房地产卖点_范文大全网

范文一：房地产卖点

房地产卖点 :

1、楼盘硬件:户型、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺新材料、使用率、楼间隔、会所、泳池、户口、大型超市进驻、。规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位

2、建筑风格:建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派风格、和式建筑、新加坡

3、空间价值:错层、跃式、复式、空中花园、大露台

4、园林主题:中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林

5、自然景观:全海景、一线江景、二线江景、人工园林胡、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景

6、区位价值:繁华路段、 CBD 、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念等

7、产品类型:小户型物业、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、上午公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房

8、人以群分:豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区

9、原创概念:居住主题、新都市主义、宣传卖点、度假式概念、现代主义、游行规则 10、功能提升:健康概念、投资、绿色、 E 概念、环保、生态

11、产品嫁接:教育、音乐、艺术、运动。旅游

12、楼盘软性附加值:服务、文化、物业、口碑

13、产品可感受价值:品质、成熟社区、身份地位、安全、个性时尚化、艺术、建筑艺术、健康

14、楼盘及开发商形象:荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性

15、居住文化及生活方式:生活方式、品味卖点、文脉卖点

16、情感:孩子、情缘、亲恩

17、销售与工程进度:奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘空开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板间开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼买点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢

18、创意促销:价格卖点、竞拍、节日促销、折扣、送礼、特价单位、巨奖、名人效应、各类比赛、征集活动、开放日、业主联谊、音乐会艺术活动、表演、车房、私家花园。新旧房互动

范文二：房地产卖点

房地产项目的卖点

第一大类型卖点

楼盘硬件

产品时代与营销时代似乎是一个循环,然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中,我们要从中发现最有打动人心的一个。卖点构成,

户型卖点,住宅的户型按平面组织可分为,独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为,复式,跃层式,错层式等。消费者在挑选时,应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型,因主要的目的是满足使用功能,且面积控制紧凑,故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅,剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开,空间感觉较死板,而且也需要一些走道。若能结合剖面变化,水平走道会减少,空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时,应选择剖面有变化设计。从户型结构分析,超大户型与超小户型的设计不是大众的需求对象,而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。

配套设施,步行,:分钟左右即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医院、学校、大卖场和文体设施等等也可就近找到。银行、体育场地、老年活动中心、幼儿园、小区内人车分流、停车场、小区班车、游泳馆、网球场、篮球场、会所甚至餐饮娱乐一条街等等,

交通卖点,四通八达,进出方便,,小区最近的车站、主城区距离、高速路、高架桥、轻轨、地铁出入口,到机场的距离等等,

精装修卖点,重庆的金科绿韵康城,大堂和楼梯过道都是花岗岩、大理石装修设计的

板式住宅,板式结构和塔式结构是从住房的外形上分的,板式结构住宅是指由多个住宅单元组合而成的住宅,每单元一般为一梯三户,板式住宅可分为板式多层住宅和板式高层住宅。板式住宅的特点是,面宽较大,南向房间多,采光好,进深较小,一般为南北通透格局,通风好。板式住宅正是以其良好的格局和上佳的通风采光条件受到市场的热情追捧。对于同一小区的房屋来说,由于板式住宅的容积率小,因此板式住宅价格要比塔式住宅的价格高出不少,

建材与配置、景观卖点、新工艺新材料,建筑节能、保温、防晒、隔音等,、使用率卖点、

楼间距卖点,第一,更好地体现私密性,第二,有利于采光,第三,有利于通风,第四,视野开阔,令人心情舒畅。

会所卖点,至于会所,当然是很必要的,高档社区更少不了。但是,会所体量应与项目大小相匹配,也就是利用率和维护费用的问题。另外,会所内容也很重要。除其他设施外,

健身器械室,还有可用有两样设施必不可少,特别是对高档家园而言,一是健身设施,包括

于健美操等的室内空间,二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼,至少每周二至三次或更多,越是“新新人类”越是如此,这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。

泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、

绿化率卖点,绿地率和绿化覆盖率虽然都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标,但它们是两个不同的概念用语,牵扯到一些具体的技术指标也不相同。绿地率是规划指标,是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。而绿化覆盖率则是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,比如一棵树的影子很大,但它的占地面积却很小,那么两者的百分比数值自然就大,也容易给购房者造成一种直观的感觉,这个小区的绿化面积比较大。可

见,绿地率是非常严谨且不含水分的硬性指标,是小区绿化配套的检测标准,而绿化覆盖率就要比绿地率的涵盖面广。所以,购房者在选择楼盘时应该以绿地率作为标准,而不能仅仅从绿化覆盖率的数值上来判断小区绿化环境的好坏。

第二大类型卖点

建筑风格

今天,建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。建筑风格有很多种,哪些具有更强的

杀伤力,

卖点构成,

北欧现代风格、美国草原式住宅风格、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风

格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格、中式风格、

重庆有两处房产推出西班牙风情的,小洋楼,两个房产一南一北,风格相同,特点

不同,英伦风情,有风车、马灯等等英式代表物,许多开发商也在走回中国庭院式别墅

风格,中华坊、上江城

第三大类型卖点

空间价值

空间与时间,构成了我们的生命。年华似水,不可扭转。好在人类对空间还有发言权,于是我们的时间里存放过去的记忆,在空间里自由打造未来的设想。

卖点构成

错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园,设计师在中高层住宅的建筑设计中,加入

花园的设计,以连接室内和室外,并且和室外景观连成一体,共享充足的通风和采光。尽管花园的构造和形态多种多样,却因此提升了室内空间的居住品质,形成了别墅设计的新概念--空中花园别墅。,大露台卖点

第四大类型卖点

园林主题

环境作为居住空间的重要组成,与住宅一起肩负了"天人合一"的使命。也许没有卖点的环境是最好的,可是为了让房子卖得更好,我们非得要很多说法,但愿买房子的人多年以后可以继续感觉那么好。

卖点构成,

中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林房地产俱乐部,房地产销售策划,房地产策划,房地产广告策划,物业管理,房地产论文,

第五大类型卖点

自然景观

拥有自然景观资源的房子,本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中,我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人,将构成一幅完美图景。

w/V _4N n _;\$]6S&卖点构成,

全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景房

环境宜人,自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达,空气清新、水面清澈,

室外景观成新宠

客户在购房时,住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素,但目前客户挑选住房时有一个新的趋势,即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向,而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美,即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙,白天较少有时间在家休息,加之空调等电器的普及,人们对日照等自然条件的要求有所减弱,而对优美景色的需求却在增强。

住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33,,它包括绿化硬质铺装,围墙、大门、活动设施,各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等,而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。

产俱乐部,房

第六大类型卖点

区位价值

对于区位价值的争论其实没有意义,区位对不同定位的居所来说,影响各有不同,但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的,尽管显而易见,却需要更具创造性的发挥。房地产论坛

卖点构成,

繁华路段、CBD概念、CPD,中央公园社区,、CLD,中央居住社区,、中心区概念,经济、文化、教育等,、奥运村概念、地铁概念、商业地段

现代社会中的 CBD可概述为,集中大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境,便于商务活动的场所。因此,中央商务区往往是国际国内金融、跨国公司及商务服务机构的所在地。

中央商务区, CBD,作为国际化城市的重要标志,担负着现代化都市的商业贸易中心和信息交流中心的重要角色。随着我国加入WTO和经济贸易的全球化发展,国外企业进入中国需要一个口岸,国内企业走向世界也需要一个对外的桥头堡,因此加快中央商务区建设,为国外企业进入中国提供一个集中大量写字楼、宾馆、商务设施和交通方便、通讯发达的区域,促进经济文化的交流和发展,已经成为一项刻不容缓的战略性任务。

CBD即英文CENTRAL BUSINESS DISTRICT的简称,最早产生于本世纪二十年代的美国, 中文译为商务中心区.

从国际上一些成功的CBD来看,CBD一般具有如下特征,首先,CBD具有城市地区,乃至全国、世界,中最高的中心性,即CBD所提供的功能和服务具有最高水准,其次,CBD具有城市地区中最多的人流量,是城市地区中人口最多的区域,24小时人口的变化值也最高,第三,CBD具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系,拥挤程度,人流、车流,在城市地区也最高,第四,CBD具有最高的服务集中性,能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务,具有城市地区最集中、档次最高的零售业,第五,CBD具有城市中最高的土地价格和租金。

这样一个多功能综合性的现代化商务中心区,一般需要,至,平方公里,甚至更大规模,而且建筑容量相对较高。建筑量至少在四五百万平方米以上,多的甚至超过千万平方米,其中,写字楼约占,:,,商业设施及酒店、公寓各占 ,:,,其余为各种必要的配套设施。

在一些国家的大城市尤其是一些国际大都市,有的是旧有商业中心改造,有的另行择地建设,逐步发展形成了相当规模的商务中心区,比如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带以及上海陆家嘴等。这些地区一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施,并具有最完善、

最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境,因此,国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构, 以便开展各种商务活动。

总而言之,商务中心区应该是一个城市现代化的象征与标志,这里聚集着规模宏大、错落有致的建筑群,这里聚集着势力雄厚的企业王国,还有与之匹配的创造财富神话的精英。

城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向,城市主要工业区的上风上水方向。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过,公里,否则有些设施难以接通,对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带,要么基本设施不全,要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加。

第七大类型卖点

产品类别

人以群分,房以类聚。某些特殊类型产品定位,往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。

卖点构成,中国地产商房地产论坛zgdcs.com为房地产专业人士提供基于小户型物业,90平方米以下,、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房、独栋别墅、联排别墅

独栋别墅即独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种,也是别墅建筑的终极形式。

私密性强,市场价格较高,定位多为高端品质。

又称TOWNHOUSE,有天有地,每户独门独院,设有1至2个车位,还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅,一排二至四层联结在一起,每几个单元

共用外墙,有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。1、比较注重项目选址,尽量余地、余绿、余水,交通比较方便。2、价位较低,为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫,有特色。

【历史回顾】19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期,欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅,这种住宅均是沿街的,由于沿街面的限制,所以都在基地上表现为大进深小面宽,层数一般在3层至5层,而立面式样则体现为新旧混杂,各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及,由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美,成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。

它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品,是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”,直译为两个家庭的别墅。目前,在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。

中别墅发源于美国,称为“penthouse”即“空中阁楼”,原指位于城市中心地带,高层顶端空

的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国,以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征,是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求,即全景观,目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层,在别墅区中还比较少。

【特征】,1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端,与普通别墅相比,具有地理位置好、视野开阔、通透等优势,给人高高在上、饱览都市风景的感觉,显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高,一般住宅的层高是2.7-2.9米,空中别墅的标准是3米多,从3.1、3.3、3.6米不等,比普通房挑高几十厘米,意味着通风更顺畅,采光度很好。

【历史回顾】北京在2000年前后就有了空中别墅,第一个将这种产品引入北京的是清

芷园。但在当时,不少开发商开发空中别墅,往往是项庄舞剑,意在沛公。2000年3月,广州新理想华庭中的一套空中别墅面积达到1146平方米,被评为“大世界吉尼斯之最”。21800元,平方米的天价和“骑摩托车自行车者不得进入”的牌子,为炒作提供了新的定义,而其后,中国第一商城建成了1600平方米的空中别墅,上下共4层,有独立的电梯厅直通别墅,标价是1,5亿元人民币。2001年和2002年,北京空中别墅市场归于静默,到2003年以远洋天地群星系列为代表的空中别墅产品再度引起关注。

它是Townhouse的叠拼式的一种延伸,是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的,由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成,下层有花园,上层有屋顶花园,一般为四层带阁楼建筑,这种开间与联排别墅相比,独立面造型可丰富一些,同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

【特征】,1.购买人群是社会上的中产阶级,而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差,定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理,不存在联排进深长的普遍缺陷,而且,叠下有可爱的半地下室,叠上有痛快的露台,虽然没有联排的见天见地,但是优势不减,甚至更为灵动而宜人。

第八大类型卖点

圈层概念

不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品,就是最适合某种类型的人的楼盘,社会是有阶层的,楼盘也是有阶层的。

卖点构成,豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区、金领卖点

第九大类型卖点

原创概念

地产商们为购房创造了许多概念,有些牵强附会,有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代,我们总是需要一些简洁而强大的词汇。

卖点构成,新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则、公社、智能数码社区、

第十大类型卖点

功能价值

提升为购房者创造剩余价值,往往要通过功能提升来实现,这些价值提升、或者是功能

超越了楼盘的先天资源,但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。卖点构成,

健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念、旅游概念、教育地产、SOHOSmall Office Home Office自由半自由职业人

第十一大卖点

产品嫁接

在另外一个领域找寻灵感,已经成为地产界聪明人士的秘密。不管是叫产品嫁接,还是叫复合地产,这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而,找到成功的嫁接点绝非拍脑即可。

卖点构成,

教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念

第十二大卖点

附加值

生活是无形的,发展商在为人们提供有形的居住空间的同时,还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到,这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。

卖点构成, 服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点

第十三大卖点

产品可感受价值

居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值观有紧密关联,在不同时代,不同地域,会有不同的侧重点,这类卖点平和厚实,直奔关键主题

卖点构成,

品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点

第十四大类型卖点

楼盘及发展商形象

好蛋未必一定是好鸡下的,但好鸡总是可以下好蛋的。在信息不对称的环境下,善良的中国人民喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子。

卖点构成,房地产俱乐部,房地产销售策划,房地产策划,房地产广告策划,物业管荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性

第十五大卖点

居住文化与生活方式

在几十年的时间里,中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化,一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。卖点构成,生活方式、品味卖点、文脉卖点

第十六大卖点

情感

人类是脆弱的,情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感。可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杖之一,我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。

卖点构成,孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点

第十七大卖点

销售与工程进度

购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度,发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段,将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻,中国人总是信任这种一本正经的形式。卖点构成,

奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点

第十八大类型卖点

创意促销中

如果能吸引买家的眼球,并且进一步将他们带到楼盘现场,已经成功了一半。随着楼市竞争不断白热化,搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。卖点构成,

价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法 - 大胆设问,小心求证!

范文三：房地产卖点

房地产卖点大全

范文四：房地产卖点

楼盘硬件价值

1、区位

2、公园

3、阳光空气

4、高尔夫

5、山景

6、江湖河湾景

7、绿化

8、园林

11、江南园林

12、水景

13、户型

14、错层

15、配套

16、智能化

17、建筑风格与外立面

18、厨卫

19、会所

20、专业组合

21、建筑品质

22、物业品质

二、产品可感受价值

23、品质

24、成熟

25、艺术

26、建筑艺术

27、健康

28、安全

29、个性化时尚

三、功能提升性价值

30、教育

31、运动

32、生态

33、养生

34、音乐

35、投资

四、居住文化与生活方式

36、居住文化

37、生活方式

38、生活品味

39、文脉

五、情感

40、情感打动人

41、功利型情感

42、孩子的未来

43、口碑

六、身份

44、人群捕捉

45、身份与地位

46、名人

七、规范与指标、荣誉

47、荣誉与规范

八、直接促销功能

48、价格竞猜

49、价格让利

50、付款方式

51、主题活动

52、火爆人气

53、车房互动

第一大类卖点楼盘品质

在一个购房排队的年代，楼盘的品质与服务，成了发展商的恩赐，房地产的热潮下，从未有建筑与地产教育和经验的策划大师，被我们的发展商当神崇拜，在崇拜中迷失了方向，市场经济的本质就是过剩经济，产品时代与营销时代似乎是一个循环，当一切回归本然时，产品品质就是决定购买行为的最终要素。

卖点构成：

地段优势：地理区位、公共设施、交通方便、自然景观

建筑设计：户型特点、建筑风格、高实用率、空中花园、错层跃式、超宽阳台、飘窗

园林配套：主题园林、配套设施、联办名校、大型超市、车位比例、会所、泳池、户口

规划设计：小区规模、低密度、楼间距、绿化率、阳光车库、超高楼层

创新技术：小区智能、隐型梁柱、净水系统、生态环保（绿色社区）、抗震技术、预应力

装修建材：豪华装修、进口电梯、新型建材、优质厨柜、名牌洁具、附送家电

一、地理区位

“房地产第一是地段，房地产第二是地段，房地产第三还是地段。”这句名言据说出于华人首富李嘉诚。风花雪月的短暂之后，是日复一日柴米油盐的生活，工作生活的便利，是人民群众购房的首要条件。

卖点构成：

老城新生活、CBD社区、奥运村、地铁口、商业街

二、户型特点

“去不去、广告树，看不看、看环境，行不行，在户型，定不定、看价格”，多年来，户型因素一直占据上海人购房因素第一位。

卖点构成：

动静分区、厅房方正、开间合理、一梯两户、南北对流、阳光梯间、户户有景

三、自然景观

自然景观资源永远是人类最稀缺的资源，高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿，曾经的都市繁华之梦，梦醒之后，是石屎森林的围城之困，与在车中坐等时光流失的心痛，都市的小资在不远千山万水的疲惫中旅游时，先富起来的人们，在自己的院子里享受湖光山色、临江闻涛。

卖点构成：

海景别墅、临江豪宅、半山社区、湖景洋房

四、主题园林

从古人的"天人合一"到今天的“生态住宅”、“绿色社区”，建筑与环境、人类与自然的和谐之美，永远是最美的画卷，当社区园林成为城市中的风景之后，每一个人都希望自我成为这风景中最美的风景。

卖点构成：

人工湖、中心花园、园林规模、

主题园林、艺术园林、自然园林、树木卖点、

欧陆园林、澳洲风情、英伦风情、荷兰农庄、加拿大风情园林、新加坡式园林、苏格兰牧场、

岭南园林、江南园林、

亚热带园、海滨风情、热带园林

五、建筑风格

经典的建筑，不同的流派，留给后人丰富的知识财富；乱世的黄金、盛世的古玩，建筑也是一种艺术。当欧美富人把名建筑师设计的别墅作为收藏品时，我们的楼盘也在让客户在居住中感受艺术，在艺术品中享受生活。

卖点构成：

异国风情：欧陆风格、威尼斯水乡、德国建筑、法式浪漫、欧洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、东南亚风格

民族建筑：江南民居、岭南建筑、新四合院、水乡风情、徽派建筑、建筑风水

流行风格：古典风格、现代主义、后现代主义、新古典主义、新理性主义、解构主义及反构成主义、白派建筑、简约主义、流线造型、

六、建筑布局

卖点构成：板楼、点式、蝶型、Y型、塔式、风车型、品字局、星座型、

第二大类卖点文化社区

人与自然的和谐必然促进人与人和谐，社会和谐包含着尊重自然的基本诉求；社会和谐是工业文明向生态文明的转型，是一种自我超越的生活方式。

一人以群分

昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境，不惜“三迁”。为居民提供适合他们的文化、娱乐、休闲场所、设施与平台，满足居民的精神需求，就是社区文化建设。

卖点构成：儿童兴趣班（舞蹈、音乐、外语、钢琴、电脑等）、妇女会、老年书法协会、棋牌乐、自助游、雀友、青年山鹰社、车友会、音乐发烧友、球迷协会、垂钓会、私家农庄、美食街、名犬俱乐部、小鸟天堂、海归园、外语班、电脑培训、创业会

二楼以类聚

不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的，居住社区往往是身份象征。今天，对于普通购房者而言，有权选择整洁、优美、文明、安全的居住环境。

卖点构成：

Townhouse、独立别墅、大户人家、空中别墅、金领社区、叠加别墅

白领公寓、小户型、

国际化社区、国际公寓、领事社区、外销楼盘、

酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店、

商住两用、经济适用房

三生活方式

本来买的是一座房子，却给了我梦想的生活，地产改变的不仅仅是居住。

卖点构成：

新住宅运动、居住郊区化、新都市主义、生态住宅、绿色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、

第三大类卖点品牌服务

一企业品牌

交易在信息的不对称，决定了房地产是一个垄断竞争的市场，在这个缺乏诚信的社会中，烂尾楼、假按揭、面积缺水、豆腐渣工程泛滥的年代，善良的中国人愿意高价购买品牌企业的楼房实属无奈抉择。

卖点构成：

发展商规模、公司荣誉、政府支持、已交付楼盘、资金实力、公司管理

二物业服务

房地产与建筑业交付的产品都是建筑，建筑业属生产部门，第二产业；房地产属服务产业，第三产业。“产品就是服务，服务就是产品”，地产公司的口号虽然动听，要真正提升服务水平，首先还得将“物业管理公司”更名为“物业服务公司”。

卖点构成：

五星级服务、酒店式管理、英伦管家、公寓式管理、香港**公司物业管理顾问

三复合地产

“体育产业+房地产业”让奥林匹克花园一夜成名，“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，将体育、教育、旅游与地产结合的楼盘比比皆是，是非成败皆有之，不过成功背后又有大师指

点，他山之石，可以攻玉，非常符合国人审美观点。

卖点构成：

名校教育、国外学分、旅游地产、体育健康、音乐艺术、建筑风水、民族传统、时代科技

四产品升级

以前的房子已经很好，现在和将来的更好，就象电脑软件升级一样，谁会否认XP版不好过WINDOWS98。

卖点构成：

**小区升级版

五产品的感受价值

卖点构成：

身份地位、成熟社区、社区安全、国际大师（公司）设计、

第四大类卖点媒介策略

“王婆卖瓜、自卖自夸”，何况夸你的是人民最信赖的媒体。

卖点构成：

报纸广告、电视广告、网络广告、广告杂志、电台广告

新闻报道、广告软文、电视论坛、专题节目、名人专访

第五大类卖点促销活动

卖点构成：

庆典活动：奠基仪式、内部认购、公开发售（分期）、热销加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、节假日、公司或楼盘周年

折扣让利：庆典折扣、尾房折扣、价格卖点、付款方式、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、竞价拍卖、送花园、巨奖促销、送物业管理费

名人效应：名星汇演、名人推介、官员视察

社会活动：模特选美、文艺表演、各类比赛、公益活动

借势促销：奥运会、世博会、电影首演

联合促销：车房互动、英语教材、移民、招生、儿童活动、鹊桥联议、

第六大类卖点情感关系

卖点构成：

天伦之乐、夫妻情深、父母之恩、

业主介绍、关系客户、全员营销

第七大类型点投资价值

卖点构成：

租金回报、升值潜力、规划前景、

第八大类型点现场包装与户外广告

卖点构成：

工地围墙、引导罗马旗、平板广告牌、灯箱、条幅彩旗、气球、拱门、高炮

卖点总览

一、楼盘硬件：

户型、配套、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、入户大堂、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率

二、建筑风格：

建筑艺术德国风格欧陆风格法国风格意大利风格海派建筑风格和式风格新加坡风格

三、空间价值：

错层卖点跃式卖点复式卖点空中花园大露台卖点

四、园林主题：

中心花园加拿大风情园林主题园林艺术园林亚热带园林园林规模欧陆园林江南园林自然园林树木卖点新加坡式园林岭南园林园林社区澳洲风情海滨风情热带园林

五、自然景观：

全海景卖点一线江景二线江景园景卖点人工湖景山水景观山景卖点河景卖点自然湖景

六、区位价值：

繁华路段 CBD概念中心区概念奥运村概念地铁概念商业地段

七、产品类型：

小户型物业 TOWNHPUSE 产权式酒店独立别墅酒店式公寓大户型物业商务公寓学院派公寓国际公寓新独院住宅经济适用房

八、人以群分：

豪宅卖点白领卖点单身公寓工薪阶层外销卖点先锋人士国际化社区

九、原创概念：

居住主题新都市主义宣言卖点渡假式概念现代主义游戏规则

十、功能提升：

健康概念投资概念绿色概念 E概念环保概念生态概念

十一、产品嫁接：

教育概念音乐概念艺术概念运动概念旅游概念

十二、楼盘软性附加值：

服务卖点文化卖点物业管理口碑卖点

十三、产品可感受价值：

品质卖点成熟社区身份地位安全卖点

十四、楼盘及发展商形象：

荣誉卖点发展商品牌知情权卖点自我标榜张扬个性

十五、居住文化与生活方式：

生活方式品位卖点文脉卖点

十六、情感：

孩子卖点情缘卖点亲恩卖点

十七、销售与工程进度：

奠基卖点内部认购第一期公开发售第二期公开发售最后一期公开发售火暴人气热销卖点加推卖点样板房开放外立面呈现封顶卖点竣工卖点交楼卖点入伙卖点

尾房卖点答谢卖点

十八、创意促销：

价格卖点付款方式竟卖卖点节日促销折扣促销送礼促销特价单位促销巨奖促销名人效应各类比赛促销征集活动开放日促销业主连谊音乐会促销表演活动促销艺术活动促销新旧房互动车房互动送私家花园另类营销手法

十九、地产卖点排名：

居住主题荣誉教育概念生活方式户型健康概念建筑艺术节日促销成熟社区投资概念绿色概念服务豪宅一期公开发售全海景送礼促销一线江景发展商品牌身份地位 E概念环保概念生态概念繁华路段小户型物业品味错层配套设施白领孩子 CBD概念封顶中心花园价格艺术活动促销 TOWNHOUSE二线江景园景文脉热销加拿大园林都市主义业主主义业主连谊人工湖景高尔夫文化物业管理交通中心区概念二期公开发售最后一期公开发售现房主题园林艺术园林亚热带园林园林规模欧陆园林音乐概念产权式酒店知情权精装修奥运村尾盘销售德国风格宣言折扣促销特价单位促销各类比赛促销开放日促销另类营销手法艺术概念独立别墅酒店式公寓大户型物业山水景观水景跃式复式版式建材与配置情缘地铁概念内部认购样板房开放江南园林名人效应音乐会促销表演活动促销送私家花园运动概念河景景观新工艺新材料使用率楼间距会所泳池入户大堂单身公寓亲恩商业路段火暴人气外立面交楼入伙欧陆风格自然园林付款方式竟卖车房互动商务公寓国际公寓学院派公寓一线山景二线山景自然湖景自我标榜空中花园口碑大型超市工薪阶层外销先锋人士答谢法国风格意大利风格树木新加坡会所岭南园林园林社区澳洲风情渡假式概念巨奖促销征集活动新旧房互动旅游概念安全新独院住宅经济适用房张扬个性大露台规划专业组合大规模创新技术国际化社区奠基竣工海派建筑风格和式筑居新加坡风情海滨风情热带园林现代主义旅游规划绿化率

范文五：房地产卖点

房地产营销策划与运作

一、营销是市场经济的永恒主题

房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。

在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。

从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。

我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性(不确定性)，就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。

营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的(特定的)需求。

作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是:我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。

市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故:一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务,他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。

二、房地产公开发售的策划与运作

1、定位

楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。

如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题:首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等;其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况;第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。

定位分以下几种内容:

1)市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如:大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60,的广州市区人，30,的外地人，10,为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2)功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3)专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4)象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

2、价格设定

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学

预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法:1、类比法:所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法:物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法:由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略:入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略:为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

3、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1,2高度，多层一般3,4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8,，标准层以下每层下调0.5,。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般

,。相差约30

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8,10,左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3,5,之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50,。

4、概念的策划与引导

从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。

5、销售的策略

销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85,以上，才能保证毛利润20,以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。

、销售的组织和实施 6

楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。

三、大宗交易的策划与运作

笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园(改名南方国际大厦)、7.1万平方米广州中房大厦(合同价10.8亿元)和北京京瑞大厦(总建面积8.1万平方米，7.38亿元)等项目的转让。也有广州半山花园(15万平方米高尚居住小区)和影城花园(总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元)等项目的销售。

1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。

2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式:

1)直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。

2)间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。

3)透明叫价(玻璃价)。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。

4)隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。

需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8,12,之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。

3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段:?牵线和意向阶段。?要约和信誉调查，项目和公司评估审计。?交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。?起草合同文本及附属文件。?草签或正式签字。?执行和制约机制的设定(法人地位、水、电控制)，定金5,，首期款15,30,。谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。

4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让(卖公司、法人资格)。

5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化(如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多)等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。

考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益。

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