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范文一：不动产专属管辖

摘要:不动产纠纷专?属管辖是我国《民事诉讼法》所确立的一项??管辖原则，司法实践中贯?彻这一原则争?议颇多，多数法院将其?理解为只要案?件纠纷和不动?产有关，就由不动产所?在地法院管辖?。本文将从不动?产专属管辖法?律条文规定的?字面含义入手?，探究其实质含?义，提出以案件纠?纷的性质来区?别不动产案件?的法院管辖，并就如区分案?件性质提出笔?者的观点。关键词: 因不动产纠纷?提起的诉讼A?地的甲与住所?地C地的商品?房一套。后甲逾期交房?，乙遂向甲住所?地(即A地法院经?审查，告知乙本案属?不动产纠纷，按照不动产纠?纷专属管

辖原?则，应由不动产所?在地(即C地法院起?诉，A地)法院起诉。上述案例涉及?不动产纠纷案?件的管辖权，案情本身并不?复杂，但其中的管辖?权问题值得探?讨。案件属于受诉?法院管辖是我?国《民事诉讼法》第一百零八条?规定的起诉必?须具备的四个?基本要件之一?，因此当事人在?进行诉讼之前?首先要明确自?己应当向哪个?法院起诉。对于不动产纠?纷案件，在选择受诉法?院的时候就涉?及到我国法律?有关不动产纠?纷案件专属管?辖的相关规

定?。

二、不动产专属管?辖法律分析

所谓专属管辖?就是指法律特?别规定某些特?定类型的案件?只能由特定的?法院行使管辖?权，这是一种排它?性的管辖，不仅排除了一?般地域管辖而?且还排除了当?事人以协议的?方式选择其他?法

[2]院管辖的可?能性，凡法律规定为?专属管辖的诉?讼一律适用专?属管辖，一种观点认为?应当严格依照?法律条文的字?面规定，凡是涉及不动?产纠纷的案件?，无论纠纷属于?哪种性质，均应由不动产?所在地法院管?辖，这是传统意义?上的不动产专?属管辖，也是目前司法?实践中多数法?院的作法。其依据在于《民事诉讼法》在确立不动产?专属管辖原则?时，并不以案件纠?纷专属于某一?性质为前提，而且不动产纠?纷一律由不动?产所在地法院?管辖有利于法?院审查涉案不?动产的状况，从而便于查明?案情、对不动产采取?保全等措施，也有利于案件?审理完毕后的?执行。第二种观点认?为对于不动产?纠纷案件不应?一概而论，应当区分纠纷?的性质，对于涉及不动?产自身的纠纷?，如不动产质量?纠纷、不动产相邻权?纠纷等自当由?不动产所在地?法院专属管辖?，但是对于其他?与不动产自身?无关而仅和不?动产有牵连关?系的纠纷，如房屋中介纠?纷、购房款

纠纷等?，则不应一概由?不动产所在地?法院管辖。

笔者同意上述?第二种观点，主要理由有三?点:

第一，就民事诉讼法?律的规定来看?，我国《民事诉讼法》以及最高人民?法院《关于适用>若干问题的意?见》对合同纠纷、侵权纠纷、婚姻家庭纠纷?、继承纠纷等案?件的管辖问题?都做了相应的?规定，这些纠纷本身?都有可能和不?动产有关，但法律却没有?明文规定只能?由不动产所在?地法院管辖。特别就不动产?专属管辖所在?的《民事诉讼法》第三十四条而?言，其第二款第

三?项也规定“遗产纠纷案件?，由被继承人死?亡时的住所地?和主要财产所?在地法院管辖?”。从善意角度理?解，法条本身不可?能作出自相矛?盾的规定，因此可以推出《民事诉讼法》第三十四?

条第?二款第一项的?规定并不意味?着所有的不动?产纠纷案件均?由不动产所在?地法院管辖; 第二，司法实践中的?一些做法，已经突破了传?统意义上的不?动产专属管辖?原则，比如最高人民?法院结合《担保法》实施过程中遇?到的实际问题?，在《关于适用>若干问题的解?释》第一百二十九?条中规定:“主合同和担保?合同发生纠纷?提起诉讼的，应当根据主合?同确定案件管?辖。”司法实务特别?是对于银行贷?款案件的审理?均遵循这一规?定，对于借款抵押?担保合同，在管辖问题上?遵循从主合同?管辖地原则，即便单纯就抵?押合同提起纠?纷，也是由担保人?所在地法院管?辖而不是由抵?押物所在地法?院管辖。而在与不动产?关系更为紧密?的建设工程领?域，最高人民法院?最高法院《关于审理建设?工程施工合同?纠纷案件适用?法律若干问题?的解释》(征求意见稿)第九条从实践?需要的角度出?发，曾明确建议:“建设工程施工?合同纠纷不适?用民事诉讼法?第三十四条有?关专属管辖的?规定”;虽然上述解释?的最终文本没?有确定这一条?，但在最终文本?第二十四条中?规定:“建设工程施工?合同纠纷以施?工行为地为合?同履行地。”该条规定预示?着最高人民法?院在实质上认?可了建设工程?施工合同纠纷?案件并不属于?《民事诉讼

法》规定的不动产?专属管辖的范?围，而适用合同纠?纷一般地域管?辖的规定。第三，从便利诉讼以?及提高司法效?率的角度讲，不动产案件一?律由不动产所?在地法院专属?管

“民事诉讼法1?条的规定，台湾0辖也不符合?法治效率原则?。提高诉讼效率?也是民事诉讼?所追求的目标?之一地区的不动产纠纷案件?，只有其中的不?动产物权或其?分割诉讼，才由不动产所?在地法院专属?管辖。澳门特别行政?区的《民事诉讼法典?》所规定的专属?管辖则仅限于?不动产物权?诉讼和涉及法人?破产或无偿还?能力的诉讼，其他诉讼可由?当事人协商选?择管辖法院，其《民事诉讼法典?》第二十条规定?:?“下列诉讼由澳门法院专属管?辖，?[4]。在法国，诉权理论将诉?权分为物权诉?权、债权诉权与混?合诉权，《法国新民事诉?讼法典》第“不动产物权诉?讼案件，不动产所在地?的法院唯一有?管辖权。”由此将不动产?专属管辖严格?限定在不动产?物权诉讼领域?。在不动产纠纷?专属管辖问题?上，德国的规定最?为详尽，《德意志联邦共?和国民事诉讼?法》不动产专属审?判籍第“(2)关于地役权，物上负担或先?买权的诉讼，

[5]依供役地或承?受负担的土地?的所在地定其?管辖。25条规定 ”

综合上述作法?，各国各地区在?不动产专属管?辖问题上一致?的看法是不动?产物权纠纷案?件专属于不动?产所在地法院?管辖。笔者认为其中?德国的作法对?我国有一定的?借鉴意义。德国的做法概?括起来就是将?不动产诉讼分?为不动产物权?诉讼与不动产?上牵连事件的?诉讼两大类，前者由

、对于不动产物权纠纷案件，我国目前尚未?出?不动产?所在地法院管?辖，后者则赋予当?事人选择管辖?法院的权利1?

台《物权法》，法律上对物权也没有一个准?确的定义，理论上讲，物权包括所有?权、用益物权和担?保物权、占有以及自然?资源利用权等??种。对于不动产物6权诉讼，除法律?有特别规定的以外，(比如《担保法》司法解释关于?不动产担保合??同管辖随主合同管辖的规定?、《民事诉讼法》关于继承案件?管辖权的规定?等)，均由不动产所?在地法院管辖?，?之所以提出这样的观点，一方面遵循了?不动产纠纷案?件由不动产所?在地法院专属?管辖的原则，同时又兼顾到?了法律有关不??动产物权纠纷案件管辖问题?的例外规定;?

注释:

2005年版，第?[2]王建霞著:《不动产纠纷专属管辖的比较?研究》，载于《法律教育网》，网络地址?20?06年30日?[3]李祖军、蔡为力著:《民事诉讼法学》(高等?

院校法学系列专业教材?)，重庆大学出版?社，?19页

1999年版，第?[5],德,穆泽拉克著:《德国民事诉讼法基础教程》(民事诉讼法学?精粹译丛)，中国政法大学?出版社?[6]谢怀轼主编:《德意志联邦共和国民事诉讼?法》?(民商法典译丛)，中国法制出版?社?30,[7]柳经纬主编:《物权法》，厦门大学出版社?24,

范文二：论不动产纠纷专属管辖

论不动产纠纷专属管辖

2010年11月

第26卷第11期

学习论坛

TRIBUNEoFSTUDY

NOV.2010

VoI_26No.11

论不动产纠纷专属管辖

秦伟,李娜2

(山东大学法学院,山东济南250100)

[摘要]民事诉讼中的专属管辖是法律强制规定某些案件只由特定人民法院管辖,其专属性表现在排斥其他

法院管辖,排斥当事人协议管辖.不动产纠纷适用专属管辖是考量其特殊性,为满足公益需求所设置,以期维护社会

稳定.但审判实践中,不动产纠纷的界定莫衷一是,有人认为涉及不动产的纠纷均为不动产纠纷,皆适用专属管辖;

有人则认为仅就不动产物权纠纷专属不动产所在地法院管辖.世界主要国家和地区都规定不动产纠纷的专属管辖

制度,并严格区分不同性质的不动产纠纷并限定适用专属管辖的不动产纠纷的范围.我国《民事诉讼法》应以"一个

前提两个原则"为框架,规定不动产物权纠纷与不动产债权纠纷适用不同的管辖,进而突出专属管辖之效力.

[关键词]不动产;不动产纠纷;专属管辖

[中图分类号]D925.1[文献标识码]A[文章编号]1003—7608(2010)11—0072—05 一

,问题的提出

我国民事诉讼中的地域管辖制度以案件与法院辖区的不同隶属关系为联结点,分为一般地域管辖,特殊地域管辖,专属管辖和协议管辖.专属管辖是指法律强制规定某些案件只能由特定的人民法院管辖,其他法院无管辖权,当事人也不得协议变更管辖法院.《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第三十四条规定了不动产纠纷,港口作业纠纷和继承纠纷适用于专属管辖.涉外案件中,在中华人民共和国履行中外合资经营企业合同,中外合作经营企业合同,中外合作勘探开发自然资源合同发生纠纷提起的诉讼,由中华人民共和国法院管辖,上述情形排斥了外国的管辖,亦可视为一种专属管辖.在专属管辖的纠纷中,不动产纠纷案件的专属管辖非议最多,弊端最明显.

2001年9月30日,北京宝景公司与兰州龙华公司签订《天鸿宝景大厦房产订购契约》,约定华龙公司购买位于北京市东城区的天鸿宝景大厦西裙房第一层(部分)至第四层.双方还约定,本契约在履行过不呈中发生的争议,双方当事人协商不成的,任何一方均可向天鸿宝景大厦西裙房第一层(部分)至第四层所在地人民法院提起诉讼.天鸿集团系诉争房产开发商,其是委托宝景公司售房,天鸿集团履行了交房的义务且该房产产权所有权人于2004年9月13日变更为华龙公司,因华龙公司尚拖欠部分购房款未付,故将其起诉至北京市第二中级人民法院.华龙公司对法院管辖提出异议:认为本案应由被告住所地管辖,其公司住所地为甘肃省兰州市,请求将本案移送至甘肃省兰州市中级人民法院审理.

一

审法院审理认为,本案为商品房预售合同纠纷,

双方诉争不动产所在地为北京市东城区,根据"因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖"的规定,北京市第二中级人民法院对此案具有管辖权.故裁定:驳回华龙公司对本案管辖权提出的异议. 一

审判决后,华龙公司提出上诉,请求二审法院依法撤销原裁定,并将本案移送至甘肃省兰州市中级人民法院审理.二审法院经审理认为:本案系不动产上牵连事件的诉讼.因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖.根据北京天鸿集团公司提供的起诉依据,双方因履行商品房预售合同而产生纠纷,可认定合同履行地即为涉诉不动产所在地.因涉诉 [收稿日期]2010—10—20

[作者简介]】秦伟(1967一),男,山东省昌乐市人,山东大学法学院教授,法学博士,

硕士生导师.2.李娜(1984一),女,辽宁省大连市人,山东大学法学院诉讼法学研究生.

72?

不动产所在地在北京市东城区,故属于北京市第二中级人民法院管辖区内.裁定:驳回上诉,维持原判. 以上商品房预售合同纠纷案中,一审法院与二审法院确定该案的管辖法院时,基于对不动产纠纷的不同判断分别适用了专属管辖和特别地域管辖的规定,出现如此局面的根源是立法对不动产纠纷专属管辖的简单规定,不动产纠纷的范围究竟为何仍无统一标准.实践中的矛盾迭出,操作不一正是理论研究的推动力,学术界对专属管辖制度却鲜有探究,不失为一种遗憾.有鉴于此,笔者认为不动产纠纷专属管辖制度存有很多问题值得我们去思考,并通过这种思考寻求完善我国民事诉讼

不动产纠纷专属管辖的进路.

二,我国不动产纠纷专属管辖之内涵解读

《民事诉讼法》第三十四条第一款规定:因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖.从字面含义剖析上述规定,可解读出三个要点,即:不动产,不动产纠纷和不动产所在地.显而易见,准确诠释不动产纠纷的内涵是对其适用专属管辖的关键,对不动产和不动产所在地的理解则是不动产纠纷专属管辖的前提. 何为不动产?根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定,物包括不动产和动产.物可因以下两个原因而成为不动产:一是因其自然属性而成为不动产.即该物天然地属于不可移动的财产,土地便是唯一具备这一特征的物.那些因利用土地而深植于土地或附着于土地之上的物被称为附着物或定着物.二是因其附着于土地而不可动.由于土地属于绝对不可动的财产,因此附着于土地或固定于土地上的许多物也成为不动产,这类不动产大致分为三类:一是生长的庄稼,植物和树木;二是人类添置或建筑在土地上的建筑物,如房屋,桥梁,道路等其他设施;三是因安装或装饰于房屋成为房屋上不可分割的组成部分的物. 何为不动产所在地?不动产天然地与某一地点有着固定不变的联系,此物理的存在地点即是不动产所在地.不动产所在地表明了不动产所属的空间方位,作为静态的联结点,是确定纠纷由何法院管辖的一种联系因素.所在地与住所地不同,前者针对物而言,是自然的存在,依不动产的物理性质而设;后者针对公民或法人而言,是其进行活动的主要场所,公民住所地指其户籍所在地,法人住所地指法人主要营业地或者办事机构所在地,由法律拟制而设.不动产所在地法院依常理即可

推出是不动产所在的行政区划范围内的基层法院或中级法院.

何为不动产纠纷?对此我国立法并无明确说法,民事诉讼理论界对不动产纠纷的理解有四种观点:一是不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷.二是"因不动产提起的诉讼,包括涉及不动产的所有权确认,买卖,租赁,抵押,典当,互易,赠与,征用拆迁,侵权损害等方面的诉讼".三是"因不动产纠纷提起的诉讼,主要是因不动产的所有权,使用权,相邻权发生纠纷而引起的诉讼,以及相邻不动产之问因地界不清发生争议而引起的诉讼等".四是"法律上规定的不动产纠纷应当是指涉及不动产所有权的纠纷,而不应当扩大解释为与不动产有任何联系的纠纷,比如关于不动产的租赁合同纠纷,对不动产的侵权纠纷等,都不应当属于专属管辖意义上的不动产纠纷".

立法的笼统规定与学者的纷繁界定致使在审判实践中,对引起专属管辖的不动产纠纷的理解有两种操作思路:一种观点认为,遵从法律条文的字面表述,所有涉及不动产的纠纷不区分性质,均由不动产所在地法院管辖,理由是便于受诉法院对不动产勘验,调查和保全,保障案件顺利执行.另一种观点认为,并非所有不动产纠纷均为专属管辖,应以立法者确立专属管辖的意图为出发点,与不动产有密切联系的纠纷,如土地确权,房屋质量等进行专属管辖,与不动产仅有牵连关系的纠纷,如房屋买卖,房屋租赁等便无专属管辖的必要. 笔者认为,实践中的两种观点均有失偏颇.第一种观点表面上看似准确适用法律,实则是对法律的曲解立法之所以将不动产纠纷纳入属管辖制度,主要基刁不动产是重要的财产,权利义务关系相对复杂,涉及多

方利害关系人的权衡,上述L太J素使不动产纠纷具备"特殊性",以专属管辖的优先性,排除性和强制性的效力解决不动产纠纷,保护国家利益和社会公益的同时符合诉讼效益原则,便于不动产所在地法院审理案件.然而, 不动产纠纷不是单独的一种案由,其只能理解为是与不动产相关的纠纷.不动产的归属或使用可作为诉因引发诉讼,与不动产全然无关的诉因同样亦可启动诉讼程序.若不动产纠纷诉讼标的最终指向并非不动产,而不动产仅因牵连关系体现于案由之中,那不动产纠纷的 "特殊性"就无从谈起,该类纠纷适用专属管辖,选择管辖法院的困扰不会减少,反而脱离立法者的本意控制, 扩大了不动产纠纷专属管辖的适用范围,有违立法者置专属管辖的初衷.反观第二种观点,区分不同性质不动产纠纷,专属管辖适用部分不动产纠纷,更为科学, 更符合管辖制度中的"两便"精神.但主张者对何为与不动产有密切联系,如何认定不动产牵连诉讼,对不动产纠纷还可适用何种管辖规则均没有明确答案,实践中只能凭借审判经验和依靠审判先例加以判断.由此,科学地对不动产纠纷归类,并确定相应的管辖规则,是弥补立法不足,缓解执法纷争的必然要求.

三,域外相关立法例之考察

与我国专属管辖仅限于地域管辖不同,英美法系通常认为专属管辖是一种排他性管辖,其"专属性"仅是相 ?

73?

对于不同的法院系统即联邦法院和州法院而言的,此种专属管辖实为不同法院系统之事物管辖而已,类似于我国的级别管辖.而大陆法系中的专属管辖制度与我国的专属管辖制度更为契合,故笔者主要考察大陆法系

主要国家和地区的不动产纠纷专属管辖的相关立法例. 1.法国.法国规定不动产物权纠纷适用专属管辖, 不动产债权纠纷为任意管辖案件.《法国新民事诉讼法典》第44条规定:不动产物权诉讼案件,不动产所在地的法院唯一有管辖权.法国诉讼法的诉权理论将诉权分为物权诉权,债权诉权与混合诉权,仅就其中的不动产物权诉讼的案件专属管辖.物权诉权和债权诉权泾渭分明,而混合诉权指的是原告就同一法律关系同时主张两种不同性质的诉权——物权性诉权和债权性诉权,但在诉讼中该诉讼主体并不是分别行使两种诉权, 而是单一的诉权.在混合诉权的场合,当事人就具有向不同诉权相对应的不同管辖法院的起诉申请权. 在法国,法院对不动产物权纠纷的调查取证一定程度上依赖实地勘查,不动产所在地通常也是不动产登记地,由不动产所在地法院专属管辖不动产物权纠纷,便于法院到登记部门调取相关记录.同时,不动产物权纠纷可能涉及保全与执行问题,不动产所在地法院更容易操作,确保案件顺利进行.

2.德国.德国民事诉讼法对不动产纠纷的专属管辖规定得更为详尽,将其分为三种类型的案件并适用不同管辖规定.

一

是不动产物权诉讼的专属管辖.《德意志联邦共和国民事诉讼法》不动产的专属审判籍第24条规定: "(1)主张所有权或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼,经界诉讼,分割的诉讼;以及占有之诉,以关于不动产的为限,专属于不动产所在地的法院管辖.(2)关于地役权,物上负担或先买权的诉讼,以供役地或承受负担的土地所在地定其管辖."

二是不动产牵连事件的管辖选择.该法第25条规定:"在关于抵押权,土地债务或定期土地债务的诉讼中,附带提起债务诉讼时,在关于抵押权,土地债务或定期土地债务的注销登记或权利消灭诉讼中附带提起对人义务免除的诉讼时,在关于确认物上负担的诉讼中, 附带提起请求延迟给付的诉讼时,都可以向不动产审判籍的法院提起,但以附带的诉讼是对同一被告提起为限."其中关于因不动产上对人的诉讼,该法第26条规定:"对于不动产的所有者或占有者,本于其所有的或占有者的资格,而提起对人的诉讼时,因侵害土地而提起诉讼时,以及因征收土地而提起损害赔偿之诉时,都可以向不动产审判籍的法院提起."

三是房屋使用租赁或用益租赁案件的专属管辖. "对因房屋租赁和用益借贷关系产生的争议最终由房屋 .

74.

所在地的法院专属地域管辖,《民事诉讼法》第29a条第一

款(特定房屋的例外情况规定在第二款)". 德国民事诉讼法将不动产物权之诉规定为专属管辖,而对其余牵连诉讼时间中的诉讼,赋予当事人选择管辖法院的权利,即当事人可以选择被告住所地法院管辖或不动产所在地法院管辖.但德国同时规定不动产债权案件中的特定案件——房屋租赁案件属于专属管辖,这是因为在德国特别保护不动产,认为房屋是社会的主要财富,房屋租赁案件本质上看是债权纠纷,但站在现代民法的角度,不动产租赁权开始逐渐进入债权物权化的进程,这种趋势映射到程序法中,在管辖制度中将其视为物权来对待,必然也适用专属管辖的规定.

3.日本.日本现行《民事诉讼法》第l7条规定:"关于不动产的诉讼,可以向不动产所在地的法院提起."从中可看出,日本对待不动产纠纷管辖问题的态度独树一帜,并没有确定不动产所在地法院的专属管辖权,对不动产案件不再进行区分,涉及不动产的纠纷均为任意管辖案件.

4.我国台湾.我国台湾地区借鉴法国,德国的做法, 其《民事诉讼法》第l0条规定:"因不动产之物权或其分割或经界涉讼者,专属不动产所在地之法院管辖.其他因不动产涉讼者,得由不动产所在地之法院管辖." 其中,不动产物权涉讼除确认物权是否存在的诉讼以外,凡是以不动产物权为请求权提起的诉讼都属于其他因不动产涉讼.而因为买卖,赠与或者其他关于不动产的债权契约,请求履行契约过户时,则属于债法的关系, 并非不动产物权诉讼,则不属于专属管辖.

四,我国不动产纠纷管辖规定之再设计

面对我国不动产纠纷管辖制度的不足,如何重构使其发挥应有价值,更有利于解决纠纷,笔者认为,应确立 "

一

个前提和两个原则"."一个前提"即以法院为中心到当事人中心主义理念的转换.民事诉讼从本质上讲是当事人利用"公法"保护"私权"的活动,当事人作为诉讼程序主体,在启动程序,推动程序运行,影响程序进展过程中,其自由应受到尊重,权利应受到保障.当事人的参与性体现了人们主体意识和权利观念的增强, 民事审判方式由法院职权干预逐步过渡到当事人主导, 而以当事人为中心重构地域管辖制度,就成为整个民事诉讼制度体制转型的重要组成部分".一般认为,该理

念渗透到地域管辖制度,焦点集中于特别地域管辖和协议管辖,在诉讼领域尊重当事人的意思自治,有选择管辖法院的权利和自由.而专属管辖制度中,以维护国家利益与社会公益为目的,排斥其他法院管辖的权利,排除了当事人协议约定管辖的自由,其强制性不容许当事人管辖意愿的表达.反观我国现行不动产纠纷专属管辖的规定,不难得出适用专属管辖的不动产纠纷范围过于宽泛的结论.由不动产所在地法院管辖所有涉及不动产的纠纷,看似彰显专属管辖制度的刚性强制力,便于纠纷管辖法院的确定,实则放纵法院不分案件性质具体情形管辖的恣意,反倒不利于纠纷的解决. 对不动产纠纷进行专属管辖是各国立法通例,但国外立法皆对不动产纠纷类别加以明确区分,适用专属管辖制度的仅是部分不动产纠纷,其他不动产纠纷均赋予当事人选择管辖的权利.我国应借鉴其先进立法经验, 将更适宜任意管辖的案件从专属管辖制度中排除."两个原则"即诉讼方便原则和平衡司法资源原则.诉讼方便原则要求对不动产纠纷专属管辖和任意管辖并用,在一

定范围内特定法院审理特定案件以示公正,同时当事人选择便于诉讼的法院管辖以示尊重.平衡司法资源原则体现于在房地产发达地区和住房相对集中的区域中,对不动产纠纷适用单一的专属管辖制度,会出现个别法院案件激增以致无法应对的局面,为保证各法院案件数量均衡,合理使用诉讼资源就是设计不动产纠纷管辖制度必然考虑的要素.

在"一个前提和两个原则"的指引下,我国不动产纠纷应划分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷,这种仿效做法是符合世界民法发展趋势的.在大陆法系国家,

民事权利被分为物权与债权,相应地不动产权就分为不动产物权和不动产债权.物权与债权是一项完整的实体性财产权的合理划分,在这一正常的范畴中探讨权利的归属,"非物权即债权"的说法是成立的.国外不动产纠纷的管辖规定中,以不动产物权诉讼与不动产债权诉讼为标准,分别适用不同的管辖规定.我国曾经在很长一

段时间内,民事立法没有物权与债权的划分,仅理论界围绕物权有诸多研究,民事实体上的滞后使程序法无所适从,对待不动产纠纷管辖问题避重就轻,一笔带过. 我国《物权法》已颁行,物权与债权两分法由法律加以认可,不动产物权纠纷和不动产债权纠纷的划分有据可循,两种不同性质的纠纷必然适用不同管辖规则,以对我国不动产纠纷管辖问题的再设计有所启示.一方面, 不动产物权纠纷,包括不动产所有权的确认纠纷,不动产的分割纠纷和不动产边界的确认纠纷,由不动产所在地专属管辖.不动产物权纠纷是因物权的成立,归属, 效力等物权关系产生的纠纷.在当下中国,土地和房屋仍是人们最主要的财产,耕有其地,居有其屋是人们得以安身立命之本,应该说不动产物权纠纷关乎人们自身利益的同时还牵涉社会安定秩序的维护,专属管辖的强制力就可有效地保护公共利益.同时,不动产物权采登记公示方法,不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理,即使因历史原因而未登记的纠纷,由不动产所在地法院管辖不动产物权纠纷,依然便于当事人进行诉讼,便于法院对案件的审理.另一方面,不动产债权纠纷,主要指房屋买卖,租赁,赠与等合同纠纷,适用特别地域管辖,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖.该类纠纷诉讼标的是合同关系,是当事人在履行合

同过程中发生的纠纷,不动产仅是合同的标的物,不动产不能改变纠纷的性质,其仍为债权债务纠纷,依据合同管辖规则,当事人有选择管辖的自由,有协议变更管辖的自由并无不当.相反,此种任意管辖延续了实体法中当事人的意思自治,更有利于纠纷的解决. 至此,笔者为我国不动产纠纷设计的管辖制度已基本形成体系,但仍有两个问题值得我们探讨. 一

是不动产侵权之诉的管辖问题.在我国,债可因合同,侵权,无因管理和不当得利引起,债之诉讼适用一般管辖或特别管辖之规定.然而不动产侵权问题是否也如前所述采通用标准呢?笔者持质疑的态度.我国《物权法》将物权的保护单列一章,明确权利人的物权受到损害时,享有物权法上救济的权利,即权利人取得物权请求权.民法理论界对物权请求权的概念界定,性质及相关问题仍众说纷纭,但这不妨碍我们对管辖的探讨.笔者认为,不动产侵权纠纷应视为不动产物权纠纷,由不动产所在地法院专属管辖.理由有二:其一,物权请求权作为物权的一种天然保护手段,是依附于物权的附属性权利,不能将其与债权请求权相混淆.物权请求权表面上看是一种请求权,它不是以简单形式呈现, 而是在不同阶段呈现出不同的特点,在物权支配圆满时,它是一种应然状态下的请求权,当物权行使受到障碍时,它就转化为实然状态下的请求权,两种状态结合才构成完整意义上的物权请求权.实质而言,物权请求权与物权不可分离,是物权的效力的具体体现,当物权遭到损害时,通过物权请求权这一救济途径能最大化维护受害人的合法利益.不动产侵权纠纷皆因权利人的不动产遭受损害而主张返还原物,排除妨碍和消除危

险,不动产所在地法院专属管辖更利于案件处理.其二,若将不动产侵权纠纷视为普通侵权纠纷,由侵权所在地或被告住所地法院管辖,势必造成司法资源浪费. 一

般而言,在不动产侵权案件中,侵权行为发生地和不动产所在地是一致的,被告所在地法院在调查取证或保全执行中未必享有更多优势,而不动产所在地法院却更便于案件的审理.

二是房屋租赁案件的管辖问题.伴随我国经济的发展,房屋租赁市场日渐繁荣,由租赁合同带来的租金支付,房屋修缮和退房腾房的纠纷呈逐年上升趋势,解决纠纷的前提就是确定案件的管辖法院.

我国1982年施行的《民事诉讼法》第三十条第一款第一项明确规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院专属管辖.1986年,最高人民法院对北京市高级人民法院提交的《关于房屋租赁纠纷如何确定 ?

75?

管辖的请示》作出了《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》,指出:"凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮,租金,腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合'两便'原则的, 也可由被告户籍地或居所地法院管辖.这样并不有悖法律规定,重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决,从而正确,及时地审结案件."1991年的《民事诉讼法》明确规定,不动产纠纷专属于不动产所在地法院管辖,同时,最高人民法院在1995年《关于张新康与湖南省湘潭天宫实业有限公司,湖南省湘潭天宫实业有限公司北海公司商品房购销合同纠纷管辖问题的复函》中明

确规定了在合同之债中涉及不动产者,适用不动产所在地专属管辖的规定.

就我国立法现状看,旧《民事诉讼法》和现行《民事诉讼法》均只规定"因不动产提起的诉讼,由不动产所在地人民法院专属管辖",关于房屋租赁案件的管辖问题, 最高院先是采取宽容政策,鼓励应由房屋所在地法院管辖,个别情况亦可适用一般管辖,但随后复函中立场有所转变,对合同之债涉及不动产者一律实行专属管辖. 笔者认为,房屋租赁案件作为不动产债权纠纷之一,诉讼以房屋租赁合同展开,直接适用特殊地域管辖规则即可,由合同履行地或被告人住所地法院管辖.之所以对房屋租赁案件不宜适用专属管辖,这是因为:房屋租赁案件的诉讼标的是租赁法律关系,"买卖不破租赁"规则虽是债权物权化的表现,仍不能掩盖租赁合同的本质, 仅因其效力经由法律的强化而带有部分物权色彩.所谓的租赁权只是请求出租人交付租赁物由其使用收益的权利,其享有的只是请求权,而不能对租赁物进行直接的支配.租赁合同和买卖合同签订时,各方享有的都只是对合同对方的债权,承租人和买受人的地位都是平等的.德国对房屋租赁案件适用专属管辖,将不动产租赁权视为物权,可理解为是其民事实体法的发展作用于程序的结果.但是,在租赁关系中,纠纷都是围绕合同的订立,履行,变更和解除而产生,适用专属管辖,不能体现合同的意思自治,反而增加当事人的诉讼成本, 不利于解决纠纷.通常来看,房屋租赁合同纠纷的合同履行地往往与不动产所在地重合,由被告住所地和合同履行地法院管辖,既方便法院审理案件,亦可协调各地

. 法院的受案量,使之均衡

在房屋租赁合同履行的过程中,很容易因违约和侵

权而发生请求权竞合问题.按照我国法律规定,当事人可以在两者之间择一作为诉讼请求提起诉讼,相应的, 法院的管辖因诉讼标的的不同而有所差异,若以违约为由起诉,则适用合同的特殊地域管辖,若以侵权为由起 ?

76?

诉,则由不动产所在地法院专属管辖.

综上所述,笔者为不动产纠纷管辖重新设计的体系,以不动产物权诉讼和不动产债权诉讼的划分为前提,前者均适用专属管辖,后者适用任意管辖.建议现行《民事诉讼法》第三十四条第一款应改为:"因不动产物权纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖." 对不动产纠纷并用多种管辖规定,是纠纷多样化的必然要求,这样统,实务中的操作,便于法院对案件的审理和执行,也便于当事人进行诉讼.

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范文三：不动产专属管辖的厘清

【不动产纠纷】浅述不动产民事纠纷案件管辖现状

我国关于不动产纠纷的管辖仅有《民事诉讼法》第34 条第1款第1 项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。由此而引发理论界争论和司法实务中冲突越来越受到人们的关注，但因其涉及面极广，关系到法律适用和千家万户的切身利益，有些问题还相当敏感，争议也极大，笔者针对当前存在的热点、难点问题谈一些自己的认识。

一、我国当前涉不动产案件审判之主要问题

在我国改革开放三十年中，经济快速发展，城市房地产也得到空前的发展，但我国地区经济发展极不平衡，也使房地产市场存在同样的现象。主要的问题是不同地区法院管辖标准不统一。

在当前理论界对不动产管辖研究的还不多，但在审判实践中有二种不同观点：第一种观点认为，所有涉不动产纠纷案件统统归不动产所在地人民法院管辖。其理由是：我国民事诉讼法规定，便于法院进行调查、勘验，及时查明案件事实，也为了便于案件得以顺利执行。第二种观点认为，并非所有不动产纠纷均为专属管辖，仅就不动产物权之诉讼专属于不动产所在地人民法院管辖。其理由为因不动产而引发的债权诉讼并不直接以不动产上的物权为诉讼标的，纠纷的结果并不直接针对所有权人的物权。

很多时候不动产债权纠纷的不动产所在地与原、被告之住所地均不一致。为便于当事人在发生纠纷后能够就近、就地、及时向人民法院起诉以求得法律上的保护，和便于人民法院行使审判权，故不动产债权纠纷应遵循“两便原则”，采取任意管辖主义，适用一般地域管辖。

二、我国与国外涉不动产案件立法的比较

(一)我国当前涉不动产管辖的立法

关于不动产管辖，我国适用专属管辖，即“法律规定某些特殊类型的案件专门规定的法院管辖”，根据我国《民事诉讼法》第34条第1 款第1 项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。适用专属管辖，便于对案件的审理，也便于对不动产进行保全和执行。“合同履行地”是诉讼法上的履行地，这类案件最高院还是倾向于由不动产所在地法院管辖。

(二)国外涉不动产管辖的立法

《法国新民事诉讼法典》第44 条规定：“不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权。”法国诉讼法的诉权理论将诉权分为物权诉权、债权诉权与混合诉权，仅就其中的不动产物权诉讼的案件专属管辖。德国民事诉讼法将不动产物权之诉规定为专属管辖，而对其余牵连诉讼事件中的诉讼，赋予当事人之选择的权利，即当事人可以选择被告住所地法院管辖或不动产所在地法院管

辖。另在日本等国关于不动产纠纷案件也有类似的规定。只不过日本采取折衷态度，即关于不动产物权之诉，系专属管辖主义;关于债权之诉，系任意管辖主义。

三、我国当前法律框架下统一管辖的探讨与思考

(一)涉不动产案件管辖权的思考

目前，不动产民事纠纷的管辖主要存在两种观点。两种观点的相同之处是直接涉及到不动产物权纠纷由不动产所在地法院管辖;不同之处是涉及不动产债权和其它权利的民事诉讼管辖原则不同，一种是不加区分统统由不动产所在地法院管辖，另一种是依民事管辖的一般原则确定管辖法院。两种管辖原则各有利弊，第一种管辖原则的优点是减少了法院之间相互推委和相互争案源的情况，缺点是有时会增加诉讼成本，给当事人带诉讼上的不便。如：B 地甲公司在A 地承包一建设工程后，将工程的部分项目转包给B 地乙公司施工，工程竣工后甲、乙两公司因工程款纠纷诉至法院。这种情况依据不同的管辖原则，结果差异就很大，

A 地法院行使管辖权，可能给双方当事人增加的诉讼成本远大于B 地法院。还是上述案例，甲、乙两公司因工程质量而牵带工程款纠纷诉至法院，如果依然由

B 地法院管辖，对查清案件事实带来诸多不便，很大成度上增加了法院的诉讼成本，如果由A地法院行使管辖权，有利于查清案件事实。所以，当前的法律规定不能很好的解决诉讼过程中的遇到的实际问题。

(二)涉不动产案管辖探讨

首先在我国《民事诉讼法》第34 条基础上，“在不动产后面增加物权二字，不动产物权纠纷为专属管辖，这是各国立法通例”，因为当前没有争议且各国采用的不动产物权纠纷引起的纠纷，所以由不动产所在地法院管辖我们当然要坚持，问题是如何把有争议的部分合理的区分开来，哪些归不动产所在地法院管辖?哪些由管辖的一般原则来确定管辖?笔者尝试着这样区分：建设工程合同纠纷涉及到工程质量问题，均由合同履行地法院管辖;仅仅是工程款和其它不涉及工程质量纠纷，由民事诉讼的一般原则来确定管辖。不动产所有权人诉他人给其不动产造成侵权，由不动产所在地法院管辖;不动产租赁纠纷由民事诉讼的一般原则来确定管辖。除不动产物权纠纷之外，其它涉不动产诉讼，可以给双方当事人一个选择权，即选择特别或一般管辖，双方当事人达不成一致意见的由上述原则确定管辖。案件进入实体审理后，法院认为有需要移送到不动产所在地法院管辖的向当事人释明，如果双方当事人都同意移送的，可以直接移送到不动产所在地法院;如果当事人有一方不同意移送的，报请上一级人民法院指定管辖，一旦移送或指定管辖当事人均不得再提管辖异议。

上述区分确立的原则是：哪个法院管辖更有利于查清案件事实，即由哪个法院行使管辖权。

范文四：不动产纠纷管辖范围

一、不动产纠纷专属管辖规则适用的理解冲突

自民事诉讼法确定不动产纠纷专属管辖规则以来，目前为止对于不动产纠纷的理解尚未形成统一的认识。无论是实务界还是理论界，对此解说纷纭。不动产纠纷管辖在我国法院管辖体系中的地位

我国民事诉讼中的管辖，是各级法院之间和同级法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。按照目前的审级制度安排，我国法院系统分为最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院以及基层人民法院四级，实行的是两审终审制。管辖制度的作用之一，就是确定某个纠纷的具体管辖法院。民事诉讼法将管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖以及指定管辖四大类，其中，地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖和协议管辖六小类。

专属管辖往往是基于社会公共利益目的而规定的，因而不允许当事人通过协议管辖来改变专属管辖。不动产纠纷主要涉及的是专属管辖问题。所谓专属管辖，是法律规定的某类案件职能由特定法院管辖，其他法院无管辖权，当事人不得以协议方式变更管辖。协议管辖主要适用于合同纠纷，它是由当事人在法律允许范围内事先约定管辖法院，一旦发生纠纷即将纠纷提交唯一确定的管辖法院进行处理，因而排除了其他法院的管辖权。因此，专属管辖是相对于协议管辖而言的，它是依据管辖是否由法律强制规定，不允许当事人协商变更为标准而作的一种分类。

确定不动产纠纷管辖法院的两种途径在我国的司法实践中，主要存在着两种不同观点，即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种截然不同的方式来处理其管辖问题。

二、设置不动产纠纷专属管辖制度的立法意图

民事诉讼法设立不动产纠纷专属管辖制度的目的，很大程度上是基于对不动产自身的物理情状和法律属性的综合考虑。不动产是相对于动产而言的。根据物权法的规定，物包括不动产和动产。物可因以下两个原因而成为不动产：一是因其自然属性而成为不动产，即该物天然地属于不可移动的财产，土地便是唯一具备这一特征的物;二是因其附着于土地而不可动，这是因为土地属于绝对不可动的财产，附着于土地或固定于土地上的许多物就成为不动产，包括三类：一是生长的庄稼、植物和树木;二是人类添置或建筑在土地上的建筑物，如房屋、桥梁、道路等其他设施;三是因安装或装饰于房屋成为房屋上不可分割的组成部分的物。[2]因此，不动产就是指不能移动或者移动后会降低甚至丧失其价值的财产，比如土地就属于绝对无法移动的财产，而生长在土地上尚未到收割季节的庄稼就属于移动之后将减损或者灭失价值的财产。不动产所在地，是不动产与某一地点存在着的客观的相对固定不变的一种联系，它表明了不动产所属的空间方位，同时作为静态的联结点，是确定纠纷由哪家法院管辖的一个联系因素。

三、不动产纠纷管辖规则适用偏差的解决路径

如何更加合理地解决不动产纠纷专属管辖的实践分歧，是实现当事人不动产权益，减少当事人诉累和法院管辖之争的有效路径。实践中，很多不动产纠纷的管辖法院多是依据不动产所在地来确定的，尽管这种方式能够有效地解决争议、提高效率，但难免有“一刀切”的嫌疑。因为，这种方法并没有准确把握专属管辖设立的立法意图，而是简单地、不加区分地将凡是涉及不动产的纠纷统统推给不动产所在地法院来处理。存在并不一定意味着合理。司法实践中多年来一直秉持的这种做法，并不一定就完全符合法律的基本价值。在法的运行环节，司法权的实际执掌者不能够仅仅按照自己的工作需要和便利任意地解释法律。因此，迫切要求各地法院统一认识，对不动产纠纷概念本身进行合理的解释，正确适用不动产纠纷专属管辖规则，还法律以真实的价值。

范文五：不动产租赁纠纷的管辖

不动产租赁纠纷的管辖(原创)

发布时间:2009年3月10日 16时02分

笔者从本所代理的两起房屋租赁纠纷，谈谈目前法律实务中经常面临的不动产租赁纠纷的管辖问题。

案例一

出租人甲方和北京朝阳区某房产中介乙方签订《房屋出租委托合同》，约定:甲方将名下位于北京市海淀区的一处房产委托乙方全权代理出租，委托期限一年，租金半年一付。租赁期间，乙方全权代替甲方进入房间检查承租人租住情况，维护房屋，并负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋。因履行合同产生争议，提请北京市朝阳区人民法庭裁定或北京仲裁委员会仲裁等。其后，乙方将房屋出租给丙，丙又将房屋擅自转租给丁。丁擅自将门锁更换，在2007年10月房屋供暖试水时出现漏水，由于屋内无人且他人无钥匙而无法进入房屋，致楼下邻居房屋被浸泡损失达五千元。因委托租赁期间乙方疏于管理，造成房屋损坏，且逾期拒付租金，甲方口头通知乙方提前解除合同并自行更换了门锁。租户丙向乙方索赔租金损失，乙方要求甲方承担违约责任，诉至海淀区人民法院。

海淀区法院受理本案后，笔者代理甲方提出管辖权异议，指出:委托租赁合同中有约定管辖条款，本案应当移送朝阳区法院管辖。海淀区地法院认定异议成立，将本案移送朝阳区人民法院。朝阳区人民法院接收本案后，认为:虽然租赁合同中约定“因履行合同产生争议，提请北京市朝阳区人民法庭裁定”，但 “北京市朝阳区人民法庭”仅是法院的内设法庭，而非法院，此约定不具体、明确，约定管辖无效，本案不应由本院管辖。因二法院对本案管辖权发生争议，朝阳区法院提请两个法院的共同上级法院北京市高院指定管辖。后，北京市高院依据“两便原则”，将本案指定海淀区法院管辖。

本案甲方后提起反诉，一审中原告意志消磨，未到庭，按撤诉处理，被告亦撤回反诉，本案代理终结。

案例二

出租人甲方将其名下位于大兴区的一套房屋通过住所位于东城区的某房产中介公司乙方出租给承租人丙，甲乙丙三方签订有房屋租赁三方协议，约定甲方提供适合居住的房屋，由乙方居间介绍丙方承租，租期一年，每月租金6000元，押金6000元，租金每三个月一付，因租赁纠纷发生诉讼可由乙方所在地法院管辖。丙方及家人入住后出现头晕、咳嗽、呼吸不畅等不良反应，丙一岁多的孩子更是出现严重的呼吸道疾病，入院治疗。丙聘请专业的检测机构对房屋检测后发现该房屋内甲醇含量远远超过标准值，故书面

通知出租人要求解除租赁合同，退还押金和剩余租金。但出租人拒不收房，亦不退还押金和租金。无奈之下，承租人委托我所律师代理本案诉讼。

经办律师认为:“可由...管辖”亦可理解为“可不由...管辖”，遂于2008年10月向房屋所在地大兴区法院起诉，但大兴区法院以租赁合同中有约定管辖为由，拒绝受理。后律师又向租赁合同约定的中介公司乙方所在地东城区法院起诉，但东城区法院认为本案涉及不动产纠纷，属于专属管辖，应由不动产所在地法院管辖，故将本案移送大兴区法院。

律师看法:

以上两个房屋租赁纠纷案均涉及有关管辖的两个问题:一是涉及房屋租赁合同纠纷是否适用专属管辖的规定;二是房屋租赁合同中对管辖有约定时，是否从其约定。对此笔者这样理解:

一、与房屋租赁纠纷管辖问题有关的司法解释与判例

(一)最高法批复

关于房屋租赁纠纷的管辖确定问题，最高人民法院在1986年1月7日曾针对北京市高级人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》(〔,,,,〕京高法字第,,号)颁布了《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》，规定:“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。”

笔者认为，最高法的这个批复是在民诉法实施前针对实践中存在的各种规避、推诿管辖情况而专门颁布的，日前仍然有效，为广大基层法院在司法审判实践中适用，具有指导意义。根据此批复，房屋租赁纠纷“一般”应由房屋所在地法院管辖，“个别 “也可根据“两便”原则由被告户籍地或居所地法院管辖。根据此批复有权受理房屋租赁纠纷的管辖法院不限一个，房屋所在地、被告户籍地、被告居所地法院均有可能成为管辖法院。而专属管辖具有排他性，专属一个法院排除其他法院的管辖。专属管辖法定，最高法并没有将房屋租赁纠纷列为专属管辖范围。北京市高级人民法院的请示反映了时下对房屋租赁纠纷的两种看法:一是房屋租赁纠纷属合同纠纷，可以按合同纠纷确定管辖;二是房屋租赁纠纷属于“因不动产纠纷提起的诉讼”，不能按合同纠纷确定管辖，但也不能适用不动产纠纷的专属管辖规定。

(二)人民法院案例评析

人民法院案例选2002年第一辑(总第39辑)摘录了四川省高级人民法院诉范萍房屋租赁纠纷案的案例:四川高院将一处房屋出租给范萍，范萍擅自将房屋转租给第三人并不按约支付租金;四川高院向范萍住所地成都市高新区法院起诉，范萍以该案属专属管辖为由提出管辖异议，成都市高新区法院驳回异议;范萍上诉;成都市中院认定应属专属管辖，撤销高新区法院的裁定，指定房屋所在地的青羊区人民法院管辖。

在本案的评析中，摘录者针对该案应按合同纠纷、还是按不动产纠纷确定管辖法院的问题，指出:本案纯属合同纠纷，本不涉及不动产权属问题，故不属专属管辖范围;四川高院向被告住所地高新区法院起诉，高新区法院享有管辖权;成都市中院裁定指定青羊区法院管辖，在理解与适用法律上似有刻板之嫌。摘录者认为,因房屋租赁合同提起的诉讼，虽然也与不动产相关，但却一般只涉及合同的效力、租金的支付、违约责任的承担等，而与不动产的权属，登记过户等无关，其纠纷从根本上说不是由不动产所引起的，而是由合同所引起的;不动产只是合同的标的物，而标的物是否为不动产，对合同纠纷性质不起决定作用,因此不应由此决定纠纷的性质。

因不动产纠纷提起的诉讼与其他诉讼的根本区别在于不动产纠纷涉及权属问题,不能由当事人自行约定管辖。故应以是否涉及不动产权属为标准来判定是否是“因不动产纠纷提起的诉讼”，才符合立法宗旨与精神。民事诉讼法第三十四条中的“因不动产纠纷提起的诉讼”，应理解为“因不动产物权纠纷提起的诉讼。

二、不动产租赁纠纷是否适用专属管辖

专属管辖是指法律规定的某些特殊类型的案件专门由特定的人民法院管辖，其他人民法院无权管辖，当事人也不得以协议的形式改变这种管辖。专属管辖具有强制性和排他性两大特征。我国民事诉讼法第三十四条(一):“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，《民诉意见》第305条:“依照民事诉讼法第三十四条和第二百四十六条规定，属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件，当事人不得用书面协议选择其他国家法院管辖。但协议选择仲裁裁决的除外。”关于不动产纠纷的管辖，各国有不同的规定。如法国规定，不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权;德国规定，关于不动产诉讼之物权诉讼，由不动产所在法院专属管辖，而不动产上牵连事件的诉讼，赋予当事人选择的权利，即当事人可以选择不动产所在地法院管辖，或被告住所地法院管辖;日本旧民事诉讼法规定，关于不动产物之权诉讼，专属管辖;关于债权之诉讼，任意管辖。可见国外立法未将与不动产有关的纠纷一概归为专属管辖。

我国不动产纠纷适用专属管辖，排除一般地域管辖。但是如何界定不动产纠纷，实践中存在两种不同的认识。一种观点认为，只要是涉及不动产的案件，无论案件性质如何，均由不动产所在地法院专属管辖;另一种观点认为，要从我国法律设立专属管辖的目的着手，对于涉及不动产的案件，要区分案件性质，分别对待。

笔者同意后一种观点。在不动产纠纷案件中若不动产仅是案件涉及的标的物，并不影响案件的性质时，不宜简单地一概而论。房屋租赁纠纷是租赁关系存续期间因房屋租金、质量、腾退等发生的纠纷，一般由合同履行不符合合同约定或法律规定而起，法律关系发生的依据是当事人间实际存在的租赁合同。在房屋租赁纠纷中，房屋仅是纠纷涉及的标的物，但合同订立的目的是房屋的使用收益，依其性质而言，仍然属于债权债务纠纷，故依据合同管辖原则确定管辖更为适宜。比如，涉及不动产的合同纠纷适用民事诉讼法第二十四条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，在当事人未书面协议选择管辖法院时，由被告住所地和合同履行地法院管辖更为适宜。因为根据我国地域管辖设立的目的来说，一为方便法院查明案情，二为方便当事人诉讼，很多涉及不动产的合同纠纷案件并不需法院现场勘验就能查明案件事实，对这类案件不应仅局限于不动产所在地法院管辖。统一适用合同纠纷案件的地域管辖规定，既可方便当事人诉讼，也可平衡法院收案数量。

三、房屋租赁纠纷是否可协议管辖

我国民事诉讼法第二十四条规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”第二十五条规定“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”这是我国关于协议管辖的规定，其立法目的是在充分体现当事人意思自治的原则基础上，减少管辖争议，缩减诉讼成本，节省诉讼时间，杜绝法院之间互相推诿。

笔者认为，因房屋租赁合同纠纷引发的诉讼，其本质是合同纠纷，允许当事人协商确定管辖法院，只要当事人的约定符合协议管辖的四个条件即可，即(1)以书面合同的形式;(2)在被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地范围内进行选择;(3)是对一审民事案件中的因合同纠纷提起的诉讼;(4)未改变级别管辖和专属管辖。当有协议管辖时，应当尊重当事人的意愿，按照约定确定管辖法院。

笔者观点:

案例一中，甲方因乙方违约而解除合同引发诉讼，虽然房产是涉诉标的物，但是双方争议的焦点是违约事实与损害结果，根据案件的性质适用合同纠纷的管辖规定更为妥当。当事人就诉讼约定了管辖法院，此约定只要有效，就应按约定管辖确定管辖法院。但因当事人约定管辖法院为 “朝阳区人民法庭”而非“朝阳区人民法院”，一字之差，造成约定不明而无效。在此情况下，北京市高级人民法院根据“两便”原则，将海淀区法院指定为管辖法院，即被告人所在地、合同履行地及房屋所在地法院，是适当的。

案例二中，因出租房屋存在质量问题当事人要求解除租赁合同，租赁合同中当事人也约定了诉讼管辖法院，即中介公司所在地东城区法院，约定具体明确，合法有效。约定虽以“可由...法院管辖”表述，但如果原告是向约定的法院起诉，即符合约定，约定法院有权管辖。当然，被告应当包括中介公司乙方。如果原告只起诉承租人丙方而未将乙方列为共同被告，因约定法院不是被告丙方的住所地，起诉是否符合约定和法定便会产生理解上的分歧。这时，如果法院以起诉不符合约定和法定为由移送管辖法院，至少是有道理的。但该案被以涉及不动产纠纷案件属专属管辖地理由被移送到出租房屋所在地大兴区法院管辖，笔者认为移送所依据的事实理由是不准确的，似有年末相互推诿之嫌。

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