房屋买卖合同无效借款未约定利

范文一：房屋买卖合同无效借款未约定利息

? ? ? ?房屋买卖合?同无效借款?未约定利息?

篇一:

? 最新?房屋买卖合?同无效判例?-附南京鼓?楼法院判决?书本案属?于标准的房?屋买卖合同?无效成功案?例更多房?产案件的诉?讼技巧、应?诉策略、司?法政策、最?新判决文书?等, 可登?陆江苏精英?律师网查看?庄荣华律师?发布的最新?文章。

? 南 ?京市鼓? 楼区 ?人民法? 院民 ?事判决? 书 (2?017)鼓?民一初字第?2909号? 原告陈某?，女，19?54年生，?汉族，南京?工艺厂退休?职工，住本?市鼓楼区。?

?委托代理人?庄荣华，江?苏格非律师?事务所律师?。

? 被告王某?，男，19?54年生，?汉族，南京?石矿退休职?工，住本市?鼓楼区。 ?

被?告曹某，男?，1978?年生，汉族?，南京商贸?有限责任公?司法定代表?人，住本市?凤台南路。?

?原告陈某诉?被告王某、?曹某房屋买?卖合同纠纷?一案，本院?受理后，依?法组成合议?庭适用普通?程序，公开?开庭进行了?审理。原告?陈某委托代?理人庄荣华?，被告王某?，被告曹某?到庭参加诉?讼。本案现?已审理终结?。

? 原告陈某?诉称，原告?与被告王某?系夫妻关系?。2017?年夫妻双方?购置了位于?鼓楼区房屋?，产权登记?在被告王某?名下，20?17年初被?告王某与被?告曹某私下?协商，利用?该房屋向银?行抵押贷款?套取现金，?双方进行虚?假买卖，同?时曹某也承?诺给予王某?经济补偿金?约2017?0元。20?17年4月?21日，被?告王某在未?经原告同意?的情况下，?将夫妻共同?所有的房屋?出卖给被告?曹某，并于?同年4月2?3日办理了?过户手续。?二被告的行?为严重侵害?了原告的合?法权益，故?诉至法院，?请求判令:?

1、?被告王某与?被告曹某签?订的《南京?市存量房买?卖合同》(?以下简称买?卖合同)无?效;

?2、判令被?告曹某将房?屋抵押权涤?除后，将房?屋恢复原状?返还给出卖?人，并由二?被告承担本?案的诉讼费?和保全费。?

?被告王某对?于原告主张?的事实、理?由及诉讼请?求均无异议?。

? 被告曹某?辩称，两被?告的所有交?易都是按照?正常程序，?没有伪造舞?弊之处，涉?案房屋登记?在被告王某?一人名下，?两被告之间?的房屋买卖?行为合法有?效，请求驳?回原告的诉?讼请求。 ?

经?审理查明，?原告陈某与?被告王某于?1982年?3月8日结?婚。本案讼?争房屋凤凰?西街系王某?于2017?年6月29?日向案外人?购买取得使?用权，同年?9月26日?向南京市鼓?楼区房产管?理局办理了?房改房购买?手续，房屋?产权登记在?王某一人名?下。由于王?某向曹某借?款，为偿还?借款，二被?告商议将诉?争房屋过户?至曹某名下?，曹某用该?房屋向银行?抵押贷款并?使用该笔贷?款，王某所?借欠款予以?抵消。20?17年4月?21日，王?某在未告知?陈某的情况?下与曹某签?订买卖合同?，将诉争房?产出卖给曹?某，房屋售?价5000?00元。2?017年5?月，曹某以?讼争房屋作?为抵押向交?通银行南京?雨花支行贷?款3000?00元，2?017年6?月3日该笔?贷款划至王?某的帐户。?2017年?6月4日，?王某将存有?30000?0元贷款的?存折交于曹?某，曹某出?具借条。同?日，曹某给?付王某15?000元人?民币，但对?于该款项性?质双方有争?议。王某称?15000?元系将讼争?房屋借给曹?某抵押贷款?30000?0元使用的?好处费;曹?某称150?00元系王?某向其所借?的借款。同?年6月24?日期间，曹?某分十二次?将3000?00元现金?取走并占有?使用，此后?由曹某按月?归

还贷款。?审理中，两?被告均认可?除3000?00元贷款?外，其余2?01700?元房款曹某?未实际支付?，讼争房屋?过户至被告?曹某名下所?产生的所有?费用均由被?告曹某实际?支付。20?17年6月?26日，被?告王某与被?告曹某达成?书面协议，?内容主要涉?及讼争房屋?系王某提供?给曹某抵押?贷款所用以?及相关的费?用承担问题?。讼争房屋?现仍由原告?陈某、被告?王某及二人?之女实际居?住使用。 ?

为?证明二被告?未将房屋买?卖情况告知?原告，以及?恶意串通骗?取贷款供被?告曹某使用?，是虚假的?买卖，原告?提供录音资?料、视频资?料并申请证?人出庭作证?。录音及视?频资料显示?被告曹某明?知“如果现?房贷款的话?，必须要被?告的妻子即?原告本人签?字，但由于?房子登记在?被告王某一?人名下，不?用原告签字?，房产局可?以直接过户?承认交易”?。证人陈述?了二被告采?用隐瞒原告?陈某将讼争?房屋进行虚?假买卖的手?段套取银行?贷款提供曹?某使用的情?况。对于上?述证据被告?王某不持异?议，但认为?录音时未通?知其本人，?且存在诱导?的情形。 ?

上?述事实，由?原告提供的?陈某与王某?的结婚证、?户籍登记资?料、《房屋?买卖合同》?、南京市房?屋所有权登?记申请书、?《南京市直?管公有住房?买卖契约》?、《南京市?存量房屋买?卖合同》、?录音资料、?视频资料、?《南京市房?地产抵押合?同》、王某?的存折及查?询清单、被?告出具的借?条、两被告?的协议本院?庭审笔录。?证人证言等?予以证明。?上述事实，?由原告提供?的陈某与王?某的结婚证?、户籍登记?资料、《房?屋买卖合同?》、南京市?房屋所有权?登记申请书?、《南京市?直管公有住?房买卖契约?》、《南京?市存量房屋?买卖资料》?、录音资料?、视频资料?、《南京市?房地产抵押?合同》、王?某的存折及?查询清单、?被告出具的?借条、两被?告的协议本?院庭审笔录?、证人证言?等予以证明?。

? 本院认为?，讼争房屋?系陈某与王?某在夫妻关?系存续期间?取得的夫妻?共同财产，?王某处分公?有财产应征?得陈某的同?意。但本案?中，王某将?讼争房屋出?卖给曹某时?并未告知陈?某，其出卖?房屋的行为?系无权处分?。通过录音?资料可知，?被告曹某明?知被告王某?有配偶，且?用现房办理?贷款需要配?偶签字确认?，仍在未告?知原告的情?况下，与被?告王某签订?存量房买卖?合同，也未?支付合同价?款，故作为?讼争房屋受?让人的曹某?主观上并非?善意，客观?上未支付购?房款，不能?构成善意购?房人。此外?，二被告并?无买卖讼争?房屋的真实?意思表示，?双方虚假的?房屋买卖行?为，侵犯了?原告陈某作?为共有权人?的权益，原?告主张二被?告签订的买?卖合同无效?，应予支持?。

? 对于原告?主张被告曹?某将讼争房?屋抵押权涤?除后，返还?出卖人，恢?复原状的诉?讼请求，本?院认为，抵?押权的产生?系基于被告?曹某与案外?人交通银行?南京雨花支?行之间的借?款合同关系?，与本案的?房屋买卖合?同纠纷非同?一法律关系?，原告的该?项诉讼请求?本院不予支?持，相关权?利人可依法?另行主张。?综上，根据?《中华人民?共和国合同?法》第五十?一条、第五?十二条第

? (二)?项，《中华?人民共和国?物权法》第?一百零六条?之规定，判?决如下: ?

一、? 被告王某?与被告曹某?于2017?年4月21?日签订的关?于本市鼓?楼区房屋的?《南京市存?量房买卖合?同》无效。?

二、? 驳回原告?陈某的其他?诉讼请求。?

?本案受理费?7660元?，保全费2?640元，?总计103?00元，由?被告王某、?被告曹某各?负担515?0元(原告?已预交，二?被告在本判?决生效之日?起十日内支?付原告)。?

?如不服本判?决，可在判?决书送达之?日起十五日?内，向本院?递交上诉状?并按对方当?事人的人数?提供副本，?上诉于江苏?省南京市中?级人民法院?。同时根据?《诉讼费用?交纳办法》?的有关规定?，向该院预?交上诉案件?受理费。(?开户行:南?京市存量房?买卖合同》?(以下简称?买卖合同)?无效;

? 2、判令?被告曹某将?房屋抵押权?涤除后，将?房屋恢复原?状返还给出?卖人，并由?二被告承担?本案的诉讼?费和保全费?。

? 被告王某?对于原告主?张的事实、?理由及诉讼?请求均无异?议。

? 被告曹?某辩称，两?被告的所有?交易都是按?照正常程序?，没有伪造?舞弊之处，?涉案房屋登?记在被告王?某一人名下?，两被告之?间的房屋买?卖行为合法?有效，请求?驳回原告的?诉讼请求。?

?经审理查明?，原告陈某?与被告王某?于1982?年3月8日?结婚。本案?讼争房屋凤?凰西街系王?某于201?7年6月2?9日向案外?人购买取得?使用权，同?年9月26?日向南京市?鼓楼区房产?管理局办理?了房改房购?买手续，房?屋产权登记?在王某一人?名下。由于?王某向曹某?借款，为偿?还借款，二?被告商议将?诉争房屋过?户至曹某名?下，曹某用?该房屋向银?行抵押贷款?并使用该笔?贷款，王某?所借欠款予?以抵消。2?017年4?月21日，?王某在未告?知陈某的情?况下与曹某?签订买卖合?同，将诉争?房产出卖给?曹某，房屋?售价500?000元。?2017年?5月，曹某?以讼争房屋?作为抵押向?交通银行南?京雨花支行?贷款300?000元，?2017年?6月3日该?笔贷款划至?王某的帐户?。2017?年6月4日?，王某将存?有3000?00元贷款?的存折交于?曹某，曹某?出具借条。?同日，曹某?给付王某1?5000元?人民币，但?对于该款项?性质双方有?争议。王某?称1500?0元系将讼?争房屋借给?曹某抵押贷?款3000?00元使用?的好处费;?曹某称15?000元系?王某向其所?借的借款。?同年6月2?4日期间，?曹某分十二?次将300?000元现?金取走并占?有使用，此?后由曹某按?月归还贷款?。审理中，?两被告均认?可除300?000元贷?款外，其余?20170?0元房款曹?某未实际支?付，讼争房?屋过户至被?告曹某名下?所产生的所?有费用均由?被告曹某实?际支付。2?017年6?月26日，?被告王某与?被告曹某达?成书面协议?，内容主要?涉及讼争房?屋系王某提?供给曹某抵?押贷款所用?以及相关的?费用承担问?题。讼争房?屋现仍由原?告陈某、被?告王某及二?人之女实际?居住使用。?

?为证明二被?告未将房屋?买卖情况告?知原告，以?及恶意串通?骗取贷款供?被告曹某使?用，是虚假?的买卖，原?告提供录音?资料、视频?资料并申请?证人出庭作?证。录音及?视频资料显?示被告曹某?明知“如果?现房贷款的?话，必须要?被告的妻子?即原告本人?签字，但由?于房子登记?在被告王某?一人名下，?不用原告签?字，房产局?可以直接过?户承认交易?”。证人陈?述了二被告?采用隐瞒原?告陈某将讼?争房屋进行?虚假买卖的?手段套取银?行贷款提供?曹某使用的?情况。对于?上述证据被?告王某不持?异议，但认?为录音时未?通知其本人?，且存在诱?导的情形。?

?上述事实，?由原告提供?的陈某与王?某的结婚证?、户籍登记?资料、《房?屋买卖合同?》、南京市?房屋所有权?登记申请书?、《南京市?直管公有住?房买卖契约?》、《南京?市存量房屋?买卖合同》?、录音资料?、视频资料?、《南京市?房地产抵押?合同》、王?某的存折及?查询清单、?被告出具的?借条、两被?告的协议本?院庭审笔录?。证人证言?等予以证明?。上述事实?，由原告提?供的陈某与?王某的结婚?证、户籍登?记资料、《?房屋买

卖合同》、南京??市房屋所有?权登记申请?书、《南京?市直管公有?住房买卖契?约》、《南?京市存量房?屋买卖资料?》、录音资?料、视频资?料、《南京?市房地产抵?押合同》、?王某的存折?及查询清单?、被告出具?的借条、两?被告的协议?本院庭审笔?录、证人证?言等予以证?明。

? 本院认?为，讼争房?屋系陈某与?王某在夫妻?关系存续期?间取得的夫?妻共同财产?，王某处分?公有财产应?征得陈某的?同意。但本?案中，王某?将讼争房屋?出卖给曹某?时并未告知?陈某，其出?卖房屋的行?为系无权处?分。通过录?音资料可知?，被告曹某?明知被告王?某有配偶，?且用现房办?理贷款需要?配偶签字确?认，仍在未?告知原告的?情况下，与?被告王某签?订存量房买?卖合同，也?未支付合同?价款，故作?为讼争房屋?受让人的曹?某主观上并?非善意，客?观上未支付?购房款，不?能构成善意?购房人。此?外，二被告?并无买卖讼?争房屋的真?实意思表示?，双方虚假?的房屋买卖?行为，侵犯?了原告陈某?作为共有权?人的权益，?原告主张二?被告签订的?买卖合同无?效，应予支?持。

? 对于原?告主张被告?曹某将讼争?房屋抵押权?涤除后，返?还出卖人，?恢复原状的?诉讼请求，?本院认为，?抵押权的产?生系基于被?告曹某与案?外人交通银?行南京雨花?支行之间的?借款合同关?系，与本案?的房屋买卖?合同纠纷非?同一法律关?系，原告的?该项诉讼请?求本院不予?支持，相关?权利人可依?法另行主张?。综上，根?据《中华人?民共和国合?同法》第五?十一条、第?五十二条第?

(二?)项，《中?华人民共和?国物权法》?第一百零六?条之规定，?判决如下:?

?、被告王?某与被告曹?某于201?7年4月2?1日签订的?关于本市 ?鼓楼区房屋?的《南一

京市?存量房买卖?合同》无效?。

二?、驳回原?告陈某的其?他诉讼请求?。

? 本案受理?费7660?元，保全费?2640元?，总计10?300元，?由被告王某?、被告曹某?各负担51?50元(原?告已预交，?二被告在本?判决生效之?日起十日内?支付原告)?。

? 如不服本?判决，可在?判决书送达?之日起十五?日内，向本?院递交上诉?状并按对方?当事人的人?数提供副本?，上诉于江?苏省南京市?中级人民法?院。同时根?据《诉讼费?用交纳办法?》的有关规?定，向该院?预交上诉案?件受理费。?(开户行》?及《担保法?》的规定，?订立抵押合?同时，抵押?权人在债务?履行期满前?，不得与抵?押人约定债?务人不履行?到期债务时?抵押财产归?债权人所有?。对于抵押?合同，法律?有明确规定?禁止流质条?款。当事人?为确保借款?合同的履行?，而以签订?《房屋买卖?合同》的形?式作为借款?合同履行的?保证。从法?律规定上来?讲，此种方?式并不适用?《担保法》?中有关抵押?流质条款禁?止的规定，?亦不违反国?家其他有关?法律、行政?性法规定的?强制性规定?。但是，此?种形式系为?了变相规避?有关禁止流?质条款的适?用，还需对?其进一步进?行制度规范?。

? 基本案情? 2017?年1月10?日，欧阳某?某与上海某?置地集团有?限公司签订?《借款协议?》，约定欧?阳某某向上?海某置地集?团有限公司?提供借款5?000万元?，年息24?%，期限一?年。次日，?双方签订《?上海市商品?房现房买卖?合同》，约?定欧阳某某?以5千万元?购买该公司?开发的位于?张杨路的某?商铺。当时?约定的借款?期满时未能?偿还本金利?息的，则借?款本金转化?为购房款，?双方履行商?品房买卖合?同。借款协?议到期后，?

该公司未偿?还本息，也?拒绝履行房?屋买卖合同?。欧某遂诉?至法院要求?履行《商品?房买卖合同?》。

? 案件争?议焦点作?为保证《借?款协议》履?行的《商品?房买卖合同?》是否合法?有效。法院审理认为? ?依法成立的?合同，对当?事人双方具?有法律约束?力。双方于?2017年?1月10日?签订的《借?款协议》合?法有效，双?方应共同遵?守履行。协?议约定若该?公司未能到?期足额偿还?本息，则双?方履行《商?品房买卖合?同》。可见?，《商品房?买卖合同》?作为未按约?履行《借款?协议》的相?应后果，具?有保证《借?款协议》履?行的性质。?现该公司未?能到期偿还?本息，故应?履行《商品?房买卖合同?》。关于该?公司以涉诉?的房屋价值?明显低于市?场价值，显?失公平为由?，要求撤销?《商品房买?卖合同》的?主张，因该?公司未能提?供证据证明?，且已过合?同撤销权一?年的除斥期?间。因此，?法院不予采?信。

? 合同撤?销，法律上?有严格限制?。本案中，?尽管房屋买?卖合同具有?保证借款协?议履行的性?质。但是，?借款协议对?房屋买卖合?同的解除条?件进行了明?确约定。因?此，房屋买?卖合同作为?双方当事人?之间达成的?独立合同，?系当事人真?实意思表示?，合法有效?对双方均有?法律约束力?。篇三:担?保法》的规?定，订立抵?押合同时，?抵押权人在?债务履行期?满前，不得?与抵押人约?定债务人不?履行到期债?务时抵押财?产归债权人?所有。对于?抵押合同，?法律有明确?规定禁止流?质条款。当?事人为确保?借款合同的?履行，而以?签订《房屋?买卖合同》?的形式作为?借款合同履?行的保证。?从法律规定?上来讲，此?种方式并不?适用《担保?法》中有关?抵押流质条?款禁止的规?定，亦不违?反国家其他?有关法律、?行政性法规?定的强制性?规定。但是?，此种形式?系为了变相?规避有关禁?止流质条款?的适用，还?需对其进一?步进行制度?规范。

? 基本?案情 20?17年1月?10日，欧?阳某某与上?海某置地集?团有限公司?签订《借款?协议》，约?定欧阳某某?向上海某置?地集团有限?公司提供借?款5000?万元，年息?24%，期?限一年。次?日，双方签?订《上海市?商品房现房?买卖合同》?，约定欧阳?某某以5千?万元购买该?公司开发的?位于张杨路?的某商铺。?当时约定的?借款期满时?未能偿还本?金利息的，?则借款本金?转化为购房?款，双方履?行商品房买?卖合同。借?款协议到期?后，该公司?未偿还本息?，也拒绝履?行房屋买卖?合同。欧某?遂诉至法院?要求履行《?商品房买卖?合同》。 ?

案?件争议焦点? 作为保证?《借款协议?》履行的《?商品房买卖?合同》是否?合法有效。?法院审理认?为依法成?立的合同，?对当事人双?方具有法律?约束力。双?方于201?7年1月1?0日签订的?《借款协议?》合法有效?，双方应共?同遵守履行?。协议约定?若该公司未?能到期足额?偿还本息，?则双方履行?《商品房买?卖合同》。?可见，《商?品房买卖合?同》作为未?按约履行《?借款协议》?的相应后果?，具有保证?《借款协议?》履行的性?质。现该公?司未能到期?偿还本息，?故应履行《?商品房买卖?合同》。关?于该公司以?涉诉的房屋?价值明显低?于市场价值?，显失公平?为由，要求?撤销《商品?房买卖合同?》的主张，?因该公司未?能提供证据?证明，且已?过合同撤销?权一年的除?斥期间。因?此，法院不?予采信。 ?

合?同撤销，法?律上有严格?限制。本案?中，尽管房?屋买卖合同?具有保证借?款协议履行?的性质。但?是，借款协?议对房屋买?卖合同的解?除条件进行?了明确约定?。因此，房?屋买卖合同?作为双方当?事人之间达?成的独立合?同，系当事?人真实意思?表示，合法?有

效对双方?均有法律约?束力。篇三?》已于,,?,,年,月?,,日由最?高人民法院?审判委员会?第,,,,?次会议通过?。现予公布?，自,,,?,年,月,?日起施行。?

?二??三年?四月二十八?日为正确?、及时审理?商品房买卖?合同纠纷案?件，根据《?中华人民共?和国民法通?则》、《中?华人民共和?国合同法》?、《中华人?民共和国城?市房地产管?理法》、《?中华人民共?和国担保法?》等相关法?律，结合民?事审判实践?，制定本解释。?

? 第一条? 本解释所?称的商品房?买卖合同，?是指房地产?开发企业(?以下统称为?出卖人)将?尚未建成或?者已竣工的?房屋向社会?销售并转移?房屋所有权?于买受人，?买受人支付?价款的合同?。

? 第二条 ?出卖人未取?得商品房预?售许可证明?，与买受人?订立的商品?房预售合同?，应当认定?无效，但是?在起诉前取?得商品房预?售许可证明?的，可以认?定有效。 ?

第?三条商品?房的销售广?告和宣传资?料为要约邀?请，但是出?卖人就商品?房开发规划?范围内的房?屋及相关设?施所作的说?明和允诺具?体确定，并?对商品房买?卖合同的订?立以及房屋?价格的确定?有重大影响?的，应当视?为要约。该?说明和允诺?即使未载入?商品房买卖?合同，亦应?当视为合同?内容，当事?人违反的，?应当承担违?约责任。 ?

第?四条出卖?人通过认购?、订购、预?订等方式向?买受人收受?定金作为订?立商品房买?卖合同担保?的，如果因?当事人一方?原因未能订?立商品房买?卖合同，应?当按照法律?关于定金的?规定处理;?因不可归责?于当事人双?方的事由，?导致商品房?买卖合同未?能订立的，?出卖人应当?将定金返还?买受人。 ?

商品?房的认购、?订购、预订?等协议具备?《商品房销?售管理办法?》第十六条? 第?五条

规定的商品?房买卖合同?的主要内容?，并且出卖?人已经按照?约定收受购?房款的，该?协议应当认?定为商品房?买卖合同。?

?第六条当?事人以商品?房预售合同?未按照法律?、行政法规?规定办理登?记备案手续?为由，请求?确认合同无?效的，不予?支持。

? 当事?人约定以办?理登记备案?手续为商品?房预售合同?生效条件的?，从其约定?，但当事人?一方已经履?行主要义务?，对方接受?的除外。 ?

第?七条拆迁?人与被拆迁?人按照所有?权调换形式?订立拆迁补?偿安置协议?，明确约定?拆迁人以位?置、用途特?定的房屋对?被拆迁人予?以补偿安置?，如果拆迁?人将该补偿?安置房屋另?行出卖给第?三人，被拆?迁人请求优?先取得补偿?安置房屋的?，应予支持?。

? 被拆迁人?请求解除拆?迁补偿安置?协议的，按?照本解释第?八条的规定?处理。 ? 第八?条具有下?列情形之一?，导致商品?房买卖合同?目的不能实?现的，无法?取得房屋的?买受人可以?请求解除合?同、返还已?付购房款及?利息、赔偿?损失，并可?以请求出卖?人承担不超?过已付购房?款一倍的赔?偿责任:中?华人民共和?国民法通则?》、《中华?人民共和国?合同法》、?《中华人民?共和国城市?房地产管理?法》、《中?华人民共和?国担保法》?等相关法律?，结合民事?审判实践，?制定本解释?。

? 第一条 ?本解释所称?的商品房买?卖合同，是?指房地产开?发企业(以?下统称为出?卖人)将尚?未建成或者?已竣工的房?屋向社会销?售并转移房?屋所有权于?买受人，买?受人支付价?款的合同。?

?第二条出?卖人未取得?商品房预售?许可证明，?与买受人订?立的商品房?预售合同，?应当认定无?效，但是在?起诉前取得?商品房预售?许可证明的?，可以认定?有效。

? 第三?条商品房?的销售广告?和宣传资料?为要约邀请?，但是出卖?人就商品房?开发规划范?围内的房屋?及相关设施?所作的说明?和允诺具体?确定，并对?商品房买卖?合同的订立?以及房屋价?格的确定有?重大影响的?，应当视为?要约。该说?明和允诺即?使未载入商?品房买卖合?同，亦应当?视为合同内?容，当事人?违反的，应?当承担违约?责任。 ? 第四?条出卖人?通过认购、?订购、预订?等方式向买?受人收受定?金作为订立?商品房买卖?合同担保的?，如果因当?事人一方原?因未能订立?商品房买卖?合同，应当?按照法律关?于定金的规?定处理;因?不可归责于?当事人双方?的事由，导?致商品房买?卖合同未能?订立的，出?卖人应当将?定金返还买?受人。

? 第五?条商品房?的认购、订?购、预订等?协议具备《?商品房销售?管理办法》?第十六条规?定的商品房?买卖合同的?主要内容，?并且出卖人?已经按照约?定收受购房?款的，该协?议应当认定?为商品房买?卖合同。 ?

第?六条当事?人以商品房?预售合同未?按照法律、?行政法规规?定办理登记?备案手续为?由，请求确?认合同无效?的，不予支?持。

? 当事人?约定以办理?登记备案手?续为商品房?预售合同生?效条件的，?从其约定，?但当事人一?方已经履行?主要义务，?对方接受的?除外。

? 第七?条拆迁人?与被拆迁人?按照所有权?调换形式订?立拆迁补偿?安置协议，?明确约定拆?迁人以位置?、用途特定?的房屋对被?拆迁人予以?补偿安置，?如果拆迁人?将该补偿安?置房屋另行?出卖给第三?人，被拆迁?人请求优先?取得补偿安?置房屋的，?应予支持。?

?被拆迁人请?求解除拆迁?补偿安置协?议的，按照?本解释第八?条的规定处?理。

? 第八条? 具有下列?情形之一，?导致商品房?买卖合同目?的不能实现?的，无法取?得房屋的买?受人可以请?求解除合同?、返还已付?购房款及利?息、赔偿损?失，并可以?请求出卖人?承担不超过?已付购房款?一倍的赔偿?责任》第二?十三条适用?要点法律?法规:

? 《最?高人民法院?关于审理商?品房买卖合?同纠纷案件?适用法律若?干问题的解?释》第二?十三条商?品房买卖合?同约定，买?受人以担保?贷款方式付?款、因当事?人一方原因?未能订立商?品房担保贷?款合同并导?致商品房买?卖合同不能?继续履行的?，对方当事?人可以请求?解除合同和?赔偿损失。?

?因不可归责?于当事人双?方的事由未?能订立商品?房担保贷款?合同并导致?商品房买卖?合同不能继?续履行的，?当事人可以?请求解除合?同，出卖人?应当将收受?的购房款本?金及其利息?或者定金返?还买受人。?

?本条司法解?释主要解决?的问题是关?于?按揭??中的商品房?买卖合同的?解除权问题?。该解释对?签订商品房?买卖合同之?后，因故未?能订立商品?房担保贷款?合同即未能?取得银行按?揭贷款的责?任和处理办?法做出了规?定。

一?、什么是买?受人以担保?贷款方式付?款, 买受?人以担保贷?款方式付款?就是个人住?房按揭贷款?，是商品房?买卖中常用?的一种购房?付款方式。?

?按揭是英文?“mort?gage ?(抵押)的?音译，是指?按揭人将房?产的产权转?让给按揭受?益人(通常?是指提供贷?款的银行)?，其所购买?住房的房地?产企业提供?阶段性担保?，按揭人在?还清贷款后?，按揭受益?人立即将所?涉及的房产?产权转让给?按揭人的行?为。具体地?说，个人住?房按揭贷款?是指购房者?以所购的住?房作为抵押?物，并由其?所购买住房?的房地产企?业(开发商?)提供阶段?性担保，而?从银行获得?贷款， 1? 购房者按?照

按揭契约?中规定的归?还方式和期?限分期付款?给银行;银?行按一定的?利率收取利?息，如果贷?款人违约，?银行有权收?走房屋的一?种付款方式?。

? 一般情况?下，首付款?不低于房价?的20%、?(本文来自?:最高人民?法院关于审?理商品房买?卖合同纠纷?案件适用法?律若干问题?的解释》 ?第二十三条? 商品房买?卖合同约定?，买受人以?担保贷款方?式付款、因?当事人一方?原因未能订?立商品房担?保贷款合同?并导致商品?房买卖合同?不能继续履?行的，对方?当事人可以?请求解除合?同和赔偿损?失。

? 因不可?归责于当事?人双方的事?由未能订立?商品房担保?贷款合同并?导致商品房?买卖合同不?能继续履行?的，当事人?可以请求解?除合同，出?卖人应当将?收受的购房?款本金及其?利息或者定?金返还买受?人。

? 本条司?法解释主要?解决的问题?是关于?按?揭?中的商?品房买卖合?同的解除权?问题。该解?释对签订商?品房买卖合?同之后，因?故未能订立?商品房担保?贷款合同即?未能取得银?行按揭贷款?的责任和处?理办法做出?了规定。

? 一、什么?是买受人以?担保贷款方?式付款, ?买受人以担?保贷款方式?付款就是个?人住房按揭?贷款，是商?品房买卖中?常用的一种?购房付款方?式。

? 按揭是?英文“mo?rtgag?e (抵押?)的音译，?是指按揭人?将房产的产?权转让给按?揭受益人(?通常是指提?供贷款的银?行)，其所?购买住房的?房地产企业?提供阶段性?担保，按揭?人在还清贷?款后，按揭?受益人立即?将所涉及的?房产产权转?让给按揭人?的行为。具?体地说，个?人住房按揭?贷款是指购?房者以所购?的住房作为?抵押物，并?由其所购买?住房的房地?产企业(开?发商)提供?阶段性担保?，而从银行?获得贷款，? 1 购房?者按照按揭?契约中规定?的归还方式?和期限分期?付款给银行?;银行按一?定的利率收?取利息，如?果贷款人违?约，银行有?权收走房屋?的一种付款?方式。

? 一般?情况下，首?付款不低于?房价的20?%、(本文?来自》，并?约定采用按?揭的付款方?式。

?3、办理按?揭贷款手续?。购房人按?照申请的贷?款成数支付?首付款，剩?余购房款由?购房人向银?行申请按揭?贷款，同时?由购房人以?所购房屋向?银行提供抵?押担保，银?行经审批购?房人提供文?件资料后放?款，并直接?将贷款汇入?开发商账户?。期间，购?房人还得办?理所购房屋?在贷款期限?内的财产保?险。

?4、开发商?承担保证责?任。在银行?贷款到达开?发商账户后?，按揭的手?续基本完成?，购房人的?付款义务也?履行完毕。?但开发商除?了履行《商?品房买卖合?同》约定的?交房义务外?，还要在银?行放贷至购?房人所购房?屋办理抵押?登记期间，?为购房人承?担连带保证?担保责任，?有些银行还?要求开发商?在贷款期间?提供全程的?连带保证担?保。银行为?保证贷款风?险，每笔贷?款发放时，?都会扣除一?定比例(一?般为贷款额?的10%)?资金存入开?发商在银行?开立的保证?金账户，作?为开发商承?担连带保证?责任的保证?金。

?三、按揭中?的各方法律?关系是怎样?的, 从上?述按揭的操?作方式看，?按揭中包括?了商品房买?卖、借款、?抵押、保证?等一系列民?事法律行为?，涉及的各?方主体也较?多，内部关?系复杂。其?所涉各方主?体主要包括?银行、开发?商、购房人?(亦即借款?申请

人)、?保险公司四?方。各主体?之间的法律?关系分别为?:商品房买?卖合同》约?定的交房义?务外，还要?在银行放贷?至购房人所?购房屋办理?抵押登记期?间，为购房?人承担连带?保证担保责?任，有些银?行还要求开?发商在贷款?期间提供全?程的连带保?证担保。银?行为保证贷?款风险，每?笔贷款发放?时，都会扣?除一定比例?(一般为贷?款额的10?%)资金存?入开发商在?银行开立的?保证金账户?，作为开发?商承担连带?保证责任的?保证金。 ?

? 三、按?揭中的各方?法律关系是?怎样的, ?从上述按揭?的操作方式?看，按揭中?包括了商品?房买卖、借?款、抵押、?保证等一系?列民事法律?行为，涉及?的各方主体?也较多，内?部关系复杂?。其所涉各?方主体主要?包括银行、?开发商、购?房人(亦即?借款申请人?)、保险公?司四方。各?主体之间的?法律关系分?别为》。 ?

? 3、签?订购房合同? 银行收到?购房者递交?的按揭申请?有关法律文?件，经审查?确认购房者符合按揭贷??款的条件后?，发给购房?者同意贷款?通知或按揭?贷款承诺书?。购房者即?可与发展商?或其代理商?签订《商品?房预售、销?售合同》。?

4、?签订房屋按?揭合同购?房者在签订?购房合同，?并取得交纳?房款的凭证?后，持银行?规定的有关?法律文件与?发展商和银?行签订《房?屋按揭抵押?贷款合同》?明确按揭贷?款数额、年?期、利率、?还款方式及?其他权利义?务。

?5、办理抵?押登记、保?险购房者?、发展商和?银行持《房?屋按揭抵押?贷款合同》?及购房合同?到房地产管?理部门办理?抵押登记备?案手续。对?期房，在竣?工后应办理?变更抵押登?记。在通常?情况下，由?于按揭贷款?期间相对较?长，银行为?防范贷款风?险，要求购?房者申请人?寿、财产保?险。购房者?购买保险，?应列明银行?为第一受益?人，在贷款?履行期内不?得中断保险?，保险金额?不得少于 ?3 抵押物?的总价值。?在贷款本息?还清之前，?保险单交由?银行执管。?

6、?开立专门还?款账户购?房者在签订?《房屋按揭?抵押贷款合?同》后，按?合同约定，?在银行指定?的金融机构?开立专门还?款账户，并?签订授权书?，授权该机?构从该账户?中支付银行?与按揭贷款?合同有关的?贷款本息和?欠款。银行?在确认购房?者符合按揭?贷款条件，?履行《房屋?按揭抵押贷?款合同》约?定义务。并?办理相关手?续后，一次?性将该贷款?划入发展商?在银行开设?的银行监管?账户，作为?购房者的购?房款。 ?

? 五、在?签订了购房?合同、支付?了定金或首?期房款之后?，按揭贷款?无法办理，?应该如何?处理, 现?阶段，由于?商品房价格?偏高，普遍?的购房者都?采用银行按?揭贷款的付?款方式购房?，而通常在?由房地产开?发商、购房?者和银行共?同参与的楼?宇按揭贷款?业务中，大?多数开发商?都承诺某家?银行为购房?者提供按揭?贷款，并在?购房协议中?约定由开发?商为购房者?代理该笔贷?款的相关手?续，但是由?于我国按揭?方面的法律?法规不健全?，各方缺乏?经验，导致?各方当事人?在实际操作?中出现许多?不规范的行?为，因此，?并不是每笔?按揭贷款申?请都能够顺?利办理，那?么，在签订?了购房合同?、支付了定?金或首期房?款之后，按?揭贷款却无?法办理，应?该如何处理?, 能否取?得购房按揭?贷款，取决?于多种因素?，一般归责?于三种情况?:商品房预?售、销售合?同》。

? 4、签订?房屋按揭合?同购房者?在签订购房?合同，并取?得交纳房款?的凭证后，?持银行规定?的有关法律?文件与发展?商和银行签?订《房屋按?揭抵押贷款?合同》明确?按揭贷款数?额、年期、?利率、还款?方式及其他?权利义务。?

5、?办理抵押登?记、保险 ?购房者、发?展商和银行?持《房屋按?揭抵押贷款?合同》及购?房合同到房?地产管理部?门办理抵押?登记备案手?续。对期房?，在竣工后?应办理变更?抵押登记。?在通常情况?下，由于按?揭贷款期间?相对较长，?银行为防范?贷款风险，?要求购房者?申请人寿、?财产保险。?购房者购买?保险，应列?明银行为第?一受益人，?在贷款履行?期内不得中?断保险，保?险金额不得?少于 3 ?抵押物的总?价值。在贷?款本息还清?之前，保险?单交由银行?执管。

? 6、开立?专门还款账?户购房者?在签订《房?屋按揭抵押?贷款合同》?后，按合同?约定，在银?行指定的金?融机构开立?专门还款账?户，并签订?授权书，授?权该机构从?该账户中支?付银行与按?揭贷款合同?有关的贷款?本息和欠款?。银行在确?认购房者符?合按揭贷款?条件，履行?《房屋按揭?抵押贷款合?同》约定义?务。并办理?相关手续后?，一次性将?该贷款划入?发展商在银?行开设的银?行监管账户?，作为购房?者的购房款? 。

?五、在签订?了购房合同?、支付了定?金或首期房?款之后，按?揭贷款无法?办理，应 ?该如何处理?, 现阶段?，由于商品?房价格偏高?，普遍的购?房者都采用?银行按揭贷?款的付款方?式购房，而?通常在由房?地产开发商?、购房者和?银行共同参?与的楼宇按?揭贷款业务?中，大多数?开发商都承?诺某家银行?为购房者提?供按揭贷款?，并在购房?协议中约定?由开发商为?购房者代理?该笔贷款的?相关手续，?但是由于我?国按揭方面?的法律法规?不健全，各?方缺乏经验?，导致各方?当事人在实?际操作中出?现许多不规?范的行为，?因此，并不?是每笔按揭?贷款申请都?能够顺利办?理，那么，?在签订了购?房合同、支?付了定金或?首期房款之?后，按揭贷?款却无法办?理，应该如?何处理, ?能否取得购?房按揭贷款?，取决于多?种因素，一?般归责于三?种情况》第?四条规定:?

出?卖人通过认?购、订购、?预定等方式?向买受人收?受定金作为?订立商品房?买卖合同担?保的，如果?因当事人一?方原因未能?订立商品房?买卖合同，?应当按照法?律关于定金?的规定处理?;因不可归?责于当事人?双方的事由?，导致商品?房买卖合同?未能订立的?，出卖人应?当将定金返?还买受人。?

4、?挪用资金购?买房产构成?犯罪的房屋?买卖合同无?效裁判观?点:

? 被告莫迅?购买本案涉?案房屋的行?为系挪用资?金犯罪的一?部分，被告?莫迅与原告?签订涉案房?屋买卖契约?系为实施挪?用资金犯罪?的犯罪手段?，属于违反?了法律的强?制性规定，?应当归于无?效。

?5、以房屋?买卖合同形?式的以物抵?债协议无效? 裁判观点?:

?原、被告签?订的协议实?为以物抵债?协议，系为?被告欠付案?外人的25?万元债务进?行担保，双?方就所涉车?位亦未办理?转移登记手?续，故该以?物抵债协议?应为无效，?双方可按原?法律关系处?理纠纷。原?告依据协议?约定要求被?告协助办理?车位过户手?续，不符合?法律规定，?本院不予支?持。

? 第二部?分:

? 存量房屋?(二手房)?买卖

? 1、房屋?买卖交易中?未告知房屋?中住户因病?去世不构成?重大误解，?无法撤销合?同裁判观?点:

? 即使被告?的法定代理?人许强未明?确告知原告?其前妻因病?去世这一事?实，原告作?为完全民事?行为能力人?，在许强代?理许某签订?房屋买卖合?同时，也应?主动询问被?告许某母亲?的情况，而?原告在庭审?中称并未询?问。况且，?生老病死乃?人生常态，?原告与被告?签订合同时?并未对被告?家庭中是否?有人死亡作?出特别约定?，被告并不?存在隐瞒相?关事实的问?题。故原告?以重大误解?为由要求撤?销合同缺乏?事实和法律?依据，本院?不予支持。?

2、?房屋买卖中?出让人拒绝?迁出户籍 ?裁判观点:?

关?于原告要求?两被告及第?三人将其户?籍迁出涉案?房屋的诉讼?请求，本院?认为，原告?与两被告签?订的房屋买?卖合同中明?确约定两被?告负有将落?户于涉案房?屋的户籍关?系迁出的义?务，两被告?未按照合同?约定的时间?将涉案房屋?内的户籍迁?出，违反了?合同约定，?应当承担继?续履行等违?约责任。故?原告该诉讼?请求，符合?合同约定及?法律规定，?本院予以支?持。据此，?判决被告张?从龙、王绍?卫以及第三?人张鹏于本?判决生效之?日起十日内?将其户籍迁?出南京市鼓?楼区210?3室房屋，?并一次性支?付原告耿健?违约金10?000元。?

3、?不履行迁出?户口义务的?违约金认定? 裁判观点?:

?双方在合同?中对何时迁?出户口及逾?期迁户口的?违约金均有?明确约定，?而被告至今?未将户口迁?出，被告应?承担逾期迁?出户口的违?约责任，根?据约定每逾?期一天，按?照总房价万?分之五支付?原告违约金?750元/?天，现原告?要求被告按?照300元?/天的标准?，支付自2?017年2?月6日起至?2017年?10月8日?止延期迁出?户口的违约?金的诉讼请?求，本院予?以支持。 ?

? 4、违?约金不能与?中介费、测?绘费及贷款?费用等损失?同时主张 ?裁判观点:?

关?于原告主张?的违约金4?万元，因双?方在合同中?明确约定了?违约方应支?付守约方违?约金4万元?，故被告作?为违约方应?向守约方即?原告支付违?约金4万元?。关于原告?主张的的中?介费336?00元、测?绘费20元?、贷款费用?1500元?，合计35?120元。?因本院支持?原告关于违?约金的诉讼?请求，而违?约金的主要?功能为弥补?损失，兼具?惩罚性，原?告主张的违?约金4万元?已足以弥补?中介费、测?绘费及贷款?费用的损失?，故本院对?原告的该项?请求不予支?持。

?5、为获取?银行贷款签?订的房屋买?卖合同无效? 裁判观点?:

?原、被告之?间既无真实?的房屋买卖?意思表示，?亦未实际履?行房屋买卖?合同，双方?签订房屋买?卖合同的目?的是为了骗?取银行贷款?，而非真实?的房屋买卖?。故原、被?告签订涉案?房屋买卖合?同系以合法?形式掩盖骗?取银行贷款?的非法目的?，该行为符?合《中华人?民共和国合?同法》第五?十二条规定?。因此，原?、被告于2?017年8?月1日签订?的《南京市?存量房买卖?合同》为无?效合同。 ?

? 6、房?屋买卖中未?签订书面协?议合同关系?的认定裁?判观点:中?华人民共和?国合同法》?第五十二条?规定。因此?，原、被告?于2017?年8月1日?签订的《南?京市存量房?买卖合同》?为无效合同?。

6?、房屋买卖?中未签订书?面协议合同?关系的认定? 裁判观点?》的规定，?房地产转让?，应当签订?书面转让合?同。被告罗?来只向原告?出具了定金?收条，双方?之间未签订?书面的房屋?买卖合同，?故原告与被?告罗来正之?间的房屋买?卖合同未成?立，双方之?间只是预约?合同关系。?

7、?诈骗罪刑事?犯罪判决生?效后，可单?独起诉要求?返还房产物?权裁判观?点:

? 当事人订?立、履行合?同，应当遵?守法律、行?政法规等规?定，不得以?合法形式掩?盖非法目的?。根据生效?刑事裁判文?书的认定和?本案查明的?事实，被告?在接受原告?委托为其办?理房屋抵押?贷款手续的?过程中，隐?瞒其从提出?按揭贷款之?初便无意归?还原告房屋?，并以按揭?贷款名义骗?取涉案房屋?所有权，进?而采取贷款?、抵押借款?的手段套取?资金，以达?到诈骗原告?财物的犯罪?目的，系以?签订房屋买?卖合同的合?法形式，掩?盖其违法犯?罪等非法目?的。根据合?同法等规定?，原、被告?就涉案房屋?所签订的房?屋买卖合同?应属无效。?

?根据合同法?规定，无效?的合同自始?没有法律拘?束力。合同?无效后，因?该合同取得?的财产，应?当予以返还?;不能返还?或者没有返?还必要的，?应当折价补?偿。本案中?，

房屋，理由?如下: 涉案房屋?应归原告所?有，被告应?当返还涉案?

? 首先?，返还涉案?房屋的客观?条件具备，?且不存在不?能返还或者?没有必要返?还的情形。被告系基于??无效合同取?得涉案房屋?所有权，现?涉案房屋所?有权仍登记?在被告名下?，客观上具?备返还的物?权登记条件?，且房屋现?由原告控制?使用并出租?，并不存在?不能返还或?者没有必要?返还的法定?情形。

? 其次?，影响涉案?房屋所有权?过户的他物?权障碍可消?除。涉案房?屋虽设定了?由第三人享?有的抵押权?，现原告自?愿垫付款项?，代为向第?三人清偿债?权，以办理?抵押权注销?手续，第三?人对此无异?议，故本院?予以准许。?因此，抵押?权注销后，?影响涉案房?屋所有权过?户的他物权?障碍可消除?，涉案房屋?应予返还。?原告代为清?偿上述债务?后，可依法?另行向被告?追偿。

? 再次?，公民享有?的合法物权?因犯罪行为?而受到侵害?的，有权获?得正当救济?并选择救济?途径。我国?刑法第六十?四条明确规?定，对被害?人的合法财?产，犯罪分?子应当及时?返还。在对?犯罪分子进?行刑事处罚?时，追缴或?责令其退赔?违法所得的?财物，是保?护被害人合?法财产的手?段或实现途?径之一，但?并非全部，?如被害人另?行通过民事?诉讼依法主?张权利的，?应予准许。?本案中，刑?事判决责令?被告退赔原?告房屋折价?补偿款22?0800元?，符合法律?规定，该项?内容为原告?救济权利提?供了一种途?径，原告作?为被害人可?以选择此项?救济途径，?但原告作为?涉案房屋物?权人，也有?权选择另行?诉讼要求返?还物权。原?告自愿放弃?对刑事判决?中退赔财产?折价款的权?利主张，并?自愿垫付款?项注销抵押?，另行要求?返还涉案房?屋，系原告?自愿处分其?民事权利行?为，本院应?予准许。 ?

? 8、以?房屋买卖作?为借款变相?担保，房屋?买卖合同无?效裁判观?点:

? 原告周文?忠向被告郑?康华出具借?款借条，明?确借款数额?及还款期限?，据此，双?方系借款合?同关系，原?告周文忠系?债务人，被?告郑康华系?债权人。原?告周文忠在?借款同时，?出具的处分?诉争房屋的?授权委托书?实际是为向?郑康华的借?款提供的变?相担保。原?告周文忠出?具的承诺书?中明确，如?其到期无法?归还郑康华?欠款，郑康?华可自由处?置诉争房屋?。此后，因?周文忠未按?时还款，郑?康华以房屋?买卖合同的?形式将诉争?房屋过户到?自己名下，?实际上是用?作为担保的?房屋充抵债?务。根据最?高人民法院?关于适用《?中华人民共?和国担保法?》若干问题?的解释第五?十七条规定?，当事人在?抵押合同中?约定，债务?履行期届满?抵押权人未?受清偿时，?抵押物的所?有权转移为?债权人所有?的内容无效?。加之郑康?华未实际向?周文忠支付?购房款，周?文忠亦未向?郑康华交付?房屋，双方?并不存在房?屋买卖的真?实意思表示?。据此，本?院认为，本?案的《南京?市存量房买?卖合同》应?属无效。 ?

? 9、夫?妻之间代签?房屋买卖合?同效力认定? 裁判观点?:中华人民?共和国担保?法》若干问?题的解释第?五十七条规?定，当事人?在抵押合同?中约定，债?务履行期届?满抵押权人?未受清偿时?，抵押物的?所有权转移?为债权人所?有的内容无?效。加之郑?康华未实际?向周文忠支?付购房款，?周文忠亦未?向郑康华交?付房屋，双?方并不存在?房屋买卖的?真实意思表?示。据此，?本院认为，?本案的《南?京市存量房?买卖合同》?应属无效。?

9、?夫妻之间代?签房屋买卖?合同效力认?定裁判观?点》。由此?判断，认定?陈小明知晓?并同意潘小?宁以其名义?签订《房地?产买卖中介?合同》更符?合客观事实?，即使如潘?小宁所述，?陈小明不同?意潘小宁以?其名义签订?合同，但购?房人即原告?完全有理由?相信出售涉?案房产并签?订《房地产?买卖中介合?同》是两被?告的共同意?思表示。故?，原、被告?签订的《房?地产买卖中?介合同》系?双方真实意?思表示，不?违反法律、?法规禁止性?规定，合法?有效。

? 10、出?卖人在缔约?时对标的物?没有所有权?或者处分权?，不影响买?卖合同的效?力，应承担?无法交易的?违约责任 ?裁判观点:?房地产买卖?中介合同》?更符合客观?事实，即使?如潘小宁所?述，陈小明?不同意潘小?宁以其名义?签订合同，?但购房人即?原告完全有?理由相信出?售涉案房产?并签订《房?地产买卖中?介合同》是?两被告的共?同意思表示?。故，原、?被告签订的?《房地产买?卖中介合同?》系双方真?实意思表示?，不违反法?律、法规禁?止性规定，?合法有效。?

10?、出卖人在?缔约时对标?的物没有所?有权或者处?分权，不影?响买卖合同?的效力，应?承担无法交?易的违约责?任裁判观?点》，被告?孙太平将其?承租的公有?住房出卖给?原告孙志霞?，此系双方?真实意思表?示，且协议?内容不违背?法律、行政?法规的禁止?性规定，应?为合法有效?。被告孙太?平辩称其前?妻对该房亦?有使用权，?以及第三人?鼓楼房产经?营公司不同?意其出售行?为，故其出?售该房为无?权处分，签?订的房屋买?卖协议也应?属无效。对?此，本院认?为，在买卖?合同法律关?系中，出卖?人在缔约时?对标的物没?有所有权或?者处分权，?并不影响作?为原因行为?的买卖合同?的效力。因?此，即使被?告孙太平对?诉争的五佰?村房屋无处?分权，其与?原告孙志霞?签订的房屋?买卖居间协?议的合同效?力仍为有效?。被告孙太?平辩称其转?让五佰村房?屋不符合《?南京市公有?住房承租权?有偿转让实?施细则》的?规定，五佰?村房屋有使?用纠纷，且?转让人无第?二处住

所，故转让协议??无效。对此?，本院认为?，被告孙太?平辩称房屋?买卖协议无?效依据的相?关规定并非?法律、行政?法规，且原?、被告关于?出售被告承?租的公有住?房的约定也?不违反法律?、行政法规?有关效力性?的强制性规?定，故依法?应认定原、?被告之间的?约定合法有?效。

? 第三部?分:南京市?公有住房承?租权有偿转?让实施细则?》的规定，?五佰村房屋?有使用纠纷?，且转让人?无第二处住?所，故转让?协议无效。?对此，本院?认为，被告?孙太平辩称?房屋买卖协?议无效依据?的相关规定?并非法律、?行政法规，?且原、被告?关于出售被?告承租的公?有住房的约?定也不违反?法律、行政?法规有关效?力性的强制?性规定，故?依法应认定?原、被告之?间的约定合?法有效。 ?

第?三部分》，?但由于该房?系公有住房?，原、被告?之间无权就?该房产的所?有权转移达?成一致意见?，故该合同?形为房屋所?有权买卖协?议，实为原?、被告之间?就该房屋租?赁使用权转?让达成的协?议。由于原?告戈素军在?案件审理过?程中未能提?交证据证实?公房所有权?人同意原、?被告之间关?于公房租赁?使用权的转?移约定，亦?未提交证据?证实被告对?于该公房租?赁使用权转?移有处分权?，因此，原?被告之间签?订的合同无?效。

? 作者:?

李?本虎律师，?北京市中银?(南京)律?师事务所 ?原文链接:?

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范文二：房屋买卖合同无效借款未约定利息

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篇一:房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果

房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果

2015-07-06 法律讲堂

房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。

一、房屋买卖合同无效的情形

1、房屋与土地分开转让，合同无效

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并

处分。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房地产管理法》第四十二条规定:房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的房地一体主义原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、侵犯优先购买权，合同无效

要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，

承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

3.商品房预售违法，合同无效

可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第十二条规定:不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第五十八条下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。

6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第十二条规定:十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第十三条第二款规定:不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第五十八条规定:下列民事行为无效:(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。

《合同法》第四十七条规定:“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效:(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;《合同法》规定，第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。

8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让:(五)权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。

9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让:

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。

二

房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应具体分析而不应一概认为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。

1.房屋买卖未采用书面形式

《城市房地产管理法》第四十一条规定:房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《合同法》第十条规定:当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。

2.卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同

《城市房地产管理法》第三十八规定:下列房地产不得转让(包括买卖):(六)未依法登记领取权属证书的。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。《合同法》第一百三十一条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请

求解除合同和赔偿损失的，应预支持。由此可以推导出:房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为:房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。

3.没有办理过户手续而引起发一方反悔的

《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(1990年2月17日最高人民法院)强调:签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(1992年7月9日最高人民法院)答复:房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定:当事人以商品房预售合同未按照法

律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另

有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定:依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。

可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。

4.房屋共有人擅自转让的行为

《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《物权法》第一百零六条规定: 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。可见，

篇二:11种无效房屋买卖合同

11种无效房屋买卖合同

房屋买、卖对于一个家庭来讲是一件大事，每个人都会小

心翼翼，慎之又慎。但是由于知识和经验的不足，很多人不慎买了一套问题房屋，或签了一份无效的房屋买卖合同，惹来无尽的麻烦。所以你应当在房屋买卖前，尽可能的了解相关的法律规定，以保证交易的安全、顺利。根据

房屋买、卖对于一个家庭来讲是一件大事，每个人都会小心翼翼，慎之又慎。但是由于知识和经验的不足，很多人不慎买了一套问题房屋，或签了一份无效的房屋买卖合同，惹来无尽的麻烦。所以你应当在房屋买卖前，尽可能的了解相关的法律规定，以保证交易的安全、顺利。

根据《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》的规定，结合我国目前的司法实践，笔者将房屋买卖活动中可能导致合同无效的所有情形进行总结，共有如下十一种:

(一)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，买卖合同无效。无民事能力人一般是指未满十岁的儿童、精神病人;

(二)限制行为能力人未取得法定同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定的同意。没有法定代理人的同意，限

制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。限制行为能力人主要指年满十岁未满十八岁的未成年人以及不能完全辨认自己行为后果的人;

(三)一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。这里的事实真相应指有关房屋权属等信息，而不是有关房屋情况的所有信息;

(四)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同;

(五)乘人之危签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同;

(六)房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的合同;

(七)买卖权属有争议的房屋。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效;

(八)未经其他共有人同意，擅自处分其他共有人财产权利的房屋买卖合同;共有房屋的出售应当经过所有共有人签字一致同意，否则买卖合同无效。现实交易中，有的共有房屋

其共有人名称会记载于房屋所有权证上，让所有的共有权人签字好办。但是对于那些并未在所有权证上记载全部所有人的房屋即隐名共有房屋怎么办，买房人可以通过由卖方在房屋买卖合同中承诺无其他共有人的方式保护自己的交易安全;

(九)出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利，如果出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效，但出租人仅仅是未履行通知的义务，或同等条件下将房屋卖给承租人以外的人的，其签订的房屋买卖合同仍然有效。

(十)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等;

(十一)其他导致房屋买卖合同无效的情形。

三、房屋买卖合同无效的法律后果

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起

即无效，具有溯及力。房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认，而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果:

(一)相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋;

(二)买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。

(三)有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。

(四)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

(五)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

(六)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

篇三:关于房屋买卖合同无效的几种情形

房屋买卖合同无效的几种情形房屋买卖合同指出卖人与买受人签订的关于房屋买卖，所有权转移等各个事项的书面文件～它关系到买卖双方的重要权益，所以它的效力问题非常重要，实践中却有很多情形导致房屋买卖合同无效，下面

就这些情形做下说明。

1、房屋与土地分开转让，合同无效

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

《城市房地产管理法》第四十二条规定:房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的房地一体主义原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同

的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、侵犯优先购买权，合同无效

《物权法》第一百零三条规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

《民法通则》第七十八条规定:财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

最高人民法院《关于执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。(李英俊律师注:根据新的司法解释，承租人的优先购买权已弱化，未通知承租人房屋买卖协议并不必然无效)

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以

同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

3.商品房预售违法，合同无效

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立

商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋

为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第十二条规定:不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

第十三条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

第十四条第五十八条下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。

6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第五十八条规定:下列民事行为无效:(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。

《合同法》第四十七条规定:“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、

智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效:(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;

《合同法》规定，第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。

8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让:(五)权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，

《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权

发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。

9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效

范文三：房屋买卖合同无效借款未约定利息

房屋买卖合同无效借款未约定利息

房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果

2015-07-06 法律讲堂

一、房屋买卖合同无效的情形

1、房屋与土地分开转让，合同无效

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房地产管理法》第四十二条规定:房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的房地一体主义原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具

有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、侵犯优先购买权，合同无效

《物权法》第一百零三条规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《民法通则》第七十八条规定:财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，

承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条

件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

3.商品房预售违法，合同无效

我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，

应予支持。

5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效

《合同法》第四十七条规定:“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。

法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效

8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效

9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让:

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限

制房地产权利的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。

二

房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应具体分析而不应一概认为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。

1.房屋买卖未采用书面形式

买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。

2.卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同

第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应预支持。由此可以推导出:房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为:房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。

3.没有办理过户手续而引起发一方反悔的

认定买卖有效。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另

4.房屋共有人擅自转让的行为

篇二:11种无效房屋买卖合同

11种无效房屋买卖合同

房屋买、卖对于一个家庭来讲是一件大事，每个人都会小心翼

翼，慎之又慎。但是由于知识和经验的不足，很多人不慎买了一套问题房屋，或签了一份无效的房屋买卖合同，惹来无尽的麻烦。所以你应当在房屋买卖前，尽可能的了解相关的法律规定，以保证交易的安全、顺利。根据

(二)限制行为能力人未取得法定同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。限制行为能力人主要指年满十岁未满十八

岁的未成年人以及不能完全辨认自己行为后果的人;

(四)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同;

(五)乘人之危签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同;

(六)房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的合同;

(八)未经其他共有人同意，擅自处分其他共有人财产权利的房屋买卖合同;共有房屋的出售应当经过所有共有人签字一致同意，否则买卖合同无效。现实交易中，有的共有房屋其共有人名称会记载于房屋所有权证上，让所有的共有权人签字好办。但是对于那些并未在所有权证上记载全部所有人的房屋即隐名共有房屋怎么

办，买房人可以通过由卖方在房屋买卖合同中承诺无其他共有人的方式保护自己的交易安全;

(十一)其他导致房屋买卖合同无效的情形。

三、房屋买卖合同无效的法律后果

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认，而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果:

(一)相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋;

(二)买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。

(四)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

(五)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

(六)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

篇三:关于房屋买卖合同无效的几种情形

房屋买卖合同无效的几种情形房屋买卖合同指出卖人与买受人签订的关于房屋买卖，所有权转移等各个事项的书面文件～它关系到买卖双方的重要权益，所以它的效力问题非常重要，实践中却有很多情形导致房屋买卖合同无效，下面就这些情形做下说明。

1、房屋与土地分开转让，合同无效

《城市房地产管理法》第四十二条规定:房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、侵犯优先购买权，合同无效

《民法通则》第七十八条规定:财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财

产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

3.商品房预售违法，合同无效

我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开

发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立

商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第十二条规定:不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

第十三条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

第十四条第五十八条下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人

实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。

6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第五十八条规定:下列民事行为无效:(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。

《合同法》第四十七条规定:“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、

7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效:(四)恶意串

通，损害国家、集体或者第三人利益的;

《合同法》规定，第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。

8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效

《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。

9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效

范文四：借条未约定利息

?? ? ? ? ? ? ?? ??借条未?约?定利?息

? ??2017??-09?-?09? 0?8?:52??:55 ??自然人?之?间签?订借?款?合同时??，如果借??款人想?主?张利?息，?一?定要在??借款合同??中写明?，?因为?按照?《?合同法??》211??条的规?定?，自?然人?之?间的借??款合同对??支付利?息?没有?约定?或?约定不??明确的，??视为不?支?付利?息。? ?

?? 原告李??某诉被?告?李某?某买?卖?合同一??案中，原??被告因?在?借款?合同?中?，对借??款支付利??息没有?作?出明?确的?规?定，在??诉讼中，??原告的?要?求偿?还利?息?的主张??没有得到??法院的?支?持。?

? ? 原??告李某在??清丰县?马?村乡?销售?鸡?饲料，??被告李某??某曾饲?养?过鸡?，二?人?有业务??往来。2??017?年?11?月1?3?日、2??2日被告??李某某?分?别从?原告?处?购买鸡??饲料价值??100?5?元、?27?0?0元，??共计37??05元?。?当时?未付?款?，只打??了二份欠??条。后?原?告多?次向?被?告催要??，被告一??直找多?种?借口?拒不?还?款。原??告于20??17年?6?月2?0日?起?诉到法??院，为证??实上述?事?实，?原告?提?供欠条??二份予以??证实，?要?求被?告偿?还?欠款3??705元??，并偿?还?欠款?的同?期?银行利??息。

?? ?法?院经?审理?认?为，据??原告李照??强提供?的?证据?，能?够?证实被??告李文学??欠原告?李?某某?37?0?5元。??因原、被??告在签?合?同(?欠条?)?时，对??欠款利息??未作约?定?，依?据《?中?华人民??共和国合??同法》?第?二百?一十?一?条的规??定，即应??视为没?有?约定?不明?，?故对原??告要求被??告支付?欠?款利?息的?请?求不予??支持。依??据《中?华?人民?共和?国?合同法??》第一百??九十六?条?，《?中华?人?民共和??国民事诉??讼法》?第?一百?三十?条?之规定??，判决如??下:合?同?

?1?条的规??定，自然??人之间?的?借款?合同?对?支付利??息没有约??定或约?定?不明?确的?，?法》?21

视为不??支付利息??。

? ? ?原告?李?某诉被??告李某某??买卖合?同?一案?中，?原?被告因??在借款合??同中，?对?借款?支付?利?息没有??作出明确??的规定?，?在诉?讼中?，?原告的??要求偿还??利息的?主?张没?有得?到?法院的??支持。 ??

? ?原告?李某?在?清丰县??马村乡销??售鸡饲?料?，被?告李?某?某曾饲??养过鸡，??二人有?业?务往?来。?2?017??年11月??13日?、?22?日被?告?李某某??分别从原??告处购?买?鸡饲?料价?值?100??5元、2??700?元?，共?计3?7?05元??。当时未??付款，?只?打了?二份?欠?条。后??原告多次??向被告?催?要，?被告?一?直找多??种借口拒??不还款?。?原告?于2?0?17年??6月20??日起诉?到?法院?，为?证?实上述??事实，原??告提供?欠?条二?份予?以?证实，??要求被告??偿还欠?款?37?05?元?，并偿??还欠款的??同期银?行?利息?。 ?

? ??法院经审??理认为?，?据原?告李?照?强提供??的证据，??能够证?实?被告?李文?学?欠原告??李某某3??705?元?。因?原、?被?告在签??合同(欠??条)时?，?对欠?款利?息?未作约??定，依据??《中华?人?民共?和国?合?同法》??第二百一??十一条?的?规定?，即?应?视为没??有约定不??明，故?对?原告?要求?被?告支付??欠款利息??的请求?不?予支?持。?依?据《中??华人民共??和国合?同?法》?第一?百?九十六??条，《中??华人民?共?和国?民事?诉?讼法》??第一百三??十条之?规?定，?判决?如?下》第??二百零五??条规定?，?借款?人应?当?按照约??定的期限??支付利?息?。对?支付?利?息没有??约定或者??约定不?明?确的?，依?照?本法第??六十一条??的规定?仍?不能?确定?的?，借款??期间不满??一年的?，?应当?在返?还?借款时??一并支付??;借款?期?间一?年以?上?的，应??当在每届??满一年?时?支付?，剩?余?期间不??满一年的??，应当?在?返还?借款?时?一并支??付。对于??本金的?清?偿没?有任?何?争议，??本条款从??立法上?明?确了?对利?息?的保护??，从这个??角度来?讲?应当?先还?利?息再抵??充本金，??这也符?合?

法律对合??法?民间借??贷保护的??精神。?同?时《?最高?人?民法院??关于适用?? 中华?人?民共?和国?合?同法 ??若干问题??的解释?

? ?(二?)?》第二??十一条明??确规定?，?债务?人除?主?债务之??外还应当??支付利?息?和费?用，?当?其给付??不足以清??偿全部?债?务时?，并?且?当事人??没有约定??的，人?民?法院?应当?按?照下列??顺序抵充??:最高?人?民法?院关?于?适用 ??中华人民??共和国?合?同法? 若?干?问题的??解释

?? (二?)?》第?二十?一?条明确??规定，债??务人除?主?债务?之外?还?应当支??付利息和??费用，?当?其给?付不?足?以清偿??全部债务??时，并?且?当事?人没?有?约定的??，人民法??院应当?按?照下?列顺?序?抵充》??第二百零??五条、?第?二百?零六?条?。如原??告温某诉??被告温?某?某民?间借?贷?纠纷一??案，被告??向原告?借?取现?金8?.?4万元??，双方约??定:

? ? ?被告?于?201??7年农历??2月、?3?月、?4月?、?5月各??还2万元??，6月?还?清，?并按?2?.5%??计算月息??。

? ??只?要在?庭?审中查??明约定利??率未超?过?中国?人民?银?行规定??的同类贷??款利率?的?4倍?，即?可?判令被??告履行付??息还款?的?义务?。 ?

? ??

2??、有期?、?无息?型 ?《?合同法??》第二百??一十一?条?规定?，自?然?人之间??的借款合??同对支?付?利息?没有?约?定或者??约定不明??确的，?视?为不?支付?利?息。借??贷人仅须??按约定?期?限还?款，?无?须支付??利息。如??原告薛?某?诉被?告汤?某?民间借??贷纠纷一??案，被?告?出具?给原?告?的借条??中没有约??定利息?，?故仅?对要?求?被告返??还本金予??以支持?。?

? ??原?告未提??供证据证??明双方?已?约定?利息?，?视为不??支付利息??。

? ? ?

? ?3、无??期、有息??型《?合?同法?》第?二?百零六??条规定，??借款人?应?当按?照约?定?的期限??返还借款??。对借?款?期限?没有?约?定或者??约定不明??确，依?照?本法?第六?十?一条的??规定仍不??能确定?的?，借?款人?可?以随时??返还;贷??款人可?以?催告?借款?人?在合理??期限内返??还。如?刘?某向?邱某?借?款10??万元，双??方约定?:?合同?法》?第?二百一??十一条规??定，自?然?人之?间的?借?款合同??对支付利??息没有?约?定或?者约?定?不明确??的，视为??不支付?利?息。?借贷?人?仅须按??约定期限??还款，?无?须支?付利?息?。如原??告薛某诉??被告汤?某?民间?借贷?纠?纷一案??，被告出??具给原?告?的借?条中?没?有约定??利息，故??仅对要?求?被告?返还?本?金予以??支持。 ?? ??原?告未?提供?证?据证明??双方已约??定利息?，?视为?不支?付?利息。??

? ?3、?无期?、?有息型?? 《合同??法》第?二?百零?六条?规?定，借??款人应当??按照约?定?的期?限返?还?借款。??对借款期??限没有?约?定或?者约?定?不明确??，依照本??法第六?十?一条?的规?定?仍不能??确定的，??借款人?可?以随?时返?还?;贷款??人可以催??告借款?人?在合?理期?限?内返还??。如刘某??向邱某?借?款1?0万?元?，双方??约定》第??123?条?规定?，公?民?之间的??无息借款??，有约?定?偿还?期限?而?借款人??不按期偿??还，或?者?未约?定偿?还?期限但??经出借人??催告后?，?借款?人仍?不?偿还的??，出借人??要求借?款?人偿?付逾?期?利息，??应当予以??准许。?《?合同?法》?作?出补充??规定，准??许“借?款?人在?合理?期?限内返??还。”说??明即使?出?借人?能够?提?供证据??证明催告??日期，?该?催告?日也?不?能为逾??期利息的??起算日?，?因为?还须?给?予借款??人合理的??还款期?限?。有?观点?认?为，若??出借人未??提供证?据?证明?催告?日?的话，??则应以法??院收到?诉?状之?日(?次?日)或??案件受理??日(次?日?)为?催告?日?。这种??观点是值??得商榷?，?案件?开庭?审?理尚且??要在民事??诉状副?本?送达?被告?后?才能得??以进行，??更何况?催?告日?将对?被?告的实??体权利产??生

影响。??从时?效中?断?的角度??来讲，也??是要将?副?本送?达义?务?人时才??能起中断??时效的?效?力。 ?

? ??民事??诉状副本??未送达?被?告，?即未?催?告被告??还款。因??此，认?定?送达?民事?诉?状副本??之日为催??告之日?较?为合?理。? ?

??(2)?合?理期?限 ?何?谓“合??理期限”??，并无?一?定的?标准?，?当事人??应依实际??情况和?社?会一?般观?念?加以确??定。如果??借款人?在?合理?期限?内?仍不返??还的，应??当承担?相?应的?违约?责?任，一??般采取要??求借款?人?支付?自合?理?期限届??满之日至??实际还?款?之日?的逾?期?利息。???笔者认??为，答?辩?期间?及举?证?期间均??可视为出??借人给?予?的合?理期?限?，法院??在可根据??案情自?由?裁量?确定?。?

?? 注释??:合同?法?》作?出补?充?规定，??准许“借??款人在?合?理期?限内?返?还。”??说明即使??出借人?能?够提?供证?据?证明催??告日期，??该催告?日?也不?能为?逾?期利息??的起算日??，因为?还?须给?予借?款?人合理??的还款期??限。有?观?点认?为，?若?出借人??未提供证??据证明?催?告日?的话?，?则应以??法院收到??诉状之?日?(次?日)?或?案件受??理日(次??日)为?催?告日?。这?种?观点是??值得商榷??，案件?开?庭审?理尚?且?要在民??事诉状副??本送达?被?告后?才能?得?以进行??，更何况??催告日?将?对被?告的?实?体权利??产生影响??。从时?效?中断?的角?度?来讲，??也是要将??副本送?达?义务?人时?才?能起中??断时效的??效力。?

? ??民?事?诉状副??本未送达??被告，?即?未催?告被?告?还款。??因此，认??定送达?民?事诉?状副?本?之日为??催告之日??较为合?理?。 ?

? ?

?? (?合理期2)??限? 何?谓“??合”，并无?理期限???一定的?标?准，?当事?人?应依实??际情况和??社会一?般?观念?加以?确?定。如??果借款人??在合理?期?限内?仍不?返?还的，??应当承担??相应的?违?约责?任，?一?般采取??要求借款??人支付?自?合理?期限?届?满之日??至实际还??款之日?的?逾期?利息?。??笔者??认为，答??辩期间?及?举证?期间?均?可视为??出借人给??予的合?理?期限?，法?院?在可根??据案情自??由裁量?确?定。?

? ? 注??释》第三??十七条?规?定“?商业?银?行贷款??，应当与??借款人?订?立书?面合?同?。合同??应当约定??贷款种?类?、借?款用?途?、金额??、利率、??还款期?限?、还?款方?式?、违约??责任和双??方认为?需?要约?定的?其?他事项??。”

?? ??:?//?xg?x?fy.??chin??aco?u?rt?.o?r?g/p??ubli??c/d?e?ta?il?.?php???id=??566?，?20?17?年?3月1??5日查??询。 ?

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? ? ?:??//xw??xfy?.?ch?in?a?cou??rt.o??rg/?p?ub?li?c?/de??tail??.ph?p??i?d=?9?36，??2017??年3月?1?5日? 查?询?。

?? ??:?//?gz?z?y.c??hina??cou?r?t.?or?g?/pu??blic??/de?t?ai?l.?p?hp???id=1??390?2?,2?01?7?年3月??1日查询??。

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? ??《最??高人民法??院关于?审?理民?事纠?纷?案件适??用诉讼时??效制度?若?干问?题的?规?定(征??求意见稿??)》第?二?十五?条。? ?

?? ?江平??，主编?.?中华?人民?共?和国合??同法精解??[M]?.?北京?:

? ? 中??国政法大??学出版?社?，1?99?9?.16??3。

范文五：借钱未约定利息

借钱未约定利息 ◎程瑾

债主仅能索欠款

张先生问:我的亲戚向我借了 10

万元用于购房，约定 5 年内还清，没有约定借款利率。但迄今 4 年半了，亲戚尚未还一分钱，并表示不还了。我该怎么办,

王静律师:根据《合同法》第 108 条，

当事人一方明确表示不履行合同义务法》第 211 条，自然人之间的借款合同对

支付利息没有约定或者约定不明确的，的，对方可以在履行期限届满之前要求

视为不支付利息。因此，在你的亲戚明确其承担违约责任。因此，你可以起诉亲戚，

拒绝还款之前的利息，你无权主张。要求其还款并承担违约责任。根据《合同

离婚后无住处应属生活困难 ◎李岩

刘女士问:婚姻法》中规定的生活困无法维持当地基本生活水平。一方离婚《

难如何理解，没有住处属于生活困难吗, 后没有住处的，属于生活困难。离婚时，

北京市炜衡律师事务所徐璞律师一方以个人财产中的住房对生活困难解答:依照法律规定，一方生活困难，是者进行帮助的形式，为房屋的居住权或指依靠个人财产和离婚时分得的财产者房屋的所有权。

◎唐琼子女有权分割继父遗产

张先生问:母亲在我很小的时候就北京市京华律师事务所徐斌律师解带着我改嫁了，继父也带着两个孩子。答:继父或继母和受其抚养教育的继子女继父去世后留下一套房子，是他家的祖间的权利和义务，与婚生子女相同，因此产，我有权分割这份遗产吗, 你也有权作为继承人分割继父的遗产。

断绝父女关系协议无效 ◎李川

孙先生问:我女儿因不满我与妻子答:根据法律规定，该协议因涉及人身关离婚，经常到我现居住的地方吵闹辱系而无效。父女关系系一种血缘的、人身骂，后经亲友调解，双方签订断绝父女的关系，不能以双方协议或登报的方式关系协议，这协议有效吗, 终止这种关系，但可以采取法院判决的

北京市雄志律师事务所阚宁律师解方式来剥夺其女继承人的权利。

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