14001环境证书、ISO18001

安全证书由工程管理部统一进行管理。

2、各工程处对外洽谈工程前，应填写资质领取申请表，提供工程名称、建设单位、工

程详细地址和工程具体情况后方可登记领取公司资质复印件壹套。工程信息由公司

统一编号，统一发资质文件。该资质所加盖公司证件章上注明工程名称、有效期、

编号。此资质复印无效。无具体工程名称者不得领取资质。

3、领取资质文件须与公司签订合作协议和缴纳管理费。否则，公司拒绝出据任何资料。 4、工程项目登记以谁先登记，谁为主的原则。

5、资质应由各工程处负责人到工程管理部领取。若负责人确实无法亲自领取资质的，

由负责人委托1,2人办理领取资质事宜。委托应注明被委托人的姓名、职务、详

细联系方式。被委托人对登记的项目应跟踪落实，及时了解详细项目进展情况。 6、对工程情况不详细的，公司有权不办理资质登记手续。如登记项目名称相似，以甲

方正确名称和详细工程地址为准。

7、各分公司应设立信息员，每天及时将本区域的项目信息电话及传真报公司登记。 8、资质有效期为三个月，三个月内，工程处对所跟踪项目应主动续领资质，如不申报

将视为自动放弃，公司不再进行核实，其他工程处有权直接登记和领取资质。 9、各工程处领取资质后应积极主动跟踪项目进展情况，如遇到两个工程处相遇且不让

出项目，又不报名参加投标，对此公司将作出处罚，同时取消该工程处项目登记优

先权。

10、工程处在工程管理部领取公司样本及承接工程的加盖证件章的公司资质文件，须交

纳工本费。

11、公司要求工程处施工现场使用统一制度牌，统一着装，统一佩带胸卡。由公司统一

制作，工程处到工程管理部付费领取。

12、项目登记后，招标文件下发之前，可由公司开据介绍信进行工程洽谈。 13、公司的法人委托书由工程管理部登记签发，招标文件获取后，各工程处在领取资质

的基础上，填写法人委托书申请表，内容包括:被委托人姓名、联系电话、身份证

号码、项目名称、对应的资质编号、项目名称、被委托事宜。经法人或公司主管领

导批准后，方可办理。

14、委托代理人应为各工程处负责人。若确实需要第二代理人时，由工程处负责人出据

委托书，并将第二代理人的身份证复印件、工作简历、具体地址及联系电话留工程

管理部备案，否则有权不予办理。

公司资质证书管理规定

一、公司的营业执照、施工资质、IC投标卡、三个认证及公司的各项获奖证书等资质

原件均由工程管理部统一进行管理。

二、各工程处对外洽谈工程,需使用资质原件,应事先向工程管理部提供工程名称及

相关招标文件或邀请函登记使用。

三、凡是借用公司资质，工程管理部须派人员同去，以缩短资质使用的周转时间。四、各工程处如需在外地投标、施工或办理相关手续，须出示有关证明提前通知工程

管理部。工程管理部指派专人陪同前去，由此所发生的费用均由使用单位承担。五、各工程处建造师证书和岗位证书及获奖证书，统一由工程管理部进行保管。六、异地IC卡的使用规定执行公司《关于省级施工许可证和省级以下备案证的管理

办法》

七、凡是需要公证公司资质，须经公司主管领导审批后，由工程管理部陪同办理手续，

并在工程管理部登记备案，使用完毕及时交回工程管理部保存。八、公司资质扫描件由公司工程管理部统一管理，根据招标文件或预审文件要求提

供，并登记备案。

九、为保证公司各种资质证书完好，凡使用证书均需爱护，保证资质证书干净、整洁、

不损坏。

十、凡未在公司登记备案和登记内容不符，对外所发生的一切事宜均与公司无关，由责任方自负。

公章使用管理规定

一、公司印签及法人印签、设计专用章由办公室统一管理。各工程处因工程等需

盖公司章，应到工程管理部登记备案，由工程管理部负责联系到办公室盖章

登记。

二、凡是需要盖设计专用章，应到办公室登记备案，由办公室负责办理。三、各工程处如需盖安全、消防等章，应到公司工程管理部登记备案，由工程管

理部负责办理。

四、公司的合同章归工程管理部管理，各工程处签订工程合同时，按照公司《合

同管理规定》执行。

五、工程竣工后，需盖竣工图专用章和决算章，各工程处应按照公司《关于工程

资料管理规定》执行，将竣工资料交公司后，由工程管理部登记并签订汇签

单，方可盖章。

六、负责管理印签人员严格按相关要求审核和批准，详细做好登记工作。特殊情

况工程处负责人书面提出申请和说明，公司主管领导签字，方可盖章。七、各分公司、工程处必须严格执行公司公章使用管理规定，不准私刻公章，否

则，公司将追究其责任人刑事责任和法律责任。

八、以下各类情况之一均须到公司盖章，具体情况如下:

1、投标书及资格预审文件盖章，由工程管理部(经营部)审核后，根据具体

情况加盖公司章或投标专用章及封标专用章。

2、凡是以公司名誉对外发布的公函、往来文件等经公司负责人审核登记后，

盖公司公章。

3、工程预算书盖章，工程管理部需留存复印件一份备案后，盖预算专用章。

4、工程结算盖章，工程管理部留存经甲方确认后的原件备案。

5、工程管理部盖章，一般工程性往来文件、信函、洽商等文件的使用范围，

需盖工程管理部印章。

项目部印章管理使用暂行办法

依据公司印章使用管理暂行办法，特制定本办法。

1、凡是施工合同在100万元以上的工程，该工程项目部可向工程管理部申请刻制“公

司某工程项目部”印章壹枚，并办理相关手续。

2、项目部印鉴由工程管理部资信部负责联系，指定刻章单位统一刻制，项目部无权自

行刻制印鉴。

3、项目部印章只可使用于该项目在施工过程中与甲方的洽商等文件往来。 4、项目部印章须由指定专人保管、使用，并在使用过程中详细登记其用途。 5、项目部不得使用于任何形式的合同签订、对甲方的结算，对供货商的付款承诺及欠

款文书。(特殊情况需主管领导批示，所对外盖章的资料原件须报工程管理部备案) 6、凡是违反第五项规定私自使用项目部印章的，公司均不予以承认;所产生的经济责

任全部由项目部自行承担。

7、各工程处因工程项目需要刻项目章，应由工程处负责人向工程管理部提出书面申

请，并注明工程名称、使用时间、使用范围、保管人员等事宜，经公司主管领导批

准后，由公司(资信部)办理、备案后方可使用，工程竣工后一个月内(特殊情况

另行说明)将项目部章和盖章登记薄交工程管理部备案，待该项目保修期满后，经

公司核定后，集中销毁。未按公司规定执行的，公司将对其进行严肃处理。

承诺书

北京业之峰诺创建筑装饰工程有限公司:

我处因工程需要，特申请刻制工程项目印章一枚。，做到以下承诺: 一、项目名称:

二、使用范围:1、与甲方项目洽商、设计变更、往来文件。

2、向公司申报有关资料。

三、使用时间:依据合同开、竣工日期，限定该项目章的有效使用日期

自至止。

四、印章管理负责人:

五、严格执行公司项目章使用登记管理制度，不准对外签订各项合同、协商和付款承

诺及欠款文书。

六、项目章交回公司的同时，一并将印章使用登记记录交回公司存档。七、该项目章由此发生的一切经济责任和法律纠纷，均由我工程处自行承担和处理相

关事宜，公司不负任何连带责任。

承诺人:

工程处

年月日

公司建造师、职称、上岗证等证书

管理规定

为了整合公司人力资源，充分发挥各工程处资源优势，达到优势互补、资源共享目的，使各分公司、工程处在对外洽谈项目过程中，能够充分利用人力资源，进一步提高市场竞争力，扩大市场占有率，现特制定如下管理办法:

1、公司的建造师证书、职称证及各种上岗证书的原件，由工程管理部统一管理。 2、各工程处凡是以公司名称办理的各种证书，原件留存在工程管理部。 3、工程管理部对所有证书原件进行统一建档、保存，并输入计算机管理，留存所有

扫描件。

4、各工程处如需借用建造师证书，须出示相关文件(资格预审文件或招标文件)，

并在工程管理部登记备案，由工程管理部统一调配使用，用完后保证按时返回工

程管理部。

5、工程管理部负责证书的年检、联系培训学习及办理新增证书的工作。 6、各种证书的使用包括复印件，统一由工程管理部调配，凡使用本处各种证书原件、

复印件，均不收取任何费用，如使用其它处证书原件、复印件，均须收取一定费

用，使用范围包括:预审文件、投标文件以上收取的费用由工程管理部代收，公

司财务负责管理，此费用专款专用。范围:证书年检、专业培训、学习资料等。 7、投标单位如需建造师或各岗位人员出现场，工程管理部负责与其它工程处协调联

系，其费用由使用单位和被使用单位协商解决。

8、各工程处使用证书原件，应保证证书原件干净、整洁、完璧归赵。 9、凡使用公司一级建造师证书投标或资格预审的工程处(本工程处建造师除外)，

应提前向公司申报，避免发生工程项目重复使用建造师或废标等现象。 10、凡是公司提供建造师证书或岗位证书复印件均需加盖红章，并写明用于×××工

程字样，如果在投标文件或资格预审文件中没有公司加盖工程名称红章，公司不

予盖章。

工程合同管理规定

为了建立健全公司合同管理制度,规范企业管理,使公司合同管理制度更加规范化、制度化、科学化，根据《合同法》、《建筑法》、《招投标法》及有关法律、法规，结合我公司实际情况，特制定如下规定。

1、合同的签订，须遵守国家的法律、法规和国家计划，遵循平等互利，协商一致的原

则。

2、公司工程施工合同由工程管理部管理，设计合同由办公室管理。 3、签订合同之前，必须取得公司法定代表人的授权委托书。

4、签订合同人员必须是经过公司任命的各工程处负责人，特殊情况第二签订人须由第

一签订人开据授权委托书报工程管理部备案。

5、签定工程合同必须提前2天,将合同文本交工程管理部进行审核对合同内容不严谨

或不利于公司及工程处方面的条款内容进行协商变更。

、签订工程合同前须经法律事务部、财务处、工程管理部审核后填写“合同签订前汇6

签单”，汇签单一式三份，领导、财务处、工程管理部各一份，作为合同的基本内

容参考，汇签单各项内容均填写真实有效，以便对工程进行跟踪。 7、工程合同签定公司留存合同文本一正三副，财务处留存正本原件，工程管理部留存

副本两份，信用管理处留存副本一份。

8、工程管理部对所签订的工程合同进行登记，建档并建立明细表，同时对合同内容进

行跟踪。

9、合同文本中须填写建造师，如此建造师不是本公司在册人员，应由工程处负责人写

书面委托并将其建造师原件、复印件保留公司，直至工程竣工完成。 10、工程合同需变更或合同终止，应及时通知工程管理部，否则，出现法律纠纷及其他

事宜，均由责任方承担。

11、未生效合同，需在一个月内全部交回公司，各工程处负责人监督执行交回情况，对

未按规定执行且没有说明情况的工程处，公司将对其停办一切事宜。 12、凡需携带工程合同章出京的工程，应事先提出申请及核定合同内容，提请主管领导

批准，由工程管理部派专人保管及盖章。

13、对于未签订合同已施工的项目，须及时将实际情况以书面的形式上报公司，并经主

管副总经理批准后，方可进行施工，工程管理部负责将工程基本情况写明，并转财

务处和信用管理处备案。

14、凡在原有合同基础上再次施工的工程，须签订新的工程合同或提报公司备案。 15、没有按照公司规定擅自施工的，公司将按照相关规定和制度对其进行严肃处理。 16、合同签定须写明公司开户银行:

17、工程合同1000万以下由各部门审定汇签，大型合同(造价在1000万元以上)应由

主管领导审定，2000万以上由公司总经理审定。

18、合同履行完毕并已竣工，应向公司上交完整的竣工资料及施工图，工程照片等资料。

转发关于进一步加强建设工程

施工劳务分包和用工管理的通知

为贯彻国务院《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》(国办发[2003]94号)要求，规范建筑市场秩序，完善信用体系，标本兼治，综合治理，解决我市建设领域拖欠农民工工资问题，进—步加强建设工程施工劳务分包和用工管理，根据有关法律法规，结合我市实际，现通知如下:

一、加强施工劳务分包管理

1、施工总承包企业、专业承包企业分包劳务必须使用有资质的劳务企业，禁止使用无资质企业。凡违反规定使用无资质企业的，依法给予行政处罚;造成拖欠农民工工资的，发包单位必须先行支付工资。

2、外地建筑劳务企业来京施工，必须按照《关于外地建筑业企业进京施工实行档案管理的通知》(京建管[2001]595号)的规定建立企业管理档案。没有建立企业管理档案的外地建筑企业，不得在北京承揽建设工程。

3、外地建筑劳务企业在京施工应办理项目管理备案。未办理项目管理备案的，记入市建设行业信用系统，情节严重的，取消在京承包工程资格。

二、加强企业用工管理

1、劳务企业需录用人员从事施工劳务的，必须与录用人员依法签订劳动合同，明确规定双方的权利和义务，特别应列明保障劳动者合法权益的条款，切实保证劳动者合法权益。

2、未依法与劳动者签订劳动合同而使用的人员视同零散工，按《北京市人民政府

关于外地建筑企业来京施工管理暂行规定》关于不得使用零散工的规定予以处罚，并记入市建设行业信用系统。

3、使用零散工的用工单位，应按规定结算工资，并清退零散人员。拒不执行上述规定，致使发生极端、群体事件的，取消在京承包工程资格。

4、外省市建设行政主管部门设立的驻京管理机构，要加强对本省在京劳务分包企业和人员的管理(督促企业依法用工。

三、切实解决劳务工资兑付

1、施工总承包企业应建立健全劳务分包管理制度，设立管理机构，配备与施工劳务作业规模相适应的管理人员。按照实施“阳光工程”的有关规定，制定劳务分包款支付制度和措施。

2、各施工企业必须严格执行《关于解决建设领域拖欠工程款和拖欠农民工工资问题的通知》(京建经[2003]185号)等有关规定，清理拖欠的农民工工资。

3、对拖欠农民工工资的施工总承包企业、专业承包企业和劳务企业，记入市建设行业信用系统，并向社会及时公布。由于拖欠农民工工资而引发极端、群体性事件，情节严重的，取消在京承包工程资格。

4、自2004年起，市和区县建委每一季度检查一次全市建筑企业支付农民工工资情况。对不按规定支付农民工工资的企业，按本通知规定给予严肃处理。

二OO三年十二月十二日

投标书制作管理办法

公司为树立对外统一形象，打造企业品牌，提升企业的市场竞争能力，现制定投标书制作管理办法，望参照执行。

一、资格预审文件和投标书原则上由工程管理部经营部统一制作，收取部分工本费详见

标书制作费用计取办法。经营部制作标书服务范围包括答疑、现场勘测、封标、开

标、竞争对手报价分析等详见北京业之峰诺创建筑装饰工程有限公司经营部简介。二、各工程处自行编制的资格预审文件和投标书，必须由专业人员编制，使用由公司提

供的统一徽标和业绩文件。

三、各工程处自行编制的资格预审文件和投标书，应严格按照公司要求制作，经工程管

理部经营部审核后方可盖章报送，并在经营部留存备案一份。

四、各工程处自行编制的工程预算和结算文件，需经工程管理部经营部审核后方可盖章

报送，并在经营部留存备案一份。

五、资格预审文件和投标书的装订方式应参照经营部制作的标准范本，封装应使用建委

标办的统一封条或甲方要求格式。

六、委托经营部制作的标书，应视标书的难易程度预留足够的制标时间。

后附标书制作费用计取办法

标书制作费用计取办法

序

业务类型取费基数取费标准备注号

正本成本计取 300元/套

资格预

一副本成本计取 100元/套视内容复杂程度调整收费

审

分页资料单页计取 2—5元/页

1000万以上取0.8‰,500万

商务标工程造价 0.8‰

及以下取1.0‰ 二招投标正本 2000元/本

技术标

副本 500元/本视内容复杂程度调整收费

分页资料单页计取 2—5元/页

1000万以上取1.0‰,500万

已做预算 1.0~1.5‰

项目过及以下取1.5‰ 三工程造价

程服务 1000万以上取2.0‰,500万

未做预算 2.0~2.5‰

及以下取2.5‰

1000万以上取0.5‰,500万

结算造价 1.0~1.5‰

及以下取1.5‰ 参与投标

成本造价增幅额度 10‰ 四结算

2.0~2.5‰ 有预算资料

结算造价

2.5~3.0‰ 无预算资料未参与投标

成本造价增幅额度 10‰ 注: 1、对于“标准套用”工程取相应折减系数。

2、计取费率标准在500~1000万元之间，按曲线插值法计算。

3、上表未尽项目标准，实际发生双方协商制定。

4、工程造价100万元以下，按1000元计取。

地址:

邮编:

联系人:

联系电话:

传真:

关于“三个认证”贯标管理及

强化现场管理的规定

为了加强各分公司、工程处及项目部规范化管理强化三个认证体系的贯标意识，树立公司的对外形象，增强各级管理人员的责任感，现制定如下管理规定，望各单位遵照执行。

一、公司所属各单位、各部门及所有施工项目必须进行“三个认证”的贯标工作。二、各工程处须设立专职部门及人员专项负责“三个认证”工作，公司将各单位的贯

标工作作为对其考核的重要依据。

三、各施工项目须设立以建造师为主并配以专职人员组成贯标小组负责本项目的贯

标工作。

四、各项目的管理资料，往来文件形式应统一，施工和贯标资料应认真填写并依据公

司有关规定进行收集和整理。

五、施工现场必须挂贴公司标志性标语(最少一次)，如:质量方针，环境安全方针

等。

六、现场管理人员必须持证上岗，佩带标志和编制成员名册上报公司工程管理部。七、开工前须报开工资料到工程管理部后方可施工，否则公司将不予办理竣工验收。八、现场应建立健全各种规章制度并制成统一的牌示挂贴。

九、所有对外管理协议须由工程管理部审定、认可方可签订。

十、施工前编写质量、环保、安全保证、预防及应急措施报工程管理部审查、认可，

并接受监督、检查。

十一、施工前，组织有关人员进行三个认证管理手册的学习和培训，做好记录。

十二、施工前与各劳务分包及材料供应商签订质量、环保、安全协议。十三、施工前应做好技术、安全交底，做好记录。

十四、施工中与工程管理部定好的检查项目和竣工应提前三天报工程管理部到场检查、

验收。

工程质量管理制度

为加强公司的施工工程质量管理，并根据公司《ISO9001质量管理体系》、《ISO14001环境保护管理体系》、《职业健康管理体系》贯标要求，针对建造师部的质量管理作出以下规定，各分公司、工程处必须严格贯彻执行。

一、基础工作

1.1建造师部对全体员工进行“三个认证”贯标意识教育，牢固树立“精心设计，

严细施工，管理达标，工程创优，顾客满意，质量取胜”的思想。

1.2 根据公司建立的ISO9001质量保证体系，依据承包的项目及内容，由建造师部

组织体系的有效运行，由质检员按要求认真填写有关的质量记录，并经常检查质量

保证体系的运行情况。

1.3严格执行国家现行规范、标准及企业的各项规定，严格按照设计文件组织施工。

1.4按照质量验评标准检查施工质量，对承包范围内的分部、分项工程组织质量评

定，并将评定结果交项目工程师核查。

1.5每个分项工程(工序)开工之前，施工单位的技术人员及工长必须对操作班组

进行技术、质量安全交底，交底书形式按照统一格式进行，且要求形成书面资料交

建造师部。

1.6建造师部实行“三检制”即自检、互检、交接检，其中自检、交接检必须有检

查记录。

二、物资检验规定

2.1建造师部必须对所有进场的原材料、半成品，组织检查，并认真作好书面记录。

2.2所有进场的物资必须提供合格的材质证明或出厂合格证。

2.3对需要做复试的原材料，如水泥、钢材、砂石料、各种附加剂、焊条、焊剂、

防水材料等，必须按规定及时取样试验，并将试验报告提供给建造师部备查。

2.4对进场的物资必须进行标识，按照已经检验合格、未经检验和经检验不合格等

三种状态进行分种类堆放，严格保管，防止误用不合格的材料。

2.5对于不合格物资的处理，各分项施工部必须及时以书面形式向建造师部汇报，

同时要注明处理结果或材料的去向。

三、工序检验规定及报验

3.1建造师部应抓好班组的自检工作，设立质检人员认真督促操作班组的自检，并作好书面记录。

3.2分部分项(工序)工程完成后，各分项施工部必须组织检查，不合格的部分及时返修，达到合格后由建造师部进行复查。

3.3在分项工程或工序完成后认真组织两个工序(工程)间的交接检查，不合格的分项或工序，不经返修合格不得进行下道工序施工。

3.4自检合格后须经建造师部复检并得到认可后方可开始下道工序施工。申请复检必须以书面形式填写，并附自检记录、交接检记录、隐蔽记录、预检记录、质量评定等资料，否则一律不予验收。

3.5严格按照“三检制”组织检验各道工序的施工质量，隐蔽工程项目要由监理工程师、专职质检员、技术负责人等相关人员进行隐蔽验收，未经验收不得进行下道工序。做到”检查上道工序，保证本道工序，服务下道工序”，真正做到严格控制工序的质量。

3.6质检人员必须严格控制施工过程中的质量，在施工过程中严格把关，不得隐瞒施工中的质量问题，并督促操作者及时整改。

3.7建造师部专职质检人员，在施工过程中发现质量问题，一经其提出(口头通知和书面通知)，施工部门必须无条件的执行，并认真整改，整改完毕报建造师部质检人员复查。

四、不合格分项(工序)处理规定

4.1施工中若出现施工质量严重不合格。施工部门不得擅自进行处理，必须及时向建造师部质检部门汇报，由建造师部制定处理方案。施工单位必须严格按照处理方案进行返修，并将处理结果报建造师部质检部门。

4.2凡因施工不当造成的一切后果(包括经济损失)，一律由施工单位自负。 4.3施工中出现质量事故，施工单位必须按规定填写质量事故报告单及时报建造师部，按规定严格处理。

五、工程质量评定规定

5.1各施工部门应对承包范围内的分项工程进行质量评定，分项工程质量评定应按照验评标准进行评定，不得闭门造车。

5.2分项工程质量评定必须在班组自检的基础上由工长组织有关人员进行，由质检员核定质量等级。

5.3分项工程质量评定过程中出现不合格，由质检员下发整改通知，并于整改后重新评定。

5.4分项工程质量评定，由施工部门组织自检评定，报建造师部进行核定，主要分项由建造师部核定。

六、质量检查资料管理评定

6.1质量检查基础资料，由质检员负责填写、整理，报建造师部质检部。 6.2各种质量保证资料，必须与施工同步进行，不得后补，以保证资料的完整、真实、整齐。

6.3施工单位质检组必须编制月度质量检查计划，并列出检查标准的依据，严格按照检查计划进行控制、检查、评定。

6.4质量检查资料必须统一，格式要标准化，严格按照DBJ01-51-2003进行质量检查、评定。

施工安全管理制度

1、认真贯彻“安全第一、预防为主”主方针，管生产必须管安全的原则，保证

员工在生产过程中的安全、健康、促进生产。

2、各部门要加强安全生产的领导，尊重科学，严格管理，安全生产指标是考核

企业的重要技术经济指标之一。

3、施工组织设计(施工方案)都必须有切实可行的安全措施，对爆破、吊装、

水下、深坑、支模、拆除等大型特殊工程，都要编制单项安全技术方案并确

定相应的责任人。否则不得开工，安全技术措施要有针对性，要根据工程特

点、施工方法、劳动组织和作业环境提出，防止一般化。

4、实行逐级安全技术交底制度，开工前，技术负责人要将工程概况、施工方法、

安全技术措施等情况向全体职工进行详细交底。工长要按工程进度定期或不

定期的向有关班组长进行交叉作业的安全交底。班组每天要对工人进行施工

要求、作业环境的安全交底。

5、施工现场道路、上下水及采暖管道、电气线路、材料堆放、临时和附属设施

等的平面布置，都要符合安全卫生、防火要求，并加强管理，做到安全生产

和文明施工。

6、各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置都要安全有效。要建立定期

维修保养制度，保证设备安全使用。

7、施工现场和木工加工场地和贮存易燃、易爆器材的仓库必须专人管理，要建

立防火管理制度，备足防火设施和灭火器材，要经常检查、保持良好。 8、加强季节性劳动保护工作，夏季要防暑降温，冬季要防寒防冻，防止煤气中

毒，雨季和大风到来之前应对临时设施和电气设备进行检修，沿河流域的工

地要做好防洪抢险准备，雨雪过后要采取防滑措施。

(一)安全责任制度

1、公司员工要热爱本职工作，努力学习，提高文化、技术和业务水平、操作技

能，做到全员持证上岗。积极参加安全生产的各种活动，提出改进安全工作

意见，搞好安全生产。

2、遵守劳动纪律、服从领导和安全检查人员的指挥，工作时思想集中，坚守岗

位，未经许可不得从事非本工种作业，严禁酒后上班，不得在禁止烟火的地

方吸烟动火。

3、严格执行操作规程，不得违章指挥和违章作业，对违章作业的指令有权拒绝，

并有责任制止他人违章作业。

4、按照作业要求正确穿戴个人防护用品，进入施工现场必须戴安全帽，在没有

防护设施的高空、悬崖和徒坡施工必须系安全带，高空作业不得穿硬底和带

钉易滑的鞋，不得往下指投掷物料，严禁赤脚或穿高跟鞋、拖鞋进入施工现

场。

(二)安全教育

1、广泛开展安全生产的宣传教育，使各级领导和广大员工，真正认识到安全生

产的重要性、必要性，懂得安全生产、文明生产的科学知识，牢固树立安全

第一的思想，自觉地遵守各项安全生产法令和规章制度。 2、要建立经常性的安全教育和培训考核制度，要把《安全技术操作规程》作业

安全教育的重要内容和考核评定工人技术水平的重要依据，考核成绩要记入

员工技术档案。

3、对新工人、合同工、临时工、学徒工、必须进行入场安全教育。教育内容包

括安全技术知识、设备性能、操作规程、安全制度和严禁事项，经考核合格

后，方可进入操作岗位。

4、电工、焊工、机械工、架子工等特殊工种工人。除进行一般安全教育外，还

要经过本工种安全技术教育，经考核合格发证后，方准独立操作，每年进行

一次复审。

5、采用新技术、新工艺、新设备施工和调换工作岗位时，要对操作人员进行新

技术操作和岗位的安全教育，未经教育不得上岗操作。

6、定期轮训各级领导干部和安全干部，提高政策思想水平，熟悉安全技术、劳

动卫生业务知识，做好安全工作。

(三)安全检查

1、公司制定三级检查制度，公司每月至少一次，分公司工程处每周至少一次，

项目部每天进行安全检查。检查要发动群众，要有领导干部、技术干部和工

人参加，边检查边整改。

2、每次检查要有重点、有标准，列入本单位考核内容。

3、对查出的隐患不能立即整改的，要建立登记，整改、检查、销项制度，要制

定整改计划，定人、定措施、定经费、定完成日期。在隐患没有消除前，必

须采取可靠的防护措施。如有危及人身安全的紧急险情，应立即停止作业。

4、如拒绝整改，公司将视情节对其进行处罚。

消防工作管理制度

为了加强消防工作，保护公司财产和员工生命的安全，制定本办法。 1、消防工作必须认真贯彻执行《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消

防条例实施细则》，贯彻谁主管谁负责的原则，实现“预防为主、防消结合”的

方针。

2、各施工部门都要建立义务消防队，重点工程要组织驻场消防队，各生产班组设消

防员(兼职工人)，每季度学习或训练不少于二次(每次二小时以上)，活动期间

的工资和资金等照发。

3、根据工程特点编制本单位的消防规章制度、防火安全操作规程和灭火措施。 4、向职工进行防火宣传教育，组织消防检查，纠正违章行为，排除火险隐患，研究

解决消防工作上存在的问题。

5、负责调查和处理火灾事故，对责任者提出处理意见。

6、组织审查、批准重点工程的施工组织设计中的防火措施及消防保卫方案。

7、与公司雇用和合作的包工队签定治安防火协议书，负责进行入场教育和书面交

底。

8、认真贯彻、执行公司OHSMS28001职业安全健康管理体系要求，配合公司完成相

关认证资料的填写及上报工作，做到体系的实用性、持续性和有效性。 9、施工现场搭建的临时设施应符合防火要求，不得使用易燃材料。材料的存放、保

管应符合防火安全要求。易燃易爆物品应专库储存，分类单独存放，保持通风，

用电符合防火规定。施工中使用化学易燃物品时，应限额领料，禁止交叉作业，

不准在工程内、库房内调配油漆、稀料。

10、施工区不准作为仓库使用，施工区不准住人，施工现场严禁吸烟。 11、电工、电气焊工，在从事电气设备安装和电、气焊切割作业时，要持操作证和用

火证，严禁非电、气焊工作业。动火前，要消除附近易燃物、配备看火人员和灭

火器材，用火证当日有效。

12、在施工程要坚持防火安全交底制度，特别在进行电、气焊、油漆粉刷、木质品装

饰或从事防水等危险作业时要有具体防火要求。

13、施工现场应根据季节变化、施工计划、制定季节及装修阶段的消防保卫措施或方

案。

14、工程应在开工前15日内到当地公安消防部门办理《北京市建筑工程施工现场消

防安全审批表》或《北京市建筑工程施工现场消防安全审核备案表》。

施工现场环境管理制度

1、严格按照环境体系(GB/T24001-ISO14001)的标准运行管理，贯彻节约资源，预防

污染，环境达标，持续改进。

2、坚持以人为本的精神，营造绿色建筑，追求社区、人居和施工环境的不断改善。 3、确保施工现场噪声排放达标，合理协调安排施工分项的施工时间;手动电动工具或

切割器具应尽量在封闭的区域内使用;运输车辆进入现场禁止鸣笛，必要时应对现

场噪音进行检测。

4、降低施工现场扬尘发生，避免大气污染。施工现场进行封闭围挡;施工现场必须每

天清扫，经常洒水降尘。施工现场建筑垃圾堆放，根据垃圾数量随时清运出施工现

场，垃圾车用苫布盖好，避免途中运输遗洒和扬尘。

5、施工所用各种材料按要求选择环保型材料，不使用有毒有害超标材料。分类存放整

齐、合理保管、方便使用。

6、生产污水排放达标，严禁出现乱流现象;现场污水必须经过沉淀处理后，再排向市

政管网。

7、施工现场降耗节能。节约用水、电，设专人监督，对浪费情况加以限制。 8、工程在施工高峰期间需进行噪音环境监测，以达到环保标准。 9、工程完工后须请具有检测资格的部门进行环境检测，合格后方可交工。

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