中国房地产市场的发展趋势

范文一：中国房地产市场的发展趋势

中国房地产的发展趋

势

第一章总论 ................................................................................................................................... 1 第二章近些年房地产发展的数据汇总分析.................................................................................. 2 2.1房地产发展简史 ...................................................................................................................... 2 2.2房地产发展的具体数据展示 ................................................................................................... 3 第三章房地产行业在国民经济中所扮演的角色浅析 ..................................................................... 5 3.1有关房地产的几个概念 ........................................................................................................... 6 3.2房地产业对国民经济增长的贡献分析 .................................................................................... 6 3.3房地产对经济影响的数量分析................................................................................................ 7

3.4房地产对关联产业的影响 ....................................................................................................... 8

3.5房地产对消费的拉动作用 ....................................................................................................... 9 3.6住宅与房地产列为国民经济支柱产业的国际经验 ............................................................... 10 第四章地方房地产行业的发展对比分析 ...................................................................................... 10 4.1我国各省份房地产发展水平差异分析 .................................................................................. 10

4(1.1反映房地产综合发展的指标 ........................................................................................ 10

4(1.2SPSS分析...................................................................................................................... 11

4(1.3对各省发展的分析结论 ............................................................................................... 13

4(1.3发展分析及政策建议 ................................................................................................... 13 4.2中国东西部房地产差异的比较分析 ...................................................................................... 14

4(2.1我国中西部地区固定资产的比较 ................................................................................ 14

4(2.1我国各地区在房地产开发上的投资比较 ..................................................................... 15 第五章近些年关于房地产市场的相关政策 .................................................................................. 15 第六章中国房地产行业的发展现状和存在的主要问题 ............................................................... 17 6.1房地产行业出现的主要问题 ................................................................................................. 17 6.2推动我国房地产业发展的建议.............................................................................................. 18 第七章未来房地产的发展趋势 ..................................................................................................... 20 7.1房地产行业发展的几个走势 ................................................................................................. 20 7.2我国房地产市场的在国际视野中整体的发展方向 ............................................................... 21

第一章总论

所谓房地产，是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。

中国房地产较外国相比发展起步较晚。我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。

但是房地产行业在我国具有非常不确定的发展形势。就近几些年的统计数据来看，房地产行业的发展大起大落。国家在房地产行业方面采取的政策和相关法律法规也随着房地产市场的变化而改变。发生的几次巨大的房地产市场震动也与国家的政策息息相关。近来自08年之后，房地产市场又再度陷入低迷。国家也陆续出台政策来控制房地产市场，期望将房地产市场拉入一个健康积极的轨道。

我们组的这份报告是在以下几个方面的基础上整理出来的一个总结:一、我们在房地产市场的发展历史上做了简单的了解和总结，从而进行一个长期的纵向对比，希望可以找到房地产市场发展的借鉴经验;二、我们查找了房地产行业在国民经济中所起的作用，从而了解房地产行业对我国经济的影响;三、我们搜集了国家在房地产发展以来所颁布的政策以及这些政策对房地产行业的影响，希望可以对未来的房地产行业政策的制定上有所预见和帮助;四、我们在全国范围内对各省的房地产市场的发展进行了简单的分析和总结，同时在全国范围内做了一些与房地产市场发展有关的对比总结，希望在全国范围内对房地产市场的发展有所帮助;五、我们查找了一些文献，总结了一些关于房地产市场所存在的问题以及一些促进房地产市场发展的建议和措施;六、我们也同时总结了一些房地产市场在未来的发展趋势，以便借鉴参考使用。

我们期望，我们组的这份报告可以对政府在宏观调控上有所帮助，对政策的起草和制定上有所帮助，对房地产市场上的企业有所帮助，也对作为学生们的我们对中国的房地产市场有一个宏观的了解和掌握。

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第二章近些年房地产发展的数据汇总分析 2.1房地产发展简史

第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段:价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了

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多项针对房地产行业的调控政策。

2.2房地产发展的具体数据展示

各地区按资质等级分物业管理企业个数

各地区按资质等级分物业管理企业营业利润

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各地区按登记注册类型分中介服务企业个数

各地区按登记注册类型分中介服务企业营业利润

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第三章房地产行业在国民经济中所扮演的

角色浅析

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众所周知，房地产业是国民经济的晴雨表，是国民经济的重要组成部分，是国民经济的基本载体，是推动国民经济增长，加速实现工业化、现代化和城市化的主要力量，是社会经济大系统的重要组成部分。

3.1有关房地产的几个概念

考察房地产对经济的影响，首先需要理清房地产业、房地产业投资、房地产开发投资、住房消费等与房地产有关的几个概念。房地产业从行业分类角度来说，具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动四个部分。

房地产业投资指房地产业完成的固定资产投资，其中主要是房地产开发投资，也包括一部分由房地产开发经营和物业管理等企业完成的非房地产开发投资。

房地产开发投资是房地产开发经营企业进行的房屋开发投资和土地开发投资。通常指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的房屋建筑物和配套服务设施的投资，以及土地开发工程(如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程)的投资。住房属于固定资本形成。按照联合国1993年版国民核算体系的规定，房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。就是说，不仅生产经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买的住宅，尽管是由个人居住和享用，但其本身并没有被划为消费品。联合国1993年版国民核算体系在有关最终消费的规定中特别指出，“最终消费支出是指由住户承担的消费品或消费服务的支出，但不包括作为固定资产的住宅支出。居民在住宅上的支出是固定资本形成总额的一部分”。

关于住房的消费属性，根据联合国 1993年版国民核算体系的规定，当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出;自住的，比照相应市场(租金)价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。例如，花50万元购买的住房，如果市场月租金为2000元，在核算上，就只按2000元的水平作为虚拟房租计入当月的消费支出，全年24000元计入消费支出。

我国目前的核算制度基本采用联合国1993年版国民核算体系的相关规定，对房地产的处理与国际核算标准是一致的。即将房地产包括住宅作为固定资本形成，而将房租计入最终消费。根据我国的具体情况，在2004年以前的核算中对自有住房的虚拟租金是以虚拟折旧替代的。从2004年开始，虚拟租金扩大为包括虚拟折旧、修理维护费和管理费三部分。 3.2房地产业对国民经济增长的贡献分析

房地产业是国民经济的重要组成部分，被称为国家经济的晴雨表。房地产有广义和狭义之分，广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和义务。狭义的房地产仅指土地和土地上永久建筑物及其衍生的权利。简单地说，房地产就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业是指由从事房地产经营活动的企业、中介机构和经纪人组成的产业部门。确切地说，房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门。我国现行的行业分类标准把房地产业列为十六门类中的第八类，属于第三产业的第二层次。2003年8月，国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。

房地产业作为国民经济的支柱产业，主要表现在以下五个方面:第一、房地产业是城市

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建设的基础，是实现现代化和城市化的重要途径;第二、房地产业为国民经济各部门提供物质空间条件，是产业部门固定资产的重要组成部分;第三、房地产业是劳动力生产和素质提高的先决条件，是社会发展的必然要求和实现社会生产目的的物质基础;第四、房地产业能促进和带动国民经济相关行业共同发展，优化产业结构，提高集聚效益;第五、房地产业是国民经济建设资金的重要来源。

国民经济是由各产业构成，一定时期内的国民产出的增长就等于各产业产出增长之和。房地产业投资增长的结果就是推动整个国民经济产出的增长，其他行业也是如此。

根据柯布?道格拉斯生产函数:

Y=A?Kα?Lβ

式中:

Y——产出量;

A——技术进步效益;

K——投入资本数量

L——劳动数量

α——资本产出弹性系数

β——劳动产出弹性系数

索洛经济增长理论认为:现代经济增长是考虑到资本和劳动投入量和时间变化影响的动态函数，经济增长函数必须引入时间因素t，因此柯布?道格拉斯生产函数可以表示为:

Y(t)=A(t)?K(t)α?L(t)β

经过求导计算，得出产业双变量经济增长函数形式:

Vy=A’+α?Vk+β?Vl

如应用于房地产行业，则:

Vy——房地产业经济增长速度;

A’——房地产科技进步效益系数;

Vk——房地产投资增长率;

Vl ——房地产业从业人数增长率;

α——房地产业投资产出弹性系数;

β——房地产业劳动力产出弹性系数

可将房地产投资增长数据、GDP增长历史数据代入公式，运用数据分析软件进行回归分析，可以得出房地产业对国民经济增长的拉动作用。其中房地产业投资产出弹性系数表明房地产投资每增加1%可以带来当年GDP增长的百分比，可计算房地产投资对经济增长的带动作用。

按照上述方法计算:当前，我国房地产投资增量已占社会固定资产投资增量的1/3左右，每年拉动GDP增长2个百分点以上。

3.3房地产对经济影响的数量分析

近三十年以来，特别是近十年，随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资，对国民经济发展起到了重要作用。

1、房地产开发投资增长速度持续快于全社会固定资产投资和国内生产总值增长速度。作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1986年的101亿元增加到2006年的19483亿元， 20年间增长190倍，明显高于同期全社会固定资产投资和国内

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生产总值的年均增速。例如，1997—2004年间，房地产开发投资增长3(1倍，平均增长22(5,;而同期全社会固定资产投资年均增长15(9,，国内生产总值(支出法现价)年均增速为9(4,。

2、房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升。由于房地产开发投资持续快速增长，成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。例如:占全社会固定资产投资的比重从1986年的3(2,上升到2004年的18(8,。1997—2004年，房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的22,。由于房地产开发投资中土地购置费所占比重较高，2004年达到19(6,，按现行的核算制度，这部分不计入固定资本形成。当然，我们还应该考虑扣除土地购置费后与固定资本形成的关系。经过计算结果表明，扣除土地购置费后的房地产开发投资占当年固定资本形成的比重从1997年的11(7,上升到2004年的17(2,。1997—2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占固定资本形成增量的比重达到21(1,。也就是说，房地产开发投资对固定资本形成增长速度的贡献率为21(1,，其中，2004年达到24.7,。

3、房地产开发投资对我国经济增长的贡献率逐步提高。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3(9,，2004年提高到7(5,。1997—2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占GDP增量的比重达到 11(6,，即房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为11.6,，其中，2004年达到13,。这还不包括房地产对其它产业以乘数效应产生的间接拉动。

3.4房地产对关联产业的影响

房地产业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生需求。从生产法角度看，房地产投资主要由建筑企业具体完成，可以粗略看作是建筑业总产出的一部分。而建筑业最重要的几个关联行业分别是:机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿

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物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业。根据2000年投入产出表，大体估算，每100元的房地产需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。

综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其它行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。2004年我国房地产开发投资13158亿元，增长28(1,。假设其增速降低10个百分点，不是28(1,，而是18(1,，则要减少约1015亿元的房地产开发投资，扣除土地购置费后为816亿元，以此作为建筑业产品需求的减少额，还会导致其它产业总产出减少1755亿元。此外，由于产出减少2571亿元，居民收入会相应减少，并减少消费支出325亿元，由此会再次引发各行业产出减少838亿元。将上述两项减少的总产出相加可得到总共减少的总产出为3409亿元，按 33,的平均增加值率计算，约会导致增加值减少 1125亿元，按不变价计算约会影响GDP增速0(9个百分点，即2004年GDP增速可能由9.5,降低为 8(6,。

3.5房地产对消费的拉动作用

投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费。

1、投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资必然导致房屋总量增加，住房消费对应的折旧费、管理费、水电燃料费都要相应增加，由于 2004年以前我国住房消费核算只包括折旧，在分析房地产投资对住房消费影响时只能采用现行的核算数据。利用1990—2000年房地产开发投资与住宅虚拟租金(即折旧)年度数据，通过计算，可以得知:每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费。

2、购建房屋还会带动对建筑装饰用品以及耐用消费品的消费。典型调查表明，通常住房装修支出约占购房支出的1,10，有的还更高。此外，投资房地产将增加就业岗位，带动建筑工人特别是农民工的日常消费。通常投资100元可增加消费40元左右，若投资房地产，由于建筑队伍的主体农民工的消费倾向更高，估计增加的消费支出可能还要高些。

3、自有资金投资，只是将流动资产转为不动产，不影响居民的现期收入，也不影响财富总额，因此，按照经济学理论一般不应对消费产生影响。但在中国，住房制度改革前，住房通常是福利性消费，仅需个人支付较低的租金，个人收入可以更多地用于其他消费;在新体制下，住房逐渐成为商品，个人投资和消费时需要直接支付更大的费用。典型的例子是公房出售，所居住的仍是原来的住房，但在房改中需要支付购房款，实际财富会程度不同地减少，这就必然会挤压个人的其他日常消费。贷款投资然后分期还款，等于将还款期内的收入提前支出，支出部分全部用于投资，这意味着还款期内用于消费的可支配收入减少，根据我国居民约0(7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70,的相应消费支出。粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8,，则相应挤占居民消费约占房地产投资的5(6,。以2004年为例，大约为740亿元，约占当年社会消费品零售总额的1.4,。所以，房地产业对消费具有带动的和挤占的“双重影响”。但从整体分析，消费挤占远比消费拉动小。换句话讲，房地产的消费拉动作用明显大于消费挤占作用。

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3.6住宅与房地产列为国民经济支柱产业的国际经验

据联合国统计，世界各国以房地产形式所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50,以上。从积累财富看，英国的房地产价值占该国财富的73.2,，房地产价值占全国固定资产总值的2,3。从美国战后经济的发展历程看，房地产业与建筑业相结合为其高速发展提供了强大物质保证，房地产业成为美国的四大经济支柱之一，其增加值约占美国的国民生产总值的15,以上，房地产业影响到美国10,以上的经济活动。房地产业的繁荣兴旺给美国居民带来了巨大财富，目前约三分之二的美国家庭拥有自己的住房，据最新统计，住房约占美国家庭资产的30,。据美国经济学家爱德华?沃尔夫研究，近年从住房升值中获益的美国家庭远远多于从股市上得益的家庭。香港地区房地产业增加值约占GDP的25,，与金融、贸易、航运、旅游业共同列为香港的支柱产业。

我国是有13亿人口的发展中国家，解决好住房问题和人居环境问题，更是关系国计民生，带动国民经济发展，保持社会稳定的重大问题。现在我国城市居民人均使用面积13平方米左右，已比改革开放之初提高了近2倍多。但人均使用面积与美国的60平方米，欧洲的45平方米，新加坡的26平方米，台湾省的28平方米相比还差得远，居民对提高住房面积和质量都有迫切需求。从我国的长期发展趋势来看，住宅与房地产业的发展将会伴随社会主义初级阶段的整个过程。

第四章地方房地产行业的发展对比分析 4.1我国各省份房地产发展水平差异分析

4(1.1反映房地产综合发展的指标

我国房地产发展不仅是带动经济发展的重要支柱产业，而且也与民生息息相关。各省份经济发展存在区域性差别，这也包括各个省份在房地产发展规模和发展质量上的差别。各省份应该针对自身发展水平调整房地产发展结构，引导房地产行业健康发展。选取反映房地产综合发展的九个指标，分别是:

x1一居住消费物价指数;

x2一地区生产总值(亿元);

x3一商品房销售面积(万平方米);

x4一各地区建筑业总产值(亿元);

x5一各地区社会住房投资(亿元);

x6一各地区总承包建筑业企业个数(个);

x7一各地区房地产从业人员(人);

x8一各地区房地产利税总额(万元);

)[9一各地区房地产业按总产值计算的劳动生产率(元,人)。

xl0一各地区房地产价格(元)

样本包括全国三十一个省份，不包括港澳台地区。

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数据来源于《中国城市统计年鉴(2007)》

4(1.2SPSS分析

用SPSS软件进行分析，得到特征值、方差贡献率和累积贡献率，提取前两个主成分，方差贡献率达84(365, 。因此前两个主成分足以反映房地产业的发展水平。通过计算方差贡献率、主成分的总得分值，这个总得分值反映了房地产业的发展水平。

表1给出了该分析从原始变量中提取的信息，可以看到除了居住消费物价指数信息损失较大外，主成分几乎包含了各个原始变量至少80, 的信息。

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通过表3计算出发展指标所占权重，再根据《中国城市统计年鉴(2008)》各地区总承包建筑

业企业主要经济指标和各地区建筑业增加值，通过SPSS计算的出各地区的得分情况，如下

表所示:

省份 F1 F2 F 北京 O(72681 2(93359 102(735 天津一O(31364 2(37954 24(09232 河北 0(15682 —0(35677 3(589251 山西一0(50472 0(45488 —24(5665 内蒙古一0(57588 —0(1257 —40(1314 辽宁 0(43616 0(O2358 29(05033 吉林 ——0(67792 一O(128O4 —46(8681 黑龙江一0(44493 —0(3l764 —35(1451 上海 0(83019 2(528 101(9027 江苏 2(68567 —0(72259 162(5901 浙江 2(2O406 0(05476 145(592l 安徽 0(02268 —0(15842 —1(48596 福建一0(07043 0(23597 —0(19035 江西一0(50594 —0(68058 —45(9591 山东 1(77895 一1(40l21 9O(38O62 河南 0(37874 —0(94519 7(10034 湖北 0(12475 0(02319 8(617629 湖南 0(07158 —0(47338 —4(19O41 广东 1(7503l 一0(05076 113(8501 广西一O(51766 O(13363 —31(4451 海南一1(17295 —0(64753 —89(0879 重庆一0(26O41 —0(8896 —33(7781 四川 0(68291 —0(95127 26(93673 贵州一0(81986 0(18l3l 一5O(3714 云南一0(49342 —1(02385 —51(58l1 西藏一1(11176 0(50877 —63(3707

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陕西一0(39902 0(64622 —14(0422

甘肃一0(91853 —0(76628 —74(6295

青海一1(09989 0(17712 —68(8(172 宁夏一1(10894 —0(36874 —79(6566

新疆一0(85374 —0(273 —61(121

Fl代表各地区房地产发展规模，由Fl一列可以看出江苏、浙江、山东、广东、上海、北京在房地产发展规模上处于全国领先地位，n 包含各地区生产总值有关，即包含各地区经济发展水平;由F2一列可以看出北京、上海、天津在房地产质量发展方面比较好，这与这部分地区人民生活水平普遍较高有关。需求决定供给，高质量的房产需求引导房地产开发商建造高标准的房产。

综合得分F江苏排名第一，其次是浙江、北京、广东、上海、山

东这归为房地产发展发达地区;

第二地区次发达地区由辽宁、天津、四川、湖北、河南、河北、福建、安徽省份组成;

第三地区发展地区由湖南、陕西、山西、广西、重庆、黑龙江、

内蒙古、江西、吉林省份组成，房地产发展水平低于全国平均水平;

第四地区欠发展地区由贵州、云南、新疆、西藏、青海、甘肃、宁夏、海南省份组成。 4(1.3对各省发展的分析结论

通过对我国31个省区市房地产的发展水平进行主成分分析和聚类分析，可以基本得出以下结论:(1)我国各省市区房地产业的发展水平很不平衡，不同地区房地产业的发展存在较大差别，房地产业的发展水平与经济发展水平有较大联系。(2)通过聚类分析，我国省际层面房地产业基本上可以分为5类:领先地区、先进地区、赶超地区、后发地区和后进地区。后

发地区和后进地区如果制定合理的房地产政策，能较好地促进地区经济的和谐发展。(3)全国在制定房地产政策时要侧重于宏观调控，各省市区制定房地产政策要侧重中观搞活。政府在制定房地产总体发展战略时，不能搞“一刀切”，要充分考虑区域差异，因时 4(1.3发展分析及政策建议

1 发达地区

发达地区如北京、上海房地产市场较为成熟，房地产业吸引力大，投资收益较高。但也要稳定房地产业的发展，警惕两种房地产过热现象。第一种是盲目性过热，比如盲目投资，盲目扩大开发量，而使得市场供给远远大于需求量，空置率上升;第二种是泡沫性过热，房地产的市场价远远高于成本价，一旦经济发展减缓，房地产业将受到重创，在当前经济下行空间主要稳定房价。

2(次发达地区

次发达地区具有良好的地缘优势和较佳的投资环境，房地产业的发展还可以进一步做大做强，在提高房地产的效益方面还有进一步拓展的空间。特别是湖南、湖北，河南、安徽等省份可以借助在“中部崛起”的有利政策，采取优惠措施加快发展。

3(发展地区

发展地区在吸收资金方面，应大力吸收外资或民问资本进军房地产业;在大规模城区化

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进程中，搞好拆迁与开发的关系，积极探索社会保障机制;加强管理，规范房地产企业的市场行为;建立健全的住房供应体系，尽快解决房地产业的结构性矛盾，合理配置住房与非住房，高档住房与低价位住房的结构和比例。应加速房地产业的发展，提高房地产业的增加值，提高房地产开发企业的效率，可把房地产作为基础产业，增强后发优势。加快住宅产业的现代化进程，促进房地产业总量保持增长和住宅建设质量全面提高;积极改善投资环境，狠抓招商引资工作，努力拓宽融资渠道;加大经济适用房的开发力度，搞活房地产二、三级市场;加强监管，整顿和规范房地产市场秩序。

4(欠发展地区

欠发展地区可以在国家西部大开发的背景下，可以把房地产

作为先导产业，带动地区经济的发展。在加大土地开发面积的同时，要稳定房地产价格，使房价与居民收入水平相称，促进房地产业健康有序地发展。

4.2中国东西部房地产差异的比较分析

改革开放以来,在我国迅速发展的同时,东西部地区发展差距的拉大却成为未来我国可持续发展过程中不可回避的一严峻挑战。我国东西部之间呈现西部经济迅速发展，并且西部经济增长速度已经大于东部，但就全国而言西部的经济增长水平仍然不高的特点。我国东西部之间呈现近五年房地产开发投资增加，且西部的增长速度大于东部，西部从2007年开始处于平稳增长的特点。

4(2.1我国中西部地区固定资产的比较

在固定资产方向，我国东西部之间呈现西部经济迅速发展，并且西部经济增长速度已经大于东部，但就全国而言西部的经济增长水平仍然不高的特点。

表一中国各地区全社会固定资产投资总额 (单位:亿元人民币)

东部地区中部地区西部地区东北地区年份总计比重比重比重比重绝对数绝对数绝对数绝对数 (%) (%) (%) (%) 2005 88773.6 45626.3 52.4 16145.6 18.5 17645 20.3 7678.8 8.8 2006 109998.2 54637.1 50.6 20896.6 19.3 21996.9 20.4 10520 9.7 2007 137323.9 64876 48.1 27746.2 20.6 28250.9 21 13920.1 10.3 2008 172828.4 77735.5 46 36695.2 21.7 35948.8 21.3 18714 11.1 2009 224598.8 95548 43.7 49851.8 22.8 49686.3 22.7 23732.9 10.8 (资料来源:根据2005-2009年的统计年鉴整理)

由表一可见:

2005年东部地区的全社会固定资产投资总额是45626.3亿元,占全国的52.4%;到了2009年东部的固定资产投资总额是95548亿元,占全国的43.7%;因此我们可知，与06年相比09年东部固定投资总额增长了1.09倍，在全国的比重下降了8.7个百分点。

2005年西部地区的全社会固定资产投资总额是17645亿元,占全国的20.3%;到了2009年西部的固定资产投资总额是49686.3亿元,占全国的22.7%;因此我们可知，与06年相比09年西部固定投资总额增长了1.81倍，在全国的比重上升了2.4个百分点。

西部09年固定资产投资总额增长量约是东部增长量的两倍。

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西部09年固定资产投资总额在全国的比重增加的百分点小于东部减少的百分点，约只有东部的四分之一。

根据表一，我国东西部之间呈现西部经济迅速发展，并且西部经济增长速度已经大于东部，但就全国而言西部的经济增长水平仍然不高的特点。

4(2.1我国各地区在房地产开发上的投资比较

我国东西部之间呈现近五年房地产开发投资增加，且西部的增长速度大于东部，西部从2007年开始处于快速平稳增长的特点。

表二中国各地区房地产开发的投资额 (单位:亿元人民币)

东部地区中部地区西部地区东北地区年份总计比重比重比重比重绝对数绝对数绝对数绝对数 (%) (%) (%) (%) 2005 15909.2 9673.4 60.8 2232 14 2666.2 16.8 1337.6 8.4 2006 19422.9 11265.9 58 2894.8 14.9 3488.6 18 1773.7 9.1 2007 25288.8 14153.8 56 3901.9 15.4 4863.1 19.2 2370 9.4 2008 31203.2 16726.6 53.6 5292.4 17 6042.5 19.4 3141.7 10.1 2009 36241.8 18462.1 50.9 6620.4 18.3 7198.1 19.9 3961.2 10.9 (资料来源:根据2005-2009年的统计年鉴整理)

由表二可见:

2005年东部地区房地产开发投资额是9673.4亿元，占全国的60.8%;2009年东部的房地产开发投资额是18462.1亿元，占全国的50.9%。与05年相比，我国东部房地产开发投资额增加了8788.7亿元，增长了0.90倍;其比重下降了9.9个百分点。

2005年西部地区房地产开发投资额是2666.2亿元，占全国的16.8%;2009年西部的房地产开发投资额是7198.1亿元，占全国的19.9%。与05年相比，我国西部房地产开发投资额增加了4531.9亿元，增长了1.70倍;其比重上升了3.1个百分点。

我国西部房地产开发投资的增长倍数约是东部的两倍。西部地区房地产开发投资额全国的比重，07年是19.2%，08年是19.4%，09年是19.9%。

根据表一，近五年我国东西部之间呈现房地产开发投资增加，且西部的增长速度大于东部，西部从2007年开始处于快速平稳增长的特点。

第五章近些年关于房地产市场的相关政策

进入新世纪以来，我国房地产市场快速发展，房地产投资快速增长，再次出现局部经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖的新方式，导致全国各地不同程度的出现土地价格和房价大幅上涨态势。在这种情况下，从2003年开始，我国房地产市场进入新一轮持续性的调控期，并延续至今。这期间经历了"紧缩"-"鼓励"-"再从紧"的调控思路转换。具体来说，2003年以来，我国房地产调控基本可以概括为六个阶段: (1)紧缩预警期:2003年房地产调控以提示风险为主

在2003年固定资产投资刚出现增长过快的苗头时，我国整体经济仍处于通货紧缩阶段，

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内需处于逐渐释放阶段。为了不影响来之不易的良好发展势头，政府还不愿意轻易的采用力度较大的宏观调控措施来抑制投资，121号文件与国务院18号令这两个相互矛盾的文件出台，也反映政府对宏观调控的矛盾心理。因此，我们看到很多政策仅具有警示性意义，实际效果并不明显。政府希望能够通过这些政策和文件的出台对产业界进行风险提示，从而可以抑制投资的过快增长。

(2)试探调整期:2004年通过收紧土地、信贷来抑制投资的试探性调控

2004年，对房地产市场的调控主要着眼于投资过热的问题。因此主要是通过提高房地产开发贷款门槛，减少土地供应量等手段加以抑制。其结果是导致了房地产市场供应量的减少，或者说导致对未来市场供应量下降的预期，为投机者提供了炒作的借口，最终导致上海等地的房价在2004年四季度出现了大幅的飙升。房价与收入和普通购房者承受能力的矛盾愈发突出。

(3)实质调控期:2005~2007年转向抑制投资投机需求、控制房价涨幅

过快上涨的房价脱离与普通居民的承受能力矛盾使房价问题成为一个社会问题得到了普遍的关注，两会期间各地代表纷纷对此提出质疑。同时飙升的房价让房地产行业利润远远高出了其他行业的平均水平，在暴利的驱使下，政府对控制房地产投资增长速度的努力被大大折扣。在此背景下，政府在2005年把调控重点转向了房价。

与2004年的宏观调控通过控制投资减少了房地产市场的供应量相比，05年开始政府的调控思路明显发生转变，从三年中实施的各项政策来看，主要通过金融、土地、财税等政策，增加住房建设用地的有效供应总量、控制被动性、投资性等住房需求，遏制投机炒作，缓解供求矛盾来平抑房价的涨幅。

(4)调控观望期:2008年前三季度调控进入政策静默期，观察调控效果

2008年由于全国市场普遍陷入调整期，市场销售持续低迷。因此，房地产调控进入政策静默期，基本没有新的调控政策出台，而是静观市场表现，判断宏观调控效果。其中，为应对宏观经济过热走势，货币政策持续收紧，上半年共5次上调存款准备金率，控制经济过热。

(5)救市鼓励期:2008年四季度起，根据国内外经济形势保增长救楼市

伴随着全球金融危机愈演愈烈，全世界主要经济体都受到了严重的冲击。为保证宏观经济的稳定发展，中央出台了一系列房地产救市政策，以扩大投资、刺激内需增长。但这些政策举措并不属于本轮宏观调控的周期内，应属于迫不得已的应急之举。随着"四万亿"投资实施和"救楼市"政策刺激，经济开始强劲反弹，2009年"保八"无虞;在宏观经济复苏的背景下，房地产市场也经历了繁荣的一年。回首救市政策大致经历了两个阶段:

2009年上半年，延续08年以来的刺激性救市基调。自08年6月成都出台"震后救市政

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策"到12月的"国131号"文件，从中央到地方全面执行刺激性政策，从购房者、开发企业金融支持，保障住房建设力度加大，减免税费增加市场活跃等多层次刺激房地产市场复苏。

2009年下半年，救市政策基调微调，投资投机性需求逐渐被"压"。在救市政策刺激下，各类需求集中释放，市场存量快速去化，供求矛盾凸显。从09年下半年经济呈现复苏趋势，预警指数位于稳定区间，并呈上升趋势，房地产政策也出现一定微调，政策基调向"保"首次置业为主的刚性需求、"压"投资投机性需求转变。为应对市场变化，从三、四季度地方政府开始加强新建商品房销售监管。9月，住建部下发《关于转发<上海市商品房销售方案备案管理暂行规定>的通知》，房地产政策出现微调，"捂盘惜售"的投机行为受到严控。在宏观经济政策走向尚不明朗情况下，房地产金融政策微调，银监局率先下发收紧二套房贷通知，随后南京高调宣布收紧公积金贷款，房地产金融政策逐步转变为，"保"首次置业为主的刚性需求、"压"投资投机性需求。

(6)全面调控期:2010年"三轮"调控，遏制房价过快上涨

2010年是房地产调控频率最高的一年，短短一年内接连出台"三轮"调控措施，经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，加大保障房力度。

第一轮调控初衷始于2009年12月7日的中央经济工作会议，针对2009年四季度以来全国各地出现不同程度的房价上涨过快、投资投机行为严重等问题，以国务院办公厅1月7日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称"国十一条")为标志，以"平稳发展"为总体基调的第一轮调控。但政策效果不佳。

第二轮调控以国务院4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称"国十条")为标志，以"坚决遏制过快上涨"为总体基调，但政策效果未能完全显现。

第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实"国十条"为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》;住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求;央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》;住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以"巩固调控"为总体基调。

三轮调控出台，部分城市房价过快上涨的态势得到一定程度的趋缓，投资投机性需求得到一定程度的遏制。但是除个别一线城市外，全国其他城市的房地产市场量价依然保持高位运行的态势，并有不断跃跃欲上的迹象，继续加大调控的预期依然。

第六章中国房地产行业的发展现状和存在的主要问题

6.1房地产行业出现的主要问题

(一)房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。第二，开发规模快速增长。

(二)地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。

主要表现在?无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于

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东部地区经济发展水平较高，中国房地产市场起步较早所致。?中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。?地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。

在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出:从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，中国房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

(三)房价居高不下

近来，中国房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

6.2推动我国房地产业发展的建议

(一)土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让中国房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

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(二)完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。 (三)引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于:楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买,成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。

第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。

第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损,市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

(四)建立多元化的中国房地产市场体系

目前，中国房地产市场的热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

(五)加强政府宏观调控

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第一，加快消化积压空置商品房。

政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。

第二，降低房地产税费。

政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。

第三，完善中国房地产市场法规

完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使中国房地产市场能有序发展，让中国房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使中国房地产市场持续、稳定、健康发展。

第七章未来房地产的发展趋势

7.1房地产行业发展的几个走势

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面:

第一，房地产行业正在逐步走向市场化。

?房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施

品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于中国房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进中国房地产市场化程度的提高。?房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实:即中国房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住;另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。?商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我中国房地产市场起到了支持。?我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，中国房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了中国房地产市场thldl.org.cn的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够

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适应市场变化的要求。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。

我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是中国房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与中国房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着中国房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与中国房地产市场的紧密接触，将会把中国房地产市场带入资本经营的时代。

第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。

从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有:?国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力:?住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用;?随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点;?随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件;第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行调整。为房地产的增长助力:最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。

为适应我国房地产发展的需要，促进中国房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷:2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益;2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对中国房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。

7.2我国房地产市场的在国际视野中整体的发展方向

中国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向,,,其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个

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方面。

(一) 中国房地产市场整体发展趋势

?随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

?以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

?一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房;己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。

?中国房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。

(二) 市场供给趋势

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

(三)多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为中国房地产市场上主要的机构投资者。 (四)房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

(五)合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索

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取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括:房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调;房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调;房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发;房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、中国房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

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范文二：中国房地产的未来发展趋势

中国房地产的未来发展趋势

改革开放以来，我国的经济取得了飞速发展，国民的生活水平取得了较大提高，整个中国的面貌也发生了翻天覆地的变化。总体来说，我国的房地产市场具有广阔的发展空间和巨大的内需市场。中国正处于工业化、城镇化的高速发展期和人民生活水平的快速提升期，到2020年将建成全面小康社会，中国人均GDP10年后会突破1万美元。广阔的发展空间和强大的内需，不仅支撑中国经济持续快速发展，对缓解世界金融危机也将发挥重要作用。中央政府有高超的领导艺术，见事早、行动快，宏观调控的预见性、针对性和实效性不断提高。这些无疑将对我国的房地产行业的发展起到积极的促进作用。

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要的需要探讨的问题。房地产对中国经济贡献卓著，在已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。但是这也导致了目前在金融危机的大环境下，由于我国内需不足，使得长期的经济发展找不到强有力的支撑点。这也是我国政府采取种种措施来刺激消费的主要原因。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是:一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求;另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了

经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。央行反洗钱监测分析中心主任欧阳卫民表示，每年发生在中国境内的洗钱规模在3000亿至4000亿元之间，而房地产等行业逐渐成为洗钱的主要渠道。而且，房地产洗钱的隐蔽性很大。由此可以看出我国的房地产价格在一定程度上是由于一定的虚假需求的投机推高的。当前，我国的房地产泡沫已经到了适时挤压泡沫的时间，这样才有助于我国房地产行业健康快速地发展。

展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全;其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进;再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可以预期的是，2011年及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点:

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡;而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免;预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。因此，中国的保障性住房的建设是全方位的。一方面，我国可以从低价位出售保障房出发，来缓解以致解决低收入家庭的住房问题;另一方面，我国还可以从低价租赁保障房的角度，来暂时性地解决低收入家庭的住房问题。无论这两种中的哪一种方式，无疑都会大大改善我国现阶段低收入家庭，尤其是农民工进城的住房问题，从而在一定程度上消除危害社会的不稳定因素，增强全国人民的公平感。当前的重要问题是满足迅速增长的需求，同时重点调整供给结构，解决面向中低收入阶层保障性住房供应不足的问题，抑制房地产的投资品特性，引导地方政府逐步改变过于依赖土地的收入结构。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。中国庞大的人口基数以及城市化的发展使得在未来的十年中，对城市住房的需求数量不会大量减少，有需求推动，就不会使得我国的房地产市场萎靡不振。目前中国的发展与日本上世纪70年代情形大致可比，这意味着，未来虽然可能由高速增长转向平稳增长，但经济潜力仍较大，房地产市场仍处于消费需求占主导的周期。在这个大环境下，房地产调控政策的重点应放在降低周期性过度波动，增大有效供给。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。房价大幅上涨虽然几乎可能不再出现，但是无可否认，目前对住房的需求并没有大幅减少。等到人们的观望时间长到一定程度，这个市场终究还是会热起来，还是那句话，有需求就能足够保证这个市场的发展。再者，“温故中国

地产20年，有许多划时代、里程碑事件值得进入我们的视野，但如果通读它、解剖它，反思它，其影响的指向却显得是那么的惟一性:第一是政策，第二是政策，第三还是政策。“作为一个特殊商品，房地产是受政策影响最大的行业。无论是海南地产泡沫的破灭，还是汤臣一品的天价，每个历史事件和节点背后都累加着密集型政策的出台。”清华大学人文学院教授胡显章说。”，而现在我国政府已经出台了很多有关政策来有效控制房地产的价格，这也就给了我们一个信号，最起码在现阶段中国的房地产价格上升的可能性几乎可以完全忽略。

从中国房地产当前的形势看，2011年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大;二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示出了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢

中秋佳节演讲词推荐

中秋,怀一颗感恩之心》

老师们,同学们:

秋浓了,月圆了,又一个中秋要到了!本周日,农历的八月十五,我国的传统节日——中秋节。中秋节,处在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于春节,是我国的第二大传统节日。

中秋的月最圆,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团圆节”。金桂飘香,花好月圆,在这美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无讳什举形式,都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。

中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴。中国人特别讱究亲情,特别珍视团圆,中秋节尤为甚。中秋,是一个飘溢亲情的节日;中秋,是一个弥漫团圆的时节。这个时节,感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节,盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些,都已成为人们生活的主旋律。

同学们,一定能背诵出讲多关于中秋的千古佳句,比如“举头望明月,低头思故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今,不正是因为我们人类有着的共同信念吗。中秋最美是亲情。一家人团聚在一起,讱不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声:亲情是黑暗中的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美,美不过思念;月亮最高,高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永远幸福,没有烦恼,永远快乐! 一、活动主题:游名校、赏名花,促交流,增感情

二、活动背景:又到了阳春三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好未来,不此同时,也可以缓解一下紧张的学习压力。相信在这次春游活劢中,我们也能更亲近的接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。

三、活动目的:

1. 丰富同学们的校园生活,陶冶情操。

2. 领略优美自然风光,促进全班同学的交流,营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由的气氛,又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活劢的过程及其形式,让大家感受到我们班级的发展和进步。四、活动时间:XX年3月27日星期四

五、活动参与对象:房产Q1141全体及“家属”

六、活动地点:武汉市华中农业大学校内

七、活动流程策划:

1、27日8点在校训时集吅,乘车

2、9点前往华农油菜基地、果园,赏花摄影

3、10点30,回农家乐开始做饭,进行“我是厨王”大比拼

4、1点30,收拾食品残物,开始集体活劢

5、4点,乘车返校

八、职能分工及责任定岗

1、调研组:负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验

组长:金雄成员:吴开慧

2、安全保卫组:负责登记参加春游的人数,乘车前的人数的登记,集体活劢时同学的诶假的実批,安全知识的培训不教育,午餐制作的人员分组

组长:徐杨超成员:王冲

3、食材采购组:根据春游的人数和预算费用吅理购买食材

组长:胡晴莹成员:何晓艺

4、活劢组织组:在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活劢期间的活劢的组织

组长:武男成员:冯薏林

5、厨艺大赛组织组:负责挃导各个小组的午餐的准备,最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”，厨王春游费用全免，

组长:朱忠达成员:严露

6、财务组:负责财务的报账及最后的费用的收取,做好最后的决算向全班报告

组长:杨雨

7、督导组:负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工

组长:叶青青

【注】以上只是大致的责任定岗,组长负主责,各小组要相互配吅,相互帮劣发挥你们的聪明才智去认真完成任务

九、注意事项

1、分组要尽量把做事积极的不不太积极的搭配,每组里都要有学生干部,学生干部要起带头作用

2、食材的购买不要太复杂了,先前想出菜谱,然后组织大家学习下烹饪知识,注意食材购买的质和量

3、注意提醒大家手机充足电,随时保持通讯畅通,有相机的同学带上相机,组织大家多拍几张全家福

4、游戏最好要能吸引全部人参加,让同学们能增加了解,班委们能更好的了解同学们的劢态,增进感情

各组应在规定时间前把活劢准备情冴向督导组报告,出现紧急情冴要第一时报告。督导组也可以及时把活劢的准备情冴在班委群公布,实时互劢。

中秋最美是感恩!无须多言,给父母一个微笑,给亲友一个问候,递上一杯清茶,送上一口月饼,这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命,感谢父母给予的培养……老师们,同学们,这个中秋,我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人,感恩一切帮劣我们成长的人!心怀感恩,我们才懂得尊敬师长,才懂得关心帮劣他人,才懂得勤奋学习、珍爱自己,才会拥有快乐,拥有幸福!

老师们,同学们,中秋最美,美不过一颗感恩的心!中秋最美,美不过真心的祝

福!

在此,我代表学校,祝老师们、同学们中秋快乐,一切圆满!

范文三：从发达国家房地产业的发展历程,看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势

从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势

从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势国房地产业，综上所述。相当长的一段时间内，仍将是国民经济的支柱产业之一。房地产投资规模仍然会进一步扩大。房地产价格在相当长的一段时间内，就其总体而言仍然会在上升通道中运行。尽管当前一线城市房地产价格结合国民收入来看，无疑是偏高。但从发展眼光来看，现有的房地产价格，应该仍在相对合理的范围之内。那些指望房地产价格发生大幅度逆转的想法，只能一厢情愿而已。当然大家希望看到价格平稳的呈螺旋式的上涨，而不是呈直线式暴涨。同时也需要承认目前产业的发展存在供给结构和需求结构之间的矛盾。

自2007年10月至2008年底，国房地产业。政府的干预下，经过为期一年多的调整。现又重新步入了价量全面回升的局面。那么这种情况的出现，究竟是地产业的偶然现象，还是一种社会经济发展的必然表现,纵观中国房地产业的发展历程，根据发达国家房地产业的发展历程来看，其总体发展水平还处于产业的成长阶段。国幅员辽阔，地势从东向西呈梯从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势级增高。而我国的经济发展也是不平衡的但正好与此相反，这种经济发展的不平衡性，导致了房地产产业的发展在地域上的差异。国东南部及沿海地区房地产应该说已普遍进入了产业的发展阶段，但中西部地区除各大省会城市和地方中心城市外，房地产业仍处于起步和形成阶段。这也和发达国家房地产业的形成和发展历程想吻合。即所在地区或国家人均GDP达到900美元时，房地产产业开始形成，人均GDP达到2000美元—7000美元时房地产产业处于发展和旺盛发展阶段，人均GDP达到8000美元—11000美元则是产业处于稳定发展阶段。当人均GDP达到11000美元以上，反而由于有效需求的降低，产业规模逐渐减少。返观2008年我国人均GDP为3315美元，居全球第106位。根据美国经济学家钱纳里曾提出划分经济发展阶段的标准:人均GDP21003360美元时，经济发展处于发达经济初级阶段;33605040美元时，经济发展处于发达经济高级阶段。也就是说就我国整体而言接已近于发达经济的高级阶段。房地产产业进入发展阶段，经济发达地区进入产业旺盛发展阶段。而且随着我国城市化进程的加快、人口红利、人民币流动过剩、人民币升值预期及国民的消费习惯等诸多因素，房地产产业的蓬勃发展必然是势不可挡。这也是经济发展过程中必然会衍生出来的一种次生经济现象和社会现象。

可以确定当前房地产产业的发展总体规模是没有泡沫的因为有庞大的刚性需求在等待。那么关键是房地产价格是否合理,房地产价格泡沫到底有多大,首先让我回顾、比较一下上世纪90年代日本的房地产泡沫的形成和破灭。第二世界大战后，根据上述分析。由于日本军国主义穷兵黩武，战争失败，使得日本战前积累的财富丧失殆尽，战后经济陷入崩溃的边缘。战争受灾人数为880万人，直接财产损失达643.9亿日元。日本战后的工业产量仅为战前1937年的20%通货膨胀严重，粮食奇缺，生产几乎陷入停顿。如此同时，日本住宅严重匮乏，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6,,8,左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。日本房地产泡沫经济起源于80年代，广场协议》签署以后日本行银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势动的增加了货币的投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个

金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。而此时日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的4倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%1989年为28.0%1990年为28.7%如此高的上涨率被日本媒体形象地称为“狂乱地价”这种价格的高速增长，至1991年终于达到难以为继的程度。1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价(全国全用途平均)出上一年同期下降4.6%从1992年开始，地价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4%其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。以1983年1月公布的地价为基准，比照1993年1月公布的地价来计算下跌率:东京圈下跌25%大阪圈下跌39%名古屋圈下跌20%时至此时，泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。另外，国际方面，美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日本长期利率上升的预期加大，人们对于房市进一步看淡。以资产价格升值预期为前提的投机需求趋于瓦解，此时过度膨胀的泡沫，已接近崩溃边缘。虽然此后日本政府采取了一系列措施，但还是难以阻止资产价格灾难性的下跌。日本经济在此后转而进入一个令人痛苦的衰落期，泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近十年。比较一下日本所发生的房地产泡沫与我国当前的房地产发展状况有如下本质上的区别:

房地产泡沫的破灭更是90年代初。刚性需求严重不足的情况下，一、日本房地产泡沫产生于国家城市化进程完成之后。日本城市化进程于上世纪80年代初完成。当时城市人口占总人口的比率已超过70%而且国民所需的住宅无论从数量而是质量80年代初期已经得到很好的解决。而房地产的暴涨则发生于85年的广场协议》之后。盲目发展房地产产业是其泡沫破灭的根本因素之一。而我国目前正处于城市化进程之中，10年前我国城市人口占总人口的比率约33%现在也仅为43%要完成我国的城市化进程，还有大量的农村人口需向城市移民。同时城市居民对住宅面积、质量要求的提高及人口红利因素等无一不对房地产需求构成强有力的支撑。也就是说大量的刚性需求是客观存在因此房地产产业规模本身是不存在泡沫的当然，不可否认当前房地产产品结构，和房地产需求结构之间存在差异。

价格涨幅惊人。东京土地价格从19551987年保持年均增长16%速度。将近30年土地价格的持续增长。1985年以后的4年时间中，二、日本房地产上涨过程漫长。东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。1985年，东京都的商业用地价格指数为120.11980年为100但到1988年就暴涨到334.2仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。东京银座四本目地价甚至达到1.2亿日元/坪。1坪约为3.3平方米)其“泡沫”现象异常惊人。而我国即便是房地产价格历年来涨幅最大、房地产价格最高的城市深圳2007年度二季度的房地产价格指数也仅为114.3房地产实物价格更是不可与日本当时的价格同日而语。

由于日本经济基础薄弱，三、日本大量企业资金参与土地投机。战后一段时间。企业长期缺乏资金，其生产发展主要依赖银行的贷款，而1973年石油危机之后，企业自有资金的比率迅速提高。进入80年代后，这一比率基本维持在80,左右。出现这种情况的主要原因是石油危机以后，日本经济由高速增长时期转向稳定增长时期，投资率下降，而且通过高速增长时

期的积累，企业自身拥有的资金量大为增加，对银行的依赖程度降低。与此同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票和债券的筹资成本低于银行贷款，这便促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。而我国现阶段真正参与房地产投机活动的企业很少，即使参与房地产投机的也多为个人炒家。其资本实力有限，不可能大大推动土地和房地产价格虚涨。更重要的由于投机或投资的规模少，不会有大规模、大面积的抛售房产的情况出现。因此也不可能对当前房地产价格产生大的杀伤力。

房地产需求旺盛，四、由于我国工业规模、从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势基础设施建设规模的不断扩大。使得土地消耗急剧增加。从1996年到2004年，全国耕地面积由19.51亿亩减至18.37亿亩，世界上耕地资源消耗速度最快的国家之一。保持我国18亿亩耕地不被其他产业侵占的目标十分艰巨。土地的稀缺，势必使得土地成本增大。而建筑材料、人工成本的暴涨、资金成本以及各类税费的增加也同样使得房地产价格上涨。

也将使得包括房地产在内的人民币资产的价格上升。五、当前我国所面临的人民币升值压力、人民币流动过剩、境外资金不断涌入等因素。

文案编辑词条

B 添加义项 ?

文案，原指放书的桌子，后来指在桌子上写字的人。现在指的是公司或企业中从事文字工作的职位，就是以文字来表现已经制定的创意策略。文案它不同于设计师用画面或其他手段的表现手法，它是一个与广告创意先后相继的表现的过程、发展的过程、深化的过程，多存在于广告公司，企业宣传，新闻策划等。

基本信息

中文名称

文案

外文名称

Copy

1发展历程

2主要工作

3分类构成

4基本要求

5工作范围

6文案写法

7实际应用

折叠编辑本段发展历程

汉字"文案"(wén àn)是指古代官衙中掌管档案、负责起草文书的幕友,亦指官署中的公文、书信等;在现代，文案的称呼主要用在商业领域，其意义与中国古代所说的文案是有区别的。

在中国古代，文案亦作" 文按 "。公文案卷。《北堂书钞》卷六八引《汉杂事》:"先是公府掾多不视事，但以文案为务。"《晋书?桓温传》:"机务不可停废，常行文按宜为限日。" 唐戴叔伦《答崔载华》诗:"文案日成堆，愁眉拽不开。"《资治通鉴?晋孝武帝太元十四年》:"诸曹皆得良吏以掌文按。"《花月痕》第五一回:" 荷生觉得自己是替他掌文案。"

旧时衙门里草拟文牍、掌管档案的幕僚，其地位比一般属吏高。《老残游记》第四回:"像你老这样抚台央出文案老爷来请进去谈谈，这面子有多大!"夏衍《秋瑾传》序幕:"将这阮财富带回衙门去，要文案给他补一份状子。"

文案音译

文案英文:copywriter、copy、copywriting

文案拼音:wén àn

现代文案的概念:

文案来源于广告行业，是"广告文案"的简称，由copy writer翻译而来。多指以语辞进行广告信息内容表现的形式，有广义和狭义之分，广义的广告文案包括标题、正文、口号的撰写和对广告形象的选择搭配;狭义的广告文案包括标题、正文、口号的撰写。

在中国，由于各个行业发展都相对不够成熟，人员素质也参差不齐，这使得"文案"的概念常常被错误引用和理解。最典型的就是把文案等同于"策划"，其实这是两种差别很大，有着本质区别的工作。只是由于文案人员常常需要和策划人员、设计人员配合工作，且策划人员也需要撰写一些方案，这使得很多人误认为文案和策划就是一回事，甚至常常把策划与文案的工作会混淆在一起(这也和发源于中国的"策划学"发展不够成熟有关)。

广告文案

很多企业中，都有了的专职的文案人员，只有当需要搞一些大型推广活动、做商业策划案、写可行性分析报告等需求量大的项目时，才需要对外寻求合作。以往一般企业都会找广告、文化传媒等公司合作。这些公司一般都有专业的文案、设计团队，经验也相对丰富，但因为业务量大，范围广泛，在针对性方面会较为薄弱。随着社会经济不断发展，对专业文案的要求更加严格，逐渐衍生了一些专注于文字服务的文案策划公司。这类企业发展速度很快，大多数都是从工作室形式转型而来，也有从文化传播机构独立出来的。

随着中国广告业二十余年的迅猛发展，广告公司的经营范围，操作流程，工作方式都在变化，文案的角色由无闻转为配角，现正昂首阔步走向台面，成为主角，从前一则广告多是由设计出计划，再配图之后，文案轮为完稿，一则广告的计划多是由文案与美工共同完成，然后各自分工。说起文案的地位，日本是从1992年意识到文案的重要性，台湾是1998年。2002年，大陆的一些中大型广告公司的老总几乎都在垂叹，好的文案太少了。好的文案往往愿意扎堆，从全国形式来看，这股潜规则正逐渐由华南广告重镇广州向华东中心上海转移。

折叠编辑本段主要工作

撰写报纸广告、杂志广告、海报; 撰写企业样本、品牌样本、产品目录; 撰写日常宣传文案白领一族

文案白领一族

单页、各类宣传小册子; 撰写DM直邮广告，包括信封、邮件正文; 撰写电视广告脚本，包括分镜头、旁白、字幕; 撰写电视专题片脚本; 撰写电视广告的拍摄清单; 撰写广播广告; 将

汉化(翻译); 撰写广告歌词，或汉化(翻译)外文歌词; 撰写各种形式的网海外版广告文案作

络广告; 为网站栏目命名; 撰写网站内部文案; 撰写手机短信广告; 撰写各类广告作品的创意阐述; 撰写广告口号; 撰写产品包装文案，包括:品牌名、使用说明、产品成分等; 为产品或品牌命名，并作创意阐述; 为路演或活动命名，并作创意阐述; 撰写活动请柬及活动现场宣传品上的文字; 为各种礼品命名，并作创意阐述; 为专卖店命名，并作创意阐述; 撰写商店的橱窗或店内POP物料文案; 撰写软文、新闻式、故事式、评论式; 撰写策划书，或协助策划人员优化、润色方案文字; 协助客户企业内刊的编辑，提供主题方向，审核文字。不同的环境对文案撰稿人有着不同的锤炼和要求。

折叠编辑本段分类构成

从现有的文案分类有很多种，按照4A标准，一般有四类:助理文案(ACW)，文案(CW策划文案

策划文案

)，高级文案(ACW)，资深文案(SCW)，其中稍微要区别的是高级文案与资深文案，前者要求的是文案的撰写能力，而后者不仅仅是文案的撰写能力还包括做文案的年资。有些4A公司设有文案主任(CE)一职，大体上与文案职责类似，有时候负责专项。另外有些个别公司还配有首席文案的职位(CCW)，文案功力凤毛麟角，虽不具领导才能，但有的首席文案拿的工资却比创意总监还要高。大部分国内广告公司文案的种类繁杂，有房地产文案、创意文案、企划文案、品牌文案等。

文案是由标题、副标题、广告正文、广告口号组成的。它是广告内容的文字化表现。在广告设计中，文案与图案图形同等重要，图形具有前期的冲击力，广告文案具有较深的影响力。

广告标题:它是广告文案的主题，往往也是广告内容的诉求重点。它的作用在于吸引人们对广告的注目，留下印象，引起人们对广告的兴趣。只有当受众对标语产生兴趣时，才会阅读正文。广告标语的设计形式有:情报式，问答式、祈使式、新闻式、口号式、暗示式、提醒式等。广告标语撰写时要语言简明扼要，易懂易记，传递清楚，新颖个性，句子中的文字数量一般掌握在12个字以内为宜。

广告副标题:它是广告方案的补充部分，有一个点睛的作用。主要表现在对标题的补充及让人感觉，前面的不懂，在这里全部让人了解。

广告正文:广告正文是对产品及服务，以客观的事实、具体的说明，来增加消费者的了解与认识，以理服人。广告正文撰写使内容要实事求是，通俗易懂。不论采用何种题材式样，都要抓住主要的信息来叙述，言简易明。

广告口号:口号是战略性的语言，目的是经过反复和相同的表现，以便名域其他企业精神的不

同，使消费者掌握商品或服务的个性。这以成为推广商品不可或缺的要素。广告口号常有的形式:联想式、比喻式、许诺式、推理式、赞扬式、命令式。广告口号的撰写要注意简洁明了、语言明确、独创有趣、便于记忆、易读上口。

所谓广告文案是以语辞进行广告信息内容表现的形式。广告文案有广义和狭义之分，广义的广告文案就是指通过广告语言、形象和其他因素，对既定的广告主题、广告创意所进行的具体表现。狭义的广告文案则指表现广告信息的言语与文字构成。广义的广告文案包括标题、正文、口号的撰写和对广告形象的选择搭配;狭义的广告文案包括标题、正文、口号的撰写。

折叠编辑本段基本要求

1)准确规范、点明主题

准确规范是文案中最基本的要求。要实现对广告主题和广告创意的有效表现和对广告信息的广告文案

广告文案

有效传播，首先要求广告文案中语言表达规范完整，避免语法错误或表达残缺。其次，广告文案中所使用的语言要准确无误，避免产生歧义或误解。第三，广告文案中的语言要符合语言表达习惯，不可生搬硬套，自己创造众所不知的词汇。第四，广告文案中的语言要尽量通俗化、大众化，避免使用冷僻以及过于专业化的词语。

2)简明精炼、言简意赅

文案在文字语言的使用上，要简明扼要、精练概括。首先，要以尽可能少的语言和文字表达出广告产品的精髓，实现有效的广告信息传播。其次，简明精练的广告文案有助于吸引广告受众的注意力和迅速记忆下广告内容。第三，要尽量使用简短的句子，以防止受众因繁长语句所带来的反感。

3)生动形象、表明创意

文案中的生动形象能够吸引受众的注意，激发他们的兴趣。国外研究资料表明:文字、图像能引起人们注意的百分比分别文字是35%, 图像是65%，文案创作时采用生动活泼、新颖独特的语言的同时，附助以一定的图像来配合。

4)优美流畅、上口易记

文案是广告的整体构思，对于由其中诉之于听觉的广告语言，要注意优美、流畅和动听，使其易识别、易记忆和易传播，从而突出广告定位，很好地表现广告主题和广告创意，产生良好的广告效果。同时，也要避免过分追求语言和音韵美，而忽视广告主题，生搬硬套，牵强附会，因文害意。

折叠编辑本段工作范围

策划文案和创意文案

一)策划文案:工作主要是将策划工作人员的策划思路形成文字。毋庸置疑，公司很多策划人员均有很强的策划水平和丰富的策划经验，但有时候手上同时进行几个案子，同时时间又比较紧的情况下，文案可以在充分理解策划意图的情况下帮助策划人员完成策划方案的写作。这其中有几个内容:

1.必须充分了解本案的运作背景，包括宏观市场信息和微观市场动态。

2.掌握整个策划的战略指导思想。

3.以通俗易懂、言简意赅的论述方式将策划思想反映在字里行间。

4.到比较专业的问题或障碍的时候，应及时与策划人员沟通，保证策划方向的一致性。

5.贯彻战略方针的同时，也可就战略思想的表达方式和文字提述上提出一些合理化建议，从而更好地展现策划的战略核心点。

二)创意文案:主要是将广告作品的表现及形式用完整的文字表达出来，其中，除了产生画面的构想之外，还包括广告语言的表现内容(如平面的标题、引文、正文、随文，广告语等，影视的音效、旁白、字幕、广告语等)。其中至关重要的就是新颖的创意和传神的文字表现。而这些智慧的闪光绝对不是拍一下脑门子就能出来的。这其中包括了以下内容:

1.通过各个层面，特别是swot方面深入理解，从而找出项目的核心优势。

2.把握目标消费群的心态。

3.掌握宏观政策及大市场对项目本身的影响。

4.场策划人员和设计人员保持密切联系，随时沟通。

5.市场上类似房产项目的文案及创意，力求全面加以突破。

6.获悉开发商对文案创作的要求，调整文字内容和形式。

折叠编辑本段文案写法

商家要吸引、留住消费者必须注重细节的提高和改善，而其中，文案就是不可忽视的一大细节。下面是一些能吸引买家的写文案方法:

折叠九宫格思考法

拿一张白纸，用笔先分割成9宫格。中间那格填上你的商品名，接下来开始在其它8格填上可以帮助此商品销售的众多可能优点。这是强迫创意产生的简单练习法，我也常用这种方式构思出企划案或演讲PPT的结构。

折叠要点衍伸法

把该商品型录上的商品特点照抄下来，然后每个要点后面加以延伸。如果你真的很懒，照抄型录商品卖点也可，但文字会比较没有人味，说服力道会稍差。

折叠三段式写作法

这是仿新闻学中"倒三角写作法"。第一段，请精要地浓缩全文的销售话术，因为多数人都没耐心看全文。第二段，请依照型录要点衍伸法，逐一说明该商品的众多特色。到底是点列还是一段长文章较好，要看你的文字功力。文字功力欠佳就点列式写出卖点即可。最后一段是「钩子」，主要任务是要叫人【Buy Now】，所以一般是强化商品USP(Unique Selling Point，独特销售卖点)、价格优势或赠品。

折叠编辑本段实际应用

市场研究

没有正确的市场导向，任何文案或创意都是天马行空的奇思怪想。的确，再优美的文字用在不适宜的场合中都可能导致整个策划执行的失败。一篇优秀的文案，一定是在对市场有深入

例如不同地区的经济发展水平、文化构成、风土人情、产业结构比重的了解后方能下笔的。

等等皆有很大差异，同一地区不同年龄、阶层人士的世界观、思维观、道德观和价值观也参差不齐，加上特定环境、特定历史背景或政策规文赋予某些项目的特殊意义，都会对文案产生深远的影响。所以无市场，文案便如枯井之蛙，其作品不仅缺乏远见，生命力也极为低下。

沟通与互助

在创作一幅作品时，常常发生这种情况:设计人员与文案人员一开始没有很好的沟通;结果是设计人员设计出来的作品文案看来好像是曲解了原意，而将文案配上去时候，设计人员又认为文案的风格与画面差入甚大。矛盾自然就出现了。其实文案和设计，乃至市场、企划、媒体等各部门工作人员都应随时保持高效的沟通。通篇来看，文案的工作是将市场的调查分析结果作为其创作的翔实论据、企划的核心思想作为其创作的指引方向，媒体投放的渠道作为其创作的特定模式，设计排版作为其创作的具体表现。因此，每一个环节都是动态维系着的。在做一个文稿之前，与各个部门广泛沟通，并做到互爱互助，才能在一个凝聚力超强的团队中展现出自己独特的个性和才华文案编辑词条

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基本信息

中文名称

文案

外文名称

Copy

1发展历程

2主要工作

3分类构成

4基本要求

5工作范围

6文案写法

7实际应用

折叠编辑本段发展历程

文案音译

文案英文:copywriter、copy、copywriting

文案拼音:wén àn

现代文案的概念:

广告文案

折叠编辑本段主要工作

撰写报纸广告、杂志广告、海报; 撰写企业样本、品牌样本、产品目录; 撰写日常宣传文案白领一族

文案白领一族

撰写DM直邮广告，包括信封、邮件正文; 撰写电视广告脚本，包括单页、各类宣传小册子;

分镜头、旁白、字幕; 撰写电视专题片脚本; 撰写电视广告的拍摄清单; 撰写广播广告; 将海外版广告文案作汉化(翻译); 撰写广告歌词，或汉化(翻译)外文歌词; 撰写各种形式的网络广告; 为网站栏目命名; 撰写网站内部文案; 撰写手机短信广告; 撰写各类广告作品的创意阐述; 撰写广告口号; 撰写产品包装文案，包括:品牌名、使用说明、产品成分等; 为产品或品牌命名，并作创意阐述; 为路演或活动命名，并作创意阐述; 撰写活动请柬及活动现场宣传品上的文字; 为各种礼品命名，并作创意阐述; 为专卖店命名，并作创意阐述; 撰写商店的橱窗或店内POP物料文案; 撰写软文、新闻式、故事式、评论式; 撰写策划书，或协助策划人员优化、润色方案文字; 协助客户企业内刊的编辑，提供主题方向，审核文字。不同的环境对文案撰稿人有着不同的锤炼和要求。

折叠编辑本段分类构成

从现有的文案分类有很多种，按照4A标准，一般有四类:助理文案(ACW)，文案(CW策划文案

策划文案

文案是由标题、副标题、广告正文、广告口号组成的。它是广告内容的文字化表现。在广告

设计中，文案与图案图形同等重要，图形具有前期的冲击力，广告文案具有较深的影响力。

广告副标题:它是广告方案的补充部分，有一个点睛的作用。主要表现在对标题的补充及让人感觉，前面的不懂，在这里全部让人了解。

广告口号:口号是战略性的语言，目的是经过反复和相同的表现，以便名域其他企业精神的不同，使消费者掌握商品或服务的个性。这以成为推广商品不可或缺的要素。广告口号常有的形式:联想式、比喻式、许诺式、推理式、赞扬式、命令式。广告口号的撰写要注意简洁明了、语言明确、独创有趣、便于记忆、易读上口。

折叠编辑本段基本要求

1)准确规范、点明主题

准确规范是文案中最基本的要求。要实现对广告主题和广告创意的有效表现和对广告信息的广告文案

广告文案

2)简明精炼、言简意赅

3)生动形象、表明创意

4)优美流畅、上口易记

折叠编辑本段工作范围

策划文案和创意文案

一)策划文案:工作主要是将策划工作人员的策划思路形成文字。毋庸置疑，公司很多策划人员均有很强的策划水平和丰富的策划经验，但有时候手上同时进行几个案子，同时时间又比较紧的情况下，文案可以在充分理解策划意图的情况下帮助策划人员完成策划方案的写作。

这其中有几个内容:

1.必须充分了解本案的运作背景，包括宏观市场信息和微观市场动态。

2.掌握整个策划的战略指导思想。

3.以通俗易懂、言简意赅的论述方式将策划思想反映在字里行间。

4.到比较专业的问题或障碍的时候，应及时与策划人员沟通，保证策划方向的一致性。

5.贯彻战略方针的同时，也可就战略思想的表达方式和文字提述上提出一些合理化建议，从而更好地展现策划的战略核心点。

1.通过各个层面，特别是swot方面深入理解，从而找出项目的核心优势。

2.把握目标消费群的心态。

3.掌握宏观政策及大市场对项目本身的影响。

4.场策划人员和设计人员保持密切联系，随时沟通。

5.市场上类似房产项目的文案及创意，力求全面加以突破。

6.获悉开发商对文案创作的要求，调整文字内容和形式。

折叠编辑本段文案写法

商家要吸引、留住消费者必须注重细节的提高和改善，而其中，文案就是不可忽视的一大细节。下面是一些能吸引买家的写文案方法:

折叠九宫格思考法

折叠要点衍伸法

折叠三段式写作法

倒三角写作法"。第一段，请精要地浓缩全文的销售话术，因为多数人都没这是仿新闻学中"

耐心看全文。第二段，请依照型录要点衍伸法，逐一说明该商品的众多特色。到底是点列还是一段长文章较好，要看你的文字功力。文字功力欠佳就点列式写出卖点即可。最后一段是「钩子」，主要任务是要叫人【Buy Now】，所以一般是强化商品USP(Unique Selling Point，独特销售卖点)、价格优势或赠品。

折叠编辑本段实际应用

市场研究

没有正确的市场导向，任何文案或创意都是天马行空的奇思怪想。的确，再优美的文字用在不适宜的场合中都可能导致整个策划执行的失败。一篇优秀的文案，一定是在对市场有深入的了解后方能下笔的。例如不同地区的经济发展水平、文化构成、风土人情、产业结构比重等等皆有很大差异，同一地区不同年龄、阶层人士的世界观、思维观、道德观和价值观也参差不齐，加上特定环境、特定历史背景或政策规文赋予某些项目的特殊意义，都会对文案产生深远的影响。所以无市场，文案便如枯井之蛙，其作品不仅缺乏远见，生命力也极为低下。

沟通与互助

在创作一幅作品时，常常发生这种情况:设计人员与文案人员一开始没有很好的沟通;结果是

设计人员设计出来的作品文案看来好像是曲解了原意，而将文案配上去时候，设计人员又认为文案的风格与画面差入甚大。矛盾自然就出现了。其实文案和设计，乃至市场、企划、媒体等各部门工作人员都应随时保持高效的沟通。通篇来看，文案的工作是将市场的调查分析结果作为其创作的翔实论据、企划的核心思想作为其创作的指引方向，媒体投放的渠道作为其创作的特定模式，设计排版作为其创作的具体表现。因此，每一个环节都是动态维系着的。在做一个文稿之前，与各个部门广泛沟通，并做到互爱互助，才能在一个凝聚力超强的团队中展现出自己独特的个性和才华

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基本信息

中文名称

文案

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1发展历程

2主要工作

3分类构成

4基本要求

5工作范围

6文案写法

7实际应用

折叠编辑本段发展历程

文案音译

文案英文:copywriter、copy、copywriting

文案拼音:wén àn

现代文案的概念:

广告文案

折叠编辑本段主要工作

撰写报纸广告、杂志广告、海报; 撰写企业样本、品牌样本、产品目录; 撰写日常宣传文案白领一族

文案白领一族

单页、各类宣传小册子; 撰写DM直邮广告，包括信封、邮件正文; 撰写电视广告脚本，包括分镜头、旁白、字幕; 撰写电视专题片脚本; 撰写电视广告的拍摄清单; 撰写广播广告; 将海外版广告文案作汉化(翻译); 撰写广告歌词，或汉化(翻译)外文歌词; 撰写各种形式的网络广告; 为网站栏目命名; 撰写网站内部文案; 撰写手机短信广告; 撰写各类广告作品的创意阐述; 撰写广告口号; 撰写产品包装文案，包括:品牌名、使用说明、产品成分等; 为产品或品牌命名，并作创意阐述; 为路演或活动命名，并作创意阐述; 撰写活动请柬及活动现场宣传品上的文字; 为各种礼品命名，并作创意阐述; 为专卖店命名，并作创意阐述; 撰写商

店的橱窗或店内POP物料文案; 撰写软文、新闻式、故事式、评论式; 撰写策划书，或协助策划人员优化、润色方案文字; 协助客户企业内刊的编辑，提供主题方向，审核文字。不同的环境对文案撰稿人有着不同的锤炼和要求。

折叠编辑本段分类构成

从现有的文案分类有很多种，按照4A标准，一般有四类:助理文案(ACW)，文案(CW策划文案

策划文案

广告标题:它是广告文案的主题，往往也是广告内容的诉求重点。它的作用在于吸引人们对广

才会阅读正告的注目，留下印象，引起人们对广告的兴趣。只有当受众对标语产生兴趣时，文。广告标语的设计形式有:情报式，问答式、祈使式、新闻式、口号式、暗示式、提醒式等。广告标语撰写时要语言简明扼要，易懂易记，传递清楚，新颖个性，句子中的文字数量一般掌握在12个字以内为宜。

广告副标题:它是广告方案的补充部分，有一个点睛的作用。主要表现在对标题的补充及让人感觉，前面的不懂，在这里全部让人了解。

折叠编辑本段基本要求

1)准确规范、点明主题

准确规范是文案中最基本的要求。要实现对广告主题和广告创意的有效表现和对广告信息的广告文案

广告文案

2)简明精炼、言简意赅

3)生动形象、表明创意

4)优美流畅、上口易记

折叠编辑本段工作范围

策划文案和创意文案

1.必须充分了解本案的运作背景，包括宏观市场信息和微观市场动态。

2.掌握整个策划的战略指导思想。

3.以通俗易懂、言简意赅的论述方式将策划思想反映在字里行间。

4.到比较专业的问题或障碍的时候，应及时与策划人员沟通，保证策划方向的一致性。

5.贯彻战略方针的同时，也可就战略思想的表达方式和文字提述上提出一些合理化建议，从而更好地展现策划的战略核心点。

1.通过各个层面，特别是swot方面深入理解，从而找出项目的核心优势。

2.把握目标消费群的心态。

3.掌握宏观政策及大市场对项目本身的影响。

4.场策划人员和设计人员保持密切联系，随时沟通。

5.市场上类似房产项目的文案及创意，力求全面加以突破。

6.获悉开发商对文案创作的要求，调整文字内容和形式。

折叠编辑本段文案写法

商家要吸引、留住消费者必须注重细节的提高和改善，而其中，文案就是不可忽视的一大细节。下面是一些能吸引买家的写文案方法:

折叠九宫格思考法

折叠要点衍伸法

折叠三段式写作法

这是仿新闻学中"倒三角写作法"。第一段，请精要地浓缩全文的销售话术，因为多数人都没耐心看全文。第二段，请依照型录要点衍伸法，逐一说明该商品的众多特色。到底是点列还是一段长文章较好，要看你的文字功力。文字功力欠佳就点列式写出卖点即可。最后一段是

「钩子」，主要任务是要叫人【Buy Now】，所以一般是强化商品USP(Unique Selling Point，独特销售卖点)、价格优势或赠品。

折叠编辑本段实际应用

市场研究

沟通与互助

文案编辑词条

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基本信息

中文名称

文案

外文名称

Copy

1发展历程

2主要工作

3分类构成

4基本要求

5工作范围

6文案写法

7实际应用

折叠编辑本段发展历程

文案音译

文案英文:copywriter、copy、copywriting

文案拼音:wén àn

现代文案的概念:

广告文案

随着中国广告业二十余年的迅猛发展，广告公司的经营范围，操作流程，工作方式都在变化，文案的角色由无闻转为配角，现正昂首阔步走向台面，成为主角，从前一则广告多是由设计

出计划，再配图之后，文案轮为完稿，一则广告的计划多是由文案与美工共同完成，然后各自分工。说起文案的地位，日本是从1992年意识到文案的重要性，台湾是1998年。2002年，大陆的一些中大型广告公司的老总几乎都在垂叹，好的文案太少了。好的文案往往愿意扎堆，从全国形式来看，这股潜规则正逐渐由华南广告重镇广州向华东中心上海转移。

折叠编辑本段主要工作

撰写报纸广告、杂志广告、海报; 撰写企业样本、品牌样本、产品目录; 撰写日常宣传文案白领一族

文案白领一族

折叠编辑本段分类构成

从现有的文案分类有很多种，按照4A标准，一般有四类:助理文案(ACW)，文案(CW策划文案

策划文案

广告副标题:它是广告方案的补充部分，有一个点睛的作用。主要表现在对标题的补充及让人感觉，前面的不懂，在这里全部让人了解。

广告口号:口号是战略性的语言，目的是经过反复和相同的表现，以便名域其他企业精神的不

口号常有的同，使消费者掌握商品或服务的个性。这以成为推广商品不可或缺的要素。广告形式:联想式、比喻式、许诺式、推理式、赞扬式、命令式。广告口号的撰写要注意简洁明了、语言明确、独创有趣、便于记忆、易读上口。

折叠编辑本段基本要求

1)准确规范、点明主题

准确规范是文案中最基本的要求。要实现对广告主题和广告创意的有效表现和对广告信息的广告文案

广告文案

2)简明精炼、言简意赅

3)生动形象、表明创意

4)优美流畅、上口易记

文案是广告的整体构思，对于由其中诉之于听觉的广告语言，要注意优美、流畅和动听，使其易识别、易记忆和易传播，从而突出广告定位，很好地表现广告主题和广告创意，产生良

好的广告效果。同时，也要避免过分追求语言和音韵美，而忽视广告主题，生搬硬套，牵强附会，因文害意。

折叠编辑本段工作范围

策划文案和创意文案

1.必须充分了解本案的运作背景，包括宏观市场信息和微观市场动态。

2.掌握整个策划的战略指导思想。

3.以通俗易懂、言简意赅的论述方式将策划思想反映在字里行间。

4.到比较专业的问题或障碍的时候，应及时与策划人员沟通，保证策划方向的一致性。

5.贯彻战略方针的同时，也可就战略思想的表达方式和文字提述上提出一些合理化建议，从而更好地展现策划的战略核心点。

1.通过各个层面，特别是swot方面深入理解，从而找出项目的核心优势。

2.把握目标消费群的心态。

3.掌握宏观政策及大市场对项目本身的影响。

4.场策划人员和设计人员保持密切联系，随时沟通。

5.市场上类似房产项目的文案及创意，力求全面加以突破。

6.获悉开发商对文案创作的要求，调整文字内容和形式。

折叠编辑本段文案写法

商家要吸引、留住消费者必须注重细节的提高和改善，而其中，文案就是不可忽视的一大细节。下面是一些能吸引买家的写文案方法:

折叠九宫格思考法

折叠要点衍伸法

折叠三段式写作法

折叠编辑本段实际应用

市场研究

沟通与互助

范文四：中国房地产经纪服务市场监管的发展趋势

中国房地产经纪服务市场监管的发展趋势

“十一五”针对全国及各地对房地产经纪服务市场监管的各种做法，从监管的法制化、监管主体的多元化、监管对象的全面性、监管信息的公开化、监管手段和制度的创新性五个方面的发展趋势进行了归纳总结和展望。

为使我国房地产经纪服务市场健康地、和谐地发展，保护消费者、房地产经纪机构、房地产经纪从业人员等各市场参与主体的合法权益，中央和地方各级政府及有关方面对房地产经纪服务市场的监管想了很多办法、做了大量工作，有的监管措施待时机成熟时会逐步推出。根据笔者的观察，我国房地产经纪服务市场监管的发展趋势表现在如下五个方面:

1 房地产经纪服务市场监管的法制化

过去对房地产经纪服务市场的监管主要是政府依靠行政手段来进行的，往往是头痛医头、脚痛医脚，既随意又被动，缺乏对该市场监管的整体规划和长远考虑，缺乏长效的监管机制。要改变这种局面，必须走法制化的道路，政府等各监管主体必须依法监管，在法律法规授权的范围内进行，不对无法律依据的事项进行越权监管。

我国房地产经纪服务市场监管方面的立法工作较滞后，至今正式出台的有关法律只有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理办法》(建设部)，还没有专门的全国性的房地产经纪服务市场监管立法。但各地方在房地产经纪服务市场监管方面的立法进行了有益的探索，如广州的《广州市房地产中介服务管理条例》(2002年7月17日广州市第十一届人大常委会第三十四次会议通过，2002年10月13日广东省第九届人大常委会第三十七次会议批准)于2003年1月1日起施行以来取得了良好的效果。

据悉，由建设部牵头组织的《房地产经纪管理办法》的立法工作已于2006年6月正式启动。我们期待着这部监管房地产经纪服务市场的专门法规尽快出台，以使我国房地产经纪服务市场的监管全面走上法制化的轨道。

2 房地产经纪服务市场监管主体的多元化

过去房地产经纪服务市场的监管主体只有政府，即由政府房地产管理部门主管，由政府工商、税务、物价等管理部门根据职能分工进行协同管理。实践证明，这种单一监管主体模式的监管效率较低，尤其是房地产管理部门直接参与具体事务的管理，与我国完善社会主义市场经济体制、转变政府职能的要求不相符。政府应从具体事务管理中抽身出来，集中精力做好为市场主体服务和创造良好发展环境工作，这才符合我国建立高效运行的政府行政管理体制原则要求。因此，对房地产经纪服务市场的监管必须由单一监管主体向多监管主体方向发展，走监管主体多元化道路，即政府行政监管、行业组织自律监管及第三方监管等形式，以提高市场监管效率。

1.我国房地产经纪行业组织已开始参与行业监管

国家建设部2004年6月《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师与房地产经纪人学会，指出这是贯

彻《行政许可法》的重要举措，是充分发挥行业组织自律管理作用的一项积极探索。北京市建委已将房地产经纪从业人员资格注册工作转交北京市房地产中介行业协会，指出这是根据《行政许可法》和建设部的相关要求而做出的注册管理权限的变动。协会负责的房地产经纪从业人员资格注册工作包括两大部分的内容一是房地产经纪人执业资格注册初审，二是房地产经纪人协理(即北京市房地产经纪资格)从业资格注册。房地产经纪人执业资格注册由协会完成初审后，报中国房地产估价师与房地产经纪人学会完成注册。而房地产经纪人协理从业资格注册则由协会直接办理。

2.银行等第三方开始参与二手房交易资金的监管

过去二手房交易资金的监管主要是由房地产经纪机构设立自有帐户来进行的，但是近年来，不断发生房地产经纪机构挪用客户资金，甚至卷款蒸发的恶性事件，如南京的“融众事件”、深圳的“中天置业”事件。因此，必须改变监管方式，以保证客户交易资金的安全。

2006年月12月，建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，规定建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金的监管，不得从事经纪业务。对于本《通知》下发后新发生的业务，通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，而房产买方应将资金存入或转入该账户下的子账户，待交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。

同时，《通知》还明确了各地有关部门的职责，要求各市、县房地产管理部门采取定期或不定期检查的方式，对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管，对于违反合同约定使用资金的行为进行严肃查处。要求该专用存款账户的开户银行应按照其与房地产经纪机构或交易保证机构的约定，加强资金管理，确保存量房交易资金专款专用。根据该《通知》精神，北京、南京、深圳、广州等城市相应制定了的实施办法，开展由银行等第三方参与二手房交易资金的监管。

3 房地产经纪服务市场监管对象的全面性

房地产经纪服务市场监管对象的全面性表现在两方面一是从注重对重点房地产经纪机构的监管向所有房地产经纪机构覆盖二是从注重对经纪机构的监管向注重对从业人员监管方向发展。过去政府主要针对少数大中型经纪机构的管理，通过他们的示范作用来带动全行业向规范化方向发展，但由于房地产经纪服务行业集中度低，中小型企业占绝大多数，所以必须设法把多数企业监管起来。如广州市有房地产经纪机构2200多家(其中房地产经纪企业1200多家、分支机构1000多家)，过去的监管对象主要是十几家占市场份额较大的龙头企业，对其余企业的监管力度不够，但问题又往往出现在这些企业。2007年，广州市把全市按区域划分为34个片区，建立片区管理制度，由片区的经纪公司联络员单位负责联系片区内的经纪公司，通过联络员单位对监管信息的双向传递，使监管覆盖全市所有经纪机构。

管住了房地产经纪机构还不算是管住了整个房地产经纪服务市场，还必须同时管住直接执行房地产经纪业务的房地产经纪人员(即房地产经纪人和房地产经纪人协理)，房地产经纪服务市场的规范化运作才有保证。过去注重对经纪机构的监管，然后通过经纪机构对房地产经纪人员进行管理。实践证明，单纯地依靠经纪机构对从业人员进行管理是很不够的，经纪机构与经纪人员

之间仅有劳动合同关系，一旦由于经纪人员的不良行为损害了经纪机构或客户的利益，劳动合同解除后，经纪机构很难对其进行惩罚。而由于当前房地产经纪专业人才大量匮乏，其很容易又被另一家经纪机构重新录用，这样整个行业将会陷入恶性循环。因此，必须加强和注重对房地产经纪从业人员的监管，严格执行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员必须取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》或《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》，并经注册，坚持持证上岗制度，以保证从业人员具备必要的专业知识和职业道德，保护各市场参与主体的利益。若经纪人员出现违规违法行为，监管部门则直接对其进行拒发、暂停或吊销资格证或注册证的处罚，并向社会公开，使其无法在房地产经纪行业立足。

4 房地产经纪服务市场监管信息的公开化

政府、行业组织向全社会公开对房地产经纪服务市场监管的各类信息，让消费者、媒体等公众了解监管情况并参与监督房地产经纪机构和经纪人员，从而共同推动房地产经纪行业的规范化运作。所公开的监管信息包括以下几类:

1.房地产经纪执业规则

中国房地产估价师和房地产经纪人学会于"2006全国房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会”上发布了《房地产经纪执业规则》，也将于“2008峰会”上发布修改后的《房地产经纪执业规则》，让公众了解房地产经纪行业的执业标准和规范。广州市房地产中介服务管理所统一印制了《房地产中介服务行为规范》宣传牌，倡导各房地产经纪公司在营业场所内悬挂，以加强房地产经纪服务行为规范化。

2.房地产经纪机构的资质和从业人员的资格

如在广州市国土房管局网站上市民可以公开查询房地产中介机构的公司名称、资质证号信息，也可查询房地产中介从业人员的姓名、所在的公司名称及执业证号信息。这样可以保证市民接受的是正规的经纪公司和合格的经纪人员提供的服务，以减少欺诈和保障消费者的利益。

3.房地产经纪诚信档案信息

行业组织(如中国房地产估价师和房地产经纪人学会)或政府专门的管理机构(如广州市房地产中介服务管理所)负责经纪人员的注册管理工作和对经纪机构的备案、检查工作，以此为依托，建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案。消费者可以在互联网上随时查询房地产经纪人员和房地产经纪机构的诚信状况。

4.房地产经纪服务市场巡查及处罚结果的信息

如广州市对房地产中介市场的巡查包括日常检查、特殊检查、专项检查和年度审查，对巡查中发现的问题及整治整改情况向市民公布。广州市也及时在网络等媒体上公布被行政处罚的经纪机构和经纪人员的结果情况，让市民了解房地产经纪服务市场监管的检查、处罚机制和被处罚的事由，并自觉提高保护自身利益的意识。

5 房地产经纪服务市场监管手段和制度的创新性

面对不断变化的房地产经纪服务市场形势以及各种新老问题，必须积极进行监管手段和监管制度多方面的创新，不断改善和加强市场监管，提高市场监管的效率。

1.在市场监管中采用网络技术等科技手段

目前，全国及各地方的政府主管部门、行业组织都建立了具有房地产经纪服务市场监管功能的公众网站或专门的房地产经纪服务市场监管网站。通过这些网站，除了公开发布各类监管信息外，还对公众进行房地产法律法规和相关业务办理程序等的宣传教育，进行房地产经纪服务行业的形象塑造等。

政府正在大力推动房地产(尤其是存量房)交易网络化监管工作。2007年11月30日建设部发出《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》(建住房2007:274号)(以下称《紧急通知》)，规定设区城市的房地产管理部门，要加快开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台，方便查询房地产交易登记信息。早在2005年上海市就开通了二手房网上交易平台，市民可以方便、自主、安全地进行二手房买卖、租赁和公有住房差价交换等交易业务。而后深圳、杭州、北京等城市也相继开通了二手房网上签约、网上放盘系统。据悉，广州的二手房源的网上登记系统、二手房交易网上签约系统正在建设中。实行二手房网上交易监管，将大大压缩不规范经纪的操作空间，彻底杜绝经纪机构吃差价、挪用客户资金等违规操作行为，有利于保障二手房交易双方的权益，同时还可以大大提高二手房交易的效率。相信，今后会有更多的监管事务借助网络技术等科技手段，以提高市场监管效率。

2.建立房地产经纪风险防范和损害赔偿制度

近来各地出现不少房地产经纪机构大量关闭下属店铺、甚至倒闭关门，且出现由于经纪机构违规操作给客户造成损失而无法获得赔偿，这说明我国的房地产经纪行业是一个抗风险能力较弱的行业。因此必须尽快建立房地产经纪风险防范和损害赔偿制度。《紧急通知》规定要建立交易风险提示制度，提高消费者自我保护意识。2007年1月26日建设部发出《关于对房地产经纪市场有关问题的风险提示》，郑重提示广大消费者:妥善管理房地产交易资金;慎审订立房地产经纪合同;选择运作规范、信誉良好的房地产经纪机构;确认售房(出租)人对所出售(出租)的房产具有合法处分权且产权无瑕疵;坚决维护合法的交易知情权。2007年1月29日中国房地产估价师与房地产经纪人学会发出《对二手房交易中各种违法避税交易行为的风险提示》，对私下交易、签订虚假购房合同、通过公证进行交易避税、通过赠与方式进行避税四种交易行为进行了风险分析和提示。建立交易风险提示制度，能促使消费者和经纪机构防范风险，避免或减少交易损失。

对于损害赔偿制度，在条件成熟时我国可以借鉴美国成功的不动产复原基金制度，即向所有房地产经纪机构和经纪人员收取一定的特别规费，建立基金。如果客户由于经纪机构或经纪人员的不当行为而导致财产损失又不能由当事人赔偿时，可以动用基金进行赔偿。这样消费者的利益在任何情况下都能得到保护。

范文五：美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势

DOI:10.13665/j.cnki.hzjjykj.2009.03.073

经济/产业

CO-OPERATIVE ECONOMY &SCIENCE

美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势

□文/张

宏

提要美国次贷危机引发的金融海

啸已被美联储前主席格林斯潘断言为“百。危机对中国经济的影响也是立年一遇”

竿见影的，尤其是对消费和投资产生的心理恐慌和负面预期使得中国的房地产市本文主要从美国场走势越发的扑朔迷离。

次贷危机产生的根源入手，详细阐述危机对中国房地产市场的影响，同时对中国房地产市场的运行特征和发展趋势进行合理分析和预测。

关键词：美国次贷危机；房地产市场中图分类号：F293. 3

文献标识码：A

比增长19.4%，与上年同期相比增速提高2008年1～3月份，住宅投资完成额同比增长34.7%，增速比上年同期加快4.3个百分点；住宅施工面积同比增长29.1%，增速比上年同期加快7.7个百分点；住宅竣工面积6，397平方米，同比增长27.4%，增速比上年同期加快15.9个百分点。虽然商品房销售面积仍大于竣工面积，但销售面积增速呈现下降趋势，从而促使住房供求矛盾将会趋缓。

（二）次贷危机使房价总水平在高位使得国内外经济盘整。次贷危机的爆发，

放缓，房市进入“量价齐跌”的阶段。在这样的大环境中，出于调整期的中国房价也很难“独善其身”。进入2008年，在住房市场是否出现拐点的争论中，住宅价格总水平继续小幅上涨，一季度，新建普通商品12.8%和住房价格同比分别上涨13.5%、12.1%，环比指数分别为0.3%、0.1%和0.2%。二手房的价格各月同比分别上涨11.9%、11.5%和11.9%，涨幅逐渐接近于新建普通商品住房。虽然房价水平有所上升，但涨势趋缓，呈现高位盘整的状态。对统计局调查的70个大中城市的房价具体分析，大城市和中等城市房价走势不尽一致。3月份，35个直辖市和省会所在地的大城市中，房价环比指数上涨水平超过1的城市有5个，与上年12月份持平，环比指数下降的城市有8个，比上年12月份减少1个，环比涨幅最高的乌鲁木齐为1.9%，比上年12月海口环比上涨4.4%下降了2.5个百分点，反映出涨势的幅度在缩小；3月份35个中等城市中，房价环比指数上涨超过1的城市有7个，比上年12月份增加2个，环比指数下降的城市有5个，比上年12月份减少4个环比涨

幅最高的北海为3.9%，比上年12月九江城市房价变动趋势不同，中等城市房价上涨的范围和幅度在扩大。

二、次贷危机下的中国房地产市场未来发展趋势

4.4个百分点；房地产开发投资持续增长，环比上涨1.7%提高了2.2个百分点，与大

美国次贷危机会加速中国房地产市场的调整，但不会对中国房地产走势产生决定性影响。由于当前中国房价总水平过高，适度调整有利于将房价拉回到普通购房者的承受范围之内，有利于房地产的长期健康稳定发展。中国房地产市场的调整幅度和未来的发展趋势将最终取决于国内外经济形势和政府宏观调控政策两方面因素：

（一）次贷危机对全球经济的冲击使中国房地产市场持续下滑至稳定。次贷危机风暴从金融市场蔓延到实体市场，导致全球经济放缓并有可能衰退，中国经济在危机中也很难独善其身。“在一两年内，西方主要经济体———欧洲、美国、日本轻度的衰退，2%的负增长这些都是有可能的。然后，三大经济体衰退或间接的、或直接的影响新兴市场国家后，新兴国家的增长速度也会有放缓，今年估计是4%。”目前，中国经济下滑已成共识，2008年第三季度GDP 增长为9%，已经比前两季度下滑，而三季度7、8、9月的财政收入增幅分别为16.5%、10.1%、3.1%，也呈大幅下滑趋势，也昭示着经济的滑坡，预计2009年的经济增长将在8%左右。在全球经济的衰退过程中，中国房地产市场是很难脱离经济的走势走出单边市场的。2009年中国房地产市场面临的内外部环境将更加严峻，经济放缓将通过三方面对房地产市场产生下拉作用：一是居民收入减少，影响自主需求；二是企业效益下滑，社会流

一、次贷危机下的中国市场现状

次贷危机对中国房地产市场的影响是立竿见影的，危机使中国的监管机构看到了中国房地产市场泡沫的风险，进一步加强了对房地产信贷的风险管理，随之而在内外经来的紧缩政策就是最好的证明。济因素的共同影响下，中国的房地产开始进入了调整期，由于当前中国房价总水平过高，适度调整将有利于把房价拉回到普通购房者的承受范围之内，也有利于房地产市场的长期健康稳定发展。

（一）次贷危机使中国房地产市场供求形势出现明显变化。危机新风暴使中国的监管机构更加重视金融监管，社会流动性减少，最后从供给和需求两方面抑制房地产市场的过度扩张。在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，自2007年年末以来，促使住房消费者预期发生变化，住房市场出现一定的观望氛围，住房全成交量增速持续下降。2008年一季度，国商品住房销售面积9，500万平方米，同比仅增长0.3%，比上年同期增速下降13.4个百分点。住房供给方面，2007年末商品住房新开工面积9.46亿平方米，同

《合作经济与科技》２００9年2月号上（总第３62期）

经济/产业

CO-OPERATIVE ECONOMY &SCIENCE

提要白色污染给景观和环境造成了严

重危害，引发的一系列环境问题。本文借鉴发达国家的白色污染防治手段，分析并展望了可降解塑料的性能、应用及前景，提出了相应的防治措施。

关键词：白色污染；回收利用；可降解塑料中图分类号：X 705文献标识码：A

我国白色污染防治对策

□文/唐

炯

袋，超薄塑料购物袋被列入淘汰类产品目录，成果。另外，美国各州为解决塑料废弃物问题，并在所有超市、商场、集贸市场等商品零售场我国实施塑所实行塑料购物袋有偿使用制度。

料袋收费后，全国塑料袋的使用量有望减少2/3，一次性塑料袋的回收率也将大幅上升。

2、回收利用是当前防治白色污染的主要废旧塑料的手段。随着塑料工业的迅猛发展，

回收利用作为一项节约能源、保护环境的措施，越来越受到重视。尤其是发达国家，这方面的工作起步早，已经收到了明显的效益，我们可以借鉴其经验。

美国是世界塑料生产大国。据统计，到2000年，美国年生产塑料3，400余万吨，废旧塑料超过1，600万吨。早在20世纪六十年代

制定了相应的法律、法规。

日本也是塑料生产大国。20世纪八十年代，其年均废旧塑料排放量占生产量的46%。废旧塑料的处理已成为日本的严重社会问题，而且日本是能源短缺国家，所以对废旧塑料的日回收利用一直保持积极态度。九十年代初，本回收利用废旧塑料率为7%，燃烧利用热能率为35%。日本在混合废旧塑料的开发应用方面也处于世界领先地位。

意大利是目前欧洲回收利用废旧塑料工意大利的废旧塑料约占城作做得最好的国家。

市固体废弃物的4%，其回收率可达28%。意大利还研制出从城市固体垃圾中分离废旧塑料

塑料制品的广泛使用，给人们带来了很大的方便，但由于人们对废旧塑料造成的环境污染缺乏足够的认识，将用过的大量塑料制品废弃物随意丢弃，给景观和环境造成了严重危害。常见的塑料制品废弃物有：聚乙烯（PE ）包装袋、保鲜膜、护套和台布等；聚苯乙烯（PS ）可发性快餐盒和餐具容器、精密仪器、家用电器的发泡包装套等；聚丙烯（PP ）包装膜及快餐透明片、热收缩薄膜及乳盒；聚氯乙烯（PVC ）胶手套等。由于塑料包装物大多呈白色，人们“白色污染”。形象地比喻为

一、白色污染的防治

我国目前防治白色污染遵循“以宣传教育为先导，以强化管理为核心，以回收利用为主的原则。要手段，以替代产品为补充措施”

1、停止使用一次性发泡塑料餐具及超薄塑料袋。“一次性方便，二百年污染”是塑料垃圾的形象写照。国务院办公厅的通知，根据《商从2008年6月1日起，在全国范围内禁止生销售、使用厚度小于0.025mm 的塑料购物产、

美国就已展开废旧塑料回收利用的广泛研究。的机械装置。意大利对废旧塑料回收一般是将20世纪末废旧塑料回收率达35%以上。其中，塑料碎片和纸片一起收集，分离后的废旧聚乙燃烧废旧塑料回收能源由八十年代的3%增至美国在燃烧废旧塑料利用热能、热分解提取化工原料等方面进行了大量工作并取得了一些

烯制品经粉碎处理，用磁筛除去铁等金属杂行造粒。这种回收料再加入新料，可保证其具有足够的力学性能，可生产垃圾袋、异型材、中

参考文献：

品零售场所塑料购物袋有偿使用管理办法》，18%；废旧制品的掩埋率从96%下降到37%。质，经清洗、脱水、干燥后，通过螺杆挤出机进

另一方面二套房的房贷政策不予动资金减少，影响投资需求和投资意愿；的局面；三是心理预期改变，“追涨杀跌”的本能使投机需求大幅减少。

（二）政府应对次贷危机出台的宏观调控政策会缓和房地产下滑的速度和幅度，有利于实现房地产市场的软着陆。最近，中国政府对财政和货币政策进行了重大调整，即由稳健的财政政策和从紧的货币政策，转为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在世界主要经济体纷纷调整各自财政和货币政策氛围下，中国政府的这项政策调整符合市场预期。

1、适度宽松的货币政策使中国的房地产市场在稳步中回归理性。一方面通过落实4个亿经济工程，确保市场的流动性充足，有效缓解中国房地产市场资金匮乏

放松，继续挤压房地产泡沫，消除热钱的投机空间。

2、扩大内需的财政政策使中国房地产市场在调整中渐入佳境。一方面通过积极的财政政策恢复消费者信心，刺激有效“有价无需求，从而改变目前房地产市场市”的局面，形成大环境的逆转；另一方面加大保障性住房政策的实施力度，从而促进房地产市场的结构转型。

综上所述，在国内外经济放缓，房市进入“量价齐跌”的大背景下，次贷危机风暴将加速中国房地产市场的调整，使其稳步回归理性。

（作者单位：中国工商银行大连青泥洼桥支行）

[1][美]理查德·比特纳著. 贪婪、欺诈和无知，美国次贷危机真相. 中信出版社，2008. [2]辛乔利，孙兆东著. 次贷危机. 中国经济出版社，2008.

—美国次级[3]程实. 在风险的刀尖上起舞——

债风波深度解析[J].国际经济评论，2007，9. 10，12. 16.

[4]江培忠. 次贷危机下的中国地产，经济理论研究.

[5]**. 从美国次级债危机对我国房地产市场引发的几点思考，西部金融. 2008，2. [6]廖英敏. 当前房地产市场特点及走势分析，中国房地产信息.

[7]刘钊. 从次贷危机看美国楼市和中国楼市的关系. 中国金融半月刊.

《合作经济与科技》２００9年2月号上（总第３62期）

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