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范文一：房地产产品研发张建军：房地产项目产品研发及设计管理
《房地产项目产品研发及设计管理》
【课程背景】
产品研发及设计管理是房地产项目成败的关键,多数房企都是老板亲自管!压力山大┅┅
现实中常见到很多房企专业背景的管理人才匮乏,即使有也表现为管理的水平也参差不齐。 精于计算投资的老板, 舍得花设计费, 却不舍得招聘设计管理专才进甲方, 人贵! 还难管!不会管! 谦虚敬畏的甲方,顾茅庐、寻名师、谈愿景,把设计师当神仙请、言听计从,事后恍知烧香引鬼, 设计院出身的高手当上甲方就都能管好设计吗?半路出家爱上设计行当的老板和营销老总呢? 自命不凡的甲方,指手画脚、甚至越俎代庖,扼杀设计师的创作灵性,把设计师当成绘图员用, 只知有设计,得管!谁管?谁急谁管!即便是外行┅┅如此管只是看图纸,管的人能真正读懂图吗? 不知有设计管理,不仅看图,还得管事┅┅所以往往看似有人管,其实此人在看图而没管事,瞎管! 设计成果出图了, Yes 或 No ?或许是董事长、或许设计总监、或许营销总监、或许工程部经理、 或许┅┅,最终全靠某一个人押注、拍板定案,成败系于一人之身,在于一念之差。
所以,开发商必须要学习如何站在甲方的角度做好设计管理。
【思想介绍】
规划设计既是工程科学技术,更蕴含审美、人文、艺术创作的感性思维,
作为甲方的角色不是做设计、 而是做设计管理, 专业化的管理得到满意的设计成果, 需要理性思维, 本课程不是讲如何做设计画图, 而是培训甲方设计管理的岗位如何调动内部资源 (各部门及决策层) 和外部资源(设计师) ,通过科学的过程管理,最终产出最佳的设计成果图纸。
设计管理是从白纸到蓝图的智慧型服务的外包采购过程管理,从设计师的甄选、设计费成本控制、 设计合同签约、设计成果优劣的判断(市场、技术、成本、时序等综合评价) ,设计工作周期的控 制等等,
设计管理对外更强调合同履约的理性管理,还需要调动设计师充分发挥积极性和创造力的高超管理 艺术;
设计管理对内更需要协同策划、营销、成本、报建、工程建设、物管、商管┅┅,满足开发建设到交 付运管所有相关各部门及公司经营决策层的诉求。
【课程对象】
主导产品设计的决策层(董事长、总经理、副总等)
负责产品研发设计管理的操作层(设计总监、总建筑师、经理、主管等)
参与设计任务书、成果评价的协作部门人员(策划、成本、营销、报建、工程、客服等)
【课程收益】
对房地产企业产品研发设计主办部门的人员或直接负责该业务的领导,可借此课程,规范、统一将 来的业务管理运作流程,提升专业管理水平和设计成果的质量;
对非研发设计管理部门的学员,可借此课程,了解、熟悉房地产产品研发和设计管理的做法和实施 程序,更好地协同主办部门共同参与设计任务书和设计成果的评价,达成公司各部门对产品设计的 不同诉求;
通过本课程,不仅认同可以通过科学的过程管理实现结果管理的理念,同时在设计管理方面传授了 具体的、实操性的、高效的做事方法。整体提升受训管理者的专业素养和履职能力,整体提高项目 运作的科学性,降低项目风险,打造职业化的房地产企业项目经理人队伍;
参加培训的公司,可以此为基础,建立项目产品研发及设计管理的业务流程,并逐步完善企业自己 的房地产开发管控系统。
……
【主讲老师】
张建军,建筑学本科,工商管理硕士,注册建筑师,注册建造师。中国讲师 500强,常年担任多家 房地产企业、培训机构及清华、厦大等房地产总裁班的特约培训讲师,房地产企业经营管理及项目 操盘实战型教练顾问。 6 年设计院及 15年房地产企业实战工作经验,曾任天津万科公司设计部、 项目事务部、工程管理部经理;新奥集团蚌埠置业公司常务副总经理;历任天津海贸物业发展有限 公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长,兼汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理、上海汉镒 咨询公司总经理、天津汉镒房地产管理咨询公司总经理;南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总 经理等职务。 2010年投身管理咨询及培训,在房地产企业全面经营管理及项目的全程运作,特别 是组织管控、公司治理、计划管理、成本管理及项目决策、项目策划、设计管理、报批报建管理、 工程管理、营销及客服管理、外包管理等方面有着较为丰富的经验,为 50余家房企提供过咨询培 训,完成了 20余个项目策划及实操顾问的服务。
【课程时间】
整个课程时间为 1-2天。
本课程将按房地产项目产品研发和设计管理在开发商的企业管理系统中的不同维度,以及项目管理 系统中的各阶段、各分类的专业操作流程分解介绍。
其中包含大量的流程指引文件、作业指导文件详解及更多的案例分享等,以及必要的互动答疑等, 预计安排 2天课时;若减少课堂详解流程指引、作业指导等支持性文件的量和互动答疑时长,课程 可精简在 1天内完成。
【课程大纲】
《房地产项目产品研发及设计管理》课程大纲
一、 房地产企业战略 VS 研发设计管理
1、 公 司业务现状及战略方向对管理资源配置策略的影响
机会型开发商——单一项目公司
专业化开发商——行业内持续经营
2、 公 司开发业务属性对研发设计专业能力培育的影响
住宅地产综合开发商
商业地产开发商
旅游地产开发商
……
3、 公 司业务规模发展战略对研发设计工作内容及工作量的影响 中小开发商——项目产品研发设计,系列化、标准化产品设计 标杆开发商——产品线研发设计
二、 企业组织架构 VS 研发设计管理
1、 项 目公司结构
2、 二 级管理架构
3、 三 级管理架构
三、 研发设计管理的责权设计
1、 产 品研发设计管理主办部门的职责、权限
2、 公 司内其他协同部门在产品研发设计决策过程中的职责、权限
3、 公 司决策层责权
4、 公 司以外的协作、参与主体的责权
四、 研发设计管理系统的组织建设
1、 产 品研发设计决策层
2、 研 发设计部门的定岗定编
岗位编制
人员编制
3、 专 业管理干部的引进和培训
设计师——设计经理
五、 研发设计管理 VS 计划管理
1、 项 目开发计划(7个计划) VS 研发设计管理
2、 项 目开发进度计划的编制
3、 设 计工作计划的编制和分解
年度及月度计划
部门及个人计划
4、 研 发设计部门上报资金计划的编制
5、 研 发设计部门招聘及培训计划的编制
六、 研发设计管理 VS 成本管理
1、 目 标成本计划的 9大类成本
2、 成 本管理的关键手段——限额设计
3、 成 本的估、测、概、预算 VS 产品研发设计管理
4、 设 计费成本的控制方法
七、 项目拓展阶段的研发设计管理——强排设计
1、 项 目可研阶段的实地踏勘和规划设计设想
2、 强 排设计的组织和成果
3、 产 品组合方案 VS 地价承受能力
4、 土 地投标项目开发方案设计的组织
八、 项目策划阶段的研发设计管理——概念设计
1、 竞 争项目产品设计的市场调研
产品设计
部品标准
2、 客 户定位——产品定位——《初步产品建议书》
3、 概 念设计组织
设计招标
设计任务书
4、 概 念设计成果评审
5、 《 产品建议书》
九、 规划方案设计阶段的设计管理——方案设计
1、 规 划方案设计任务书
2、 方 案设计招标
3、 规 划方案设计委托合同
4、 规 划方案设计深度指引
5、 方 案设计内部评审
6、 方 案设计外部合作方评审(或有)
销售代理、招商代理、物业管理、商业管理、酒店管理……等关联合作方
7、 方 案设计优化
8、 规 划方案设计报规、单体建筑方案报建
9、 园 林景观方案设计
园林景观方案设计任务书
园林景观方案设计委托
10、 管网规划方案设计
专业管线规划方案设计
管网综合规划方案设计
11、 园林景观与管网综合规划方案设计综合评审 十、 项目交工标准管理
1、 交 工标准设计
2、 交 工标准审批
十一、 项目卖场、样板间及示范区的设计管理
1、 示 范区独立卖场建筑方案设计
2、 卖 场、样板间装修方案设计任务书
3、 卖 场、样板间装修方案设计委托
4、 材 设选型选样
5、 装 饰装修施工图设计
6、 卖 场、样板间配饰及销售道具配置
7、 示 范区园林景观施工图设计
十二、 单体建筑设计管理——扩初设计、施工图设计
1、 初 步设计任务书
2、 施 工图设计任务书
3、 设 计单位委托
4、 施 工图设计合同
5、 初 步设计深度指引
6、 初 步设计评审规范
7、 初 步设计报审、报批
8、 地 质勘查
9、 施 工图出图标准
10、 施工图设计评审
11、 结构设计优化管理
12、 材料设备选型选样
13、 施工图外部审查
十三、 管网规划设计管理
1、 专 业管线施工图设计
2、 管 网综合施工图设计
十四、 园林景观设计管理
1、 园 林景观施工图设计任务书
2、 景 观施工图设计委托
3、 景 观施工图评审
十五、 工程建设阶段的设计管理
1、 材 设招采、封样
2、 施 工招投标配合
3、 施 工图设计交底
4、 施 工现场的设计配合服务
十六、 销售招商阶段的设计管理
1、 销 售培训
2、 产 权面积测量
3、 销 售资料道具配合
4、 客 户变更配合
十七、 竣工交付阶段的设计管理
1、 竣 工验收、备案
2、 物 业管理配合
3、 商 业管理配合
讲师:张建军 常驻:北京
张建军老师
房企管理咨询 &培训专家
房地产事业部项目策划 &设计研发首席专家
建筑学工学士,工商管理硕士
注册建筑师,注册建造师
中国讲师 500强,常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、厦大等房地产总裁班的特约 培训讲师,房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问。
讲师特点:
张建军老师累积 25年设计院及房地产行业的从业经历,拥有从建筑师转型甲方管理的设计专 业深厚功底, 兼具从项目总经理、 房企总裁到咨询培训老师的管理视角和系统归纳总结,
成为
了一名既有扎实理论修养,又有丰富实操经验的覆盖房地产管理全系统的全能型咨询培训专 家。在房企只身跨地域拿项目、组公司、建系统、培养人、带队伍、融资金、做项目、扛指标、 交业绩的丰富阅历,使其更擅长在咨询试培训中透过表象准确扑捉客户企业的系统性症结问 题,并找出行之有效的解决方案,通过理念传播加知识分享促进培训达成实效。其整理的《房 地产管理系统》的系列培训课程,其业务跨度、专业深度、系统关联度等可适应房企不同生命 周期的管理特点,高处着眼、低处入手、循序渐进实现组织的全过程系统优化。其课堂表现逻 辑性强、知识全面、亲和诚恳,口才良好,穿插案例,互动答疑、思维敏捷,更关注参训人的 认识统一和能力提升的实效。在业内获得广泛赞誉,客户评价:一听就是实战派出身的老师, 带过兵打过仗,有水平,很受益。
经典课程:
《房地产企业流程管理的系统创新与关键点管理》 ——总裁如何管公司 &业务
《房地产企业成本管理》——如何做好全员、全过程、全成本管理
《房地产项目拓展(项目决策)管理》——如何科学决策、理性拿地
《房地产项目前期定位研究(项目策划)管理》 ——为何拿地后 先 做项目策划
《房地产项目产品研发及设计管理》 ——如何站在甲方角度做好设计管理
《房地产工程管理》——如何站在甲方角度做好建设工程管理
《房地产项目托管操作指引》 ——如何将房地产项目的经营及管理整体外包
工作履历及操盘项目:
6年设计院(建筑师、 CAD 室主任)工作经历;
7年房企专业管理及中层管理经验:
96年起任,期间在新加坡 HDB 下属 CESMA 设计公司研修一年; 2001年起历任天津万科公 司设计部、项目事务部(报建 &配套) 、工程管理部等三个部门经理等职务;主持过天津万科
城市花园、万科都市花园、万科花园新城、万科东丽湖、万科水晶城等项目策划和设计管理及 项目管理。
8年房地产企业高管工作经验:
2003年曾任新奥集团蚌埠置业集团营销副总、常务副总主持工作;操盘新怡绿洲项目(百万 平米大盘)整体策划及一期开发的管理。
自 04年历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长;港湾中心酒店 及海河之子俱乐部公司董事长; 汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理; 上海汉镒咨询公司 执行董事兼总经理, 兼江阴海贸资产、 常熟金湾广场公司总经理; 天津汉镒咨询公司总经理兼 天宇阳光置业总经理等职务; 任项目总经理全面操盘天津港湾中心项目 (写字楼、 酒店、 商业、 城市综合体) ,港湾中心酒店及海河之子俱乐部运营管理,江阴、常熟等商业综合体项目,天 津南京路新天地项目(城市综合体) 。
09年曾任南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务,负责天津智慧山城市综合体 项目(30万平米)的全面管理。
5年持续专注于房企的管理咨询、顾问,企业培训工作经验:
2010年加盟和君集团,合伙人,任职和君咨询房地产事业部。
咨询、培训服务客户:
北京中冶、济宁信昌、太原坤泽、陕西惠尔、中铁华升、天津耀中、吉林筑石、唐山大陆、山 东九星、威海万通、安徽华地、武汉星海、宝鸡聚丰,天津文投、贵阳中铁建、海南创基、四 川广信、海南美好,云南浩宇、北京城建、暖山集团、海南东汇、内蒙海天、大连家园、京投 银泰、淮北海容、江西海熙、湖南紫薇、青岛中仁、长虹置业、武汉航天、山东桦林、北京新 世界、北京未来城、重庆骄杨、宁夏瑞信、东营胜利、重庆宏博、百悦集团、重庆兆德、烟台 御园、中铁十七局……等 50余家房企的管理咨询、顾问及企业培训。
项目策划及操盘顾问:
烟台长岛旅游度假地产项目策划,海南东汇西海岸、秀英、森语林等项目策划及设计顾问,天 津雍金房地产汉沽项目策划,海南创基保亭幸福时光项目策划,呼和浩特兴达阳光集团 70万 平米商业项目策划, 重庆恒德物流总部基地项目策划, 嫩江昆仑购物中心项目策划, 三门峡金 帝建材城项目策划, 沈阳中泰汇通温泉养老地产项目策划, 百悦集团成都百悦城项目策划及设 计管理兼研发总监, 海南百城陵水旅游地产项目策划兼总经理, 西双版纳勐巴拉旅游地产项目 策划及经营管理顾问……等 20余个各类地产开发项目的策划服务、兼职高管或实操顾问。 观点文章:
《浅析房地产领域的“面积”概念》
硕士学位论文:《房地产项目全程托管模式研究》
实操项目《地产集团客户会 O2O 运作方案实战案例分享》
讲师相册:
《培训公开课》 《项目策划成果汇报》 《企业管理咨询培训》
课程视频:
http://www.tudou.com/programs/view/w-uvPOETyjA/
讲师住地:天津、北京
讲师住地:老师助理:请看我头像
范文二：房地产建设研发与设计111(1)
房地产研发与设计
《房地产建设研发与设计》 从房地产的建设角度出发, 作为房地产设计师在各个 阶段的工作职责、工作范围、工作流程;地产研发设计师编写的设计任务书;地 产研发设计师在设计过程中的职责等内容。
主要工作内容与方向
第一节 房地产研发设计师工作流程
第二节 地产研发设计师的相关工作
一、地产研发设计师的工作职责
二、地产研发设计师要掌握的相关资料
三、地产研发设计师要掌握的相关规范
第三节 地产研发设计师编写的设计任务书
一、设计任务书的内容
二、设计合作方式
第四节 地产研发设计师编写的设计合同
一、设计合同封面
二、设计合同内容
第五节 地产研发设计师在设计过程中的职责
一、地产研发设计师在方案阶段的职责
二、地产研发设计师在扩初阶段的职责
三、地产研发设计师在施工图阶段的职责
四、地产研发设计师在施工中的职责
五、地产研发设计师在设计阶段的成本把控
范文三：房地产集团研发中心扩初设计管理流程
房地产集团研发中心扩初设计管理流程
扩初设计管理流程
编制 日期
审核 日期
批准 日期
修订记录
日期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人
扩初设计管理流程
成本控制部 研发中心 财务中心 设计单位设计管理部成本管理部财务部审核/审批
方案设计
管理
编制《扩初设
计任务书》依据《责权手册》
审核、审批
CP依据《责权手册》组织评审
组织《扩初设计任审核/审批务书》评审、修订
在沿用方案设计单位的
情况下，此步可省略设计供应商采,购管理
设计实施设计准备
扩初设计设计过程交流
CP依据《责权手册》组织评审
深化扩初方案，征询政府部门意见，组织扩
提交设计成果初设计成果评审
收集内、外部评审意见
依据《责权手册》N审核、审批
CP
成本测算经济效益修改完成扩形成扩初设计审核/审批初设计成果细化修订细化修订
政府部门N报批报建Y审批通过
Y施工图设计
管理
1. 目的
规范项目扩初设计阶段的操作
程序，加强对项目扩初设计工
作的监控，达到确保设计质量、
进度和控制成本的目的。
2. 适用范围
本制度适用于公司扩初设计阶段的管理工作。
3. 术语和定义
扩初设计阶段:方案评审通过后到扩初设计完成前的设计管理工作。
4. 职责
参见《流程图》及工作程序。
5. 工作程序
5.1. 研发中心收集以下设计资
料，进行扩初设计委托工作: a) 政府规划部门对方案设计
的审核意见;
b) 各政府配套部门对方案设
计审核意见;
c) 勘察单位提交的《地质勘探
报告》及水文资料;
d) 成本控制部材料设备使用
意见及扩初阶段设计限额。
5.2. 扩初设计任务书
5.2.1.研发中心负责《扩初设计任务书》的编制，并依据《责权手册》组织评审，各部门协调相关外部单位参与评审，提出评审意见，研发中心进行设计任务书调整修正，评审通过后，各部门填写《设计任务书评审表》，依据《责权手册》进行审核、审批。
5.3. 设计单位选择 5.3.1.研发中心根据《设计供应
商采购管理流程》的要求
选择扩初设计供应商，并
依据《合同管理流程》签
订设计委托合同，也可沿
用方案设计单位。 5.4. 扩初设计管理 5.4.1.研发中心根据《扩初设计
任务书》、设计委托合同的
要求，督促设计单位进行
扩初设计工作，并进行设
计过程交流沟通。 5.4.2.根据合同要求以及项目所
在地政策需要，研发中心
向设计单位提供给排水、
供热、供电、弱电、消防、
人防、天然气等相关资料。
5.5. 扩初设计评审
5.5.1.研发中心组织(如需要，
邀请专业咨询公司参加)对扩初设计从建筑、使用功能、设备配套方案等方面进行评审论证，保证其合理性，形成《设计成果评审表》，提交设计单位修改完善扩初设计。
5.5.2.成本控制部对成本测算进行细化修订，财务中心对经济效益进行修订，按《责
权手册》进行审核、审批。 5.6. 扩初设计报批
5.6.1.研发中心判断是否需要进
行报批报建:
5.6.1.1. 如不需报批报建，则由
研发中心组织材料清单及主
要设备定板工作，并组织施工
图设计管理工作，具体操作依
据《施工图设计管理流程》; 5.6.1.2. 如需报批报建，则由研
发中心向有关政府部门提交扩初设计文件， a) 报批报建通过，则由研发
中心按本流程5.6.1.1的要
求组织材料清单及主要设
备定板、施工图设计管理工
作;
b) 报批报建不通过，研发中
心汇总有关政府部门意见，
提交设计单位，要求设计单
位调整扩初设计，再进行报
建;
6. 支持性文件
6.1. 《方案设计管理流程》
6.2. 《设计供应商采购管理流
程》
6.3. 《合同管理流程》
7. 相关记录
7.1. 《扩初设计任务书》
—参考《扩初、施工图设
计任务书》模板 7.2. 《设计任务书评审表》
7.3. 《设计成果评审表》
范文四：房地产设计
四季景观城前期
营销策划方案
2015年12月
目录
一 房地产环境 1.1 1.2 1.3 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4
二 环境机会与威胁分析 2.1 2.2
三 开发主题 3.1 3.2 3.3 3.4
四 名称设置
五 开发商基本情况 5.1 5.1.1 5.1.2 5.2 5.3
六 市场分析 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2 6.3 6.4 6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.5 6.6 6.7 6.8 6.8.1 6.8.2
69.1 6.9.2
七 项目定位 7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.2 八 营销策略 8.1 8.2 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.3 8.3.1 8.3.2 8.3
九 入市时机 9.1 9.1.1 9.1.2 9.2 9.3
十 销售服务
十一 总体费用预算 十二 效果评估
第一章 房地产环境
1.1 政治环境
长春市政府对净月开发区发展高新科技产业和商业有这大力扶持和很多优惠政策服务企业，经综合评定，其租用自用办公用房2年内，可按每月每平方米20元的标准给予租金
补助，每家企业补助每年累计不超过20万元。按照净月高新区发展规划，未来5—8年，净月高新区将围绕“创新型生态城”战略的实施，把净月高新区打造成长春市南部最亮丽、最有现代特质、最具人文气息的创新型生态城，长春市、吉林省乃至东北地区科技创新的策源地、深度旅游的目的地、时尚生活的聚集地，未来长春市最有效益、最有前景、最有潜力的地方。政策会使人口越来越多，会有更多的人来到这里，会给商场带来更多的顾客和客源。 1.2 经济环境
长春是近海沿边开放城市，享受国家沿海开放城市有关优惠政策。根据国务院批复，长吉图开放开发先导区以长春市、吉林市和图们江一带为核心，横贯中蒙大通道，向外辐射东北经济区、大图们江经济圈和东北亚经济区。
2014年实现地区生产总值4456.6亿元，按不变价格计算，比上年增长12.0%。其中，第一产业增加值317.1亿元，比上年增长4.3%；第二产业增加值2291.9亿元，增长13.1%；第三产业增加值1847.6亿元，增长11.8%。三次产业结构为7.1：51.4：41.5。对经济增长的贡献率分别为：2.5%、57.2%、40.3%。人均生产总值达到58691元(按户籍年平均人口数计算) ，比上年增长12.1%，折合9338美元。 1.3 长春房地产环境
长春，是吉林省省会，有着还未饱和的房地产市场，虽然是省会城市，但经济发展并未超前，远达不到一线城市水准，房地产市场空间优与其他城市。 1.4 社会文化环境
长春，是吉林省省会长春历史上是伪满时期的政治中心，因此保留了较多的伪满时期历史遗存建筑，同时长春也是新中国汽车工业、光电子技术、生物技术、应用化学、电影工业的发祥地并先后获得全国文明城市、国家卫生城市等荣誉称号。 1.5 技术环境
长春的房地产经过多年的发展，虽然称不上全国典范，但房地产活跃度也很不错。无论是开发技术、建筑技术、营销技术还是管理技术，都达到了一个比较理想的程度。目前长春市房地产竞争情况比较激烈，那么如何抢占市场、铸造品牌就非常重要了。 1.6 自然环境
长春市净月开发区有着得天独厚的生态条件，有" 喧嚣都市中的净土" 之美誉。净月潭国家森林公园就位于这里。开发区按照" 城在林中、路在绿中、人在园中、房在景中" 的城市建筑风格建设新城，基础设施大配套面积25平方公里，工商、税务、金融机构等综合服务功能完备、商场、医院、体育馆等社会服务设施完善，城市承载力不断增强，区域内高等院校、
科研院所云集，人气旺盛，服务业繁荣。良好的投资环境成为全市吸引外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。得天独厚的自然生态环境，会有越来越多的人在这里生活，这些都是吸引人群的因素。 1.7 人口环境
长春是一个本地及周边人口和外来人口混合的城市，随着经济的飞速发展，一线城市的竞争和生活压力不断的增加，加上长春这类城市的发展，这里才是适合大部分年轻人生活和发展的最好选择，会有越来越多的青年才俊和外来想在城市站稳脚跟的人涌入这座城市，为长春带来了许多新生力量，为未来的房地产行业提供了新生的庞大的消费力量。
第二章 环境分析与威胁分析
2.1 环境机会分析
社会文化环境的提高、创新型生态城的定位以及越来越多的外来人口的涌入，为长春的房地产产业的发展带来了许多的优越条件。随着社会经济的发展，市民对住房的要求也越来越高，追求舒适，享受人生的观念越来越强。在此大环境下，项目所在地净月开发区这些年来也在致力于完善居住环境，道路的整合性也在逐步完善。从区域升温的角度来看，净月开发区无疑是长春市升温巨快的区域。从长春整体的区域发展速度上看，南部城区比北部城区发展更快，净月去依靠得天独厚的环境优势，居住环境认可度一直较高，分析人士认为，按照住宅地产评论15%左右的销售利润率计算，商业地产的30%的高利润率也是刺激众多品牌开发的商业转型商业地产的关键原因。从市场空白角度来讲，业内人士认为，如果只做住宅地产对于大多数房企而言难以形成规模扩张和管理效益提升，而住宅+商业双轮驱动更能回到增长轨道上来。 2.2环境威胁分析
长春以具有多家综合商业体，如何突出，在地理位置教较偏僻中如何更能被人们所接受，是很大的问题。周围有多家房地产项目，如何让人们选择花千谷为居住场所，是问题关键所在。在未来供应问题上有着许多的竞争环境威胁。从国家的宏观政策角度来看，国家不断出台严厉的房地产相关政策，虽有所改善，未来也将会受到影响。随着经济一体化的快速发展，未来的竞争也是会随之越来越激烈。
第三章 开发主题
主题确立：开发以景观为主题的住宅（四季景观城） 确立理由如下：
从社会人情方面来看，现代的人们平时惜时如金，行色匆匆，没有好好的享受生活的美好。在这商品经济社会里，人情被冲淡了，但人作为一个感情动物是不可能没有朋友和对住宅环境的追求的。但是社会现实让人们对精神的追求受到了压抑，大都感叹世态炎凉，人情如纸。及时是住在同一个小区里面，也是房门紧闭，连自己的邻居是谁都不知道，给人一种老死不相往来的凄凉感觉。平时人们只是在自己的小窝里面，少了交流与沟通，下班后的生活，除了家庭的温馨，再也找不着大家庭小社会的温暖了。
基于以上的分析，如果开发以自然景观为主题的住宅小区，就可以通过小区的景观将住户吸引在优美的环境之中，达到人际沟通的目的。因为优美的环境可以放松人们劳累了一天的身心，使人们赏心悦目，在游历间使邻里间的感情越走越近，一同欣赏自己住宅里那优美的风景，感叹生活的另一种温馨。
从艺术方面来看，优美的环境可以升华人们的情操，陶冶人们的性情，正因为大自然有这种神奇的治愈效果，所以优美的环境就成为人们共同的追求了。开发自然景观住宅小区正好吻合了“建筑是凝固的风景”这句经典名句，同时 也是对这一名句的有效延伸与诠释。 从新闻角度来看，自然景观住宅在长春属于空白，仅此一点就足以形成长春房地产界的新闻点，还会受到媒体的广泛关注，从而大力宣传。
从策划的角度来看，策划的精髓就是找到社会需求的空白点，然后满足他。优美的自然景观是一种社会的共同需求，在长春显然是人们共同的需求，将大自然优美景观带回身边。
第四章 名称设置
名称确立：项目名称建议采用“xx ，四季景观城”，简称四季景观。 名称释义如下：
“春天”是一位充满青春气息的妙龄小姑娘
继续“春天”之后，“四季”则是代表以为气质高雅、赋予内涵、举止贤惠的成熟女性。 名字之所以融入“xx ”二字，是为了突出集团公司的品牌。对于一个房地产公司而言，在楼盘的命名中，融入公司的名称，有利于让消费者在一开始就记住公司，了解公司，随着 楼盘推广的展开，将会与楼盘本身一样深入人心。在再次开发中人们就不会对此有陌生感了。 名称中的“景观”一词，主要是为了呼应策划主题——养生，优美的环境。同时也达到
了望文生义的效果，让消费者仅从名字上就对楼盘的定位与性质，开发理念等有一个大致的了解。
名称中“四季”一词，突出小区设计的理念—--自然。小区的优美环境随着四季的变迁而改变，显现大自然的鬼斧神工，让人听后耳目一新，就会有想对此楼盘就进一步了解的看法。此楼盘的命名在长处也是没有类似的，所以说显得别具一格。从名称的意义上很容易形成 记忆点。
第五章 开发商基本概况
5.1 开发商概况 5.1.1 以往开发情况
远洋地产创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市，为内地在港上市的房地产公司十强之一。而此项目是远洋地产进军商业地产的重要规划之一。自远洋成立商业地产事业部，净利增至37.96亿 约10亿来自商业地产，公司目前致力于商业地产。以前对商品房开发比较成功，对市场及房地产格局把握较好。 5.1.2 美誉度
2013年荣获中国房地产业联合会、中国行业信息统计协会、焦点中国网联合发布的2013年度中国房地产业综合实力100强。2006年，公司的品牌形象得到进一步提升。获得了北京地产十大品牌企业、中国房地产企业社会责任优秀单位、2006地产中国十大最具品牌价值企业、2006中国蓝筹地产企业等多项荣誉；其开发建设的项目、楼盘也得到了北京十大热租写字楼、2006顶级写字楼、北京十大热销写字楼、最佳规划设计楼盘等奖项。在建筑质量及设计会给买家极强的信心，在附加价值的提升上将会起到重大作用。 5.2 开发理念及文化
作为一家以品质著称的地产企业，远洋地产在公司创立之初，就非常重视文化营养的汲取，不但在硬件上给业主提供高品质的居住空间，而且也始终深切关注各个年龄层业主的精神生活，力图以“社会公民”之力，全面提升业主生活品质。秉承“平衡创造价值”的发展理念，从而让城市变得更美好、让人们生活更幸福！远洋地产将以“客户专家”为手段，致力于房地产开发及相关领域的经营管理，提供高品质房地产物业产品及增值服务，为人们创造更好的工作与生活环境。 远洋地产期许创新带来更专业的成果；同时，创新的思维将有助于远洋地产建立开放的心态，能够随市场环境的调整而持续取得成功。远洋地产是一群可靠的人的结合体，面对不同的利益相关者，远洋地产永远是值得信赖的对象，是一个有机成长、不断扩大的组织，远洋地产的成功在于其内的每个人都能以团队的成功为衡量标准，通
过彼此的协作，达到共同的目标。 5.3 项目概况
项目名称：四季城景观 项目类型：高档住宅 项目建设单位：远洋地产
项目建设地址：长春市净月开发区净月大街和永顺路交汇处长影世纪城对面
项目具体情况介绍：项目共18层，地下及地上的6层为停车场和商场，7-16层为住宅，高度为52米，这将是净月开发区的一个标志性建筑。
第六章 市场分析
6.1市场调查 6.1.1基本情况
上周经营性用地无供应。 【供应需求】 上周商品住宅供需情况
分析：上周全市商品住宅供应446套，环比下降86.75%；供应面积4.02万平米，环比下降88.06%；套均90.16平，与上周套均面积（100.06平）环比下降9.89%。上周全市商品住宅成交1838套，环比下降17.98%；成交面积19.16万平，环比下降18.74%；套均104.24平，与前一周套均面积（105.22平）环比下降0.93% 。上周市场供求两端均大幅下降，随着年底临近，市场进入了传统的销售淡季，预计本周供应及成交仍会继续下降。
【开盘加推】
上周全市无项目开盘加推。
表1-1 商品房网上签约成交情况
6.1.2 消费者情况 消费人群分析：
15—25岁消费阶层属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费盲目性。消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主。 25—35岁消费阶层具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟 消费力以中高档为主，是主力消费群体。
35—45岁消费阶层较强经济能力及支配权，并具有一定购房能力，追求品牌实用性产品为主，消费心理成熟。消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主 注重品牌内涵
从结构年龄来看，30—45岁的人已逐渐成为城市居民的主体，这个年龄段的主题正是消费的黄金阶段，广泛目标消费客户群体：不分种族，职业，年龄，性别，收入，这是一个广泛的消费群体，是项目的风格，形象的传播间接体
主力目标消费客户群体：以20—45岁之间追求旅行，讲究时尚，个性化较强的消费主图作为项目的主力消费。 6.1.3 竞争情况
表1-2 周边楼盘价格情况一览表
6.2 市场研究
从以上情况可以看出，我们的竞争对手还是比较多的，复地墅香洋房，潭泽溪郡是我们的头号对手，开售价比附近其他几家都要低。“共生美学”是潭泽溪郡为人与自然而设计的，他倡导亲近自然的优雅生活。而园区整体的园林规划，则采用了“三级一层”的设计思路，一级绿化是中央景观带；二级绿化为入口广场区、形象主景观区、中心水景区、绿岛区、儿童娱乐区、绿色加油站、多功能平台营造的七大景观区，三级绿化是邻里楼间绿化；一层为首层庭院绿化与庭院四角设置的艺术景观系统，庭院式的园林主题，鸟鸣蝶舞的休闲广场，释放馨香的绿树浣花，油彩般鲜活的舒缓草地，让自然自缢流淌，一曲优美灵动的叠水，盎然的雕塑的小品，有亲切家园氛围林荫路，可以围坐共享的木桌椅，可以叙谈嬉戏的休闲平台，尽享诗意的栖居。 墅香洋房延续了哥德堡森林的欧式古典主义的建筑风格，屋顶造型的创新追求着独特建筑意韵，三段式的立面布局保持了项目整体的北欧建筑气质。建筑的外
立面采用仿砖真石漆、真石漆及涂料，是北欧建筑艺术的真实体现。深远的挑檐，退台的处理以及一步阳台的唯美设计，在延续了哥德堡森林原汁原味的北欧风格的同时，我们在二期风格的基础上进行了改进，比如在廊柱的设计上增加了柱头细部，柱式与檐部的交接不再生硬；外墙体面砖铺贴方式更加精细化，更显细腻到位。外立面色彩的调整随和，细部线脚的处理底层采用大玻璃面形式，更加体现了建筑的温馨和精致。在园区规划设计中利用半地下车库和地势高差，形成不同层次空间的绿化平台，错落有致，严谨的建筑中融入自然的随意，真正做到“城在林中”。
基于此，如果我们不找出一个很独特的卖点，就无法与以上楼盘抗衡，价格也卖不上去。熟悉房地产的人士都知道，房地产进入了概念化时代，一个好的概念完全可以产生良好的经济效益。
6.3 市场特性
长春房地产市场，客观地说，现在进入了低潮期，但是如果有现金开发理念的楼盘，仍然可以抢占先机；反之，没有特色的楼盘其销售就陷入了“挤牙膏”的困境。
6.4 竞争者排队
6.4.1 上线位
以价格为参考的有源山墅，万科惠斯勒，益田瓦萨。这几大楼盘价格目前偏高。 以地理位置为参照的有复地墅香洋房，益田瓦萨，中信城等这几个楼盘离我们较远 以卖点为参照都以生态为卖点
6.4.2 同线位
以价格为参考的有复地墅香洋房，国信南山。这几大楼盘价格目前相对较低。
以地理位置为参照的有国信南山，源山墅，戛纳小镇等。这几个楼盘就在我们附近，会对我们构成威胁
以卖点为参照都以生态为卖点，与我们有共同点
6.4.3 下线位
以价格为参考的有源山别院，潭泽溪郡。这几大楼盘价格目前偏低。但因其价格低也容易吸引一批贪图便宜的买家。对我们也有威胁。
6.5 竞争格局辨认
6.5.1 领导者 如万科惠斯勒，是个成熟的生活社区，无论是配套，规模还是小区文化，在当地一代堪称领导者
6.5.2 挑战者 如国信南山，复地墅香洋房，这两个在实力方面与我们相当
6.5.3 追随者 如源山墅
6.5.4 补缺者 源山别院
6.6 主要竞争者的市场表现
周边楼盘无论是在楼策略还是营销手段上，都没有特别的优势，大多数都以养生，生态为主，与我们相似。
在竞争方面。国信南山有温泉，成为一大亮点，复地墅香洋房也比件不错。
6.7 周边同类项目市场分析
居民对居住条件的要求日益高涨，净月区房地产开发上也发生了质的变化，一些规模较大，配套完善的项目也相继推出。同时，人文景观、户型功能及休闲会所配套的引入，也成为各个地产项目竞争的砝码。因此，在新的一年里，房地产市场将面临更加激烈的竞争，专业化、规模化将成为必然。该项目在全新的环境中走向更加完善和成熟。
6.8 优劣势分析
6.8.1 总体上的优势
时尚：长春时尚风向标、明星餐饮店、各种展览、走秀等体验活动、全新生活方式倡导者。 休闲：项目周边优良的地理资源环境是营造休闲情调的基础，刻意营造的小镇建筑风情，沿街休闲餐饮
浪漫:礼堂与婚礼草坪成为浪漫的视觉标签，同时亦提供诸多适合情侣恋人共度美好时光的商业休闲平台。
活跃：贯穿始终花样繁多的营销运动、社区主题活动平台，亲切平和的小镇邻里关系。 人文：长春城市的人文底蕴、良好的教育背景、因电影而生的泛电影文化与体验、小镇的人文关怀
6.8.2市场营销的优势“净月中央主题休闲生活区”VS “净月中央居住区”
传统净月板块分离，作为长春城市休闲的“新净月”日趋独立，这里离尘却不离城。作为长春首个城市同自然完美相会的代言板块，将获得巨大的发展空间。
市场机会点与障碍点
6.9市场机会市场机会点
环境价值：环境优美，空气清新，不远处又有亚洲最大的人工森林公园，空气污染少，满足现在越来越多的人们对于空气质量的要求。
人文氛围：周边有净月大学城
升值潜力：长春绝大商业楼仍旧集中在城市中央的几大成熟商务板块中，分别是西安大
陆路CBD 板块，解放大路商务带，红旗街商务板块以及人民大街商务带，故在净月这边如果也能有一所综合商业体，也会带动净月的经济发展
交通优势：该项目两面环路，加之有轻轨三号线，120,110路公交，交通极其便捷。 市场障碍点
市场呈现供大于求的状态——在政策的调控下，长春住宅市场成交量持续走低；与此同时，住宅供应却持续，保持高速增长的趋势。此消彼长，供求比已失衡。
降价促销成为市场常态——受到供求关系失衡的影响，同时开发商急于回笼开发资金，导致市场上大量涌现特价单位，打折促销，降价让利等降价势头。
购居者心理出现变化——市场情况持续表现低迷，并且房价呈现下滑迹象，导致大量购房者都陷于持币观望的阶段。
点与障碍点
第七章 项目定位
7.1 产品定位产品定位——高档精品楼盘
基于市场现状以及本产品的特征性，本项目的商业定位具有前瞻性，广泛商业包容性，本项目前期商业定位为豪华休闲养生式住宅。
符合休闲，养生，居住，住宅一站式多业态综合性住宅物业。小区配套组合上考虑以鲜花树木为基点，石材景观辅助延伸。之所以一下就定位为高档小区，是为了公司打个样，树立起公司招牌。将公司理念推广开来。
7.2 市场定位
主市场——定位的理论支持点如下：根据 房地产的地域性和不可移动性的特点，以楼盘为中心，以五公里为半径画园。目标客户就在这个圆圈范围内。副市场——楼盘区以外的其他区域人员，定位理论 支持点如下：
人们有一个共同的特性，那就是在消费时，如果有一个特色的消费场所或者产品，人们通常愿意舍近求远。像四季景观城在长春可以说是独树一帜，因而凡是在长春地区工作伙伴生活的人员都可能是四季景观城的潜在客户。
7.3 诉求定位
7.3.1 诉求点设定
1）
2）
3） 让环境像自然一样围绕身边 我的家就在大自然中 相信你也不能忍受没有自然的日子
4） 感受大自然带给我们的美好生活
7.3.2 设定理由
因为我们的开发理念和主题是自然景观，所以诉求 应该紧扣自然做文章。第一条强调的是生活环境要像大自然一样完美，随时随地能感觉到自然的存在，存在于我们的身边。第二条是强调我们就在自然中，你不用刻意的去体会，只要住进我们的小区就会让你感受自然的魅力，第三条就是强调自然对生活的重要性，人们可以没有丰富的物质生活，但是不能没有对大自然的追求及向往，第四条就是告诉人们静静感受生命的美好吧。
第八章 营销策略
8.1 楼盘策略
1、楼盘概念 ：主题自然景观高档住宅小区
2、包装规划
1） 如果条件允许，建议将楼盘外观设计成高山耸立的形状。将楼盘的墙柱仿成树林等。
这样更有利于直观的传达自然概念。在其他公共场所，也可放置不同形状的石材，树墩等。
2）
3）
4）
5）
6） 小区里多设计一些喷泉，更能响应自然这个主题。 请专业相关人员，为小区多多植入南方花草树木，合理布局。 条件允许的话还可以在小区中建立一个小型的自然博物馆，将美好的事物永存人间。 小区内的行人道，建设成你仿佛身处森林的感觉。 同时也可以鼓励大家奇思广义，将自己的家园建设的更美，所提方案一旦采纳将会
予以房价上的优惠
8.2 价格策略
8.2.1 定价思路
目前楼盘所在区域尚较偏远，但环境优美，空气清新，该地域楼价普遍较高从前面的市场调查和分析中可以看出，目前周边主要楼盘起价的均价为8400元/平方米，价格最高的楼盘为源山墅15000元/平方米，而我们四季景观园最大的对手复地墅香洋房和国信南山起价为8500米/平方米，所以我们的四季景观园的定价思路以二者作为参考。
8.2.2 价格确定方法
价格确定方法：根据周边房地产的定价及长春市的房价，我们初步将房价定位9000元每平方米，之所以初步房价定的有些高，是应为以自然景观为主题的小区在长春是史无前例的，
为了打响品牌，为了响应公司发展策略，所以声势造人。根据营销法则，一个新颖的概念是无价的。但是，也为了稳住起见，同时为了占领市场，以达到后者居上的目的，建议起价为8850元每平方米，然后再根据销售情况作出价格反应策略
8.2.3 项目具体定价策略
不同楼层，不同朝向，不同景观，不同户型的单位分别采取不同价格。
1）按楼层定价。我们的楼盘是带电梯，按楼层定价的方法是：三楼以下每低一层，价格就递减；每上一层，价格就递增。但是最顶层不是价格最高的楼层，因为人们不喜欢顶层单位，价位最高的楼层是顶层的下一层。
2）按朝向定价。正南向最高，正东向，东南向，正西向，正北向和东北向依次递减。
3）按户型定价。空气对流，无暗房，间隔科学试用的户型价格较高，反之偏低。 具体每个单元的价格，另行确定。
8.2.4 付款方式与价格政策
一次性付款的给予95折优惠，按揭付款的98折优惠（暂定）。
8.3 促销策略
1. 促销方法选择
选择现场促销、展销会促销、广告促销、活动促销、人员直销、销售跟进与服务、物业管理促销、新闻促销、优惠促销九大方式分步进行。
2. 促销形式与主题
（1）优惠促销 在内部认购阶段进行。价格比起步价每平方米低200元，但仅限50套（对外做广告说50套，实际只拿出10套），该特惠房均拿出那些朝向、景观、楼层等较差的单位。
内部认购建议采用两种方式进行，一种是对内内部认购，即针对本集团员工、老版的亲朋、相关政府单位的职员。建议认购价以8800元/㎡为宜，根据尾数定价法和心理定价法的原则，8800与9000两者虽然数字相差不大，但在消费者看来有着很大的差距，前者人们在口头上习惯说8000多元，而后者就会说是9000多元。这样一看，两组本来相差不大的价位，却变为相差1000元了。所以建议采用8800元的价位。凡公司员工购房，均可获这一优惠。为了解决公司员工购房困难，可以采用首期款由公司贷款方式进行，这样每月支付的费用就不大，公司员工都可以买得起。公司员工向公司待的首期款，也采取分期支付的方式方式还贷。
另一种是对外内部认购，对外内部认购按优惠促销方式进行。
这里需要注意的是：在内部认购阶段，由于房屋数量有限，认购者众多，无法满足需求，为了达到一种较好的效果，可以采用摇珠方式进行。凡购房者亲临现场排队拿取购房号码，然后将所有号码放在一起进行摇珠，摇中的即可获得特惠房。为了防止冷场，营造人气，可发动全体职员前往售楼现场，另召集各新闻单位记者前来现场，制造热闹气氛。
（2）著名主持人与你实话实说 在开盘的当天进行。将主持人请来现场，请房地产专家、建筑专家和公司总裁等嘉宾，另外在广告中邀请社会各界人士（以购房者和潜在购房者优先安排入场）约100到300名做现场观众。再邀请长春各大传媒参加，请电视台转播。形成一种新闻热点，借新闻传媒传播活动的意义。
（3）在开盘的第二天进行活动。凡购房者及潜在用户均免费入场，意在营造销售气氛。凡入场者均填妥一份个人资料表（包括购房意向表），为公司建立一个客户信息库。同时在现场举行抽奖活动。
（4）举行购房投资讲座 在开盘的第三天进行。请商界名家亲临现场举办“购房投资技巧”讲座，免费入场，意在吸引市民的关注，并营造现场人气。
(5)人员直销 在内部认购前即展开。找一批在校大中专学生或者由本公司售楼员组织成立一个人员直销小组，在长春市区内，主要在净月区内对大中型企业展开地毯式全面搜索，做到服务（销售）上门，联系到企业最高层领导，说服企业领导以配房作为员工福利，为每一位高级职员配一套住房，由企业负责交首期款，由本公司提供特价优惠。开发商再为团体购房者配备一部中巴，作为上下班用。人员直销意在争取集体购房，变零售为批发。即使不成功也起到了很好的宣传作用。
（6）专卖销售 由公司挑选出具有一定特色的单元进行专卖。在第二轮营销周期中进行。比如挑选出一房一厅或泳池概念单元（即全面向泳池的住房），在广告中打出：“因过去的一段时间里，前来现场购房者纷纷打听泳池单元房，本公司为满足部分购房者需求，特地精选出10套泳池房，在今明两天进行专卖，并以特惠价发售。”此法可以制造升值、旺销的气氛。
8.3.1 促销方式选择
选择现场促销，展销会促销，广告促销，活动促销，人员直销，销售跟进与服务，物业管理促销，新闻促销，优惠促销等方式。
8.3.2 促销主题与形式
8.3.3 促销对象
准购房者，潜在购房者，已购房者。
第九章 入市策略
9.1 入市时机
9.1.1 内部认购时机选择
建议定在2015年12月份左右。比正是开售提前两周，给购房者一个认识了解的阶段以便购房者在正式开售时落订。
9.1.2 正式开盘时机选择
建议在2016年一月一号。正值新的一年到来，有很多优惠可以供居民选择，并且图个吉利。新年还会发一些小礼品，也会吸引不少人来看房
9.3 应对措施
有关内部认购和正式开盘的具体操作方案，包括现场气氛的营造与管理方案，另行定制。
9.2 效果预测
用过一系列促销活动的连环展开，加上广告及新闻稿得刊发，生态自然为主题的住宅将会达到深入人心的良好效果，“四季景观园”可以被众人知晓，一定会备受瞩目。
第十章 销售服务
服务理念：让生态生活化
服务口号：让生态填充生活
服务方针：创造新生活，真诚你我他
服务目标：让人人生活在生态的自然中
第十一章 总体费用预算
报纸广告费用：
不可预测费：
推广告费：
促销费用：
公关费用：
费用总计：
第十二章 效果评估
如果在操作上比较到位，没有出现差错的话，估计在正式开盘结束后，售出绿率在50%左
右，如果乐观的话，可能达到80%左右，甚至全部售出。
范文五：房地产设计研发部2011年工作总结(研发)
2006年工作述职报告
2006年共完成施工图设计面积约15.3万平方米，方案设计面积约21万平方米。
一、围绕着本岗位职责主要完成的工作:
1. 勘察设计单位的选择及合同的签订工作，主要完成绿岛明珠改造办公楼工程设计、锦
都地质勘察及九龙湾模型制作等设计勘察承揽合同共28份。
2. 负责施工图设计过程中的设计管理工作，主要有以下工作:
?协调、落实九龙湾从方案到施工图的设计工作及施工图的审查工作。 ?负责落实绿岛公园修建性详规的设计工作。
?负责落实杨馨花鸟市场的改造设计工作
?协调、落实九龙湾边坡、九龙湾2、3#楼、锦都等勘察工作的进度，及时提供勘察报告，满足设计要求。
?协调、函接绿岛三期灯饰设计工作。
?协调、落实九龙湾还建房(双景园)的施工图设计工作，满足现场施工需求。 ?组织本部门专业工程师参加绿岛、九龙湾及锦都等在建项目的图纸交底工作，并协助项目部做好设计协调和技术配合工作。
?协助总经理做好绿岛双山公园、九龙湾、锦都等项目的方案及初设阶段的设计管理工作。
3. 负责提供开发中心项目报建所需的方案、初步、施工图设计各阶段的设计资料及技术
咨询。主要项目有:九龙湾、绿岛公园等。
4. 负责提供成控中心项目招投标所需的有关工程材料、设备的技术指标、参数、质量指
标，满足招标要求。主要包括绿岛四期门窗、栏杆、外墙砖;
5. 负责提供成控中心测绘所需要的相关图纸。主要包括:九龙湾1、2、3、6#楼、上江
城A2、A3门面、绿岛A14(会所)、绿岛车库A16、彩园车库、上江城车库、杨馨花
鸟市场等。
6、配合物管公司绿岛云间1、2、5、6栋交房，落实云间及蓝溪分户图的按时完成。 7、负责按时提供集团营销、物管、开发、成控、赛戎公司等部门所需的工程资料，并提
供技术支持。
8、较好地完成了本中心月度、年度工作计划和资金计划的编制与执行;完成本中心日常行政工作和办公、差旅等事务的管理。
9、完成总裁、研发中心总经理安排的其它工作。
二、工作中存在的问题及解决办法。
1、研发工作不能按照程序文件进行工作，导致产品设计上仍然会出现在施工图期间有大的变更的现象，产品设计的工作不够细，工作粗躁。2007年要对产品研发程序进行梳理和修正，初步建立起一套适合公司项目开发特点的研发工作流程。
2、项目建设中，有关的变化信息不能及时传递到相关部门，特别是营销部门，造成产品交付使用时出现与销售不符的现象。完善相关的制度和程序文件，加强问责制，进一步明确项目责任人(专业工程师)的职责。围绕着这个工作，中心将会完成相关的工作手册。重点做好对营销中心的技术支持工作。这项工作持续时间长，从产品设计方案起到产品实施完整个过程都要与销售紧密配合。要求在工作中仔细，资料提供应统一、完整，并与实施内容一致。在交房标准、户型图、总图、面积指标、模型、以及承诺提供业主某些产品等方面要及时、全面、准确。要以客户的要求来衡量工作，以“鸡蛋里挑骨头”的工作精神对待这项工作。保证产品销售的完整性、连贯性。
3、中心的工作不够细致深入，专业工程师深入现场不够，对项目的特点缺乏全面的认识，导致工作混乱的局面。比如。在交房标准的制定中，前后变化多，出现了多个版本，给销售和项目实施带来不必要的麻烦。
4、研发中心运做一年，目前还只是狭义的产品研发工作。前期的研发(市场调研、项目可行性研究等)都需要相关部门提供指导性意见。我个人认为这种工作模式在现状下并无多大问题。只是感觉需要产品前期工作的准确和全面。应该给予前期工作充足的时间，哪怕出现多次反复，推翻重来都可以。但是，一旦项目定位的指导纲要确定，就不应再做大的变动，整个项目的后期运做，包括设计、销售、推广、施工等都应该围绕这这个目标去实现。形成产品从研发到成品的清晰路线，使得各部门工作目标明确。
5、中心学习氛围还做的不够好，离公司学习理念主张的“学无止境”还有很大差距。学习的方式是多种的，可以向同行学习，考察本土优秀楼盘;也可以向同仁学，组织中心对技术问题展开讨论以及和项目部、营销及物管的技术回访;还可以通过网络学习。
等等。虽然中心去年的管理提升计划中将学习纳入了工作计划，但是由于中心负责人的变动，此项工作做的不好，有欠账。今年里将会改变这一不足。通过不同的学习，在中心内部形成技术交流、探讨的学术气氛，以提高中心的整体专业水平。 三、自身的不足
1、工作不够细致、扎实，有时比较浮躁。处理问题、思考问题时不够周全，细密。如住宅设计中的一些细节:窗、空调机位等的设计，从上江城暴露出了问题，到绿岛依然有部分没有很好的解决。虽然从思想上意识到问题，但是工作中还不够深入，不够扎实。对以往的经验教训没有及时总结，或者总结了却没有更正和实施，导致产品设计水平没有大的进步。
2、由于项目开发报建流程有了新的变化，对此变化的熟悉和了解不够深入，需要加强。中心在九龙湾报建图纸提供工作中出现了一些疏漏，主要是与开发等部门的沟通不是很到位，还有专业工程师及我本人对报建流程的不熟悉等原因造成的。我们及时总结了教训，现已经整理出了整个项目从方案到施工图阶段所需要图纸的明细，要求每个专业人员都要掌握。
3、工作缺乏前瞻性和预见性，对计划实施过程的检查和督促工作还不到位，有时会出现因临时发生的状况而导致计划不能按时完成的情况，对困难预见不充分，影响工作的顺利开展，也影响了其他部门的工作。
四、2007年的工作思路及希望:
在公司2007年经营计划纲要的指导下，本中心工作思路:
1、理顺产品的研发工作流程，初步建立一套适合晋愉项目发展特色的产品研发程序
(或者说是工作手册)。
2、设计管理工作水平要进一步提高。从设计单位的选择到设计图纸的过程管理，都
需要吸取以往的教训，要总结出好的管理经验。使设计图纸的质量能达到公司研
发产品的要求，满足市场的要求。提高工程技术资料的准确性、完整性，为项目
报建、施工及营销提供更加有利的技术支持。减少很多以往出现的低级错误。
3、加强内部管理，进一步提高工作水平和效率。
4、加强计划管理，做到工作提前构思、准备，由被动变主动。计划的实施性也应比
去年有大的提高。
2006年对我来说是个不平静的一年，我经历了三任总经理的来去。和三个不同工作特点的老总共事，带给我的收获很大，特别是锻炼了自己的工作适应能力，能够在最短的时间里适应领导的工作风格。另一方面，由于中心总经理的人员不稳定，自己也做了一些超出本岗位职责范围的工作，使自己的工作整体能力有一定提高。总之，这一年里，我感到压力是非常大的，惟恐自己的工作不够完美。
2006年产品研发工作是取得了一点成绩，但也只是万里长征迈出的小小一步。前面的道路还很远、困难还有很多。我希望在今后的研发工作中能得到公司上上下下的关注和支持，从项目地块的取得到产品的设计全过程都有清晰的工作思路和明确的目标，使研发系统的这艘航船乘风破浪，勇往直前。
总结人签名:
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