农村房屋产权证明应该怎么写

抵押行为无效，你的权益无法保证：1、农村住宅用地属于农村宅基地，只拥有使用权，不得上市销售，只能在集体内交易；2、如果你是本村户口，才可以合法交易这栋房子，而且你也只能出售给本村人，请三思而行，农村房屋证明。

一、联建的定义及特征所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。

我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：（一）、主体特定性。

体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。

《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

盛自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。

（二）贯彻责、权、利统一的原则。

实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。

比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。

根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定，这类合同不再直接认定无效而是作改性处理，即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。

比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。

（三）法律关系复杂。

联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。

首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。

而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办-理-证-件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。

由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。

再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等，证明范文《农村房屋证明》（http://www.unjs.com）。

二、房地产联建的主要类型及其法律性质在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。

现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。

联建合同，应认定为房屋合建合同。

第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。

此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。

第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。

双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。

这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。

在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划...

求一篇办理贫困证明的申请书

尊敬的学校领导： 你们好！ 我出生于一个贫困家庭，来自于农村。

家中的劳动力只有父亲和母亲，父母亲均是农民，因为没有文化、没有本钱，只好在家务农以种田为生，且母亲一直有病在身，全家的开支几乎由父亲一个人承担。

1、贫困证明中要求明文出现贷款人名字，并且要求与本人身份证上的名字完全一致，不能用同音字、不规范简写字代替，不能有错别字。

贷款人名字不得涂改。

2、贫困证明要求加盖家庭所在地乡（镇）人民政府公章，或更高一级主管部门公章。

其中有效的公章有：乡（镇）人民政府、县民政局、市民政局。

城市居民可以是居委会、街道办事处、社区公章。

注意村民委员会的公章无效、单位公章无效。

贫困证明尽量不出现两个或以上公章。

3、贫困证明中明文出现“家庭经济困难，需要申请国家贷款”字样。

4、贫困证明要求用材料纸或文稿纸，且用钢笔或水性笔书写，用圆珠笔书写无效。

...

怎样写好政府公文

机关综合文稿起草工作的四个着力点 文物秘诀，但有规律；文无定法，但需得法。

机关综合文稿起草主要是为机关领导和推动机关各项工作服务的，是一项理论性、实践性、时限性和务实性都很强的工作，除了涉及一般法定公文外，还涉及大量事务性文书如领导讲话、工作总结、计划、方案、思路、要点、情况汇报、典型经验介绍、调研文稿等等。

可以说，这些文稿起草，既要讲求“文以载道”，表达思想，体现政策和措施办法；又要讲求“成文之法”，遵循规律，合乎规范和格式“体例”。

其关键主要有以下四个要点。

一、切入点：把握领导意图。

意图不明，主旨不清，行文就没有重点和方向，心里就没有底。

这是文字工作者的切实感受，也是文字工作的“大忌”。

从文秘工作的性质特点来看，综合文稿实质上是一种表达领导思想感情、体现领导工作个性、展示领导精神风貌的重要载体。

它的起草工作与文学创作的最大不同的显著特点，就是“因是为文、奉命而作”，因此，起草工作必须“唯领导意图是瞻”；其成功与否，也首先取决于所服务的领导是否认可和满意。

如果一篇文稿不能体现领导的“意图”（包括领导的思想意识理念、工作态度作风、思路及方式方法、乃至于语言表达的风格习惯和特点等），或是不和领导的“口味”那么，即使写得再好，也终究是徒劳无功，白费力气。

因此，综合文稿的写作，必须把准确领会和体现领导意图尤其是工作意图作为起草工作的切入点和先决条件，否则，难以使领导满意。

可以说，把握了领导的意图，就等于是把握住了文稿的“要旨”、基调，把握住了行文的重点和方向、文稿起草工作也就成功了一半。

当然，工作中，领导意图的体现或把握有着许多不确定的因素，会出现诸多“难点”、“疑”甚至“盲点”。

比如：有时领导只是简单的提出一两个问题，或只是粗略的交代几句话，更多的是需要我们去做大量的揣摩、延伸、拓展、补充、细化和完善等等“拾遗补缺”工作，才能使之明细化、条理化、系统化。

现实工作中有时还常会遇到“上午给题目，下午要文稿”或是领导授意不清等“意外”情况。

这就需要我们凭借经验与以灵活把握或机动处理。

这种把握和处理，显然离不开平时工作中的细心观察、体验、领悟，以及相关经验的积累。

我个人感受较深的是，做好领导意图把握工作，也有一个“磨合”的过程，其关键点在于要在“三个不断”上下功夫，即：一是要不断了解领导，重点了解其理论素思想内涵、决策工作取向；二是要不断适应领导，重点适应其思维特征、性格特点、语言习惯；三是要不断学习领导、重点学习其领导艺术、道德品质、人格魅力。

只有通过这种有意思的了解，适应和学习，才能使自己的思维理念与领导形成“合拍共振”在文稿起草时产生潜移默化的作用，促进文稿内容与领导“意图”的有效对接，并在文稿中充分体现出领导的风格特点，实现准确表达领导“意图”的目的。

二、核心点：充分占有材料。

文稿质量水平的高低不在于文字的堆砌，而在于对问题的研究分析和对观点的概况提炼，在于对材料的合理取舍与运用。

实践证明，挖取主题、亮明观点、阐明要以，必须以事实为依据，既要体现上级精神又要切合当地的实际；既要源于实践又要高出与实践；既能引经论典又有具体实例。

如此，才能使文稿言之有理、言之有物、言之有据、深入浅出，富有境界和张力，发挥出它的功能作用，最终达到推动工作的目的。

而这一切，都必须建立在充分占有材料的基础之上。

古人说：“老于读书，谕于作文”。

我个人认为从事综合文稿写作其实也是“七分想（看），三分写”。

因为综合文稿主要形成“构件”就是情况和材料，不去看、不去想、不去“消化”，就无从“下笔”。

另外，从我国应用文体的起源和发展过程来看，也可以说明这一点。

古代的应用文本来是起于“言事”，但后来人们在使用过程中发现，孤立的言事有时还不足以解决问题，因此要晓之以“理”；而光有“理”也是也不行，还必须再诉之以“情”。

所以，人们通常“事、理（义）、情”称为应用文的三个基本要素。

在对它们的使用上，主要视“言事”的具体方位和需要而定。

就综合文稿而言，“事、理（义）、情”实际上就蕴含在各种各样的情况和材料之中。

也就是说，能客观反映事物发展归路和揭示事物发展本质的种种“情况”和“材料”，就是写作综合文稿不可或缺的“构件”。

在工作中，我们每次接到文稿起草任务时，第一项工作就是要大量搜集材料，了解实际情况，落实有关数据，尽量大可能的在最短的时间内收集到与领导意图有关的第一手材料和实际情况，然后要尽最大可能的把方方面面、上上下下的情况“吃深”、“吃透”，这样，文稿起草起来才会感到得心应手。

否则，就会陷入“巧妇难做无米之炊”的尴尬境地，纵使你有天大的本事也没用。

初学文稿写作的同志拟稿前常常会感到“没有什么可写的”、“不知从何写起”，恐怕也真是不明白或不重视对材料收集、占有和取舍、运用的道理。

“充分占有材料”，仅是针对单篇文稿起草情况而言。

对从事综合文字工作的同志来说，还必须熟悉方方面面...

一篇关于行政管理方面的调查报告

五、存在的主要问题 经过多次改革，政府机构设置和部门职能界定，从总体来看基本能够适应社会主义市场经济体制的发展和要求，运转情况良好。

但是，与建设服务型政府和法治政府的目标和要求相比，现行行政管理体制仍然存在许多不适应的地方，主要表现在：政府职能转变尚未完全到位，政府管理的越位、缺位和错位并存；政府组织结构及其权力、职责配置还不尽科学，职能交叉尚未得到根本解决；依法行政、依法办事的能力和水平还不高，形式主义和“文山会海”仍然严重；为人民服务的水平和质量有待进一步提高。

具体表现在： 政府仍然过多地承担了投融资主体的角色；符合社会主义市场经济内在要求的国有资产管理体制尚未形成，政府作为国有资产所有者的职能与公共行政管理者的职能尚未完全分开；政府仍在不同程度地直接干预企业生产经营活动，市场在资源配置中的基础性作用尚待有效发挥；政府承担了许多专业性、技术性的公共服务，包揽了过多的社会事务；市场监管力度不够，预防、制裁违法行为缺乏有效机制、有力手段，市场分割比较严重，行业垄断、地方封锁比较突出；制定规则、监管市场的部门与所办经济实体或者所管理的企业实际上尚未彻底脱钩。

政府部门上下级行政机关之间事权不清，职能重叠、上下一般粗；行政管理事务分工过细，有关部门职能交叉、相互扯皮仍很严重；行政执法队伍过多、过滥，执法力量分散，执法扰民现象比较突出；行政权力部门化、部门权力系统化明显；在政府部门职责配置上，决策与执行没有分开，政府部门自我设定权力现象普遍；基层执法力量薄弱，基层执法人员政治、业务水平不高、素质较低。

行政管理方式、手段比较单一，重事前审批、轻事后监督，市场主体进入很难，一旦进入又对其监管不严；行政权力与利益挂钩，执法趋利、权力“寻租”现象仍很突出，有的行政机关把执法权作为获取利益的手段，“有利则争、无利就推”，“不给好处不办事、给了好处乱办事”；行政机关的决策、决定程序不够规范、透明，行使权力缺乏有效的制约、监督机制，有权无责现象比较严重。

另外，在机构设置以及日常机构编制管理工作中，上级业务部门不按机构编制管理的程序和规定，文件夹塞、行政干预、通过领导干预机构编制事项的问题仍然存在。

随着社会主义市场经济的进一步发展，这些问题已经日益成为影响社会生产力发展的体制性障碍，影响经济发展和社会稳定，影响党和政府与人民群众的血肉联系，并且容易滋生腐败。

六、有关建议 为了进一步深化改革，切实转变政府职能，市政府各部门要按照社会主义市场经济的要求，加强对经济和社会的宏观管理职能和执法监管职能，弱化微观管理职能，减少具体审批事务，真正把转变职能落到实处。

按照政企分开的要求，改变政府部门直接管理企业、企业过多依赖政府的状况，充分发挥市场在资源配置中的基础作用，切实落实企业的生产经营和投资决策自主权。

按照政事分开的要求，合理划分政府机关与事业单位的职能任务，将目前一些事业单位承担的政府职能收归政府机关承担，同时将一些技术性、事务性工作转移给事业单位。

各部门所属的事业机构要按照事业单位的改革方向进行改革。

按照政社分开的要求，把社会可以自我调节与管理的职能转移给社会中介组织，充分发挥社会中介组织的作用，避免将过多的社会责任和矛盾集中到政府身上。

政府部门要加强对社会事务的依法管理，规范管理行为，提高管理水平，搞好公共服务，维护社会稳定。

进一步简政放权，明确划分各级政府的事权，将那些可由下级政府承担的职能尽可能放下去。

改革和完善行政审批制度，减少审批事项，简化和规范审批程序。

进一步加强机构编制的管理和监督，维护机构编制管理工作的严肃性，同时，积极探索建立机构编制管理与财政预算管理相互配套协调的约束机制。

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