范文一：转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算

《转让旧房:土地增值税扣除金额如何计算》

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作者: 日期:2014-10-04

土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。

情形一:纳税人能提供原购房发票

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的每年，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与房地产有关税金予以扣除，但不作为加计5%的基数。

应纳土地增值税计算步骤:

?计算扣除项目金额,原购房发票金额(1，5%N)，转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数;

?计算土地增值额,旧房及建筑物转让价款,扣除项目金额;

?计算土地增值率,(土地增值额/扣除项目金额)100%;

?根据土地增值率找出土地增值税适用税率;

?计算应纳土地增值税,土地增值额适用税率。

情形二:纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实

根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得计算扣除:取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额;纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用的房屋(www.30lawyer.com)及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。计算公式为:旧房评估成本价格,房地产重置成本价成新度折扣率。

按评估价格计算土地增值税步骤:

?计算扣除项目金额,重置成本价成新度折扣率，取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用;

?计算土地增值额,旧房及建筑物转让价款或评估价款,扣除项目金额;

?计算土地增值率、确定适用税率及计算应纳税款与以上第一种方法步骤相同。

此外，根据财税〔2006〕21号文件的规定，对纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。

范文二：[汇编]转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算

转让旧房:土地增值税扣除金额如何计算2014-09-15

土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。

情形一:纳税人能提供原购房发票

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满

12个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

应纳土地增值税计算步骤:

?计算扣除项目金额,原购房发票金额(1，5%N)，转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数;

?计算土地增值额,旧房及建筑物转让价款,扣除项目金额;

?计算土地增值率,(土地增值额?扣除项目金额)×100%;

?根据土地增值率找出土地增值税适用税率;

?计算应纳土地增值税,土地增值额×适用税率。

情形二:纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实

根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一

些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得计算扣除:取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额;纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。计算公式为:旧房评估成本价

格,房地产重置成本价×成新度折扣率。

按评估价格计算土地增值税步骤:

?计算扣除项目金额,重置成本价×成新度折扣率，取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用;

?计算土地增值额,旧房及建筑物转让价款或评估价款,扣除项目金额;

?计算土地增值率、确定适用税率及计算应纳税款与以上第一种方法步骤相同。

此外，根据财税〔2006〕21号文件的规定，对纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。

范文三：转让旧房土地增值税扣除项目确定三情形

转让旧房土地增值税扣除项目确定三情

形

原创转让旧房土地增值税扣除项目确定三情形

字体:[大中小]来源:中国税网作者:樊剑英日期:2010-12-08

新房、旧房的区分标准

旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)关于新建房与旧房的界定问题指出:新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

各地对于新房和旧房的判定标准举例如下:

1.《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(鄂财税发[1995]544号)关于新建房与旧房的界定问题，经研究确定:凡是建成未交付使用的房产均属新建房;凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。

2.《上海市财政局地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知及本市具体补充规定》(沪地税地[1995]38号)规定:财税字[1995]48号第七款所称使用时间和磨损程度标准为:新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税;如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。

3.《成都市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(成地税函发[1995]158号)规定:新旧房的界定，根据川财税[1995]18号文精神，暂定为"新建房建成后使用时间超过一年的为旧房"。

4.《广西壮族自治区财政厅、自治区国家税务局、自治区地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(桂财税字[1995]第28号)规定:凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。

转让旧房如何确定扣除项目的三种情形

计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。

(一)按照评估价格确定扣除项目

财税字[1995]48号文规定:转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

(二)不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形

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范文四：转让旧房土地增值税扣除项目的若干思考

　　摘要：由于转让旧房土地增值税扣除项目的税法规定过于笼统，导致实务中征纳双方对土地开发成本费用、构筑物等的扣除，以及旧房及建筑物评估价格的确定产生分歧，本文通过对相关税收规定进行梳理，就转让旧房扣除项目的若干问题进行了探讨、分析；同时结合实务，并基于合理性的原则，就计算土地增值税时对土地平整费用、构筑物等的扣除，以及如何合理利用旧房及建筑物评估价格提出了一些建议。 　　关键词： 旧房； 土地增值税； 扣除项目 　　扣除项目的范围和金额是转让旧房确定增值额并据以计缴土地增值税的两个因素之一，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）以及后续相关文件虽然对扣除项目作出了规定，但随着时间的推移，社会经济环境已经发生深刻变化，导致转让旧房中的有些特殊情况在原有的税法中无法找到相关规定，税收的征纳双方因此产生了矛盾与分歧，特别是转让旧房计算土地增值税时土地开发成本费用、构筑物的扣除以及旧房及建筑物评估价格的确定争议颇多。 　　一、土地开发成本费用的扣除 　　《暂行条例》第六条规定， 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格……。显然土地开发成本、费用与取得土地使用权支付的金额并列作为扣除项目之一，但并没有区分是房地产开发企业还是转让旧房的企业，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）在对扣除项目进行解释时，也没有如同其他税法一样进行条文或名词解释，而是打乱《暂行条例》对扣除项目的分类，进行了重新分类和解释；将开发土地成本与新建房及配套设施的成本作为一个项目进行解释，而且仅限于纳税人房地产开发项目。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[95]48号，以下简称48号文）第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。将土地开发成本和费用彻底地排除在扣除项目之外。但在工业用地出让实务中，往往有地方政府在出让条件中注明是“五通一平”甚至“七通一平”，而实际在交付土地时却是“生地”或仅完成了拆迁的“半熟地”，使企业不可避免会发生大量的土地开发成本和费用，如土地平整费等。当然有些评估机构在评估时将房屋建筑物垂直投影下的土地平整费等土地开发成本、费用计入了房屋的重置成本。但在一些容积率较低的特殊用地项目上，如煤场等，由于房屋建筑物在整体房地产转让金额中的占比较小。实际发生的土地开发成本、费用无法计入房屋建筑物的评估价格中，在计算土地增值税时仅扣除房屋建筑物造价的评估价格，使得增值额中包括了土地平整的费用，而非全部的土地增值收益，这让纳税人深感不合理。 　　从税法法理来看，《暂行条例》将土地开发成本、费用作为扣除项目之一，并没有规定仅限于房地产开发项目；而且在扣除项目的规定中的第三款将旧房及建筑物的评估价格与新建房及配套设施的成本、费用作为扣除项目一个选择项，也就是说如果新建房可扣除的是建房及配套设施的成本、费用，是旧房则为旧房及建筑物的评估价格。此外，《国家税务总局关于印发的通知》（国税函发[1995]110号）第六条这样规定：“转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。”采用这种旧房及建筑物的评估价格是消除房屋及建筑成本的通货膨胀因素，是基于有利于纳税人的课税。同样在《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。这也是基于消除通货膨胀因素，有利于纳税人的课税。 　　由此，对于《实施细则》以及“48号文”中关于扣除项目对《暂行条例》的重新解读是否妥当，就值得商榷了。笔者认为，随着经济的发展，地方政府限于财力等原因，会在出让土地使用权时选择“生地”出让，而用地企业发生土地开发成本、费用并取得相应票据的情况下，在转让时不予扣除是有违立法本意的。 　　二、构筑物及设施的扣除 　　《暂行条例》第六条规定计算增值额的扣除项目第三款为“新建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格”，这里的建筑物到底是什么？将房屋作为并列项进行了单列，是不是建筑物就是指构筑物？《实施细则》第四条在解释收入时有这样的规定：《暂行条例》第二条所称的地上建筑物，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。但这里是对收入的解释，而且还多了“地上”两字。1993年与《中华人民共和国土地增值税暂行条例》同期出台的《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号），在注释不动产时就将不动产区分为建筑物、构筑物以及其他土地附着物三类。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件《销售服务、无形资产、不动产注释》也对不动产的具体范围作出了规定，区分了建筑物、构筑物，并加以注释。由于《暂行条例》及相关文件都未对建筑物的范围进行规定，从而导致实务中对建筑物的界定出现三种情况，一是转让旧房仅能扣除房屋类建筑物，将构筑物彻底排除在外；二是允许扣除部分构筑物，如水塔等；三是允许所有构筑物，比如场地、道路等都能扣除。 　　2010年7月26日，《国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复》（国税函[2010]347号）规定为，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。从此文件中可以得到两点解读，一是转让码头泊位、机场跑道是属于土地增值税应税收入；二是码头泊位、机场跑道也是属于建筑物。对于机场、油库等特殊房地产转让项目，整个项目房屋类建筑物不多，大部分是构筑物，如果不允许扣除构筑物的评估价格，则这部分价值就会计入到增值额。 　　由此笔者认为，《暂行条例》中建筑物实质是包括房屋建筑物、以及构筑物的。在码头、机场作整体转让时，相应的码头泊位、机场跑道的评估价格应该可以在计算增值额予以扣除。对单独计价的一些管网设施、绿化等，也应按评估价格单独予以扣除。而对一些应当计入房屋建筑物或构筑物的辅助设施，则应在评估时计入相应建筑物或构筑物的评估价格中予以扣除。对建筑物、构筑物及附着物的具体范围可按国家标准委发布的《固定资产分类与代码》中的列举，以便实务操作。 　　三、评估价格的确定 　　由于旧房及建筑物是以评估价格作为计算增值额的扣除项目，对此《实施细则》规定评估价格为由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。实务中，税务机关基于对转让旧房交易价格审查的需要，也要求交易双方提供评估报告，以确认转让价格的公允性，在房地合评的情况下，有必要再提供一份建筑物按成本法评估的评估报告。但在对一些转让工业用房地产项目进行评估时，房地产评估机构由于缺少相应成交案例无法采用市场法，而是采用成本法，也就是以房地产重置成本乘以成新率的价格作为评估值，被评估单位以此作为确定成交价的参考。个别地区要求再出一份单独的建筑物评估报告作为计算旧房及建筑物扣除项目的评估报告，这是不妥当的。这将导致出现基于同一价值类型、同一估价对象、不同评估结论的两份评估报告。根据资产评估相关原理，不会因为评估方法不同而导致评估价格的不同，不同评估方法都能得出委估资产的价值或最接近价值的价格。两者都是基于同一价值类型的评估结论，允许扣除的旧房及建筑物的评估价格与成交价中旧房及建筑物的评估价格是一致的。 　　由此，笔者认为在转让方提供以成本法作为评估方法并将建筑物、构筑物等单独进行列示的基于转让目的的评估报告后，无需再提交一份基于扣除项目的评估报告。 　　参考文献： 　　[1]中国注册会计师协会.注册会计师全国统一考试辅导教材《税法》[M].经济科学出版社，2016. 　　[2]全国税务职业资格考试教材编写组.2106全国税务师职业资格考试教材《Ⅱ税法（Ⅱ）》[M].中国税务出版社. 　　[3]樊剑英.转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形.http：//www.shui5.cn/article/3f/47189.html. 　　（作者单位：湖州国瑞会计师事务所有限公司）

范文五：转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算

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转让旧房:土地增值税扣除金额如何计算

土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。

情形一:纳税人能提供原购房发票

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

应纳土地增值税计算步骤:

?计算扣除项目金额,原购房发票金额(1，5%N)，转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数;

?计算土地增值额,旧房及建筑物转让价款,扣除项目金额;

?计算土地增值率,(土地增值额?扣除项目金额)×100%;

?根据土地增值率找出土地增值税适用税率;

?计算应纳土地增值税,土地增值额×适用税率。

情形二:纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实

根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税成都坤元财税咨询有限公司 专业从事工商注册、代理记账

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成都坤元财税咨询有限公司 诚信 精准 快速 人下列成本费用不得计算扣除:取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额;纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。计算公式为:旧房评估成本价格,房地产重置成本价×成新度折扣率。

按评估价格计算土地增值税步骤:

?计算扣除项目金额,重置成本价×成新度折扣率，取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用;

?计算土地增值额,旧房及建筑物转让价款或评估价款,扣除项目金额;

?计算土地增值率、确定适用税率及计算应纳税款与以上第一种方法步骤相同。

此外，根据财税〔2006〕21号文件的规定，对纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。

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