居家养老地产分析

范文一：居家养老地产分析

长三角居家式养老的初步分析

摘要:本文主要对中国养老方式的转变进行了分析, 其中详细地解释了居家地产和居家养老模式。对长三角地区居家养老地产的需求和居家养老模式进行详细介绍,并给出实际案例,研究养老式地产开发运营的关键要素。

关键词:居家地产居家养老模式老龄化养老文化建议

一:养老方式的转变与养老机构的发展

1.1传统的养老方式——家庭养老

传统的养老的一种方式, 包括经济上的赡养、生活上的照顾和情感上的交流 3个方面。在养老的 3项内容中,收入保障是最主要、最根本的内容,是其他两个方面的经济基础。

家庭养老是一个历史性范畴, 它以家庭的存在为必要的社会历史条件。传统的农业社会以小生产为主要生产方式, 家庭既是生活单位又是生产单位, 具有多方面功能。在这种社会条件下,家庭养老是一种最主要、最普遍、最根本的养老方式。随着大工业的出现和城市化的发展,生产的功能逐渐从家庭中分离出来, 家庭的其他一些功能, 如养老功能逐步为各种社会机构所代替。在现代化的工业国家中, 家庭养老已经不再是主要的养老方式, 其内容也有了明显的变化。在发达国家, 普遍实行了社会保障制度, 老年人的收入和医疗保障基本上由社会提供。大部分生活服务由社会各类专业部门或志愿组织来承担。但由于老年人口日益增多, 社会负担越来越重, 在发达国家中, 有些人提出要重新给家庭养老以必要的重视,要重建在社区支援下的家庭养老制度。

1.2养老方式由单一化向多元化发展

所谓“居家养老” ,就是以家庭养老为主、机构养老为辅的养老模式,其主要表现形式是家庭与养老院的有机结合。居家养老以家庭养老为核心, 充分发挥

社区优势, 有效整合社会资源, 弥补社会养老方式的不足。老年人的生活场所有多种选择,如家庭、养老院、老年公寓等。

居家养老主要包括五种具体方式:

(1)依靠子女照顾的居家养老,指核心或主干家庭结构,不管父母生活自理处于何种状况,主要依靠子女照顾实现居家养老。

(2)相互照顾的居家养老,指父母在核心、主干和空巢二人家庭,夫妇二人生活自理,或一方出现轻微自理障碍,通过二人相互照顾实现居家养老。

(3)自我照顾的居家养老,指父母在核心、主干和空巢二人、空巢一人家庭,自理或自理出现轻微障碍,依靠自己照顾自己实现居家养老。

(4)雇小时工照顾的居家养老,指父母无论处于何种自理情况或何种家庭结构,依靠聘用小时工实现居家养老。

(5)雇保姆照顾的居家养老,指父母无论处于何种自理情况或何种家庭结构,依靠聘用保姆实现居家养老。

其优点总结为:

(1)经济成本最低;

(2)调和了传统文化与现实情况的矛盾;

(3)服务人数能够满足养老需求;

(4)能够保证老年人的身心健康;

(5)能够解决大量就业问题。

与单一的家庭养老和机构养老相比, 居家养老的社会整体效益非常明显。居家养老是分散在家庭居住生活空间是养老方式, 能有效发掘和整合现有各种养老资源,能持续发展,并符合中国传统文化的一种养老模式。

二:养老地产与居家式养老模式

2.1什么是养老地产和居家式养老模式

养老地产,从建筑设计、园林规划到装饰标准,这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律, 创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合,从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护, 增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产是一种以老年人为目标受众的房地产种类, 旨在更加完备的设施和服务打造适老型房产。

在中国传统居住文化的影响下,大部分老年人更愿意与子女共同居住或邻近子女独自居住, 这不仅可以尽享天伦之乐, 而且也更容易实现家庭内的代际互助,方便老年人帮助子女照顾孙辈、子女照顾父母。根据中国老龄科研中心 2006年对我国九大城市老年人口居住状况和意愿的调查结果显示,85.05%的老人仍选择晚年在家居住,只有 6.69%的老人表示愿意入住养老机构。居家养老一方面减轻子女将老人送进养院的心理负担, 同时也满足了老人对于医疗健康设施的需求。

2.2居家式养老的布局构思

多年来,我国的养老模式以“居家养老”为主、 “社会养老”为辅。基于我国经济尚不发达, 社会还无法承担全部的社会服务和老年设施, 同时, 居家养老本身具备一些优势 (如较易获得个性化的生活、家庭成员的帮助、享受天伦之乐) , 这是设施养老所无法提供的, 另外, 居家养老也是一种低代价的生活方式。因而, 在未来一段时间内,居家养老在我国仍将是一种主要的养老模式。

1.居住区中居家式老年住宅的布局

老人行动不便, 但又希望参与社会活动, 因此, 居住区位置应交通便利,周围有成熟的社区环境,以方便老人购物、就医、访友,并便于亲人探访。在步行 400m 以内能到达社区或城市医院、服务中心、超市、银行、邮局和供老人健身游玩的公共绿地及城市广场。同时, 老人又怕干扰, 居住区应尽可能远离城市繁华街道。

2. 居住区中居家式老年住宅的位置

在小区规划中,应在小区中心布置老年住宅,普通住宅布置在周边,同时, 老年住宅的布局要有均好性。老年住宅最好靠近小区公园, 优先照顾老人使用中心绿地和公共配套服务设施, 体现老人优先的设计原则。同时, 老年住宅不仅要交通方便, 还要远离尘嚣, 位置尽可能距离主要交通干线不太远, 又能方便地到达商店、医院和公园等场所。

3. 居家式老年住宅的楼层布局

专住型

可抽出 1~2幢作专门的居家式老年住宅。便于老人之间的交流,可集中设施、降低成本、便于管理和服务等。但老人过于集中、与小区其他住户截然分开,易产生失落、悲观、自卑等不良的心理。

混住型

老人住户与一般住户混住, 老年住宅可分散于住宅楼的底层或出入方便的任何部位(横向布置型、竖向布置型、混合布置型) ,所占比例一般都不大,老人住户与一般住户可密切交往。

4.居家式老年住宅的室外环境设计

根据老人生理和心理需求,应满足安全性、无障碍性、易达性、易识别性、便于交往性、亲切性和可控性。

5. 室外公共空间的设计

社交性的室外场所

老人常在室外参与社交活动, 发生场所多位于各种活动的交汇点 (如中心广场及绿地、人行道交汇点、建筑入口、老年活动中心) ,参加不同活动的老人可打招呼或闲聊、观看周围的事物和活动。

宜分动区和静区, 动区供老人健身活动, 选址须考虑易达性, 同时应避免车辆的干扰。静区供老人聊天、弹唱及其它娱乐活动,应位于宁静的地方,并有视线遮掩或隔离。动区和静区应保持适当的距离, 以避免产生相互干扰, 但静区应能观赏动区的活动,以满足老人喜欢坐着观看的习惯。

休憩性的室外场所

老人在户外不仅运动, 更多的是在户外休息、呼吸新鲜空气、观赏花草、晒太阳、观望、聊天。由于老人在户外活动时坐着的时间较多,因此,为老人提

供良好的坐息空间及地点是非常重要的。

2.3居家养老地产的市场需求现状以及未来发展空间

中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到 2050年,全国老年人口总量将超过 4亿, 占总人口的 1/4以上。但现阶段, 我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。

居家及社区养老配套设施建设严重滞后, 难以满足大多数老人居家养老的需求。另一方面,养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到 1万亿, 但每年为老年人提供的产品还不足 500亿元。当前国家制定了“以居家养老

为主”的政策,全国将有 90%以上的老人在家养老,因此养老住宅的开发与建设迫在眉睫。目前, 我国养老地产的开发与养老建筑的设计尚处于起步和探索阶段, 山合水易规划设计院认为, 联合各方力量, 共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展模式,具有重大的迫切性和现实意义。

联合国规定凡 65岁以上的老年人口占总比例达 7%以上或 60岁以上老年人口在总人口中的比重超过 10%的属老年型国家或地区。我从 2000年已经

进入老龄化社会。

三:养老地产在长三角地区的实践案例

3.1

长三角地区养老需求

老人养老方式与“最近的子女与老人居住距离”交叉分析

从上面两个图表我们可以得出以下结论:

居家养老的模式在老人养老模式中占了最大的一部分比重, 高收入的老人更愿意投入更多的钱, 享受更加周到、细致的养老服务高收入和子女在外地的老人更倾向于选择“设施齐全的养老公寓”养老。

3.2几个居家养老的成功案例

上海亲和源

亲和源由 12幢多层电梯住宅楼组成,共设 838套居室,可供 1600位左右的老人居住。室内全装全配,橱柜床椅、家用电器一应俱全,有线电视、宽带网络、电话全部开通, 冷暖水二十四小时供应, 老人拎包即可入住。亲和源坐落上海浦东新区康桥镇上,整个社区全部采用无障碍化设计,以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施, 加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务,区别于传统意义上的养老院,成为一个不脱离社

会,既相对独立又不乏开放的老年生活社区。

嘉兴?江南太阳城

华东首席全龄化健康亲情社区,21万㎡绿色生态文化家园,由嘉兴市太阳城房地产开发有限公司倾情开发,集多层(含电梯房) 、小高层、高层、别墅及主题商业街于一体,以“亲情暖社区,健康进家园”为开发理念,精心打造硬件配套,创新物业管理服务,着力营造适合老、中、青、幼几代人和谐合居的高品

质生活环境,缔造充满温馨亲情的高尚文化健康社区。

四:2011-2015年中国养老产业投资战略研究

4.1、养老产业行业投资特性

2011年以后的 30年里,中国人口老龄化将呈现加速发展态势,到 2030年,中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家。面对正在跑步进入老龄化的现状, 缺失的养老服务成了最大的“危机” 。面对中国超过三千万需要护理的老人,投资养老产业成了新的“蓝海” 。

4.2、养老产业具有良好的投资价值

预计到 2050年,中国的老年人口总量将超过 4亿,占总人口的 1/4以上,但现阶段, 我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有 11.6张,即只有 1.16%的老年人能入住养老机构。2010年,我国老年市场需求近 1万亿元,但每年为老年人提供的产品还不足 500亿。尤其在养老住宅的供应方面, 全国才刚刚起步, 其长远的经济和社会效益不容忽视。

中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态。不论是面向中端的老年公寓, 还是近些年出现的高端老年别墅, 一经推出市场就抢购一空。而且目前许多老年住宅虽打着 “老年” 的旗号, 但真正实现提供完善养老服务还需要很长一段时间的摸索。近年来, 之所以国内众多开发商在近几年纷纷涉足老年公寓的开发, 除了巨大的潜力市场因素以外, 更为重要的是, 这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点。

4.3、养老产业投资环境利好

2011年 2月,民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》 (征求意见稿)指出,到 2015年, “基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系” 。在这份规划中指出了我国目前养老行业的现状; 缺乏统筹规划, 体系建设缺乏连续性; 社区养

老服务设施和养老机构床位严重不足,供需矛盾突出;设施简陋、功能单一、难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务等。

国家对于养老产业的扶持具体体现在对养老机构和养老地产税收上的优惠, 比如国务院和民政部门相继出台减免养老机构的税收以及鼓励采取 “独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业”的政策与文件。此外,还有针对金融保险机构进入不动产投资领域及健全中国养老社会服务体系, 国务院办公厅和保监会都相继发布了相关的政策及文件。

五:就居家地产目前遇到的困难的几个建议

5.1市场需求和购买力的矛盾

养老用地及养养老地产与居家养老、福利养老的本质不同就在于,作为一个独立的新兴产业, 必须按照经济规律办事, 必须探索一条符合中国国情的产业发展道路, 必须保护和扶持养老地产企业的健康生存与可持续发展。目前来看, 我国养老地产发展前路仍然困难重重, 产业振兴不容乐观。如北京一些起步较早、服务模式较为成熟的企业仍然面临经营资金周转不灵的难题,如上海亲和源 2010年营业额尽管突破 1.5亿元却仍未实现盈利,如万科、保利仍持“投石问路”的谨慎态度,如保险资本进军养老地产的同时依然将“盈利模式不确定”作为最主要风险, 这些信号都在提醒我们, 我国的养老地产还处于较为脆弱的初生阶段, 众多勇敢开拓积极的先行企业还面临着巨大的经营风险, 其最大的风险就在于市场环境目前还不能给企业以基本的盈利保障, 其根本问题在于运营成本居高不下, 导致社会需求与市场购买力之间存在较大落差, 成为养老地产发展的主要瓶颈。要解决供需矛盾这一市场根本问题, 还需要社会各界力量的关注与支持。

5.2政策突破是推动养老地产快速健康发展的重要保证。

1、政府应该立足社会稳定的政治高度,在土地使用方面予以适度支持。养老地产毕竟不同于传统的商业地产,在我国“未富先老”的社会经济现实条件下,如果采取非保障性住房的招拍挂方式拿地, 其成本是市场难以承受的。据了解, 目前许多企业为了以较低成本拿到土地, 尝试了多种方式, 如上海亲和源得到南汇区政府提供的 50年产权公建配套用地,广州颐年园在建设初期得到了广州市政府划拨的 500亩土地和 1400万元启动资金,杭州金色年华享受优惠政策仅支付土地拆迁、补偿费用, 没有缴纳土地出让金等。这些方式在降低拿地成本的同时, 后期经营模式也受到了政策的限制, 在产权销售、使用权转让等方面受到一定的制约,影响了市场运营,导致企业资金占用时间长、利润低、风险大。对此,建议从中央到地方政府可以考虑从实际出发, 按照各地市场消费水平尝试出台既不违反原则又较为灵活的土地政策, 在有效管控的前提下适度放开和激活养老地产市场。

2、因地制宜做好养老地产的税费优惠工作。各地政府目前按照民政部《关于支持社会力量举办社会福利机构的意见》精神,在免收营业税、免收所得税、免收地方税、提供财政补贴、扶持开发政策等方面进行了有益的尝试, 不过扶持对象主要面向福利性、非盈利性的民办养老机构。事实上, 鉴于养老地产具有特殊的产业经济特征和深刻的社会意义, 似应探索更大力度的税费优惠和财政扶持方式。

5.3提升科学经营水平是养老地产健康发展的根本出路。

1、养老地产项目可以分为前期规划、中期建设、后期运营管理三个阶段。作为新兴行业, 许多企业在这三个阶段都缺乏成熟的经验与模式, 这是产业发展困难的主要内因。企业经营水平不高导致了前期重套利轻发展、中期建设重规模轻质量、后期服务运营乏力等一系列问题。

2、加强专业化科学研究。要鼓励和吸引商业运营、现代企业管理、老年住宅建筑、老年养护服务等方面的专家、研究人员加大对养老地产前、中、后期管理的研究力度。目前北京大学民营经济研究院咨询中心的研究团队围绕产业发展、商业创新、企业管理等方面进行了相关研究,清华大学在老年建筑、规划设

计、经营模式等方面拥有雄厚的科研力量, 中国房地产业协会也在积极筹备成立老年住区委员会,开展研究研讨、经验交流等工作。

5.4大力发展老年公益事业是对养老地产健康发展的有力支持。

公益机构应有意识地引导和鼓励社会公益力量加强与养老地产的合作, 在捐赠健身器材与医疗设施、提供大病或罕见病救助、组织志愿者开展丰富多彩的老年文化生活服务等方面与养老地产企业实现多元化对接, 通过社会资源的优化配置, 丰富老年服务的形式与内容, 提升养老地产的服务价值, 集全社会的力量帮助养老地产健康发展。

5.5与中国传统孝文化契合

中国传统的“孝”文化将用一种新的养老养生方式来诠释养老应注重效果而不是形式,现代养老关键是让老人“老有所居,老有所乐” ,从传统的“养老” 到更高层次的“享老” ,不仅要让老人乐在其中,也要让家属乐在其中。

鉴于中国目前的国情和政策导向, 缺乏政府扶持的民办养老设施要想建成之后能持续良性的运转, 只有走市场化之路, 先满足具备消费能力的中高端养老群体的需求,再逐渐辐射到中低端人群。

于经济能力和思想先进性对养老观念的影响, 养老地产也必将从经济相对发达思想相对开放的一线城市发源和兴起,再逐步辐射到二三线城市。

六:开发运营居家式养老地产的关键要素

6.1目标市场定位

老年地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击” 原则。目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体 (即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体,包括旅游观光者、购物者、就医者等群体) 。

6.2销售方式——三方并举。

三方并举的销售方式为出售房屋 (或房间) 的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间 (产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式) 三种形式。三方并举的销售方式适应老年地产市场定位及多元化发展的要求。出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求; 出租房屋使用权方式最为灵活, 它可以根据当地消费者的消费观念, 创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式; 产权酒店的销售方式适合老年地产的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期,同时可以使营权, 从而有利于保持老年地产的经营方向。

即便定位中高端, 即便定价不低, 但不少养老地产项目依然面临成本回收的压力。

“上海亲和源总投入接近 6亿元,2008年营运至今,运营上基本实现平衡,但投入的成本还没有完全收回。 ”王波说,还有 200多套没有售出,成本还没有完全覆盖。开发企业持有较大比例的物业, 要通过租赁来回收成本, 是多个养老地产项目面临资金压力的重要原因。

6.3盈利模式

国外老年地产赢利模式分析 :

1、一次性收入

美国太阳城现有来自全美及世界各地的住户 1.6万,且一直处于持续增长的态势。美国太阳城的老年地产中连体别墅中的一套住宅价位从 9万美元到 20万美元不等,并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。如一次性收入的组团别墅有:“太阳城中心” (独立家庭别墅) 、 “国王之殿” (连体别墅) 、 “湖中之塔” (辅助照料式住宅和家庭护理机构)以及“自由广场” (辅助照料式住宅和家庭护理机构)等。

2、长期性经营收入

⑴配套设施收入

在太阳城中心,每人每年享用综合会所的费用为 140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个 1万平方英尺的剧场。

⑵租赁项目的出租收益

亲和源自不必说,在 2008年进入市场时,推行的即是会员制。亲和源有两种会员卡,A 卡为“永久卡” ,卡费 89万元(需一次性缴纳) ,按户型分,小套、中套、大套的年费分别为 2.98万、3.98万、6.98万元。A 卡可继承,可转让,如果转让需交卡费 10%的转让费。B 卡为“终身卡” (15年) ,年费 2.98万元,卡费按照小套、中套、大套分,分别是 45万、55万、88万元。

6.4老年地产运营方式探讨

作为复合地产,老年地产可以采用多种形式来推进:

土地置换模式——养老设施与土地置换, 结合商品房开发, 政策倾斜, 吸引开发商建设和运营全龄化服务型社区。

BOT 模式——政府提供一块环境舒适、交通便利的地块,由开发商来盖, 盖了以后由开发商经营,几十年后再交还给政府。

BO 模式——由政府投资建设养老设施,交由企业运营。

OT 模式——政府新建,开发商经营,几年以后归还政府重新招标,有的是三年,有的是六年,看你机构规模的大小。

范文二：养老地产分析研究报告

国内养老产业分析研究

报

告

旅游开发部

青岛隆岳置业有限公司

2012年3月

一、相关背景解读....................................................................................... 3

（一）我国已经入老龄化社会............................................................................................... 3

（二）国家相关的养老政策................................................................................................... 3

（三）青岛市相关养老政策................................................................................................... 4

附：补贴与建设标准如何结合，以北京市为例................................................................... 5

二、国内代表案例研究 ............................................................................... 6

案例一：燕达国际健康城....................................................................................................... 6

案例二：天津市宝坻区滨海宜老社区-云杉镇 ................................................................... 15

案例三：上海亲和源............................................................................................................. 16

案例四：万科幸福汇............................................................................................................. 12

案例五：武汉侨亚集团养老地产-中华孝庄 ......................................................................... 9

案例六：上海绿地21城-孝贤坊 ........................................................................................... 8

案例七：杭州金色年华........................................................................................................... 6

案例八：浙江天目山九思湖畔（度假式养老公寓）........................................................... 8

案例九：云南卧云仙居......................................................................................................... 17

三、国内养老项目经济效益运营分析....................................................... 18

（一）盈利模式..................................................................................................................... 18

（二）经营模式..................................................................................................................... 19

（三）营销模式..................................................................................................................... 20

四、打造老年项目建议 ............................................................................. 21

（一）环境设计建议............................................................................................................. 21

（二）功能建议..................................................................................................................... 22

（三）配套建议..................................................................................................................... 22

（四）养老地产运作难点及对开发商的要求..................................................................... 23

本研究旨在通过研究国内相关的养老政策，并选取国内比较有代表性的养老（地产为主）案例进行具体分析，以探讨适合藏马山国际旅游度假区和市场需求的养老产业发展模式。

一、相关背景解读

（一）我国已经入老龄化社会

截至2010年，中国大陆人口中60岁及以上人口达到1.78亿人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口为1.19亿人，占8.87%。未来的10年，中国60岁以上的人口将达

2.43亿，占总人口的比重将达到18%。

按照国际标准：65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。

（二）国家相关的养老政策

? 我国现行的养老政策—国务院办公厅发布

家庭养老为基础——90%的老人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老

社区养老为依托——7%的老人通过购买社区照顾服务养老

机构养老为补充——3%的老人入住社会养老服务机构进行养老

由此可见，当前国家制定了“以居家养老为主”的政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此养老住宅的开发与建设迫在眉睫。

2010年我国老年市场需求已达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。

2011年6月17日全国工商联房地产商会会长聂梅声称，中国养老产业未来将占房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下，10年之内养老地产或出现井喷。

我国现有养老床位仅250万张左右，每千名老人占有养老床位不到15张，远低于发达国家平均每千名老人占有养老床位70张的水平。

? 民政部向80岁以上老人发放高龄津贴

民政部向80岁以上老人发放高龄津贴，并将逐步统一全国标准；据全国老龄办测算，目前全国80岁以上老人正在超高速增长，约为老年人口增速的2倍，预计到2050年5个老年人中就有1个是80岁以上老人。

? 多项优惠政策支持新建养老院（附补贴与建设标准如何结合，以北京市为例）新建非盈利性养老服务业建设用地，可采用划拨方式优先供地；

新建盈利性养老服务业建设项目用地，可协议出让方式供地；

敬老院、福利院等项目用地，减免相关收费；

乡村公益性的养老服务项目建设用地，经批准可以使用集体建设用地；

新建养老服务项目优先立项和办理规划；

建设部门优先完善周边道路、排水设施，减免部门收费。

此外，所有养老服务机构建设，都免交城市建设和房屋建设的行政性事业收费（证照费除外），免交燃气、水增容费和供排水设施使用费用，直接供养养老使用的用水、用电、用气等按居民生活类价格执行。

（三）青岛市相关养老政策

青岛市出台的《关于加快养老服务业发展的意见》提出，到2012年，全市城乡新增机构养老床位1.2万张，床位总数达到3.3万张，千名老人拥有养老床位23张；享受政府购买居家养老服务的困难老年人达到1万人；市内四区社区普遍建有“社区日间照料中心”或“社区老年人娱乐室”，在自愿的独居老年人家中设立“社区养老互助点”4000个；三区五市镇（街道）普遍建有老年人服务中心，90%农村社区拥有老年人活动场所。

民办养老机构可获补助。根据《意见》，青岛市对社会力量投资建设养老服务机构给予开办补助。2012年前，市财政重点资助各区市由社会力量投资新建500张床位的养老服务机构，用于推进养老服务社会化。市财政按照以奖代补方式给予适当补助。其标准是：2010年前、2011年前、2012年前建成并投入使用的，市财政分别按每张床位8000元、6000元、5000元给予一次性补助。其建设用地，经依法批准，可采用划拨方式供地。同时，市民政、财政等部门每年对各类养老服务机构实行等级达标评定（镇和街道中心敬老院除外），对经审核评定服务质量高、收费价位低、服务设施好的中低档养老服务机构，每接收一位青岛户籍老年人，市财政按照每月100元的标准给予运营补助。除了财政补助外，青岛市还将对民办养老服务机构给予税费优惠待遇，促进民办养老服务机构的发展。

附：补贴与建设标准如何结合，以北京市为例

第一步——民政局批准设立养老服务机构

具备场所、资金、规划设置和法人，向民政部门提交材料，申请设立养老机构

民政局审批发放《北京养老机构设计标准书》

机构向民政局提请验收申请

验收通过后发放《北京养老服务机构执业许可证》可开业

第二步——施工过程中申请补贴

发改委立项、规划局审批、国土局获取土地，获发施工许可证

开始开工建设后，按京民福发文件向民政局申请8000-16000元/床费的建设补贴新建护养型机构按16000元/床位标准

新建普通型机构按12000元/床位标准

扩建普通型机构按8000元/床位标准

第三步——专家评审过程-获取建设补贴

邀请规划、土地、环境方面专家组成评审团，评审结果送市政府批准，程序复杂建设补贴的使用，与民政局签订协议书，主要条款有：

建设补贴资金按每年5%折旧

保证服务20年，如年限不满，剩余年限按（n/20*建设补贴资金归还政府）

第四步——获取运营补贴

运营补贴按收治入住的实际人数发放，自理老人每人补贴150元，不能自理老人补贴200元，用于改善机构条件。

另：

政府办乡镇一级养老机构由采公办公益补贴，区市级养老机构由市区政府共同负担补贴，各负担50%。

除现金补贴外，另有政策规定养老机构水电费可按民用水电费、土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同电力、供水和土地部门协商，实际难以落实。

二、国内代表案例研究

国内现有的新兴养老模式主要有：

复合型养老模式（医院+学校+酒店+康疗+会议等）：如燕达国际建康城；

会籍制的养老模式：如北京太申祥和山庄、天津市宝坻区滨海宜老社区-云杉镇、上海亲和源等；

以房养老模式：如北京太阳城养老公寓等；

异地养老模式：异地购房，如去海南、青岛、大连等地购买楼盘；“季节性”养老，如天津泰达国际养老院等；分时度假养老模式，如云南卧云仙居、浙江的城仙居；海外华人回国养老，如新加坡、北美华人的购房团等。

案例一：杭州金色年华

【区位】杭州转塘镇金家岭188号

【定位】专为退休人士建造的多功能园林式生活中心

【规模】占地250多亩，总建面积10余万平方米

【物业类型】老年公寓、酒店式度假公寓

【项目概况】中国杭州金家岭退休生活重心，是国家发改委“重点项目引导基金”扶持的项目，也是浙江省示范性老年公寓和杭州市品质生活（养老）体验点，由浙江省马寅初人口福利基金会所属的浙江银发事业发展中心建设和经营。曾荣获2009年“全国养老服务放心机构十佳单位”、“2010年养老全国养老机构五心服务品牌示范基地”称号、2009、2010、2011年连续三年被评为“杭州市最具生活品质体验点”。

园区建有居家式公寓、护理式公寓、养生公寓、酒店式度假公寓；

配套设施有：浙江省人民医院医疗康复中心、餐饮中心、国际交流中心、休闲娱乐中心、老年大学、门球场、金色艺苑等。

整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。一期工程包括了三个区域单元：

? 第一个区域为集合式养老单元

四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层10-12个左右的居住单位，其布局有2室1厅1卫和1室1厅1卫，各单间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息

交流空间等。

? 第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心

度假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将2个主体相近而建。

? 第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心

一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能，护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。

案例八：浙江天目山九思湖畔（度假式养老公寓）

地理位置：临安市天目山风景区九思村

联系方式：阮先生-0571-63857256

农家乐度假式公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。目前，该公司在天目山当地相继开发了九思湖畔、西坑云海、立塔人家，大有桂谷多个休闲养生公寓项目。莫干山、千岛湖和黄山的项目也已经开工。目前该模式在杭州周边景区风靡开来。

该模式选址主要在生态良好、风景优美的村落，由公司出资，按照统一标准对村民的住房进行改建装修或重建。改建后的房屋产权仍归村民所有，村民可选两间居住，一楼餐厅也有村民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归开发公司所有，期满后归村民。在30年使用期内，开发公司把这些房间用于销售和统一经营管理。购买公寓的客户花5-10万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权，在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请公司代为出租，获得租金收益，租金收益中投资者获得60%。

九思湖畔项目位于临安市天目山风景区九思村，为统一拆迁重建项目，毛坯销售，该项目为15栋独立公寓组成，都在6层左右，一二层全部返还给村民，4-6楼为公寓，以标准间为主，少数楼层有套间和层高在5米左右的LOFT 公寓。

案例二：上海绿地21城-孝贤坊

【开发运营商】绿地集团

【区位】昆山花桥镇绿地大道555号

【规模】占地4000余亩，建筑面积2100000余平方米

【物业类型】联体别墅、双拼、花园洋房、电梯公寓

【主力户型】公寓78-88/平方米，别墅207-315/平方米

【项目概况】孝贤坊是绿地21城四大主题社区中的养老社区

绿地21城由度假社区、尊老社区、国际社区和商务社区四大主题社区构成，总占地约13平方公里。建筑风格包括古典西班牙、现代西班牙、北美草原、英伦不列颠、后现代中式等多种风格及多层电梯公寓。19万平方米的规划公建配套设施: 大型综合医疗机构、绿地豪生国际会议大酒店、香榭丽大道风情商业街（约11万平方米）、生

活广场、多业态蔬果市场、超市便利店、体育健身设施、九年一贯制名校、中福会绿地幼儿园等完善生活配套设施，率先开通往返上海市区中山公园及安亭镇的社区巴士。

近3万平米社区生活广场，汇集餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老奶奶大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施。

孝贤坊居绿地２１城的西北部，处于绿地大道、香榭丽大道、春天大道的围合圈内，首批开发总占地面积为３５万平方米，住宅总建筑面积达到约２６万平方米，共有２０００多户，分为玫瑰园联排别墅区和合欢园电梯公寓区，两者的房源数量分别为５３６套和１９００套。

孝贤坊以英式田园别墅风格为主，承继伊丽莎白时期的文艺复兴风格，４５度的坡顶、华美的山墙屋面、屋顶上的连体烟囱，还有住宅间一排绿意盎然的精致庭院，将建筑与自然完美融合，营造出英伦小镇惬意的居住氛围。

为展现英国园林风格和人文风情，景观设计按水陆两条主要景观轴线发展，最后汇聚到中央湖区。其中，水上轴线即英伦河街，陆上轴线则是由一系列规则花园构成的步行轴线，并以戏剧、油画、音乐、科技工业、园林等英国代表文化为主题，设计出一个个关联的景观组团。

为了让老年人在园林散步时，既能获得乐趣又能拥有健康，孝贤坊整个区域都采用无障碍通道和防滑地面，并专门开辟出宽阔的活动广场、垂钓区、亲水平台、健康步道等，移步换景，赏心悦目，老年人完全可按照自身喜好，选择钓鱼、门球、秧歌、跑步或太极等健康身心的运动。同时，孝贤坊还将与上海老城隍庙旅行社合作，设计出适合老年人出游的夕阳红特色旅行线路，进一步丰富日常生活。

案例三：武汉侨亚集团养老地产-中华孝庄

【区位】江夏区藏龙岛科技园栗庙路

【定位】中华孝文化的集中体现地

【规模】占地100亩，建筑面积约10万多方

【物业类型】老年公寓

【床位数】1500张

【户型】一居室37-71平方米二居室63平方米

【项目概况】中华孝庄是侨亚置业集团继侨亚颐乐园养老地产推出的又一力作，位于东湖高新开发区藏龙岛汤逊湖畔，规划有4栋公寓和1东综合服务大楼，有封闭走廊，全方位互通连接，并配套康复医院，为城市人打造一处养生境界。

配套设施：侨亚康复医院、服务中心、舞厅、舞蹈室、多功能会议室、文化艺术

展览室、阅览室、棋牌室、活动室等室内交流场所以及门球场、网球场、小型高尔夫推杆练习场、散步道等室外活动设施。

案例四：北京东方太阳城

【开发公司】北京东方太阳城房地产开发有限责任公司

【景观建筑设计】美国SASAKI （北京奥运场馆设计者）

【项目规模】总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。

【建筑类型】现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。

【项目亮点】七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。

【规划特点】“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅” 的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设400—2400

平米不等的超大

私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。

案例四：万科幸福汇

【区位】北京房山区窦店

【规模】总建筑面积约16.38万㎡

【物业类型】活跃长者之家、活跃长者住宅

【设计理念】诠释“幸福”对于“家”的涵义

【项目概况】项目总建筑面积约16.38万㎡，全部规划为5—15层带电梯低密观景板楼，一梯两户，户户朝阳。项目户型从规划设计和建筑技术等方面对人居环境进行深入研究，结合舒适化的居住理念，最大程度减少空间浪费，经过多轮量身修改确定为80㎡两居、95㎡-115㎡三居的全优户型，南北通透、动静分离。社区内园林规划将种植的密度结合小区街道的尺度，采用新中式整体风格配合欧式小品情调，叠山理水，步移景异，真正让住在这里的每位业主都能享受到宛若天开的自然美景。同时，项目还规划约2万㎡生活配套，其中近1万㎡为“活跃长者住宅”，以满足社区不同年龄层居民所有生活所需。

配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等，及24小时呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务。

【项目特色】

1.两种养老地产形态，以分担单一模式带来的风险

一种为“活跃长者之家”，利用“万科幸福汇”的商业配套用地，建设130套户型面积在60-80平米之间、规划建筑面积1.6万平米的老年公寓，公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池、图书馆、健身房等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务。公寓将以万科自持出租经营的方式运营。

另一种为“活跃长者住宅”，“活跃长者住宅”将推出3-4栋楼试点该产品，面向市场销售。该产品在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。采用此模式一是为了验证一下老年群体对这种消费模式的认可度和支付能力，二是分担“活跃长者之家”单一模式带来的风险。

2.资源整合者角色

聘请在全国极具老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理；

与国内外知名医疗机构合作。

燕达国际健康城

【区位】北京东燕郊（通州区），距北京国际机场25公里

【定位】国际高端医疗和养护航母

【规模】占地面积80万平方米(不含附属用地)，总建筑面积120万平方米

【总投资】约20亿美元

【物业类型】家居花园式、星级宾馆式

【床位数】12000（燕达金色年华健康养护中心）

【收费区间】2800-8160

【项目概况】以国际医疗服务、健康养护服务为核心业务，以医学科研、医学教育为技术和人才支撑，以国际化、集团化、标准化、信息化为运营模式，以不断创新和资源整合为发展动力，全面建设一个涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域，面向国际、面向未来的中国最大的医疗健康产业综合运营商，并最终实现“以医疗服务提升人民健康，以健康生活促进社会发展”的愿景。由燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、医学研究院、医护培训学院、国际会议中心、燕达国际医学院六大板块组成。

【项目特色】

1.定位医疗

? 填补国家三大空白

填补养老机构无专业医疗机构（医院）之间的空白——三级甲等医院

填补高端养老机构无高端养老设备的空白——国际高端养老设备的引入

填补养老机构无综合康复的空白——综合性康复医疗设施的配备

? 专业化、全面细致入微的医疗服务理念

在家居式两栋楼之间和宾馆式楼房一层，设置护理站：医护值班室、药房、中西餐厅、咖啡厅、酒吧、公共活动区等。

2.国际化的运营策略

燕达国际医院：中国第一家五星级国际医院

燕达金色年华健康养护中心：

世界规模最大、设施最先进的高龄人群健康养护、健康管理及慢病康复服务机构。燕达医学研究院：中国首家实施“院士战略”的民营医学科学研究机构。

燕达医护培训学院：中国最大的国际护理人才教育、训练、输出基地。

燕达国际会议中心：中国第一家以“医疗旅游、医疗国际交流”为主题的五星级

标准国际酒店。

3.项目规划设计-大水系景观的打造

一条纵贯南北，长约700米、宽约60米，总面积4万余平方米的水系带状公园，以大水系打造大景观。带状排布，能够保证景观资源最大化。

【运营难题】

位于河北，医保问题是其在北京发展的重大障碍；

北京市场小有进展，但接待投资过大，有些高端医疗产品华而不实等。

案例二：天津市宝坻区滨海宜老社区-云杉镇

【区位】天津市宝坻区牛道口镇宝平公路与京沈高速交口

【定位】中国滨海高端宜老社区

【规模】总占地面人员过于刻板化、营销人员过于功利，营销方法有些不妥；积628亩，总建筑面积约70万平米

【物业类型】居家式养老公寓、转轮式老年公寓

【床位数】2277

【收费标准】会员制销售，会籍卡费+年费模式

【项目概况】位于宝坻区牛道口镇，距北京约72公里、天津约80公里、唐山约80公里，独享三大城市资源配套和复合式交通路网。由轮转式老年公寓与居家式养老公寓两种物业类型，公寓总套数2277套，户型分为大、中、小户型，小户型60平米左右，中户型90平米左右，大户型112平米。

配套设施：约490亩的设施农业大棚、约13万平米的自助型农庄。社区中心地带建设有6万平米左右的高端酒店会所，社区医院、宜老餐厅、老年课堂等多种休闲设施设备分设在4层会所内。

【项目特色】

1.定位环境——精致化的园林景观环境打造

精致景观与闭合的开放组团，以“生态、功能、舒适”理念规划多重社区园林景观，并在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量绿化景观，满足了老年人对居住环境的需要。

2.会籍制经营模式

永久使用权，会籍卡可转让、可退、可继承。同时会籍卡是保值的，第一年是体验期，如入住一年还未能满意我们的宜老社区可全额退还卡费，如果第一年满意，从第二年到第四年为公司的一个保护期，第二年可退卡费的60%，第三年可退卡费的70%，第四年可退卡费的80%，从第五年开始要退的可以进行全额100%退款。转让的话价格由会员自己定。同时也可以继承给自己的子女。

3.人性化的规划设计

多样化的交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计。

4.完善的配套服务设施

针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄。

案例三：上海亲和源

【区位】上海浦东康桥秀沿路2999弄

【定位】中国第一个老年人会员制养老社区

【规模】占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米，总投资6亿元

【床位数】1600张（910套老年住宅）

【物业类型】老年公寓

【户型】占社区80%的房型使用面积为45平方米，另外包括少量使用面积70平方米和90平方米的户型。

【项目概况】亲和源股份有限公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个老年人会员制养老社区——亲和源会员制社区。亲和源项目规划包括：老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、老年度假公寓、商业街、景观花园等。

亲和源立足打造中国老年产业第一品牌，曾受邀参与万科集团第一个养老住宅项目-万科幸福汇的经营、管理等工作（合作伙伴关系）。

【项目特色】

处处无障碍设计，完全菜单式服务

融居家养老和机构养老为一体的高端养老机构

灵活的会员制经营模式

入住社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子使用权（没有买卖权），并可通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万-7万元年费，并支付公用事业费和各项服务费。

专职的服务团队：生活管家为；老年人办理各种生活事务；健康管家的健康巡检、保健指导为老年人提供健康保障，快乐管家组织的各类文化娱乐活动，让老年人愉快的度过每一天。

会员卡分为A卡和B卡，A卡可转让，B卡不可转让。A卡会员一次性缴纳63万元会籍即可拥有该房的使用权，另外根据居住房间的大小（大中小）每年分别缴纳2万元、3和6万的房费；居住满3年退房即可退还90%的会籍费；B卡会员根据房间大小一次性缴纳35万、50万、75万的费用作为前15年房费，15年后根据居住房间大小逐年缴纳房间费，若居住不满15年的，可根据居住年限比例退还相应费用。

【成功因素】

1.市区面积不断的扩张，使得原本偏僻的楼盘变得更便利。

2.缺乏竞争导致市场垄断，在没有竞争的情况下想享受品质养老亲和源是唯一选择。案例九：云南卧云仙居

地理位置：云南省昆明市西市区团结镇谷律办事处卧云山杨白大地

联系方式：0871-8405999

分时度假养老模式

是借鉴分时度假模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。

卧云仙居是云南金曦新健康管理集团下属实体，占地703亩，位于自然生态保存完好，植被丰富的风景旅游区——卧云山，拥有昆明市郊罕见的稀缺森林资源，森林覆盖率高达98%以上，是天然的森林氧吧，抗衰老疗养圣地。园区设有度假公寓、度假别墅、五星级度假酒店、抗衰老疗养院、康乐会所、会务培训中心、养生食府药膳餐厅、物外田园生态餐厅、户外拓展、运动场、健康环形跑道、个人和集体创作室等，

是昆明市郊功能齐全、环境优美的度假疗养圣地。

三、国内养老项目经济效益运营分析

（一）盈利模式

老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。

1.会员式盈利模式：一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。典型机构：上海亲和源

以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。

2.逆抵押贷款购房模式：多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。

3. 转让使用权模式：老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚

4.分散租赁式模式：入住老人按月或按年交纳房租费用

以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊

会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。

逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不得知；

转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响；

分散租赁模式，对前期投入和适合服务配套要求比较高，但在经营状况较好的情况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。

（二）经营模式目前，对于大型综合性老年住宅社区在经营模式上，主要有住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离两种：

? 住宅建设与社区管理相结合的经营模式

其优势在于开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务，可以为物业带来增值效应。但是这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己的经营管理风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求，比如万科养老地产幸福汇聘请上海亲和源进行管理等。老年住宅社区属于综合性社区，所引入的社会资源种类繁多，开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、老年课堂、旅游公司等服务机构，此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。

? 住宅建设与社区管理相分离的经营模式

开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，准儿进入下一阶段的投资工作，投资回收期较短，投资风险相对较小。

（三）营销模式

1.终身监护制营销模式

管理中心可与保险公司达成协议，为业主实施“终身监护制”。中心与保险公司达成协议后，规划出部分房屋提供满足条件的人群；例如：满足条件为年满50周岁，在保险公司保单满50万，首付10万可入住公寓等，70岁时中心开始对其进行养护义务，去世时中心接受全部遗产，并成为保单受益者。

根据保单额度与首付多少差异入住不同面积，不同档次公寓，此种销售模式资金回收周期较长，对住户社会地位、经济实力要求极高，因此只对达到要求的老年人开放，可占入住老年人的1%-3%。

2.购-销-装一站式营销模式

公司下属的物业管理银行运行购-销-装一站式营销模式，方便业主的同时也使利益最大化。物业管理银行是市场经济下产生的一种新型综合性服务公司，其内容包括：房地产开发、物业管理、中介服务、私人理财、咨询服务等。物业管理银行内部设销售部门、二手房收购部门、装潢装饰部门，新城购销装一站式服务。这种新型经营模式的物管公司，即为业主省钱、省心、又提高了自身的运行政策。

3.特色服务，以旧换新营销模式

为满足一些购房款不足的老人入住的愿望，可推出在业内独创的“弃旧换新”的全新服务方式。这项服务的主要内容是：在老年公寓购房的老年人，可先缴纳保证金后将现有的旧房交给公司的下属销售公司，经过价格评估后又业主确认，此时，购房人便可与销售公司签订《房屋委托代售协议》，同时，再签订新房的购房合同，手续齐全后，销售公司便可将此旧房上市交易，旧房房款用以冲抵客户购买新房的房款。这种购房方式可以在很大程度上减轻老年人为购新房而带来的贷款压力，免去相应的风险，实现老年人放心、省心、安心的轻松乔迁目标，如暂时未售出的房，公司可将此房收购。

4.房屋管家营销模式

房屋管家——新型运作模式，即业主将自己空余的房屋委托为物管公司对外出租，由物管公司直接收取承租方的租金，不管此房屋出租与否，物管公司都要定期向产权人支付租金，同时物管公司收取相应佣金。房屋管家的优势在于简便，只要将房子委托给物管公司，无论出租与否，业主都可以在委托期内定期收取收益；物管公司可以

为业主提供最稳定的收益，合同期内的租金支付不受外界影响。

期间财务流动手续由引进银行代办，加强了资金的安全管理，无形中银行起着名誉担保功能。

5.产权式酒店公寓

产权式酒店公寓是一种与以往单纯的买房居住或买房投资截然不同的新型房地产投资方式，这种投资方式可以让投资者“居住”和“投资”之间自由选择。产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。从硬件设施、装修标准、经营角度分析，产权式酒店本身物理价值的形成远远高于一般商品房。投资产权式酒店公寓，业主每年稳获购房款10%的高额回报，拥有星级酒店70年的产权，10年包租，同时还有产权升值、免费入住和VIP贵宾待遇等多种回报方式。可分5年或者10年时权销售，按照旅游地产的市场规则，购买5年时权业主每年得到本金8.5%的回报；购买10年产权，业主每年得到本金9.8%的回报。

四、打造老年项目建议

（一）环境设计建议

具体设计参照中华人民共和国、中华人民共和国民政部编制的《老年建筑设计标准》。

（二）功能建议

中国人家庭观念比较重，特别是老年人对亲情和家庭具有较强的情况诉求。

以服务老人为核心，人群复合化发展

多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统丰富的、满足不同需求的休闲娱乐配套功能方便学习、交流的环境和设施满足老年人的精神和价值诉求具体来说主要体现在以下几个方面：

居住功能——注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需求，单间公寓、套房、别墅等

生活休闲功能——锻炼、陶冶身心、增进友谊、交流等，生态公园等

医疗护理功能——保健、医疗、理疗、康复的24小时制，先进的医疗配套设施文化娱乐功能——追求进步，提升自我，渴望年轻、享受童真的空间，老年大学、养老俱乐部、棋牌室、艺术吧等

商业功能——满足基本的购物、日用品采购需求，超市、小型卖铺等服务功能——各种紧急情况下的应急处理，紧急呼叫、日常护理等其他功能——满足到此度假、探亲、陪伴老人的需求，儿童托管中心（三）配套建议

配套设施的复合化、多层次

医疗、保健设施投入是老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合合理安排节奏对项目至关重要，因此，配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的可持续性经营。

（四）养老地产运作难点及对开发商的要求 1.运作难点

资金-养老地产不是普通的老年项目，目前没有明确的政策支持，也很难从银行贷到款，主要是靠基金、信托、风投吸引社会资本

土地-目前大量的养老地产都是用旅游地产、工业地产的思路拿地，用居住用地做老年地产的微乎其微。

（注：养老地产属地方政府公建配套的用地，土地成本比普通商品住宅要低很多，开发商可利用此点进行拿地）

2.养老地产对地产商的要求

养老地产综合商业地产、服务业（相关产业的整合）、普通住宅、会员制销售等业务；

地产商要有真正的准备才能涉足养老地产；

养老地产涵盖商业地产、旅游地产、医疗地产、酒店地产等；养老地产的盈利很大程度在于后续服务；

充分利用多种渠道的基金，地产公司要有长远的打算，养老地产不是短期行为。

范文三：海南养老地产分析_图文

海南养老地产分析

一、我国现有养老模式

家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老

模式。家庭养老是传统的养老模式;养老院养老是社会化的养老模式;

社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。

1、家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。

但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪;加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现。家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。

2、机构养老

机构养老是指由专门的养老机构(包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等)将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类:国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。

1)机构养老的盈亏现状

有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务

项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理

理念等因素均会影响到最终的盈亏状况。

相对而言,定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对

象的养老服务机构效益更优，主要服务于高龄，生活难以自理者

的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能

营利;选择在交通便利，人气旺盛，公用设施完善，环境优美的

地方比边远乡村，人员稀少，基础设施缺乏，嘈杂喧闹地址兴办

的养老服务机构效益更优;床位较多,面积较大,投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优;创办期较长，市场经验较丰富，顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短，缺乏经验，服务资源流动性大的养老服务机构效益要好;边干边学，人性化，规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马，文本化，混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优。

由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久，从大部分的民办养老服务机构的运营情况看，他们在短期内基本为保本微利经营。

2)盈亏原因分析

具体而言，制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:

第一，产业化意识不强。以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主，对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结;

第二，目标市场定位不准确。养老服务产业的服务群体较特殊，统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时，不能过于笼统，要深入研究不同地区，不同收入、不同职业、不同性别、不同家庭结构、不同生活经历、不同入住原因、不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上，根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场。一旦在某方面形成了专业化分工，可以继续扩大规模或扩大范围，尽量提高该目标市场的占有率;

第三，规模效益不明显。据民政部的资料，养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元，由此可见，要扩大规模，首先要有足够的投入资金。在保证入住者的居住条件不恶化的情况下，如果适当的扩大规模并达到一定的入住率，则可以降低人均基础设施使用成本，并形成聚集效应，可以增进对外辐射功能，减少对外宣传开支等的人摊成本;在规模过小,分布零散的养老机构中，伙食标准与住宿条件已相当艰苦，在成本无法再降的情况下，若提高收费水平又将减少入住率，进而抬高人均成本，从而难以长期持续快速发展。所以要积极地发挥规模经济的作用，增加赢利的可能;

第四，服务方式较单一，由于服务人员不专业。对于养老服务的需求项目估计不足，基本停留在对于生活可以自理者提供住宿，卫生,饮食等服务，对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务，对于重度不能自理者提供康复服务，但服务水平较低下,服务内容多为满足物质性需求,形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实，另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉，对于收入增加形成瓶颈效应,极大地制约了企业效益的提升潜力。

第五,风险评估不全面。养老服务产业本身有投资额大，回收期长，市场潜力大，不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事

业的正确认识，忽略风险评价，往往会导致破产的不良后果。 3)模式点评

机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以

鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较

高。但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓

不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。有以下方面的原

因:

第一，造成资源的浪费。老人原来都有自己的住所和完善的

生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重

新占用土地资源和水电资源，造成浪费;

第二，养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能

够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以

容纳的;

第三，最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院。老人

离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不

熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感。许多养老院里都是

能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院

就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感。老人进到养老院，

对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已

而为之。

因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能

满足众多其他需求的老年人群需要。

3、社区居家养老

社区居家养老的基本做法是:在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说，社区居家养老是一个无围墙的养老院。

开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。

社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式。它的优越之处有以下几点:

第一，社会成本低。不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心;

第二，大量的资源将得到充分利用。老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓;

第三，所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择。养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受

能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务;

第四，老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感。

但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面:

第一，人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺。一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现;

第二，所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主;

第三，资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累;

第四，服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务。只有符合了一定标准的老年人(如困难老人、空巢老人等)才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中。

4、新兴的养老模式

养生文化村 1)

是社区，又像医院;是医院，又像社区，这就是台湾最新推

出的房地产概念——养生文化村。

台湾长庚养生文化村集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一

体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创

意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养

生服务，2004年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎。

养生村内的健康服务内容包括:设立社区医院，提供居民特

约门诊、康复及照顾护理等医疗服务;定期健康检查、防疫注射

与体能检测;配备专业人员，提供周详用药管理服务;规划居民

个人健康计划，并提供养生处方;建立个人健康资料库;设置全

天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护

功能;定期举办健康讲座、养生咨询等。

第一，台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、

尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中

的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理;

第二，长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，

为其它银发住宅所不及的;

第三，强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的

把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不

同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大

优势;

第四，透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住

宅所要传达的精神。

2)新型养老模式的国际敬老院

集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。

第一，推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式;

第二，将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位医疗专家，为会员提供服务;

第三，环境及文化氛围。区别于其他的老年服务机构，营造出天人合一、养生保健、修身养性的佳境之地。

3)以房养老

“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。

“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊。尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多。在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位，现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实。

但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑。大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女。子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。这些可能导致“以房养老”难以打开市场。随着人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的。

4)异地养老

异地养老又可称之为移民养老、移居养老。是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老。

异地养老又分为几种类型:

a. 异地购房

异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。

以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%。这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市。2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老。据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例。在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%

,30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老。

因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想。

另一种情况出现在上海、北京等特大城市。在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产。近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”。

目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄。比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛。

在北京，银龄(Silver Age)是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓(敬老院，养老机构)。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。

b. “候鸟式”养老

一种异地置换旅游模式(候鸟式养老)也在国内非常流行:“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游,,这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等。这种模式已悄然在一些大城市兴起。

其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动。

由于参与活动的老人到异地入住养老院，消费水平不高，服务水平不低，而且在照顾老人方面，养老院比酒店更具有一定的优势。加之人们普通有尊老爱老的心理和团体活动景区、景点多数予以优惠的低消费结果，该项目一经推出便深得老人的欢迎。

c. “季节性”养老

所谓“季节性”养老，就是空巢老人们有选择地在炎热的夏季和寒冷的冬季，不再为每天的衣食所困扰，临时住到养老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的时节，又回到家庭中，去享受家的静谧、温馨和欢乐。

在天津市开发区的泰达国际养老院，像这样选择季节性养老的老人，如今已占入住老人的半数以上。

季节性养老多为高龄空巢老人，而候鸟式养老则以低龄健康老人为主。

d. 海外华人回国养老

“异地养老”涉及最广的，要数海外华人叶落归根回国养老了，尤其在中国经济日益发展之后，海外华人回国养老渐成热潮。据新加坡华文媒体报道，现在，中国已经取代了澳大利亚的珀斯成为新加坡中产阶层华人的理想退休之地。

北美600万华人中，对到中国买房有着强烈意愿的一度占15%至20%。他们中有些是为了投资，有些是因为与国内有生意往来，需要经常回国，买套房子既经济又方便，不过，在回国买房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的第一代移民。在洛杉矶，去年到总领馆办理签证手续的华人有1.5万人，其中2/3与回中国购房有关，有人算了一笔账，北美约有600万华侨华人，只要有10,的家庭回中国购房，就达20万套，以每套50万元计价值1000亿元人民币，其市场潜力相当可观。

据有关调查显示，上海和北京高端房产市场的购买者中，海外华人尤其是北美的华人占了相当大的比例。不久前，被称为中国顶级豪宅的“上海汤臣一品”终于打破连续8个月零销售纪录，以1.3亿元的成交价格创下全国公寓楼盘成交价的最高纪录，买主是来自东南亚的华人，而此前，被称为“中国楼王”的上海紫园8号别墅，同样也是以1.3亿元卖给了境外华人。此外，价格从二三十万美元到上百万美元的房子，华人购买者的数量更是无法统计。华人购房者几乎都将目光锁定在精装修、高价位的楼盘。

在华人聚居的纽约，主要中文报纸上经常出现大幅的国内商品房广告，不仅如此，不少国内的房地产商还在那举行了推广介绍会，由中介代理详细介绍房地产情况，听者十分踊跃。有的房地产商甚至在华人中组织了“购屋旅游团”，专门吸引在美华人回中国买房。

除了购房置业，还有不少华人住进了中国的养老院。据了解，在北京、上海，不少养老院都住有从海外回来的老年华人。这是一种巨大的中华文化亲和力和牵引力使然，他们需要的是一种归属感。

模式点评:

人们选择“异地养老”，往往基于以下几方面的考虑:

第一，追求更高品质的退休生活。人们往往选择环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市，作为自己“异地养老”的目的地;

第二，异地房价低廉。异地低廉的房价，往往对经济不太富裕的老年人，有着强烈的吸引力。可以较为轻松地解决自己甚至子女(将原住房腾给子女)最基本的安居问题;

第三，生活成本低。“异地养老”即可享受高工资、高退休金，又可以享受到低廉的生活成本;

第四，很多传统的海外华人有着“叶落归根”、归国养老的情结。他们长年漂泊海外，强烈寻求归属感，在温暖的亲情之中，安享晚年;

第五，购房投资。“异地养老”一般需要“异地置业”，而购房本身也是一种投资。

“异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。

5)度假养老基地连锁

目前休闲农业在长三角地区发展迅速，“农家乐”式的旅游已成为城里人假日旅游的一个选择。这些休闲农业基地在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，这些资源可以利用起来，吸引城里老年人前来，向他们提供度假式的养老服务。在旅游淡季，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。并且，这种休闲度假式养老，将在长三角地区形成连锁经营模式。

模式点评:

度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，并集往来路程、住宿、用餐、运动和娱乐于一体，对这类产品的市场定位是具有支付能力和活动能力的健康老人。

在整个连锁基地建设的进程中，一个独立的连锁基地可能不营利或者亏本，但当整个连锁机制启动起来、并形成品牌之后，整体营利模式能达到一个非常好的水平。我们认为:在多样化的养老模式不断涌现的今天，这种全新的养老概念必将以其独特的产品、经营模式和准确的市场定位迅速打开市场，大有可为。

6)分时度假式养老

分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，可以有一些作为，但不具有普遍意义。

7)辽宁连锁养老超市

在辽宁出现的这种养老超市并不是一个营利的经营性超市，

它是设在各市民政部门的一个老年人服务平台。

这种超市提供包括涉老法律咨询及维权求助服务，居家养老、

社会机构养老咨询服务，老年保健、医疗知识咨询服务，老年公

益活动推广及信息传播服务，异地养老推荐及旅游咨询服务，提

供老年产品配送服务。

这种集多功能于一身的新型养老服务超市，全方位地满足了广大

老年朋友的各种需求，其宗旨是协助党和政府更加系统地研究老

年社会的有关问题。

模式点评:

这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市

场和服务群体，目前，虽为非营利性机构，但随着市场化的运作，

社会资金逐步介入养老产业，此项目可通过向社会提供优质、高

效、廉价的各项养老服务最终成为市场化运作的项目，实现经济

效益与社会效益的统一。

二、海南养老地产现状

1、海南养老项目现状

1) 海南老龄化状况

海南省于2001年进入人口老龄化社会，近年来，老年人口规模更是增长快，区域覆盖面广、老年人口逼近高龄化及百岁老人密度高等特征非常突出。据统计，截至2011年底，海南省60岁以上的户籍老年人口为115.96万人，占户籍总人口的12.77%，人口老龄化形势异常严峻。

社会进入老龄化之后，随着人们观念的改变，再细分不同老年人群的不同需求，一个庞大的老年住宅市场已经开始凸现。老龄化的加剧带来的是养老居住需求的爆发，未来将有一批老人，有着人生最高的财富净值、独立生活的养老观念，希求高质量的晚年生活。他们的需求正在成为房地产行业新的转型领域。

2) 海南养老项目的自然优势

海南岛是中国的第二大岛，位于北纬18度这条全世界旅游胜地的黄金纬度线上，跟夏威夷、迈阿密、卡莎布兰卡处于同一纬度。

中国改革开放20多年的光辉历程，已经使中国人居状况发生了翻天覆地的变化。但是，中国大陆绝大多数的大城市都面临着空气污染、道路拥堵、水资源短缺等难以克服的问题。迅速富裕起来的中产阶级和部分城市市民，特别是不少老年市民，对居住环境和条件有越来越高的要求，他们纷纷选择中国最佳的养老地，把购买第二套住房的目光投向海南。他们所隐含的住房购买力和消费潜力不仅是最大的，而且是持久的。

海南作为我国唯一的热带滨海城市，这里的阳光、大海、沙滩、空气、繁茂的植物群落等，优越的自然、生态资源在全国是独一无二的，是无法再生的宝贵环境资源。优秀的地理位置和良好的自然环境，吸引了大批内地及境外的成功人士前来投资置业，给海南带来了勃勃商机。

购房客源正在悄悄发生变化，前两年购房群体以度假休闲的比例较大，近两年由于北方及中原地区老年人尝到了在海南过冬的甜头，前来

购房养老的人群逐年增多，对养老性质的房源要求也越来越多，大有供不应求的趋势，其中原因:海南良好居住环境自然是一个方面，重要的是海南的气候让北方一些患寒带病的老人来到海南就成了无药病自除的症状，不但病情缓解，有的象没病一样，自然这些老人会对海南产生较强烈的向往。还有一些成功人士，平时自己工作忙，无暇照顾老人，很想找一处环境气候好，医疗有保障的地方为老人以托付终身，当这些人了解了海南之后，倍感海南是理想的养老之地，急切地想为老人在海南购一处养老居所，以利于自己安心去更大的创业。因此，海南面对如此众多的购房需求，养生养老居所的建设有迫在眉睫的趋势。

随着追求候鸟式生活方式的老人数量日益增加，为海南的城市定位提出了新的课题，为住宅产业的开发带来了新的方向，开发专业的老年住宅成为实现“市场满意、社会满意、企业满意”的最佳定位，更是避免盲目开发、恶性竞争，实现土地资源最优化利用的开发方式。

3) 海南养老项目的开发状况

海南作为中国最富养生养老资源的地区，理所当然成为兵家必争之地。“海南最近几年申请的地产项目，很多都提出要做养老地产。”省国土环境资源厅有关人士对海南日报记者说。

根据海南日报记者最近在海口、琼海、陵水、三亚等市县调查发现，已经和即将亮相的养老地产项目主要有以下几种模式:纯养老机构运营型、混合型养老地产型、纯地产销售型。

纯地产销售型项目是目前海南养老地产项目的主要形式，是在传统的地产开发的基础上，将客户群定位于中老年人，作为主要销售对象。

纯养老机构运营型，在运营过程中，开发商建好房子后，不出售产权，只是将使用权出租，强调运营能力。针对老人的养老需求，开发商配套老人急需的医疗、保健、娱乐等综合服务，以提供服务来获取利润。海口恭和苑等项目是代表。

混合型养老地产项目开发时，开发商通过出售房产快速回笼资金，再将利润部分反哺到养老服务配套上，解决纯养老运营型项目缺资金的问题。产品形态上，项目一部分是纯粹的地产项目，靠卖房来营利;另一部分则是提供养老服务运营，进一步满足老人的养老需求，提升老年生活的幸福感、满意度。

2、海南养老的优势

1)国际旅游岛，催生地产投资新热点

“扩大旅游开放，推动国际旅游岛建设。”这一重大的战略调整

加快了海南旅游业转型升级和国际化进程。对于以旅游为依托的海南

旅游地产，更是一大利好。它不仅仅只是带来GDP的一个载体，更加

体现的是一种城市文化、城市形象与城市品味。旅游地产是一种生活

方式的符号，也一种投资价值的取向。

相对于北部干旱南方拥塞、寒暑严厉的中国大陆，海南岛在气候、

生态、人居空间等方面均得天独厚。随着大陆城乡几何基数一样的扩

容，海南越来越成为中国最适于居住之地。同时，一大批富裕人群进

入海南，一大批高学历、高素质、高人际关系含量的人群进入海南，

则将为这个海岛带来巨大的机会。

业内人士分析，“国际旅游岛”的概念必然应涵纳以下三种人口格局与商业性预判。

第一种是短期度假:需要把全省旅游上升到国际消费的高度，这意味着海南面临全面的升级改造，甚至是全局性的、颠覆性的旅游产品设计与实施;

第二种是半年定居:把整个北半球视为人类的夏季乐园，而把人烟相对稀少、风光宜人、生态安然的热带海南当作半年定居的冬宫。这需要做更多的、难度更大的投资与规划;

第三种是人口迁移。

2)稀缺地产的抗跌性

在2008年全国房地产全面大幅滑落的形势下，整个海南省房产市场去年形势表现出良好的增长势头。“作为投资升值和提升生活品质兼有的房产品，越是具有稀缺性的土地资源上建设开发的房屋，就越会受投资者青睐。”业内人士分析，“国际旅游岛”已经成为海南经济增长的新亮点，其中海南地产与旅游联姻，发展前景自然不可限量。在海南购房置业，既可以供家人、朋友度假休闲居住，又可以在闲时用于经营，实现房产增值，必将成为“第二家园”的首选地。

稀缺的海南旅游度假地产具有很强抗风险性，在全球金融海啸的冲击下，还保持着高速增长，到海南休闲度假已成为内地很多先富起来人士每一年的必需品，已发展成为一种时尚和流行。

近几年，以养老、养生、康体、度假为主的外地客户正不断涌向海南宜居楼盘，使区域土地供应不断减少，稀缺性也日显突出。数据显示，海南有70%的房子卖给了岛外客户，随着人们对养生问题的关注，还将会有更多的购房者选择海景房、山景房，因此海南楼盘的升值潜力更加明显。

3)“三重富人”的品质生活选择

无论是投资者、开发者还是居住者，考量休闲度假地产的价值，一定是从生态环境、资源优势、人文氛围、产品品质、区域配套、物业服务等几个大方面综合而言。

尤其在海南，更多有实力的中国人选择到海南休闲度假。所谓的“三重富人”也就是物质充裕，精神富有，还有一定的富余时间的部分人群。这些三重富人早已不拘泥于满足“城市之家”和郊区装修奢华的别墅，在社会压力和工作压力日益繁重的今天，他们更重视能让身心真正得到放松的“度假之居”。

休闲物业的升值潜力吸引越来越多置业者的目光。人们追求高品质生活的意识不断被唤醒，与此同时，拥有垄断性资源的物业面临着巨大的升值潜力。业内专业人士预测，整个中国用不了五到十年时间，将会出现“休闲为王、休闲不败”的局面。

地产专家指出，有部分人在投资海南度假型房产大多是关注产品本身和收益回报，从而忽略了支撑产品核心价值的外围资源条件。现在应该意识到，一是中国旅游度假产业目前处在发展初期，由于政府扶持力度不断加大，海南度假地产有很大的投资潜力;二是旅游度假地

产作为一种资源性的消费投资，由于海南生态资源的稀缺及不可复制性，随着市场的需求加大，海南房产产品的升值空间较大;三是投资度假型产品，其实选择的是一种生态资源、一种度假生活和一种发展潜力。

4)自然资源无比优越

“海南最吸引人的地方就是优美的环境!”“海南空气好，温度也适宜。”毫无疑问，在海南居住已经成为人们回归自然的最完美表现，海南成为全中国尤其是北方人民的休闲后花园。去海南买房度假，享受椰风海韵的旖旎风光，已经成为很多现代人新的生活方式。

海南岛处于亚洲太平洋的中部。作为中国唯一的热带海洋岛屿，海南岛海岸线长达1617.8千米，多为优质沙滩，名副其实的海滨旅游胜地。这里汇集了最优质的空气、阳光、海水、沙滩、森林、温泉等。海南五星级酒店30余家，高尔夫球场遍布全岛20多处，这里还拥有已探明温泉34处，是全国温泉密度最高的地区。总而言之，海南岛是中国乃至世界热带海洋旅游资源最丰富的地区之一。

海南岛素有“天然温室、热带果园”美称，其中部是山地、丘陵和台地，沿海是堆积平原;沿海平原主要种植粮食作物和糖蔗，还有热带水果四季飘香;中部为山岭地带，是热带雨林、季雨林组成的原始森林区。作为国际公认的中国唯一的生态省，海南现有自然保护区72个，面积268.5万公顷，森林覆盖率为55%，为全国之最。

近年来，海南岛已成为中国最富盛名的旅游度假胜地，并吸引了大量国内外实力阶层来此购房休闲。活力与实力，浪漫与理性，同时开放于中国南海。

5)人居环境品质至上

海南岛别称“椰岛”、“长寿岛”。全国第三、第四次人口普查结果表明:海南人均寿命居全国之冠。早在1996年，海南人口的平均预期寿命是73.13岁，是高于全国人口平均预期寿命最高的省份之一。

专家们认为，海南人寿的奥秘在于海南岛有一个美丽纯净的生态环境。据国家环境状况资料表明，海南全省水环境质量保持良好状态，地下水呈一级良好状态，大部分地面水质符合国家一类海水标准;大气环境优于国家一类标准。

这里四季如春，地处热带，又有热带季风和海洋调节，年均气温23.8?。严冬季节，北国冰封，万里雪飘，海南岛却春意盎然，绿遍天涯。空气中的负氧离子含量极高浓度达5-10万个立方厘米，比国内大中城市高出十几倍，是天然的“大氧吧”。许多中老年疾病如冠心病、老年慢性支气管炎等，在这里都会得到不同程度的缓解，部分病人会慢慢痊愈。这里无愧于度假、养老的最佳第二居住地。

6)海南岛，天然大氧吧

地球上与海南处同一纬度的区域多是沙漠。海南作为相对独立的地理单元，由于热带季风带来充沛雨水，滋润了岛上的热带森林，加

上海南省重视绿化，被国务院授予“实现造林绿化规划省”的荣誉称号，被人们誉为“绿色明珠”。2002年，海南岛上森林覆盖率达53.3%。海南是我国森林生态系统最丰富的地区，是世界范围内小区与生物种类最复杂的地区之一。茂盛的热带森林具有独特的生态和生物多样性，被誉为物种进化的基因库，可发挥多种生态功能，具有发展生态型产业的天然基础，非常适宜开展森林旅游和生态旅游。热带森林有良好的经济效益和生态效益。

7)旅游业推动休闲地产发展

海南经过多年的发展，旅游业已成为拉动海南经济社会发展的主导产业。据政府相关部门数据表明:2008年，海南接待海外游客97.93万人次。2008年，海南旅游收入占全省GDP的13.1%，大大高于中国国内平均水平;受旅游业带动，第三产业增加值占全省GDP的40%。今年一季度，海南接待国内外游客613万人次，同比增长7%。以三亚为代表的滨海旅游度假城市已经有非常好的条件，海南一年中有11个月可以休闲度假。相信海南能把自然资源、人文资源等优势，尽快转化为经济资源和经济优势，使海南这个中国最大的经济特区，为推动中国休闲产业的发展，做出更大的贡献。

海南休闲旅游市场前景不容置疑，其独特的热带海滨气候和优良的人居环境，令海南成为“世界少有的最适合人类居住的地区之一”。随着“国际旅游岛”的集结号的吹响，海南岛的“休闲地产”将进入一个全新的发展阶段。

市政基础设施日益完善 8)

近几年，海口已投入近几百亿元用于城市建设，使城市基础设施日益完善。美兰国际机场、粤海铁路等重点项目的建设已使海口形成了四通八达、快捷方便的海陆空立体网络。海口提出要建成“华南地区的热带花园城市，国内外居民理想的第二居住地”，修编了城市总体规划、专项规划、分区规划、产业规划，并抓好海口外滩、海口西海岸、南渡江两岸等分区规划等专项规划编制，突出了城市的个性化发展。此外，三亚市也确定城市定位为“国际性热带滨海风景旅游城市”，在城市结构布局上，体现出山、海、河、城四位一体相得益彰的特色，在城市绿化和建筑设计上体现南国热带风光的特色。在未来20年，海南岛将建成“世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地”，打造成国内外居民的理想第二居住地。

9)养生岛吸引异地购房

在房价高涨的今天，异地买房越来越多被人们所接受，一方面可以避开本地的高房价压力，另一方面又能实现投资理财。据统计，全海南岛的新建房产有70%卖给了岛外人，其中三亚的购房者90%是外地人。

现在的一批奋斗者中，大部分10年后就要考虑退休养老了，10年前的环境至今已经发生了很大的变化，预计10年后，无论行政官员、企业家还是还是事业有成的人，每个人在完成创业阶段的拼搏后，都

存在告老还乡和找个世外桃源养老的问题。正常情况下，有条件的人都会带着子孙后代选择适合自己移民的沿海宜居城市定居。但很有可能，大部分人是为后半生选择第二故乡。

10) 令人瞩目的发展前景

海南的资源性休闲地产随着包括了旅游度假居住的功能外还存在着保值、升值的功能，随着愈来愈多人群对海南环境优势的认识和以“资源抵御危机，以价值规避风险”的休闲地产投资价值的认知。这种来自世界性客户向滨海、温泉资源地、阳光带的迁移居住的现象的支撑，海南岛的休闲地产价值将更加的稳固，资源性休闲地产进入高速发展将是一种必然趋势。

现在，海南各市县基础设施不断完善。房地产开发建设了大批配套完善、环境优美的商品住宅小区，极大地改善了城镇居民的居住条件和生活环境，也促进了城市基础设施的完善。政府注重提升土地价值和有序供应土地，城市规划和城市经营将带来城市资产整体增值。海南省政府邀请世界最著名的规划设计大师，对海口、三亚两座城市按照世界高水准的滨海城市的要求，发力将三亚、海口打造成“天堂般的城市”。

、主要面临的问题 3

1)养老意愿

“目前，养老的主要形式还是居家养老”。根据调查，80%左右的老人愿意住在家庭里面，由家庭成员和社区提供服务，只有不多的老人愿意到养老机构去。

缺乏法律规范 2)

养老地产应兼具两个方面的功能，即地产的居住功能和养老功能。市场上，很多养老地产项目只实现了居住功能，养老功能缺失，“养老”实际上是卖房的广告营销噱头，而出现这种情况的根本原因是目前没有任何层面的规范和标准。

3)动力不足

现在国内的养老地产没有很好、成熟的持续盈利模式。一般的房企对资金的回报要求很高，资金的退出要求快，而这跟养老产业周期长的回报特性不符合。

一些企业之所以涉足养老地产，主要是看中地产项目来钱快，稀有的土地资源溢价快，便于资产增值。以上市公司为例，如果凭借“养老”概念较优惠地拿到地，马上便可以获得很高的土地溢价收益。土地资源作为一项资产，由于获得高溢价，表现为上市公司的财务报表资产项大幅增加，会进一步增加投资者信心，拉升股价。“整个过程中，企业能赚到土地溢价收入，享受股票上涨收益，成为资本市场中受投资者关注的优质企业。凭借‘优质’企业的身份，企业可以再去银行融资或增发股票债券，圈回更多的钱。”

4)政策落实不到位

海南对于养老产业的发展的支持并没有很明确的说明、解释。如并不像北京(每张床位补贴最多50000元)、上海(每张床位补贴最

多30000元)、福建(每张床位最多10000元)等省市补贴那么详细。 5)缺乏专业化养生配套及先进运营模式

在海南的养生养老地产中，具有专业化养生配套及先进运营模式

仍很少，缺乏精品，很多养老房在小区建设内虽基本做到了园林、养

生设施的配套，但在其他方面仍不成熟，如澄迈、五指山有些项目，

开发商着重了其生态环境优势，但路段偏僻、交通不便、医疗养生配

套等方面仍欠缺。

有些项目在周边区域生活配套设施上存在短板，未来一段时间，

海南养老型项目只能适合在城市中心地带小规模范围内建设，那些被

冠以“养老”之名的远郊大盘，连最基本的交通、医疗等基础配套都

无法完善，根本就无法满足养老居住的基本需求，无疑只是借“养老”、

“养生”的名义来作为提升楼盘的价值噱头，仅仅是宣传项目产品价

值的手段而已。

6)海南的服务体系落后，人才梯队建设下滑，健全的养老服务人才没有

及时补上。这也是海南所有行业发展所面临的人才困境; 7)产业链的断裂

养老地产作为纵向的产业链，需要从源头到服务末端做好布局。

目前大部分养老地产所面临的是企业没做好相对健全的养老布局，可

持续发展的长久经营路亟需探寻。

8)海南整体医疗体系、服务发展滞后。

业内专家指出，海南养老养生型地产普遍建设在远离市中心、空

气新鲜，风景优美的远郊，往往在周边配备设施，尤其是相应的医疗

配套设施上非常缺乏。光就医疗设施一项来说，据相关调查称，海南

有187家医院，2万多张病床，4万多医疗从业人员，却需应对860

万常驻人口和2300多万旅游人口和几百万候鸟人群。连中心城市地

带都无法满足，更别说在远郊那些养老大盘。

三、海南现有项目案例

1、琼海天来泉

1)项目概况

a. 地理位置

官塘中心天来泉城，位于海南省东线高速公路琼海官塘入口

约800米处，由海南大禹投资有限公司投资建设，区内有世界无

双的热矿泉水资源。形成与博鳌呼应的双翼公园城市社区。海口

市仅1小时车程，交通便利。距红色娘子军景点仅有200米的路

程。城际轻轨建成通车后，将缩短琼海往来海口及三亚的时间。

此外，天来泉社区巴士每日往返海口、美兰机场、琼海市区。

b. 周边配套

小区配套:小区内有天福源(官塘)温泉大酒店、功能商业街、

双会所温泉休闲中心(二个2000平米温泉泳池、近70个温泉泡

池)、俱乐部、老年大学、大剧院、体育馆、社区巴士、银行、超

市、中西餐厅等。

小区附属设施:游艇码头、温泉泡池、泳池、网球场、休闲会所

等，附近生活娱乐设施有月亮湾高尔夫球场、西海岸温泉大酒店、

千年古寺—永庆寺。

项目规模 2)

项目占地367亩，总建方达25万平米，容积率0.93，绿化率54%，有200亩的绿化，平均一户拥有30多平米的绿化面积，总共有4008户。一期总建筑面积15万平方米，由6层电梯温泉公寓、五星级温泉大酒店、功能商业街、2000平米温泉泳池的温泉休闲中心以及配套休闲设施组成;

二期位于一期西侧，毗邻官塘大道，总建筑面积25万平方米，由大剧院、体育馆、老年大学、温泉公寓、温泉别墅以及高尚休闲配套设施组成。精装修花园洋房户型平均面积在42平方米到78平方米左右。

3)运营状况

a. 会员优享

, 顶级私人英式健康管理疗程

, 会员免费尊享期间，畅享无忧康疗服务二人次的权益:主要包

含常规体检(每年一次)、健康档案、健康干预及评估报告、

医疗保健、终生健康管理师服务、专属健康管家等服务权益。

, 国宝级温泉理疗配餐

, 健康管理师对会员量身定制温泉理疗计划。依据会员的身体机

能检测、骨密度测量和营养咨询，结合温泉浴疗，进行按摩、

推拿等理疗，对风湿性疾病，延缓衰老，治疗和减轻伤口疼痛

都具有显著疗效。

, 个性化定制养生膳食调息

, 膳食养生就是按照中医理论，调整饮食，注意饮食宜忌，合理

地摄取食物，以增进健康，益寿延年的养生方法。贵宾养生餐

厅，将根据营养师开具的膳食处方，合理搭配设计一日三餐。

, 个性化身心调和养乐套餐

, 会员免费尊享期间，畅享舒心养乐服务二人次的权益;主要包

含各类兴趣协会、舒心康体指导、旅游(每年一次海岛一日游)、

特色温泉泡浴等各类服务权益。

, 5、24小时生活管家听候服务

, 生活管家为会员提供个性化、专属性服务。包括全程负责处理

会员的需求:预约、接送、入住、就餐、活动、起居、疗养、

咨询、购物、旅游、聊天、投诉等一系列问题，监护和协调会

员所接受的各项服务，关注会员入住期间整个过程的各项细节。

, 五星级酒店式公寓服务

, 会员免费尊享期间，畅享专属酒店式服务二人次的权益。

, 海岛深度旅游个性化定制服务

, 会员尊享每年一次海岛深度旅游服务。主题化的旅行定制，让

会员玩转海岛，乐享度假。

, 8、24小时专属贵宾车队听候服务

, 会员尊享多种车型的对口服务，使度假出行畅然无忧。

b. 销售模式

, 买房免费赠送会籍

凡购买俱乐部面积为36.94平米的养生公寓一套，可同时获赠

天来泉尊享卡一张。会籍资格自购房之日起终生有效。卡内含

价值人民币5万元的俱乐部消费权益，5年内可畅享英式健康

管理、身心养乐、星级酒店服务、温泉保健、养生膳食等全功

能养生服务，并可尊享俱乐部战略联盟单位VIP权益，尊享天

福源酒店管理集团旗下酒店的贵宾权益，尊享天来泉养生俱乐

部战略布点的优先置换权益。

, 购卡免费赠送会籍

天来泉尊享卡售价人民币5万元，会籍资格自购卡之日起免费

赠送，终生有效。卡内赠送价值人民币5万元的俱乐部消费权

益，5年内可畅享英式健康管理、身心养乐、星级酒店服务、

温泉保健、养生膳食等全功能养生服务，并可尊享俱乐部战略

联盟单位VIP权益，尊享天福源酒店管理集团旗下酒店的贵宾

权益，尊享天来泉养生俱乐部战略布点的优先置换权益。

一期已售罄，二期35栋6层多层，分四个标段开发，已销售至尾盘。

2、亲仁公社天悦家园

1)项目概况

亲仁公社天悦家园养老地产项目屯昌县位于海南岛屯昌县，地处南渡江南岸，五指山北麓，海口经济圈内。海屯高速公路，从海口到屯昌只有70 公里。屯昌县为低山丘陵地带，属热带季风气候，阳光充足，雨水充沛，气候适宜，年平均气温 23?，年平均日照时数 1900—2100 小时;年平均降雨量 1900—2400 毫米。这里“夏天不用开空调、冬天不用盖棉被”，是海南岛大家公认的最适合养生养老的“舒城”。距离省会海口约70公里，50分钟车程。

2)项目规模

亲仁公社天悦家园项目总用地面积38015平方米，总建筑面积105887平方米，容积率2.785。项目由9栋17和18层高层园景养生养老住宅，沿街一层商铺及地下设备房和养生美食街组成，是集居住、

酒店、商业于一体的综合性社区。住宅共1676套，其中:一厅一房一卫共1104套、二房一厅一卫共572套。

亲仁公社将健康管理的专业服务与居家养老、社区养老、以房养老，结合康复疗养、旅游度假融为一体的候鸟式养生养老的模式。

3)运营状况

a. 主要运营思路包含:

第一:“健康管理”是居家养老的核心服务

以非药物疗法为特色的所建立起来的以未病防治、已病救治、慢病控制的三级健康管理模式，为老年人的身体健康保驾护航。亲仁公社给每户业主免费提供家庭健康管理服务套餐，尤其是设计了针对“高血压、糖尿病、心脏病、肥胖、骨关节”等等老年常见的慢病管理系统，让入住的老人，在日常生活的享受中，就能达到康复疗养的慢病管理效果。

第二:“云计算技术”是社会化养老最能提高效率的手段

亲仁公社研发了一套“HQR360亲仁健康管家系统”。它以IT技术为基础可以将家庭健康管理技术服务与社区健康服务、养老服务

相结合，实现全面、全程、全家，真正把健康管理服务管到位、管到家。”

第三:“亲情文化”是社区养老的核心品质

亲仁公社的文化就是“亲情向善”的快乐文化，“亲仁”源于孔子的一句话:“泛爱众而亲仁”，“公社”是因为**曾经提倡过人民公社，这是一种大集体的理想。总结起来就是:响应孔夫子的亲仁号召，实现**的伟大公社理想和集体主义理想。” 第四:“信用互助社”是解决老年服务的最佳新生活方式

亲仁公社提出建立互助社区，自助、互助、协助。作为一名亲仁公社信用互助社的社员，可以选择成为亲仁公社大家庭的一员:财务部会计、心理咨询专家、健康管理师、记者??总之，在亲仁公社，社员可以出任这个社区最喜欢最擅长的角色，在这个岗位上，可以通过服务他人，积累“信用工分”;在你需要他人服务的时候，你可以用你的“信用工分”支付他人的服务。互助社区，不仅仅是一种理念，更是一种实践。在“亲仁公社”，离退休后的生活，是真正享受生命，享受生活的时候! ”

在以上理念与基础上亲仁公社?天悦家园配备了完善的设施，社区中心有着占整个社区80%面积的公园，公园中有湖泊、游泳池、足球场、篮球场、羽毛球场和老年人喜欢的门球场。除了运动设施，亲仁公社?天悦家园还兴建了亲仁健康管理中心和亲仁学堂。亲仁健康管理中心配备了专业的健康管理师，为老年人提供健康评估、气血桑拿、瑜伽、经络养生、生机食疗、光波理疗等服务。亲仁学堂为老年人提供国学、国术、国艺等知识的教学服务，老年人可以凭喜好选择学习，陶冶情操。

b. 亲仁公社营销模式

亲仁公社目前约6000元/平起价。推出5万、10万、40万、

60万健康管理套餐，购买一张40万元亲仁候鸟卡包含:一套48-50

平米(一房一厅)的海南70年大产权房同时父母(或两人次)均

可享受各人价值2万元/年的终身健康管理服务;购买一张60万

元的亲仁候鸟卡包含:一套75-80平米(两房两厅)的海南70年

大产权房同时父母(或两人次)均可享受各人价值2万元/年的终

身健康管理服务;

第一期500名“亲仁服务计划”名额已全部售罄，二期280

个名额现售中。

亲仁公社2万元/年的终身健康管理服务内容:

、海口恭和苑 3

1)项目概况

海口恭和苑位于海口市海甸岛中心，北距海边800米，西邻海南大

学，其地点可谓标准的闹中取静。拥有296套不同类型的居住单元，

设施环境融汇国际领先的宜老设计，并配以专业的科学健身、保健理

疗、药浴水疗等健康改善设施，大小餐厅、多功能厅、书画室、球类

运动等各类活动空间也一应俱全，整体形成一个专为中老年人提供长

短期健康疗养服务的度假园区。

海口恭和苑的设计採低密度围合式院落的建筑形式，创造出迂回

曲折的行进流线及丰富多元的室内外景观。居住区域中央的内庭花园

是一大特色，130多种植物生长期间，住户一开房门就沐浴在鸟语花香的生活环境中。4,000平方米的水系贯穿园区内，虾戏鱼游形成都市中难得的悠闲景致。距机场约25公里，距火车东站约12.5公里，距汽车西站约11.6公里,距汽车南站约9.8公里。

2)项目规模

位于海口市海甸岛人民大道东侧，紧邻海口市人民医院南侧、海南大学东侧，医疗条件和人文环境良好，总面积34000平方米，共有近300个房间，包括双人标准间、一居室、二居室和VIP套房。

3)运营状况

海口恭和苑属于乐成养老旗下“恭和苑“品牌的一种特殊形式，既为候鸟老人、本地老人提供生活照料服务和护理，又兼顾部分度假养生需求。

a. 运营体现主要体现:

, 小体量、高照护率:不超过300套的宽松居住单元，不超过1:3的

高照护比率，更有1:1专护服务。

, 持久的健康管理:个性化“健康管家”服务，量身定制全方位的健

康管理计划，建立个人健康档案，开展综合评估，对慢性病居民给

予生活方式干预，委托医疗专家长期跟踪，开展系统科学的功能康

复训练;单独设立失智照护区，为失智老人提供专业失智照护，延

缓其智力衰退的过程，让失智老人可同样享受老年生活。 , 优越的环境设施:老年生活设计独户式居住方案，可选房型，超大

公共空间，活动设施有健身房、理疗室、小剧场、电脑中心、茶室、

艺廊等一应俱全提升老年生活品质。

, 人性化、个性化的细节:居室和卫生间装修与选材优化，家俬及生

活用品的针对性定制，独特的“3+3”全天候餐饮安排，享受“七

星使者”专业顾问团队提供的个性化服务方案设计，从营养配餐、

健康养生、活动起居、生活照护等各个方面量身定制。 , 科学的生活规划:社交活动为老人带来充实愉悦的生活感受;“健

康保鲜”计划，系统科学帮助老人延缓躯体功能及智力的衰退;精

神关爱行动，时刻关注并疏导老人容易出现的孤独、失落及忧伤心

理。

, 专业、有爱心的护理团队:从美国引进养护总监及生活规划总监;

平均年龄30岁以下，拥有高等执业资格证书的护士团队;专业养

老护理资质，接受中美两国专业系统培训的星级护理人员;人员选

拔及系统的培养体系团队。

, 活力、有朝气的社区氛围:恭和苑延展老人生活的长度，拓展老人

生活的宽度，鼓励和支持每一位老人得到自由、自主、自信、自尊

的优雅生活。

c. 盈利模式

月基本费包含居住、餐饮、活动、基础照护及基础医疗5合1

整体费用，根据户型不同及居住时长不同而定，每人每月从

,7,980至,15,200不等。

根据健康等级评定的更高等级的照护费在基本费之外单独收

取，从每人每天,90至,150不等。另外，海口恭和苑提供短住

服务，收费标准如下:

类型费用

6天5晚 1,980元,人

10天9晚 2,980元,人

16天15晚 4,580元,人

30天29晚 7,980元,人

模式点评

, 海南养老地产主要分纯养老机构运营型、混合型养老地产型、纯

地产销售型。且多数开发商打着“养老”“养生”的名义做着纯

地产销售的生意，上述3家案例未举纯地产销售型项目;前两

者主要以混合型养老地产，既注重硬件开发，辅以软性服务配

套，尊重“养老”主题，提供细致、深度的订制服务;且定位

客户精准营销，或以售房享卡或售卡权益，有的机构更会提供

返租服务，以增值服务体现价值营销，以不同的银发客户和投

资客的需求结合，满足定居客、候鸟客的居住要求，多边化营

销策划，推动新型地产项目，成功的经验值得借鉴。

, 恭和苑为纯养老运营机构，是现代化的高端养老度假中心，同样

以优质硬件和服务取胜，兼顾短期度假、中长期养老服务，同

时该项目运作主体形成全国连锁品牌，在北京、上海、广东、

浙江、海南分别布局，提供专业化、标准化、品牌化的管理理

念，以赢得市场口碑，是养老运营机构的创新型企业。

四、养老项目建议

中国在经济在不太发达的条件下进入了老龄型社会，并且已经形成了一个庞大的群体。老年人的生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现的需求既有普遍性又有特殊性，根据这些需求，借鉴世界上其他国家和地区的经验，结合我国国情，创新养老模式已成为我国养老产业的当务之急。我们认为，创新养老模式需要注意以下问题:

1、养老产业必须走社会化的道路

目前，社会参予养老产业已是绕不开的门槛。主要包括:1)服务主

体社会化。即服务机构、服务设施的社会化;2)服务客体社会化。也就

是服务对象既突出重点又要面向社会全体老年人，增大服务的受益面;3)

资金筹措社会化。改革资金来源的单一渠道，多渠道筹措资金，采取财

政拨款、社会集资、有奖募捐、各方捐助、街道和居委会出资等方式解

决养老助老服务资金问题;4)服务队伍社会化。建立一支由专职人员、

兼职人员和志愿者组成的服务队伍。以专职人员为主体，兼职人员为辅

助，青年志愿者为基础，形成庞大的服务队伍;充分动员公众和年轻型

的老年人参与自愿助老服务;增强老年人的自助能力和代际间的互助意

识。

2、养老产业必须走产业化的道路

养老产业不能等同于慈善事业，而是具有中国特色社会保障体系内

不可缺少的一项重要内容。必须在政府的扶持下纳入社会发展的总体规

划积极发展，走产业化道路，逐步形成自我服务、自我管理、自我积累

和自我发展的动力机制。

3、养老产业必须走专业化的道路

养老产业是一项长期的具有丰富内涵的工作，要把它作为一个专业

来研究和发展，实行劳动准入制度，提高专业工作者队伍的质量和服务

水平。通过以上专业化措施，为养老产业的发展提供最基本的人才保障。

人口老龄化是挑战也是机遇，是一场政府、社会、全民支持，三位

一体的新养老运动、新社会运动，这就需要社会共同努力，克服现有养

老模式的不足，顺应社会需求，探索出多种满足老年人基本需求与深层

次需求的养老模式，创造出多个“以人为本、终生关怀”的亲情养老模

式，多个更适合我国国情的养老模式。

4、老年社区的定位必须基于城市发展的大视角，构建科学的选址模型

作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视角;因此结合我国国情、社会经济及文化特点、城市规划方向，是确定老年社区发展定位的重要前提。

在城市规划方面，应该基于区域整体发展的角度，从城市发展阶段、地块发展前景、城市城市规划能和地位入手，进行交通、基础设施、产业等区域研究，发掘区域价值;在区域自然和城市资源方面，应考虑是否拥有强势稀缺自然资源、当地市场是否已存在旅游度假场所及设施、以及当地房地产开发状况都直接影响老年社区初期经营;在辐射区域、周边人口状况方面，应着重研究区域人口密度、人口分布和未来人口发展规划，影响当地养老市场的容量和发展潜力;在当地政府的政策支持方面，应注意到社会福利机构用水、电、气及电话安装的优惠政策以及资金资助计划等都将鼓励老年福利事业实现新的突破与发展。

5、以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，人群复合化发展，避免排他性

中国人有很强的家庭念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的心愿。与美国不同，中国老年人有很强烈的对亲情和家庭的情感需求。

因此，老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。在建设社区时应该根据老年人需求，打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变;

6、需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足

老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目。

医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营;

7、营销前置，改变传统养老观念，与政府部门合作营销，有助于获得政府的优惠政策，放大社会传播效应，同时提高社会效益

因为老年产业的较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国家政府和社会意义深远的项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代老年人及其家庭为目标客户，通过营销等手段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效应，最大程度扩大当地影响范围。

在营销过程中，加强与政府合作，适当应用政府影响力，扩大营销的社会公信力，提高项目形象。同时，可以提高政府部门的服务形象，有助于获取政府优惠政策，实现企业与政府双赢;

8、具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”将是未来老年房地产业的发展趋势

9、在养老地产的基础之上发展养生社区

养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老，从心理层面上而言，养生的产品，会给人一种积极、悠闲和健康的感觉，而养老的产品，多少会让人联想到悲伤和落寞。

在当今社会，养生逐渐成为现代人生理和心理上健康的追求。它包括饮食方式和生活习惯调整，选择健康的食品以及选择良好的生活习惯。养生度假社区兼具完善配套、特色功能性元素将扩大目标客户群，市场接受程度较高。

范文四：养老地产分析报告11

一、湖南省及长沙市人口老龄化现状 ??????????????1 1、老龄化数据统计 ?????????????????????1 2、老龄化特征 ???????????????????????1 3、老龄化发展趋势 ?????????????????????2 4、长沙市人口老龄化现状分析 ????????????????2 二、湖南省及长沙市养老机构现状及养老地产市场分析 ??????3 1、湖南省及长沙市养老机构现状 ???????????????3 2、湖南省及长沙市养老机构数据统计 ?????????????4 3、长沙市养老机构现状及特征 ????????????????4 三、长沙市养老地产市场分析 ????????????????4 1、养老地产市场潜力 ?????????????????????4 2、养老地产市场开发 ?????????????????????5 3、养老地产市场政策 ?????????????????????6 四、养老地产模式探讨?????????????????????7 1、养老地产类型 ???????????????????????7 2、养老社区类型 ???????????????????????8 3、养老地产开发原则 ?????????????????????9 4、养老地产盈利模式 ?????????????????????10 5、养老地产运营模式 ?????????????????????10 6、养老地产融资模式 ?????????????????????11

BOT建设老年地产的模式构造 ???????????????11

模式分析 ??????????????????????11

BOT建设老年地产的优点 ?????????????????12

BOT建设老年地产的劣势 ?????????????????12 五、长沙养老地产的开发建议 ?????????????????13 六、附录:国内外养老地产案列 ????????????????14

国内养老地产案例 ????????????????????14

国外养老地产案列 ????????????????????23

一、湖南省及长沙市人口老龄化现状

1.湖南省及长沙市人口老龄化数据统计

湖南省1996年进入人口老龄化社会，16年来老龄人口净增466.02万人，年均增长率超过5%，(全国平均增长率约为3%)，据统计到2012年底，60岁及以上老年人口已达1033.02万，老年人口比重达15.56%，其中，80岁以上高龄老人127.54万人，90岁以上高龄老人12.15万人，预计至2015年末，60岁以上老年人口将达到1270万。

60岁及以上人口占总人口的比重为2013年长沙市常住人口为722.14万人，

15.6%，年均增长率为4.8%,明显高于总人口增长率的1.2%，老龄化问题严重。 2.湖南省人口老龄化特征

特征一:老年人口高龄化日趋明显。2007年，湖南省高龄老人94.06万人，相比1982年老年人口增长百分比如下图:

276.50%300.00%

250.00%

200.00%

143.40%150.00%

75.30%100.00%

50.00%

0.00%低龄(60-69岁)中龄(70-79岁)高龄(80岁以上)

2007年相比1982年老年人口增长百分比图

特征二:老年人的居住生活方式悄然改变。据统计，全省2015年共有纯老人户163.069万户，全省有11.3%的老人独居，孤巢和空巢老人占老龄人口总数的42.95%，数据表明，传统的依靠儿女共同生活养老的家庭养老模式已经受到了冲击。

特征三:老龄人群生活来源单一。2010年1%人口抽样调查数据显示，湖南省60岁以上老年人口中，依靠家庭成员供养的占54.1%，依靠个人劳动收入的占27%，有离退休养老金收入的占14.8%。(见图)

3.湖南省人口老龄化发展趋势

(1)老龄人口绝对数量增大。进入21世纪以来，老年人口数量增多，人口老龄化速度加快。全省60岁及以2020年将突破1500万人。届时，湖南省每百人中将有22名60岁以上老年人。2020年后随着20世纪60年代第三次生育高峰出生的人口进入老龄，湖南省老年人口的增长将更加迅速。

(2)老年负担系数逐年提高。到2011年达到13%，提高1个百分点只需3年;2013年达14%，只用2年时间便可再提高1个百分点。2020年的老年负担系数将达到19.7%。

4.长沙市人口老龄化现状分析

(1)人口老龄化步伐加快。统计调查表明，2013年，长沙65岁及以上人口76.65万人，比2010年的63.53万人增加13.12万人，三年之内65岁及以上人口增长20.7%，老龄人口高龄化现象明显。2010年每100个劳动力需要赡养19位老人，到2013年上升到每100个劳动力需要赡养23位老人。

(2)与湖南省和全国总体水平相比，长沙市人口老龄化具有起点较高、老龄化速度较快等特点。28年间儿童人口系数的下降幅度和老年人口上升幅度都比较大。儿童人口系数由1982年的21.55%下降到2010年的13.57%，下降7.98个百分点;而老年人口系数由1982年的5.63%，上升到2010年的9.03%，上升3.4个百分点。

(3)老龄人口规模迅速扩大，未来五年将迎来人口老龄化高峰。随着老龄化程度逐步加深，长沙市老龄人口规模迅速扩大。从第六次人口普查数据和全市

社会经济发展水平看，2010年长沙市55岁至59岁人口为41.89万人、60至64岁人口32.56万人，这两个年龄阶段的人口在未来五年内将陆续进入60岁或65岁以上的老龄人口行列，加之人口预期寿命提高和人口总规模扩大，未来五年长沙将出现第一个老年人口增长高峰。

(4)家庭养老功能逐步弱化。计划生育国策的推行虽有效控制了人口增长，但也使家庭三代成员结构发生转变。据调查，“空巢”老人占长沙市老年人的近50%，传统的“养儿防老”的家庭养老格局面临解体，由此引发一系列的社会问题。另外，农村养老问题也不容乐观，“留守老人”群体日益庞大，加上农村的经济发展水平低于城镇，养老资源严重不足，大部分农村老年人生活质量偏低。二、湖南省及长沙市养老机构现状及市场分析

1、湖南省及长沙市养老机构现状

(1)湖南省及长沙市养老机构数据统计

养老机构(个) 床位(个) 每百位老人拥有床位(个) 湖南省 1714 100259 1.6 长沙市 137 11619 0.694

注:国家平均2.2张，国际平均5张

2、长沙市养老机构的现状

(1)养老机构的类型及数量分布。长沙市养老机构主要有三类:一是计划经济时代延续下来的公办敬老院，主要服务对象是城乡孤寡老人，提供低水平的生活料理服务，缺少专业护理人员和护理规范，功能与需求不适应。其中也有高档豪华的敬老院，但费用高昂，不适合绝大多数普通收入的老人入住;二是近几年由公办医院改建的老年公寓，其主要服务对象是城镇生活不能自理的老人，除提供基本生活照料服务之外，还提供简单的医疗服务功能;三是近几年兴建的民办老年公寓，多数是利用老旧房屋改建，配套服务设施少、规模小、住地分散、各方面服务条件相对有限。

(2)养老机构收养的人群特征。长沙市养老机构主要面向三类老年群体，一是城市“三无”老人、农村五保老人、重点优抚对象中的老年人，完全由政府提供养老服务;二是享受政府低保的、空巢独居的80岁以上的高龄老人，以及

60岁以上生活无法自理的老人，通过政府的资金补贴，提供机构养老服务，是养老服务体系的重点保障对象;三是有一定经济能力、有家庭照料、生活能够自理的老年人群体，通过向市场购买服务，提高生活质量，费用完全自理。

(3)政府政策和养老设施的规划。为鼓励社会各界参与社会福利事业的发展，2012年长沙市政府出台《长沙市人民政府关于扶持养老福利机构发展的实施意见》，在建设用地、医疗服务、税收规费、培训用工和金融信贷等政策上面给予多方面的扶持。政策规定，凡依照民政部《社会福利机构管理暂行办法》和《老年人社会福利机构基本规范》创建的，以老年人为主要服务对象的社会福利院、老年公寓、老人护理院、老年活动中心、社会福利中心、敬老院、托老所等城乡非营利性养老福利机构，经审批均可纳入扶持范围。

3、长沙市养老机构主要特征

(1)养老机构性质以民办为主，各类机构收养不同自理能力的老人。根据对长沙市养老设施现状调查，目前长沙市有各类型合法的养老机构137家，位于长沙市五区的是21家。在137家养老机构当中，民办养老机构占76%，而公办养老机构只占24%。可以看出民办养老机构在长沙市的养老服务中占据很大比例。按日常生活自理能力的程度—完全自理、半自理和不能自理将收养人口分为需要不同照顾护理服务的自理、介助和介护三类人员。总体上介护、自理人员占较大比例。除指定的特殊性疗养机构，比如光荣院，各类机构都收养有三类人员。城市养老服务机构收养的三类老人分布较为均匀，农村养老服务机构中自理老人超过一半。

(2)城市收养的人群以自费为主，农村养老机构以政府补贴为主。根据调查，总体上收养人口的80%属于自费人员，各类养老机构收养人口的性质差异较大。城市养老服务机构收养人口的92,属自费人员，农村养老服务机构(敬老院)收养人口中基本属于“三无”对象，即无法定赡养义务人、无劳动能力和无生活来源的居民，护理费用基本由政府负担，个人或者家庭只需要承担极少部分费用，属于真正意义上的社会福利机构。

三、长沙养老地产市场分析

1、养老地产市场潜力

(1)市场基数庞大:2013年长沙市常住人口为722.14万人， 60岁及以上人

口占总人口112.6万人，占总人口比重15.6%。年均增长率为4.8%,明显高于总人口增长率的1.2%。老龄化问题严重。

(2)较强购买力:老人是个相对富有且消费面较窄的群体(财富构成:存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它)。

(3)潜在购买欲:养老观念逐渐转变。三个客观条件(4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求)驱动老人的养老观念在逐渐的转变。 (4)供求关系:市场缺口较大。养老产业规划格局为90%居家-7%社区-3%机构，按这一格局估算，长沙整个养老产业大约存有10万人的市场缺口。 2、养老地产市场开发

(1)发展阶段:养老机构——老年公寓——养老社区;

(2)长沙目前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的阶段; 养老模式传统新型

家庭养老以子女照顾为主以社会养老服务机构上门服务为主机构养老敬老院会员制养老俱乐部

社区养老很少倒按揭或分时度假式的大型养老社区 (3)养老地产开发理念:专业式养老、主题式养老;专业式养老:养老机构或综合型的专业养老项目;主题式养老:指在社区中配建养老住宅的房地产项目;目前国内的房地产开发商在试水养老地产时，多以主题式养老为主。C(开发要素:扶持政策、盈利模式、产品设计、社区配套、服务体系。 (4)养老地产产品形式:

产品形式产品卖点

综合性养老社区卖房子

单元式养老公寓卖房间

安养养护机构卖床位

社区嵌入式养老服务卖人工

健康管理型商业服务卖疗程

(5)开发瓶颈:政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度及综合实力要求较高、客户接受度低。

(6)解决对策:政策上，要有针对性的寻求支持，且要形成有效文件;资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道;项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发;营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。

3、养老地产市场政策

从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面，具体地方政策条款详见本文附件。国内老年地产相关政策

(1)营业税:养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。

依据《中华人民共和国营业税暂行条例》

(2)服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心(含为老年人提供服务的场所)，暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。依据:《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 (3)地方税:对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

依据:《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 (4)财政补贴:(北京:)社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元;每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。(上海:)每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。(沈阳:)沈阳市针对民办养老机构新增每张床位一次性补助2000元;市区每人每月补贴100元，郊区县每人每月补贴80元。

(5)开发建设:在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。

四、养老地产模式探讨

1、养老地产类型

用地性产品形类型开发模式目标客群配套需求功能体系案例质式

以开发商为开发主体，政府、通过与专业医疗机构、对年龄有一专业医疗机构协助，持有经康复疗养机构合作，提台湾长庚养生定限制，主要营，采用出租及会员制。一方供全方位的健康体检、文化村、上海亲康疗非居住养老机针对身体健专业医疗与康面依托自身养生、休闲等配套老年特色疾病的照料看和源、北京太申型养用地，土构+养康欠佳和对复机构;良好设施接待养生体验度假，另一护、病愈的康复疗养等祥和山庄、北京老地划拨生体验保健养生格的生态资源方面并将提供医疗看护服务专业化的健康管理服燕达国际健康外关注的老的老年公寓实行会员制入住，务，并辅以满足交流、城。年人为主。会员费加管理费，无产权。学习、娱乐的活动中心。

实质上是养老主题地长通常位于城产，往往以在郊区大盘住在地产大盘中加入养老主题主要针对中郊，有一定的中配建针对老年人的养绿地21城孝贤型居家居住用概念，仅提供基本养老服务和高收入的活普通老生态资源，空老公寓、养老别墅的形坊、万科幸福型养地，土地社区配套服务，面向中高收入跃长者，健康年住宅气清新自然;式推出，大部分仍停留汇、保利西塘老出让的活跃长者，采取住宅直接销状况良好，充仅提供普通的在概念层面，仅为老年越。售的经营方式。满活力。养老服务人提供基本的社区服

务。

民办公助，开发商为运营主面向各阶段安静恬然，有大型综合养老社区，包北京太阳城、北综合居住用体，政府机构协助，对开发商大型养中高收入的一定的景观资括住宅、购物中心、老京东方太阳城、型养地，土地的资源整合能力和持续经营老社区老年客户，涵源;养老配套年大学、酒店、医院、杭州金色年华、老出让能力要求较高。项目综合性盖从活跃、可服务完善康体娱乐等多种业态，南浔中国第一

强、功能多元复合、面向全龄自理自立的提供满足居住、休闲娱老年城

段老人的全方位需求，采取租低龄长者、到乐、学习交流、亲子、

售结合的运营方式，居家养老需低度照看医疗护理、康体养生等

住宅销售，将提供医疗看护服护理及高度需求的丰富多元配套设

务的老年住宅持有经营，并可医护的高龄施

采用反向抵押的逆按揭方式，长者。

以房养老。

农家寄养式异地养老，将养老结合农业经营活动、农

与农业休闲相结合，主要面向村文化及农家风情生针对城市中城市中高收入的活跃长者，采拥有田园景观活，借鉴分时度假模式，农家宅基高收入的活江苏生态农庄、集体建取将集体土地使用权出售的等乡村原生态将农业休闲旅游和生态休闲地、田跃长者，渴望艳阳乡村度假设用地运营方式:在乡村景区周边利资源，与乡村养老相复合，提供养老养老园田园生活，希公寓用农村闲置资源建设度假物旅游相结合居住、瓜果采摘、绿色望回归自然。业，并将该物业一定年限的使农家餐饮等功能，基本候

用权销售给城市养老客户。无其他配套设施。鸟

型针对有一定以海南冬季养老基地和经济实力的非主流养老方式，健康且具有强调山海等强北方滨海低区的夏季避异地居住用健康活跃长大连、青岛、三一定经济实力的老年人通过势生态资源及暑养老基地为主，通过购房地，土地者，喜欢参加亚、海口等地楼异地购房，异地旅游和养老相宜居的气候条异地购房方式，使老年养老出让社会活动，和盘结合。件人可进行异地旅游和养外界保持良老，灵活性强好的联系。

(二)养老社区类型

社区照顾模式

有年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加体育和社会活动的活跃长者社区老年人建立的。这些社区吸引约50-55岁的活跃长者，他们

大多希望住在—个有很多娱乐活动场所的社区环境中。独立居住社区主要是适合年龄在55-64岁之间的活跃长者(Active Adult)

居住，即老年人们能够保持自己独立的生活习惯，很少或基

本不需要其它帮助。

旨在为需要持续医疗康复护理、明显丧失日常生活活动能力护理居住社区的老年人提供服务。护理居住社区的其它名称有:专业护理

中心，康复之家，长期照料社区等。

介于独立居住和护理居住二者之间的一种老年人社区照顾

方式。协助居住社区适合那些需要提供日常生活活动协助协助居住社区 (Activities of Daily Living)，同时希望能继续独立居住，但不

需要持续、固定的医疗照顾的老年人。其服务内容包括:就

餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助(洗澡、

进食、穿衣、行走、上厕所等)。

CCRC是一种复合式的老年社区，适合身体健康、现在可以独

立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。通常一个

典型的CCRC由三部分组成:独立生活住宅、辅助生活住宅持续照料退休社以及护理之家。老年人根据自身的需求和经济条件，可以选

区择一退休就人住不同的居住形态(包括独立居住、协助居住

CCRC 和护理居住等)，只要每月支付一定的服务费用后，不必再

担忧护理、家政之类的烦恼。其核心是集娱乐、酒店式服务、

生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后

的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。照料退休社区

包括自理(IL)、助理(AL)、护理(NH)一体化的设施。

(三)养老地产开发原则

老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，因此老年地产的运营模式要遵循:兼顾老年人养老与公共建设共享的“二路出击”的目标市场定位原则;以出售房屋(或房间)的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间(产权酒店是一种投资行为与消费行为相融

合的方式)的“三方并举”的销售原则;社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务“四点标新”的社区服务原则。

(四)养老地产盈利模式

目前国内开发商在老年地产的开发上在收益模式方面有三种形式:“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”。

1、长期持有

持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期‘债券’，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。在未来开发模式中，万科集团产品比例分配是:一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。

2、出售

物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式即是以产品销售为重中之重。

3、出售+持有

养老住宅的开发不能像住宅产品以销售为主要利润，物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少。养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。如:北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。

大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。故养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性的盈利模式，即:“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。 (五)养老地产运营模式

作为复合地产，老年地产可以采用多种形式来推进:

1、土地置换模式——养老设施与土地置换，结合商品房开发，政策倾斜，吸引开发商建设和运营全龄化服务型社区。

2、BOT模式——政府提供一块环境舒适、交通便利的地块，由开发商来盖，盖了以后由开发商经营，几十年后再交还给政府。

3、BO模式——由政府投资建设养老设施，交由企业运营。

4、OT模式——政府新建，开发商经营，几年以后归还政府重新招标，有的是三年，有的是六年，看你机构规模的大小。

〔B(Build)建设、O(Operate)经营、T(Transfer)移交:建设转让〕 (六)养老地产融资模式

因为老年地产的资金回收期长，建设难度大，所以，建设老年地产的关键在于资金来源。

第一种方式，由房地产商单独投资，作为一个地产项目来开发建设、出售，这种形式在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年地产的连锁公司。第二种方式，房地产商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。但可操作性较差。第三种方式，BOT融资模式。由于老年地产开发的特殊特点，所需资金规模较大，所需资金回收期较长，可以尝试利用新的融资方式来筹建老年地产-----BOT融资模式。

1、BOT建设老年地产的模式构造

BOT是英文build-operate-transfer的简称，即“建设--经营--移交”，BOT投资方式作为一种新的国际融资方式，目前主要广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中，由于老年地产的开发特点，可以利用BOT模式来拓宽建设老年地产的资金来源渠道。

2、模式分析

(1)项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。由于老年地产属于公益性项目，发起人更应该拥有优秀的资质和信誉。

(2)项目公司与政府签订特许协议。在老年地产BOT项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，老年地产BOT项目必须得到政府批准，并与项目公司签订各自的权利和义务。其次，由于老年地产BOT项目属于公益性项目，政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，政府部门也可持有项目公司的股

份。

(3)项目公司与银行签订融资协议。商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构，是项目融资债务资金来源的主要提供者。在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。

(4)项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票，发行公司债券等来募集资金。 (5)项目公司与承建商签订施工合同，与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。跟承建商签订的合同一样，在合同内实现约定，设备款的支付在项目有现金流入的时期内分期支付。

(6)项目公司在老年地产建成后与营运方签订营运合同;老年住户与营运方签订租赁合同。在老年地产项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与老年地产的管理营运方签订租赁合同。这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。

(7)保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并未他们投保。

3、BOT建设老年地产的优点

对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目、通过进入私人投资来提高服务效率和降低服务成本。民间资本的加入，可以提高企业经营效率，提高资本增值能力。采用BOT项目融资大规模的建设老年地产，可以考虑创立统一的品牌，建立统一的物流配送中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心。采用BOT项目融资方式建设老年地产，采用银团贷款，降低了单一的银行的风险，另外，在BOT项目融资中，有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。 4、BOT建设老年地产的劣点

采用BOT模式建设老年地产，需要的相关条件较多，需要大量的沟通和协调工作。

(1)需要政府的支持。

(2)需要银行、保险公司的介入。

(3)回收期较长的特点使一些资本，不愿意介入。

(4)因沟通和协调的工作很多，使交易成本较高。

五、长沙养老地产的开发建议

根据对长沙人口老龄化调查和养老机构的分析，及对长沙经济环境、消费偏好、社会人文环境的研究，笔者认为在未来五年内长沙并不适合建立大型养老机构。鉴于居家养老将是绝大部分家庭的选择和将长期存在的现实，现阶段可以着手布局社区养老模块来了解市场、培育市场，为下一步养老地产的进一步开发提供支持。

关于社区养老模块采用“16+10+7”的模式建立，以大中型住宅小区为建设单元，将其大面积的铺开，网状分布覆盖整个区域。配备有专业医生、护理保健人员和文娱组织人员开展全方位服务。

定期家访进行体检和心理调查建立电子数据库，实现数据云管理;每天组织各类娱乐活动和相关培训等16项居家养老服务。与综合医院和专科医院合作提供医疗保障;与旅游公司合作提供便利出行等10项联合养老服务。与第三方金融平台合作建立7项养老金融服务。使社区养老模块真正成为“小而精，小而全”的居家养老的重要环节和组成部分。

六、附录:国内外养老地产案列

一、国内养老地产案例

(一)康疗型

台湾?长庚养生文化村(变相出售+持有经营)

项目关注点:中国传统文化打造的集养老、度假、健康的中和度假村 , 高质量的医疗与健康服务;

, 完善的社区配套与丰富多彩的生活模式;

, 业态丰富，多种经营项目并存;

用地

非居住用地

性质

产规模总占地34公顷，其中绿化休闲场地17公顷，总规划4000户品产品以7层楼房为主，一房一厅约46平米、一房两厅约73平米特(1)集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体;

(2)依托长庚医院提供专业的高智力健康咨询和医疗服务; 色功能

(3)银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动;

体系 (4)完善的社区功能，包括超市、银行、书店等。

入住客户:年满60岁的老年人; 客户

游客:13以上

台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构捐助运营主体

住房出售:土地为政府福利划拨，出售使用权，到不住时须交回村

里作为捐助。

住房出租:分长住与试住体验。长住服务还包含健康照护、紧急救

护、公共设施维修、社团活动等服务。

盈利模式养生体验营:为期两天一夜的体验之旅，13岁以上人士均可参加。

场地出租:提供多功能会议场所，可供企业教育训练、研讨、演戏、

学术文化交谊等活动使用。

总体规划

养生文化村户外公园占地约十五公

顷以上，在动物生态部份目前有鸟类

二十三种;植物种类目前具有二百四

动植十一种原生种，园区植物具有五百种

物以上。

使年长者接近大自然，动手种植栽、

观看自然，藉由自然环境资源让心灵

回归大地。农园面积约960，可供 70

单元之承租菜圃及 15 单元轮椅者

农园栽植区，每单元面积约为 1.5 坪

(5m/L×1m/w)，农园区并设有工具园区室、瓜果架、洗涤区及厕所。区配合季节性栽种各种水果，提供住民

生采果及观果的乐趣，如元月份有橘

子、三月有莲雾、四月有桃子、六月态份的杨梅、七月荔枝、八月有龙眼、

果园九月份有柚子、十月有咖啡等水果，

及四季生长之金桔、柠檬及香蕉等共区二十二种水果。

设有活动大草坪面积约420坪，并设

有一座工作坊，提供户外教学及举办

活动之使用。儿童区及运动场区面积公共活动区约2,215坪，设有儿童游戏场、篮球

场、网球场、体健活动区等各一座，

及两座槌球场供住民活动使用。

住宿条件

“长庚模式”借鉴

(1)高质量医疗及健康服务:提供针对老年人医疗及养生健康服务，满足了长者最根本的需求，是长庚模式的基础所在。

养生村内的健康服务内容包括:

A(设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务; B(定期健康检查、防疫注射与体能检测;

C(配备专业人员，提供周详用药管理服务;

D(规划居民个人健康计划，并提供养生处方;

E(建立个人健康资料库;

F(设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能; G(定期举办健康讲座、养生咨询等。

个人健康日常养生资料库

长庚医院

医疗服务养生讲座

社区医院全天候病

房监控

(2)丰富多彩的日常生活:尊重老年人的心理需要，打破传统养老院的住院式生活，替长者规划了丰富多彩的各类活动。尊重老年人的人格需求，开设老年大学及老年人打工等项目。

文化村生活总汇:

A(运动养生(太极拳、乒乓球、台球等);

B(娱乐交谊(麻将、棋类、卡拉,,、电影欣赏等); C(艺文技艺(书法、绘画、音乐、戏曲等);

D(民俗活动(春节、元宵、端午、中秋等节庆活动); E(宗教活动(禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等);

F(村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地;

G(村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、

餐厅、体育馆、水疗池等;

H(如有家属来探访，也有招待所可供住宿;

I(村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维

修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬;

(3)多种经营项目并存:除了针对老年人长住的各类服务内容外，长庚亦含有多种经营项目。一方面丰富了文化村的产品线，另一方面对文化村的宣传多有裨益。

经营内容包括:

A(长者试住服务;

B(场地出租;

C(旅游观光;

D(二天一夜体验营;

体验营项目:

a(生态园区拓印健走;

b(穴位按摩舒压好眠;

c(星光迎宾舞蹈同乐;

d(自我体能区位检测;

e(学习养生经穴健康操;

f(参观台塑企业文物馆;

g(住宿双人景观家庭房;

h(品尝养生风味餐(圆桌晚餐);

i(游村、烘焙、法师滚球活动;

(二)居家型(出售)

保利?西塘越

项目关注点:是保利地产2012年在养生地产领域的创新力作。保利西塘越位于申嘉沪高速的门户位置、沪杭高速大云出口，距上海、杭州、苏州都在100公里以内，车程约一个小时左右。该项目三面环水，与古镇西塘隔水相望，以类独栋、合院别墅、联排、公寓产品为主。2012年7月21日，项目的样板区启动。

在主题养老这块，项目设计了小高层的老年公寓176户和辅老公寓48户，并配有养老会所，老年康复中心，老年医疗中心等相关设施。在医疗方面，保利西塘越自身配备近9000?的康复中心，引进国际高端的养疗机构和先进的科技设备、疗养技术，以完整的休闲、养生、体检及康复护理服务呈现健康、舒适、温馨的全新居住感受。

(三)综合型

北京?太阳城(出售+持有经营)

项目关注点:中国最早、最成功的大型养老地产项目;

, 项目实现了居家式、租住式、安养式、度假式等多种养老模式综合经营; , 项目经营业态多样、产品丰富、服务品类全面;

北京太阳城项目占地总面积约为42公顷(623亩)，建筑面积约为30万平方米，其中住宅面积23万平方米，商业配套设施7万平方米。包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、健康管理中心、假日酒店，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务。

北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。居住形式灵活多样，有居家式、租住式、安养式、

度假式四种养老方式。

居家式养老是指在北京太阳城购买了住所的产权，社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式。太阳城的居家式养老公寓包括住宅公寓区和别墅区。社区对居家式养老的老人实行个性化综合服务:每年一次为老人进行免费健康体检;每家居室内都装有紧急呼叫系统;物业客服前台24小时昼夜值班服务;每天对单身老人电话联络慰问、提供各种家政服务、组织老人参与丰富多彩的文化娱乐活动等。目前，太阳城社区内现有的1300多套公寓全部销售一空， 2000多位老人在这里享受着儿女般的亲情服务。

租住式养老是指按月交纳规定的费用,即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式。太阳城的租住式老年公寓是指银龄公寓B栋，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务:一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐;为身体不适老人送餐到房间;为老人过生日等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动，银龄公寓内有:合唱队、时装队、舞蹈队、京剧组、手工组;经常组织采摘、春秋游活动，还定期举办书法、绘画、保健等方面的讲座。

安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人。太阳城安养护理公寓(银龄公寓A栋)采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度相结合的人性化管理方式，护理人员每天为老人进行必要的生活护理及康复活动锻炼等。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。

度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的地新型养老模式。随着生活水平的提高，老人们更加注重晚年生活质量，因此也就有更多的老人选择养生度假。为满足老人的需求，北京太阳城建设了集养生保健、休闲娱乐功能为一体的阳光水世界会员俱乐部，并已加入了RCI(国际分时度假联盟)，共享全球超过4，200个度假酒店资源。如果到北京太阳城度假，太阳城阳光水世界有多种水上娱乐及休闲设施可供选择，同时北京太阳城医院健康管理中心还为会员提供体检、医疗专家会诊、网上巡诊、私人专署医生全程化健康管理以及个性化营养膳食等服务。

凡租住、购买太阳城住房的60岁以上老年人可享受以下九大项24款的免费服务。

1、购物服务:社区大型老年购物中心内开设副食品专柜、老年用品专柜及电视、电话购物专柜。

(1)对老年人实行免费导购、物品搬运的服务。

(2)对通过电视、电话、网络预约的老年人，实行免费送货上门。 2、家政服务:设备配套齐全、高科技、智能化的家政服务中心随时为老年人提供全方位服务与管理。

(3)免费为本社区居民推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员。 (4)太阳城老年人免费提供个人资料建档、信息查询和婚姻介绍。 3、交通服务:

(5)社区内实行免费乘坐电瓶车。

(6)免费乘坐社区与市区之间每天4班的往返巴士。

4、教育、娱乐服务:

(7)社区老年大学内设图书阅览室，老年人免费参加社区组织的讲座。 (8)社区文化协会、运动协会、书画协会、国际交流协会等公益性协会或联谊组织，同会、组织展开交流与合作。

(9)社区内老年文化娱乐中心将不定期对本社区的老年人免费开放以下项目(节假日除外):保龄球馆、网球馆、门球场、室内乒乓球馆、羽毛球馆、台球室、棋牌室、游泳馆、温泉水疗室、健身房、歌舞厅。

5、对太阳城会员的科技研究成果和由较高社会经济价值的作品，社区积极协助向社会:

(10)免费为会员在社区举办相关的展览、展示等活动。

(11)为老年人公益性的外事活动提供免费翻译和陪同服务。 (12)社区将免费组织适合于各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛。 6、医疗服务:

(13)太阳城医院对居住在本社区的老年人每年进行一次免费体检，为其建立健康档案。

(14)太阳城医院门诊部送医、送药上门，免收出诊费。

(15)免费使用紧急呼叫系统。太阳城医院与“999”急救中心合作建立“999”太阳城对老年人在社区内的紧急救护，免收接送费用。

(16)免费参加太阳城医院举办的健康咨询和健康教育讲座。 7、连锁置换服务:

(17)免费提供与国内其它城市连锁型居住疗养的置换式服务(购房后出租的会员不享受此款)。

(18)免费提供与国外连锁型居住疗养的置换式服务，在与太阳城建由连锁置换关系的国外老年期居住疗养，免收食宿费用(购房后出租的会员不享受此款)。 (19)设在太阳城的火车票、飞机票定票处，对社区的老年人实行免费送票上门

服务。

8、休闲服务:

(20)免费参加垂钓区和植物园的休闲活动(所得物按市场价格适当收费)。 (21)免费享受太阳城绿色副食品基地的种植、养殖、采摘活动(收获物按规定合理收取费用)。

9、餐饮服务:

(22)社区内的餐饮服务中心为老年人提供免费送餐、代加工服务。 (23)免费参加社区内餐饮服务中心举办的食品卫生及膳食营养讲座。 (24)社区公寓7号楼楼顶设有茶室，定期对社区内老年人免费开放。

(四)农家休闲型(变相出售+持有经营)

太仓?艳阳乡村度假公寓

太仓艳阳乡村老年公寓是由上海艳阳度假集团与太星村精心打造的具有浓厚乡土气息的休闲度假村，建于“中国(东部)小康十佳村”、“中国新农村建设明星村”——太仓市沙溪镇内，距上海市中心约59公里，由人民广场高速直达只需50分钟，是名副其实的上海人的后花园。在太仓市政府、沙溪镇政府的关怀和扶持下，于2007年4月18日开工建设，2008年5月1日开始试营业，首期投入资金已达3700万元，是一座集住宿、餐饮、购物、娱乐、度假旅游、休闲养老为一体的高品位乡村旅游三星级度假公寓。

异地购房型(出售+持有经营)

案例借鉴:以业态组合、资源共享、合作管理等方面作为切入点，讨论项目

内部各类资源是如何有效的整合在一起，以及项目自身商业模式的优劣性。三亚?海棠湾(规划建设中，休闲，养生，健康体验)

“海棠湾国际养生社区”以CCRC社区为龙头，集合房地产，旅游，商业服务，保健，健康管理，保险，教育，文化，传媒等业态。

1、功能定位

复合型社区——休闲，养生，健康体验。整体功能定位:

功能细分:

A(居住功能;

B(度假功能、休闲功能;

C(医疗保健功能、持续照护功能;

D(运动功能;

E(教育传播功能;

F(科技研发功能;

G(综合服务及特殊事件的处理功能;

三大功能板块:

A(以休闲养生功能为主的项目:CCRC社区、养生(酒店)公寓、主题酒店(会所)、养生运动中心。

B(以文化体验功能为主的项目:东方养生谷，包括养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生研发中心、养生雕塑公园、南药植物观赏园。 C(以传播学习功能为主的项目:国际养生论坛、养生频道、养生文化学院、养生博物馆(养生技艺展示中心)。

2、赢利模式

整合市场上专业化程度较高、符合一定服务理念和标准的资源，组成公共服务平台，为客户提供超值、多元、持续性的服务而实现持续赢利。 A(休闲、度假产业经营

B(教育文化产业经营

C(医疗、保险产业经营

D(政府、当地民众合作经营

E(养生地产(会员制)

二、国外养老地产案例

1、美国

(1)社会背景

30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因。

A(美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、

老年社区等小套住宅的发展。

B(经济发达程度客观上要求老年住宅出现。

C(政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。

D(老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。 (2)养老模式

以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求。

养老模式总结

项目内容

美国养老模式以家庭为主，70%以上的老人采用“以房养老”的

概览家庭养老方式——老人拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，

租金用于养老。

分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主运作方式

要由教会兴办，政府给予部分津贴。

开发主体以开发商为主，教会及政府为辅。

规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设产品与配套

的课程和组织的活动较多。

住宅类型独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。

(3)典型案例

美国太阳城是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设，经过40多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区。

客群定位:以55岁以上的活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。除亚利ookkkkkkk桑那州的太阳城配有大量的配套设施外，多数太阳城是没有像CCRC社区那样涵盖不同阶段老人需求的配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动的项目，没有医疗、护理等的设施配套。

太阳城开发模式的九大特征:

A(属于住宅开发性质;

B(盈利模式以住宅销售为主;

C(限定55岁以上的老人才能入住;

D(专为健康活跃老人提供会所和户外设施;

E(没有医疗护理等配套服务，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础

配套，社区内不建设相应设施;

F(一般位郊区区位，占地大，容积率低，以独栋、联排、多层等住宅产品

为主，精装修，拎包即住;

G(房价便宜;

H(附近配有专为社区服务的商业中心;

I(兼有旅游、度假等功能，目标客户分为长住和旅游度假两种。

可借鉴之处:

A(住宅立项，利用销售住宅迅速回现;

B(客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足

其特殊的生活、交往、活动等需求。

C(不设医疗护理等配套设施，降低前期投入成本，提高资金使用效率，降

低开发风险。

D(在市场和产业链日趋成熟时，与分时度假管理公司合作开发，招商提前，

在项目开始时便实现订单生产。

不可借鉴之处:

A(中国人口众多，不适合兴建低密度、单体的住宅产品，建筑形式可考虑

以多层、小高层为主;

B(中国社会的公共医疗资源匮乏，大市政基础配套实施不够完善，如社区

内不提供一定的医疗、护理等配套设施，会极大的影响客户的消费选择。

(4)案例链接:亚利桑那太阳城

该项目从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐落在美国亚利桑那州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市(Tuson)209公里。项目由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发，只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。

项目现有总人口超过40000，350多家俱乐部，7个娱乐中心，是美国最大的老年社区之一。

2、北欧

(1)社会背景

生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长。

A(60岁以上人口数量占到23%以上。

B(经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。

C(社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。

D(气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。

(2)养老模式

政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选。

养老模式总结

项目内容

北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年

概览公寓中，同时出于对自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所

发展。

政府出资，不以盈利为目的，慈善团体、非营利机构也是养老资运作方式

金的重要来源。

开发主体政府

在产品设计上充分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，产品与配套为老年人提供必要的社会服务，并使其有机会参加各种有意义的

社会活动。

住宅类型老年公寓，异地老年社区。

(3)案例链接:VINDEREN老年公寓

运作方式:政府出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公

司进行运作。

产品及配套:VINDEREN老年公寓高6层，室内设计了两排通道，老人住房

沿通道两旁布置，在通道两旁设有两个服务核心区。底层设有老

人白天活动中心等公共设施。

在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种

“家”的温馨感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和

绿草当中，并设有许多路椅供老人休息。

3、德国

(1)社会背景

二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例增大，2010年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%。

A(50-60年代人口高速增长，二战结束后的15年内，德国人口增长了25%。

B(死亡率下降。经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均寿命

增长迅速，据2010年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性82岁。 (2)养老模式

养老模式总结

项目内容

德国养老分为两大体系:老年住宅体系和养老院体系，两者皆由

概览政府财政拨款支持，两者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共

享的优势。

政府财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时，运作方式住宅房主与民间福利集团签订提供服务的合同，获得医疗，娱乐

等服务。

开发主体以开发商和政府为主。

产品与配套无障碍设计，医疗，娱乐设施齐全。

住宅类型独立式住宅、老年公寓。

(3)案例链接:慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓

运作方式:慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓,目前

通过基金会和服务公司运作,已经有40多年的历史。

产品及配套:设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必备配套外，洗衣室、

休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池(兼具锻炼和治疗作用)、

健身中心、图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔

夫练习设施等一应俱全。

4、日本

(1)社会背景

日本二战前后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化。目前，日本60岁及以上的老年人口比重占日本总人口的24%，根据《日本将来人口推测报告》显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高;日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，加速了日本人口老龄化;社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。

(2)养老模式

居家养老在日本占据主流，“二代居”受欢迎。

养老模式总结

项目内容

日本目前有95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和

概览老人中心等老人福利设施中，“两代居”的家庭养老模式在日本

非常普遍。

福利型养老机构由民间建设，政府出资征用后，租给老年人居住运作方式并给予房租补贴;押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建

设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。

民间建设，政府出资征用;各类相关企业会积极参与老年住宅产开发主体

品研究。

主要养老产品”两代居“对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了产品与配套相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上

做了相应处理。

住宅类型独立式住宅、老年公寓，老年社区。

(3)案例链接:港北新城

运作方式:开发商建设，政府征用，专业公司运营。

产品及配套:提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老

龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。

日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品

混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。

5、新加坡

(1)社会背景

经济发展较快，人均寿命延长，50-60年代出生人口进入老年时期。

A(65岁以上的老年人达到了8.7,，新生人口下降明显，未来人口压力快

速增长。

B(经济发达，社会保障体系完善，人均寿命不断延长。

C(以华人为主，遵循传统尊老爱幼的观念，但观念逐步改变，老人单独居

住养老需求增加。

(2)养老模式

政府主导，乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所

养老模式总结

项目内容

由于政策引导，目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区概览的住户已达41,。同时政府也为希望单独居住的老年人提供了

“乐龄公寓”，产权30年，可延长10年。

政府是养老设施建设的投资主体，提供90,的建设资金，对养运作方式老机构各项服务提供不同的津贴。同时，政府在建造福利房时，

专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。开发主体政府。

组屋在设计上考虑多代人共同居住的需要。乐龄公寓一般为12产品与配套层到14层的精装修板式高层，户型分为35平方米和45平方米

两种，一般都建在成熟社区内，各种设施齐全完善。住宅类型组屋(多代居)，乐龄公寓(独居老人)

(3)案例链接:乐龄公寓

运作方式:政府投资建设及运营。

产品及配套:“乐龄公寓”一般为高12层到14层板式高层，每户一般有一

个卧室，有部分家俱，厅和卧室用活动隔墙分隔，节假日时

提供子女探访活动。

内外设施都是按照老年人需求而设，例如更宽的大门(供轮

椅出入)、衣橱、支撑扶手(户内和公共走廊)、热水器、更

大的开关钮等。

范文五：【地产】中国养老地产分析综述

中国养老地产分析综述

一、国内参与养老地产的主力机构 . ........................................................................... 2

(一)传统地产商拓展细分市场,秉承住宅开发思路采用销售模式 . ............ 2

(二)产业资本积极介入,注重长期持有运营获取回报 . ................................ 4

(三)保险借资金优势快速进入,常与保单进行捆绑 . .................................... 5

(四)政府、外资也有涉猎,均在尝试阶段 . .................................................... 6二、目前市场上主要的经营模式 . ............................................................................... 7

(一)销售模式 . .................................................................................................... 8

(二)销售加持有模式 . ........................................................................................ 9

(三)持有模式 . .................................................................................................. 10

一、国内参与养老地产的主力机构

随着中国快步进入老龄社会, 老龄人口日益增加,已经占总人口的 10%,由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速, 而对应的养老设施供应却严重不足, 养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性, 行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引, 以及国内养老地产的市场供需状况, 各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域, 其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。

(一)传统地产商拓展细分市场,秉承住宅开发思路采用销售模式

传统地产开发商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的, 介入养老地产投资开发, 多以开发住房的思路开发养老地产,以养老的概念将产品进行差异化打造, 最终以产品销售实现投资回报, 养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计, 国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超 30家以上,其中不乏万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看, 传统地产商介入养老地产投资开发, 已经成为未来一大趋势, 但运营模式、盈利模式都在探索之中,效果也并不相同,部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果,如万科幸福汇项目 2011年 6月开盘去化 83%、 2月时间内一起全部售罄;但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳并未取得预期效果,如保利嘉兴西塘越项目 2012年 9月开盘之后 3个季度仅去化 30%、整盘去化预计需要 2年半左右。

表格 1 地产商养老地产介入情况

(二)产业资本积极介入,注重长期持有运营获取回报

专注于养老市场的产业投资者不同于房企, 往往长期持有养老地产项目, 以后期运营获得回报,相应的医疗康体、餐饮等养老配套服务较为全面。上海亲和源、北京乐成养老、北京太申详和、北京爱慕家等较有代表性,其开发运营的项目上海亲和源养老社区,北京乐成恭和苑、北京太申详和山庄取得了较好效果。由于养老地产投资回报周期往往较长(业内普遍估计 8-10年) ,采取持有经营模式的养老地产开发商常常采用政府协议出让或者租赁农村集体建设用地 (甚至工业用地、军产地)的方式来获得土地,以减少土地的资金投入,缩短投资回报周期。虽然运营模式上,出现了上海亲和源及北京乐成等较为成熟的会员制模式, 但实际运营效果差强人意,经过长达 3-4年运营仅仅收回了投资成本,盈利尚需时日。

表格 2 产业资产进入养老地产情况

(三)保险借资金优势快速进入,常与保单进行捆绑

2009年,不动产投资大门向保险资金开启,养老养生项目被划入政策鼓励范围,迄今,泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险企已开启了一轮针对传统养老模式的全新挑战。由于 2012年 7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出, 保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金, 这类养老项目一般与养老保险产品挂钩, 投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同,保费门槛从几十万到几百万不等,到期后客户可以选择现金给付,或直接抵入住的租金。据悉,泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操作都是保险产品挂钩养老社区。

表格 3 保险公司进入养老地产情况

(四)政府、外资也有涉猎,均在尝试阶段

鉴于国内养老市场的巨大需求, 政府机构、非盈利组织及国外投资机构也介入到养老地产的投资中, 但多数项目都在前期建设或者规划阶段, 并无实践运营绩效可供参考。政府及非盈利机构投资项目更多偏重社会福利, 为老年人提供居住和照料服务, 国外投资机构希望将国外的养老模式引入中国, 抓住国内养老地产的市场机遇。

表格 4 政府、国外投资机构进入情况

二、目前市场上主要的经营模式

第一, 销售模式。相对普通住宅而言增加一些适老化设计,成本增加不会太

多,因为可以通过销售来回笼资金, 且没有后续管理的问题, 往往是住宅开发商试水养老地产的首选。

第二,销售加持有模式。优势在于以销售住宅为主,不仅回款快,还能获得部分利润,而持有的物业体量较小, 不会产生巨大的资金压力, 而且运营得当的话能产生长期稳定的经营收益。劣势在于自持部分对服务和管理水平要求高, 而普通住宅开发商往往缺乏这方面的资源和积累。

第三, 持有模式。优势在于投资者能够保障项目的管理有效性和服务的水平, 在项目积累一定口碑和知名度后, 经营者能获得持续稳定的回报。劣势在于投资回收期长,前期资金压力大。

(一)销售模式

1. 优势:资金回流快,住宅开发商试水养老地产的首选

国内养老地产尚处初期发展阶段,盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟, 国内养老地产开发投资中最大问题是投资回报周期过长, 业内估计普遍 8-10年, 远远大于住宅、商业地产的投资回报周期。尤其养老地产土地问题难以解决的情况下,通过招拍挂获得土地往往导致项目沉淀更多资金,拉长投资回报周期。因此,在一般情况下(土地产权完整) ,投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开发养老地产, 只要进行适应老化设计, 成本增加不会太多 (低于房屋造价的 1%) , 通过销售来回笼资金。只要区位得当、周边医疗配套齐全、交通便利、目标客户定位准确,是可以去得较好成绩的,例如绿地 21城孝贤坊等项目,销售去化速度较好,并不亚于刚需类项目。

2. 劣势:无法获得经营和物业增值收入,配套欠缺或影响去化

销售型模式虽然能够很好的实现资金短期回流, 缩短回报周期, 但是养老地产运营阶段潜在巨大盈利点却并未获得开发, 无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。此外, 随着中国家庭结构的变化, 空巢老人和 421家庭的增加使老年人面临着在行动困难的阶段无人照料的问题, 因此在购买用于养老的住宅时很看配套的养老服务。销售型的养老地产项目欠缺这一部分, 可能影响项目的整体品质和去化。

3. 案例:绿地 21城·孝贤坊

绿地 21城位于江苏省昆山市花桥镇, 占地面积 270万平米, 总建面积约 630万平米,总投资近 300亿元。已建成度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区四个主题社区,而孝贤坊就是其中的尊老社区,占地面积 4000余亩,建筑面积逾约占整个社区的 1/3,是业内规模最大的老年社区之一。由于社区内的公寓 (40-70平米) 和别墅 (154-204平米) 的户型面积都不大, 普通公寓总价在 28-55万之间,因为总价低,适合两口老人养老和一部分人投资。客户中 30-50岁左右占比很高,约为 70%,一是为父母购买,二是自身为投资和自身以后居住购买。该社区距离上海市中心 35公里,整体房价比昆山市楼盘的价格高出 10%左右,昆山本地人很少购买。由于地理位置靠近上海,加上自身居住品质、配套设施、环境等强于其他楼盘,因此通过“度假养老”的概念和一系列便利措施吸引上海客户:一方面,项目在地理位置上靠近上海;另一方面,开发商提供安装上海境内电话、每天 52趟班车往返中山公园、购房贷款可以采用上海的按揭,还款无须跨省手续费等一系列措施, 让客户感觉仍在上海, 与上海亲人朋友交往方便。此外,自身配套有上海老年大学、同济大学附属同济医院绿地昆山医院、老年养生馆等等。

(二)销售加持有模式

租售结合的项目通常包括住宅和老年公寓两部分:住宅 (包括普通公寓和别墅)用于销售,是回收资金的主力,并对持有型物业形成了支持;老年公寓嵌入普通社区, 用于出租, 同时对住宅的销售起到促进作用, 持有比例约为 10-30%。采用该模式获得成功的典型案例有北京太阳城、曜阳国际等项目。

1. 优势:回款较快,兼得前期销售收益和后期运营收益。

这类模式通常滚动开发, 且用于出售的住宅占绝对比重, 因此可以较快低收回投资成本并获得部分利润, 并可以支持后续自持部分的开发和建设。而自持的老年公寓作为整个项目的配套设施,一方面, 能够吸引更广泛的潜在客户, 促进住宅部分的销售;另一方面,可以在投入运营后获得长期稳定的经营收入。

2. 劣势:自持部分对服务和管理水平要求高

自持部分要获得持续稳定的收益要求自持项目能达到较高的入住率。较高的入住率首先要求项目投入运营后要具备专业的经营能力、较高的服务水平以及协调医疗、休闲等各种社会资源的能力, 而传统的住宅开发商往往欠缺这方面的资源和积累。常见的做法是聘用一家专业公司来进行管理, 或者借助多家专业机构的资源,如保健、餐饮、医疗等,无论那种做法都将产生较高的管理成本。

3. 案例:北京太阳城

北京太阳城式国内较早的大型养老社区, 主要是通过住宅地产开发沉淀养老项目,是早期以养老为概念的地产开发项目。项目位于昌平区小汤山镇, 占地面积 623亩,建筑面积约 30万平米,商业配套设施 7万平米整个项目包括住宅式公寓、别墅、老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心等,可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理等多项服务。整个项目以销售为主,销售住宅和出租公寓的面积比为 5:1。该项目采取滚动开发的策略:项目初期,以自有资金和其他渠道融资 1.869亿购置土地,再以土地融资作为开发住宅一期的资金, 以住宅一期的销售回款 2.6个亿支持老年公寓、公建配套的开发;在成熟期,继续滚动开发住宅二、三期,此时老年公寓逐渐发展成熟, 以 80%的入住率计算年收入月 500万元。项目建设完成后总资产约 10亿元。该项目销售类售罄,二手房价格高达 21000元 /平米,出租类入住率达到 90%以上。

(三)持有模式

持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里,出售的是使用权。专业化、连锁养老机构通常选择持有,这一方面是其战略选择,如乐成养老恭和苑项目, 另一方面也常常是受制于土地性质(集体或划拨土地无法出售) ,如上海亲和源。持有型养老地产目前常见盈利模式有三种:押金制、会员制、保单捆绑制。押金制通常是老年人先期缴纳一笔押金, 然后每月支付租金, 押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少, 因此不适合郊外大型养老社区, 而是多

见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。这类机构专业化高、往往是全国连锁品牌,例如乐成养老开办的恭和苑全国连锁养老院。

会员制一般是前期缴纳高额会费, 通常几十万到一百万之间, 这部分收入一般可以回收房屋的建设成本;然后根据所住房型,每年缴纳几万元的管理费, 这部分收入是主要利润来源。这种模式在美国广泛应用于“持续护理退休社区” (CCRC ) , 在美国营利性养老社区中的占比并不高, 之所以受到国内企业的青睐, 主要是因为它能够让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金, 从而有效缓解资金压力。相比传统的押金制, 会员制在财务、盈利性和经营灵活性方面更有优势,财务上,押金不能算作利润,但会员费用可以较为灵活地计入财务报表; 经营上, 押金对应的房间或是床位是固定的, 会员制可以比较灵活安排床位或是房间。因其在资金筹措和建设运营起到重要作用,因此适合定位中高端、规模较大的且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区, 例如上海亲和源。押金制和会员制通常由产业投资者采用, 这类经营者的优势是进入养老地产早, 专业化程度高,他们寻求成熟的运营模式并实现连锁化经营,但劣势是资金实力较弱。保单捆绑制即养老项目的入住权与寿险公司的保单挂钩, 投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同, 保费门槛从几十万到几百万不等,到期后客户可以选择现金给付,或直接抵入住的租金。据悉,泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操都是保险产品挂钩养老社区。

1. 优势:服务水平和管理有效性高,利于保障持续稳定的回报

真正意义上的养老地产项目, 地产只是载体, 而核心利润点应该在养老物业的长期持有、养老服务的持续提供上。一些养老产业投资者往往倾向于挖掘养老地产后续运营阶段利润, 对养老地产进行长期持有。产权保留在经营者手中可以保障管理的有效性和服务的水平, 在项目积累一定口碑和知名度后, 经营者能获得持续稳定的回报。而且持有型项目通常在前期以押金、会费、保费等形式收取一笔费用,能够实现部分资金回笼。

2. 劣势:投资回收期长,前期资金压力大

业内估计养老地产的运营收益率在 8%-12%之间,收益率并不是太高,致使投资回报周期会相当长, 乐成恭和苑项目的入住率仅为 30%, 收入仅仅维持运营,

而上海亲和源项目的入住率仅为 50%,收入仅够收入投资成本。因此,持有型养老地产模式的最大问题是回报周期太长,致使投资者资金缺乏退出困难。

3. 案例

案例一:北京乐成恭和苑老年公寓(押金制)

恭和苑养老公寓是乐成老年事业投资有限公司 (简称“乐成养老” ) 的直营连锁养老品牌, 已经在北京、上海、广东、浙江等经济发达地区投资兴建连锁项目。恭和苑比传统的养老院具有鲜明的优势与特色,它位于中心城区,老人离家近, 子女探视方便,并便于及时就医保障;单体项目规模较小,房间不超过 300套; 安排 24小时全天候医护人员值守,并与大型医院直接建立绿色就医通道;推出个性化“健康管家”服务,为每一位居民量身定制全方位的健康管理计划,建立个人健康档案,开展综合评估, 对慢性病居民给予生活方式干预, 委托医疗专家长期跟踪,开展系统科学的功能康复训练。

北京的恭和苑养老中心是旗舰项目,处于北京 CBD 区域南侧,项目规模较小,只有两栋楼:北楼是医院,南楼是养老院。养老院采用出租的方式,有 159套房, 最多能接纳 318位老人。入住前期需交付几万元押金, 月租金 9800元起, 护理费每日 80-220元不等,入住老人多为八九十岁的失智、失能老人。

案例二:上海亲和源(会员制)

上海亲和源是中国首家会员制高端养老社区,距离上海市中心人民广场 12公里,建设投入约 6亿元, 2008年投入运营,由 16栋建筑组成,共设 838套居室,可供 1600为老人居住,年运营成本约 0.2亿元。由于土地没有走招拍挂, 是协议出让,因此无法出售产权,因此会员制是其缓解经营压力、回笼资金的一条捷径。入住者须缴纳会员费和年费,会员费用来回收建设成本或一次性盈利; 年费和服务费作为长期赢利点。目前会员卡主要以 A 、 B 卡为主 (图 6) , 截至 2010年 12月已招募会员 800名,经营走入正轨。目前除上海外,亲和源项目已扩展至海南、营口、黄山、海宁、青岛、北京、武汉等地。

表 5:亲和源会员卡收费情况说明

亲和源的土地性质决定了其经营模式和融资路径:

第一阶段:另辟蹊径降低土地成本, 增资扩股引入民间资本。亲和源的董事长奚志勇曾在上海市康桥镇做过主管招商引资的副镇长, 在任期间与不少温州企业家结缘。 2003年奚志勇下海, 与温州建桥集团董事长一起注册了新建桥集团, 2005年新建桥出资 3125万, 上海市南汇区康桥镇政府以 100亩公共建筑工地折价出让,并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资 1875万元的形式入股, 正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司,此为亲和源前身。 2007年公司增资扩股吸引民间资本进入,同时更名为亲和源股份有限公司。

第二阶段:土地性质造成资金紧绷, 以出售资产和质押股权融资。划拨的土地成为亲和源的双刃剑, 在大幅降低了土地成本的同时, 也让一度让亲和源陷入资金链紧绷的状态:首先, 项目的土地属性不能进行抵押贷款, 前期运作需以自有资金投入;第二, 土地性质无法办理产权证明, 不能像普通商品房一样通过销售在建工程迅速回笼资金,只能通过出售会员卡环缓解资金压力;第三, 消费者

尚未接受会员制这种几十万仅购买使用权的新模式, 开业两年亲和源仅卖出几十张卡。基于以上原因, 早期亲和源只有卖掉外地房地产项目来保障养老项目的资金供应。 2009年, 亲和源才得以用首批建成的房产获得了 7500万银行抵押贷款, 此外,股东上海新建桥企业集团有限公司将其持有的亲和源有限公司 6000万股权质押给交通银行上海分行,获得 2000万元的短期流动资金贷款,用于资金周转。

第三阶段:所在版块房价飙升,销售改善获得风险投资。 2009年 5月上海南汇和浦东两区合并, 南汇区康桥板块房价从每平米不足一万迅速飙升至 2万左右, 这对于的位于康桥板块的亲和源养老社区是重大利好, 最初的会员费变成了不足周边房价的一半,亲和源销售逐渐好转,会员费和年费也有所上涨。 2010年亲和源经营进入正轨后,曾有 40多家私募股权投资公司与之接触,最终确定了一家专注于投资中国市场的境外投资基金“挚信资本”为合作伙伴, 首轮注资 1亿元,增资后资本额 2亿元。资本进入后,亲和源启动了全国连锁经营,未来亲和源会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住,增加会员卡的价值。第四阶段:未来剥离出专业服务公司,意图实现上市融资。 2010年末,亲和源与万科签订了战略联盟协议,成为万科即将开发建设的“活跃长者住宅” 的管理服务提供商。亲和源倾向于管理输出,未来希望剥离出专业服务公司上市。

案例三:泰康之家(保单捆绑制)

2012年 6月,泰康人寿旗下的第一家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区开工,占地约 17万平方米,总建筑面积约 30万平方米。该社区计划于 2015年正式入住,将成为我国保险业第一家大规模国际标准持续关爱社区(CCRC ) 。泰康之家一期可容纳约 800户。区别于普通社区,泰康之家提供了约 1.8万平方米的公共服务设施,文化、健身、餐饮、医疗设施一应俱全。社区还规划有约 8000平米、可提供 50张床位的高端小型综合医院,提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务。此外,养老社区外有 6家医疗机构,均可在 30分钟内到达。与这一社区绑定的是泰康保险的 “ 幸福有约终身养老计划 ” 。该计划是一款高端养老年金产品, 缴费起点为 200万元人民币, 分为趸缴和十年期缴两种, 消费者可以根据自己的需求, 选择在 65岁或 70岁时开始按月领取年金。

和其他养老产品的最大区别在于,跨过这 200万的“门槛” ,除了获得相应的保障之外,还可以得到一把入住泰康养老社区的钥匙。

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