笔描相思一墨点红尘
范文一：土地增值税应税收入
如何确认房地产企业的应税收入
根据《企业所得税法》及其实施条例、《营业税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]857号）,以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税函[2009]31号）等有关规定，对房地产开发企业所得税收入确认分为以下4种情况：
（1） 完工开发产品销售收入的确认
按照“国税发[2009]31号”文件规定,房地产企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明其中一个条件即视为已经完工产品。在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因采取的销售方式不同，收入确认的方法也不同。
1）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现。
这里的“取得索取价款凭据（权利）之日“一般是指书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）的当天。
2）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行
按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入的实现。 ①采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 ②采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购买方签定销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如果属于前两种情况中销售合同或协议中的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品时，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同中或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除。如果销售合同或协议约定的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
④采取包销方式委托销售开发产品时，包销期间内可根据包销合同的有关约定参照①~③项规定确认收入的实现。包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
（2） 未完工开发产品销售收入的确认
房地产开发销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。按照“国税发[2009]31号”文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利在开发期内分季（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，在计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。
预计毛利率由省、自治区、直辖市确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划但列市人民政府所在地城市和郊区的不低于15%。位于地级市及地级市城区及郊区的不低于10%。位于其他地区的不低于5%。但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。
（3） 视同收入的确认
按照“国税发[2009]31号”文件规定，房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其方法和顺序如下：
① 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确
定。
② 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 ③ 按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。、
（4） 对外出租开发产品租金收入的确认
企业将新建的开发产品对外出租时，采取直接收款或预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。分期付款的为合同约定付款的当天。、
开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，在开发产品交付承租人使用日确认预收租金收入的实现。
从上述可见，确认房地产企业所得税应税收入主要有以下四种情况，需要我们认真掌握、把控。同时还要关注以下几个问题。
1） 符合条件可以核定征收
根据“国税发[2009]31号”文件第四条规定，房地产开发企业出现《税收征管法》第三十五条规定的下述情况时可以不设置账簿。 ① 应当设置但未设置账簿，擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料。 ② 虽设置账簿但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账；
③ 发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，以及经税务机关 责令限期申报，逾期仍不申报或申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等的情形时，税务机关对其以往应缴的企业所得税要按
核定征收方式进行征收管理，同时还要按《税收征管法》等税收
法律、行政法规的规定进行处理。
2） 代收费用的处理
房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价格以内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价格以内并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款进行管理。但根据《营业税暂行条例事实细则》第十三条规定，同时符合以下条件为收取的政府性基金或者行政事业收费均不视为企业所得税的收入：
一是由国务院或者财政部批准设立的行政事业性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
二是收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
三是所收款项全额上缴财政。
3） 毛利额差异调整情况报告
预售的房地产开发产品在办理年度所得税纳税申报时，还须向主管税务机关出具已销售为完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告及税务机关需要的其他相关资料。
范文二：增值税收入确认时间
【经验分享】 增值税收入确认时间
晨 熙 楼主
2012-12-11 14:51:44 157235
增值税收入确认时间
（一)总的原则：销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天；进口货物，为报关进口的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
（二）按销售结算方式的不同，具体为：
1、采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均诶收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给买方的当天；
2、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；
3、采取赊销和分期收款方式销售货物，为按合同约定的收款日期的当天；
4、采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天；
5、委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位销售的代销清单的当天；
6、销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售额或索取销售额的凭据的当天；
7、纳税人发生本细则的第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物的行为，为货物移送当天。
林小叶1楼
2012-12-11 14:54:10
谢谢分享~
晨 熙2楼
2012-12-11 15:03:33
感谢亲的支持~~~
风儿儿3楼
2012-12-11 17:15:23
好帖
luoxiaomin1234楼
2013-06-27 08:37:24
应该不对吧，那是增值税纳税义务的发生时间，与收入无关
fairy_wsr5楼
2013-06-27 09:33:35
范文三：增值税收入对比分析
增值税收入对比分析
一、企业基本情况：
该企业主要生产发电机组各种XX，XX是电站建设的核心零配件，该厂产品在国内市场占
有率达到85%左右，随着近几年我国电力行业的复苏，借着这种宏观形势，该厂前几年销
售量大幅快速增加，销售额持续上升，但今年有所放缓，05年完成销售x亿，06预计年完
成x.x亿的销售。由于1-2月份由于夹着春节，再加上上年12月份大量发票的入账，使得
本年的进项税金会很少，所以1-3月份的应缴增值税很高，达到了xxxx.xx万，导致1-3月
份的应交增值税的绝对值相对较高，税负率也较高。
二、同期主要指标对比：
应入库增值税税金、销售收入情况比较如下： 单位：万元 2005年1-3月 2006年1-3月 增减额 增减率
销项税 xxxx.xx xxxx.xx xxx.xx 37.15%
进项税 xxxx.xx xxxx.xx xx.xx 4.22%
应交税金 xxx.xx xxx.xx xxx.xx 130.23%
主营业务销售收入 xxxxx.xx xxxxx.xx xxxx.xx 37.94%
主营业务成本 xxxx.xx xxxxx.xx xxx.xx 21.87%
三、应交增值税税金增长的原因分析：
2005年1-3月份实交增值税xxx.xx万元，2006年1-3月份实际缴纳增值税比2005年又有
了大幅度的增长，06年同期实际缴纳增值税xxxx.xx万元，比05年同期增长xxx.xx万元，增长比例达到130.23%，取得如此好的成绩，主要有以下几个原因：
（一）、主营业务销售收入有了大幅度的增长，06年比05年同期增长了xxxx.xx万元，增
长幅度达到了37.94%，销售量的大额提升，促使应交增值税的大幅提升，增加销项税
金:xxx.xx万元。
（二）、06年同期比2005年同期的销售利润率有所提高，从去年同期的xx.xx%上升到今
年的xx.xx%，因销售利润率的变动影响增值税xxxx.xx*(xx.xx%-xx.xx%)*17%=xxx.xx万元。
（三）、本期库存余额为xxxx万元，比去年同期xxxx万元下降xxx万元，减少进项税金
xx.xx万元。
（四）、因春节原因本期外协费发票及部分原材料发票如：钢材等尚未进帐抵扣，此因素造
成进项税金少抵扣xx.xx万元。
（五）、由于销售收入的增加，销售成本相应增加，同时增加了本期的进项税金，营业成本
由去年的xxxx.xx万元增加到今年的xxxxx.xx万元，因此因素增加进项税金：
xxxx.xx*17%=xxx.xx万元。
据以上分析，该企业2006年1-3月同比增加增值税（xxx.xx+xxx.xx+xx.xx+xx.xx-xxx.xx）
=xxx.xx万元，主要原因为销售及销售利润率增长和因春节原因抵扣减少造成，如企业正常
取得进项抵扣，二、三季度增长将有所下降。
范文四：这笔安装收入应缴增值税
????某单位是一工业生产企业，最近应客户要求，为其制作并安装了一批防护栏。这项业务收入12000元，其中护栏价款11000元，安装费1000元。该单位将这1000元安装费计入了“营业外收入”，没有缴纳增值税。
税务部门在进行纳税检查时指出，这项安装收入应计缴增值税，要该单位补税还要加收滞纳金。请问税务部门的处理是正确的吗？
根据国家税务总局《关于工业企业生产销售及安装护栏、隔离栅征税问题的批复》（国税函[1999]601号）文件规定，工业企业生产销售护栏、隔离栅同时提供安装劳务，属混合销售行为。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第五条的规定，从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税。因此，对该单位生产销售的货物及安装劳务收入应当一并征收增值税，税务部门的处理决定是正确的。
范文五：增值税发票开具是否确认收入
增值税发票开具是否确认收入,
【发布日期】: 2010年01月18日
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问题内容:
客户给我们公司250万预付款，让我们开具增值税发票，但是我们没有发货。我们已经就此笔业务确认了销项税，但是按照会计准则这不符合收入确认条件;故此我们没有确认收入。但是当地税务机关非要我们确认收入，请问当地税务机关的说法是否正确,这种说法是否有税法依据,
回复意见:
您好:
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下:
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令2008年第538号)规定:
“第十九条 增值税纳税义务发生时间:
(一)销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。”
根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)规定:
“一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。
(一)企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现:
1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制;
3.收入的金额能够可靠地计量;
4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
(二)符合上款收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间:
2.销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。”
根据上述规定，销售商品如果提前开具发票，开具发票的当天即确认增值税纳税义务发生时间，按规定缴纳增值税。但企业所得税上要求销售商品时需同时满足国税函[2008]875号文第一条(一)规定的条件，采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。因此，贵公司采取预收款方式销售商品，先开具发票，虽然商品未发出，但按规定要缴纳增值税;企业所得税处理上不需要确认收入。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
欢迎您再次提问。
国家税务总局
2010/01/18
